SKRIPSI
Diajukan kepada Fakultas Syariah dan Hukum
Untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Hukum (S.H)
Oleh:
Bio Tirta Hendriansyah 11160490000056
PROGRAM STUDI HUKUM EKONOMI SYARIAH FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM
UIN SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA
1442 H/ 2021 M
i
LEMBAR PENGESAHAN DOSEN PEMBIMBING
ii
iii
LEMBAR PERNYATAAN
iv
Studi Hukum Ekonomi Syariah, Fakultas Syariah dan Hukum, Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta, 1442 H/ 2021 M.
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana implementasi jual beli rumah dengan akad istishna’ pada developer perumahan syariah PT. Unchu Multi Indonesia serta kesesuaiannya dengan Fatwa DSN No.06/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Akad Istishna’. Lalu mengetahui bagaimana PT. Unchu Multi Indonesia sebagai pelaku usaha menjamin hak-hak konsumen berdasarkan UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen. Serta akibat hukum yang timbul dari penerapan akad istishna’ tersebut.
Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum normatif-empiris dengan pendekatan peraturan-peraturan yang relevan dan pendekatan studi kasus yang diteliti dengan cara studi pustaka dan studi lapangan melalui wawancara. Kemudian, dipelajari serta menganalisis kontrak perjanjian jual belu rumah dengan akad istishna’ yang diterapkan PT. Unchu Multi Indonesia.
Hasil dari penelitian ini menunjukan bahwa implementasi akad istishna’ yang diterapkan PT. Unchu Multi Indonesia sudah sesuai dengan fatwa DSN MUI. Akan tetapi, akad tersebut terdapat kekurangan yaitu belum adanya kepastian hukum dalam hal melindungi dan menjamin terpenuhinya hak-hak konsumen sehingga berpotensi menimbulkan akibat hukum berupa wanprestasi yang dapat berakhir kepada sengketa antara para pihak.
Kata Kunci : Akad Istishna’, Developer Perumahan Syariah Dosen Pembimbing : Dr. Muh. Fudhail Rahman, Lc.,MA
Daftar Pustaka : Tahun 1998 s.d. Tahun 2020
v
KATA PENGANTAR
Dengan menyebut nama Allah yang Maha Pengasih lagi Maha Penyayang.
Segala puji bagi Allah Tuhan Semesta Alam. Pertama-tama penulis panjatkan puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan nikmat sehat, sempat, dan melimpahkan segala karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini yang berjudul “ANALISIS KONTRAK JUAL BELI RUMAH DENGAN AKAD ISTISHNA’ PADA DEVELOPER PERUMAHAN SYARIAH (Studi Kasus PT.
Unchu Multi Indonesia Kabupaten Tangerang)” dengan baik dan dengan seizin-Nya.
Shalawat serta salam semoga tercurahkan kepada baginda Nabi Muhammad SAW beserta keluarganya dan semoga kita mendapatkan syafa’atnya di akhirat nanti.
Skripsi ini merupakan tugas akhir sebagai syarat guna meraih gelar S.H di Fakultas Syariah dan Hukum, Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.
Penulis menyadari sepenuhnya bahwa banyak pihak yang telah membantu dalam proses penyelesaian skripsi. Oleh karena itu, penulis juga ingin menyampaikan ucapan terima kasih dan penghargaan yang sebesar-besarnya kepada:
1. Dr. Ahmad Tholabi Kharlie, S.Ag., S.H., M.H., M.A., selaku Dekan Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.
2. A. M. Hasan Ali, M.A, selaku Ketua Program studi Hukum Ekonomi Syariah dan Dr. Abdurrauf, M.A selaku Sekretaris Progam Studi Hukum Ekonomi Syariah.
3. Mohamad Mujiburrohman M.A, selaku Dosen Pembimbing Akademik yang selalu memberikan pengarahan selama masa perkuliahan. Semoga Allah selalu memberikan kesehatan dan keberkahan kepada bapak.
4. Dr. Muh. Fudhail Rahman, Lc.,MA selaku Dosen Pembimbing Skripsi yang telah bersedia meluangkan waktu, fikiran, dan tenaganya untuk memberikan
vi
yang diperlukan untuk keperluan penyelesaian skripsi.
6. Kedua orang tua tersayang, Ayahanda Hendrik dan Ibunda Sri Kuning yang tanpa lelah memberikan semangat, motivasi, dan do’a tulus yang tiada henti di setiap sujudnya tanpa mengharap suatu apapun kecuali kesuksesan anak- anaknya. Semoga Allah SWT memberikan kesehatan dan keberkahan di dunia dan Surga di akhirat kelak. Aamiin ya Robbal A’lamin.
7. Keluarga Besar Bale Seni Al-Karimah terkhusus Abah Ikhwan Karim Al-Hasan yang selalu memberi arahan dan nasihat kepada penulis dalam menyikapi segala sesuatu yang terjadi di dunia yang fana ini. Semoga Allah SWT selalu memberikan kasih sayang-Nya kepada beliau. Aamiin ya Robbal A’lamin.
8. Teruntuk Gigiss Oktaviani, meskipun kamu telah melakukan banyak hal luar biasa bagi saya, saya ingin mengucapkan terima kasih untuk satu diantaranya yaitu atas kehadiranmu dalam hidupku.
9. Kepada teman baik penulis Tamam, Hayyu, Rasyid, dan Abdal (Grup Belajar) yang senantiasa membantu penulis. Serta Riski, Kemal, Rifqi yang turut memberikan motivasi dan dukungan kepada penulis dalam penyelesaian skripsi.
10. Kepada teman baik penulis yaitu Caung, Apip, Ade, Fizar, Tomi (Grup Biawak) yang turut serta menemani penulis dalam penyelesaian skripsi.
11. Keluarga besar prodi Hukum Ekonomi Syariah angkatan 2016 yang menjadi salah satu bagian keluarga baru bagi penulis. Harapan penulis kepada teman- teman semoga kita bisa sukses bersama-sama.
12. Teman-teman KKN KOMPAK 127 yang telah memberikan pengalaman baru bagi penulis saat melakukan KKN di Desa Gunung Sari, Kec. Mauk, Kabupaten Tangerang.
vii
13. Kepada seluruh pihak terkait yang membantu penulis dalam menyelesaikan skripsi ini.
Penulis ucapkan terima kasih atas semua dukungan yang telah diberikan oleh orang-orang yang telah hadir di dalam kehidupan penulis, yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu. Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih banyak kekurangan dan masih jauh dari kata sempurna. Namun,semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi penulis khususnya dan bagi para pembaca umumnya.
Semoga kita semua selalu berada dalam lindungan Allah SWT.
Jakarta, 20 Januari 2021
Bio Tirta Hendriansyah
viii
LEMBAR PENGESAHAN PANITIA UJIAN SKRIPSI ... ii
LEMBAR PERNYATAAN ... iii
ABSTRAK ... iv
KATA PENGANTAR ... v
DAFTAR ISI ... viii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang Masalah ... 1
B. Identifikasi Masalah... 8
C. Pembatasan Masalah ... 8
D. Perumusan Masalah ... 8
E. Tujuan Penelitian ... 9
F. Manfaat Penelitian ... 9
G. Metode Penelitian ... 10
1. Jenis Penelitian ... 10
2. Pendekatan Penelitian ... 10
3. Sumber Bahan Hukum ... 10
4. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum... 11
5. Teknik Pengolahan Bahan Hukum ... 12
6. Teknik Penulisan ... 12
H. Sistematika Penulisan ... 12
BAB II KAJIAN TEORI ... 14
A. Kajian Teori ... 14
1. Akad Jual Beli (Ba’i) ... 14
2. Jual Beli Istishna’ (Ba’i Al-Istishna’) ... 17
3. Perlindungan Konsumen ... 26
ix
4. Akibat Hukum Akad ... 29
5. Perumahan Syariah ... 34
B. Review Kajian Terdahulu ... 36
BAB III PROFIL PT. UNCHU MULTI INDONESIA ... 43
A. Profil Singkat ... 43
B. Visi, Misi, dan Budaya Kerja ... 44
C. Struktur Organisasi ... 45
D. Produk Perusahaan... 45
1. Produk Rumah ... 45
2. Denah Lokasi dan Fasilitas yang Didapat ... 48
BAB IV ANALISIS JUAL BELI RUMAH DENGAN AKAD ISTISHNA’ PADA PT. UNCHU MULTI INDONESIA ... 50
A. Kesesuaian Praktik Akad Istishna’ dalam Jual Beli Rumah pada Developer Perumahan Syariah PT.Unchu Multi Indonesia Kabupaten Tangerang ... 50
B. Tanggung Jawab PT. Unchu Multi Indonesia dalam Melindungi dan Menjamin Hak-Hak Konsumen ... 63
C. Akibat Hukum dari Penerapan Akad Istishna’ dalam Jual Beli Rumah pada PT. Unchu Multi Indonesia Kabupaten Tangerang ... 68
BAB V PENUTUP ... 73
A. Kesimpulan ... 73
B. Saran ... 74
DAFTAR PUSTAKA ... 76
LAMPIRAN ... 79
1
BAB I PENDAHULUAN PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Rumah merupakan salah satu kebutuhan primer yang harus dipenuhi bagi setiap manusia. Rumah menjadi tempat bagi suatu keluarga untuk tinggal, menetap, dan berlindung untuk menjalani kehidupan. Akan tetapi, dalam upaya mendapatkan rumah tersebut bukanlah sesuatu yang mudah khususnya bagi masyarakat kalangan menengah ke bawah atau masyarakat miskin. Menurut data Badan Pusat Statistik (BPS), Persentase penduduk miskin pada Maret 2020 sebesar 9,78 persen, meningkat 0,56 persen terhadap September 2019 dan meningkat 0,37 persen terhadap Maret 2019. Jumlah penduduk miskin pada Maret 2020 sebesar 26,42 juta orang, meningkat 1,63 juta orang terhadap September 2019 dan meningkat 1,28 juta orang terhadap Maret 2019.
