BAB IV ANALISIS JUAL BELI RUMAH DENGAN AKAD ISTISHNA’ PADA
A. Kesesuaian Praktik Akad Istishna’ dalam Jual Beli Rumah pada Developer
Tangerang
Sebagaimana yang telah dijelaskan pada bab-bab sebelumnya, istishna’
merupakan akad jual beli dimana shani’ (produsen) ditugaskan untuk membuat sesuatu barang oleh mustashni’ (pemesan) sementara untuk transaksi pembayarannya tidak tunai dimuka, namun dapat diangsur atau sesuai dengan progres pesanan dan bahkan dapat ditunda sesuai dengan kesepakatan pihak terkait. Agar akad istishna’ menjadi sah, harga harus ditetapkan diawal sesuai kesepakatan dan barang harus memiliki spesifikasi yang jelas yang telah disepakati bersama.
Yang berperan sebagai shani’ (produsen) adalah PT. Unchu Multi Indonesia yaitu sebagai badan usaha yang menerima atau ditugaskan oleh konsumen untuk dibuatkan barang tertentu dalam hal ini berbentuk rumah.
Sedangkan yang berperan sebagai mustashni’ (pemesan) adalah konsumen atau pembeli yang meminta dibuatkan barang dalam hal ini berbentuk rumah kepada shani’. Untuk kriteria konsumen tidak ada ketentuan khusus, dalam arti konsumen yang beragama muslim maupun nonmuslim dapat membeli rumah yang ditawarkan PT.Unchu Multi Indonesia dengan syarat amanah dan mampu memenuhi ketentuan yang telah dibuat oleh PT.Unchu Multi Indonesia.
Adapun ma’qud alaih atau mashnu’ yaitu berupa objek yang dipesan dalam hal ini berbentuk rumah, pekerjaan yang harus dikerjakan (spesifikasi bangunan) oleh shani’ , dan tsaman (harga). Kriteria dari mashnu’ yang ditawarkan PT. Unchu Multi Indonesia adalah sebgai berikut :
1. Data Objek
Data objek tersebut antara lain ;
a. Nama Objek ( Perumahan Al-Kautsar Moslem City ) b. Ukuran Rumah ( Luas tanah dan bangunan)
c. Lokasi Rumah d. Pilihan Masa Indent e. Blok/kavling
f. Spesifikasi Teknis
Terkait spesfikasi teknis dibagi menjadi dua yaitu, spesifikasi rumah estate dan spesifikas rumah mansion sesuai dengan pesanan dari konsumen. Spesefikasi teknis tersbebut antara lain ;
1) Rumah Estate
Pondasi : Batu kali
Dinding : Bata ringan (double)
Kusen : Kayu
Pintu : Utama (Multiplex), Kamar (Multiplex) Lantai : Keramik 40x40
Kloset : Jongkok
Plafond : Triplex
Atap : Genteng metal
Rangka atap : Baja ringan Carport : Rabat beton Air Bersih : Pompa listrik
Listrik : Sesuai ketentuan PLN 2) Rumah Mansion
Pondasi : Batu kali
Dinding : Bata ringan (double)
Kusen : Aluminium
Pintu : Utama (Panel), Kamar (Multiplex)
52
Lantai : Granit 60x60
Kloset : Duduk
Plafond : Gypsum
Atap : Genteng beton
Rangka atap : Baja ringan Carport : Rabat beton Air Bersih : Pompa listrik
Listrik : Sesuai ketentuan PLN53
2. Harga, Cara Pembelian, dan Pembayaran a. Harga Jual
b. Cara Pembelian (Akad Istishna’) c. Data Pembayaran
1) Kewajiban uang muka (Booking fee + uang muka) 2) Realisasi uang muka
3) Kewajiban indent 4) Realisasi indent 5) Tunggakan indent 6) Sisa angsuran54
Selanjutnya adalah gambaran pengimplementasian akad istishna’ yang diterapkan PT.Unchu Multi Indonesia.
