METODOLOGI PENELITIAN
II.I. Bentuk Penelitian
II.5. Teknik Analisis Data
1.1. Latar Belakang
Tanah merupakan kebutuhan hidup manusia yang sangat mendasar. Manusia hidup serta melakukan aktivitas diatas tanah, sehingga setiap saat manusia selalu berhubungan dengan tanah, dapat dikatakan hampir semua kegiatan hidup manusia baik secara langsung maupun tidak langsung selalu memerlukan tanah, dan yang pada akhirnya tanah pula tempat orang dikebumikan setelah meninggal dunia sebagai tempat peristirahatan terakhir.
Begitu pentingnya tanah bagi kehidupan manusia, maka setiap orang akan selalu berusaha memiliki dan menguasainya. Masalah tanah erat sekali hubungannya dengan manusia sebagai pemenuhan kebutuhannya demi kelangsungan hidupnya, demikian juga dalam interaksinya. Manusia sebagai anggota masyarakat dengan pemerintah sebagai penguasa tertinggi dalam negara sekaligus penggerak untuk terwujudnya pembangunan demi untuk peningkatan taraf hidup dari masyarakat.
Hukum tanah di Indonesia didasarkan pada Hukum Adat. Hal ini terdapat dalam Pasal 5 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), yang berbunyi: “ Hukum Agraria yang berlaku atas bumi, Air dan Ruang Angkasa ialah hukum Adat, sepanjang tidak bertentangan dengan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme, Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang-Undang ini dan dengan peraturan-peraturan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang berdasarkan pada hukum Agama. Dengan semakin meningkatnya kegiatan pembangunan kebutuhan akan tanah untuk kegiatan usaha maka semakin meningkat pula pada kebutuhan akan dukungan berupa jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan.
Dengan meningkatnya kebutuhan masyarakat akan tanah, akan mendorong meningkatnya kegiatan jual beli tanah sebagai salah satu bentuk proses peralihan hak atas
tanah. Disadari atau tidak, tanah sebagai benda yang bersifat “permanen” (tidak dapat bertambah) banyak menimbulkan masalah jika dihubungkan dengan pertumbuhan penduduk yang terus meningkat. Tanah adalah termasuk kebutuhan primer, setelah sandang atau pangan. Seiring perkembangan zaman, cara pandang masyarakat terhadap nilai tanah perlahan mulai berubah. Dulu tanah hanya dinilai sebagai faktor penunjang aktivitas pertanian saja, tapi saat ini sudah dilihat dengan cara pandang yang lebih strategis, yaitu aset penting dalam sebuah industrialisasi.
Disamping sebagai tempat pemukiman, sumber penghidupan manusia dan persemayaman terakhir, tanah pada hakikatnya juga merupakan salah satu modal pokok bagi bangsa Indonesia dalam pencapaian tujuan-tujuan Negara. Tanah adalah suatu unsur yang utama dalam pembangunan menuju terbentuknya masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Dalam penjelasan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (UUD 1945) secara tegas mengatakan bahwa Negara Iindonesia berdasarkan asas hukum (Rechtsstaat), tidak berdasarkan kekuasaan belaka
(Machststaat), hal ini ditegaskan dalam pasal 1 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945
amandemen ke tiga (3), yang berbunyi “ Negara Indonesia Adalah Negara Hukum”.
Pemerintahan yang kuat adalah pemerintahan yang mendapat dukungan penuh dari rakyatnya. Dalam hal ini, rakyat berperan penting dalam rangka melanggengkan kekuasaan pemerintah. Oleh karena itu sebagai wujud rasa terima kasih atas dukungan rakyat tersebut, sudah sepantasnyalah pemerintah (melalui aparat birokrat) memberikan pelayanan dengan sebaik-baiknya kepada masyarakat/publik. Pelayanan yang diwujudkan adalah pelayanan yang berorientasi pada rakyat. Salah satu tugas pokok pemerintah yang terpenting adalah memberikan pelayanan umum kepada masyarakat. Oleh karena itu, organisasi pemerintah sering pula disebut Pelayanan Masyarakat (Public Servant).
