BAB IV : KAJIAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN ANTARA AGEN
A. Keabsahan Bentuk Perjanjian Eksklusif Listing
Menurut Sudikno Mertokusumo, perjanjian tidak merupakan satu perbuatan hukum, akan tetapi merupakan hubungan hukum antara dua orang yang bersepakat untuk menimbulkan akibat hukum.66Perjanjian disebut juga persetujuan atau kontrak karena menyangkut kedua belah pihak yang setuju atau sepakat untuk melakukan sesuatu. Oleh karena itu dalam pembahasan perjanjian antara agen pemasaran perusahaan properti dengan pemilik rumah, ada beberapa bentuk perjanjian yang umum dalam bisnis properti,sebagai berikut:
1. Eksklusif listing
Merupakan satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah satu broker / agen properti yang telah ditunjuk oleh pemilik properti, dan pemilik properti tidak boleh memberikan mandat penjualan properti kepada agen / broker lain. Karena bersifat eksklusif, bahkan anggota keluarga atau pemilik properti itu sendiri pun tidak boleh melakukan penjualan propertinya. Dan kerjasama ini memiliki jangka waktu sesuai dengan kesepakan kedua belah pihak.
66
2. Sole agent
Ini merupakan salah satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah satu broker yang telah ditunjuk oleh pemilik properti. Hampir sama dengan eksklusif, namun pemilik properti juga boleh menjual properti tersebut.
3. Open listing
Bentuk listing yang tidak terikat pada salah satu broker / agen properti. Semua broker / agen properti berhak memasarkan penjualan properti tersebut, tanpa terikat waktu / fleksibel. Dalam arti sederhananya siapa yang membawa pembeli dan deal dengan harga jual propertinya, dialah yang akan mendapatkan komisi / fee dari pemilik properti.;
4. Net listing
Merupakan salah satu bentuk listing dimana pemilik properti menetapkan harga net atau minimal dari penjualan propertinya, diluar biaya yang harus dikeluarkan oleh pemilik seperti komisi, pajak penjualan atau biaya notaris.
Judul yang diangkat oleh penulis yaitu “Kajian Yuridis Terhadap Perjanjian Antara Agen Pemasaran Perusahaan Properti dan Pemilik Rumah (Studi Pada PT.Bursa Properti Medan), dari hasil studi lapangan maka penulis mendapatkan perjanjian baku yang dipakai oleh pihak Agen Pemasaran dari PT.Bursa Properti Medan adalah merupakan perjanjian eksklusif listing, dimana merupakan satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah satu broker / agen properti yang telah ditunjuk oleh pemilik properti, dan pemilik properti tidak
boleh memberikan mandat penjualan properti kepada agen / broker lain.67 Karena bersifat eksklusif, bahkan anggota keluarga atau pemilik properti itu sendiri pun tidak boleh melakukan penjualan propertinya. Dan kerjasama ini memiliki jangka waktu sesuai dengan kesepakan kedua belah pihak, dan mengenai keabsahan
eksklusif listing ini, dapat dilihat hubungannya dengan Pasal 1320 KUHPerdata
dimana syarat sah suatu perjanjian apabila memenuhi syarat: a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; c. Suatu hal tertentu;
d. Suatu sebab yang halal.
Eksklusif listing ini jelas memang tidak bertentangan, karena dalam melakukan
penandatanganan perjanjian baku tersebut pihak pemilik rumah yang ingin memakai jasa agen properti ini, sepakat dan tidak dibawah paksaan maupun penipuan, serta eksklusif listing ini tidak melanggar Pasal 1337 KUHPerdata dinyatakan bahwa:
“suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang, atau
apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum”
Jelas bahwa eksklusif listing ini merupakan perjanjian yang sah dan tidak melanggar hukum, walaupun sampai sekarang pengaturan hukumnya belumlah jelas diatur dalam suatu undang-undang. Apabila melihat perjanjian baku yang dipakai oleh pihak agen pemasaran properti ini, maka dapat terlihat berbagai kelemahan yang terdapat di dalam perjanjian tersebut.68
67Hasil wawancara dengan salah satu pemilik PT. Bursa PropertiMedan, Bapak Jusril Buhali pada tanggal 5 Februari 2016
68 Ibid.,
Pola umum perjanjian baku yang bisaanya dipergunakan adalah:69 a. Judul;
Perjanjian baku keagenan diawali dengan identitas perusahaan pemasaran perdagangan properti yang mengeluarkan perjanjian tersebut dan namaperjanjian. Identitas perusahaan tersebut meliputi nama perusahaan, alamat perusahaan, telepon dan fax perusahaan yang bersangkutan. Sedangkan nama perjanjian yang tercantum adalah “Perjanjian Keagenan”. b. Identitas Para Pihak;
Identitas para pihak dalam hal ini adalah Pihak I sebagai pemilik propertidan Pihak II sebagai pihak pemasaran yaitu perusahaan perantara perdagangan properti. Selain penulisan identitas pribadi, dalam formulir perjanjian keagenan tersebut diperlukan juga informasi mengenai properti yang akan dipasarkan, yaitu alamat, sertifikat, harga jual, serta kepemilikan atas properti yang akan dipasarkan.