Untuk mengukur kemiskinan penduduk Indonesia, Badan Pusat Statistik (BPS) menggunakan konsep kemampuan memenuhi kebutuhan dasar (basic needs approach). Dengan pendekatan ini , kemiskinan dipandang sebagai ketidakmampuan dari sisi ekonomi untuk memenuhi kebutuhan dasar bahan makanan dan bukan makanan yang diukur menurut garis kemiskinan (makanan dan bukan makanan). Pada Maret 2020, komoditi bukan makanan yang memberikan sumbangan terbesar baik pada garis kemiskinan perkotaan dan perdesaan adalah perumahan, bensin, listrik, dan pendidikan. Berikut tabel daftar komoditi yang memberi sumbangan besar terhadap garis kemiskinan beserta kontribusinya (%), Maret 2020.1
1https://www.bps.go.id/pressrelease/2020/07/15/1744/persentase-penduduk-miskin-maret- 2020-naik-menjadi-9-78-persen.html Diakses pada hari Senin, tanggal 9 November 2020 pukul 22.47 WIB
2
Tabel 1.1 Daftar Komoditi Bukan Makanan
Berdasarkan data tersebut, memicu berkembangnya bisnis pembiayaan rumah dengan kredit atau biasa disebut dengan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dengan harapan dapat memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat kurang mampu dan berpenghasilan rendah yang berada di perkotaan maupun di perdesaan.
KPR merupakan salah satu produk pembiayaan yang terdapat di bank syariah maupun bank konvensional dengan skema bank bekerjasama dengan developer perumahan untuk pengadaan rumah. Perbedaan KPR yang dilakukan oleh bank konvensional dengan bank syariah yaitu terletak pada akad yang digunakan. Pada bank syariah wajib menggunakan akad-akad yang sesuai dengan prinsip syariah sementara bank konvensional tidak. Selain pembiayaan KPR melalui perbankan, berkembang juga pembiayaan KPR tanpa melalui perbankan. Yaitu nasabah atau konsumen langsung membeli rumah dengan cara berangsur kepada developer perumahan tanpa melalui perbankan. KPR tanpa melalui perbankan sebagai pembiayaan alternatif, dipercaya lebih mudah diakses oleh masyarakat berpenghasilan rendah karena memiliki fleksibilitas tinggi seperti tidak adanya BI Cheking, slip gaji, dan lain sebagainya sehingga cocok untuk masyarakat yang tidak memiliki pekerjaan formal contohnya seperti pedagang sehingga tidak akan mempersulit administrasi.2
2 Egi Arvian Firmansyah dan Deru R Indika, “Kredit Pemilikan Rumah Syariah Tanpa Bank : Studi di Jawa Barat,” Jurnal Manajemen Teori dan Terapan, Tahun 10, No.3 (Desember 2017).h.224
Komoditi Maret-2020
Perkotaan (%) Perdesaan (%)
Perumahaan 8,38 7,5
Bensin 4,01 3,37
Listrik 3,68 2
Pendidikan 1,96 1,25
PT. Unchu Multi Indonesia adalah salah satu perusahaan yang bergerak dibidang pengembangan dan pengadaan perumahan khususnya perumahan berdasarkan prinsip syariah. Dalam praktiknya, PT. Unchu Multi Indonesia memiliki produk akad istishna’ dan akad salam dalam proses jual beli rumah secara kredit atau secara angsur. Secara umum yang membedakan antara akad salam dengan akad istishna’ yaitu terletak pada pembayarannya. Pada akad salam, pembayaran harus tunai dimuka sedangkan pada akad istishna’
pembayaran dapat diangsur maupun dibayar diakhir sesuai perjanjian. Pada proses jual beli rumah dengan menggunakan akad istishna’ maupun akad salam, konsumen melakukan transaksi jual beli dengan memesan terlebih dahulu rumah tersebut lalu rumah tersebut akan dibuatkan oleh PT. Unchu Multi Indonesia dalam hal ini selaku developer perumahan syariah.
Berdasarkan data penjualan PT. Unchu Multi Indonesia pada tahun 2020, jumlah rumah yang terjual dengan menggunakan akad salam sebanyak 5 rumah sedangkan rumah yang terjual dengan menggunakan akad istishna’
sebanyak 231 rumah dan terdapat 99 kasus pembatalan pada tahun 2020.
Berdasarkan data tersebut, dapat dibuat tabel sebagai berikut3 :
Tabel 1.2 Data Penjualan Rumah PT.Unchu Multi Indonesia (2020)
Periode Jumlah Penjualan
Akad
Pembatalan Istishna' Salam
2020 236 Rumah 231 5 99
3 Dokumen Penjualan PT. Unchu Multi Indonesia Tahun 2020
4
Berdasarkan data di atas, terdapat dua jenis akad yang digunakan oleh konsumen untuk mengajukan pembelian rumah pada PT. Unchu Multi Indonesia yaitu dengan menggunakan akad istishna’ dan akad salam. Dalam praktiknya, akad istishna’ lebih banyak digunakan karena konsumen dapat membayar rumah tersebut secara angsur sehingga dapat meringankan beban kosumen. Berbeda dengan akad salam, dimana konsumen harus membayar rumah tersebut secara tunai diawal perjanjian. Dari data tersebut, dapat diketahui juga adanya permasalahan berupa pembatalan pembelian rumah yang dilakukan oleh konsumen kepada developer perumahan syariah PT. Unchu Multi Indonesia.
Berdasarkan hasil penelitian penulis terhadap dokumen kontrak perjanjian akad istishna’ yang dibuat PT. Unchu Multi Indonesia dengan konsumen No : 141,-/AMC/UNCHU/Istishna’III/X/2019, bahwa akad ini dilaksanakan berdasarkan Fatwa DSN MUI No : 06/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Akad Istishna’ dan itikad baik para pihak yang bertanda tangan untuk bermuamalah dengan prinsip-prinsip kejujuran dan saling percaya untuk saling memberikan manfaat pada pihak masing-masing sesuai porsi dan proporsinya.4
Di dalam kontrak tersebut, penulis menemukan permasalahan pada ketentuan terkait spesifikasi teknis bangunan yang ditawarkan developer kepada konsumen yaitu spesifikasi teknis bangunan tersebut tidak ditulis di dalam kontrak perjanjian akad istishna’. Akan tetapi, terkait spesifikasi teknis dari bangunan tersebut hanya disebutkan dan disampaikan secara lisan melalui brosur saja kepada konsumen.5
Selanjutnya , penulis menemukan permasalahan di dalam kontrak tersebut yaitu tidak adanya pasal spesifik yang mengatur tentang hak konsumen dalam rangka melindungi dan menjamin hak-hak konsumen. Untuk
4 Dokumen Kontrak Perjanjian Akad Istishna’ PT. Unchu Multi Indonesia
5 Dokumen Kontrak Perjanjian Akad Istishna’ PT. Unchu Multi Indonesia
menghindari hal tersebut, pemerintah telah mengeluarkan regulasi yaitu Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen. Pada pasal 7 huruf g kewajiban pelaku usaha yaitu “memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian”. Lebih lanjut dalam pasal 16 UU perlindungan konsumen Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan atau jasa melalui pesanan dilarang untuk :
a. Tidak menepati pesanan dan/atau kesepakatan waktu penyelesaian sesuai dengan yang dijanjikan.
