PELABURAN HARTANAH KUMPULAN 1MDB
KEDUDUKAN TAPAK CADANGAN PROJEK TRX
3.5. Pembangunan Dan Pengkomersilan Projek TRX
Lanjutan daripada cadangan usaha sama dengan pelabur strategik yang tidak menjadi kenyataan, 1MDB RE telah mengambil alih peranan sebagai master developer bagi pembangunan projek TRX. Sehubungan itu, 1MDB RE telah mengeluarkan Memorandum Pelaburan bagi mempelawa pelabur asing dan tempatan untuk mengambil bahagian dalam pembangunan TRX khususnya untuk zon Lifestyle Quarter dan Park Quarter. 1MDB RE telah melantik CB Richard Ellis (Malaysia) Sdn. Bhd. (CBRE) dan WTW Real Estate Sdn. Bhd. (WTW RE) sebagai perunding hartanah. Menurut 1MDB RE, proses bidaan untuk Memorandum Pelaburan telah dimuktamadkan pada bulan April 2014. Dalam usaha 1MDB RE ke arah pengkomersilan atau penjanaan dana bagi projek TRX, tiga kaedah telah digunakan, iaitu penjualan plot tanah, pembangunan sendiri dan pembangunan secara usaha sama. Status kemajuan pengkomersilan projek TRX sehingga bulan Oktober 2015 adalah seperti rajah berikut:
RAJAH 4.1
STATUS PENGKOMERSILAN PROJEK TUN RAZAK EXCHANGE SEHINGGA BULAN OKTOBER 2015
Sumber : Dokumen 1MDB Real Estate Sdn. Bhd.
3.5.1. Penjualan Plot Tanah
3.5.1.1. Sehingga bulan September 2015, 1MDB RE telah berjaya menjual lima plot tanah dengan nilai jualan berjumlah RM1.358 bilion. Daripada jumlah tersebut, sejumlah RM1.27 bilion telah diterima pada tahun 2015 manakala baki berjumlah RM88 juta akan diperoleh pada akhir tahun 2017. Bagaimanapun, hasil jualan plot tanah yang boleh digunakan untuk pembangunan projek TRX hanyalah sejumlah RM175 juta kerana RM1.095 bilion telah didahulukan kepada 1MDB dan RM88 juta hanya akan diterima pada tahun 2017. Hasil daripada jualan plot tanah projek TRX adalah seperti jadual berikut:
JADUAL 4.13
JUALAN PLOT TANAH TRX PADA TAHUN 2015
PLOT TANAH PEMBELI TARIKH PERJANJIAN HARGA JUALAN (RM Juta) JUMLAH DITERIMA (RM Juta) JUMLAH BELUM DITERIMA (RM Juta) B10.15
-Kediaman Lembaga Tabung Haji 23.04.2015 188.50 188.50 -
C7.7 -
Signature Tower
Mulia Group (Indonesia) 08.05.2015 665.00 577.00 88.00 C7.9 -
Komersil Affin Bank 10.08.2015 255.00 255.00 -
C7.10 / C7.12 -Komersil
Aroma Teraju Sdn. Bhd. 08.09.2015 250.00 250.00 -
JUMLAH HASIL JUALAN PLOT TANAH 1,358.50 1,270.50 88.00
Pendahuluan kepada 1MDB (1,095.50) (1,095.50) -
BAKI UNTUK PEMBANGUNAN TRX 263.00 175.00 88.00
3.5.1.2. Manakala bagi baki 11 plot tanah yang belum dijual, rundingan dengan pembeli berpotensi bagi penjualan tiga plot tanah sedang berlangsung dan dijangka dimuktamadkan pada tahun 2016 dengan anggaran nilai jualan berjumlah RM722 juta. Bagi baki lapan plot tanah dengan anggaran nilai jualan berjumlah RM1.87 bilion pula, dijangka hanya dapat dijual antara tahun 2018 hingga 2019 kerana plot tersebut sedang digunakan sebagai tapak sementara bahan binaan projek TRX. Butiran lanjut seperti jadual berikut:
JADUAL 4.14
CADANGAN JUALAN TANAH TRX
PLOT TANAH JANGKAAN TAHUN DIJUAL KELUASAN (Ekar) NILAI JUALAN (RM Juta) JUMLAH (RM Juta) C7.11 - Komersil 2016 1.3 218.0 722.0 B10.14 - Kediaman 2016 1.7 216.0 C7.8 - Komersil 2016 1.7 288.0 E9.2 - Kediaman 2018 1.1 170.0 1,870.0 C7.13 - Kediaman 2018 1.1 230.0 E9.1 - Komersil 2018 1.6 375.0 A3.1 - Hotel 2018 1.6 200.0 B10.16 - Komersil 2019 1.1 220.0 B12.18 - Komersil 2019 0.7 105.0 Tanah MRT 2019 1.7 320.0 Tapak Selatan 2019 8.2 250.0 JUMLAH 2,592.0
Sumber: Dokumen 1MDB Real Estate Sdn. Bhd.
