14 TERMINAL DAN SUB TERMINAL 1,51 0,01
5.1. Mekanisme Perburuan Rente dalam Pembangunan Properti
Dalam upaya mensejahterakan rakyat, pemerintah daerah akan melakukan pembangunan dan perkembangan wilayah. Upaya pemerintah dalam melakukan pembangunan dan perkembangan wilayah tersebut berkaitan dengan pemanfaatan lahan. Konsekuensi logis dari pembangunan dan perkembangan wilayah adalah adanya perubahan penggunaan lahan. Pertambahan penduduk dan dengan tujuan untuk memfasilitasi masyarakat mempengaruhi keputusan pemerintah daerah bersama dengan pihak swasta untuk membangun properti di Kota Bogor.
Untuk melakukan pembangunan properti, developer harus membebaskan lahan yang menjadi lokasi pembangunan properti menjadi milik developer. Sebelum membebaskan lahan, developer harus mengajukan izin prinsip sebagai izin yang pertama kali jika ingin menguasai lahan yang akan dirubah menjadi lahan terbangun. Setelah izin prinsip, developer harus memiliki izin lokasi. Jika developer memiliki izin lokasi, masyarakat tidak dapat menawarkan lahannya kepada pihak lain selain developer. Jika masyarakat menawarkan lahannya selain kepada developer, pihak yang membeli lahan tersebut akan mengalami kesulitan karena akses untuk menuju jalan utama akan ditutup, selain mengganggu estetika dari properti yang dibangun. Pada awalnya, masyarakat akan tetap bertahan untuk tidak menjual lahannya, namun akhirnya masyarakat akan menjual lahan tersebut karena kesulitan akses dan menyebabkan pihak lain tersebut tidak jadi membeli lahannya.
Izin lokasi dan izin penggunaan lahan yang dikeluarkan oleh pemerintah tersebut merupakan bukti bahwa developer sudah memiliki hak untuk memanfaatkan lahan tersebut. Lahan yang sudah dikuasai atas izin – izin tersebut harus segera dimanfaatkan dan developer akan diberikan sanksi berupa pengambilalihan lahan melalui Badan Pengawas Pertanahan Nasional (BPPN). Hal ini pernah terjadi pada saat krisis ekonomi sekitar tahun 1997-1998 dan mengakibatkan lahan yang dimiliki oleh konglomerat atau developer besar diambil alih oleh BPPN. Krisis ekonomi tersebut mengakibatkan para konglomerat dan developer mengalami collapse secara tiba – tiba. Hal ini pernah terjadi di Kota Bogor, tepatnya di wilayah selatan kota Bogor, yaitu Taruma Resort yang dimiliki oleh keluarga Cendana.
Informasi yang dibutuhkan oleh developer didapat dari berbagai pihak, baik dari pemerintahan maupun masyarakat sekitar lokasi yang diinginkan. Pengsurveian lahan dilakukan dengan cara trial and error dan berdasarkan pemesanan. Cara trial and error dilakukan oleh developer berdasarkan keinginan developer itu sendiri, sedangkan atas dasar pemesanan adalah berdasarkan keinginan pemerintah untuk mengembangkan daerahnya dengan membangun fasilitas seperti perumahan dan lainnya di lokasi yang memang perlu dikembangkan.
Setelah mendapatkan informasi, izin prinsip, izin lokasi, dan izin penggunaan lahan, developer akan mengurus proses panjang untuk mendapatkan izin pembebasan lahan. Proses pembebasan dimulai dengan melakukan nego harga lahan terhadap masyarakat. Setelah terjadi kesepakatan harga, maka Akte Jual Beli (AJB) dan Surat Pelepasan Hak (SPH) akan dikeluarkan oleh pejabat
pemerintah daerah setempat. Lahan yang sudah dibebaskan akan diukur ulang oleh Badan Pertahanan Nasional (BPN) dan dijadikan dasar untuk pembuatan site plan. Site plan tersebut menjadi dasar untuk pembuatan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL), kemudian dilakukan pembangunan fisik. Semua tahap tersebut membutuhkan waktu, tenaga, dan biaya yang tidak sedikit.
Biaya yang dikeluarkan oleh developer merupakan biaya transaksi. Biaya ini dapat timbul akibat asymetric information sehingga membutuhkan orang ketiga untuk mendapatkan informasi tersebut. Biaya tersebut tergolong biaya transaksi ex-ante karena dikeluarkan sebelum terjadinya kontrak pembangunan properti (izin pembebasan lahan). Biaya ini dapat berupa legal maupun ilegal. Biaya ex-ante legal dikeluarkan ketika developer melakukan negoisasi dengan pihak ketiga tersebut untuk melakukan pencarian informasi dan mengurus perizinan. Biaya ex-ante ilegal dikeluarkan oleh developer ketika akan mengurus perizinan dengan waktu yang lebih cepat. Developer juga harus mengeluarkan biaya ex-post yang terjadi setelah kontrak pembangunan properti (izin pembebasan lahan). Biaya yang tergolong dalam biaya ex-post adalah ketika developer melakukan komitmen dengan pemerintah daerah untuk membangun properti dan biaya tersebut merupakan jaminan. Besarnya biaya legal maupun ilegal tergantung dari kesepakatan pihak developer, dengan pihak lain yang bersangkutan, seperti oknum – oknum pejabat daerah.
