DAFTAR PUSTAKA
A.Buku :
Amir, Supriyadi.2014. Menjadi Milyader Dari BisnisProperti.LaskarAksara: Jakarta
Ashshofa, Burlan.1996. Metode Penelitian Hukum. Rineka Cipta: Jakarta
Bahrulzaman, Mariam Darus. 1980. Perjanjian Baku (Standard), Perkembangannya di Indonesia. Alumni: Bandung
__________, _________.1999. Kumpulan Pidato Pengukuhan, Alumni:Bandung
__________, _________. 2014. Aneka Hukum Bisnis. Alumni: Bandung
Darmawan, Dadan. 2009. 75 Tanya Jawab Jual Beli Properti. Visi Media: Jakrta
Darus, Mariam, dkk. 2011. Kompilasi Hukum Perikatan. Citra Aditia Bakti: Bandung
Hernoko, Agus Yuda. Hukum Perjanjian Asas Proporsional dalam Kontrak
Komersial. Prenada Media Group: Jakarta
HS., Salim. 2004. Perkembangan Hukum Kontrak Innominat di Indonesia Buku
Ke-I. Sinar Grafika: Jakarta
___, _____. 2003. Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak. Sinar Grafika: Jakarta
HS., Salim dan Erlies S. N. 2014. Perkembangan Hukum Kontrak Innominat di
Indonesia Buku Ke-II. Sinar Grafika: Jakarta
Kansil, C.S.T.2004. Modul Hukum Perdata Termasuk Asas-Asas Hukum
Perdata.Pradnya Paramita:Jakarta
Kamisa. 1997. Kamus Lengkap Bahasa Indonesia. Surabaya: Kartika
Lubis, Muhammad Yamin dan Abdul Rahim Lubis. 2013. Kepemilikan Properti
di Indonesia. Mandar Maju: Bandung
Meliala, Djaja S.2008. Perkembangan Hukum Perdata Tentang Benda dan
Mertokusumo. Sudikno. 2013. Mengenal Hukum Suatu Pengantar. Liberty: Yoygakarta
Miru, Ahmadi. 2011. Hukum Kontrak Perancangan Kontrak. Raja Grafindo Persada: Jakarta
Muhammad, Abdul Khadir. 2010. Hukum Perdata Indonesia. Citra Aditia Bakti: Bandung
Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja. 2003. Perikatan yang Lahir dari
Perjanjian. Raja Grafindo Persada: Jakarta
Mujtaba, Saifudin. 2007. Masailul Fikiyah. Rousyan Fiar: Jombang
Santiago, Faisal. 2012. Pengantar Hukum Bisnis. Mitra Wacana Media: Jakarta
Santoso, Budi. 2015. Keagenan (Agency). Ghalia Indonesia:Bogor
Saliman, Abdul Rasyid. 2005. Hukum Bisnis untuk Perusahaan, Teori dan Contoh
Kasus. Prenanda Media: Jakarta
Satrio, J. 1992. Hukum Perjanjian. Citra Aditya Bakti: Bandung
Sidrata. 2000. Hukum Perlindungan Konsumen. Grasindo: Jakarta
Simatupang, Richard Burton. 2007. Aspek Hukum dalam Bisnis. Rineka Cipta: Jakarta
S.K, Selina Tri. 2008. Hukum Perlindungan Konsumen. Sinar Grafika: Jakarta
Soekanto, Soerjono.2006. Pengantar Penelitian Hukum.UI Press:Jakarta
_______, _______ dan Sri Mamudji.2009. Penelitian Hukum Normatif:Suatu
Tinjauan Singkat. Rajagrafindo Persada:Jakarta
Soheh, Achmad. 2012. Cara Jitu untuk Kaya dengan Bisnis Properti. Buana Ilmu Populer: Jakarta
Subekti, R. 1999. Hukum Perjanjian. Pembimbing Masa: Jakarta
Sunggono, Bambang. 2007. Metode Penelitian Hukum. Raja Grafindo: Jakarta
Syahrani, Riduan.2006.Seluk-Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata.
Alumni:Bandung
Triwulantuti, Titik. 2010. Hukum Perdata dalam Sistem Hukum Nasional. Kencana: Jakarta
Zainudin. 2009. Metode Penelitian Hukum. Sinar Grafika Persada: Jakarta
Zudih, Masfud Masjfuk. 1997. Masailul Fikiyah. Masagung : Jakarta
B.Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945 (UUD RI 1945)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)
Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (KUHD)
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa
Peraturan Menteri Perdagangan RI No. 11/M-DAG/PER/3/2006 tentang Ketentuan dan Tata Cara Penerbitan Surat Tanda Pendaftaran Agen dan Distributor Barang dan/atau Jasa
Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 33/M/-DAG/PER/8/2008 Tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti
C.SUMBER LAIN
Rei.Or.Id, “Bisnis Properti Tumbuh 30 Persen”, http://rei.or.id/liputan-57-bisnis properti
tumbuh 30persen
Kompas.com, Apa itu “listing”Properti,http://properti.kompas.com/read/2012/05/08/121
01191/Apa itu Listing.Properti
BAB III
KAJIAN UMUM TENTANG AGEN PEMASARAN PROPERTI
A. Pengertian Agen
Sebelum membahas pengertian agen pemasaran properti ada baiknya,
harus mengetahui apa itu sebenarnya agen. Pengertian Agen menurut Pasal 1
angka 4 Peraturan Menteri Perdagangan RI No. 11/M-DAG/PER/3/2006 tentang
ketentuan dan tata cara penerbitan surat tanda pendaftaran agen dan distributor
barang dan/atau jasa adalah perusahaan perdagangan nasional yang bertindak
sebagai perantara untuk dan atas nama principal berdasarkan perjanjian untuk
melakukan pemasaran tanpa melakukan pemindahan hak atas fisik barang
dan/atau jasa yang dimiliki/dikuasai oleh principal yang menunjuknya. Agen
adalah pihak yang menjual barang dan jasa untuk dan atas nama prinsipal.
Pendapatan yang diterima adalah hasil dari barang-barang atau jasa yang dijual
kepada konsumen yang berupa komisi dari hasil penjualan.51 Ada juga yang
mengartikan agen itu adalah suatu hubungan hukum dimana seseorang/ pihak
agen diberi kuasa bertindak untuk dan atas nama orang/ pihak principal untuk
melaksanakan transaksi bisnis dengan pihak lain.52 Jadi, agen didalam melakukan
transaksi atau membuat perjanjian dengan pihak ketiga untuk dan atas nama
principal, atas perbuatannya itu ia mendapat imbalan. Fungsi agen adalah
51
Mariam Darus Badrulzaman (4),Aneka Hukum Bisnis,Alumni,Bandung,2014,hal. 31. 52
perantara yang menjual barang/ jasa untuk dan atas nama principal.53 Peraturan
mengenai agen diatur dalam Peraturan Menteri Perdagangan RI
No.11/M-DAG/PER/3/2006 tentang ketentuan dan tata cara penerbitan surat tanda
pendaftaran agen atau distributor barang dan atau jasa.
Pada pelaksanaan jual beli, ada kalanya pihak penjual dan pembeli
melakukan jual beli melalui pihak ketiga yang biasa dikenal dengan pedagang
perantara. Dalam praktik perdagangan dikenal beberapa bentuk hukum pedagang
perantara, seperti agen, akan tetapi ada juga yang menyamakannya dengan
makelar dan komisioner, yang sebenarnya terdapat perbedaan. Agen meskipun
tidak ada pengaturannya dalam Kitab Undang-Undang Hukum Dagang, beberapa
pakar hukum mendefenisikan sebagai orang yang melayani beberapa pengusaha
sebagai perantara dengan pihak ketiga, mempunyai hubungan tetap dengan
pengusaha dan mewakilinya untuk mengadakan dan selanjutnya melaksanakan
perjanjian dengan pihak ketiga. Hubungan agen dengan pengusaha itu tidak
bersifat pelayanan berkala dan juga tidak bersifat perburuhan. Sebab, hubungan
tetap bukan sifat dari pelayanan berkala dan hubungan sama tinggi sama rendah
bukan hubungan perburuhan. Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa sifat
hubungan antara agen dan pengusaha adalah pemberian kuasa. Perusahaan dari
agen itu disebut agentuur sedangkan persetujuan antara agen perniagaan dengan
principalnya dinamakan agentuur contract. Prinsipal adalah pengusaha yang
diwakili oleh agen dalam melakukan perhubungan dengan pihak ketiga. Seorang
agen selain bertindak atas nama sendiri juga bertindak atas nama pengusaha yang
53
diwakilinya dan menerima provisi atas perantaraan yang diadakan bagi prinsipal
itu.
