D. Faktor Faktor Yang Mempengaruhi Terwujudnya Catur Tertib
2. Kegiatan Pendaftaran Pemeliharaan Data Pendaftaran
a. Pembuatan Akta Peralihan Hak Dan Pembebanan Hak
Tugas pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dalam hal membuat akta peralihan dan pembebanan hak yang berlaku sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah. Akta yang dibuat oleh PPAT akan dijadikan sebagai dasar untuk melaksanakan pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah telah terjadinya perbuatan hukum atas tanah yang mengakibatkan berpindahnya hak seseorang atau badan hukum atas tanah kepada pihak lain. Sebelum pendaftaran peralihan hak atas tanah yang disebabkan jual beli, hibah , tukar menukar, pembagian hak bersama dan pemberian hak tanggungan, terlebih dahulu dilaksanakan pembuatan akta yang dilakukan dihadapan PPAT sebagaimana yang ditentukan dalam pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997. Adapun syarat - syarat yang harus dipenuhi untuk pembuatan akta tersebut sebagaimana ditentukan dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 sebagai berikut :
- Sertpikat tanah atas nama pihak yang mengalihkan.
- Melakukan cek bersih sertipikat tersebut ke Kantor Pertanahan untuk mengetahui bahwa sertipikat tersebut sesuai dengan keadaan yang sebenarnya dan tidak ada terikat dengan sita jaminan atau blokir dari pihak lain.
- SPPT tanah yang bersangkutan.
- Foto copy kartu tanda penduduk (KTP). - Bukti pelunasan pembayaran BPHTB/PPh.
Setelah syarat-syarat tersebut dipenuhi dan diteliti kebenarannya oleh PPAT barulah jual beli atas tanah tersebut dilaksanakan. Adapun rangkaian kegiatan pembuatan akta jual beli tersebut adalah sebagai berikut :
- Menghadirkan pihak penjual dan pembeli bersama-sama para saksi menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
- PPAT terlebih dahulu memeriksa mengenai kebenaran surat-surat dan data-data pertanahan yang berhubungan dengan tanah tersebut, apakah tanah yang menjadi objek jual beli itu benar-benar tidakdalam sengketa dan tidak terikat dengan sesuatu perjanjian utang atau pinjam-meminjam.
- Setelah PPAT menganggap bahwa surat-surat yang berhubungan dengan tanah tersebut telah benar, maka dibuakan akta jual beli yang ditanda tangani oleh pihak penjual, pihak pembeli, dua orang saksi dan PPAT.
- Kemudian setelah akta tersebut selesai ditanda tangani dibukukan dalam daftar akta sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 26 Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1996.
- Selanjutnya lembar asli akta jual beli tersebut disimpan pada kantor PPAT dijilid dalam bentuk bundel, sedangkan lembar salinan akta
bersama sertipikat dan berkasnya dikirimkan kepada Kantor Pertanahan untuk dilaksanakan pendaftaran pencatatan peralihan haknya paling lambat selama 7 (tujuh) hari setelah tanggal penerbitan akta sebagaimana ditentukan dalam pasal 40 PP No. 24 tahun 1997 jo. pasal 105 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 tahun 1997.
Dari uraian diatas dapat diketahui bahwa dalam prosedur pelaksanaan pembuatan akta peralihan hak berupa akta jual beli, akta hibah atas tanah yang dilakukan para PPAT tidak bertentangan dengan peraturan perundangan yanag berlaku sehingga dapat dihindari jual beli yang dilakukan atas tanah-tanah yang dalam keadaan sengketa.
Untuk pembuatan akta pembebanan hak tanggungan atas sesuatu hak tanah sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 44 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 jo pasal 97 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997. Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi adalah sebagai berikut :
- Sertipikat tanah.
- Melakukan cek bersih terhadap sertipikat tersebut ke Kantor Pertanahan untuk mengetahui bahwa sertipikat tersebut tidak ada terikat dengan sita jaminan atau blokir dari pihak lain.
- Foto copy kartu tanda penduduk (KTP).
Setelah persyaratan tersebut dipenuhi dan diteliti kebenarannya oleh PPAT barulah jual beli atas tanah tersebut dilaksanakan. Adapun rangkaian kegiatan pembuatan akta jual beli tersebut sebagai berikut : - Menghadirkan pihak pemberi hak tanggungan (Debitur) dan penerima
hak tanggungan (Kreditur) bersama-sama 2 (dua) orang saksi menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
- PPAT terlebih dahulu memeriksa mengenai kebenaran surat-surat dan data-data pertanahan yang berhubungan dengan tanah tersebut, apakah tanah yang menjadi objek jual beliitu benar-benar tidakdalam sengketa dan tidak terikat dengan sesuatu perjanjian utang atau pinjam- meminjam.
