BAB III METODE PENELITIAN
4.2 Identifikasi Faktor Penentu Harga Lahan di Kecamatan
4.2.1 Kuesioner Delphi Tahap I
Wawancara eksplorasi faktor penentu harga lahan dilakukan dengan menggunakan kuisioner dan metode semi terstruktur. Peneliti menanyakan faktor-faktor yang telah disusun berdasarkan kajian pustaka untuk melakukan konfirmasi terhadap responden terpilih berdasarkan kapabilitasnya terkait faktor yang berpengaruh terhadap harga lahan disertai alasannya. Kuisioner dan hasil wawancara secara lebih detail terdapat pada bagian Lampiran.
Tabel 4.8 Rekapitulasi Jawaban Kuesioner Delphi Tahap I
Aspek Faktor R1 R2 R3 R4 R5 Sarana Pelayanan Umum Fasilitas peribadatan P P P P P Fasilitas pendidikan P P P P P Fasilitas kesehatan P P P P P Fasilitas perkantoran P P P P P Fasilitas perdagangan dan jasa P P P P P Jaringan Transportasi Interchange gerbang TOL P P P P P Jalan kolektor P P P P P Jalan lingkungan P P TP TP P Lingkungan Permukiman Kawasan permukiman P P P P P Daerah rawan banjir P P P P P Kebijakan
Pemerintah
Rencana kawasan industri P P P P P Rencana jaringan jalan P P P P P
Sumber: Kuesioner Delphi Tahap I, 2017 Keterangan:
P : Penting TP : Tidak Penting
R1 : Kepala Bidang Pengembangan Prasarana Wilayah dan Tata Ruang Bappeda Kabupaten Jombang
R2 : Kepala Seksi Perencanaan, Penataan, Penguasaan, dan Penatagunaan Tanah Bidang Pertanahan Dinas Perumahan dan Permukiman Kabupaten Jombang
R3 : Kepala Urusan Umum dan Kepegawaian Kantor Pertanahan Kementerian ATR/BPN Kabupaten Jombang
R5 : Kepala Dusun Ngrawan Desa Pesantren Kecamatan Tembelang Kabupaten Jombang
: Belum Konsensus
Hasil rekapitulasi jawaban responden pada Kuesioner Delphi tahap I menunjukkan terdapat 11 faktor yang telah mencapai kesepakatan atau konsensus dan 2 faktor lainnya belum. Faktor yang telah konsensus tersebut seluruhnya dianggap penting dalam menentukan harga lahan. Faktor yang belum mencapai konsensus adalah jalan lokal dan jalan lingkungan. Pada Kuiesioner Delphi tahap I ini ditemukan juga faktor baru yang akan dilakukan eksplorasi kembali di tahap selanjutnya hingga mencapai konsensus. Berikut adalah penjelasan masing-masing faktor berdasarkan Kuesioner Delphi tahap I yang telah dilakukan.
Tabel 4.9 Analisis Hasil Eksplorasi Faktor Delphi Tahap I
Aspek Faktor Penjelasan
Sarana Pelayanan Umum
Fasilitas peribadatan
Hasil Eksplorasi Faktor:
Seluruh responden menyatakan bahwa jarak dengan fasilitas peribadatan menentukan harga lahan. Hal ini dikarenakan fasilitas peribadatan merupakan kebutuhan pokok yang menunjang permukiman, kedekatan dengan fasilitas tersebut dapat mempermudah aktivitas keagamaan. Menurut Responden 5, fasilitas peribadatan menjadi salah satu faktor yang penting mengingat mayoritas penduduk setempat beragama Islam, sedangkan aktivitas dan acara keagamaan di desa-desa selalu diadakan di masjid. Kesimpulan:
Faktor Fasilitas Peribadatan telah mencapai Konsensus dan dinyatakan Penting sebagai faktor penentu harga lahan di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Aspek Faktor Penjelasan Fasilitas
pendidikan
Hasil Eksplorasi Faktor:
Kedekatan lahan dengan fasilitas pendidikan memudahkan akses bagi pelajar atau penduduk usia pendidikan baik dari dalam maupun dari luar Kecamatan Tembelang untuk mencapai lokasi fasilitas pendidikan tersebut. Pernyataan ini disepakati oleh seluruh responden, bahwa faktor fasilitas pendidikan mempengaruhi harga lahan karena selain mempermudah masyarakat setempat untuk memperoleh pendidikan, juga dapat menjadi pasar bagi fasilitas perdagangan dan jasa yang ada di sekitarnya. Responden 4 menambahkan bahwa harga lahan akan tinggi jika berada di dekat sekolah, khususnya sekolah favorit. Selain pendidikan formal, pondok pesantren sebagai sarana pendidikan keagamaan Islam di Kecamatan Tembelang juga menjadi penentu harga lahan karena meningkatnya jumlah penduduk di kawasan pondok pesantren tersebut, hal ini disampaikan oleh Responden 5.