c. Isi perjanjian yang disepakati;
Isi perjanjian keagenan yang sudah ditentukan oleh Perusahaan Perantara Perdagangan Properti meliputi :
1) Hak dan kewajiban para pihak;Beberapa hak Pihak II yang dapat juga menjadi kewajiban Pihak Iadalah sebagai berikut :
a) Hak eksklusif Pihak II yang diberikan Pihak I untuk menjual selama 90 (sembilan puluh) hari yang berlaku sejak ditandatangani perjanjian ini.
69
Abdul Rasyid Saliman, Hukum Bisnis untuk Perusahaan, Teori dan Contoh Kasus, Prenada Media, Jakarta, 2005,hal. 73
b) Hak menerima dari Pihak I kepada Pihak II mengenai semua data, catatan, dan dokumen yang berhubungan dengan properti tersebut untuk diperiksa kepada instansi yang berwenang dan setuju untuk membayar biaya pemeriksaan tersebut.
c) Hak melarang Pihak I, kecuali dengan persetujuan Pihak II melakukan hal-hal sebagai berikut : mencari pembeli atau menunjuk agen lain untuk mencari pembeli selama masahak eksklusif. Selain itu adanya hak menerima ganti rugi jika Pihak I atau agen lain mendapatkan pembeli selama masa hak eksklusif dan properti tersebut terjual. d) Hak menerima komisi sebesar 3,5% (tiga setengah persen)
jika selama masa hak eksklusif tersebut Pihak II memperkenalkan kepada Pihak I seorang pembeli yangsesudah itu mengadakan pengikatan jual beli atau perjanjian jual beli atas properti tersebut. Selain itu Pihak II berhak menerima setengah dari pembayaran komisi yang seharusnya ia terima, jika Pihak I menarik kembali hak eksklusif untuk menjual atas properti tersebut.
e) Hak menolak permintaan komisi yang sudah dibayarkan oleh Pihak I dengan alasan apa pun.
f) Hak Pihak II untuk menjalin kerja sama dengan agen lainnya untuk mendapatkan pembeli atas biaya yang dikeluarkan sendiri.
g) Hak mendapat wewenang dari Pihak I kepada Pihak II untuk menerima pembayaran uang muka dari pembeli dan menyimpannya ke dalam rekening giro khusus.
h) Hak mendapat izin dari Pihak I kepada Pihak II untuk memasuki dan memperlihatkan properti tersebut pada parapeminat pada saat yang wajar dan setelah memberitahukan terlebih dahulu kepada Pihak I, kemudian mengadakan pameran (open house) yang akan ditentukan oleh Pihak II, dan memasang tanda / papan bertuliskan
“DIJUAL /DISEWAKAN” pada properti tersebut dan tidak
akan melakukan hal apa pun yang dapat menghambat pekerjaan Pihak II tersebut, serta mempromosikan/ mengiklankan properti tersebut di media massa, baik cetak maupun elektronik.
Adapun sebaliknya Pihak I memperoleh hak dari Pihak II yaitu :
a) Hak untuk melanjutkan atau tidak melanjutkan perjanjian keagenan tersebut setelah berakhirnya hak eksklusif Pihak II sebagaimana tertulis dalam klausula “Bahwa dengan persetujuan Pihak I, Pihak II akan melanjutkan dengan hak non-eksklusif selama tidak lebih dari 1 (satu) tahun atau sampai pihak menarik kembali hak untuk menjual secara tertulis”.
b) Hak menuntut Pihak II secara efektif memperkenalkan kepada Pihak I seorang pembeli agar Pihak II memperoleh komisi apabila terjadi transaksi antara pembeli dari Pihak II dan Pihak I.
c) Hak menolak memberikan komisi kepada Pihak II apabila terjadi keadaan sebagaimana dinyatakan dalam klausula bahwa “Jika sesudah berakhirnya masa hak eksklusif Pihak I mengadakan perjanjian dengan agen lain untuk menjual properti tersebut, maka Pihak II tidak berhak atas komisi dari penjualan properti tersebut”.
d) Hak mendapat wewenang dari Pihak II sebagaimana tertulisdalam perjanjian keagenan tersebut bahwa “Pihak II memberikan wewenang kepada Pihak I untuk mengeluarkan biaya iklan dan promosi sampai sejumlah Rp... (ditentukan oleh Pihak I) ada atau tidak ada jual-beli, sampai habis masa hak eksklusif atau ditariknya kembali hak eksklusif tersebut sebelum waktunya”.