- Setelah PPAT menganggap bahwa surat-surat yang berhubungan dengan tanah tersebut telah benar, maka dibuatkan akta jual beli dan ditanda tangani oleh pihak penjual, pihak pembeli, dua orang saksi serta PPAT.
- Kemudian setelah akta tersebut selesai ditanda tangani dibukukan dalam satu buku daftar akta sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 26 Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998.
- Selanjutnya lembar asli akta jual beli tersebut disimpan pada kantor PPAT dijilid dalam bentuk bundel, sedangkan lembar salinan akta bersama sertipikan dan berkasnya dikirimkan kepada Kantor Pertanahan untuk dilaksanakan pendaftaran pencatatan peralihan haknya.
Dari uraian diatas dapat diketahui bahwa dalam prosedur pelaksanaan pembuatan akta pembebanan hak tanggungan atas sesuatu hak tanah yang dilakukan para PPAT tidak bertentangan dengan peraturan perundangan yanag berlaku sehingga dapat mewujudkan tertib hukum dan administrasi pertanahan. Adapun jumlah akta pembebanan hak tanggungan yang dibuat oleh para PPAT di Kota Tebing Tinggi dari tahu 2010 sampai dengan tahun 2012 dapat dilihat pada tabel 11 dibawah ini :
Tabel 11
Banyak Akta Peralihan dan Pembebanan Hak Yang diterbitkan PPAT di Kota Tebing Tinggi Jenis Akta
Tahun
Jumlah
2010 2011 2012
-Akta Jual Beli -Akta Hibah
-Akta Tukar Menukar -Akta Pembagian Hak
Bersama -Akta Pembebanan HT 896 15 -- 18 627 1.036 48 -- 54 876 1.117 25 -- 41 838 3.049 88 -- 114 2.341 Jumlah 1.556 2.014 2.021 5.592
Sumber data : Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi tahun 2012
b. Pendaftaran Peralihan Hak
Penyelenggaraan kegiatan pendaftaran peralihan hak karena terjadinya jual beli, pewarisan, hibah dan pembagian hak bersama , berpedoman pada ketentuan yang telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun
1997 jo. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 dan Undang-Undang Nomor 21/1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan, Peraturan Pemerintah Nomor 48/1997 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, Peraturan Pemerintah Nomor 13 tahun 2010 tentang Jenis Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.
Adapun persyaratan yang harus dipenuhi oleh pemohon sebagaimana ditentukan dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 tahun 2010 tentang Standar Pelayanan Dan Pengaturan Pertanahan sebagai berikut :
- Formulir permohonan yang sudah didisi dan ditanda tangani pemohon atau kuasanya diatas meterai cukup.
- Surat Kuasa apabila dikuasakan.
- Fotocopy identitas (KTP,KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
- Fotocopy akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
- Sertipikat asli.
- Akta Peralihan Hak berupa Akta Jual Beli, Hibah, Pembagian Hak Bersama dari PPAT.
- Ijin Pemindahan hak apabila dalam sertipikat/surat keputusan pemberian haknya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindah tangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang.
- Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
- Penyerahan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari 60 juta rupiah.
- Surat Pengantar dari PPAT.
Setelah persyaratan tersebut dipenuhi, pemohon mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi melalui Loket Pelayanan yang telah tersedia untuk diteliti kebenaran dan kelengkapannya, selanjutnya berkas tersebut diteruskan kepada Seksi Hak Tanah Dan Pendaftaran Tanah untuk diteliti lebih lanjut tentang kelengkapan dan kebenarannya. Kepala Seksi Hak Tanah Dan Pendaftaran Tanah bila menganggap perlu memerintahkan petugas kelapangan melalui Kepala Seksi Survei, Pengukuran Dan Pemetaan untuk memeriksa/mencek tanda-tanda batas tanah apakah masih sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997. Setelah berkas permohonan tersebut sudah memenuhi sebagaimana yang diatur dalam ketentuan peraturan perundangan pendaftran tanah, maka dilakukan proses pencatatan pendaftaran peralihan haknya kedalam Daftar Isian Pendaftran Tanah DI. 301, DI 208, dan selanjutnya diteruskan
kepada Kepala Kantor untuk mendapatkan pengesahan pencatatan peralihak. Setrelah proses tersebut selesai barulah sertipikat tanah dicatat kedalam DI. 301 A dan diserahkan kepada pemohon melalui loket pelayanan.
