8.2. PENATAAN BANGUNAN LINGKUNGAN
8.2.2. Isu Strategis, Kondisi Eksisting, Permasalahan, dan Tantangan
8.2.2.1.Isu Strategis
8.2.2.2.Kondisi Eksisting
Secara umum kondisi bangunan dan lingkungan pada kawasan perkotaan di Kabupaten Bangkalan sudah cukup baik hal ini dapat dilihat
dari adanya jarak antar bangunan, jaringan jalan yang menghubungkan antar kawasan cukup baik dengan saluran di kiri kanan jalan. Penataan bangunan yang cukup teratur dengan suasana perkotaan yang cukup kental dengan ketersediaan fasilias penunjang yang cukup lengkap dan memadai serta kompleksitas kegiatan sosial ekonomi masyarakat. Pada kawasan sekitar perdagangan jasa seperti pasar, perkantoran, dan fasilitas-fasilitas sosial maka perkembangan penataan lingkungan permukiman cukup baik, walaupun pada beberapa titik lokasi yang mempunyai intensitas kegiatan yang tinggi, kondisi lingkungannya cukup padat dan kurang memadai. Pada kawasan-kawasan yang berada pada koridor jalan utama penghubung antar Kabupaten, keadaan umum lingkungan kawasan tersebut lebih tertata dengan baik.
Bangunan-bangunan yang berfungsi sebagai fasilitas umum adalah sebagian dari bangunan yang memiliki fungsi jasa, misalnya rumah sakit, kantor pos, kantor dinas dan lain-lain. Secara umum di wilayah perkotaan kabupaten Bangkalan bangunan-bangunan fasilitas umum ini seharusnya dijadikan fasilitas pendukung dari fungsi-fungsi bangunan lainnya sehingga lokasi dan keberadaannya tidak berjauhan dari bangunan lainnya terurama kawasan pemukiman. Namun hal ini sering tidak bisa tertata secara baik karena perkembangan pembangunan kota yang kurang terkendali dan cenderung tidak terencana.
Bangunan yang berada di kawasan perkotaan tentu saja mempunyai nilai ekonomi yang lebih tinggi dari pada yang berda di pedesaan. Begitupula bangunan fungsi perdaganan biasanya memilki nilai ekonomi yang kebih tinggi dari pada bangunan perkantoran, pendidikan ataupun pemukiman.
A. Penggunaan Bangunan
Berdasarkan identifikasi dilapangan, menunjukkan bahwa penggunaan bangunan yang ada diperkotaan dikabupaten Bangkalan umumnya bukan merupakan penggunaan bangunan campuran tetapi merupakan penggunaan tunggal. Pola penggunaan bangunan pada umumnya sebagai berikut :
1. Perumahan : umumnya penggunaan bangunan rumah merupakan penggunaan tunggal yaitu murni sebagai rumah, hanya pada kawasan perkotaan dan pada titik lokasi tertentu seperti kawasan perdagangan dan jasa, pasar dan kawasan pemeritahan penggunaan rumah berupa penggunaan campuran antara rumah dan toko (Ruko).
2. Perdagangan dan Jasa : sebagaimana diungkapkan sebelumnya sebagian kegiatan perdagangan dan jasa merupakan penggunaan campuran antara rumah dan untuk kegiatan perdagangan dan jasa, namun pada beberapa lokasi memang murni sebagai toko.
3. Pemerintahan dan Bangunan Umum lainnya : penggunaan bangunan tetap sesuai dengan fungsinya.
B. Kondisi, Jenis dan Tipe Bangunan
Kondisi Bangunan
Secara umum, berdasarkan hasil temuan dilapangan yang telah dilakukan, sebagian besar kondisi bangunan didominasi oleh bangunan permanen, hanya sebagian kecil dengan kondisi semi permanen maupun non permanen. Kondisi bangunan diperkotaan Kabupaten Bangkalan khususnya untuk rumah, sebagian besar mempunyai kondisi permanen dengan karakteristik rumah yaitu rumah yang memiliki pondasi material bangunan dari tembok. Bangunan permanen lebih banyak ditemukan dan hampir terdpat diseluruh wilayah kawasan perkotaan, baik yang berupa bangunan untuk rumah penduduk, untuk fasiltas perdagangan jasa, untuk fasilitas pemerintahan, dan lain-lain. Sedangkan kondisi rumah Semi Permanen dan Non Permanen adalah rumah yang memiliki pondasi bangunan dari kayu/papan maupun campuran dari tembok dan kayu/papan. Sebagian besar kondisi bangunan berupa semi permanen dan non permanen hanya terdapat pada beberapa titik lokasi kawasan perumahan penduduk terutama pada perumahan penduduk dengan kondisi tingkatan kepadatan yang cukup tinggi.
Jenis Bangunan
Jenis bangunan yang ada pada umumnya merupakan bangunan horisontal karena sebagian besar berlantai – 1 (satu), hal ini terkait dengan kondisi lahan yang masih cukup luas sehingga pada umumnya masyarakat membangun bangunan baik permukiman, perdagangan dan jasa maupun kegiatan lainnya dalam jenis bangunan horisontal.