Makelar dalam KUHD dibagi dua macam yaitu:
1. Makelar sebagai profesi, yakni pedagang perantara yang diangkat oleh
Presiden atau penguasa yang oleh Presiden dinytakan berwenang untuk
itu. Dalam menyelenggarakan perusahaannya seperti yang dimaksud
dalam Pasal 64 KUHD akan mendapat upah atau fee atas amanat dan atas
nama orang-orang lain yang dengan mereka tidak terdapat hubungan kerja
tetap (Pasal 62 KUHD).
2. Makelar lepas, yakni tindakan para pedagang perantara yang tidak
diangkat oleh Presiden atau penguasa yang berwenang yang tidak
melahirkan akibat hukum yang lebih daripada akibat yang ditimbulkan
dari tiap-tiap persetujuan pemberian kuasa (Pasal63 KUHD).
Berdasarkan Kamus Lengkap Bahasa Indonesia, makelar memiliki arti sebagai
“perantara jual beli barang”54
. Selain itu, menurut Zuhdi, “kata makelar berasal
dari bahasa Arab, yaitu samsarah, yang berarti perantara perdagangan atau
perantara antara penjual dan pembeli untuk memudahkan kegiatan jual-beli”.55
Secara lebih luas, Mujtaba mendefinisikan “makelar sebagai pedagang perantara
yang bertugas menjualkan barang orang lain dengan mengambil upah atau
mencari keuntungan sendiri tanpa menanggung risiko”.56
Jadi dapat disimpulkan
makelar adalah penengah antara penjual dan pembeli untuk memudahkan
terlaksananya kegiatan jual beli, di mana kedua belah pihak mendapatkan
manfaat, di mana makelar memperoleh uang jasa dari hasil pekerjaannya sebagai
54
Kamisa, Kamus Lengkap Bahasa Indonesia,Kartika,Surabaya,1997,hal. 352. 55
Masjfuk Zuhdi, Masailul Fiqhiyah, Masagung,Jakarta,1997,hal.121 56
perantara. Demikian juga, orang yang memerlukan jasa makelar mendapatkan
kemudahan karena keperluannya (jual beli) ditangani oleh orang yang mengerti
betul dalam bidangnya.
Komisioner menurut Pasal 76 KUHD adalah orang yang menjalankan
perusahaan dengan membuat perjanjian atas namanya sendiri, mendapat provisi
atas perintah dan pembiayaan orang lain. Orang yang memberi perintah disebut
komiten. Komisioner tidak ada syarat pengangkatan resmi sebagaimana halnya
dengan makelar.
B. Perjanjian Keagenan
Perjanjian keagenan merupakan perjanjian tidak bernama yang tidak
terdapat dalam KUH Perdata. Namun dasar hukum perjanjian ini berdasarkan
kebebasan berkontrak, yakni pada Pasal 1338 KUH Perdata dan sepanjang
memenuhi mengenai syarat sahnya kontrak (Pasal 1320 KUH Perdata). Perjanjian
tidak bernama diatur dalam Pasal 1319 KUH Perdata menyebutkan bahwa
“semua perjanjian, baik yang mempunyai suatu nama khusus, maupun yang tidak
terkenal dengan suatu nama tertentu, tunduk pada peraturan-peraturan umum”.
Dengan berjalannya waktu perjanjian keagenan sekarang telah diatur dalam
Peraturan Menteri Perdagangan RI No. 11/M-DAG/PER/3/2006 tentang ketentuan
dan tata cara penerbitan surat tanda pendaftaran agen dan distributor barang
dan/atau jasa.57
Usaha dalam bidang keagenan adalah jasa perantara untuk melakukan
transaksi bisnis tertentu yang menghubungkan pelaku usaha yang satu dengan
57
yang lain atau yang menghubungkan pelaku usaha dengan konsumen di pihak
yang lain. Perjanjian keagenan adalah perjanjian tidak bernama. Pihak-pihak
dalam perjanjian keagenan adalah pihak yang memberi perintah disebut principal,
sedangkan pihak yang diminta untuk melakukan perbuatan hukum disebut agen.
Hubungan principal dengan agen pada prinsipnya didasarkan pada suatu
kesepakatan, yaitu agen setuju melakukan perbuatan hukum bagi principal dan
pada sisi lain principal setuju atas perbuatan hukum tersebut, sehingga dengan
adanya kesepakatan tersebut, maka tanggung jawab atas perbuatan hukum yang
dilkaukan oleh agen dibebankan pada principal.
Perjanjian Keagenan dapat terjadi melalui beberapa cara, yaitu melalui:
1. Keagenan melalui penetapan (Appointment)
Keagenan melalui penetapan artinya terdapatnya seseorang yang ditunjuk
dan ditetapkan untuk melakukan perbuatan untuk dan atas nama orang
lain. Dalam beberapa hal, terjadinya keagenan melalui penetapan
dilakukan secara lisan, namun dalam beberapa hal haruslah dilakukan
dengan cara tertentu, harus dilakukan secara tertulis apabila berkaitan
dengan kepentingan-kepentingan yang berkaitan dengan persoalan tanah.
Keagenan yang memberikan kewenangan pada seseorang dan dituangkan
dalam perjanjian tertulis sering disebut dengan istilah power allorney.
2. Keagenan melalui perbuatan (conduct)
Keagenan melalui perbuatan dapat terjadi melalui dua cara, yaitu melalui
dua cara, yaitu melalui perbuatan principal sebagai agen dan perbuatan
principal sebagai pihak ketiga. Perbuatan atau tindakan principal sebagai
keagenan dengan dicapainya persetujuan para pihak, maka setiap tindakan
principal termasuk didalamnya kata-kata, yang menjadikan orang
mempercayai bahwa principal menyetujuai pada tindakan seseorang
sebagai seorang agen untuk kepentingan principal telah cukup untuk
menciptakan terjadinya keagenan. Seperti halnya bila principal tahu dan
tidak ada keberatan atas tindakan yang dilakukan orang lain, memberikan
izin pihak lain bertindak selaku agen, oleh karenannya hukum
menganggap telah diberikannya authorisasi pada agen, lebih dari itu
principal tidak diperkenankan untuk menolak bertanggung jawab tindakan
agen tersebut. Perbuatan principal sebagai pihak ketiga kemungkinan juga
dapat menyebabkan pihak ketiga percaya bahwa agen telah diberikan
authority dari principal.
3. Keagenan melalui ratifikasi (Ratification)
Agen kemungkinan melakukan tindakan yang sebenanrnya termasuk
tindakan yang diluar kewenangan yang diberikan oleh principalnya, atau
bias terjadi seorang yang bukan agen yang diberikan kewenangan oleh
principal, justru melakukan tindakan atau perbuatan seperti halnya agen.
Pada situasi seperti ini, principal dihadapkan pada dua pilihan, yaitu
menolak tindakan tersebut atau menyetujuinya. Apabila principal
menyetujuinya maka terjadilah keagenan dengan ratifikasi. Umunya,
perbuatan atau tindakan di luar kewenagnan yang diberikan principal
boleh jadi dilakukan ratifikasi oleh principal.
Aturan yang menjadi dasar dalam keagenan menentukan bahwa agen tanpa
kewenangan tertentu yang diberikan oleh prinsipalnya tidak dapat
mengikat principal apabila ia melakukan tindakan tertentu. Akan tetapi,
jika principal salah menduga terhadap suatu hal tertentu dan mengira
bahwa agen mempunyai kewenangan untuk itu, maka principal akan
terikat dengan tindakan yang dilakukan agennya. Agen yang tercipta
melalui mekanisme ini disebut dengan agency by estoppel. Principal yang
salah duga tersebut tidak dapat membela diri dengan berdalih bahwa agen
tidak cukup diberikan kewenangan untuk itu. Dengan kata lain, principal
tidak dapat menghentikan atau mencegah pernyataan yang didasarkan
pada fakta-fakta nyata.
5. Agency by Necessity
Ketentuan hukum kadang menganggap bahwa hubungan keagenan eksisi
ketika suatu keadaan menampakkan atau menimbulkan asumsi sesuatu
yang wajar dan adil. Keagenan yang terjadi karena hal tersebut disebut
dengan agency by necessity. Walaupun principal tidak memberikan
persetujuan pada perjanjian keagenan, hal ini muncul pada saat urgent dan
dalam keadaan darurat.58
Dalam Pasal 21 Peraturan Menteri Perdagangan RI No.