Dari uraian-uraian di atas dapat dilihat bahwa pelaksanaan pendaftran peralihan hak atas tanah di kota Tebing Tinggi dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundangan pelaksanaan pendaftaran tanah yang berlaku, jadi setiap peralihan hak atas tanah yang perbuatan hukumnya diwujudkan dalam bentuk akta outentik dilakukan dihadapan PPAT dan dilaksanakan pencatatan pendaftaran peralihan haknya di kantor pertanahan dapat mengurangi kemungkinan persengketaan atas tanah.
Selanjutnya untuk lebih jelasnya mengenai persyaratan yang harus dipenuhi dalam pelaksanan pendaftaran peralihan hak atas tanah dapat dilihat pada daftar lampiran 2 yang turut penulis lampirkan.
Untuk menyelenggarakan pencatatan pendaftaran peralihan hak disebabkan karena terjadinya pewarisan/wasiat, dalam pelaksanaanya mempedomani pasal 42 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 jo. pasal 111 dan pasal 112 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 dan Undang-Undang Nomor 21/1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan.
Adapun persyaratan yang harus dipenuhi sebagaimana ditentukan dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 tahun 2010 tentang Standar Pelayanan Dan Pengaturan Pertanahan sebagai berikut :
- Formulir permohonan yang sudah didisi dan ditanda tangani pemohon atau kuasanya diatas meterai cukup.
- Surat Kuasa apabila dikuasakan.
- Fotocopy identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
- Sertipikat asli.
- Surat Keterangan Waris. - Akta Wasiat Notaris.
- Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
- Penyerahan bukti SSB (BPHTB), untuk perolehan tanah lebih dari 300 juta rupiah.
Setelah persyaratan tersebut dipenuhi, pemohon mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi melalui Loket Pelayanan yang telah tersedia untuk diteliti kebenaran dan kelengkapannya, selanjutnya berkas tersebut diteruskan kepada Seksi Hak Tanah Dan Pendaftaran Tanah untuk diteliti lebih lanjut tentang kelengkapan dan kebenarannya. Kepala Seksi Hak Tanah Dan Pendaftaran Tanah bila menganggap perlu memerintahkan petugas kelapangan melalui Kepala Seksi Survei, Pengukuran Dan Pemetaan untuk memeriksa/mencek tanda-tanda batas tanah apakah masih sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997. Setelah berkas permohonan tersebut sudah memenuhi sebagaimana yang
diatur dalam ketentuan peraturan perundangan pendaftran tanah, maka dilakukan proses pencatatan pendaftaran peralihan haknya kedalam Daftar Isian Pendaftran Tanah DI. 301, DI 208, dan selanjutnya diteruskan kepada Kepala Kantor untuk mendapatkan pengesahan pencatatan peralihak. Setrelah proses tersebut selesai barulah sertipikat tanah dicatat kedalam DI. 301 A dan diserahkan kepada pemohon melalui loket pelayanan.
Dari uraian-uraian di atas dapat dilihat bahwa pelaksanaan pendaftran peralihan hak atas tanah di Kota Tebing Tinggi dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundangan pelaksanaan pendaftaran tanah yang berlaku, jadi setiap peralihan hak atas tanah yang perbuatan hukumnya diwujudkan dalam bentuk akta outentik dilakukan dihadapan PPAT dan dilaksanakan pencatatan pendaftaran peralihan haknya di kantor pertanahan dapat mengurangi kemungkinan persengketaan atas tanah.
Selanjutnya untuk lebih jelasnya mengenai persyaratan yang harus dipenuhi dalam pelaksanan pendaftaran peralihan hak atas tanah dapat dilihat pada daftar lampiran 2 yang turut penulis lampirkan, sedangkan mengenai penyelesaian sertipikat dari hasil pendaftaran peralihan hak karena jual beli, hibah, pembagian hak bersama, lelang dan pewarisan dapat dilihat pada tabel 12 sebagai berikut :
Tabel 12
Penyelesaian Sertipikat Pendaftaran Peralihan Hak di Kota Tebing Tinggi
Jenis Akta Tahun Jumlah 2010 2011 2012 -Jual Beli -Hibah -Tukar Menukar
-Pembagian Hak Bersama -Merger -Lelang -Pewarisan 1326 15 -- 13 -- 11 121 1424 41 -- 18 -- 25 171 1.500 30 -- 16 -- 6 183 4.250 86 -- 47 -- 42 475 Jumlah 1.486 1.679 1.735 4.900
Sumber data : Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi tahun 2012
c. Pendaftaran Pembebanan Hak Tanggungan Dan Roya
Pelaksanaan pencatatan pendaftaran hak tanggungan mempedomani pasal 44 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 jo. pasal 114 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 dan Undang - Undang Nomor 4/1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda - Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Adapun persyaratan yang harus dipenuhi untuk pendaftarannya ditentukan dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 tahun 2010 tentang Standar Pelayanan Dan Pengaturan Pertanahan sebagai berikut :
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditanda tangani pemohon atau kuasanya diatas meterai cukup.
