BAB IV PERAN PEJABAT PEMBUAT AKTA DALAM PENYELESAIAN
C. Kasus dan Analisis Kasus
Pihak-pihak yang berperkara dalam kasus putusan Nomor 107/Pdt.G/2010/ PN.Mdn adalah sebagai berikut:
a. Tinggi Tarigan, dan istrinya bernama Lina Br. Pinem berdomisili di Jl. Paku No. 40 Lingk. III, Kelurahan Tanah Enam Ratus, Kec. Medan Marelan, Kota Medan, berkedudukan sebagai Penggugat
b. Masita, Ibu rumah tangga, berumur 42 tahun, dahulunya beralamat di Dsn VII Desa Karang Gading, Kec. Lab. Deli, Kab. Deli Serdang, saat kasus ini disidangkan alamat yang bersangkutan tidak diketahui keberadaannya, berkedudukan sebagai Tergugat I
c. Mariono AZ, S.Ag, wiraswasta, berumur 32 tahun, dahulunya beralamat di Jl. Binjai Km 10,5 Dusun V Gg Amal Desa Paya Deli, Kec. Sunggal, Kab. Deli Serdang, saat kasus ini disidangkan yang tidak diketahui keberadaannya, berkedudukan sebagai Tergugat II
d. Devi Juliastuti, SH, notaris, beralamat di Jl. Veteran No. 1044 D, Lab. Deli Kab. D. Serdang, berkedudukan sebagai Tergugat III
e. Irma Yolanda Handayani, PPAT, beralamat di Komp. Prima Minimalis, Jl. Brigjend Katamso No. 327-W/B 20 Medan, berkedudukan sebagai Tergugat IV
Adapun penggugat dalam gugatannya menggugat para tergugat yang pada dasarnya isi gugatan penggugat adalah sebagai berikut:
a. Penggugat memiliki sebidang tanah beserta bangunan di atasnya seluas kurang lebih 219 m2
b. Penggugat memberikan kuasa kepada Tergugat I untuk menjual tanah dan bangunan tersebut berdasarkan surat kuasa menjual No. 5 Tgl. 9 Juni 2009 yang dibuat di hadapan Tergugat III
di Jl. Paku No. 40 Lingk. III, Kel. Tanah Enam Ratus, Kec. Medan Marelan sesuai dengan SHM No. 265
c. Selanjutnya Tergugat I telah menjual tanah dan bangunan tersebut kepada Tergugat II berdasarkan Akta Jual Beli No. 84 Tgl 10 Juni 2009 yang dibuat di hadapn tergugat IV tanpa adanya pembayaran pelunasan kepada penggugat sampai kasus ini disidangkan
d. Tergugat II hanya memberikan 2 (dua) lembar bilyet giro, yaitu bilyet giro
pertama jatuh tempo Tgl 23 Juli 2009 No. CDX 855306 dan yang kedua jatuh tempo Tgl. 23 Agustus 2009 No. CDX 855307 yang telah dikliring di BRI Cab. Diski nilai nominal bilyet giro tersebut ternyata kosong
e. Penggugat telah berulang kali menagih kepada tergugat I dan II yang hingga kasus ini disidangkan belum membayar lunas pembayaran atas tanah beserta bangunan tersebut sebesar Rp. 190.000.000,-
f. Tergugat II ada memberikan panjar sebesar Rp. 30.000.000,- kepada penggugat, namun uang tersebut dianggap penggugat merupakan uang untuk menutupi kerugian penggugat selama mengurus perkara ini serta biaya untuk mencari keberadaan tergugat I dan II
g. Oleh karena itu, penggugat merasa telah ditipu dan telah membuat pengaduan ke Polres kesatuan Pelaksana Pengamanan Pelabuhan (KP3) Belawan
Atas dasar hal tersebut di atas, selanjutnya penggugat meminta kepada pengadilan agar dapat memenuhi gugatan penggugat yang pada intinya:
a. Mengabulkan gugatan penggugat untuk seluruhnya
b. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang dileakkan dalam perkara ini c. Menyatakan perbuatan para tergugat membuat akte surat kuasa menjual No. 5
Tgl 9 Juni 2009 dan Akte Jual Beli No. 84 tgl 10 Juni 2009 yang merugikan penggugat merupakan hukum alasan yang tidak mengikat terhadap penggugat d. Menghukum Tergugat I dan II yang membuat perikatan menyangkut SHM No.
