BAB III HAK-HAK PEMEGANG HAK TANGGUNGAN
A. Lahirnya Hak Tanggungan
Menurut Undang – undang Hak Tanggungan,Pasal 1 angka 1 :
Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuandengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikankedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-krediturlain.
Memperhatikan definisi Hak Tanggungan yang termuat di dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Hak Tanggungan tersebut, ditemukan unsur-unsur pokok dari Hak Tanggungan, yaitu :123
a. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan hutang ;
b. Obyek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai Undang-undang No.5 Tahun 1960 tentang Paraturan Dasar Pokok-pokok Agraria ;
c. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu ;
d. Hutang yang dijamin harus suatu hutang tertentu ;
123Sutan Remy Sjahdeni, Hak Tanggungan, Azas-azas Ketentuan-ketentuan Pokok dan
e. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya
2. Hak Tanggungan lahir dari perjanjian
Pasal 10 ayat (1) dan (2) Undang-undang Hak Tanggungan menyebutkan :
(1) Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
(2) Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Dari Pasal 10 Undang-undang Hak Tanggungan diketahui bahwa untuk terjadinya Hak Tanggungan didahului dengan perjanjian untuk memberikan Hak Tanggungan yang dilakukan antara pemilik agunan dengan kreditur untuk menjamin hutang tertentu.Perjanjian untuk memberikan Hak Tanggungan tersebut dibuat dalam bentuk Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.Sedangkan hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut dibuat berdasarkan perjanjian hutang piutang atau perjanjian kredit antara debitor dan kreditur yang menjadi dasar pemberian hutang (kredit).
3. Azas-azas Hukum Kebendaan dalam Hak Tanggungan
Azas-azas hukum kebendaan dalam Hak Tanggungan adalahsebagai berikut:124
a. Ketentuan Hak Tanggungan bersifat memaksa
Pada dasarnya Pasal-Pasal dalam Undang-undang Hak Tanggungan bersifat memaksa, karenanya tidak dapat disimpangi kecuali Undang-undang Hak Tanggungan menentukan lain, antara lain :
1) Pasal 6 Undang-undang Hak Tanggungan menyebutkan bahwa apabila debitor cedera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
2) Pasal 12 Undang-undang Hak Tanggungan menyebutkan bahwa janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor cedera janji, batal demi hukum.
b. Hak Tanggungan dapat beralih atau dipindahkan.
Bahwa Hak Tanggungan lahir dari dari suatu perjanjian yang bersifat assesoir yang mengikuti perikatan pokok yang merupakan hutang yang menjadi dasar bagi lahirnya Hak Tanggungan tersebut sebagaimana diatur dalam Pasal 16 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan :
Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru ;
c. Hak Tanggungan bersifatindividualiteit
Yang dimaksud dengan individualiteit adalah sesuatu yang dapat dimiliki sebagai kebendaan yang menurut hukum dapat ditentukan terpisah (individueel bepaald). Undang-undang Hak Tanggungan, Pasal 5 menyebutkan :
(1) Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang
(2) Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan.
(3) Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan
Berdasarkan Pasal 5 Undang-undang Hak Tanggungan tersebut dapat disimpulkan bahwa meskipun atas sebidang tanah tertentu yang telah ditentukan, telah diletakkan lebih dari satu Hak Tanggungan, namun masing-masing Hak Tanggungan tersebut adalah berdiri sendiri, terlepas dari yang lainnya.
d. Hak Tanggungan bersifat menyeluruh (totaliteit)
Sifat menyeluruh dari Hak Tanggungan dapat ditemukan dalam ketentuan Pasal 4 Undang-undang Hak Tanggungan :
(1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah: a. Hak Milik;
b. Hak Guna Usaha; c. Hak Guna Bangunan.
(2) Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar danmenurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani HakTanggungan.
(3) Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
(4) Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.
(5) Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik.
Berdasarkan Pasal 4 Undang-undang Hak Tanggungan, pada prinsipnya Hak Tanggungan diberikan secara keseluruhan, dalam hal ini Hak Tanggungan diberikan dengan segala ikutannya, yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan, maka eksekusi Hak Tanggungan atas bidang tanah tersebut juga meliputi segala ikutannya, yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan tersebut.
e. Hak Tanggungan tidak dapat dipisah-pisahkan (onsplitsbaarheid).
Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak Tanggungan dan setiap bagian dari padanya. Dengan dilunasinya sebagian dari hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tidak berarti terbebasnya sebagian obyek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan tetap membebani seluruh obyek Hak Tanggungan untuk sisa hutang yang belum dilunasi. Tetapi azas Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi ini dapat disimpangi sepanjang mengenai hal tersebut diperjanjikan secara tegas oleh para pihak dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan seperti yang diatur dalam Pasal 2 ayat (1) dan (2) Undang-undang Hak Tanggungan.
f. Hak Tanggungan berjenjang (ada prioritas yang satu atas yang lainnya) Undang-undang Hak Tanggungan Pasal 5 menyebutkan bahwa :
(1) Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.