b. Tidak menepati janji atas suatu pelayanan dan/atau prestasi.6
Pada dokumen kontrak perjanjian tersebut juga penulis menemukan permasalahan yaitu adanya potensi melanggar hukum pada ketentuan penyelesaian perselisihan apabila terjadi perselisihan antara konsumen dengan developer. Di dalam kontrak perjanjian akad istishna’ tersebut tertulis “Jika terdapat perselisihan dalam proses dan dalam periode perjanjian, Developer dan Konsumen akan menyelesaikan secara musyawarah, dan jika musyawarah tidak mencapai kesepakatan maka para pihak setuju untuk penyelesaian ke Pengadilan Agama hingga Pengadilan Negeri setempat”.7 Menurut penulis, klausul adanya upaya penyelesaian sengketa ekonomi syariah di Pengadilan Negeri bertentangan dengan Uundang-Undang Nomor 50 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama yaitu yang menjadi salah satu kewenangan dari Pengadilan Agama dalam menyelesaikan sengketa ditingkat pertama antara orang-orang yang beragama Islam adalah sengketa ekonomi syariah. Jadi, Pengadilan Negeri tidak berwenang mengadili sengketa ekonomi syariah dan sudah menjadi
6 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen
7 Dokumen Kontrak Perjanjian Akad Istishna’ PT. Unchu Multi Indonesia
6
kewenangan absolut dari Pengadilan Agama untuk menyelesaikan sengketa ekonomi syariah.8
Sebelum penulis melakukan penelitian ini, terdapat beberapa penelitian sejenis yang membahas penelitian yang setupa diantaranya penelitian yang dilakukan oleh Siti Hajar tentang “Implementasi Akad Ba’i al-Istishna’ dan Akad Qardh pada Akad Jual Beli Kepemilikan Rumah Syariah pada D’Ahsana Property Syariah Mojokerto” menerangkan bahwa dalam sistem pembayaran rumah tersebut terdapat dua cara yaitu pertama secara tunai artinya setelah pembayaran Down Payment atau angsuran pertama, pembeli diberikan waktu kurang lebih tiga bulan sampai enam bulan untuk pelunasan rumah yang telah dipesannya. Kedua secara kredit yang artinya akad tersebut menimbulkan utang atau qardh. Akad qardh ini terjadi karena setelah perjanjian atau akad istishna’
terjadi perpindahan kepemilikan rumah sehingga melahirkan kewajiban konsumen untuk menyelesaikan angsuran rumah yang telah dipesan dengan cara kredit.9 Jadi, dalam jual beli akad istishna’ pada D’Ahsana Property Syariah Mojokerto menggunakan dua sekma pembayaran yaitu tunai dan kredit dan terdapat Akad qardh setelah akad istishna’ karena perpindahan kepemilikan rumah sehingga meahirkan kewajiban konsumen untuk menyelesaikan angsuran rumah yang telah dipesan dengan cara kredit. .
Penelitian yang dilakukan oleh Muhammad Azwir tentang “Tinjauan Hukum Islam Terhadap Implementasi Aqad Pesanan Barang Di Konveksi Kota Banda Aceh (Analisis Terhadap UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen)” menerangkan bahwa pertanggung jawaban yang diberikan oleh pihak konveksi akibat keterlambatan barang diselesaikan dengan cara
8 https://m.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt4cd4042b91308/peradilan-agama/ Diakses pada hari Selasa, tanggal 1 Desember 2020 pukul 22.06 WIB
9 Siti Hajar, “Analisis Penerapa Akad Ba’i Al-Istishna’ dan Akad Qardh dalam Kepemilikan Rumah pada Developer D’Ahsana Property Syariah Mojokerto” (Surabaya, UIN Sunan Ampel, 2019).h.105
musyawarah untuk mencapai kesepakatan bersama serta pihak konveksi memberikan konpensasi 10% dari total harga pesanan jika keterlambatan tersebut merupakan kesalahan mereka. Adapun mengenai wanprestasi dalam Hukum Islam dapat dilihat pada dhaman al aqd atau tanggungan dimana pihak yang melakukan kelalain harus menganti rugi guna tidak terjadinya perselisihan.10 Jadi, dalam upaya memenhi pertanggung jawaban akibat kelalaian, pihak penjual memberikan sejumlah ganti rugi kepada konsumen untuk menghindari terjadinya perselisihan.
Berdasarkan uraian di atas, maka penulis tertarik untuk melanjutkan penelitian sebelumnya akan tetapi terdapat beberapa perbedaan yang membedakan penelitian penulis dengan penelitian sebelumnya. Pada penelitian ini, penulis melakukan penelitian tentang implementasi jual beli rumah dengan kontrak perjanjian akad istishna’ yang diterapkan oleh PT. Unchu Mullti Indonesia dan kesesuaiannya dengan Fatwa DSN MUI No : 06/DSN- MUI/IV/2000 Tentang Akad Istishna’. Selanjutnya, penulis meneliti tentang tanggung jawab PT. Unchu Multi Indonesia sebagai pelaku usah agar hak-hak konsumen terjamin dan terlindungi berdasarkan UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen. Serta penulis meniliti akibat hukum yang timbul dari penerapan kontrak perjanjian akad istishna’ yang telah dibuat PT.Unchu Multi Indonesia. Dari uraian tersebut, penulis mengangkat penelitian yang berjudul
“ANALISIS KONTRAK JUAL BELI RUMAH DENGAN AKAD ISTISHNA’ PADA DEVELOPER PERUMAHAN SYARIAH (Studi Kasus PT. Unchu Multi Indonesia Kabupaten Tangerang)”.
10 Muhammad Azwir, “Tinjauan Hukum Islam Terhadap Implementasi Aqad Pesanan Barang Di Konveksi Kota Banda Aceh (Analisis Terhadap UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen), (Banda Aceh, UIN Ar-Raniry, 2018), h. 62
8
B. Identifikasi Masalah
Berdasarkan latar belakang di atas, maka permasalahan yang dapat diperoleh adalah sebagai berikut :
1. Akad istishna’ yang dibuat PT. Unchu Multi Indonesia memiliki potensi tidak sesuai dengan Fatwa DSN-MUI No : 06/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Akad Istishna’ karena di dalam akad tersebut tidak dicantumakan tentang spesifikasi objek akad istishna’.
2. Konsumen terancam tidak mendapatkan jaminan dan kepastian hukum terkait hak-haknya yang sudah diatur di dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen.
3. Dalam upaya penyelesaian perselisihan atau sengketa terdapat potensi melanggar peraturan atau undang-undang khususnya Uundang-Undang Nomor 50 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama.
4. Akibat hukum yang timbul dari praktik jual beli rumah dengan akad istishna’ yang dilterapkan PT. Unchu Multi Indonesia.
C. Pembatasan Masalah
Berdasarkan persoalan yang telah diuraikan dalam identifikasi masalah diatas, yang menjadi batasan masalah penelitian ini adalah implementasi serta kesesuaian praktik jual beli rumah dengan akad istishna’ yang diterapkan PT.
Unchu Multi Indonesia dengan fatwa DSN-MUI No : 06/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Akad Istishna’. Lalu tanggung jawab PT. Unchu Multi Indonesia sebagai pelaku usaha dalam menjamin hak-hak konsumen agar terpenuhi. Serta akibat hukum yang timbul dari penerapan akad istishna’ tersebut.
D. Perumusan Masalah
1. Bagaimana implementasi akad istishna’ yang diterapkan PT.Unchu Multi Indonesia dan kesesuainnya dengan fatwa DSN MUI No : 06/DSN- MUI/IV/2000 Tentang Akad Istishna’?
2. Bagaimana tanggung jawab PT. Unchu Multi Indonesia sebagai pelaku usaha dalam melindungi dan menjamin hak-hak konsumen berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen?
3. Bagaimana akibat hukum dari jual beli rumah dengan akad istishna’ yang diterapkan PT.Unchu Multi Indonesia?
E. Tujuan Penelitian
1. Untuk mengetahui implementasi akad istishna’ yang diterapkan PT.Unchu Multi Indonesia dan kesesuainnya dengan fatwa DSN MUI No : 06/DSN- MUI/IV/2000 Tentang Akad Istishna’.
2. Untuk mengetahui tanggung jawab PT. Unchu Multi Indonesia sebagai pelaku usaha dalam melindungi dan menjamin hak-hak konsumen berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen
3. Untuk mengetahui akibat hukum dari jual beli rumah dengan akad istishna’
yang diterapkan PT.Unchu Multi Indonesia.
F. Manfaat Penelitian 1. Manfaat Akademis
a. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran dan menambah wawasan keilmuan yang berguna bagi pengembangan ilmu hukum khususnya dibidang Hukum Ekonomi Syariah.
b. Hasil penelitian ini agar dapat dijadikan sebagai acuan untuk penelitian selanjutnya.
2. Manfaaat Praktis
Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi rujukan serta memberi masukan dalam mengevaluasi praktik jual beli rumah yang dijalankan developer syariah khusunya PT. Unchu Multi Indonesia agar tetap berada dalam ketentuan dan peraturan yang berlaku.