265 kepada orang lain termasuk mengagunkan kepada Bank adalah tidak sah dan dapat dibatalkan
e. Menghukum Tergugat II untuk menyerahkan SHM No. 265 kepada Penggugat dalam keadaan baik, aman dan tidak ada gangguan dari pihak manapun
f. Menyatakan secara hukum penggugat mempunyai hak untuk menguasai aau mengalihkan dan menjual tanah bangunan sesuai SHM No. 265
g. Menyatakan penggugat mempunyai hak untuk mengalihkan tanah dan objek perkara walaupun perkara ini belum berkekuatan hukum tetap
h. Menyatakan tindakan tergugat I dan II membuat perikatan maupun jual beli untuk mengalihkan tanah dan bangunan yang ada di atasnya dinyatakan batal demi hukum
i. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan dengan serta merta walaupun ada banding, verzet dan kasasi
j. Menghukum para tergugat untuk membayar segala biaya yang timbul dalam perkara ini
Atas gugatan tersebut di atas, tergugat III dalam eksekspinya memberikan jawaban sebagai berikut:
Perbuatan yang dilakukan antara tergugat I dan tergugat II adalah suatu perbuatan yang berdiri sendiri yang tidak nyata memiliki innerlijke samenhang
verknochtheid dan hubungan koneksitas yang jelas dengan perbuatan yang dilakukan oleh tergugat III dan tergugat IV yang melakukan perbuatannya atas dasar jabatannya sebagai seorang notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Perbuatan penggugat yang menarik tergugat III sebagai salah satu prosesuil partij dalam perkara ini adalah sesuatu yang sangat membingungkan dan tidak memiliki suatu dasar hukum yang jelas serta terkesan gugatan penggugat yang menarik tergugat III sebagai prosesuil partij115
Tergugat III tegaskan bahwa surat kuasa jual No. 5 Tgl 9 Juni 2009 yang dibuat di hadapan tergugat III tersebut adalah didasarkan kepada kewenangan yang diberikan oleh undang-undang kepada tergugat III dalam menerbitkan atau membuat suatu akta autentik dalam kapasitas tergugat III sebagai seorang notaris/ PPAT yang dilindungi oleh undang-undang.
dalam perkara ini tidak didasari oleh suatu ratio decidendi atau legal reasoning yang jelas yang dapat dijadikan suatu alasan dalam menarik tergugat III sebagai salah satu pihak dalam perkara ini, sebab tidak ada satupun kalimat yang ada dalam posita penggugat yang dapat dijadikan alasan yang tegas kenapa tergugat III harus dimasukkan sebagai prosesuil partij
dalam perkara ini.
Surat kuasa jual tertanggal 9 Juni 2009 yang dibuat di hadapan tergugat III adalah berdasarkan keinginan dan kepentingan dari penggugat yang telah memberikan kuasa menjual kepada tergugat I untuk menjual sebidang tanah seluas 219 m2
Antara penggugat dan tergugat III sama sekali tidak memiliki suatu hubungan hukum apapun yang dapat dijadikan alasan bagi penggugat dalam mengajukan gugatannya kepada tergugat III, hal ini tergambar dari point-point posita penggugat berdasarkan SHM No. 265.
115
yang sama sekali tidak ada menggambarkan apa hubungan hukum antara penggugat dengan tergugat III.
Hal-hal yang diuraikan oleh penggugat pada posita gugatannya yangmenjadi dasar gugatan penggugat dalam mengajukan gugatannya kepada para tergugat pada intinya adalah mengenai bentuk pelanggaran yang dilakukan oleh tergugat I dan tergugat II kepada diri penggugat serta menguraikan bahwa bentuk perikatan yang dilakukan oleh tergugat I dan II di hadapan tergugat IV belum memenuhi syarat jual beli sebab uang hasil penjualan hingga saat ini belum diterima oleh penggugat, maka diteliti dalil gugatan penggugat yang seperti ini maka akan sangat sulit membedakan bentuk gugatan penggugat tersebut apakah gugatan penggugat ini berbentuk gugatan perbuatan melawan hukum? Wanprestasi? Atau kumulasi antara wanprestasi dan melawan hukum?