Tipe Bangunan
Berdasarkan pada “TIPE BANGUNAN” yang diungkapkan oleh Lynch (1962), Chiara (1984), Porterfield dan Hall (1995), Green (1981), Chiara dan Koppelmen (1975), tipe bangunan dapat diklasifikasikan sebagai berikut : bangunan tunggal, bangunan kopel, bangunan deret, townhouse, rumah susun, apartemen sedang, apartemen tinggi dan rumah kampung.
Berdasarkan klasifikasi tersebut, untuk tipe bangunan yang terdapat di Kabupaten Bangkalan mempunyai ciri sebagai berikut :
1. Bangunan Tunggal
Adalah bangunan dengan struktur tunggal, mempunyai halaman depan, samping kanan dan kiri serta belakang. Berdasarkan kondisi dilapangan sebagian besar untuk bangunan tunggal di Kabupaten Bangkalan berupa bangunan rumah yang ebih banyak ditemui pada rumah-rumah dikawasan permukiman pedesaan. Karakteristik bangunan tunggal berkembangan pada dan didukung oleh lahan yang cukup luas sehingga memungkinkan ada space atau lahan baik di depan, dibelakang, maupun disamping kiri atau kanan bangunan. Selain itu untuk rumah, karakteristik bangunan tunggal juga untuk kegiatan lainnya seperti perdagangan dan jasa, maupun fasilitas pelayanan umum lainnya.
Adalah bangunan berada dibawah satu atap yang sama untuk beberapa unit bangunan, umumnya memiliki halaman hanya di bagian depan bangunan, dan umumnya hanya memiliki 1 lantai. Bangunan deret ini lebih banyak terdapat pada kawasan dengan pemanfaaatan bangunannya berupa untuk perumahan, perdagangan dan jasa, maupun fasilitas umum.
3. Bangunan Kampung (Rumah Kampung)
Adalah perumahan rakyat dengan bentuk bangunan, lebar kavling yang beragam dengan kepadatan tinggi, Koefisien Dasar Bangunan tinggi dengan prasarana jalan berupa gang. Bangunan Kampung (rumah kampung) cukup banyak dijumpai diwilayah perkotaan dan hampir mendominasi pola tipe bangunan diseluruh wilayah perkotaan. Terutama pada sekitar-sekitar pusat aktivitas dan pada sekitar fasilitas-fasilitas sosial.
.
C. Kepadatan Bangunan
Kepadatan Bangunan merupakan perbandingan antara jumlah bangunan dengan luas wilayah yang dinyatakan dalam unit/Ha, atau perbandingan antara luas lahan yang didirikan bangunan dengan luas lahan non terbangun pada suatu kawasan (Building Coverage Ratio). Kepadatan Bangunan dalam satuan kapling lahan merupakan perbandingan antara luas lantai dasar bangunan yang menutupi tanah dengan luas kapling tampat bangunan itu berada. Kepadatan bangunan ini dapat juga disebut dengan Koefesien Dasar Bangunan (KDB) dengan satuan persen. Adapun pola kepadatan bangunan yang ada di wilayah perkotaan Bangkalan dapat dijelaskan sebagai berikut:
Permukiman
Jenis permukiman penduduk yang merupakan perumahan formal dan perkampungan memiliki tingkat kepadatan bangunan yang hampir
sama. Untuk kawasan permukiman formal (perumahan), kepadatan bangunan yang ada bervariasi antara satu dengan lainnya. Adapun karakter kepadatan bangunan permukiman dapat dijabarkan sebagai berikut:
Perkampungan memiliki kepadatan antara 70-100%. Pada beberapa bagian, kondisi kepadatan bangunan perlu dihitung secara kolektif antar beberapa bangunan terkait dengan tidak jelasnya batas kapling, atau terdapatnya satu kapling dengan beberapa bangunan di dalamnya.
Pemukiman pada perumahan formal sebagian besar memiliki kepadatan bangunan antara 60-80%. Bagi bangunan yang baru didirikan oleh pengembang memiliki karakter kepadatan bangunan rata-rata 60%. Pada tahap selanjutnya, sebagian bangunan perumahan yang sudah beralih kepemilikan dikembangkan lebih lanjut hingga berpengaruh terhadap KDB.
Perdagangan dan Jasa
Seperti yang ditemuikan dilapangan berdasarkan kondisi faktualnya, bahwa penggunaan lahan untuk perdagangan dan jasa memiliki pola tersebar dan mengelompok. Pada kegiatan perdagangan dan jasa yang menyatu di antara kelompok permukiman penduduk KDB yang dimiliki sama dengan bangunan permukiman. Sedangkan penggunaan lahan perdagangan dan jasa yang mengelompok terdapat di sepanjang koridor jalan utama dan terdapat disekitar pusat perdagangan jasa Jalan Panglima Sudirman, Jl. Trunojoyo, Jl. Jokotole, dan Jl. Lemah Duwur.
Fasilitas Umum
Fasilitas Umum berupa perkantoran pemerintahan di wilayah perencanaan pada umumnya tertata dengan baik dan memiliki KDB mencapai 50 - 60%. Sedangkan fasilitas umum lainnya seperti pendidikan
setingkat Sekolah Dasar (SD) dan Sekolah Lanjutan Tingkat Pertama (SLTP) memiliki Koefisien Dasar Bangunan rata-rata sebesar 50-70%.
8.2.2.3.Permasalahan Yang Dihadapi