BAB III PELAKSANAAN APHT ATAS TANAH SEBAGAI
A. Ketentuan Pemasangan Hak Tanggungan dalam
Sebagaimana telah dikemukakan sebelumnya, Hak Tanggungan diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 yang diundangkan pada tanggal 09 April 1996 dan berlaku efektif mulai tanggal diundangkan. Berdasarkan Pasal 29 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Hak Tanggungan merupakan pengganti bentuk grosse akta yang disebut dalam Pasal 224 HIR. Pasal ini dengan tegas menyatakan bahwa dengan diundangkannya undang-undang ini, maka
credietverband Stb 1908-542 jo. Stb. 1909-586 sebagaimana telah diubah dengan
Stb. 1937-190 jo. Stb. 1937-191, serta ketentuan hipotik yang diatur dalam Buku II Bab XXI KUH Perdata (Pasal 1162-1232) sepanjang jaminannya mengenai hak atas tanah, dinyatakan tidak berlaku lagi. Adapun mengenai hipotik atas kapal dan pesawat terbang, ketentuan yang diatur dalam Buku II KUHPerdata, tetap berlaku.
Tata cara atau proses yuridis dan administratif melekatnya titel eksekutorial pada Hak Tanggungan dapat diuraikan sebagai berikut:
1. Tahap Pertama
Tahap pertama adalah pengikatan perjanjian kredit atau perjanjian utang yang dalam salah satu pasalnya disepakati janji debitor memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang. Dengan demikian, perjanjian kredit yang berisi janji debitor memberikan Hak Tanggungan merupakan
perjanjian pokok (basic agreement, principal agreement) yang berfungsi sebagai dokumen pertama untuk membuktikan adanya perjanjian hutang.110
Menurut Pasal 10 ayat (1) UUHT, eksistensi janji memberikan Hak Tanggungan dalam perjanjian kredit merupakan bagian tak terpisahkan dari janji pemberian Hak Tanggungan. Perjanjian Hak Tanggungan bersifat accessoir dengan perjanjian pokok. Dengan demikian, Hak Tanggungan tidak bisa berdiri sendiri, tetapi merupakan ikutan dari perjanjian pokok yaitu perjanjian yang memberi jaminan atas pelunasan hutang yang disebut perjanjian pokok.
Bentuk perjanjian pokok yang berisi pemberian Hak Tanggungan, menurut Pasal 10 ayat (1) UUHT dapat berbentuk akta dibawah tangan (onderhandse akte) atau akta autentik (authentieke akte ). Pembuatannya dapat di dalam maupun di luar negeri, tidak dipersyaratkan validitas atau keabsahannya mesti dibuat di dalam negeri, akan tetapi tetap sah dibuat di luar negeri. Sedangkan subyek atau pihak dalam perjanjian Hak Tanggungan dapat orang perseorang (natural person), bisa badan hukum (legal entity), dan juga dapat orang atau badan hukum asing dengan syarat kredit yang bersangkutan dipergunakan untuk pembangunan di wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia.
2. Tahap Kedua
Tahap kedua adalah pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta
110
Hasil wawancara dengan Bapak Susandi Limanaga, selaku Administrasi Kredit/Legal PT. Bank Dipo Internasional Cabang Medan, tanggal 30 April 2009 di Medan.
Pemberian Hak Tanggungan berbentuk Akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).111
Akta Pemberian Hak Tanggungan berfungsi sebagai bukti tentang pemberian Hak Tanggungan yang berkedudukan sebagai dokumen perjanjian kedua yang melengkapi dokumen perjanjian utang sebagai perjanjian pokok.
Isi dan format APHT diatur dalam Pasal 11 Undang-Undang Hak Tanggungan, yang menentukan hal-hal sebagai berikut:
(1) Yang wajib dicantumkan dalam APHT:
(a) Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan; (b) Domisili pihak-pihak;
(c) Penunjukan secara jelas utang yang dijamin; (d) Nilai tanggungan
(e) Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan.
Pencantuman unsur ini dalam APHT bersifat kumulatif. Oleh karena itu harus lengkap dicantumkan. Apabila terdapat kelalaian untuk mencantumkan salah satu diantaranya, akan mengakibatkan APHT batal demi hukum sebagaimana penjelasan Pasal 11 ayat (1) UUHT.
(2) Janji yang dapat dicantumkan dalam APHT
Dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT terdapat sejumlah klausul yang dapat dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tangggungan, antara lain:
111
Hasil wawancara dengan Bapak Susandi Limanaga, selaku Administrasi Kredit/Legal PT. Bank Dipo Internasional Cabang Medan, tanggal 30 April 2009 di Medan.
(a) Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan objek hak tanggungan dan mengubah bentuk dan tata susunan objek hak tanggungan;
(b) Janji yang memberikan kewenangan kepada penerima hak tanggungan untuk mengelola objek berdasarkan penetapan pengadilan negeri, menyelamatkan objek hak tanggungan dalam rangka eksekusi (mencegah hapus atau dibatalkan hak atas tanah objek hak tanggungan), pemegang hak tanggungan pertama mmpunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri (eigenmachtige verkoop), dan pemberi hak tanggungan akan mengosongkan objek hak tanggungan pada saat eksekusi hak tanggungan.