53 Brosur Iklan Perumahan Syariah PT. Unchu Multi Indonesia
54 Kontrak Perjanjian Akad Istishna’ PT. Unchu Multi Indonesia
Gambar 4.1 Implementasi Akad Istishna’ PT.Unchu Multi Indonesia Penjabaran mengenai gambaran pengimplementasian akad istishna’ yang dilakukan oleh PT. Unchu Multi Indonesia adalah sebagai berikut:
1. Konsumen memilih unit/kavling yang tersedia dan membayarkan uang tanda jadi sebagai pengikat (booking) sebesar tiga juta rupiah, dan mengisi formulir Surat Permohonan Pembelian Rumah (SPPR) serta melampirkan fotocopy KTP, surat nikah (apabila sudah menikah), Kartu Keluarga (KK), Pas poto 3x4 sebanyak 4 lembar, slip gaji atau keterangan penghasilan, surat keterangan usaha (apabila punya usaha), fotocopy rekening tabungan 3 bulan terakhir, dan NPWP. Pembayaran ini memotong pada harga jual.
2. Maksimal 7 (tujuh) hari dari tanggal pendaftaran (booking/pilih kavling) konsumen menyerahkan kelengkapan data pemohon serta pembayaran uang muka pertama.
3. Dengan mengisi dan menandatangani Surat Permohonan Pembelian Rumah (SPPR) maka setiap calon pembeli bersedia mematuhi dan tunduk pada ketentuan yang berlaku.
4. Formulir permohonan pembelian rumah tersebut akan diverifikasi oleh pihak developer.
5. Developer berhak memutuskan apakah permohonan konsumen bisa diproses lebih lanjut atau ditolak. Keputusan tersebut dikeluarkan selambat-lambatnya dalam 2 (dua) hari kerja.
6. Apabila SPPR ditolak oleh developer maka pembelian dianggap batal, dan uang tanda jadi/booking akan dikembalikan selambat-lambatnya dalam waktu 30 hari kerja.
7. Untuk permohonan SPPR yang disetujui, proses berikutnya adalah konsumen melunasi uang muka.
8. Untuk pelunasan uang muka maksimal 3 (tiga) bulan dari SPPR yang sudah disetujui.
54
9. Apabila terjadi kendala, maka pembayaran uang muka dapat dilakukan sebanyak 4 (empat) kali.
10. Pelaksanaan akad istishna’ (perjanjian jual beli pesanan/indent) dilaksanakan setelah site plan disahkan oleh dinas terkait dan konsumen telah melunasi uang muka. Konsumen melanjutkan pembayaran cicilan indent sesuai dengan jangka waktu indent yang telah dipilih dan ketentuan pembayaran yang dituangkan di SPPR.
11. Konsumen diwajibkan membayar angsuran tepat waktu di setiap bulan sesuai jadwal pembayaran yang sudah ditandatangani dalam SPPR.
12. Progres pekerjaan proyek dan unit rumah dibangun sesuai ketentuan tahapan bangun pada tiap-tiap proyek, dengan masa pekerjaan pembangunan unit adalah 3-4 bulan. Dan serah terima unit ditentukan sesuai pilihan masa indent tiap-tiap konsumen.
13. Setelah unit rumah selesai dibangun, konsumen akan diundang untuk serah terima kunci sekaligus penanda-tanganan Akta Jual Beli (AJB) dan pengesahan kontrak perjanjian akad istishna’ secara Notaril serta penandatanganan surat pernyataan penitipan sertifikat.
14. Dengan dasar AJB yang sudah ditandatangani, developer memproses Balik Nama Sertifikat, IMB, dan PBB ke atas nama konsumen dan memproses penitipan sertifikat ke pihak yang ditunjuk.
15. Konsumen berhak menerima copy data legalitas atas unit rumah yang dibeli.
16. Setelah sisa kewajiban/angsuran konsumen lunas, sertifikat bisa diambil dipihak penitipan dengan membawa surat tanda bukti lunas dari pihak developer.