- Surat Kuasa apabila dikuasakan.
- Fotocopy identitas (KTP,KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
- Fotocopy akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum. - Sertipikat asli.
- Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
- Salinan APHT yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor untuk pembuatan sertipikat hak tangungan.
- Foto copy KTP pemberi Hak Tanggungan (Debitur) atau Akta Pendirian Badan Hukum penerima Hak Tanggungan dan/atau kuasanya yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket. - Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) apabila
pemberian hak tanggungan melalui kuasa.
- Surat Pengantar dari PPAT dan Bank yang menjadi penerima hak tanggungan (Kreditur).
Untuk menyelenggarakan pencatatan hapusnya Hak Tanggungan karena utang agunan sudah lunas, dalam pelaksanaannya mempedomani pasal 54 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 jo. pasal 122 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 tahun 1997 dan peraturan perundangan lainnya berupa Undang - Undang Nomor 4/1996 tentang Hak Tanggungan dan Peraturan Pemerintah Nomor 13 tahun 2010. Adapun persyaratan yang harus dipenuhi sebagaimana ditentukan dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 tahun 2010 tentang Standar Pelayanan Dan Pengaturan Pertanahan sebagai berikut :
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditanda tangani pemohon atau kuasanya diatas meterai cukup.
- Surat Kuasa apabila dikuasakan.
- Fotocopy identitas (KTP,KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
- Fotocopy akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum. - Sertipikat tanah dan sertipikat hak tanggungan dan/atau konses roya
jika sertipikat hak tanggungan hilang.
- Surat Roya/Keterangan dari pihak Bank penerima hak tanggungan (kreditur).
- Foto copy KTP pemberi Hak Tanggungan (Debitur) atau penerima hak tanggungan (kreditur) dan/atau kuasanya yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
Setelah persyaratan tersebut dipenuhi, pemohon mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi melalui Loket Pelayanan yang telah tersedia untuk diteliti kebenaran dan
kelengkapannya, selanjutnya berkas tersebut diteruskan kepada Seksi Hak Tanah Dan Pendaftaran Tanah untuk diteliti lebih lanjut tentang kelengkapan dan kebenarannya. Setelah berkas permohonan tersebut sudah memenuhi sebagaimana yang diatur dalam ketentuan peraturan perundangan pendaftran tanah, maka dilakukan proses pencatatan pendaftaran peralihan haknya kedalam Daftar Isian Pendaftaran Tanah DI. 301, DI 208, dan selanjutnya diteruskan kepada Kepala Kantor untuk mendapatkan pengesahan pencatatan peralihak. Setelah proses tersebut selesai barulah sertipikat tanah dicatat kedalam DI. 301 A dan diserahkan kepada pemohon melalui loket pelayanan.
Selanjutnya untuk lebih jelasnya mengenai persyaratan yang harus dipenuhi dalam pelaksanan pendaftaran peralihan hak atas tanah dapat dilihat pada daftar lampiran 2 yang turut penulis lampirkan, sedangkan mengenai penyelesaian sertipikat dari hasil pendaftran peralihan hak karena jual beli, hibah, pembagian hak bersama dan lelang dapat dilihat pada tabel 13 sebagi berikut :
Tabel 13
Penyelesaian Sertipikat Kegiatan Pembebanan Hak Atas Tanah
Jenis Akta Tahun Jumlah 2010 2011 2012 - Hak Tanggungan - Cassie - Subrogasi 696 -- -- 795 -- -- 836 -- -- 2.327 -- --
- Roya 581 694 621 1.896
Jumlah 1.277 1.489 1.457 4.223
Sumber data : Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi tahun 2012
3. Kegiatan Pendaftaran Perubahan Data Pendaftaran Tanah Lainya