Selanjutnya dalam pembebanan hak tanggungan tersebut perlu diuraikan objek Hak tanggungan, yaitu:
a. Hak Milik (HM)
b. Hak Guna Usaha (HGU) c. Hak Guna Bangunan (HGB) d. Hak pakai (HP):
1) Hak Pakai atas tanah negara: a) sudah terdaftar.112
b) sifatnya dapat dipindahtangankan (transferability) 2) Hak Pakai atas Hak Milik.
Hak Pakai atas Hak Milik dimungkinkan untuk dijadikan obyek hak tanggungan sesuai ketentuan Pasal 4 ayat (3) dan Penjelasan Umum angka
112
5 UUHT kecuali untuk Tanah Hak Milik yang sudah diwakafkan, dan tanah-tanah yang dipergunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya, walaupun didaftar, karena menurut sifat dan tujuannya tidak dapat dipindahtangankan, tidak dapat dibebani Hak Tanggungan.
Selanjutnya, asas objek Hak Tanggungan dapat dijelaskan berikut ini: a. asas publisitas:
1) tanah objek hak tanggungan telah terdaftar pada Kantor Pertanahan 2) tanah bersertifikat
b. asas transferability:
1) dapat dipindahtangankan
2) oleh karena itu dapat segera direalisasi pemenuhan pembayaran hutang dengan jalan menjual objek Hak Tanggungan
3. Asas certainability atau asas spesialitas.
Berikutnya mengenai kewajiban pendaftaran pemberian Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 13 UUHT. Pendaftaran hak tanggungan merupakan syarat imperatif artinya wajib mendaftarkan hak tanggungan pada Kantor Pertanahan. Selain daripada itu, menurut Pasal 13 ayat (1) UUHT, disebutkan bahwa pendaftaran hak tanggungan ini dalam rangkaian memenuhi asas publisitas, serta sekaligus merupakan syarat mutlak untuk lahirnya dan mengikatnya hak tanggungan kepada para pihak dan juga kepada pihak ketiga.
Kewajiban bagi PPAT sebagai pembuat APHT, berdasarkan Pasal 13 ayat (2) UUHT mengirimkan atau menyampaikan APHT dan warkat lainnya meliputi: surat-surat bukti yang berkaitan dengan objek hak tanggungan dan identitas para pihak, sertifikat hak atas tanah, yang diperlukan Kantor Pertanahan. Pengiriman
APHT dan warkat lainnya dimaksud oleh PPAT selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja dari tanggal penandatanganan APHT. Cara pengirimannya menurut Penjelasan Pasal 13 ayat (2) UUHT melalui petugas PPAT atau melalui pos tercatat.
Pada prinsipnya cara pengirimannya, PPAT wajib menggunakan cara yang paling baik dan aman sesuai kondisi dan fasilitas yang ada di daerah yang bersangkutan. PPAT yang lalai dalam memenuhi kewajiban tersebut diancam dengan sanksi administratif berupa teguran lisan/tulisan, pemberhentian sementara, dan pemberhentian dari jabatan.113
Kemudian mengenai kewajiban Kantor Pertanahan untuk pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 13 ayat (3) UUHT yaitu :
a. Mendaftarkan hak tanggungan;
b. Untuk keperluan pendaftaran tanah, Kantor Pertanahan membuat Buku Tanah Hak Tanggungan;
c. Mencatat dalam buku Tanah yang dijaminkan Hak Tanggungan atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan;
d. Menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan; e. Tanggal dalam Buku Tanah Hak Tanggungan menurut Pasal 13 ayat (4) dan
ayat (5) UUHT adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap
113
Pasal 37 PMNA/Ka.BPN Nomor 4 Tahun 1999 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT. Selanjutnya lihat juga Pasal 25 ayat (1) dan Pasal 26 ayat (2) UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas UU No. 21 Tahun 197 tentang BPHTB. bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terlambat melakukan laporan bulanan dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar Rp. 250.000,00 (dua ratus lima puluh ribu rupiah) untuk setiap laporan.
surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran. Jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, Buku Tanah Hak Tanggungan diberi tanggal pada hari kerja berikutnya. Efektifnya hak tanggungan terhitung tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan (filing date), sehingga terhitung dari tanggal penerimaan pendaftaran terdapat asas openbaar dan perlindungan hukum (legal protection).
Setelah dilakukan pendaftaran hak tanggungan di Kantor Pertanahan setempat, kemudian dibuatkan sertifikat Hak Tanggungan. Penerbitan sertifikat Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 14 UUHT, bahwa yang menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan adalah Kantor Pertanahan dengan mencantumkan irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Fungsi sertifikat Hak tanggungan adalah menjadi bukti Hak Tanggungan dan menjadi landasan kekuatan eksekutorial (executoriale kracht). Kekuatan eksekutorialnya sama dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
Kantor pertanahan, selanjutnya mengembalikan sertifikat tanah yang berisi catatan pemberian hak tanggungan kepada pemegang hak tanah, dan sertifikat hak tanggungan diberikan kepada kreditor.