3.5.1.3. Secara keseluruhannya, pengkomersilan projek TRX melalui penjualan plot tanah bagi tempoh tahun 2015 hingga 2019 dianggarkan memberi pulangan kepada 1MDB RE sejumlah RM3.95 bilion seperti jadual berikut:
JADUAL 4.15
PENGKOMERSILAN PROJEK TRX MELALUI PENJUALAN PLOT TANAH
TAHUN PLOT TANAH
ANGGARAN NILAI JUALAN (RM Juta) 2015 B10.15, C7.7, C7.9, C7.10 & C7.12 1,358.5
2016 C7.11, C7.8 dan B10.14 722.0
2018 E9.2, C7.13, E9.1 dan A3.1 975.0
2019 B10.16, B12.18, tanah MRT dan tapak selatan 895.0
JUMLAH PENJUALAN PLOT TANAH 3,950.5
3.5.2. Pembangunan Sendiri
3.5.2.1. 1MDB RE telah menandatangani Heads of Terms dengan sebuah institusi perkhidmatan kewangan antarabangsa pada 23 September 2014 bagi pembinaan sebuah bangunan di plot tanah komersil untuk disewakan kepada institusi tersebut bagi tempoh selama 15 tahun. Pendekatan ini bertujuan untuk menarik minat syarikat-syarikat antarabangsa bagi melonjak projek TRX di peringkat antarabangsa. Pembinaan bangunan setinggi 27 tingkat akan menempatkan 19 tingkat ruang pejabat, 6 tingkat podium letak kereta, ruang pelbagai guna, tempat letak kereta bawah tanah dan ruang sewaan bersih seluas 370,000 kaki persegi.
3.5.2.2. Institusi tersebut telah menandatangani perjanjian sewaan ruang pejabat seluas 326,500 kaki persegi pada kadar RM8.20 sekaki persegi dengan semakan semula sewaan dihadkan kepada 10% mengikut harga pasaran. Kos pembangunan kasar (kos tanah, kos pembinaan dan faedah kewangan) yang bermula pada tahun 2016 dan dijangka siap pada tahun 2018 adalah dianggarkan berjumlah RM506.18 juta. Pulangan daripada pelaburan secara pembangunan sendiri dianggarkan berjumlah RM537.38 juta selepas mengambil kira sewaan berjumlah RM1.043 bilion yang bakal diperoleh selama 15 tahun (2019 hingga 2033).
3.5.2.3. Pembangunan sendiri melalui pembinaan bangunan bagi tujuan penyewaan kepada sebuah syarikat kewangan global dapat menyumbang kepada peningkatan keyakinan pasaran antarabangsa dan satu pengiktirafan terhadap projek TRX walaupun ia tidak memberi impak terhadap pulangan kewangan dalam tempoh singkat kepada Kumpulan 1MDB.
3.5.3 Pembangunan Secara Usaha Sama
3.5.3.1. Lembaga Pengarah 1MDB telah meluluskan usaha sama dengan Lend Lease pada mesyuarat bertarikh 20 Oktober 2014. Pemilihan Lend Lease sebagai rakan usaha sama untuk pembangunan zon TRX Lifestyle Quarter adalah dibuat melalui proses Memorandum Pelaburan yang berstruktur dan telus. Proses ini diuruskan oleh CBRE. Lend Lease merupakan syarikat hartanah dan infrastruktur antarabangsa yang berpangkalan di Australia. Antara penglibatan projek pembangunannya di Malaysia ialah Menara Berkembar Petronas (Kuala Lumpur), Pinewood Iskandar Malaysia Studios (Johor), Setia City Mall (Selangor) dan Platinum Park (Kuala Lumpur). Manakala Lend Lease turut terlibat dalam projek pembangunan bandaraya antarabangsa seperti New York, Chicago, London, Sydney dan Melbourne.
3.5.3.2. Salah satu komponen bangunan yang akan dibina dalam projek TRX ialah TRX Lifestyle Quarter. Perjanjian usaha sama bagi pembangunan TRX Lifestyle Quarter telah ditandatangani pada 19 Mac 2015 antara 1MDB RE dan Lend Lease dengan kadar pemilikan ekuiti 40:60 dalam beberapa syarikat usaha sama subsidiari, iaitu LQ Retail, LQ
Residential 1, LQ Residential 2 dan LQ Residential 3. TRX Lifestyle Quarter melibatkan pembangunan bercampur atas tanah seluas 17 ekar yang terdiri daripada pusat membeli-belah, menara kediaman dan hotel. Pembinaan pusat membeli-belah dijangka siap pada tahun 2018 dan menara kediaman pada tahun 2020.