10
G. Metode Penelitian 1. Jenis Penelitian
Dengan menggunakan jenis penelitian hukum gabungan antara normatif dan empiris yaitu melakukan pendekatan dengan cara meneliti terlebih dahulu peraturan dan undang-undang yang relevan serta fatwa DSN-MUI dengan permasalahan yang diteliti. Kemudian penulis mempelajari kontrak jual beli rumah dengan menggunakan akad istishna’ yang diterapkan PT.Unchu Multi Indonesia di lapangan. Setelah itu dikaitkan dengan peraturan perundang-undangan yang relevan dan fatwa DSN MUI terkait permasalahan yang diteliti.
2. Pendekatan Penelitian
Pendekatan yang digunakan adalah pendekatan perundang-undangan (statute approach) dan pendekatan kasus (case approach). Pendekatan perundang-undangan adalah pendekatan yang dilakukan dengan menelaah semua undang-undang dan regulasi yang bersangkut paut dengan isu hukum yang dihadapi. Pendekatan kasus yaitu membangun argumentasi hukum dalam perspektif kasus konkrit yang terjadi di lapangan.
3. Sumber Bahan Hukum a. Sumber Data Primer
Data primer yang didapat oleh penulis melalui hasil penelitian dapat berupa data-data yang berasal dari PT. Unchu Multi Indonesia. Penulis mendapatkan dengan cara wawancara dengan pegawai serta dokumen yang diperoleh dari PT. Unchu Multi Indonesia.
b. Sumber Data Sekunder
Sumber sekunder dilakukan dengan cara mengumpulkan dan mempelajari buku-buku, dokumen resmi, dan hasil penelitian ahli yang berwujud laporan. Data sekunder diperoleh dengan menelusuri beberapa bahan hukum, yaitu sebagai berikut:
1) Bahan hukum primer yang merupakan bahan pustaka yang berisikan pengetahuan ilmiah maupun pengertian baru tentang fakta yang diketahui mengenai suatu gagasan atau ide seperti regulasi, Undang- Undang, peraturan, dan berbagai ketentuan lainnya.
2) Bahan hukum sekunder yaitu merupakan bahan pustaka yang meliputi buku-buku hasil karya para sarjana, hasil penelitian dan penemuan ilmiah yang berkaitan dengan permasalahan yang dibahas.
3) Bahan hukum tersier, yaitu bahan hukum yang memberikan penjelasan terhadap bahan-bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder berupa bahan pustaka yang menyangkut penelitian ini seperti kamus hukum maupun kamus lainnya.
4. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum a. Wawancara
Penulis melakukan teknik wawancara secara terbuka untuk mencari informasi lebih lanjut terkait penelitian. Penulis akan melakukan wawancara dengan:
1) Direktur Utama PT. Unchu Multi Indonesia.
2) General Manager PT. Unchu Multi Indonesia.
3) Legal Officer PT. Unchu Multi Indonesia.
4) Pegawai PT. Unchu Multi Indonesia.
b. Dokumentasi
Adapun dokumen-dokumen yang dimiliki oleh PT. Unchu Multi Indonesia berupa dokumen kontrak perjanjian akad istishna’. Selain dokumen-dokumen yang diminta secara langsung, penulis juga mengambil referensi dari brosur PT. Unchu Multi Indonesia, browsing pada website PT. Unchu Multi Indonesia dan lain sebagainya yang akan menjadi tambahan referensi dalam menyusun proposal penelitian ini.
12
5. Teknik Pengolahan Bahan Hukum
Data yang diperoleh kemudian diolah dan dianalisis dengan menggunakan analisis pendekatan sosial legal. Penggunaan metode tersebut akan menghasilkan penelitian yang bersifat deskriptif analitis. Deskriptif analis yaitu dengan cara menggambarkan terlebih dahulu permasalahan hukum yang terjadi lalu menysesuaikan dengan peraturan dan fatwa DSN- MUI yang terkait. Sedangkan analitis yaitu, hasil yang didapat diperoleh dengan cara menganalisa data-data yang telah dikumpulkan.
6. Teknik Penulisan
Dalam penulisan dan penyusunan skripsi ini, penulis berpedoman pada prinsip-prinsip yang diatur dan dibukukan dalam buku pedoman penulisan skripsi Fakultas Syari’ah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta tahun 2017.
H. Sistematika Penulisan
Skripsi ini akan disusun dalam beberapa bab dengan tujuan untuk mempermudah penulisan dan memperjelas pembacaannya. Adapun sistematika penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut:
BAB I : PENDAHULUAN
Dalam bab ini berisikan pengantar yang menjelaskan mengenai apa pembahasan atau tema besar (outline) yang diangkat dalam penelitian skripsi. Bab ini berisikan beberapa sub bab, antara lain latar belakang masalah, identifikasi masalah, pembatasan masalah, perumusan masalah, tujuan penelitian dan manfaat penelitian.
BAB II : KAJIAN TEORI
Dalam bab ini menjelaskan mengenai kerangka konseptual, teori yang akan digunakan dalam mendukung analisis pembahasan, serta penelitian terdahulu yang menjadi rujukan dalam menganalisa penelitian skripsi ini.
BAB III : PROFIL PERUSAHAAN
Bab ini membahas tentang profil singkat perusahaan, visi dan misi, budaya kerja serta produk PT. Unchu Multi Indonesia.
BAB IV : HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Bab ini berisi mengenai analisis data yang sudah diperoleh serta mengaitkan data yang ditemukan dalam teori dan penelitian sebelumnya.
BAB V : PENUTUP
Dalam bab ini merupakan penutup dari penelitian, yang memberikan kesimpulan dan rekomendasi terhadap penelitian yang dilaksanakan.
14
BAB II KAJIAN TEORI KAJIAN TEORI
A. Kajian Teori
1. Akad Jual Beli (Ba’i) a. Pengertian Akad
Akad menurut bahasa merupakan ar-rabbth atau ikatan.
Sedangkan menurut istilah, akad mempunyai dua artian yaitu makna umum dan makna khusus. Menurut Malikiyah, Syafi’iyah dan Hanabilah secara umum akad adalah setiap perilaku yang melahirkan hak atau mengalihkan atau mengubah atau mengakhiri hak, baik itu bersumber dari satu pihak ataupun dua pihak.11 Sedangkan makna khusus menurut ulama fiqh, akad merupakan perikatan yang ditetapkan dengan ijab dan qabul berdasarkan hukum syara’ yang berdampak pada objeknya.12
Akad dalam Kamus Umum Bahasa Indonesia memiliki arti:
“Janji; perjanjian; kontrak; Misal akad jual beli, akad nikah. Dan akad juga bisa disebut dengan kontrak yang memiliki makna: perjanjian, menyelenggarakan perjanjian (dagang, bekerja, dan lain sebagainya).
Misal, kontrak antara penulis dan penerbit”.13
Akad dalam undang-undang modern mendefinisikan sebagai
“Perjanjian antara dua belah pihak untuk melakukan suatu perbuatan yang mempunyai pertanggungjawaban secara perundangan yang sama dari permulaan, pemindahan, modifikasi, atau mengakhiri komitmen”.
11 Oni Sahroni dan Muhammad Hasanuddin, Fikih Muamalah : Dinamika Teori Akad dan Implementasinya dalam Ekonomi Syariah (Jakarta: Rajagrafindo Persada, 2016).h.4
12 Rachmat Syafei, Fiqh Muamalah (Bandung: Pustaka Setia, 2001).h.44
13 Akhmad Farroh Hasan, Fiqh Muammalah dari Klasik hingga Kontemporer (Teori dan Praktik) (Malang: UIN-Maliki Malang Press, 2018).h.21
Dalam istilah hukum Islam, membawa maksud perjanjian antara dua belah pihak dalam keadaan yang diterima oleh undang-undang, memberikan tanggung jawab, dan mengikat.14
Jadi, akad adalah suatu perjanjian yang menimbulkan hak dan kewajiban serta saling mengikat satu sama lain antara para pihak terhadap suatu objek tertentu sesuai dengan hukum syara’ dan hukum positif yang berlaku.
b. Pengertian Jual Beli
Menurut istilah fiqh jual beli biasa disebut dengan al-ba’i yang artinya adalah menjual mengganti dan menukar sesuatu dengan yang lain. Lafal al-ba’ di dalam bahasa Arab biasanya digunakan untuk penjelasan tentang lawannya, yaitu kata asy-syira’ (beli). Yang artinya, kata al-ba’i memiliki arti jual akan tetapi juga sekaligus berarti beli.15 Menurut ulama Hanafiyah mendefinisikannya dengan, “Tukar menukar sesuatu yang diingini dengan yang sepadan melalui cara tertentu yang bermanfaat”. Definisi dari pernyataan tersebut adalah menurut ulama Hanafiyah, cara khusus atau tertentu yang dimaksudkan adalah melalui ijab qabul dan harta yang diperjual belikan harus bermanfaat bagi manusia. Menurut Pasal 20 ayat 2 Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah , ba’i merupakan akad jual beli antata benda dengan benda maupun benda dengan uang. Jadi, jual beli adalah suatu kegiatan pertukaran barang berharga antara penjual dan pembeli.16
c. Rukun dan Syarat Akad
14 Muhammad, Bisnis Syariah : Transaksi dan Pola Pengikatannya (Depok: Rajawali Pers, 2018).h.157
15 Muhammad Yazid, Hukum Ekonomi Islam : Fiqh Muamalah (Surabaya: UIN-Sunan Ampel Press, 2014).h.18
16 Mardani, Fiqh Ekonomi Syariah : Fiqh Muamalah (Jakarta: Prenamedia Grup, 2012).h.101
16
Dalam setiap akad yang dilakukan harusnya memenuhi rukun dan syarat sahnya. Rukun akad didefinisikan sebagai salah satu unsur yang harus ada di dalam setiap kontrak atau akad. Jika salah satu rukun saja tidak terpenuhi, maka perjanjian atau akad tersebut juga tidak sah dimatahukum. Adapun syarat yaitu suatu sifat yang harus ada pada setiap rukun namun bukan merupakan bagian esensi dari akad. Rukun- rukun akad diantaranya, ialah :
1) Aqid, ialah orang yang berakad (subjek akad). Setiap pihak terdiri dari salah satu orang atau beberapa orang.