11/M-DAG/PER/3/2006 disebutkan mengenai aturan perjanjian keagenan sebagai
berikut:
a. Perikatan antara principal dengan agen, agen tunggal, distributor,
distributor tunggal barang dan jasa produksi luar negeri harus berbentuk
58
perjanjian yang dilegalisir notary public dan surat keterangan dari Atase
Perdagangan Republik Indonesia atau Pejabat Kantor Perwakilan Republik
Indonesia di Negara principal.
b. Perikatan antara principal dengan agen, agen tunggal, distributor,
distributor tunggal barang dan atau jasa produksi luar negeri harus
berbentuk perjanjian yang dilegalisir notaris.
c. Principal dapat membuat perjanjian hanya dengan satu agen tunggal atau
distributor tunggal untuk jenis barang dan atau jasa yang sama dari suatu
merek di wilayah pemasaran tertentu untuk jangka waktu tertentu.
d. Principal dapat membuat perjanjian dengan satu atau lebih agen atau
distributor untuk jenis barang dan atau jasa yang sama dari suatu merek di
wilayah pemasaran tertentu di luar wilayah pemasaran agen tunggal atau
distributor tunggal.
e. Dalam hal principal membuat perjanjian lebih dari satu agen atau
distributor sebagaimana dimaksud pada ayat (4), principal wajib menyebut
nama-nama agen atau distributor yang telah ditunjuk.
f. Apabila terdapat perjanjian lebih dari satu agen tunggal atau distributor
tunggal oleh principal untuk jenis barang dan atau jasa yang sama dari
suatu merek dalam wilayah pemasaran tertentu, maka STP diberikan
kepada pemohon pertama.
g. Perjanjian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) paling sedikit
memuat:
1) Nama dan alamat lengkap pihak-pihak yang membuat perjanjian;
3) Status keagenan atau kedistributoran;
4) Jenis barang dan atau jasa yang diperjanjikan;
5) Wilayah pemasaran;
6) Hak dan kewajiban masing-masing pihak;
7) Kewenangan;
8) Jangka waktu perjanjian;
9) Cara-cara pengakhiran perjanjian;
10)Cara-cara penyelesaian perjanjian;
11)Hukum yang dipergunakan;
12)Tenggang waktu penyelesaian.
Setiap perjanjian yang ditulis dalam bahasa asing maka wajib diterjemahkan ke
dalam Bahasa Indonesia oleh penterjemah tersumpah. Dalam ketentuan Pasal 22
disebutkan mengenai pengakhiran perjanjian, bahwa perjanjian keagenan yang
masih berlaku dapat berakhir atas dasar persetujuan dari kedua belah pihak sesuai
dengan kesepakatan dan ketentuan hukum yang berlaku.59
C. Dasar Hukum Keagenan
Dasar hukum keagenan sebenarnya telah diatur dalam Peraturan Menteri
Perdagangan RI No. 11/M-DAG/PER/3/2006 tentang ketentuan dan tata cara
penerbitan surat tanda pendaftaran agen dan distributor barang dan/atau jasa.
Akan tetapi dalam keagenan juga terdapat banyak cabangnya, seperti adanya agen
pemasaran properti ini yang dimana pengaturan hukumnya diatur dalam Peraturan
59
Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor: 33/M-DAG/PER/8/2008
tentang perusahaan perantara perdagangan properti.
D. Pengertian Agen Pemasaran Properti
Pengertian agen pemasaran properti ini sama dengan perantara
perdagangan properti, yang dimana ada diatur dalam Peraturan Menteri
Perdagangan Republik Indonesia Nomor: 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang
perusahaan perantara perdagangan properti, pada Pasal 1 angka 3 yang berbunyi
“Perantara perdagangan properti yang selanjutnya disebut tenaga ahli adalah
seseorang yang memiliki keahlian khusus di bidang properti yang dibuktikan
dengan sertifikat yang diterbitkan oleh lembaga sertifikasi yang terakreditasi”.
Pada saat membahas bisnis properti, berarti berbicara mengenai aktivitas
apa saja yang dilakukan seputar properti itu dan siapa saja pelaku yang terlibat di
dalamnya. Pelaku langsung dalam bisnis ini adalah pemiliki properti,
peminat(pembeli) properti, agen properti, dan bank (kreditor). Status agen properti
dan bank dalam hal ini merupakan pihak ketiga yang membantu kelancaran
aktivitas properti antara pemilik dan pembeli properti.60
Dalam dua dekade belakangan ini, perkembangan bisnis kantor agen
properti sangat pesat, baik lokal maupun nasional yang bekerja sama dengan asing
melalui sistem waralaba. Dalam hal ini, cara kerja agen properti mulai ditata
secara professional, pada tanggal 17 november 1992 dibentuk sebuah organisasi
yang mewadahi para agaen properti (broker properti) yang berlabel Asosiasi Real
Estate Broker Indonesia (AREBI) yang sampai saat ini telah menghimpun lebih
60
dari 80 perusahaan agen properti formal. Keberadaan AREBI sebenarnya banyak
memberikan manfaat kepada masyarakat, pengembang/pemilik properti,
pemerintah dan sesama anggota agen properti. Juga dengan lahirnya Peraturan
Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor: 33/M-DAG/PER/8/2008
tentang perusahaan perantara perdagangan properti yang menjadi dasar dari
perusahaan agen properti. Agen properti/ broker dapat berupa jasa perseorangan,
dimana seperti memasarkan properti perorangan ataupun korporasi/perusahaan
dengan metode kerja dan target pasar yang berlainan. Pada dasarnya yang dijual
pihak agen properti/broker adalah jasa konsultasi, negosiasi, sampai pada rencana
penjualan yang dibutuhkan agar terjadi transaksi sesuai yang diharapkan oleh
kedua belah pihak, baik penjual maupun pembeli. Tidak jarang, persepsi yang
sering muncul di masyarakat tentang agen properti/broker sebatas makelar, calo,
tukang terima komisi, pihak yang bisa menghambat atau memperlama proses jual
beli dan sebagainya. Namun, agen properti/broker perannya justru sangat penting
dalam proses penjualan dengan skala yang cukup besar.61
Pengertian agen pemasaran properti ini sama dengan perantara
perdagangan properti, yang dimana ada diatur dalam Peraturan Menteri
Perdagangan Republik Indonesia Nomor: 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang
perusahaan perantara perdagangan properti, pada Pasal 1 angka 3 yang berbunyi
“Perantara perdagangan properti yang selanjutnya disebut tenaga ahli adalah
seseorang yang memiliki keahlian khusus di bidang properti yang dibuktikan
dengan sertifikat yang diterbitkan oleh lembaga sertifikasi yang terakreditasi”.
Jadi dapat disimpulkan bahwa agen pemasaran properti itu merupakan seorang
61
ahli dibidang properti yang bekerja lepas ataupun yang bekerja di sebuah
perusahaan agen properti yang kerjanya mempertemukan orang yang ingin
menjual rumahnya dengan orang yang ingin membeli rumah,dan sebagai orang
tengah/negosiator, lalu apabila berhasil terjual rumahnya maka pihak penjual akan
memberikan komisi kepada agen pemasaran properti ini.
E. Prosedur Kerja Agen Pemasaran Properti
Prosedur kerja agen pemasaran properti haruslahsesuai dengan standar
yang telah ditetapkan, yaitu segala sesuatu haruslah dilakukan dengan perjanjian
tertulis, sebagaimana yang telah diatur dalam Peraturan Menteri Perdagangan
Republik Indonesia Nomor: 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang perusahaan
perantara perdagangan properti, pada Pasal 9 yaitu:
1. Perusahaan dalam menjalankan kegiatannya wajib membuat perjanjian
tertulis dengan pemberi tugas.
2. Perjanjian tertulis sebagaimana dimaksud pada ayat (1), paling sedikit
memuat:
a. lingkup kegiatan yang ditugaskan;
b. obyek properti;
c. hak dan kewajiban para pihak;
d. nilai atau persentase dan tata cara pembayaran komisi;
e. masa berlaku perjanjian meliputi masa aktif dan masa pasif; dan
f. penyelesaian perselisihan.
Perjanjian tertulis ini dibuat agar memberi kepastian hukum bagi para
hal-hal yang tidak boleh dilakukan oleh agen pemasaran properti baik individu
maupun dari perusahaan dan telah diatur dalam Peraturan Menteri Perdagangan
Republik Indonesia Nomor: 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang perusahaan
perantara perdagangan properti, pada Pasal 13, yaitu:
Perusahaan dilarang untuk:
1) memberikan data atau informasi secara tidak benar, atau tidak sesuai dengan
keadaan yang sebenarnya;
2) menawarkan, mempromosikan, mengiklankan, memberikan janji atau
jaminan yang belum pasti, atau membuat pernyataan yang menyesatkan;
3) melakukan praktek monopoli atau persaingan usaha yang tidak jujur;
dan/atau
4) meminta imbal jasa dari pemberi tugas selain komisi sebagaimana tertulis
dalam perjanjian. Serta didalam Peraturan Menteri Perdagangan Republik
Indonesia Nomor:33/M-DAG/PER/8/2008 tentang perusahaan perantara
perdagangan properti, pada Pasal 10 juga telah diatur mengenai imbalan dari
jasa yang dilakukan oleh perusahaan perantara perdagangan, yang isinya
sebagai berikut:
a) Perusahaan berhak menerima imbal jasa dari pemberi tugas atas jasa yang
diberikan.
b) Dalam hal jasa jual beli dan sewa menyewa properti sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 4, perusahaan berhak menerima imbal
jasa berupa komisi dari pemberi tugas paling sedikit 2% (dua persen) dari
c) Atas pemberian komisi sebagaimana dimaksud pada ayat (2) berlaku
ketentuan masa aktif dan/atau masa pasif sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 9 ayat (2) huruf e.
d) Masa aktif sebagaimana dimaksud pada ayat (3) merupakan batas akhir
suatu perjanjian.
e) Masa pasif sebagaimana dimaksud pada ayat (3) merupakan tambahan
waktu tertentu setelah berakhirnya masa aktif sebagaimana dimaksud pada
ayat (4).