Kesimpulan:
Faktor Fasilitas Pendidikan telah mencapai Konsensus dan dinyatakan Penting sebagai faktor penentu harga lahan di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Fasilitas kesehatan
Hasil Eksplorasi Faktor:
Pemenuhan kebutuhan kesehatan sangat diutamakan dalam kawasan permukiman, kedekatan lahan terhadap fasilitas kesehatan yang tersedia di wilayah tersebut dapat meningkatkan harganya. Semakin dekat lahan dengan fasilitas kesehatan khususnya puskesmas da rumah sakit, pelayanan kesehatan sebagai kebutuhan
Aspek Faktor Penjelasan
dasar akan menjadi semakin mudah dan cepat. Responden 1 juga menjelaskan bahwa jarak yang dekat terhadap fasilitas kesehatan mempermudah dalam proses pengobatan.
Kesimpulan:
Faktor Fasilitas Kesehatan telah mencapai Konsensus dan dinyatakan Penting sebagai faktor penentu harga lahan di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Fasilitas perkantoran
Hasil Eksplorasi Faktor:
Kelima responden telah mengkonfirmasi bahwa jarak lahan dengan fasilitas perkantoran dapat meningkatkan permintaan akan lahan tersebut, sehingga harga lahan menjadi lebih tinggi. Fasilitas perkantoran turut menunjang kawasan permukiman, semakin dekat lahan dengan fasilitas perkantoran tersebut, biaya transportasi yang dikeluarkan menjadi semakin kecil. Fasilitas perkantoran tersebut meliputi kantor administrasi wilayah (desa atau kecamatan), kantor perbankan, serta kantor pertahanan dan keamanan. Pemenuhan kebutuhan administrasi di kantor desa maupun kantor kecamatan menjadi lebih mudah, hal ini sebagaimana yang diungkapkan oleh Responden 5.
Kesimpulan:
Faktor Fasilitas Perkantoran telah mencapai Konsensus dan dinyatakan Penting sebagai faktor penentu harga lahan di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Aspek Faktor Penjelasan Fasilitas
perdagangan dan jasa
Hasil Eksplorasi Faktor:
Seluruh responden telah sepakat bahwa keberadaan fasilitas perdagangan dan jasa dapat mempengaruhi harga lahan di sekitarnya. Menurut Responden 1, 2 dan 3, permintaan lahan di sekitar kawasan perdagangan dan jasa tinggi karena mendapatkan kemudahan dalam pemenuhan kebutuhan ekonomi. Kedekatan lahan dengan lokasi kegiatan perdagangan dan jasa juga dapat membuka peluang berinvestasi. Responden 5 menyampaikan bahwa lapangan pekerjaan penduduk setempat juga ada yang terdapat di kawasan perdagangan dan jasa, sehingga kedekatan lahan dengan lokasi kegiatan perdagangan dan jasa akan meningkatkan permintaan lahan tersebut. Dengan demikian kegiatan perdagangan dan jasa dapat menunjang kawasan permukiman. Adapun kawasan perdagangan dan jasa yang dimaksud yaitu pasar tradisional maupun pasar modern seperti supermarket, serta SPBU.