2) Ma’qud Alaih, ialah benda-benda yang akan diakadkan (objek akad). Seperti, benda-benda yang dijual dalam akad jual beli.
3) Maudhu’ Al-Aqid, ialah tujuan atau maksud menyelenggarakan akad. Berbeda akad maka berbedalah tujuan pokok akad.
4) Shigat Al-Aqid, yakni ijab qabul. Ijab ialah ungkapan yang pertama kali dilontarkan oleh salah satu dari pihak yang akan mengerjakan akad. Sementara qabul ialah pernyataan pihak kedua guna menerimanya. Ijab qabul merupakan bertukarnya sesuatu dengan yang lain sehingga penjual dan pembeli dalam mengerjakan pembelian terkadang tidak berhadapan atau ungkapan yang mengindikasikan kesepakatan dua pihak yang mengerjakan akad.17 Sementara syarat-syarat akad diantaranya, ialah :
1) Yang di jadikan objek akad sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
2) Akad tersebut dikerjakan oleh orang yang memiliki hak / berkompeten untuk mengerjakannya.
17 Dimyauddin Djuawini, Pengantar Fiqh Muamalah (Yogyakarta: Pustaka Kencana, 2010).h.51
3) Janganlah akad tersebut merupakan akad yang dilarang oleh syara’
seperti akad mulasamah.
4) Ijab itu berjalan terus, tidak di cabut sebelum terjadi qabul. Maka apabila orang berijab menarik kembali ijabnya sebelum qabul maka batalah ijabnya.
5) Ijab dan qabul harus bersambung. Sehingga bila seseorang yang berijab telah berpisah sebelum adanya qabul, maka ijab tersebut menjadi batal.18
2. Jual Beli Istishna’ (Ba’i Al-Istishna’) a. Pengertian Istishna’
Al-istishna’ berarti minta dibuatkan. Secara terminologi muamalah berarti akad jual beli dimana shanni’ (produsen) ditugaskan untuk membuat sesuatu barang oleh mustashni’ (pemesan).19 Menurut ulama Hanafiyah, istishna’ merupakan sebuah akad untuk sesuatu yang tertanggung dengan syarat mengerjakannya. Namun kalangan Asy- Syafi’iyah mengaitkan akad istishna’ ini dengan akad salam yakni suatu barang yang diserahkan kepada orang lain dengan cara membuatnya.20 Adapun pengertian istishna’ serupa dengan salam, akan tetapi digunakan untuk barang-barang non komoditi atau barang yang dihasilkan dari proses pembuatan, manufaktur, atau konstruksi atas sebuah pesanan. Sedangkan pembayarannya tidak dimuka, namun dapat diangsur atau sesuai dengan progres pesanan dan bahkan dapat ditunda sesuai dengan kesepakatan pihak terkait.21 Jika perusahaan
18 Abdul Rahman Ghazaly, Fiqh Muamalat (Jakarta: Kencana, 2010).h.55
19 Muhammad, Bisnis Syariah : Transaksi dan Pola Pengikatannya. h.212
20 Yazid, Hukum Ekonomi Islam : Fiqh Muamalah.h.59
21 FORDEBI dan ADESy, Ekonomi dan Bisnis Islam : Seri Konsep dan Aplikasi Ekonomi dan Bisnis Islam (Depok: Rajawali Pers, 2017).h.36
18
mengerjakan untuk memproduksi barang yang dipesan dengan bahan baku dari perusahan, maka kontrak/akad istishna’ muncul. Agar akad istishna’ menjadi sah, harga harus ditetapkan diawal sesuai kesepakatan dan barang, harus memiliki spesifikasi yang jelas yang telah disepakati bersama.22
b. Landasan Hukum Ba’i Al-Istishna’
1) Al-Qur’an
Al-Baqarah ayat 275 :
ُموُقَي اَمَك َّلَِإ َنوُموُقَي َلَ ْا ٰوَبِّرلٱ َنوُلُكۡأَي َنيِذَّلٱ َٰذ ِِّّۚسَمۡلٱ َنِم ُنَٰطۡيَّشلٱ ُهُطَّبَخَتَي يِذَّلٱ
ۡمُهَّنَأِب َكِل
ۡلٱ ُ َّللَّٱ َّلَحَأَو ْْۗا ٰوَبِّرلٱ ُلۡثِم ُعۡيَبۡلٱ اَمَّنِإ ْآوُلاَق َظِع ۡوَم ۥُهَءٓاَج نَمَف ِّْۚا ٰوَبِّرلٱ َمَّرَحَو َعۡيَب
ٰىَهَتنٱَف ۦِهِّبَّر نِّم ٞة
َٰٓلْوُأَف َداَع ۡنَمَو َِِّۖللَّٱ ىَلِإ ٓۥُهُر ۡمَأَو َفَلَس اَم ۥُهَلَف يِف ۡمُه ِِۖراَّنلٱ ُب َٰح ۡصَأ َكِئ
َنوُدِل َٰخ اَه ٢٧٥
Artinya : “Orang-orang yang makan (mengambil) riba tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan syaitan lantaran (tekanan) penyakit gila. Keadaan mereka yang demikian itu, adalah disebabkan mereka berkata (berpendapat), sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba, padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. Orang-orang yang telah sampai kepadanya larangan dari Tuhannya, lalu terus berhenti (dari mengambil riba), maka baginya apa yang telah diambilnya dahulu (sebelum datang larangan); dan urusannya (terserah) kepada Allah. Orang yang kembali (mengambil riba), maka orang itu adalah penghuni-penghuni neraka; mereka kekal di dalamnya.”23
22 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah (Jakarta: Rajagrafindo Persada, 2015).h.96
23 Departemen Agama RI, Al-Quran dan Terjemahnya (Bandung: Penerbit Diponegoro, 2005).h.47
Dalam ayat tersebut memiliki substansi bahwa Allah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. Hal tersebut menunjukkan bahwa jual beli Istishna’ boleh dilakukan dengan syarat terhindar dari hal-hal yang dilarang oleh hukum syara’ antara lain riba.
2) Hadis
Hadis jual beli berjangka :
ْب ىَّلَعُم اَنَثَّدَح َثَّدَح : ِدِحاَوْلاُدْبَعاَنَثَّدَح : ٍدَسَا ُن
ْيِهاَرْبِا َدْنِع اَنَرَكَذ : َلاَق ُشَمْعَ ْلَااَن يِف َنْهَّرلا َم
ُالل َيِضَر َةَشـِءاَع ْنَع ،ُدَوْسَ ْلَا يِنَثَّدَح : َلاَقَف ِمْلَّسلا َطَ ىَرَتْشِْا م ص َّيِبَّنلا َّنَا : اَهْنَع
اًماَع
ِا ٍّيِدوُهَي نِم ٍدْيِدَح نِم اًعْرِد ُهَنَهَرَو ٍلَجَا ىَل
Artinya : “Telah menceritakan kepada kami Mu’alla bin Asad telah menceritakan kepada kami Abdul Wahid telah menceritakan kepada kami Al A’masy berkata : kami membicarakan tentang gadai dalam jual beli kredit (salam) di hadapan Ibrahim maka dia berkata, telah menceritakan kepada saya Al Aswad dari „Aisyah ra bahwa Nabi saw pernah membeli makanan dari orang yahudi yang akan dibayar beliau pada waktu tertentu di kemudian hari dan beliau menjaminkannya (gadai) dengan baju besi"24
Dalam hadis tersebut dapat disimpulkan bahwa dalam melakukan jual beli boleh adanya masa tangguh dalam melunasi pembayaran yang diberikan penjual kepada pembeli. Hal ini tentunya juga sebagai suatu bentuk kemudahan bagi seseorang apabila mengalami kesulitan dalam membayar.