Dari penjelasan diatas maka jelas bahwa prosedur kerja agen pemasaran
properti sebenarnya telah diatur oleh pemerintah melalui Peraturan Menteri
Perdagangan Republik Indonesia Nomor:33/M-DAG/PER/8/2008 tentang
perusahaan perantara perdagangan properti, peraturan ini dibuat agar menjadi
dasar bagi agen pemasarn properti dalam menjalankan kerjanya. Namun, selain
prosedur kerja maka seorang agen pemasaran properti juga harus mampu menjadi
negosiator terampil,perencana aktif, dan pengeksekutor yang handal. Berikut
beberapa lingkup kerja dari broker:
(1)Problem seeker (pencari masalah)
Pencari yang dimaksud bukan dalam arti yang sesungguhnya. Melainkan
benar-benar mencari masalah yang mungkin ada pada pihak penjual atau
pembeli. Akan tetapi, broker tidak ikut-ikutan masuk kedalam arena
masalah atau membuat masalah baru yang merugikan semua pihak.
Pencarian penyelesaian masalah haruslah snantiasa memiliki tujuan untuk
(2)Perantara
Tugas ini ada tatkala kedua belah pihak, pembeli dan penjual, tidak dapat
selalu bertemu secara tatap muka. Disinilah peran broker dibutuhkan.
Broker properti menjadi penghubung antara pihak penjual dan pembeli
dalam setiap hal yang berhubungan dengan masalah jual beli properti.
(3)Katalisator
Broker merupakan mediator dalam proses negosiasi antara penjual dan
pembeli sampai transaksi terjadi. Dengan adanya broker dapat
mempercepat terjadinya proses transaksi. Namun, broker tidak boleh
membela kepentingan salah satu pihak. Kecenderungan kepada salah satu
pihak akan berdampak pada masalah yang akan timbul. Broker adalah
pihak yang netral. Sebagai mediator, pihak broker seharusnya mempunyai
cara kerja yang sistematis. Perencanaan yang baik dan target merupakan
hal yang penting bagi broker.
(4)Pembuka jalur komunikasi
Dalam bernegosiasi akan memperbesar peluang akan terjadinya jual beli
(transaksi). Broker jangan hanya berdiam diri. Broker haruslah memahami
tugasnya. Setiap rencana yang telah disusun tidak boleh putus di tengah
jalan. Rencana tersebut harus sampai pada penerapannya. Jangan hanya
mengandalkan satu orang, berharap dia yang akan membeli, tapi siapkan
cadangannya.
(5)Negosiator
Kemahiran bernegosiasi inilah yang menjadi karakter khusus seorang
tugas broker untuk menyambungnya kembali. Jangan pula broker
membuat masalah yang merugikan salah satu pihak atau keduanya. Jika
ini terjadi, dikhawatirkan kedua belah pihak akan melakukan transaksi
sendiri tanpa melibatkan brokernya.
(6)Pemberi Solusi (problem solver)
Cara pandang seorang broker harus netral, sehingga diharapkan broker
dapat memberikan solusi yang bisa diterima kedua belah pihak dan juga
bagi broker itu sendiri. Maka pendekatan adalah salah satu kunci
memecahkan masalah apabila terjadi.62
Lingkup kerja seorang broker haruslah memenuhi enam poin tersebut, karena
apabila seorang broker tidak memiliki enam poin tersebut, maka sulit bagi seorang
broker untung berkembang dan sulit mendapatkan pelanggan.
F. Jenis Perjanjian Agen Pemasaran Properti
Berbicara mengenai perjanjian baku yang dibuat oleh pihak agen properti,
ada beberapa bentuk perjanjian yang dikenal dalam bisnis properti, perjanjian itu
dinamakan listing, Listing sendiri adalah surat perjanjian atau kuasa untuk
menjual atau menyewakan properti dari pemilik properti kepada broker atau agen
properti. Ada beberapa macam listing yang tergantung dari kerjasama antara
pemilik dan broker properti, antara lain:63
62
Ibid, hal.128. 63
1. Eksklusif listing
Merupakan satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah satu broker
/ agen properti yang telah ditunjuk oleh pemilik properti, dan pemilik
properti tidak boleh memberikan mandat penjualan properti kepada agen /
broker lain. Karena bersifat eksklusif, bahkan anggota keluarga atau
pemilik properti itu sendiri pun tidak boleh melakukan penjualan
propertinya. Dan kerjasama ini memiliki jangka waktu sesuai dengan
kesepakan kedua belah pihak.
2. Sole agent
Ini merupakan salah satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah
satu broker yang telah ditunjuk oleh pemilik properti. Hampir sama
dengan eksklusif, namun pemilik properti juga boleh menjual properti
tersebut.
3. Open listing
Bentuk listing yang tidak terikat pada salah satu broker / agen properti.
Semua broker / agen properti berhak memasarkan penjualan properti
tersebut, tanpa terikat waktu / fleksibel. Dalam arti sederhananya siapa
yang membawa pembeli dan deal dengan harga jual propertinya, dialah
yang akan mendapatkan komisi / fee dari pemilik properti.
4. Net listing
Merupakan salah satu bentuk listing dimana pemilik properti menetapkan
harga net atau minimal dari penjualan propertinya, diluar biaya yang
harus dikeluarkan oleh pemilik seperti komisi, pajak penjualan atau biaya
Dari penjelasan diatas, maka sebenarnya ada dua poin yang sering
ditemukan yaitu eksklusif listing dan open listing. Seperti eksklusif listing
bisaanya dalam perjanjian itu ditentukan jangka waktu untuk agen properti dalam
menjual rumah, waktu yang bisaa ditentukan adalah tiga bulan, akan tetapi pada
realitanya pemilik tidak tahu bahwa sebenarnya batas waktu maksimal seorang
agen properti menjual rumah itu hanya tiga bulan, dan apabila telah lewat tiga
bulan dan ada yang membeli biasanya agen pemasaran properti akan meminta
komisi. Maka dari itu banyak dari pihak penjual rumah lebih suka memakai
sistem open listing, karena dalam open listing pihak penjual boleh memakai lebih
dari satu agen pemasaran properti dalam memasarkan rumahnya, dan siapa yang
dapat menjual rumahnya maka pihak penjual akan memberikan komisi itu pada
agen yang telah berhasil menjual rumahnya.
G. Alasan Keberadaan Agen Pemasaran Properti
Seiring dengan tumbuh pesatnya bisnis properti di berbagai kota besar di
Indonesia, berimbas pada semakin ramainya bisnis pemasaran properti. Jasa agen
properti memang sangat dibutuhkan. Selain akan meringankan pekerjaan pemilik
properti juga memberikan keuntungan bagi pemilik properti, apalagi jika agen
tersebut professional dan memiliki jaringan yang luas. Hal terpenting jika
menitipkan properti melalui agen properti adalah penjual tidak perlu dipusingkan
oleh menentukan harga yang tepat atau dengan kata lain tren harga yang sesuai di
lingkungan penjual, mencari pembeli yang potensial, ketepatan sasaran promosi,
aspek legalitas, dan waktu. Oleh karena itu, dalam memilih agen properti yang
yang luas dalam pemasaran properti dan memungkinkan terjualnya properti
penjual lebih cepat. Jika properti yang dititipkan tidak berhasil terjual oleh agen
properti, penjual tidak dikenakan biaya promosi properti. Komisi diberikan
kepada agen properti pada saat properti laku terjual dan bisaanya agen properti
menetapkan biaya komisi sebesar 3% dari nilai transaksi jualnya Rp100juta-2
miliar, jika nilai transaksi lebih dari Rp2 miliar komisi yang harus dibayar kepada
agen properti sebesar 2,5%.
Keuntungan yang bisa didapat pemilik properti dengan menggunakan jasa
agen properti yaitu sebagai berikut:
1. Agen properti ikut membantu dalam menetapkan harga.
2. Lebih mudah mencari calon pembeli yang potensial karena agen yang
professional memiliki jaringan yang luas.
3. Promosi yang dilakukan oleh agen properti umunya efektif. Keefektifan
dalam promosi sangat membantu dalam menekan biaya.
4. Agen properti turut membantu menyiapkan dokumen apa saja yang perlu
dan sesuai dengan keinginan calon pembeli.