Kesimpulan:
Faktor Kawasan Perdagangan dan Jasa telah mencapai Konsensus dan dinyatakan Penting sebagai faktor penentu harga lahan di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Jaringan Transportasi
Interchange
gerbang TOL
Hasil Eksplorasi Faktor:
Keberadaan gerbang TOL menjadikan wilayah di sekitarnya memiliki lalu lintas yang lebih padat. Responden 3 dan 4 sepakat bahwa mobilitas yang tinggi di sekitar gerbang TOL berpotensi sebagai peluang usaha dan dijadikan sebagai daerah dengan fungsi yang dominan untuk
Aspek Faktor Penjelasan
perdagangan dan jasa. Adanya gerbang TOL juga meningkatkan aksesibilitas wilayah sehingga berpeluang juga untuk dikembangkan sebagai kawasan permukiman, seperti yang dikatakan oleh Responden 4 dan 5.
Kesimpulan:
Faktor Gerbang TOL telah mencapai Konsensus dan dinyatakan Penting sebagai faktor penentu harga lahan di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Jalan kolektor Hasil Eksplorasi Faktor:
Adanya jalan kolektor dapat meningkatkan aksesibilitas wilayah yang dilaluinya. Pernyataan ini didukung oleh pendapat dari Responden 1 dimana jalan kolektor umumnya dilalui oleh jalur angkutan umum, sehingga kebutuhan transportasi menjadi lebih mudah terpenuhi. Secara umum, seluruh responden menyatakan bahwa kedekatan lahan dengan jalan kolektor dapat meningkatkan aksesibilitas wilayah sehingga permintaan lahan di sekitarnya menjadi lebih tinggi.
Kesimpulan:
Faktor Jalan Kolektor telah mencapai Konsensus dan dinyatakan Penting sebagai faktor penentu harga lahan di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Jalan lingkungan
Hasil Eksplorasi Faktor:
Responden 1, 2 dan 5 menyatakan setuju bahwa faktor jalan lingkungan menentukan harga lahan karena dapat meningkatkan aksesibilitas. Responden 3 dan 4 memiliki pendapat yang berbeda. Responden 3 menyatakan bahwa faktor jalan yang
Aspek Faktor Penjelasan
berpengaruh harga lahan hanya pada jaringan jalan utama atau jalan kolektor. Responden 4 memandang dari perspektif yang berbeda, dimana jalan lingkungan umumnya dapat dibangun dan dikelola sendiri oleh pengembangan atau developer yang bersangkutan, sedangkan yang lebih berpengaruh adalah lebar jalan tersebut. Sehingga, keberadaan jalan lingkungan di kawasan permukiman tidak mempengaruhi tinggi rendahnya harga lahan. Dalam eksplorasi faktor ini, peneliti belum menemukan titik kesepakatan.
Kesimpulan:
Faktor Jalan Lingkungan dinyatakan Belum Konsensus dan harus dilakukan iterasi melalui wawancara eksplorasi selanjutnya hingga mencapai konsensus. Lingkungan
Permukiman
Kawasan permukiman
Hasil Eksplorasi Faktor:
Responden 1 menerangkan bahwa harga lahan pada kawasan permukiman relatif tinggi karena umumnya kawasan permukiman telah memiliki kelengkapan sarana dan prasarana. Hal ini didukung oleh Responden 4. Responden 2, 3, dan 5 memiliki kesamaan pendapat dimana orang lebih memilih lahan yang dekat dengan permukiman eksisting karena adanya kecenderungan orang untuk bersosialisasi dengan lingkungan sekitarnya, sehingga faktor kawasan permukiman berpengaruh terhadap harga lahan.
Kesimpulan:
Faktor Kawasan Permukiman telah mencapai Konsensus dan dinyatakan Penting sebagai faktor penentu harga lahan di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Aspek Faktor Penjelasan Daerah rawan
banjir
Hasil Eksplorasi Faktor:
Terdapat beberapa lokasi yang dikategorikan sebagai daerah rawan banjir di Kecamatan Tembelang, hal ini menurut seluruh responden dapat menurunkan harga lahan di lokasi tersebut. Pada umumnya orang akan menghindari lahan yang berpotensi banjir karena dapat merugikan secara ekonomi, khususnya untuk kegiatan pertanian. Lahan sawah yang mengalami banjir cenderung gagal panen. Jika lahan tersebut digunakan untuk permukiman atau lahan teerbangun lainnya, perlu adanya rekayasa seperti pengurukan tanah atau pembangunan drainase, hal ini sebagaimana yang diutarakan oleh Responden 1.