24 Al Imam Al Hafidz Abi Abdillah Muhammad bin Ismail Al Bukhori, Shahih Al Bukhori, (Riyadh: Dauliyah Linnasyri, 1998), h. 391
20
3) Ijma’
Fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia (DSN- MUI) Nomor : 06/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Jual Beli Istishna’.
c. Akad Istishna’ Menurtu Fatwa DSN MUI
DSN-MUI telah menerbitkan Fatwa Nomor 06 Tahun 2000 tentang Jual Beli Istishna’. Menurut Fatwa DSN MUI, jual beli istishna’
yaitu akad jual beli dalam bentuk pemesanan pembuatan barang tertentu dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang disepakati antara pemesan (pembeli, mustashni’) dan penjual (pembuat, shani’). Ketentuan istishna’ yang terdapat dalam Fatwa DSN-MUI Nomor 06 Tahun 2000 adalah sebagai berikut:
1) Ketentuan mengenai pembayaran, yaitu :
a) Alat bayar harus diketahui jumlah dan bentuknya, baik berupa uang, barang, atau manfaat.
b) Pembayaran dilakukan sesuai dengan kesepakatan.
c) Pembayaran tidak boleh dalam bentuk pembebasan utang.
2) Ketentuan terkait barang, yaitu :
a) Harus jelas ciri-cirinya dan dapat diakui sebagai hutang.
b) Harus dapat dijelaskan spesifikasinya.
c) Penyerahannya dilakukan kemudian.
d) Waktu dan tempat penyerahan barang harus ditetapkan berdasarkan kesepakatan
e) Dalam hal terdapat cacat atau barang tidak sesuai dengan kesepakatan, pemesan memiliki hak khiyar (hak memilih) untuk melanjutkan atau membatalkan akad.’
3) Ketentuan lain, yaitu :
a) Dalam hal pesanan sudah dikerjakan sesuai dengan kesepakatan, hukumnya mengikat.
b) Semua ketentuan dalam jual beli salam yang tidak disebutkan di atas berlaku pula pada jual beli istishna’.25
d. Rukun dan Ketentuan Jual Beli Istishna’
Rukun akad jual beli istishna’ dalam pandangan ulama Hanafiyah hanya satu, yaitu shigat akad yang berupa penawaran (ijab/offering) dari satu pihak dan pernyataan persetujuan (qabul/accepatnace) dari pihak lainnya. Jumhur ulama tidak sependapat dengan pendapat ulama Hanafiyah mereka berpendapat bahwa rukun jual beli bukan hanya shigat akad. Berikut tabel rukun istishna’ :
Tabel 2.1 Rukun Istishna’
No Rukun Keterangan
1 Mustashni' Pihak yang meminta dibuatkan barang (pembeli/musytari)
2 Shani' Pihak yang menerima permintaan untuk membuat barang (penjual/ba'i)
3 Shigat Akad Ijab dan qabul (pernyataan penawaran dan penerimaan)
4
Mashnu', 'amal, dan tsaman (ma'qud alaih)
a. Barang yang dibuat (membuat barang mentah menjadi barang jadi; barang yang dibeli [mutsman/matsmun].;b. Pekerjaan yang dilakukan oleh shani’ (pengrajin); c. Harga (Tsaman)
25 Majelis Ulama Indonesia, Himpunan Fatwa-fatwa Dewan Syariah Nasional, Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 06/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Akad Jual beli Istishna (Majelis Ulama Indonesia)
22
Ketentuan jual beli istishna’ mengenai barang yang dipesan yang dideskripsikan pada saat akad serta waktu serah-terima barang, antara lain :
1) Barang yang dipesan harus jelas spesifikasinya, baik dari segi kualitas maupun kuantitasnya.
2) Barang yang dipesan harus barang yang boleh dimiliki dan dimanfaatkan sesuai syariah serta peraturan perundang-undangan yang berlaku.26
e. Skema Akad Istishna’ pada Developer Perumahan Syariah
Skema KPR syariah tanpa bank dianggap lebih sederhana dan lebih fleksibel karena tidak melibatkan intermediari perbankan atau lembaga keuangan lainnya. Pihak ketiga yang dilibatkan dalam transaksi adalah notaris yang berperan melegalkan transaksi secara hukum. Berikut ini mekanisme KPR syariah tanpa bank yang berlangsung di Indonesia27:
Gambar 2.1 Skema Akad Istishna’ pada Developer Perumahan Syariah
26 Jaih Mubarok dan Hasanudin, Fikih Mu’amalah Maliyyah : Akad Jual-Beli (Bandung:
Simbiosa Rekatama Media, 2020).h.269
27 Arvian Firmansyah dan R Indika, “Kredit Pemilikan Rumah Syariah Tanpa Bank : Studi di Jawa Barat.”h.226
Pada gambar diatas memiliki kesimpulan bahwa praktik jual beli istishna’ pada developer perumahan syariah lebih menekankan piutang barang sebagai akibat kegiatan jual beli. Berbeda dengan praktik istishna’ pada perbankan syariah yang lebih mencerminkan piutang uang sebagai akibat dari kegiatan pembiayaan istishna’ tersebut.
f. Persamaan dan Perbedaan antara Salam dan Istishna’
Akad salam dan akad istihna' memiliki kesamaan, yaitu akad jual beli yang objeknya termasuk gharar (karena tidak ada/ma'dum).
Akan tetapi, keduanya memiliki banyak perbedaan. Ada beberapa perbedaan penting antara akad salam dan akad istishna' antara lain:
1) Perbedaan pihak yang memiliki kebutuhan (al-hajah/hajat al-nas), yaitu:
a) Akad salam dipraktikkan masyarakat karena adanya kebutuhan bagi penjual (dalam hal ini petani [penerima pesanan/penjual/muslam ilaih]), yaitu mereka membutuhkan dana mendesak untuk memenuhi kebutuhan diri dan keluarganya atau kelangsungan usahanya. Oleh karena itu, jual- beli salam disebut juga dengan jual-beli bangkrut (ba'i al- mafalis/jual-beli yang dilakukan orang yang tidak mempunyai uang).
b) Akad istishna' dilakukan dalam ranah bisnis (tijari) yang masing-masing pihak (mustashni' dan shani) mengharapkan adanya keuntungan (al-ribh). Maka kebutuhannya (al-hajah) berada pada sisi pemesan (mustahshni), bukan karena kebutuhan pihak yang menerima pesanan (shani'/musytari/penjual).
2) Perbedaan konsep akad salam dan akad istishna', yaitu:
24
a) Akad salam lebih diindikasikan kedekatannya kepada akad mudharabah. Oleh karena itu, dalam akad salam terdapat konsep modal usaha (ra's al-mal [tepatnya ra's mal al-salam]).
b) Istishna' diindikasikan kedekatannya dengan akad ijarah.
Karenanya, dalam akad istishna' terdapat pekerjaan (al-'amal), sebagaimana terdapat dalam konsep akad ijarah atas jasa (ijarat al-asykhash).
3) Dengan dua alasan tersebut, yakni dari sisi pihak yang membutuhkan dana dan keuntungan serta dari sisi konsep akad, dapat diterima berdasarkan istishna' terkait ketentuan bahwa:
a) Pembayaran harga (al-tsaman) dalam akad salam wajib dilakukan secara tunai (dalam majelis akad) karena kebutuhan (al-hajjah) terdapat pada sisi penjual (muslam ilaih). Konsepnya didekatkan kepada akad mudharabah, yaitu modal usaha wajib diserahkan pemilik kepada pengelola secara tunai.
b) Pembayaran harga (al-tsaman) dalam akad istishna’ tidak wajib dilakukan secara tunai. Boleh dibayar tangguh atau angsur (al- ta’jil atau al-taqsith) karena kebutuhan (al-hajjah) terdapat pada sisi pembeli (mushtashni’/musytari). Konsepnya didekatkan kepada akad jual beli ijarah yaitu tidak wajib membayar harga atau ujrah secara tunai.’28
Berikut tabel perbedaan salam dan istishna’ secara umum29: Tabel 2.2 Perbedaan Salam dan Istishna’.
SUBJEK SALAM ISTISHNA’ KETERANGAN
Pokok Muslam Mashnu’ Barang yang
28 Mubarok, Fikih Mu’amalah Maliyyah : Akad Jual-Beli.h.272
29 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktik (Jakarta: Gema Insani, 2001).h.116
Kontrak Fiih ditangguhkan dengan spesifikasi
Harga Bisa saat kontrak,
diangsur, atau di kemudian hari sesuai dengan kesepakatan saat akad
Cara penyelesaian pembayaran merupakan perbedaan utama antara salam danistishna’
Sifat Kontrak
Mengikat secara asli (thabi’i)
Mengikat secara ikutan (taba’i)
Salam mengikat semua pihak sejak semula, sedangkan istishna’ menjadi pengikat untuk melindungi
produsen agar tidak ditinggalkan begitu saja oleh konsumen secara tidak
bertanggung jawab.