Perbuatan penggugat mencampuradukkan antara dasar hukum gugatan wanprestasi dengan dasar hukum gugatan melawan hukum, maka hal tersebut jelas- jelas melanggar tertib beracara, hal ini senada dengan Jurisprudensi MA RI No. 879 K/Pdt/1997, yang pada pokoknya mensyaratkan adanya pemisahan antara mengajukan gugatan dikarenakan wanprestasi dan perbuatan melawan hukum dalam suatu gugatan meskipun bentuk gugatan tersebut adalah gugatan kumulasi yang menggabungkan antara gugatan perbuatan melawan hukum dan wanprestasi.
Posita gugatan penggugat antara dalil yang satu dengan dalil yang lainnya telah terjadi kontradiktif sehingga menyebabkan kekaburan pada gugatan penggugat tersebut. Hal ini dapat terlihat pada posita gugatan penggugat yang menyatakan bahwa penggugat belum pernah mendapatkan uang hasil penjualan tanah beserta bangunan yang telah dijual oleh tergugat I kepada tergugat II, hal ini secara tegas kontradiktif dengan dalil gugatan penggugat sendiri yang menyatakan bahwa
penggugat telah menerima uang sebesar Rp. 30.000.000 yang telah diserahkan oleh tergugat II kepada penggugat sebagai uang pembelian tanah beserta bangunan yang menyatakan penggugat sebagai miliknya.
Berdasarkan apa yang telah diuraikan di atas, maka terlihat jelas bagaimana kontradiktifnya posita gugatan yang disusun penggugat sebagai dasar gugatannya, sehingga hal tersebut menyebabkan kekaburan pada gugatan penggugat secara otomatis menyebabkan kesulitan bagi tergugat III dalam membuat jawaban dan pembelaan terhadap gugatan penggugat tersebut.
Selanjutnya majelis hakim Pengadilan Negeri Medan memberikan pertimbangan hukum sebagai berikut:
a. Dalam eksepsi
Dalam jawabannya tergugat III telah mengajukan eksepsi, yang antara lain menyatakan bahwa gugatan penggugat bersifat kumulatif, gugatan penggugat keliru pihaknya dan gugatan penggugat tidak jelas apakah gugatan perbuatan melawan hukum atau wanprestasi?
Untuk mengetahui apakah gugatan penggugat tersebut keadaannya sebagaimana yang diungkapkan dalam eksepsi tergugat III, perlu adanya pembuktian, maka karenanya majelis hakim berpendapat bahwa eksekusp tergugat III tersebut sudah termasuk dalam pokok perkara yang harus dibuktikan hingga karenanya eksepsi tergugat III tersebut tidak dapat diterima.
b. Dalam pokok perkara
Penggugat pada pokoknya mendalilkan bahwa antara penggugat dengan tergugat I telah sepakat membuat surat kuasa memperjualbelikan objek sengketa milik
penggugat di hadapan tergugat III, dimana penggugat sebagai pemberi kuasa dan tergugat I sebagai penerima kuasa, dan selanjutnya ternyata tergugat I telah menjual objek sengketa kepada tergugat II di hadapan tergugat IV, namun hingga sampai saat ini tergugat I maupun tergugat II tidak menyerahkan uang hasil jual beli tersebut kepada penggugat hingga karenanya perbuatan para tergugat membuat akta surat kuasa menjual No.5 tgl 9 Juni 2009 dan akta jual beli No. 84 tgl 10 Juni 2009 tidak mengikat terhadap penggugat
Tergugat III mengakui bahwa akte surat kuasa menjual No. 5 tgl 9 Juni 2009 dibuat di hadapannya selaku pejabat, demikian juga tergugat IV juga mengakui bahwa Akta Jual Beli No. 84 tgl 10 Juni 2009 dibuat di hadapannya juga selaku pejabat dan hal ini diakui oleh penggugat dalam repliknya bahwa tergugat III dan IV dijadikan pihak dalam perkara ini karena ia sebagai notaris/ PPAT yang membuat akta tersebut.
Pasal 1365 dan Pasal 1366 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata sebagai berikut:
Pasal 1365
Tiap perbuatan melanggar hukum yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.
Pasal 1366
Setiap orang bertanggung jawab tidak saja untuk kerugian yang disebabkan karena perbuatannya tetapi juga untuk kerugian yang disebabkan karena kelalaian atau kurang hati-hatinya.