5. Agen properti umunya memiliki data calon pembeli. Hal ini akan
memudahkan penjualan properti tersebut.64
Berikut merupakan pedoman mengenai pengalaman dan kemampuan
yang harus dicari dari seorang agen properti pada saat akan membeli properti bagi
calon pembeli:
64
a. Mengenai lingkungan/daerah yang calon pembeli cari dan dapat
menunjukkan berbagai macam fasilitas yang mungkin pembeli perlukan.
Oleh karena itu, agen properti dapat menunjukkan sarana pendidikan
terdekat di sekitar lingkungan, tempat bermain anak, pusat perbelanjaan,
pusat kesehatan, tempat ibadah, akses jalan, serta keadaan atau situasi lain
di daerah itu yang perlu calon pembeli ketahui.
b. Dapat memperlihatkan lebih banyak rumah yang akan dijual di daerah
yang calon pembeli cari dan mempunyai akses informasi data listing yang
terbaru setiap harinya, sehingga dapat memilih dari beberapa rumah
sebelum calon pembeli memutuskan untuk membelinya.
c. Memiliki pengetahuan dalam mencari rumah yang tepat untuk calon
pembeli. Lebih baik jika agen properti itu sekaligus bisa memasarkan
rumah lama calon pembeli dengan cepat dan menghasilkan keuntungan
buat calon pembeli.
d. Dapat membantu dalam menghitung biaya untuk melakukan beberapa
perbaikan rumah yang akan dibeli.65
Seorang agen properti haruslah memiliki kemampuan untuk mendapatkan rumah
yang sesuai dengan kriteria calon pembeli rumah, karena apabila agen tersebut
tidak ahli, maka dipastikan calon pembeli akan mencari agen lain yang bisa
memberikan rumah sesuai dengan kriteria yang diinginkannya.
65
BAB IV
KAJIAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN ANTARA AGEN
PEMSARAN PERUSAHAAN PROPERTI DAN PEMILIK RUMAH
A. Keabsahan Bentuk Perjanjian Eksklusif Listing Yang Dibuat Antara
Agen Pemasaran Perusahaan Properti Dengan Pemilik Rumah
Menurut Sudikno Mertokusumo, perjanjian tidak merupakan satu
perbuatan hukum, akan tetapi merupakan hubungan hukum antara dua orang yang
bersepakat untuk menimbulkan akibat hukum.66Perjanjian disebut juga
persetujuan atau kontrak karena menyangkut kedua belah pihak yang setuju atau
sepakat untuk melakukan sesuatu. Oleh karena itu dalam pembahasan perjanjian
antara agen pemasaran perusahaan properti dengan pemilik rumah, ada beberapa
bentuk perjanjian yang umum dalam bisnis properti,sebagai berikut:
1. Eksklusif listing
Merupakan satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah satu broker
/ agen properti yang telah ditunjuk oleh pemilik properti, dan pemilik
properti tidak boleh memberikan mandat penjualan properti kepada agen /
broker lain. Karena bersifat eksklusif, bahkan anggota keluarga atau
pemilik properti itu sendiri pun tidak boleh melakukan penjualan
propertinya. Dan kerjasama ini memiliki jangka waktu sesuai dengan
kesepakan kedua belah pihak.
66
2. Sole agent
Ini merupakan salah satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah
satu broker yang telah ditunjuk oleh pemilik properti. Hampir sama
dengan eksklusif, namun pemilik properti juga boleh menjual properti
tersebut.
3. Open listing
Bentuk listing yang tidak terikat pada salah satu broker / agen properti.
Semua broker / agen properti berhak memasarkan penjualan properti
tersebut, tanpa terikat waktu / fleksibel. Dalam arti sederhananya siapa
yang membawa pembeli dan deal dengan harga jual propertinya, dialah
yang akan mendapatkan komisi / fee dari pemilik properti.;
4. Net listing
Merupakan salah satu bentuk listing dimana pemilik properti menetapkan
harga net atau minimal dari penjualan propertinya, diluar biaya yang harus
dikeluarkan oleh pemilik seperti komisi, pajak penjualan atau biaya
notaris.
Judul yang diangkat oleh penulis yaitu “Kajian Yuridis Terhadap
Perjanjian Antara Agen Pemasaran Perusahaan Properti dan Pemilik Rumah
(Studi Pada PT.Bursa Properti Medan), dari hasil studi lapangan maka penulis
mendapatkan perjanjian baku yang dipakai oleh pihak Agen Pemasaran dari
PT.Bursa Properti Medan adalah merupakan perjanjian eksklusif listing, dimana
merupakan satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah satu broker / agen
boleh memberikan mandat penjualan properti kepada agen / broker lain.67 Karena
bersifat eksklusif, bahkan anggota keluarga atau pemilik properti itu sendiri pun
tidak boleh melakukan penjualan propertinya. Dan kerjasama ini memiliki jangka
waktu sesuai dengan kesepakan kedua belah pihak, dan mengenai keabsahan
eksklusif listing ini, dapat dilihat hubungannya dengan Pasal 1320 KUHPerdata
dimana syarat sah suatu perjanjian apabila memenuhi syarat:
a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
c. Suatu hal tertentu;
d. Suatu sebab yang halal.
Eksklusif listing ini jelas memang tidak bertentangan, karena dalam melakukan
penandatanganan perjanjian baku tersebut pihak pemilik rumah yang ingin
memakai jasa agen properti ini, sepakat dan tidak dibawah paksaan maupun
penipuan, serta eksklusif listing ini tidak melanggar Pasal 1337 KUHPerdata
dinyatakan bahwa:
“suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang, atau
apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum”
Jelas bahwa eksklusif listing ini merupakan perjanjian yang sah dan tidak
melanggar hukum, walaupun sampai sekarang pengaturan hukumnya belumlah
jelas diatur dalam suatu undang-undang. Apabila melihat perjanjian baku yang
dipakai oleh pihak agen pemasaran properti ini, maka dapat terlihat berbagai
kelemahan yang terdapat di dalam perjanjian tersebut.68
67Hasil wawancara dengan salah satu pemilik PT. Bursa PropertiMedan, Bapak Jusril Buhali pada tanggal 5 Februari 2016
Pola umum perjanjian baku yang bisaanya dipergunakan adalah:69
a. Judul;
Perjanjian baku keagenan diawali dengan identitas perusahaan pemasaran
perdagangan properti yang mengeluarkan perjanjian tersebut dan
namaperjanjian. Identitas perusahaan tersebut meliputi nama perusahaan,
alamat perusahaan, telepon dan fax perusahaan yang bersangkutan.
Sedangkan nama perjanjian yang tercantum adalah “Perjanjian Keagenan”.
b. Identitas Para Pihak;
Identitas para pihak dalam hal ini adalah Pihak I sebagai pemilik
propertidan Pihak II sebagai pihak pemasaran yaitu perusahaan perantara
perdagangan properti. Selain penulisan identitas pribadi, dalam formulir
perjanjian keagenan tersebut diperlukan juga informasi mengenai properti
yang akan dipasarkan, yaitu alamat, sertifikat, harga jual, serta
kepemilikan atas properti yang akan dipasarkan.
c. Isi perjanjian yang disepakati;
Isi perjanjian keagenan yang sudah ditentukan oleh Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti meliputi :
1) Hak dan kewajiban para pihak;Beberapa hak Pihak II yang dapat
juga menjadi kewajiban Pihak Iadalah sebagai berikut :
a) Hak eksklusif Pihak II yang diberikan Pihak I untuk
menjual selama 90 (sembilan puluh) hari yang berlaku
sejak ditandatangani perjanjian ini.
69
b) Hak menerima dari Pihak I kepada Pihak II mengenai
semua data, catatan, dan dokumen yang berhubungan
dengan properti tersebut untuk diperiksa kepada instansi
yang berwenang dan setuju untuk membayar biaya
pemeriksaan tersebut.
c) Hak melarang Pihak I, kecuali dengan persetujuan Pihak II
melakukan hal-hal sebagai berikut : mencari pembeli atau
menunjuk agen lain untuk mencari pembeli selama
masahak eksklusif. Selain itu adanya hak menerima ganti
rugi jika Pihak I atau agen lain mendapatkan pembeli
selama masa hak eksklusif dan properti tersebut terjual.
d) Hak menerima komisi sebesar 3,5% (tiga setengah persen)
jika selama masa hak eksklusif tersebut Pihak II
memperkenalkan kepada Pihak I seorang pembeli
yangsesudah itu mengadakan pengikatan jual beli atau
perjanjian jual beli atas properti tersebut. Selain itu Pihak II
berhak menerima setengah dari pembayaran komisi yang
seharusnya ia terima, jika Pihak I menarik kembali hak
eksklusif untuk menjual atas properti tersebut.
e) Hak menolak permintaan komisi yang sudah dibayarkan
oleh Pihak I dengan alasan apa pun.
f) Hak Pihak II untuk menjalin kerja sama dengan agen
lainnya untuk mendapatkan pembeli atas biaya yang
g) Hak mendapat wewenang dari Pihak I kepada Pihak II
untuk menerima pembayaran uang muka dari pembeli dan
menyimpannya ke dalam rekening giro khusus.
h) Hak mendapat izin dari Pihak I kepada Pihak II untuk
memasuki dan memperlihatkan properti tersebut pada
parapeminat pada saat yang wajar dan setelah
memberitahukan terlebih dahulu kepada Pihak I, kemudian
mengadakan pameran (open house) yang akan ditentukan
oleh Pihak II, dan memasang tanda / papan bertuliskan
“DIJUAL /DISEWAKAN” pada properti tersebut dan tidak
akan melakukan hal apa pun yang dapat menghambat
pekerjaan Pihak II tersebut, serta mempromosikan/
mengiklankan properti tersebut di media massa, baik cetak
maupun elektronik.