Kontrak Paralel
Salam paralel
Istishna’ paralel Baik salam paralel dan istishna’ paralel sah jika kedua kontrak terpisah g. Akibat Hukum Jual Beli Istishna’
Pada bagian sebelumnya telah didskusikan tentang hakikat akad istishna’ : apakah termasuk ranah jual beli, ijarah, atau janji (wa’d).
Pendapat yang paling kuat adalah pendapat yang menyatakan bahwa
26
akad istishna’ termasuk ranah hukum jual beli. Oleh karena itu, akibat hukum akad istishna’ adalah sebagai berikut:
1) Hak dan kewajiban pemesan serta pembuat timbul pada saat akad dilakukan. Barang yang dibuat jadi milik pemesan (mushtashni’) dan harga menjadi hak penerima pesanan (shani’).
2) Sifat atau bentuk akad istishna’ adalah mengikat (lazim), yaitu tidak dapat dibatalkan secara sepihak setelah penerima pesanan (shani’) memulai mengerjakan apa yang dipesan.
3) Ru’yah yaitu apabila barang yang dipesan sudah diperlihatkan kepada pemesan, penerima pesanan tidak boleh menjual barang tersebut kepada pihak lain.
4) Khiyar, yaitu pemesan tidak memiliki hak khiyar (pilihan untuk menolak atau menerima barang) jika barang yang dibuat telah sesuai dengan deskripsi yang disepakati dalam akad. Akad istishna’ selesai jika barang pesanan telah diserahterimakan , kecuali pembayaran harga dilakukan secara tangguh.30
3. Perlindungan Konsumen a. Pengertian
Mengenai perlindungan konsumen diatur di dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen. Perlindungan konsumen adalah istilah yang dipakai untuk menggambarkan perlindungan hukum yang diberikan kepada konsumen dalam usahanya untuk memenuhi kebutuhannya dari hal-hal yang merugikan konsumen itu sendiri. Undang- Undang Perlindungan Konsumen menyatakan bahwa perlindungan
30 Mubarok, Fikih Mu’amalah Maliyyah : Akad Jual-Beli. h.271
konsumen adalah segala upaya yang menjamin adanya kepastian hukum untuk memberi perlindungan kepada konsumen.31
b. Cakupan Perlindungan Konsumen
Perlindungan Konsumen mempunyai cakupan yang luas meliputi barang dan jasa, yang berawal dari tahap kegiatan untuk mendapatkan barang dan jasa hingga akibat-akibat dari pemakaian barang dan/ atau jasa tersebut. Cakupan perlindungan konsumen dapat dibedakan menjadi dua aspek, yaitu:
1) Perlindungan terhadap kemungkinan barang yang diserahkan kepada konsumen tidak sesuai apa yang disepakati.
2) Perlindungan Terhadap diberlakukannya syarat-syarat yang tidak adil kepada konsumen.
Keinginan yang hendak dicapai dalam perlindungan konsumen adalah menciptakan rasa aman bagi konsumen dalam memenuhi kebutuhan hidup. Singkatnya, bahwa segala apa yang diupayakan dalam perlindungan konsumen tersebut tidak saja terhadap tindakan preventif, akan tetapi juga tindakan represif dalam semua bidang perlindungan yang diberikan konsumen.32
c. Asas dan Tujuan
Asas dari perlindungan konsumen diatur dalam pasal 2 Undang- Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen yaitu
“Perlindungan konsumen berasaskan manfaat, keadilan, keseimbangan, keamanan dan keselamatan konsumen, serta kepastian hukum”. Kelima asas dalam Pasal 2 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen bila diperhatikan subtansinya
31 Zulham, Hukum Perlindungan Konsumen, (Jakarta : Kencana, 2016), h.21
32 Zulham, Hukum Perlindungan Konsumen, (Jakarta : Kencana, 2016), h.22
28
dapat dikelompokkan menjadi (3) asas yaitu asas kemanfaatan yang didalamnya meliputi asas keamanan dan keselamatan konsumen, asas keadilan yang meliputi asas keseimbangan, asas kepastiaan hukum.
Dalam hukum ekonomi keadilan disejajarkan dengan asas keseimbangan, kemanfaatan disejajarkan dengan asas maksimalisasi dan kepastian hukum disejajarkan dengan asas efisiensi.
Pasal 3 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, disebutkan bahwa tujuan perlindungan konsumen sebagai berikut :
1. Meningkatkan kesadaran, kemampuan dan kemandirian konsumen untuk melindungi diri.
2. Mengangkat harkat dan martabat konsumen dengan cara menghindarkanya dari akses negatif pemakaian barang/jasa.
3. Meningkatkan pemberdayaan konsumen dalam memilih, menentukan, dan menuntut hak-haknya sebagai konsumen.
4. Menciptakan sistem perlindungan konsumen yang mengandung unsur kepastian hukum dan keterbukaan informasi serta akses untuk mendapatkan informasi.
5. Menumbuhkan kesadaran pelaku usaha menegenai pentingnya perlindungan konsumen sehingga tumbuh sikap yang jujur dan tanggung jawab dalam berusaha.
6. Meningkatkan kualitas barang/jasa yang menjamin kelangsungan usaha produksi dan/atau jasa, kesehatan, kenyamanan, keamanan, dan keselamatan konsumen.
Pasal 3 Undang-Undang Perlindungan Konsumen ini merupakan isi dari pembangunan nasional karena tujuan perlindungan konsumen yang ada merupakan sasaran akhir yang harus dicapai dalam pelaksanaan pembangunan dibidang perlindungan konsumen. Adapun
untuk menjaga pelaksanaan perlindungan konsumen agar tidak menyimpang dari tujuan perlindungan konsumen, maka pelaksanaannya harus didasarkan pada asas atau kaidah hukum perlindungan konsumen.33
4. Akibat Hukum Akad a. Landasan Hukum
Anatomi perjanjian bisnis islami pada dasarnya sama saja dengan anatomi kontrak bisnis pada umumnya. Kontrak berkaitan dengan bentuk pernyataan perjanjian. Kontrak atau dalam istilah Islam disebut dengan akad, dalam konteks hukum perikatan lebih dimaknai sebagai rangkaian pernyataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang dinyatakan secara teertulis. Oleh karena itu, perjanjian yang dilakukan secara tertulis (kontrak) adalah pernyataan perjanjian yang sengaja dibuat sebagai alat bukti bagi para pihak yang bersangkutan.34
Pada hakekatnya di dalam hukum positif dan di dalam fiqh atau hukum Islam menetapkan setiap orang diberikan suatu kebebasan untuk melakukan akad atau perjanjian. Sahnya suatu akad atau perjanjian apabila telah memenuhi syarat-syarat yang tercantum pada Pasal 1320 KUH Perdata yaitu: “(1) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. (2) Cakap dalam membuat suatu perikatan. (3) Suatu hal tertentu. dan (4)Suatu sebab yang halal”.35 Syarat pertama dan kedua disebut syarat
33 Muhammad Azwir, “Tinjauan Hukum Islam Terhadap Implementasi Aqad Pesanan Barang Di Konveksi Kota Banda Aceh (Analisis Terhadap UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen), (Banda Aceh, UIN Ar-Raniry, 2018), h. 36
34 Jaih Mubarok dan Hasanudin, Fikih Mu’amalah Maliyyah : Prinsip-Prinsip Perjanjian (Bandung: Simbiosa Rekatama Media, 2020).h.49
35 Ahmad Danu Syaputra, “Cederanya Akad/Perjanjian Dalam Perspektif Fiqh dan Hukum Positif,” Jurnal Syariah, No. 1, Vol. V (April 2017).h.108
30
subjektif sedangkan syarat ketiga dan keempat disebut dengan syarat objektif. Tidak dipenuhinya salah satu dari syarat subjektif dalam perjanjian akan mengakibatkan konsekuensi yuridis bahwa perjanjian tersebut “dapat dibatalkan” atau dalam bahasa lain voidable, vernietigebaar. Pembatalan ini dapat dilakukan oleh pihak yang berkepentingan. Seandainya tidak dibatalkan maka, kontrak tersebut dapat dilaksanakan seperti suatu kontrak yang sah. Sedangkan konsekuensi yuridis yang timbul dari tidak dipenuhinya salah satu syarat objektif ini akan mengakibatkan kontrak tersebut “tidak sah” atau
“batal demi hukum”(null and void).36
b. Berlakunya Suatu Akad atau Perjanjian
Perikatan adalah suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu. Sedangkan perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal. Perjanjian yang terlaksana merupakan suatu akad yang menimbulkan perikatan antara dua belah pihak atau lebih. Sperti yang tercantum pada Pasal 1233 KUH Perdata “Perikatan lahir karena suatu persetujuan atau karena Undang-Undang”.