Selanjutnya Pasal 65, 60, dan 84 Undang-Undang Jabatan Notaris menyebutkan bahwa:
Pasal 65
“Notaris, Notaris Pengganti, Notaris Pengganti Khusus dan Pejabat Sementara Notaris bertanggung jawab atas setiap akta yang dibuatnya meskipun protokol notaris telah diserahkan atau dipindahkan kepada pihak penyimpan protokol notaris”. Tanggung
Jabatan Notaris dan Pasal 84 Undang-Undang Jabatan Notaris yang masing-masing berbunyi sebagaiberikut:
Pasal 60
Semua pelanggaran dalam reglemen ini, untuk mana tidak diadakanhukuman tertentu, dihukum dengan denda dari Rp. 10,- sampai Rp. 50,-Kecuali dalam hal-hal dimana yang demikian ditentukan secara tegas dalam reglemen ini, para notaris dapat dihukum untuk membayar biaya, kerugian dan bunga kepada yang berkepentingan apabila untuk itu terdapatalasan, jika akta yang dibuat di hadapan mereka, karena tidak memenuhi syarat mengenai bentuk, dibatalkan di muka pengadilan atau dianggaphanya dapat berlaku sebagai akta di bawah tangan dengan tidakmengurangi penggantian yang sama, setiap kali mereka melakukanpenipuan atau mempergunakan kecurangan.
Pasal 84
Tindakan pelanggaran yang dilakukan oleh Notaris terhadap ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 ayat (1) huruf i, Pasal 16 ayat (1) huruf k, Pasal 41, Pasal 44, Pasal 48, Pasal 49, Pasal 50, Pasal 51 atau Pasal 52 yang mengakibatkan suatu akta hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan atau suatu akta menjadi batal demi hukum dapat menjadi alasan bagi pihak yang menderita kerugian untuk menuntut penggantian biaya, ganti rugi dan bunga kepada notaris.
Berdasarkan ketentuan di atas, para pihak yang merasa dirugikan terhadap akta yang dibuat oleh notaris, dapat mengajukan gugatan berupa penggantian biaya, ganti rugi dan bunga kepada notaris yang bersangkutan. Dalam gugatan perdata untuk menyatakan suatu akta notaris tidak sah, harus dibuktikan ketidakabsahannya dari aspek lahiriah, formal dan materil.
Bentuk gugatan terhadap aspek lahiriah dari akta otentik, berupa penyangkalan atau pengingkaran bahwa secara lahiriah akta notaris sebagai akta otentik, bukan akta otentik atau dalam pengertian bahwa akta yang menjadi objek gugatan bukan akta notaris. Penggugat menilai bahwa tanda tangan dari notaris yang bersangkutan baik yang ada pada minuta akta dan salinan maupun awal akta sampai dengan akhir akta tidak sah atau palsu.
Gugatan perdata juga dapat dilakukan terhadap aspek formil dari akta yaitu pengingkaran terhadap kebenaran dan kepastian hari, tanggal, bulan, tahun, pukul (waktu) menghadap pada akta, kebenaran tanda tangan para penghadap atau para
pihak, saksi, dan notaris yang terdapat dalam akta, identitas dari orang-orang yang hadir, demikian juga tempat di mana akta itu dibuat dan sepanjang mengenai akta para pihak, bahwa para pihak tidak menerangkan seperti yang diuraikan dalam akta.
Gugatan ini menyatakan ketidakbenaran apa yang dilihat, disaksikan dan didengar oleh notaris juga ketidakbenaran pernyataan atau keterangan para pihak yang diberikan atau disampaikan di hadapan notaris. Pada kenyataannya dalam gugatan ke pengadilan, aspek materil dari akta dapat juga digunakan sebagai dasar menggugat notaris. Aspek materil tersebut mengenai keterangan atau pernyataan yang dituangkan atau dimuat dalam akta pejabat (relaas akta) atau keterangan para pihak yang diberikan atau disampaikan di hadapan notaris (akta pihak).
Gugatan terhadap aspek materil ke pengadilan ialah bahwa notaris tidak menerangkan atau menyatakan yang sebenarnya dalam akta. Ketiga aspek tersebut merupakan kesempurnaan akta notaris sebagai alat bukti yang dapat digugat oleh pihak dalam akta maupun pihak yang berkepentingan. Dengan demikian siapapun yang menyangkal kebenaran dari akta notaris, mereka harus melakukan pembuktian terbalik untuk menyangkal aspek lahiriah, formil dan materil dari suatu akta otentik.