Adapun sebaliknya Pihak I memperoleh hak dari Pihak II yaitu :
a) Hak untuk melanjutkan atau tidak melanjutkan perjanjian
keagenan tersebut setelah berakhirnya hak eksklusif Pihak
II sebagaimana tertulis dalam klausula “Bahwa dengan
persetujuan Pihak I, Pihak II akan melanjutkan dengan hak
non-eksklusif selama tidak lebih dari 1 (satu) tahun atau
sampai pihak menarik kembali hak untuk menjual secara
b) Hak menuntut Pihak II secara efektif memperkenalkan
kepada Pihak I seorang pembeli agar Pihak II memperoleh
komisi apabila terjadi transaksi antara pembeli dari Pihak II
dan Pihak I.
c) Hak menolak memberikan komisi kepada Pihak II apabila
terjadi keadaan sebagaimana dinyatakan dalam klausula
bahwa “Jika sesudah berakhirnya masa hak eksklusif Pihak
I mengadakan perjanjian dengan agen lain untuk menjual
properti tersebut, maka Pihak II tidak berhak atas komisi
dari penjualan properti tersebut”.
d) Hak mendapat wewenang dari Pihak II sebagaimana
tertulisdalam perjanjian keagenan tersebut bahwa “Pihak II
memberikan wewenang kepada Pihak I untuk
mengeluarkan biaya iklan dan promosi sampai sejumlah
Rp... (ditentukan oleh Pihak I) ada atau tidak ada
jual-beli, sampai habis masa hak eksklusif atau ditariknya
kembali hak eksklusif tersebut sebelum waktunya”.
Selain hak dan kewajiban para pihak, ada juga para pihak
mendapat hak yang sama yaitu dalam hal pembagian uang muka.
Hal tersebut dapat dilihat dalam klausula yang tercantum dalam
perjanjian tersebut bahwa “Pihak I memberikan wewenang kepada
Pihak II untuk menerima pembayaran uang muka dari pembeli dan
menyimpannya ke dalam rekening giro khusus. Apabila calon
muka yang disetorkan sepanjang jumlahnya tidak melebihi dari
uang komisi, menjadi hak Pihak II dan sisanya harus dibayarkan
oleh Pihak I, paling lambat tujuh hari setelah Pihak II menerima
pernyataan pembatalan tersebut”.
2) Pertanggungjawaban Pihak I; Pelaksanaan perjanjian keagenan,
dalam hal ini Pihak I menjamin bahwa :
a) Pihak I adalah pemilik satu-satunya yang berhak atas
bangunan tersebut;
b) Pada saat ini tidak sedang terikat kepada agen lainnya,
dalam hal menyerahkan hak eksklusif untuk menjual atau
yang lain.
d. Penutup;
Perjanjian keagenan tersebut ditutup dengan klausula yang menyatakan
bahwa “Setiap perselisihan yang timbul dari perjanjian ini, para pihak
sepakat untuk mengadakan penyelesaian secara musyawarah". Hal ini
menunjukkan penyelesaian suatu permasalahan yang timbul dalam
pelaksanaan perjanjian tersebut di kemudian hari untuk diselesaikan
melalui musyawarah.
Prakteknya, perjanjian antara agen pemasaraan properti dan pemilik rumah
yang dibuat oleh PT. Bursa Properti memiliki pola sebagai berikut :
1. Judul
Judul yang tertera dalam perjanjian antara agen pemasaran properti dan
“SURAT PERNYATAAN JASA PEMASARAN PROPERTI”
Dilihat dari judul yang dikemukakan dalam perjanjian tersebut, maka
dapagt dilihat bahwa sesungguhnya perjanjian antara agen pemasaran dan
pemilik rumah adalah hanya berupa surat pernyataan oleh pemilik rumah,
ini berarti pemilik rumah memberikan kuasa kepada agen pemasaran untuk
memasarkan rumahnya.
2. Identitas Para Pihak
Identitas para pihak yang tertera dalam perjanjian antara agen pemasaran
properti dan pemilik rumah yang ditawarkan oleh PT. Bursa Properti
hanya menjelaskan identitas pemilik rumah beserta dengan keterangan
mengenai proprti yang hendak dipasarkan/dijual oleh pemilik rumah.
Selain itu, dalam bagian ini juga langsung dimintakan pernyataan seberapa
besar jasa komisi/pendapatan yang akan diserahkan kepada agen
pemasaran PT. Bursa Properti dan juga peride pemasaran.
3. Isi Perjanjian
Isi perjanjian yang tertera dalam perjanjian antara agen pemasaran properti
dan pemilik rumah yang ditawarkan oleh PT. Bursa Properti hanya
memuat tiga pokok perjanjian. Pertama perjanjian tersebut hanya
menjelaskan tentang pemberian kuasa oleh pemilik rumah kepada agen
pemasaran PT. Bursa Properti. Kedua pernyataan untuk bersedia tidak
menjual properti tersebut kepada pihak lain tanpa pemberitahuan kepada
PT. Bursa Properti. Selain itu, perjanjian juga memuat pernyataan agar
agency PT. Bursa Properti dibebaskan dari tuntutan yang kemungkinan
Hal diatas menunjukkan bahwa, perjanjian baku berbentuk Eksklusif
Listing antara agen pemasaran properti dan pemilik rumah yang dibuat oleh PT.
Bursa Properti memiliki form (bentuk) yang sangat sederhana. Misalnya
penjelasan tentang identitas para pihak yang di campur baurkan dengan
keterangan properti yang hendak dipasarkan. Isi perjanjian yang sangat singkat
juga sangat berpotensi menimbulkan persengketaan dikemudian hari karena tidak
mengandung banyak penjelasan konkrit dan memadai mengenai hak dan
kewajiban para pihak. Sebagai kekurangan yang menurut penulis paling fatal dari
perjanjian eksklusif listing antara agen pemasaran dan pemilik rumah yang dibuat
oleh PT. Bursa Properti ini bahkan tidak mencantumkan penyelesaian sengketa
yang sangat mungkin muncul dikemudian hari.
B. Kedudukan dan Pengaturan Hukum Mengenai Agen Pemasaran
Perusahaan Properti.
Kedudukan Agen pemasaran properti disini adalah merupakan subjek
hukum, dimana sebagai subjek hukum sebagai pendukung hak dan kewajiban,
maka dari itu agen pemasaran properti ini dapat melakukan perbuatan hukum
yang dapat mengakibatkan akibat hukum, seperti melakukan perjanjian. Agen
pemasaran properti merupakan istilah yang masyarakat umum kenal sebagai
makelar rumah. Secara sederhana agen properti atau broker properti bertugas
menjembatani antara pembeli dan penjual. Keberadaan broker properti bisa sangat
membantu bagi para penjual atau pembeli yang ingin membeli, menyewa, dan
menjual properti yang diinginkan.70 Jasa agen properti dalam jual-beli, sewa
properti ditopang oleh sinergi dukungan lima faktor yaitu: Pemerintah, Perbankan,
70
Developer, Asosiasi dan tentunya Masyarakat. Dalam dua dekade belakangan ini,
perkembangan bisnis kantor agen properti sangat pesat, baik yang lokal maupun
nasional yang bekerja sama dengan asing melalui system waralaba (francise).
