2.3. JAMINAN KREDIT
3.1.3. OBJEK DAN SUBJEK HAK TANGGUNGAN
Pada dasarnya tidak setiap hak atas tanah dapat dijadikan jaminan hutang, Obyek Hak Tanggungan dalam Pasal 4 ayat (1) UUHT disebutkan bahwa Hak atas tanah yang dapat dibebani. Hak Tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan. Untuk dapat dibebani hak jaminan atas tanah, maka Obyek Hak Tanggungan harus memenuhi empat (4) syarat - syarat, yaitu ;31
• Dapat dinilai dengan uang, karena hutang yang dijamin berupa uang.
• Termasuk hak yang didaftarkan dalam daftar umum, karena harus memenuhi syarat publisitas.
• Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitur cedera janji benda yang dijadikan hutang akan dijual dimuka umum.
• Memerlukan penunjukkan khusus oleh Undang-Undang.
31 Purwahid Patrik, Kashadi, Op. Citr, hlm 57
Dalam Undang – Undang No.4 Tahun 1996, Pasal 4 sampai Pasal 7 telah menunjukan secara tegas hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan hutang.
Ada 5 jenis hak atas tanah yang dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan ;32
• Hak Milik (Pasal 25 UUPA);
• Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA);
• Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA);
• Hak Pakai, Hak Milik maupun Hak atas Tanah Negara(Pasal 4 Ayat D);
• Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada dalam kesatuan tanah tersebut.
Dan dalam Undang – Undang Nomor 16 Tahun 1985, tentang Rumah Susun ;
• Rumah Susun, yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai yang telah diberikan oleh Negara,
• Hak Milik Atas Rumah Susun yang bangunannya berdiri di atas tanah hak- hak tersebut diatas nyatakan.
Dan juga Obyek Hak Tanggungan yang ditunjukan oleh Undang – Undang Hak Tanggungan, Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
Hal ini, memenuhi kebutuhan masyarakat agar Hak Pakai memungkinkan menjadi agunan yang dalam UUPA tidak ditunjuk sebagai obyek Hak
Tanggungan dan oleh Undang – Undang Hak Tanggungan kebutuhan tersebut akhirnya ditampung dengan menetapkan Hak Pakai juga sebagai obyek Hak Tanggungan.
3.1.3.2. Subjek Hak Tanggungan
Subjek Hak Tanggungan adalah pemberi Hak Tanggungan dan pemegang Hak Tanggungan ;
• Pemberi Hak Tanggungan
Menurut Pasal 8 sampai Pasal 9, Undang-Undang Hak Tanggungan disebutkan bahwa Pemberi Hak Tanggungan adalah orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap Obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Berdasarkan Pasal 8 tersebut, maka Pemberi Hak Tanggungan di sini adalah pihak yang berutang atau debitor. Namun, subjek hukum lain dapat pula dimungkinkan untuk menjamin pelunasan utang debitor dengan syarat - syarat Pemberi Hak Tanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap Obyek Hak Tanggungan.
Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap Obyek Hak Tanggungan tersebut harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan, karena lahirnya Hak Tanggungan pada saat didaftarkannya Hak Tanggungan, maka kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap Obyek Hak Tanggungan diharuskan ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pembuatan buku tanah hak tanggungan.33
33 Purwahid Patrik, Kashadi, Op.Cit, hlm. 62
Dengan demikian pemberi Hak Tanggungan tidak harus orang yang berutang atau debitor, akan tetapi bisa subjek hukum lain yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap Obyek Hak Tanggungannya.
Misalnya pemegang hak atas tanah yang dijadikan jaminan, pemilik bangunan, tanaman dan/hasil karya yang ikut dibebani Hak Tanggungan.
• Penerima Hak Tanggungan
Menurut Pasal 9 Undang-undang Hak Tanggungan disebutkan bahwa Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum, yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.34
Sebagai pihak berpiutang di sini dapat berupa lembaga keuangan berupa bank, lembaga keuangan bukan bank, badan hukum lainnya atau perseorangan. Oleh karena Hak Tanggungan sebagai lembaga jaminan hak atas tanah tidak mengandung kewenangan untuk menguasai secara fisik dan menggunakan tanah yang dijadikan jaminan, maka tanah tetap berada dalam penguasaan pemberi Hak Tanggungan. Kecuali dalam keadaan yang disebut dalam Pasal 11 ayat (2) huruf (c) Undang-Undang Hak Tanggungan.
Pemegang Hak Tanggungan dilakukan oleh Warga Negara Indonesia atau badan hukum Indonesia dan juga oleh Warga Negara Asing atau badan hukum asing.
3.1.3.3. Obyek Hak Tanggungan sebagai Jaminan A. Hak – Hak Atas Tanah
Hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani oleh Hak Tanggungan, tanah yang bersangkutan harus memenuhi syarat sebagi berikut;
1) Dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang;
termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum, karena harus memenuhi syarat publisitas,
2) Mempunyai sifat yang dapat dipindah tangankan, karena seandainya debitor cidera janji yang telah mereka sepakati maka benda yang dijaminkan dapat dijual dimuka umum,
3) Memerlukan penunjukkan dengan Undang – Undang.35
Dari kata – kata yang ada dalam Pasal 4 sendiri, memperkuat bahwa pembebanan benda – benda tersebut dapat dilakukan secara bersama – sama pada saar yang sama dengan pembebanan tanahnya sendiri. Jadi pembebanan atas bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada adan akan ada dan bersatu B. Benda – Benda yang Berkaitan dengan Tanah
Pada awalnya yang menjadi Obyek Hak Tanggungan adalah Hak tas tanah yang terdaftar dan dpat dipindahtangankan sesuai dengan Pasal 4 ayat 1 dan 2, tetapi disamping dari ketentuan itu juga dimungkinkan bahwa orang menjaminkan bangunan maupun tanaman dan hasil karya yang akan ada atau ada, yang nantinya akan bersatu dengan tanah tersebut.
35 Eugenia Liliawati, Eksekusi Groose Akta Hipotik oleh Bank, Rineka Cipta, Jakarta, 1996
dengan tanah yang dijaminkan, harus dilakukan sekaligus, bersama – sama dengan pemberian hak atas tanahnya.36
Syarat lain yang ada dalam Pasal 4 ayat 4 merupakan, bahwa bangunan, tanaman, dan hasil karya itu merupakan satu kesatuan dengan tanah dan tanah dijaminkan dengan Hak Tanggungan. Kata – kata bersatu dengan tanah tidak diberikan penjelasan secara rinci oleh Undang – Undang karena UUHT memberikan penafsiran yang luas atas kata – kata merupakan kesatuan dengan tanah yang bersangkutan, sehingga meliputi tidak hanya benda – bbenda seperti tersebut diatas yang berada dibawah permukaan tanah, asal masih merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan.
Dengan ini dijelaskan bahwa bangunan, tanaman, san hasil karya dengan Hak Tanggungan secara terpisah dari tanahnya tidak dapat dilakukan. Bahkan pembebananya harus dilakukan dalam akta yang sama dengan pembebananya harus dilakukan dalam akta yang sama dengan tanahnya. Dalam Pasal 4 ayat 4, dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan, namun ini tidka berarti bahwa benda – benda yang bersatu dengan tanah yang dijaminkn, tidak bisa dijaminkan melalui lembaga jaminan lain, karena pada asasnya yang pokok yang diatur dalam UUHT.
37
36 J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku I, PT. Citra Aditya