Oleh karena tergugat III dan IV di dalam membuat akta tersebut kapasitasnya sebagai notaris/ PPAT yang oleh undang-undang diberi kewenangan untuk itu dan ternyata dalam persidangan tidak ada bukti yang bisa dijadikan dasar bahwa dalam pembuatan akta tersebut terjadi penyimpangan, maka dengan demikian perbuatan tergugat III yang membuat akte surat kuasa menjual No. 5 tgl 9 Juni 2009 dan tergugat IV untuk membuat akte jual beli No. 84 tgl 10 Juni 2009 adalah sah dan tidak melawan hukum hingga karenanya tuntutan penggugat mengenai perbuatan tergugat III dan IV ditolak
Menimbang bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut di atas, maka yang menjadi persoalan sekarang yaitu dengan diterimanya bilyet giro kosong oleh penggugat dari tergugat II ataupun belum dibayarnya harga objek sengketa oleh tergugat I maupun tergugat II apa akan dapat menjadikan akte surat kuasa menjual No. 5 tgl 9 Juni 2009 dan akte jual beli No. 84 tgl 10 Juni 2009 tidak mengikat lagi terhadap penggugat?
Berdasarkan bukti-bukti, benar bahwa penggugat telah memberikan kuasa menjual objek sengketa kepada tergugat I dan benar bahwa penggugat dan tergugat I telah sepakat menjual objek sengketa kepada tergugat II
Berdasarkan bukti-bukti, benar bahwa tergugat II telah memberikan bilyet giro
kepada penggugat namun ternyata kedua bilyet giro tersebut tidak bisa dicairkan dan benar antara penggugat dan tergugat II membuat perjanjian tersendiri tentang cara pembayaran jual beli atas tanah objek sengketa, yakni ditandai dengan adanya surat perjanjian antara penggugat dengan tergugat II yang dibuat pada tanggal 3 September 2009 tentang mekanisme pembayaran jual beli tanah yang disengketakan tersebut.
Berdasarkan bukti-bukti maka benar bahwa tergugat II belum membayar sisa harga pembelian objek sengketa kepada penggugat
Berdasarkan pertimbangan tersebut di atas dan oleh karena ternyata tergugat I maupun tergugat II tidak ada bukti telah membayar lunas harga penjualan objek sengketa kepada penggugat, dan juga berdasarkan Pasal 2 kesepakatan antara penggugat dengan tergugat II bahwa bila tergugat II tidak bisa melunasi dalam batas yang ditentukan dan memang ternyata tergugat II tidak melunasi dalam waktu yang ditentukan tersebut, maka penggugat diberi kewenangan untuk membaliknamakan sertifikat tanah objek sengketa kepada penggugat, hingga karenanya berdasarkan Pasal 1266, 1267 KUH Perdata, tuntutan penggugat pada point 3 s/d 8 dikabulkan.
Walaupun gugatan ini didasarkan pada alat bukti surat yang otentik namun majelis tidak menemukan adanya alasan dan bukti yang cukup untuk menjatuhkan putusan untuk dilaksanakan lebih dulu walau adanya upaya hukum, maka tuntutan tentang uitvoerbaar bij voorraad ditolak.
Oleh karena sebagian besar gugatan penggugat dikabulkan, maka berdasarkan Pasal 192 RBg, tergugat I dan II dihukum untuk membayar biaya perkara ini, masing- masing separuhnya, yang besarnya sebagaimana tersebut dalam amar putusan ini.
Selanjutnya majelis hakim Pengadilan Negeri Medan menjatuhkan amar putusan sebagai berikut:
a. Mengabulkan gugatan penggugat untuk sebagian
b. Menyatakan akte surat kuasa menjual No. 5 tgl 9 Juni 2009 dan akte jual beli No. 84 tgl 10 Juni 2009 yang merugikan penggugat merupakan tidak mengikat lagi terhadap penggugat
c. Menyatakan tergugat I dan II yang membuat perikatan menyangkut SHM No. 265 kepada orang lain termasuk mengagunkan ke Bank adalah tidak sah dan dapat dibatalkan
d. Menghukum tergugat II untuk menyerahkan SHM No. 265 kepada penggugat dalam keadaan baik, aman dan tidak ada gangguan dari pihak manapun
e. Menyatakan penggugat mempunyai hak untuk menguasai atau mengalihkan dan menjual tanah dan bangunan sesuai SHM No. 265
f. Menyatakan tindakan tergugat I dan II membuat perikatan maupun jual beli untuk mengalihkan tanah dan bangunan yang ada di atasnya batal demi hukum g. Menghukum tergugat I dan II membayar biaya perkara ini masing-masing separuhnya yang hingga kini dirancang sebesar Rp. 2.586.000,-(dua juga lima ratus delapan puluh enam ribu rupiah)
h. Menolak gugatan penggugat selebihnya.