17. Pelunasan sisa kewajiban atas rumah yang dibeli bisa dipercepat tanpa dikenakan denda/pinalty, atau tetap mengikuti ketentuan di SPPR.55
55 Hasil wawancara dengan Bapak Tridoyo Wismantoro selaku General Manager PT.Unchu Multi Indonesia pada 28 Desember 2020, pukul 13.00 WIB
Sistem serta konsep yang digunakan PT. Unchu Multi Indonesia dalam pengimplementasian akad istishna’ tersebut menerapkan :
1. Tanpa Riba
Pembayaran atas harga jual rumah yang telah ditentukan oleh PT. Unchu Multi Indonesia berlaku tetap dan tidak akan berubah setelah akad. Dengan kata lain, jika dikemudian hari harga rumah atau bahan bangunan mengalami kenaikan harga, maka pembayaran yang dibayarkan konsumen kepada PT.Unchu Multi Indonesia tidak berubah sesuai dengan yang disepakati pada saat akad.
2. Tanpa Denda
PT. Unchu Multi Indonesia tidak menerapkan denda dalam operasionalnya.
Sebagai solusinya, perusahaan memberikan keringanan kepada konsumen untuk mengajukan surat penangguhan pembayaran hutang dan konsumen harus menyetujui untuk menunda waktu serah terima sertifikat rumah.
3. Tanpa Sita
Apabila terjadi masalah mengenai kredit macet ataupun kosnumen gagal bayar dalam pembayaran rumah ,maka konsumen dapat menandatangani Surat Pernyataan ketidaksanggupan meneruskan mengangsur selanjutnya konsumen boleh menjual rumah yang dibeli untuk melunasi sisa hutang pembelian rumah. Apabila terdapat lebih dari sisa hasil penjualan rumah maka akan dikembalikan kepada konsumen.
4. Tanpa Pinalty
Pada PT.Unchu Multi Indonesia tidak menerapkan pinalty apabila konsumen ingin melunasi pembayarannya lebih cepat. Jadi, apabila konsumen melakukan pelunasan pembayaran lebih cepat maka perusahaan tidak memberikan biaya tambahan dalam bentuk apapun.
5. Tanpa BI Cheking
56
BI Checking biasanya digunakan oleh bank untuk mengetahui track record dari konsumen apakah konsumen yang mengajukan pembelian sebelumnya bermasalah atau tidak. Pada PT.Unchu Multi Indonesia tidak menerapkan BI Checking kepada konsumen yang ingin mengajukan pembelian rumah.56 6. Berakhirnya Perjanjian
Perjanjian tidak dapat dibatalkan secara sepihak baik oleh konsumen maupun developer, kecuali dalam kondisi dibawah ini :
a. Terjadi huru hara, bencana alam, kerusuhan massal (force mayor) yang mengakibatkan proyek perumahan tidak bisa beroperasi total untuk jangka waktu yang tidak dapat diperkirakan . Maka perjanjian batal dan semua biaya yang telah dibayarkan oleh konsumen dikembalikan setelah dipotong biaya produksi relevan terhadap rumah yang dibeli.
Dan jika pihak Developer tidak dapat menyediakan dana tunai/cash, maka dibuatkan Surat Pengakuan Hutang dengan menyebutkan nilai hutang dan jangka waktu pernbayaran.
b. Konsumen meninggal dunia dan tidak ada ahli waris sah yang bersedia menyelesaikan sisa kewajiban setelah sebelumnya dilakukan mediasi dan musyawarah. Maka perjanjian dianggap batal, semua biaya yang telah dibayarkan dikembalikan dengan cara menjual rumah yang dibeli dengan harga minimal senilai sisa hutang. Jika terjual lebih dari nilai hutang maka selisih sisa hutang menjadi milik ahli waris.
c. Perjanjian batal dengan sendirinya saat Konsumen telah melunasi sisa hutang dan telah menerima rumahnya dan sertifikat rumah yang dibelinya.57
7. Penyelesaian Kredit Macet
56 Hasil wawancara dengan Bapak Tridoyo Wismantoro selaku General Manager PT.Unchu Multi Indonesia pada 28 Desember 2020, pukul 13.00 WIB
57 Dokumen Perjanjian Akad Istishna’ PT.Unchu Multi Indonesia.
Terdapat dua keadaan atau kondisi kredit macet yang sudah diatur di dalam kontrak perjanjian akad istishna’ , yaitu:
a. Kredit Macet Sebelum Serah Terima Rumah
Dalam periode sebelum serah terima rumah, terdapat 2 (dua) jenis pembayaran yaitu, pembayaran uang muka dan pembayaran cicilan indent rumah, Jika terjadi tunggakan terhadap salah satu kewajiban tersebut, maka :
1) Pihak developer akan memberikan Surat Peringatan (SP) 1 jika terjadi tunggakan pembayaran angsuran uang muka atau angsuran cicilan rumah indent selama 2 (dua) bulan berturut-turut dan konsumen diharuskan menandatangani Surat Persetujuan penundaan serah terima rumah.
2) Jika pada bulan ketiga masih terjadi tunggakan pembayaran, maka pembelian dianggap batal dan biaya yang telah dibayarkan oleh konsumen dikembalikan setelah rumah yang menjadi objek perjanjian terjual kembali dan pihak developer telah menerima pembayaran minimal senilai biaya konsumen atau selambat-lambatnya dalam 2 (dua) tahun dari tanggal pembatalan.
b. Kredit Macet Setelah Serah Terima Rumah
1) Developer akan memberikan Surat Peringatan (SP) 1 jika terjadi tunggakan pembayaran angsuran selama 2 (dua) bulan berturut-turut dan konsumen menyetujui untuk menunda waktu serah terima sertifikat secara tertulis (addendum 1). Selanjutnya konsumen meneruskan pembayaran angsuran pada bulan berikutnya sesuai dengan ketentuan. Jika konsumen melunasi hutang tunggakan angsuran seperti yang dimaksud dalam perjanjian maka Surat Peringatan (SP) 1 dianggap batal. Dan jika dalam periode berikutnya terjadi hal yang sama, maka Surat Peringatan (SP) 1 dilakukan kembali.
58
2) Jika terjadi tunggakan pembayaran angsuran 3 (tiga) bulan berturut-turut maka developer akan memberikan SP 2 dan berhak untuk meminta jaminan barang minimal senilai kredit macet. Atau pihak konsumen bisa menunjuk penjamin personal yang akan bertanggung jawab jika terjadi kegagalan pembayaran hutang tunggakan maka developer berhak untuk menjual barang jaminan untuk membayar hutang angsuran atau menagih pada penjamin personal. Dan konsumen meneruskan pembayaran sisa kewajiban angsuran (sisa hutang) pada bulan berikutnya sesuai ketentuan.
3) Jika terjadi tunggakan pembayaran angsuran selama 4 (empat) bulan berturut-turut maka pihak konsumen menanda tangani Surat Pernyataan ketidaksanggupan meneruskan mengangsur sisa hutang dan boleh menjual rumah yang dibeli untuk melunasi seluruh sisa hutang pembelian rumah.
4) Dan jika dalam waktu 2 (dua) bulan berturut-turut konsumen tidak mampu menjual sendiri rumahnya, maka bisa memberikan kuasa penuh kepada pihak developer untuk membantu penjualan rumah tersebut dengan harga jual sesuai nilai jual pasar (relevan) di wilayah. Dan biaya yang muncul dalam proses penjualan rumah tersebut menjadi tanggung jawab konsumen.58
8. Hak Khiyar Konsumen
Apabila di dalam proses pembangunan rumah yang dibangun tidak sesuai dengan spek yang disepakati dalam perjanjian maka konsumen dapat menggunakan Hak Khiyar (Komplain) jika tenyata rumah yang dibangun Developer menyalahi perjanjian, baik dari bentuk (design), ukuran (type), spesifikasi, dan pengurusan proses legal. Setelah melewati musyawarah maka :
58 Dokumen Perjanjian Akad Istishna’ PT.Unchu Multi Indonesia.
a. Developer dan Konsumen bisa menentukan bersama nilal kepantasan terhadap rumah tersebut dan pihak Developer menerima pembayaran kurang dari nilai harga jual awal.
b. Atau kedua belah pihak sepakat untuk membatalkan Perjanjian Akad.
Maka semua biaya yang telah dibayakan oleh Konsumen dikembalikan penuh, setelah rumah yang menjadi objek perjanjian terjual kembal, atau selambat-lambatnya 2 (dua) tahun.
Akad istihsna’ yang dibuat PT. Unchu Multi Indonesia dilaksanakan berdasarkan Fatwa DSN MUI Nomor 06/DSN-MUI/IV/2000.59 Namun, berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan oleh penulis tentang implementasi akad istishna’ yang diterapkan PT. Unchu Multi Indonesia dan kesesuaiannya dengan Fatwa DSN MUI Nomor 06/DSN-MUI/IV/2000 masih terdapat poin yang berpotensi akad istishna’ yang dibuat PT. Unchu Multi Indonesia belum sesuai dengan Fatwa DSN MUI tersebut.
Penulis menemukan permasalahan pada spesifikasi bangunan baik rumah estate dan rumah mansion yang ditawarkan PT.Unchu Multi Indonesia kepada konsumen terkait listrik rumah yang akan dipesan konsumen yaitu, tidak dijelaskan berapa besaran daya/watt dari rumah yang dijadikan sebagai objek akad tersebut. Tetapi, dalam brosur hanya tertulis sesuai dengan ketentuan PLN. Dan ketentuan kewajiban developer yang diatur di dalam kontrak perjanjian akad istishna’ PT.Unchu Multi Indonesia kepada konsumen Nomor :141,-/AMC/UNCHU/Istishna’III/X/2019 adalah sebagai berikut;
Pasal 4
Kewajiban Developer
59 Dokumen Perjanjian Akad Istishna’ PT.Unchu Multi Indonesia.
60
1. Menjamin bahwa Developer memiliki ijin usaha lengkap dan melengkapi perijinan pengembangan lahan sesuai ketentuan dan memiliki bukti penguasaan lahan yang sah secara hukum dan Undang-Undang yang berlaku di Negara Republik Indonesia yang dapat diperlihatkan setiap saat jika diperlukan.
2. Membangun unit sesuai dengan zona indent 12,18, dan 24 bulan.
3. Mengerjakan pesanan rumah sesuai dengan konsep design, type (ukuran tanah dan bangunan), bestek, dan spesifikasi teknis. Namun, tidak mengikat pada merk material yang digunakan dan pewarnaan.
4. Menyediakan sarana dan prasarana dasar perumahan sesuai konsep proyek.
Bersifat tidak mengikat dalam rangka menunjang kelayakan lingkungan seperti penghijauan, tempat sampah, masjid/mushalla, area bermain anak, dll.
5. Melengkapi fasilitas daya listrik (sesuai ketentuan PLN) dan pengadaan sarana air bersih untuk setiap unit.
6. Menyelenggarakan proses legal, penanda tanganan Akta Jual Beli, Pemecahan Sertifikat, Izin Mendirikan Bangunan (IMB) pecahan, pemecahan PBB, dan balik nama sertifikat ke atas nama konsumen, dan memberikan copy data legal unit pada masing-masing konsumen.
7. Menyediakan jalur komunikasi dan pelayanan interaktif developer dan konsumen di lingkungan perumahan.
8. Membayar pajak penjual sesuai ketentuan.60
Besaran daya listrik yang tertulis di dalam brosusr maupun di dalam kontrak perjanjian akad istishna’ pasal 4 nomor 5 tentang Kewajiban Developer masih tidak jelas karena hanya tertulis sesuai dengan ketentuan PLN. Akan tetapi, berdasarkan hasil wawancara penulis kepada narasumber, standar besaran lisrtik rumah yang ditawarkan PT.Unchu Multi Indonesia kepada konsumen
60 Dokumen Kontrak Perjanjian Akad Istishna’ PT. Unchu Multi Indonesia.
adalah 1300Watt.61 Menurut penulis, ketentuan terkait spesifikasi bangunan harus diperjelas lagi terkhusus masalah listrik. Misalnya, apabila konsumen ingin merubah besaran listrik rumah, apa syarat dan ketentuan yang harus dipenuhi oleh konsumen untuk merubah besaran listrik rumah tersebut karena hal ini akan mempengaruhi harga dalam jual beli.
Berdasarkan uraian di atas, perjanjian akad istishna’ baru bisa dilakukan apabila konsumen sudah membayar booking fee dan melunasi uang muka. Pada praktiknya, sebelum konsumen mengajukan Surat Permohonan Pembelian Rumah (SPPR) konsumen dijelaskan terlebih dahulu mengenai akad yang akan digunakan dan konsumen diberi tahu terlebih dahulu detail produknya secara lisan. Berdasarkan hasil penelitian penulis tentang isi kontrak perjanjian akad istishna’ yang dibuat PT.Ucnhu Multi Indonesia, penulis menyimpulkan bahwa pengimplementasian akad istishna’ yang diterapkan PT.Unchu Multi Indonesia sudah sesuai dengan Fatwa DSN MUI Nomor 06/DSN-MUI/IV/2000. Namun di dalam praktiknya penulis menemukan permasalahan serta kekurangan yaitu di dalam isi perjanjian akad istishna’ pada poin spesifikasi teknis, tidak dituliskan tentang spesifikasi bangunan (pondasi, dinding, kusen, pintu, lantai, kloset, plafond, atap, rangka atap, carport, air bersih, dan listrik) di dalam akad istishna’ tersebut. Berikut ketentuan objek yang tertulis di dalam kontrak perjanjian akad istishna’ PT.Unchu Multi Indonesia kepada konsumen Nomor : 141,-/AMC/UNCHU/Istishna’III/X/2019;
Pasal 3
Barang, Spesifikasi, Jumlah, Harga, dan Cara Pembayaran 1. Data Objek :
Nama Objek : Perumahan AL-Kautsar Moeslem City
61 Hasil wawancara dengan Ibu Defi Rahayu selaku bagian Marketing PT.Unchu Multi Indonesia pada 7 Januari 2021. Pukul 10.10 WIB
62
Ukuran (type) : Tanah : 60 M2 Hook : - M2 Bangunan : 30 M2
Lokasi / alamat : Desa, Kosambi, Kecamatan, Suka Diri, Kab. Tangerang
Blok / Kavling : D4 No. 9 Pilihan Masa Indent : 24 bulan.
Spesifikasi tekhnis : -
2. Harga, Cara Pembelian, dan Pembayaran Harga Jual : Rp. 197.200.000,-
Terbilang : Seratus Sembilan Puluh Tujuh Juta Dua Ratus Ribu Rupiah
Cara Pembelian : Akad Istishna’
Data Pembayaran
a. - Kewajiban Uang Muka : Rp. 40.000.000,- (Booking Fee + Uang Muka)
- Realisasi Uang Muka : Rp. 40.000.000,- - Kewajiban Indent : Rp. 51.600.000,- - Realisasi Indent : Rp. -
- Tunggakan Indent : Rp. 51.600.000,- b. Sisa Angsuran : Rp. 105.600.000,-
Dibayar sebanyak 96 (Sembilan puluh enam) kali, atau setara dengan 8 tahun, dengan nilai angsuran Rp.1.100.000,-/bulan. Dan akan dibayarkan selambat-lambatnya tanggal 7 (Tujuh) setiap bulan.62
Berdasarkan apa yang tertulis di dalam kontrak perjanjian akad istishna’
pasal 3 tentang Barang, Spesifikasi, Jumlah, Harga, dan Cara Pembayaran, pada poin spesifikasi bangunan tidak ditulis di dalam kontrak perjanjian akad
62 Dokumen Kontrak Perjanjian Akad Istishna’ PT. Unchu Multi Indonesia.
istishna’ tersebut. Akan tetapi, dalam praktiknya hanya disampaikan melalui lisan saja.
B. Tanggung Jawab PT. Unchu Multi Indonesia dalam Melindungi dan