Dalam hal ini, cara kerja agen properti mulai ditata secara professional. Pada
tanggal 17 november 1992 dibentuk sebuah organisasi yang mewadahi para agen
properti yang berlabel Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) yang
sampai saat ini telah menghimpun tidak kurang dari 80 perusahaan agen properti
formal. Keberadaan AREBI sebenarnya banyak memberikan manfaat kepada
masyarakat, pengembang/ pemilik properti (vendor), pemerintah, dan sesama
anggota agen properti.71
Seiring dengan tumbuh pesatnya bisnis properti di berbagai kota besar di
Indonesia, berimbas pada semakin ramainya bisnis pemasaran properti. Jasa agen
properti memang sangat dibutuhkan. Selain akan meringankan pekerjaan pemilik
properti juga memberikan keuntungan bagi pemilik properti juga memberikan
keuntungan bagi pemilik properti, apalagi jika agen tersebut professional dan
memliki jaringan yang luas.72 Tatkala apabila mendengar kata broker, hal apa
yang terlintas dalam pikiran, mungkin kita pernah mendengar tentang mak
comblang. Di dunia properti, mak comblang ini sama perannya dengan agen
properti. Peranan agen properti adalah menjembatani/penghubung antara penjual
dan pembeli dalam proses penjualan dan pembelian properti.73 Kedudukan Agen
meskipun tidak ada pengaturannya dalam Kitab Undang-Undang Hukum Dagang,
beberapa pakar hukum mendefenisikan sebagai orang yang melayani beberapa
71
SupriyadiAmir,Op-cit,hal. 122 72
Hasil wawancara dengan salah satu pemilik (Direktur) PT. Bursa Properti Medan Bapak Jusril Buhali pada tanggal 5 Februari 2016
73
pengusaha sebagai perantara dengan pihak ketiga, mempunyai hubungan tetap
dengan pengusaha dan mewakilinya untuk mengadakan dan selanjutnya
melaksanakan perjanjian dengan pihak ketiga. Hubungan agen dengan pengusaha
itu tidak bersifat pelayanan berkala dan juga tidak bersifat perburuhan. Sebab,
hubungan tetap bukan sifat dari pelayanan berkala dan hubungan sama tinggi
sama rendah bukan hubungan perburuhan. Oleh karena itu, dapat disimpulkan
bahwa sifat hubungan antara agen dan pengusaha adalah pemberian kuasa.
Perusahaan dari agen itu disebut agentuur sedangkan persetujuan antara agen
perniagaan dengan principalnya dinamakan agentuur contract. Prinsipal adalah
pengusaha yang diwakili oleh agen dalam melakukan perhubungan dengan pihak
ketiga. Seorang agen selain bertindak atas nama sendiri juga bertindak atas nama
pengusaha yang diwakilinya dan menerima provisi atas perantaraan yang
diadakan bagi principal itu. Tugas utama seorang agen, disamping memperantarai
kedua belah pihak (penjual dan pembeli) agar mencapai kesepakatan, juga perlu
tercapainya kepuasan dalam kepentingannya masing-masing.74 Pekerjaan agen
pemasaran properti lebih banyak berposisi sebagai penjual daripada pembeli,
karena itu berlaku jujur kepada pembeli/calon pembeli dan berpihak kepadanya
lebih menguntungkan ketimbang mengunggul-unggulkan penjual sementara
pembeli merasa kecewa. Hal ini terkait dengan kepuasaan dan prospek hubunngan
dengan penjual atau pembeli ke depannya. Pihak penjual properti yang
menggunakan jasa agen pemasaran hanya menginginkan bagaimana bisa terjual
dan memperoleh keuntungan dari penjualan tersebut. Kepuasan pihak penjual
sebatas pada bagaimana barangnya bisa terjual dan untung, tanpa memikirkan
74
bagaimana kondisi barang dagangannya tersebut. Oleh karena itu, agen pemasaran
termasuk bidang properti harus mengutamakan kejujuran yang merupakan
landasan moral baik kejujuran mengenai karakteristik produk (barang dan jasa)
yang ditawarkan, kejujuran mengenai promosi yang dilakukan, kejujuran
mengenai pelayanan yang dijanjikan, maupun kejujuran mengenai segala kegiatan
yang terkait yang dilakukan oleh seorang agen pemasaran.75Jadi pada dasarnya
hubungan hukum antara agen dan penjual/pembeli properti saling mengikat
sebagaimana mengikatnya undang-undang, karena dalam perjanjian yang
dibentuk para pihak yang bersangkutan, baik dalam bentuk lisan maupun tertulis,
mengandung janji-janji yang harus dipenuhi sebagaimana dilihat pada Pasal 1338
ayat (1) KUHPerdata. Berikut di bawah ini status hukum keagenan di dasarkan
Perjanjian Agen Pemasaran Bursa Properti yang turut mempengaruhi hubungan
hukum yang bersangkutan :76
1. Hukum keagenan hanya diatur oleh Keputusan Menteri saja, hal ini
menyebabkan lemahnya status dan hubungan hukum yang terjadi pada
bisnis keagenan bahkan banyak terjadi praktik penyimpangan; dalam hal
ini bidang agen pemasaran properti diatur pada Peraturan Menteri
Perdagangan Nomor 23 Tahun 2008 tentang Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti;
2. Perjanjian harus ditandatangani secara langsung antara agen pemasaran
Bursa Properti dan pemilik properti;
75
Ibid,hal 69. 76
3. Perjanjian antara agen pemasaran properti dan pemilik propertidiserahkan
salinannya kepada Perusahaan Bursa Properti, di mana laporan kegiatan
perusahaan selama satu tahun sekali wajib disampaikan kepada Direktur
Bina Usaha dan Pendaftaran Perusahaan yang berwenang;
4. Agen Pemasaran yang bekerja pada perusahaan perantara perdagangan
properti, perusahaan tersebut harus memenuhi ketentuan yaitu:
a. Perusahaan tersebut berbentuk badan usaha;
b. Memperoleh Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara
PerdaganganProperti;
c. Akta Pendirian Perusahaan dan Perubahannya;
d. Tanda daftar perusahaannya yang masih berlaku.
5. Leaflet, brosur, katalog asli dari produk atau jasa yang hendak diageni;
6. Pernyataan pemilik properti kepada agen yang ditunjuk bahwa
propertitersebut tidak terikat dengan agen real estate lainnya.
Oleh karena itu, pengaturan hukum mengenai agen properti sebenarnya
telah diatur dalam Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor:
33/M/-DAG/PER/8/2008 tentang perusahaan perantara perdagangan properti yang
didalamnya juga mengatur tentang agen properti. Pada Pasal 1 angka 3 yang
berbunyi “Perantara perdagangan properti yang selanjutnya disebut tenaga ahli
adalah seseorang yang memiliki keahlian khusus di bidang properti yang
dibuktikan dengan sertifikat yang diterbitkan oleh lembaga sertifikasi yang
terakreditasi”. Jadi dapat disimpulkan bahwa agen pemasaran properti itu
merupakan seorang ahli dibidang properti yang bekerja lepas ataupun yang
yang ingin menjual rumahnya dengan orang yang ingin membeli rumah,dan
sebagai orang tengah/negosiator, lalu apabila berhasil terjual rumahnya maka
pihak penjual akan memberikan komisi kepada agen pemasaran properti ini.
Kedudukan konkrit agen pemasaran PT. Bursa Properti dalam perjanjian
antara agen pemasaran properti dan pemilik rumah yang dibuat oleh PT. Bursa
Properti adalah jelas sangat menguntungkan pihak agen pemasaran dan PT. Bursa
Properti. Hal ini tercermin dari isi surat pernyataan yang menyatakan bahwa tidak
diperbolehkannya pemilik rumah menjual properti tersebut kepada pihak lain
tanpa sepengetahuan agency PT. Bursa Properti dan pernyataan pembesan
tuntutan apapun terhadap agency PT. Bursa Properti dikemudian hari. Jadi disini
agen dan PT. Bursa Properi bertindak sebagai “superior” daripada pemilik
rumah. Hal ini pada dasarnya adalah kewajaran, karena surat perjanjian diikuti
dengan surat pernyataan yang ditawarkan oleh PT. Bursa Properti adalah
perjanjian baku.
C. Bagaimana Upaya Penyelesaian Sengketa Antara Agen Pemasaran
Perusahaan Properti Dengan Pemilik Rumah.
Para pelaku bisnis dalam hubungannya dengan pihak lain senantiasa
mengharapkan agar kontrak yang mereka buat dapat berjalan sebagaimana yang
diharapkan. Namun demikian, dalam perjalanan waktu tidak menutup
kemungkinan terjadi sengketa di antara mereka, meskipun hal ini sebenarnya
sama sekali tidak diharapkan. Sengketa kontrak pada umumnya muncul sebagai
ketidakseimbangan diantara para pihak.77 Sengketa bisnis dalam kontrak sering
kali berawal dari kesalahan mendasar dalam proses terbentuknya kontrak dengan
berbagai faktor atau penyebabnya, antara lain:78
1. Ketidakpahaman terhadap proses bisnis yang dilakukan. Kondisi ini
muncul ketika pelaku bisnis semata-mata terjebak pada orientasi
keuntungan serta karakter coba-coba tanpa memprediksi kemungkinan
risiko yang akan menimpanya.
2. Ketidakmampuan mengenali partner atau mitra bisnisnya, ada sementara
pelaku bisnis yang sekedar memerhatikan peforma atau penampilan fisik
mitra bisnisnya tanpa meneliti lebih lanjut track record dan bonafiditas.