(2) Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan ;
(3) Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan
Berdasarkan Pasal 5 Undang-undang Hak Tanggungan tersebut diketahui bahwa saat kelahiran Hak Tanggungan ditentukan berdasarkan atas tanggal pendaftarannya, Hak Tanggungan yang didaftarkan lebih dahulu dianggap lahir lebih dahulu dan tanggal pendaftaran tersebut menentukan peringkat/kedudukannya terhadap sesama pemegang Hak Tanggungan yang lain. Penentuan peringkat ini penting, karena berdasarkan Pasal 6 Undang-undang Hak Tanggungan, kreditur pemegang Hak Tanggungan pertama berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. g. Hak Tanggungan harus diumumkan (azas publisitas)
Menurut Pasal 13 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan, pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Pendaftaran Hak Tanggungan ini merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan dan dengan didaftarkannya Hak Tanggungan maka Hak Tanggungan tersbut berlaku kepada pihak ketiga
h. Hak Tanggungan mengikuti benda yang dijaminkan. (droit de suite).
Menurut Pasal 7 Undang-undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek tersebut berada. Adanya azas
droit de suite ini dimaksudkan untuk melindungi kepentingan kreditur (pemegang Hak Tanggungan), dimana piutang pemegang Hak Tanggungan tetap terjamin pelunasannya, walaupun benda yang menjadi obyek Hak Tanggungan telah berpindah tangan (beralih atau dialihkan) kepada pihak ketiga namun kreditur (permegang Hak Tanggungan) masih tetap mempunyai hak untuk melakukan aksekusi terhadap benda yang menjadi obyek Hak Tanggungan apabilan debitor cedera janji.
i. Hak Tanggungan bersifat mendahulu (droit de preference).
Mengenai hak mendahulu ini tercantum alam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Hak Tanggungan :
Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditur-kreditur lain
Selanjutnya Pasal 6 Undang-undang Hak Tanggungan menyebutkan :
Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
j. Hak Tanggungan sebagaijura in re aliena(yang terbatas)
Azas ini merupakan kelanjutan droit de preference, dimana Hak Tanggungan hanya semata-mata ditujukan bagi pelunasan hutang dengan cara menjual
(sendiri) bidang tanah yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan tersebut di depan umum (melalui lelang) dan selanjutnya memperoleh pelunasan hutang dari hasil penjualan bidang tang tersebut hingga sejumlah nilai Hak Tanggungan atau nilai piutang kreditur.
4. Obyek Hak Tanggungan
Berdasarkan Pasal 25, 33 dan 39 Undang-undang nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar-dasar Pokok Agraria menyebutkan bahwa Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Mengenai obyek Hak Tanggungan telah terjadi perkembangan dalam masyarakat yang selanjutnya diatur dalam peraturan perundang-undangan sehingga obyek Hak Tanggungan dimaksud menjadi sebagai berikut :125
a. Ditunjuk oleh Undang-undang Pokok Agraria juncto Pasal 4 ayat (1) Undang- undang Hak Tanggungan, yaitu :
1) Hak Milik; 2) Hak Guna Usaha; 3) Hak Guna Bangunan.
b. Ditunjuk oleh Undang-undang nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Pasal 47 ayat (5) yaitu Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun yang dibangun
125Mhd Yamin Lubis dan Abd Rahim Lubis,Hukum Pendaftaran Tanah, Edisi Revisi, CV
di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.
c. Ditunjuk Undang-undang Hak Tanggungan Pasal 4 ayat (2) yaitu Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
d. Ditunjuk oleh Undang-undang Hak Tanggungan Pasal 4 ayat (4) dan (5), yaitu : 1) Hak hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah
ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan ;
2) Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik
Ketentuan mengenai obyek Hak Tanggungan adalah benda yang dijadikan obyek Hak Tanggungan harus dapat dinilai uang, hak-haknya terdaftar dalam daftar umum (syarat publisitas), dapat dipindahtangankan,karena apabila debitur wanprestasi, obyek Hak Tanggungan akan dijual (dilelang) di muka umum, serta memerlukan penunjukan dengan Undang-undang.126
B. Pemberi dan Penerima Hak Tanggungan 1. Pemberi Hak Tangungan
Menurut Pasal 8 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan, Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai
kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Mengenai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum ini diatur lebih lanjut oleh Pasal 8 ayat (2) bahwa kewenangan tersebut harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.
2. Penerima Hak Tanggungan
Mengenai Pemegang Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 9 Undang-undang Hak Tanggungan yaitu orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang atau kreditur.
