B. Hak Tanggungan Atas Tanah dan Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
4. Objek Hak Tanggungan
Adapun yang dapat dijadikan sebagai suatu objek Hak Tanggungan yaitu dapat digolongkan terhadap:
a) Hak-hak atas Tanah
Berdasarkan Pasal 25, 33 dan 39 UUPA, yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan. Adapun didalam praktik perbankan dan lembaga pembiayaan lainnya, tanah dengan Hak Pakai juga dapat dijadikan agunan kredit. Hal itu disebabkan karena Hak Pakai adalah hak atas tanah yang terdaftar pada daftar umum dan dapat dipindahtangankan.
Hal tersebut terhadap pelaksanaannya mengingat didalam UUPA tidak disebutkan adanya Hak Pakai sebagai salah satu objek Hak Tanggungan, maka kemudian pihak kreditur tidak dapat menguasainya sebagai agunan dengan membebankan Hak Tanggungan akan tetapi dengan melakukan
pengikatan secara fidusia dengan meminta surat kuasa menjual kepada pemiliknya.86
Terhadap hal tersebut, dengan mengingat kebutuhan dimasyarakat yang
menghendaki agar Hak Pakai juga dapat dibebankan dengan Hak
Tanggungan, maka sesuai Pasal 4 Ayat (3) kemudian diperbolehkan hanya terhadap Hak Pakai atas tanah Negara saja yang dapat dibebankan Hak Tanggungan, sedangkan Hak Pakai atas tanah Hak Milik masih diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
Sutan Remy Sjahdeini berpendapat bahwa:
“Dikarenakan Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang tidak hanya dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara saja, akan tetapi juga dari tanah milik orang lain dengan membuat perjanjian antara pemilik tanah dengan pemegang Hak Pakai yang bersangkutan, sedangkan kedua jenis Hak Pakai itu pada hakikatnya tidak berbeda ruang lingkupnya yaitu menyangkut hak untuk penggunaannya atau hak untuk memungut hasilnya. Maka dari itu wajar jika Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat pula dibebankan dengan Hak Tanggungan seperti halnya Hak Pakai atas tanah Negara.”
Pada penjelasan umum UUHT juga menyebutkan bahwa terhadap Hak Pakai tersebut dapat dijadikan objek jaminan Hak Tanggungan yaitu pada butir 5 Bagian I yang menyebutkan: “...Pernyataan bahwa Hak Pakai tersebut dapat dijadikan objek Hak Tanggungan merupakan penyesuaian ketentuan UUPA dengan perkembangan Hak Pakai itu sendiri serta kebutuhan masyarakat.”
Penjelasan umum UUHT mengemukakan bahwa terhadap Hak Pakai atas tanah Negara yang wajib didaftarkan, akan tetapi dikarenakan sifatnya yang tidak dapat dipindah tangankan, maka terhadapnya tidak dikategorikan sebagai objek Hak Tanggungan, misalnya pada Hak Pakai atas nama Badan Keagamaan dan sosial.
Adapun terhadap Hak Milik juga dapat dikategorikan bukan sebagai objek Hak Tanggungan dalam hal apabila Hak Milik tersebut sudah diwakafkan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya. Meskipun Hak Milik ini terdaftar, akan tetapi karena menurut sifat dan tujuannya tidak dapat dipindahtangankan, maka terhadapnya tidak dapat dibebani Hak Tanggungan. b) Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah
Kita mengetahui bahwa KUH Perdata menganut asas perlekatan, sedangkan UUHT menganut asas pemisahan horizontal. Asas perlekatan yang dianut oleh KUH Perdata itu tercermin pada ketentuan Pasal 1165 yang menentukan bahwa setiap hipotik meliputi juga segala apa yang menjadi satu dengan benda itu karena pertumbuhan atau pembangunan.
Berdasarkan penjelasan diatas, perlekatan yang dimaksud adalah tanpa harus diperjanjikan terlebih dahulu, segala benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari, demi hukum terbebani pula dengan hipotik yang telah dibebankan sebelumnya diatas hak atas tanah yang menjadi objek hipotik. Hipotik tersebut meliputi pula segala perbaikan dikemudian hari dari benda yang dibebankan tersebut.
Adapun diketahui bahwa hukum tanah nasional didasarkan pada hukum adat, yang menggunakan asas pemisahan horizontal. Maka dari itu segala benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang telah dibebankan dengan Hak Tanggungan itu tidak dengan sendirinya terbebani pula dengan Hak Tanggungan.87
Berdasarkan yang tercantum dalam angka 6 penjelasan umum UUHT, dalam kaitannya dengan bangunan, tanaman dan hasil karya yang secara tetap merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dibebankan Hak Tanggungan itu menurut hukum bukan merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan sehingga setiap perbuatan hukum mengenai hak-hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi benda-benda tersebut.
Terhadap hal tersebut, UUHT mengambil sikap bahwa penerapan asas-asas hukum adat tidaklah mutlak, melainkan selalu memperhatikan dan disesuaikan dengan perkembangan kenyataan dan kebutuhan dalam masyarakat. Maka kemudian dimungkinkan pembebanan Hak Tanggungan atas tanah meliputi benda-benda tersebut sepanjang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan.
Pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah itu hanya terjadi apabila dengan tegas dinyatakan dalam APHT yang bersangkutan, dan apabila tidak dinyatakan secara tegas atau eksplisit, Hak
Tanggungan akan terjadi terhadap tanahnya saja sesuai asas pemisahan horizontal yang dianut hukum tanah nasional.
Hak Tanggungan juga dapat dibebankan terhadap “bangunan yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut”. Adapun tidak disebutkan dengan kalimat “bangunan yang berada diatas tanah tersebut” dimaksudkan agar yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah juga termasuk bangunan- bangunan yang berada dibawah permukaan tanah yang merupakan bagian dari tanah diatasnya.88
Maksud hal tersebut adalah bahwa bangunan yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut termasuk misalnya ruang bawah tanah hanya akan dapat dibebankan tehadapnya Hak Tanggungan apabila atas tanahnya juga dibebani pula dengan Hak Tanggungan. Bangunan tersebut tidak dapat dibebankan jika tanah dimana bangunan itu berdiri tidak ikut dibebankan.
Adapun yang dimaksud dengan hasil karya menurut Pasal 4 ayat (4) UUHT adalah meliputi benda-benda seperti candi, patung, gapura, relief bahkan pada saat ini misalnya pembangkit tenaga listrik (tower) dan jalan layang (fly over) yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan dan terhadapnya dapat dibebankan hak tanggungan.