Maka dari itu, menyadari berapa pentingnya tanah bagi hidup dan kehidupan manusia, dan Indonesia sebagai Negara agraris, maka dalam penyusunan Undang-Undang Dasar 1945 mencantumkan peranan tanah bagi bangsa Indonesia, sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang berbunyi bahwa “ Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat ”. Berdasarkan pada ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 tersebut, maka pada tanggal 24 September 1960 telah dikeluarkan hukum yang mengatur tentang pertanahan, yaitu Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960, tentang Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), yang sampai saat ini masih digunakan sebagai landasan hukum dalam proses pertanahan di Indonesia.
Dalam rangka meningkatkan pelayanan di bidang pertanahan juga
dicantumkan dalam Undang-Undang Dasar Nomor 32 tahun 2004, Undang-Undang Nomor 12 tahun 2008, tentang Pemerintahan Daerah Pasal 14 ayat (1) huruf (K), yang mengatakan bahwa pelayanan pertanahan merupakan urusan wajib yang menjadi kewenangan pemerintah daerah merupakan urusan berskala Kabupaten/Kota, yang menjadi tugas dan wewenang Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui instansi vertikalnya di daerah yaitu yang disebut dengan Kantor Badan Pertanahan.
Menurut R.Van Dijk, dalam Pengantar Hukum Adat Indonesia (1979 : 66), pengertian jual beli dapat diartikan, penjualan tanah atau perpindahan tanah untuk selama-lamanya dengan menerima sejumlah uang (uang pembelian) yang dibayarkan dengan tunai. Dengan pembayaran dan perpindahan itu sipembeli memperoleh hak milik penuh atas tanah itu, penjualan demikian dimanapun juga dilakukan dihadapan Para pembesar dan biasanya segala syarat-syarat (izin pengelolaan, akta pembelian itu memang ada, tanda pembayaran pajak tanah dan sebagainya), itu semuanya diserahkan kepada pembelinya.
Kemudian menurut Hukum Perdata disebutkan bahwa jual beli tanah adalah suatu perjanjian dengan mana penjual mengikatkan dirinya (artinya berjanji) untuk menyerahkan hak atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli yang mengikatkan dirinya untuk membayar kepada penjual dengan harga yang telah disepakatinya, maka berlakulah ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata didalamnya. Menurut ketentuan dari pasal ini, bahwa objek yang diperjanjikan harus ditentukan jenisnya untuk mana kemudian dicantumkan didalam perjanjian.
Hal ini juga ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH Perdata, yang antara lain
menyebut, bahwa jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak yang pada saat mereka mencapai kata sepakat mengenai objek yang diperjanjikan dan harganya, walaupun hak atas tanah belum diserahkan dan harganya belum dibayar
atau telah dibayar sebahagian saja.
Semenjak dikeluarkannya UUPA, maka pengertian jual beli tanah bukan lagi suatu perjanjian seperti yang disebutka diatas, melainkan perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama-lamanya yang bersifat tunai dan kemudian selanjutnya diatur dalam Peraturan Pelaksanaan dari UUPA yaitu PP No. 10 tahun 1961 yang telah diperbaruhi dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, tentang Pendaftaran Tanah, yang menentukan bahwa jual beli tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Jadi jual beli Hak atas Tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal demikian sebagai bukti bahwa telah terjadi jual beli sesuatu hak atas tanah dan selanjutnya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) membuat Akta Jual Beli tersebut yang kemudian diikuti dengan pendaftarannya pada Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat sesuai dengan lokasi tanah. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mempunyai kekuatan hukum yang pasti.
Bertitik dari tolak dari uraian diatas maka merupakan hal menarik bagi peneliti untuk mengangkat menjadi suatu bahan penelitian dengan judul “Pelayanan Administrasi Kantor
Badan Pertanahan Nasional Dalam Menyelesaikan Proses Peralihan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah (Studi Pada Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Binjai)”.