C. Pembebanan Hak Tanggungan 2. Pemberian Hak Tanggungan
Pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan, yaitu:127
a. Tahap pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ;
b. Tahap pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan di Kantor Pertanahan. Menurut Pasal 10 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan, pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut.Berdasarkan ketentuan tersebut, setiap
pemberian Hak Tanggungan harus diperjanjikan terlebih dahulu yang dituangkan dalam perjanjian hutang piutang yang bersangkutan atau dalam Perjanjian Kredit.
Selanjutnya dalam Pasal 10 ayat (2) disebutkan bahwa Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggunganoleh Pejabat Pembuat Akta Tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu :128
a. Secara langsung oleh yang berwenang sabagaimana yang dimaksud oleh Pasal 8 Undang-undang Hak Tanggungan ;
b. Secara tidak langsung dalam bentuk pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggunganyang dalam pelaksanaannya harus memenuhi ketentuan Pasal 15 Undang-undang Hak Tanggungan, yaitu :
1) Wajib dibuat dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dengan memenuhi persyaratan sebagai berikut :
a) Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dari pada membebankan Hak Tanggungan ;
b) Tidak memuat kuasa substitusi :
c) Mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah hutang dan nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan ;
2) Kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya.
3) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan, sedangkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar, wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3(tiga) bulan sesudah diberikan.
4) Dalam hal Hak Tanggungan yang diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, maka ketentuan angka 3) tidak berlaku. Yang dimaksud dengan kredit tertentu ini misalnya kredit program, kredit kecil, kredit pemilikan rumah dan kredit lainnya yang sejenis yang ditetapkan oleh Menteri yang berwenang di bidang pertanahan setelah mengadakan koordinasi dan konsultasi dengan Menteri Keuangan, Gubernur Bank Indonesia dan pejabat lain terkait.129
Ketentuan mengenai jangka waktu berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan kemudian diatur oleh Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional No.4 Tahun 1996 tanggal 8 Mei 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit Tertentu yang menyebutkan bahwa Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan yang diberikan untuk menjamin pelunasan Kredit Usaha Kecil sebagaimana dimaksud dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia No. 26/24/KEP/Dir tanggal 29 Mei 1993, berlaku sampai saat berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan. Kredit dimaksud adalah ;
1) Kredit yang diberikan kepada nasabah usaha kecil, yang meliputi : a) Kredit kepada Koperasi Unit Desa ;
b) Kredit Usaha Tani ;
c) Kredit kepada Koperasi Primer dan anggotanya ;
2) Kredit Pemilikan Rumah yang diberikan untuk pengadaan perumahan, yaitu : a) Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah inti, rumah
sederhana atau rumah susun dengan luas tanah maksimum 200 m2 (dua ratus meter persegi) dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m2(tujuh puluh mater persegi) ;
b) Kredit yang diberikan untuk pemilikan Kapling Siap Bangun (KSB) dengan luas tanah 54 m2 (lima puluh empat meter persegi) sampai dengan 72 m2 (tujuh puluh dua meter persegi) dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya ;
c) Kredit yang diberikan untuk perbaikan/pemugaran rumah sebagaimana huruf a) dan b) ;
3) Kredit produktif lain yang diberikan oleh Bank Umum dan Bank Perkreditan Rakyat dengan plafond kredit tidak melebihi Rp.50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah), antara lain :
a) Kredit Umum Pedesaan (BRI) ;
b) Kredit Kelayakan Usaha (yang disalurkan oleh Bank Pemerintah).
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan, batal demi hukum, dengan pengecualian point d diatas.
Pasal 11 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan menyebutkan bahwa Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib mencantumkan :
a. Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan ;
b. Domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud dalam angka 1 dan di antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah tempat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih ;
c. Penunjukan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang dijamin ; d. Nilai Tanggungan ;
e. Uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan ;
Selain itu dalam AktaPemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji – janji, antara lain :
a. Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
b. Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
c. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk
mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila debitor sungguh-sungguh cidera janji;
d. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang;
e. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji; f. Janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek Hak
Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan;
g. Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
h. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan
piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;
i. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan;
j. Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan;
k. Janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4) Undang-undang Hak Tanggungan
yaitu janji bahwa pemegang Hak Tanggungan dapat menyimpan sertifikat hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Selain itu ada janji yang dilarang dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 12 Undang-undang Hak Tanggungan adalah janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor cedera janji. Apabila janji tersebut dicantumkan maka Akta Pemberian Hak Tanggungan batal demi hukum.
2. Pendaftaran Hak Tanggungan
Pasal 13 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan menyebutkan bahwa Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku dan sertifikat Hak Tanggungan tersebut memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, karenanya mempunyai
kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah, sebagaimana disebutkan dalam Pasal 14 ayat (1), (2) dan (3) Undang-undang Hak Tanggungan.
D. Berakhirnya dan Pencoretan Hak Tanggungan 1. Berakhirnya Hak Tanggungan
Mengenai berakhirnya atau dalam Undang – undang Hak Tanggungan