Sumber : data primer (hasil olahan, lampiran 1)
Gambar 2. Persentase transaction cost di Kota Bogor.
Menurut kontraktor Botani Square, mengatakan bahwa kontraktor Botani Square tersebut akan mengeluarkan biaya transaksi sebesar 5 persen – 10 persen dari total nilai proyek36. Beliau dan beberapa informan juga mengatakan bahwa range 5 persen - 10 persen merupakan biaya transaksi yang paling umum dikeluarkan oleh developer. Gambar 2. menunjukkan total biaya transaksi yang dikeluarkan oleh developer bervariasi. Sebanyak 57 persen atau sebanyak 17 developer dari 30 developer mengeluarkan biaya transaksi sebesar 5 persen-10persen dari total nilai proyeknya, di antaranya empat developer harus mengeluarkan biaya transaksi di Bogor utara, tiga developer di Bogor timur, empat developer di Bogor tengah, dua developer di Bogor selatan, satu developer di Bogor Barat, dan tiga developer di Tanah Sareal.
Menurut developer, range 10 persen – 15 persen dikeluarkan oleh developer karena lokasinya yang berada di pusat kota atau tidak memiliki banyak lahan kosong. Sebanyak 7 persen atau dua developer dari 30 developer mengeluarkan
36
Dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal 3 Juni 2008 terhadap Hilda B. Alexander, seorang wartawan Properti Indonesia dan aktivis LSM, untuk mengetahui biaya transaksi yang harus dikeluarkan developer. Informan pernah mewawancarai kontraktor Botani Square
11, 36% 17, 57% 2, 7% 1% ‐ 5% = 36% 5% ‐ 10% = 57% 10% ‐15% = 7%
biaya transaksi 10 persen – 15 persen dari nilai proyek satu developer di Bogor timur dan satu developer di Bogor tengah.
Tabel 5.1 Transaction Cost dalam Pembangunan Properti
Jenis Properti Nilai Proyek TC Jumlah TC Pusat Belanja Modern Rp 200 M 5% - 10% Rp 10 M – Rp 20 M Perumahan Menengah Rp 270 M 5% - 10% Rp 13,5 M – Rp 27 M Perumahan Mewah Rp 2 T 5% - 10% Rp 100 M – Rp 200 M Sumber: data primer (hasil olahan)
Keterangan: TC = Transaction Cost, M = Miliar, T = Triliun
Tabel 5.1 menunjukkan besaran biaya transaksi yang dikeluarkan oleh developer maupun kontraktor dengan range 5 persen – 10 persen.
Dalam total biaya transaksi tersebut, terdapat biaya transaksi legal berupa biaya yang dikeluarkan developer untuk mengurus perizinan, notaris, PPH, dll. Biaya yang tergolong ilegal adalah ketika developer ingin mempercepat kepengurusan perizinan, biaya preman pada saat pembebasan lahan, dan biaya perizinan untuk aparat/oknum pejabat pemerintah ketika developer ingin membangun properti di kawasan yang berbeda dari rencana pembangunan daerah, seperti residential area namun developer ingin membangun commercial area.
Status kepemilikan lahan juga akan mempengaruhi besarnya biaya transaksi. Semakin jelas status lahan maka semakin rendah biaya yang harus dikeluarkan oleh developer.
Gambar 3, menunjukan 63 persen lahan di Kota Bogor sudah memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM). Gambar tersebut ditunjang oleh hasil rekapitulasi BPN mengenai jumlah sertifikat lahan di Kota Bogor.
Sumber : data primer (hasil olahan, lampiran 2)
Gambar 3. Status lahan Kota Bogor. Tabel 5.2. Rekapitulasi Bidang Tanah Bersertifikat di Kota Bogor
No. Jenis Hak Atas Tanah Jumlah Sertifikat Luas Areal (Ha) Persentase (%) 1. Hak Milik (SHM) 64972 5161,032731 63,49862079 2. Hak Guna Bangunan (HGB) 27863 1980,374732 24,36548472
3. Hak Pakai 374 832,485471 10,24246154
4. Hak Guna Usaha 1 0,9095 0,011190008
5. Hak Pengelolaan 32 128,2057 1,577375218
6. Hak Milik Sarusun 2423 0
7. Hak Milik Wakaf 607 24,779 0,304867728
Total 96272 8127,787134 100
Sumber: BPN Kota Bogor, 2008
Status hukum atas lahan juga mempengaruhi harga lahan. Semakin jelas status lahan maka harga lahan akan semakin tinggi. Hal ini akan mempengaruhi keputusan masyarakat untuk menawarkan harga lahannya paling tidak sesuai dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Status lahan tersebut akan mengurangi percaloan dalam kepengurusan balik nama sertifikat. Maka status lahan dan informasi mengenai harga pasar suatu lahan merupakan faktor penting dalam suatu transaksi jual-beli lahan agar tidak terjadi kerugian.