2. Analisis Kasus
Perjanjian jual beli adalah suatu perjanjian yang konsensuil atas mana Pasal- Pasal 1320 BW dan berikutnya berlaku.116 Menurut ketentuan Pasal 1320 KUH- Perdata, syarat-syarat sah dari perjanjian adalah:117
a. Sepakat mereka yang mengikat dirinya, berarti antara pihak-pihak yang membuat perjanjian itu terdapat kesesuaian kehendak.
b. Kecakapan untuk mengadakan perikatan, berarti pihak-pihak yang membuat perikatan itu adalah cakap dan berwenang.
c. Sesuatu hal tertentu, berarti obyek perjanjian tersebut harus dapat ditentukan. d. Suatu sebab yang halal, berarti obyek perjanjian tidak dilarang oleh peraturan
perundang-undangan, tidak bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum. Akan tetapi untuk perjanjian jual beli maka pembuat undang-undang memandang perlu memberikan peraturan-peraturan khusus.118
Syarat pertama dan kedua tersebut di atas merupakan syarat subyektif karena mengenai pihak yang mengadakan perjanjian. Apabila syarat tersebut tidak dipenuhi, perjanjian itu dapat dibatalkan oleh salah satu pihak yang mengadakan perjanjian. Perjanjian tersebut tetap mengikat sepanjang tidak dibatalkan oleh Hakim di Pengadilan. Selanjutnya syarat ketiga dan syarat keempat disebut syarat obyektif. Syarat obyektif merupakan syarat yang berhubungan dengan perjanjian. Dalam hal syarat tersebut tidak dipenuhi, maka perjanjian yang telah disepakati oleh para pihak itu akan batal demi hukum.
116
Hartono Soerjopratiknjo, Aneka Perjanjian Jual Beli, cet. 2, (Yogyakarta: PT. Mustika Wikasa, 1995), hal. 5.
117
Ridwan Syahrani, Seluk-beluk dan Asas-asas Hukum Perdata, (Bandung: Alumni, 1985), hal. 214.
118
Akta jual beli yang dibuat oleh Tergugat IV antara para Tergugat I dengan Tergugat II atas sebidang tanah hak milik seluas 219 m2 yang terletak di Jl. Paku No. 40 Lingk. III, Kel. Tanah Enam Ratus, Medan Marelan, sebagaimana ternyata dari Sertifikat Hak Milik No. 265 tersebut terjadi karena tipuan dari para Tergugat I dan II. Sebagaimana telah diketahui bahwa ada pelanggaran yang dilakukan oleh salah satu pihak dengan sedemikian rupa, sehingga terang dan nyata menyebabkan pihak yang lain sepakat untuk membuat perjanjian. Pelanggaran yang melibatkan kesengajaan dari salah satu pihak dalam perjanjian, dengan mengelabui pihak lawan yang mengakibatkan pihak lawan tunduk pada perjanjian. Lazimnya dianggap, bahwa satu macam pembohongan saja tidaklah cukup untuk adanya pelanggaran ini, melainkan harus ada suatu rangkaian pembohongan yang dalam hubungannya satu dengan yang lain merupakan tipu muslihat (kungstgrepen).119
Jual beli tanah yang menyebabkan beralihnya hak milik tanah dari penjual kepada pembeli untuk selama-lamanya disebut jual beli lepas. Jual beli lepas adalah perbuatan “penyerahan”, dengan demikian tidak sama maksudnya dengan “levering” menurut KUH-Perdata. Hal tersebut karena hukum adat tidak memisahkan jual beli dengan penyerahan sebagaimana menurut KUH-Perdata. Dalam hukum adat pada dasarnya setiap perbuatan hukum yang menimbulkan akibat hukum hanya akan mendapat perlindungan hukum, jika dilakukan secara sah. Untuk menjamin bahwa Pelanggaran itu tidak boleh dipersangkakan saja tetapi harus dibuktikan. Berdasarkan uraian di atas, maka jelas bahwa obyek jual beli tersebut sudah bukan milik Tergugat II lagi tetapi sudah kembali menjadi milik Penggugat. Mengenai kasus jual beli antara Tergugat I dengan Tergugat II ini maka menurut Pasal 1471 KUH-Perdata, jual beli tersebut batal dan Penggugat berhak menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga.