BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Rumah merupakan salah satu kebutuhan primer yang harus dipenuhi bagi setiap manusia. Rumah menjadi tempat bagi suatu keluarga untuk tinggal, menetap, dan berlindung untuk menjalani kehidupan. Akan tetapi, dalam upaya mendapatkan rumah tersebut bukanlah sesuatu yang mudah khususnya bagi masyarakat kalangan menengah ke bawah atau masyarakat miskin. Menurut data Badan Pusat Statistik (BPS), Persentase penduduk miskin pada Maret 2020 sebesar 9,78 persen, meningkat 0,56 persen terhadap September 2019 dan meningkat 0,37 persen terhadap Maret 2019. Jumlah penduduk miskin pada Maret 2020 sebesar 26,42 juta orang, meningkat 1,63 juta orang terhadap September 2019 dan meningkat 1,28 juta orang terhadap Maret 2019.
Untuk mengukur kemiskinan penduduk Indonesia, Badan Pusat Statistik (BPS) menggunakan konsep kemampuan memenuhi kebutuhan dasar (basic needs approach). Dengan pendekatan ini , kemiskinan dipandang sebagai ketidakmampuan dari sisi ekonomi untuk memenuhi kebutuhan dasar bahan makanan dan bukan makanan yang diukur menurut garis kemiskinan (makanan dan bukan makanan). Pada Maret 2020, komoditi bukan makanan yang memberikan sumbangan terbesar baik pada garis kemiskinan perkotaan dan perdesaan adalah perumahan, bensin, listrik, dan pendidikan. Berikut tabel daftar komoditi yang memberi sumbangan besar terhadap garis kemiskinan beserta kontribusinya (%), Maret 2020.1
1 https://www.bps.go.id/pressrelease/2020/07/15/1744/persentase-penduduk-miskin-maret-2020-naik-menjadi-9-78-persen.html Diakses pada hari Senin, tanggal 9 November 2020 pukul 22.47 WIB
2
Tabel 1.1 Daftar Komoditi Bukan Makanan
Berdasarkan data tersebut, memicu berkembangnya bisnis pembiayaan rumah dengan kredit atau biasa disebut dengan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dengan harapan dapat memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat kurang mampu dan berpenghasilan rendah yang berada di perkotaan maupun di perdesaan.
KPR merupakan salah satu produk pembiayaan yang terdapat di bank syariah maupun bank konvensional dengan skema bank bekerjasama dengan developer perumahan untuk pengadaan rumah. Perbedaan KPR yang dilakukan oleh bank konvensional dengan bank syariah yaitu terletak pada akad yang digunakan. Pada bank syariah wajib menggunakan akad-akad yang sesuai dengan prinsip syariah sementara bank konvensional tidak. Selain pembiayaan KPR melalui perbankan, berkembang juga pembiayaan KPR tanpa melalui perbankan. Yaitu nasabah atau konsumen langsung membeli rumah dengan cara berangsur kepada developer perumahan tanpa melalui perbankan. KPR tanpa melalui perbankan sebagai pembiayaan alternatif, dipercaya lebih mudah diakses oleh masyarakat berpenghasilan rendah karena memiliki fleksibilitas tinggi seperti tidak adanya BI Cheking, slip gaji, dan lain sebagainya sehingga cocok untuk masyarakat yang tidak memiliki pekerjaan formal contohnya seperti pedagang sehingga tidak akan mempersulit administrasi.2
2 Egi Arvian Firmansyah dan Deru R Indika, “Kredit Pemilikan Rumah Syariah Tanpa Bank : Studi di Jawa Barat,” Jurnal Manajemen Teori dan Terapan, Tahun 10, No.3 (Desember 2017).h.224
Komoditi Maret-2020
PT. Unchu Multi Indonesia adalah salah satu perusahaan yang bergerak dibidang pengembangan dan pengadaan perumahan khususnya perumahan berdasarkan prinsip syariah. Dalam praktiknya, PT. Unchu Multi Indonesia memiliki produk akad istishna’ dan akad salam dalam proses jual beli rumah secara kredit atau secara angsur. Secara umum yang membedakan antara akad salam dengan akad istishna’ yaitu terletak pada pembayarannya. Pada akad salam, pembayaran harus tunai dimuka sedangkan pada akad istishna’
pembayaran dapat diangsur maupun dibayar diakhir sesuai perjanjian. Pada proses jual beli rumah dengan menggunakan akad istishna’ maupun akad salam, konsumen melakukan transaksi jual beli dengan memesan terlebih dahulu rumah tersebut lalu rumah tersebut akan dibuatkan oleh PT. Unchu Multi Indonesia dalam hal ini selaku developer perumahan syariah.
Berdasarkan data penjualan PT. Unchu Multi Indonesia pada tahun 2020, jumlah rumah yang terjual dengan menggunakan akad salam sebanyak 5 rumah sedangkan rumah yang terjual dengan menggunakan akad istishna’
sebanyak 231 rumah dan terdapat 99 kasus pembatalan pada tahun 2020.
Berdasarkan data tersebut, dapat dibuat tabel sebagai berikut3 :
Tabel 1.2 Data Penjualan Rumah PT.Unchu Multi Indonesia (2020)
Periode Jumlah Penjualan
Akad
Pembatalan Istishna' Salam
2020 236 Rumah 231 5 99
3 Dokumen Penjualan PT. Unchu Multi Indonesia Tahun 2020
4
Berdasarkan data di atas, terdapat dua jenis akad yang digunakan oleh konsumen untuk mengajukan pembelian rumah pada PT. Unchu Multi Indonesia yaitu dengan menggunakan akad istishna’ dan akad salam. Dalam praktiknya, akad istishna’ lebih banyak digunakan karena konsumen dapat membayar rumah tersebut secara angsur sehingga dapat meringankan beban kosumen. Berbeda dengan akad salam, dimana konsumen harus membayar rumah tersebut secara tunai diawal perjanjian. Dari data tersebut, dapat diketahui juga adanya permasalahan berupa pembatalan pembelian rumah yang dilakukan oleh konsumen kepada developer perumahan syariah PT. Unchu Multi Indonesia.
Berdasarkan hasil penelitian penulis terhadap dokumen kontrak perjanjian akad istishna’ yang dibuat PT. Unchu Multi Indonesia dengan konsumen No : 141,-/AMC/UNCHU/Istishna’III/X/2019, bahwa akad ini dilaksanakan berdasarkan Fatwa DSN MUI No : 06/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Akad Istishna’ dan itikad baik para pihak yang bertanda tangan untuk bermuamalah dengan prinsip-prinsip kejujuran dan saling percaya untuk saling memberikan manfaat pada pihak masing-masing sesuai porsi dan proporsinya.4
Di dalam kontrak tersebut, penulis menemukan permasalahan pada ketentuan terkait spesifikasi teknis bangunan yang ditawarkan developer kepada konsumen yaitu spesifikasi teknis bangunan tersebut tidak ditulis di dalam kontrak perjanjian akad istishna’. Akan tetapi, terkait spesifikasi teknis dari bangunan tersebut hanya disebutkan dan disampaikan secara lisan melalui brosur saja kepada konsumen.5
Selanjutnya , penulis menemukan permasalahan di dalam kontrak tersebut yaitu tidak adanya pasal spesifik yang mengatur tentang hak konsumen dalam rangka melindungi dan menjamin hak-hak konsumen. Untuk
4 Dokumen Kontrak Perjanjian Akad Istishna’ PT. Unchu Multi Indonesia
5 Dokumen Kontrak Perjanjian Akad Istishna’ PT. Unchu Multi Indonesia
menghindari hal tersebut, pemerintah telah mengeluarkan regulasi yaitu Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen. Pada pasal 7 huruf g kewajiban pelaku usaha yaitu “memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian”. Lebih lanjut dalam pasal 16 UU perlindungan konsumen Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan atau jasa melalui pesanan dilarang untuk :
a. Tidak menepati pesanan dan/atau kesepakatan waktu penyelesaian sesuai dengan yang dijanjikan.
b. Tidak menepati janji atas suatu pelayanan dan/atau prestasi.6
Pada dokumen kontrak perjanjian tersebut juga penulis menemukan permasalahan yaitu adanya potensi melanggar hukum pada ketentuan penyelesaian perselisihan apabila terjadi perselisihan antara konsumen dengan developer. Di dalam kontrak perjanjian akad istishna’ tersebut tertulis “Jika terdapat perselisihan dalam proses dan dalam periode perjanjian, Developer dan Konsumen akan menyelesaikan secara musyawarah, dan jika musyawarah tidak mencapai kesepakatan maka para pihak setuju untuk penyelesaian ke Pengadilan Agama hingga Pengadilan Negeri setempat”.7 Menurut penulis, klausul adanya upaya penyelesaian sengketa ekonomi syariah di Pengadilan Negeri bertentangan dengan Uundang-Undang Nomor 50 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama yaitu yang menjadi salah satu kewenangan dari Pengadilan Agama dalam menyelesaikan sengketa ditingkat pertama antara orang-orang yang beragama Islam adalah sengketa ekonomi syariah. Jadi, Pengadilan Negeri tidak berwenang mengadili sengketa ekonomi syariah dan sudah menjadi
6 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen
7 Dokumen Kontrak Perjanjian Akad Istishna’ PT. Unchu Multi Indonesia
6
kewenangan absolut dari Pengadilan Agama untuk menyelesaikan sengketa ekonomi syariah.8
Sebelum penulis melakukan penelitian ini, terdapat beberapa penelitian sejenis yang membahas penelitian yang setupa diantaranya penelitian yang dilakukan oleh Siti Hajar tentang “Implementasi Akad Ba’i al-Istishna’ dan Akad Qardh pada Akad Jual Beli Kepemilikan Rumah Syariah pada D’Ahsana Property Syariah Mojokerto” menerangkan bahwa dalam sistem pembayaran rumah tersebut terdapat dua cara yaitu pertama secara tunai artinya setelah pembayaran Down Payment atau angsuran pertama, pembeli diberikan waktu kurang lebih tiga bulan sampai enam bulan untuk pelunasan rumah yang telah dipesannya. Kedua secara kredit yang artinya akad tersebut menimbulkan utang atau qardh. Akad qardh ini terjadi karena setelah perjanjian atau akad istishna’
terjadi perpindahan kepemilikan rumah sehingga melahirkan kewajiban konsumen untuk menyelesaikan angsuran rumah yang telah dipesan dengan cara kredit.9 Jadi, dalam jual beli akad istishna’ pada D’Ahsana Property Syariah Mojokerto menggunakan dua sekma pembayaran yaitu tunai dan kredit dan terdapat Akad qardh setelah akad istishna’ karena perpindahan kepemilikan rumah sehingga meahirkan kewajiban konsumen untuk menyelesaikan angsuran rumah yang telah dipesan dengan cara kredit. .
Penelitian yang dilakukan oleh Muhammad Azwir tentang “Tinjauan Hukum Islam Terhadap Implementasi Aqad Pesanan Barang Di Konveksi Kota Banda Aceh (Analisis Terhadap UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen)” menerangkan bahwa pertanggung jawaban yang diberikan oleh pihak konveksi akibat keterlambatan barang diselesaikan dengan cara
8 https://m.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt4cd4042b91308/peradilan-agama/ Diakses pada hari Selasa, tanggal 1 Desember 2020 pukul 22.06 WIB
9 Siti Hajar, “Analisis Penerapa Akad Ba’i Al-Istishna’ dan Akad Qardh dalam Kepemilikan Rumah pada Developer D’Ahsana Property Syariah Mojokerto” (Surabaya, UIN Sunan Ampel, 2019).h.105
musyawarah untuk mencapai kesepakatan bersama serta pihak konveksi memberikan konpensasi 10% dari total harga pesanan jika keterlambatan tersebut merupakan kesalahan mereka. Adapun mengenai wanprestasi dalam Hukum Islam dapat dilihat pada dhaman al aqd atau tanggungan dimana pihak yang melakukan kelalain harus menganti rugi guna tidak terjadinya perselisihan.10 Jadi, dalam upaya memenhi pertanggung jawaban akibat kelalaian, pihak penjual memberikan sejumlah ganti rugi kepada konsumen untuk menghindari terjadinya perselisihan.
Berdasarkan uraian di atas, maka penulis tertarik untuk melanjutkan penelitian sebelumnya akan tetapi terdapat beberapa perbedaan yang membedakan penelitian penulis dengan penelitian sebelumnya. Pada penelitian ini, penulis melakukan penelitian tentang implementasi jual beli rumah dengan kontrak perjanjian akad istishna’ yang diterapkan oleh PT. Unchu Mullti Indonesia dan kesesuaiannya dengan Fatwa DSN MUI No : 06/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Akad Istishna’. Selanjutnya, penulis meneliti tentang tanggung jawab PT. Unchu Multi Indonesia sebagai pelaku usah agar hak-hak konsumen terjamin dan terlindungi berdasarkan UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen. Serta penulis meniliti akibat hukum yang timbul dari penerapan kontrak perjanjian akad istishna’ yang telah dibuat PT.Unchu Multi Indonesia. Dari uraian tersebut, penulis mengangkat penelitian yang berjudul
“ANALISIS KONTRAK JUAL BELI RUMAH DENGAN AKAD ISTISHNA’ PADA DEVELOPER PERUMAHAN SYARIAH (Studi Kasus PT. Unchu Multi Indonesia Kabupaten Tangerang)”.
10 Muhammad Azwir, “Tinjauan Hukum Islam Terhadap Implementasi Aqad Pesanan Barang Di Konveksi Kota Banda Aceh (Analisis Terhadap UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen), (Banda Aceh, UIN Ar-Raniry, 2018), h. 62
8