Kesimpulan:
Faktor Daerah Rawan Banjir telah mencapai Konsensus dan dinyatakan Penting sebagai faktor penentu harga lahan di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang. Kebijakan Pemerintah Rencana kawasan industri
Hasil Eksplorasi Faktor:
Secara keseluruhan, responden telah sepakat bahwa rencana kawasan industri merupakan faktor yang dipertimbangkan dalam menentukan harga lahan. Adanya rencana pembangunan kawasan industri di bagian timur wilayah Kecamatan Tembelang berpotensi meningkatkan aktivitas di daerah sekitarnya. Selain berpengaruh positif, keberadaan kawasan industri dapat berpeluang menimbulkan kebisingan yang berpengaruh negatif terutama untuk kegiatan permukiman.
Aspek Faktor Penjelasan Kesimpulan:
Faktor Rencana Kawasan Industri telah mencapai Konsensus dan dinyatakan Penting sebagai faktor penentu harga lahan di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Rencana jaringan jalan
Hasil Eksplorasi Faktor:
Adanya pembangunan jaringan jalan baru akan meningkatkan aksesibilitas wilayah dan lahan-lahan yang terdapat di sekitarnya. Responden 3 menambahkan bahwa lahan yang direncanakan akan dibangun jaringan jalan baru di dekatnya akan menambah nilai strategis lokasinya.
Kesimpulan:
Faktor Rencana Jaringan Jalan telah mencapai Konsensus dan dinyatakan Penting sebagai faktor penentu harga lahan di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Sumber: Hasil analisis, 2017
Hasil eksplorasi faktor-faktor pada Kuesioner Deplhi Tahap I menghasilkan 12 faktor konsensus, selain itu ditemukan beberapa faktor yang belum konsensus dan faktor baru usulan dari responden, untuk itu perlu dilakukan Kuesioner Deplhi Tahap II. Faktor yang belum konsensus tersebut adalah faktor jalan lokal dan jalan lingkungan. Faktor baru yang diusulkan oleh responden berdasarkan pemahama dan pengalamannya dijelaskan di bawah ini.
1. Rencana Kawasan Permukiman
Responden 1 mengusulkan faktor baru yaitu rencana kawasan permukiman. Hal ini dikarenakan pembangunan perlu meninjau dokeumen rencana tata ruang yang ada, khususnya untuk kawasan permukiman. Harga lahan akan tinggi jika di suatu wilayah ditentukan alokasinya untuk
kegiatan permukiman, karena kesesuaian rencana pembangunan dapat mempermudah dalam proses administrasi terutama pada tahap permohonan izin. Sebaliknya, meskipun lokasi suatu lahan sangat strategis, namun tidak direncanakan untuk lahan terbangun, harganya relatif menjadi lebih rendah. Faktor ini dimasukkan ke dalam faktor kebijakan pemerintah. 2. Jalur Angkutan Umum
Adanya jalur angkutan umum menurut Responden 3 dapat meningkatkan aksesibilitas lahan meningkat, sehingga harga lahan juga semakin tinggi. Kecamatan Tembelang dilalui oleh angkutan umum berupa mikrolet dan bis yang melewati jalan kolektor. Adanya angkutan umum mempermudah mobilitas masyarakat. Faktor ini berhubungan dengan aksesibilitas, untuk itu dikelompokkan dalam faktor jaringan transportasi.
3. Sungai
Menurut Responden 5, daerah di sekitar aliran sungai sering mengalami banjir, sehingga harga lahannya cenderung rendah. Hal ini umumnya terjadi karena hujan deras atau kondisi sungai yang telah mengalami pengendapan. Salah satu lokasi yang rawan bencana banjir yaitu di sekitar aliran Sungai Konto. Responden 5 menjelaskan bahwa saat ini semakin sering terjadi banjir di wilayah tersebut, sedangkan sejauh ini belum ada upaya normalisasi sungai. Dampak yang ditimbulkan antara lain yaitu genangan di kawasan permukiman serta gagal panen yang dialami oleh petani yang lahan pertaniannya terdampak banjir. Faktor sungai digabungkan dalam faktor lingkungan permukiman untuk dilakukan analisis.