Adanya biaya transaksi dan status lahan yang jelas akan mengakibatkan harga jual lahan semakin tinggi. Biaya transaksi pada saat proses pembebasan lahan mempengaruhi harga pembebasan lahan sehingga mempengaruhi harga jual
19, 63% 8, 27% 3, 10% SHM girik letter c
lahan. Semakin besar biaya transaksi yang dikeluarkan pada saat pembebasan lahan, semakin tinggi pula harga penjualan lahan atau properti yang dilakukan oleh developer. Untuk lebih memperkuat hasil penelitian, dilakukan uji korelasi RankSpearman. Hasil korelasi Rank Spearman menunjukkan adanya hubungan antara harga pembebasan lahan dengan harga penjualan lahan dengan nilai estimasi sebesar 0,612 pada α = 0,01. Nilai ini menunjukkan adanya hubungan yang cukup kuat antara harga beli pada saat pembebasan lahan dengan harga jual. Developer akan menawarkan harga yang lebih tinggi pada lahan dan propertinya apabila biaya yang dikeluarkan lebih besar.
Dengan adanya selisih antara harga pembebasan lahan dan harga penjualan lahan, maka selisih tersebut menjadi keuntungan bagi developer.
Tabel 5.3 Profit Developer dari Penjualan Lahan Harga Pembebasan Lahan (Rp/m²) Profit (Rp/m²) Jumlah Developer Persentase (%) Profit < 1.000.000 1.000.000 – 1.500.000 1.500.000 – 2.000.000 > 2.000.000 > 4.000.000 3.500.000 – 4.000.000 3.000.000 – 3.500.000 < 3.000.000 16 9 4 1 > 80 70 – 80 60 – 70 <60 Sumber: data primer (hasil olahan)
Keterangan: asumsi harga jual rata-rata adalah Rp 5.000.000/m²
Tabel 5.3 di atas menunjukkan keuntungan yang diterima oleh developer ketika menjual lahan kembali lahan yang sudah dibebaskan. Pada tabel tersebut terlihat bahwa 16 developer mendapatkan keuntungan lebih dari Rp 4.000.000/m² atau lebih dari 80 persen dari harga jual. Dengan keuntungan yang berkisar dari 60 persen sampai lebih dari 80 persen, maka developer mendapatkan keuntungan di atas normal karena hampir mencapai dua kali lipat dari harga pembebasan lahan.
Hal ini berbeda dengan keuntungan yang diperoleh developer ketika membangun properti, seperti perumahan.
Tabel 5.4 Profit Developer dalam Perumahan Jenis
Perumahan Penerimaan Total Pengeluaran Total Keuntungan (Π) Persen- tase Π RSH Rp 8,25 miliar Rp 7,96 miliar Rp 290 juta 3,5% Menengah Rp 270 miliar Rp 211,6 miliar Rp 58,4 miliar 21,63% Mewah Rp 2 triliun Rp 1,348250 triliun Rp 651,750 miliar 32,58% Sumber: data primer (hasil olahan, lampiran 5)
Tabel 5.4 menunjukkan hasil perhitungan keuntungan yang didapat oleh developer. Dari tabel di atas terlihat bahwa developer perumahan menengah dan Rumah Sederhana Sehat (RSH) menerima keuntungan di bawah 30 persen, dengan nilai masing – masing keuntungan adalah 19,69 persen dan 3,5 persen. Berbeda dengan kelas menengah dan RSH, perumahan mewah menghasilkan keuntungan sebesar 32,58 persen. Nilai keuntungan ini lebih besar daripada 30 persen sehingga terbukti bahwa dalam pembangunan perumahan mewah terjadi supernormal profit.
Adanya supernormal profit merupakan akibat dari adanya perburuan rente. Perburuan rente merupakan suatu kegiatan yang dilakukan oleh pencari rente (rent seekers) untuk mendapatkan atau meningkatkan pendapatan dengan memanfaatkan regulasi pemerintah. Praktik perburuan rente ini dapat meningkatkan harga jual lahan karena dalam perburuan rente membutuhkan biaya yang tidak sedikit. Para pengembang besar, selaku rent seekers, ingin mendapatkan lahan yang besar dengan mudah menggunakan berbagai cara sehingga memerlukan banyak informasi, negoisasi, dan kerjasama dengan pemerintah. Izin yang diberikan oleh pemerintah daerah berupa izin lokasi dan penggunaan lahan dimanfaatkan oleh developer untuk menekan harga tawa-menawar lahan masyarakat. Selain itu, penekanan berupa ancaman juga dilakukan developer melalui preman. Hal ini akan menyebabkan developer mengeluarkan
biaya tambahan untuk mempercepat kepengurusan perizinan dan proyeknya sehingga menambah biaya investasi yang dikeluarkan developer. Keuntungan di atas normal developer di dapat dari selisih harga pada pembebasan lahan dengan lahan maupun properti yang akan dijual dengan harga yang jauh lebih tinggi.
5.2. Dampak Pembangunan Properti terhadap Tata Ruang Kota Bogor.