3. Tidak adanya legal cover yang melandasi proses bisnis mereka. Hal ini
menunjukkan rendahnya pemahaman dan apresiasi hukum pelaku bisnis
dalam melindungi aktivitas bisnis mereka.
Adakalanya pelaku bisnis bersikap rasional ketika menghadapi sengketa
bisnis hal itu dianggap sebagai bagian dari risiko bisnis. Persoalan terpenting bagi
pelaku bisnis adalah bagaimana upaya mereka dalam mengantisipasi atau
mencegah kemungkinan terjadinya sengketa. Oleh karena itu, umumnya dalam
kontrak bisnis para pihak mencantumkan klausul penyelesaian sengketa dalam
kontrak mereka. Jika pada akhirnya sengketa berkembang menjadi lebih
77
Agus Yudha Hernoko,Hukum Perjanjian Asas Proporsional Dalam Kontrak Komersial,Prenadamedia Group, Jakarta,2014, hal. 304.
kompleks, maka upaya penyelesaian yang umunya dilakukan atau dipilih oleh
para pelaku bisnis adalah:79
a. Penyelesaian melalui jalur litigasi
Penyelesaian sengketa yang terjadi dari sebuah kontrak melalui jalur
pengadilan, tentunya harus didahului dengan adanya surat gugatan ke
pengadilandi wilayah hukum tergugat berada. Sesuai Peraturan Mahkamah
Agung (PERMA) Nomor 1 Tahun 2008 tentang Prosedur Mediasi di
Pengadilan bahwa proses sengketa perdata dipengadilan ini pada
umumnya akan diselesaikan melalui usaha perdamaian olehhakim
pengadilan perdata. Perdamaian dapat dilakukan di luar pengadilan.
Apabila hal tersebut tercapai, maka akibatnya gugatan akan dicabut oleh
penggugat dengan atau tanpa persetujuan tergugat. Akan tetapi,
perdamaian pun dapat diselesaikan di muka pengadilan. Kemungkinan hal
ini diadakan atas anjuran hakim apabila damai disepakati para pihak, maka
sewaktu sidang berjalan, akan dibuat akta perdamaian, dalam hal mana
kedua belah pihak dihukum untuk mentaati persetujuan yang dibuat. Akta
perdamaian ini mempunyai kekuatan hukum yang sama dengan suatu
vonis hakim. Adanya usaha perdamaian sebelum dibacakan gugatan dalam
proses penyelesaian sengketa melalui jalur pengadilan, menunjukkan
bahwa penyelesaian sengketa perdata melalui pengadilan masih
memberikan kesempatan kepada para pihak yang bersengketa untuk
menempuh jalan damai yang penyelesaiannya sesuai dengan ketentuan
Perma Nomor 1 Tahun 2008 tentang prosedur mediasi di pengadilan. Hal
79
inilah yang menunjukkan penyelesaian sengketa perdata melalui
pengadilan hanya sebagai jalan yang terakhir setelah alternatif lain tidak
membuahkan hasil. Apabila jalan perdamaian tidak dapat diselesaikan oleh
para pihak, proses penyelesaian selanjutnya biasanya akan memakan
waktu yang panjang, sebagaimana sudah di kemukakan sebelumnya dalam
kritikan terhadap penyelesaian sengketa melalui pengadilan. Hal ini
disebabkan tiga tingkatan proses pengadilan minimal akan dijalani untuk
sampai pada proses final, yaitu mulai dari gugatan ke Pengadilan Negeri,
proses banding ke Pengadilan Tinggi dan terakhir proses kasasi ke
Mahkamah Agung.
Adapun penyelesaian sengketa perdata di pengadilan umunya didasarkan
pada dua hal yaitu:
1) Adanya wanprestasi atau ingkar janji salah satu pihak, dimana
untuk gugatan ini harus didasarkan pada adanya hubungan
kontrakual di antara para pihak;
2) Adanya perbuatan melawan hukum di mana dalam gugatan
berdasarkan perbuatan melanggar hukum tidak perlu didahului
adanya hubungan kontraktual di antara para pihak, namun yang
paling elementer adalah adanya perbuatan yang merugikan pihak
lain serta terdapat hubungan kausal antara perbuatan dengan
kerugian yang ditimbulkan sebagai akibat kesalahannya.
b. Penyelesaian melalui jalur non litigasi
Penyelesaian sengketa di luar pengadilan melalui ADR di Indonesia,
prosedur yang disepakati para pihak, yakni penyelesaian di luar pengadilan
dengan cara konsultasi, negosiasi, mediasi, konsiliasi, atau penilaian ahli
(Pasal 1 ayat (10) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang
Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa). Apabila mengacu
ketentuan Pasal 1 ayat (10) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999
tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa maka cara
penyelesaian sengketa melalui ADR dibagi menjadi lima cara, yaitu :
1) Konsultasi;
2) Negosiasi;
3) Mediasi;
4) Konsiliasi;
5) Penilaian ahli.
Dari hasil wawancara dengan salah satu pemilik (Direktur) PT.Bursa
Properti Medan, yang mengatakan apabila terjadi sengketa maka langkah pertama
yang akan dilakukan adalah dengan cara musyawarah walaupun dalam perjanjian
baku tersebut tercantum bahwa apabila terjadi sengketa maka pihak agency Bursa
Properti akan dibebaskan dari segala tuntutan oleh pemilik properti. Apabila
dalam proses musyawarah berhasil dan menemukan win win solution maka para
pihak akan berdamai, akan tetapi apabila dalam proses musyawarah tidak berhasil
maka akan dilanjutkan ke tahap pengadilan.80 Menurut beliau sejauh ini masalah
mengenai jasa pemasaran melalui agency-nya belum pernah sampai ke pengadilan
dan beliau menambahkan adanya sengketa yang bisaa terjadi karena seperti
berikut:
80
1) Perselisihan biasanya disebabkan terutama menyangkut tata cara
pengakhiran suatu perjanjian baku, biasanya seperti besar komisi yang
akan didapatkan oleh pihak agen properti;
2) Standar atau ukuran untuk menilai pihak agen properti yang tidak
memuaskan dari pihak pemilik rumah;
3) Penunjukkan agen properti lain sebelum masa berakhirnya berlaku yang
ditetapkan oleh pemilik rumah;
4) Ketidakpahaman pemilik properti terhadap perjanjian baku yang
ditandatangani sehingga terjadi perselisihan dikemudian hari.81
Menurut beliau, perselisihan seperti itu bisaa terjadi di perusahaan agen
properti lain, oleh karena itu beliau juga menghimbau para agennya bekerja
professional untuk selalu menjelaskan isi perjanjian kepada pemilik properti
sebelum dilakukan penandatanganan, ini dilakukan agar tidak terjadi masalah
dikemudian hari dan beliau menambahkan bahwa prinsip keterbukaan dan
kejujuran adalah hal yang sangat penting dalam proses ini, sehingga kedua belah
pihak tidak dirugikan, sehingga perusahaan agen properti ini dapat berkembang.82
Kenyataanya, bila dilihat dari isi perjanjian yang dibuat antara agen
pemasaran PT. Bursa Properti dan pemilik rumah tidak ada mencantumkan
tentang pemyelesaian sengketa apabila ada sengketa yang timbul dikemudian hari.
Ini jelas menjadi kekurangan perjanjian yang dibuat oleh PT. Bursa Properti
karena pada dasarnya segala jenis hubungan hukum sangat berpotensi
menimbulkan permasalahan atau sengketa dikemudian hari. Meskipun dari hasil
81
Ibid., 82
wawancara telah dijelaskan bahwa pihak PT. Bursa Properti akan menempuh jalur
non-litigasi terlebih dahulu sebelum jalur litigasi, akan lebih baik mencantumkan
cara penyelesaian sengketa yang timbul dikemudian hari secara lebih konkrit dan
BAB V
PENUTUP
A. Kesimpulan
Berdasarkan uraian yang telah penulis jabarkan pada pokok bahasan di
atas dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. Keabsahan perjanjian eksklusif listing yang dibuat antara agen pemasaran
perusahaan properti dengan pemilik rumah adalah merupakan satu bentuk
listing yang sifatnya terikat pada salah satu broker / agen properti yang
telah ditunjuk oleh pemilik properti, dan pemilik properti tidak boleh
memberikan mandat penjualan properti kepada agen / broker lain. Karena
bersifat eksklusif, bahkan anggota keluarga atau pemilik properti itu
sendiri pun tidak boleh melakukan penjualan propertinya. Dan kerjasama
ini memiliki jangka waktu sesuai dengan kesepakan kedua belah pihak.
Dimana bentuk perjanjian ini jelas memang tidak bertentangan kebiasaan,
kepatutan dan juga undang-undang. Akan tetapi bentuk perjanjian yang
antara agen pemasaran properti dan pemilik rumah yang dibuat oleh PT.
Bursa Properti memiliki isi yang sangat singkat dan sederhana.
2. Kedudukan dan pengaturan hukum agen