Tabel 2.3 Perbandingan Akad dalam Hukum Islam dan KUH Perdata
Rukun dan Syarat Terbentuknya Akad dalam
Hukum Perjanjian Islam
Rukun dan Syarat Menurut Pasal 1320
KUH Perdata Para Pihak 1. Tamyiz
2. Berbilang Pihak Kecakapan
36 Nanda Amalia, Hukum Perikatan (Lhokseumawe: Unimal Press, 2013).h.22
Pernyataan Kehendak
1. Sesuai Ijab dan Qabul
2. Kesatuan Majelis Kata Sepakat Objek Akad
1. Dapat Diserahkan 2. Tertentu atau Dapat
Ditentukan
Objek Perjanjian Tujuan
Akad
Tidak Bertentangan dengan
Syariah Kausa yang Halal Pasal 1321 KUH Perdata menegaskan “Tiada sepakat yang sah jika sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan paksaan atau penipuan”. Apabila syarat kersepakatan ini tidak terpenuhi maka akibat hukum yang timbul adalah perjanjian tersebut cedera atau rusak dan batal. Dalam pengertian ini harus ada upaya salah satu pihak untuk meminta pembatalan tersebut (ke Pengadilan). Semua akibat hukum yang lahir sebelum dibatalkannya perjanjian adalah sah menurut hukum.37
c. Akibat Hukum Akad dalam Hukum Islam
Akibat hukum akad dalam hukum Islam dibedakan menjadi dua bagian, yakni: a. akibat hukum pokok dari perjanjian yang biasa disebut dengan hukum akad (hukm al-aqd), dan b. akibat hukum tambahan dari perjanjian yang biasa disebut hak-hak akad. Hukum akad yang dimaksud ialah terwujudnya tujuan akad yang menjadi kehendak bersama untuk diwujudkan oleh para pihak melalui perjanjian.
Sedangkan akibat hukum tambahan ialah dengan timbulnya hak-hak dan kewajiban pada masing masing pihak dalam rangka mendukung dan memperkuat akibat hukum pokok, seperti hak meminta penyerahan barang oleh pembeli kepada penjual. Terciptanya kerelaan serta
37 Danu Syaputra, “Cederanya Akad/Perjanjian Dalam Perspektif Fiqh dan Hukum Positif.”h.111
32
kecakapan para pihak dalam melakukan akad, merupakan salah satu yang sangat menentukan sah atau tidaknya suatu akad. Terpenuhinya semua rukun, syarat dan asas akad, berimplikasi langsung pada timbulnya akibat hukum baik kewajiban maupun hak-hak para pihak.
Akad yang telah memenuhi rukun dan syarat akad, dinyatakan sebagai akad sahih yang akan mengikat para pihak yang melakukan akad.38
d. Klasifikasi Jenis Akad dalam Hukum Islam
Terdapat 6 pengklasifikasian berdasarkan pada jenis akad, antara lain : 1) Akad Shahih (Valid Contract), adalah sebuah akad yang secara
esensi mengacu pada prinsip Islam dan secara substansi memiliki kekuatan hukum. Dengan perkataan lain, akad sah mengikat pihak dalam akad secara seimbang.
2) Akad Fasid (Invalid Contract), adalah akad yang benar dan adil secara substansi, tetapi tidak benar dalam penjelasan. Substansi dari akad mengacu ke penawaran, penerimaan dan tujuannya. Akad yang tidak sah memiliki elemen yang esensi tetapi tidak memenuhi semua kondisi yang dibutuhkan.
3) Akad Batil (Void Contract), akad substansi dan penjelasan tidak sesuai dengan Islam. Dengan kata lain, elemen yang penting dan kondisi yang penting melawan melawan hukum Islam. Dalam peradilan Islam, pendapat bahwa sesuatu dilarang oleh Islam, tidak diperdagangkan dan tidak bisa menjadi objek dalam akad.
4) Akad Lazim (Binding Contract), perjanjian ini tidak ada cacat baik dalam substansi maupun penjelasan.
38 Ruslan Abd Ghofur, “Akibat Hukum dan Terminasi dalam Fiqh Muamalah,” ASAS, No.2, Vol. 2 (Juli 2010).h.6
5) Akad Nafidh (Enforceable Contract), adalah akad yang tidak memasukkan hak pada pihak ketiga. Akad ini tidak diijinkan terlambat dan harus memberikan dampak segera.
6) Akad Mauquf (Withheld Contract), adalah akad yang secara substansi dan penjelasan adalah sah, tetapi dalam menjalankan ada pihak yang tidak memenuhi tujuan dari akad.39
e. Pernyataan Akad Sebagai Bentuk Timbulnya Akibat Hukum
Untuk meminimalisir kesalahan dalam mengartikan akad, sudah semestinya kedua belah pihak menggunakan bahasa, cara, serta waktu yang jelas dan tegas, sehingga dapat dipahami kedua belah pihak atas akad yang gunakan. Apakah akad itu jual beli, atau akad lain karena terciptanya akad yang jelas merupakan bagian yang tidak dapat ditinggalkan dalam upaya mewujudkan transaksi yang adil. Setelah akad memenuhi seluruh rukun dan syaratnya, dan dapat dipahami ruang lingkup isi perjanjian oleh para pihak, timbul lah kewajiban untuk memenuhi akad sesuai tujuannya. Baik untuk akad yang menimbulkan hak milik, akad yang menimbulkan hak dan kewajiban bersama, akad yang menimbulkan jaminan, akad yang menimbulkan mandat dan perwalian, atau akad yang menimbulkan kewajiban untuk memelihara.
Kewajiban untuk melaksanakan akad terkadang sering berbenturan dengan terjadinya klausul akad baku yang sangat memberatkan salah satu pihak dan pihak tersebut tidak dapat menolak atau memberikan tawar menawar, karena berada dalam posisi yang lemah sehingga akad tersebut harus dilakukan. Jika terjadi yang sedemikian maka klausul akad baku tersebut telah menghilangkan
39 Meri Piryanti, “Akibat Hukum Perjanjian (Akad) dan Terminasi Akad,” Jurnal Studi Islam dan Muamalah At-Tahdzib, No. 1, Vol. 2 (2014).h.9
34
syarat terciptanya akad yang sahih. Dengan menghalangi terciptanya keridaan kedua belah pihak atau sengaja untuk menghilangkannya, maka perjanjian tersebut batil dan hakim mempunyai kewenangan untuk merubah klausul tersebut demi terciptanya akad yang sahih.40
5. Perumahan Syariah a. Pengertian
Dalam pasal 1 ayat 2 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Pemukiman menyebutkan
“Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni”.41 Sedangkan syariah merupakan segala sesuatu yang telah disyariatkan oleh Allah SWT melalui Al Qur’an ataupun Sunnah Nabi.
Perumahan syariah adalah rumah atau bangunan yang dibangun dengan konsep syariah atau sesuai dengan syariat Islam dimulai dari bentuk rumah, desain rumah, fasilitas dan lingkungan rumahnya.
Developer biasanya membuat suasana religius juga lebih hidup dimana dilakukan kegiatan keagamaan dalam kompleks perumahan. Serta tidak lupa transaksi akad dalam pembelian atau penjualan rumah berdasarkan prinsip dasar syariat Islam.42
b. Ciri Khas Perumahan Syariah 1) Pihak Yang Bertransaksi
40 Abd Ghofur, “Akibat Hukum dan Terminasi dalam Fiqh Muamalah.”h. 9
41 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman
42 Hajar, “Analisis Penerapa Akad Ba’i Al-Istishna’ dan Akad Qardh dalam Kepemilikan Rumah pada Developer D’Ahsana Property Syariah Mojokerto.”h.57
Dalam transaksinya hanya melibatkan dua pihak yaitu pembeli dan developer. Karena langsung kepada pihak Developer pemilik barang, maka barang yang diperjual belikan sudah jelas.
2) Barang Jaminan
Barang yang diperual-belikan bisa dijadikan sebagai barang jaminan. Akan tetapi, kepemilikan barang tetap menjadi pihak pembeli. Jika pihak pembeli benar-benar tidak sanggup lagi untuk melunasinya maka pihak pembeli harus menjualnya yang dibantu dengan pihak developer serta uangnya akan dikembalikan seutuhnya.
3) Sistem Denda
Dalam transaksinya tidak ada denda jika pihak pembeli terlambat dalam melakukan pembayaran cicilan. Jika pihak pembeli tidak bisa membayar selama 1 bulan maka pihak pembeli bisa membayarkannya dibulan berikutnya sehingga memudahkan pihak pembeli dalam bertransaksi.
4) Sistem Sita
Tidak melakukan SITA apabila pihak pembeli tidak dapat melanjutkan pelunasan pembayaran cicilannya. Akan tetapi hal yang dilakukan adalah bermusyawarah dengan pihak pembeli terlebih dahulu sehingga memudahkan pihak pembeli untuk menyelesaikan permasalhannya.
5) Sistem Penalty
Tidak menerapkan penalty apabila pihak pembeli ingin melunasi cicilannya.
6) Sistem BI Checking