Selain hak dan kewajiban para pihak, ada juga para pihak mendapat hak yang sama yaitu dalam hal pembagian uang muka. Hal tersebut dapat dilihat dalam klausula yang tercantum dalam
perjanjian tersebut bahwa “Pihak I memberikan wewenang kepada
Pihak II untuk menerima pembayaran uang muka dari pembeli dan menyimpannya ke dalam rekening giro khusus. Apabila calon pembeli/penyewa batal melakukan transaksi, setengah dari uang
muka yang disetorkan sepanjang jumlahnya tidak melebihi dari uang komisi, menjadi hak Pihak II dan sisanya harus dibayarkan oleh Pihak I, paling lambat tujuh hari setelah Pihak II menerima pernyataan pembatalan tersebut”.
2) Pertanggungjawaban Pihak I; Pelaksanaan perjanjian keagenan, dalam hal ini Pihak I menjamin bahwa :
a) Pihak I adalah pemilik satu-satunya yang berhak atas bangunan tersebut;
b) Pada saat ini tidak sedang terikat kepada agen lainnya, dalam hal menyerahkan hak eksklusif untuk menjual atau yang lain.
d. Penutup;
Perjanjian keagenan tersebut ditutup dengan klausula yang menyatakan
bahwa “Setiap perselisihan yang timbul dari perjanjian ini, para pihak
sepakat untuk mengadakan penyelesaian secara musyawarah". Hal ini menunjukkan penyelesaian suatu permasalahan yang timbul dalam pelaksanaan perjanjian tersebut di kemudian hari untuk diselesaikan melalui musyawarah.
Prakteknya, perjanjian antara agen pemasaraan properti dan pemilik rumah yang dibuat oleh PT. Bursa Properti memiliki pola sebagai berikut :
1. Judul
Judul yang tertera dalam perjanjian antara agen pemasaran properti dan pemilik rumah yang ditawarkan oleh PT. Bursa Properti adalah :
“SURAT PERNYATAAN JASA PEMASARAN PROPERTI” Dilihat dari judul yang dikemukakan dalam perjanjian tersebut, maka dapagt dilihat bahwa sesungguhnya perjanjian antara agen pemasaran dan pemilik rumah adalah hanya berupa surat pernyataan oleh pemilik rumah, ini berarti pemilik rumah memberikan kuasa kepada agen pemasaran untuk memasarkan rumahnya.
2. Identitas Para Pihak
Identitas para pihak yang tertera dalam perjanjian antara agen pemasaran properti dan pemilik rumah yang ditawarkan oleh PT. Bursa Properti hanya menjelaskan identitas pemilik rumah beserta dengan keterangan mengenai proprti yang hendak dipasarkan/dijual oleh pemilik rumah. Selain itu, dalam bagian ini juga langsung dimintakan pernyataan seberapa besar jasa komisi/pendapatan yang akan diserahkan kepada agen pemasaran PT. Bursa Properti dan juga peride pemasaran.
3. Isi Perjanjian
Isi perjanjian yang tertera dalam perjanjian antara agen pemasaran properti dan pemilik rumah yang ditawarkan oleh PT. Bursa Properti hanya memuat tiga pokok perjanjian. Pertama perjanjian tersebut hanya menjelaskan tentang pemberian kuasa oleh pemilik rumah kepada agen pemasaran PT. Bursa Properti. Kedua pernyataan untuk bersedia tidak menjual properti tersebut kepada pihak lain tanpa pemberitahuan kepada PT. Bursa Properti. Selain itu, perjanjian juga memuat pernyataan agar
agency PT. Bursa Properti dibebaskan dari tuntutan yang kemungkinan
Hal diatas menunjukkan bahwa, perjanjian baku berbentuk Eksklusif
Listing antara agen pemasaran properti dan pemilik rumah yang dibuat oleh PT.
Bursa Properti memiliki form (bentuk) yang sangat sederhana. Misalnya penjelasan tentang identitas para pihak yang di campur baurkan dengan keterangan properti yang hendak dipasarkan. Isi perjanjian yang sangat singkat juga sangat berpotensi menimbulkan persengketaan dikemudian hari karena tidak mengandung banyak penjelasan konkrit dan memadai mengenai hak dan kewajiban para pihak. Sebagai kekurangan yang menurut penulis paling fatal dari perjanjian eksklusif listing antara agen pemasaran dan pemilik rumah yang dibuat oleh PT. Bursa Properti ini bahkan tidak mencantumkan penyelesaian sengketa yang sangat mungkin muncul dikemudian hari.
B. Kedudukan dan Pengaturan Hukum Mengenai Agen Pemasaran