3.5.3.3. Mengikut perjanjian usaha sama ini, 1MDB RE akan memperoleh hasil daripada penjualan tanah berjumlah RM1.718 bilion dan akan dibayar oleh Lend Lease secara berperingkat mulai tahun 2015 hingga 2020. Perolehan ini akan digunakan untuk membiayai obligasi 40% ekuiti 1MDB RE dalam projek usaha sama berjumlah RM1.142 bilion. Ini akan memberi pulangan bersih berjumlah RM576 juta seperti jadual berikut:
JADUAL 4.16
PULANGAN DARIPADA PENJUALAN TANAH KEPADA LEND LEASE
TAHUN
BAYARAN TANAH OLEH LEND LEASE
(RM Juta) OBLIGASI 40% EKUITI 1MDB RE (RM Juta) PULANGAN (RM Juta) 2015 171 138 33 2016 344 377 (33) 2017 344 210 134 2018 430 210 220 2019 171 90 81 2020 258 117 141 JUMLAH 1,718 1,142 576
Sumber : Dokumen 1MDB Real Estate Sdn. Bhd.
3.5.3.4. Hasil projek usaha sama terdiri daripada sewaan pusat membeli belah, penjualan menara kediaman dan hotel dijangka akan memberi pulangan kasar jangka panjang bagi tempoh tahun 2019 hingga 2024 berjumlah RM1.73 bilion. Ini menjadikan pulangan usaha sama termasuk jualan tanah berjumlah RM2.306 bilion seperti jadual berikut:
JADUAL 4.17
PULANGAN DARIPADA PROJEK USAHA SAMA
PULANGAN 2015-2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 JUMLAH (RM Juta) (RM Juta) Jualan Tanah 354.0 81.0 141.0 - - - - 576.0 40% Ekuiti - 852.0 112.0 133.0 178.0 288.0 167.0 1,730.0 JUMLAH 354.0 933.0 253.0 133.0 178.0 288.0 167.0 2,306.0
Sumber : Dokumen 1MDB Real Estate Sdn. Bhd.
3.5.4. Pulangan Pengkomersilan Projek TRX
3.5.4.1. Secara keseluruhannya, pengkomersilan projek TRX bagi tempoh tahun 2015 hingga 2033 melalui penjualan plot tanah, pembangunan sendiri dan projek usaha sama
dijangka akan memberi pulangan sejumlah RM7.30 bilion. Bagaimanapun, sebelum penyewaan dan plot tanah dapat dijual pada nilai maksima, pembangunan infrastuktur perlu dilaksanakan dengan jangkaan kos berjumlah RM3.569 bilion. Oleh itu, nilai keseluruhan pengkomersilan TRX adalah berjumlah RM3.73 bilion seperti jadual berikut:
JADUAL 4.18
RINGKASAN PULANGAN DARI PENGKOMERSILAN PROJEK TRX
TAHUN TRANSAKSI KAEDAH JUMLAH (RM Juta) JUMLAH KESELURUHAN (RM Juta)
i. Jualan Plot Tanah 3,950.50
2015 Muktamad 1,358.50
2016 Dalam rundingan 722.00
2018 - 2019 Future sales 1,870.00
2019 - 2033 ii. Pembangunan Sendiri 1,043.56 1,043.56
iii. Usaha Sama 2,306.00
2015 - 2020 Tanah 576.00 2019 - 2024 40% Ekuiti 1,730.00 Jumlah Pengkomersilan 7,300.06 Kos Pembangunan: (3,569.18) 2015 - 2020 Infrastruktur TRX (3,063.00) 2016 - 2018 Pembangunan sendiri (506.18)
ANGGARAN NILAI PULANGAN 3,730.88
Sumber : Dokumen 1MDB Real Estate Sdn. Bhd.
3.5.4.2. Status kemajuan pembangunan infrastruktur Projek TRX sehingga bulan November 2015 adalah seperti gambar berikut:
GAMBAR 4.2
KERJA PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR PROJEK TRX PADA BULAN NOVEMBER 2015
3.5.4.3. Usaha sama antara 1MDB RE dan Lend Lease merupakan pelaburan jangka panjang yang dapat memberi pulangan secara konsisten kepada 1MDB RE serta boleh membantu pembangunan projek TRX. Bagaimanapun, hasil pulangan kadar segera yang boleh diperoleh melalui jualan plot tanah yang berbaki sejumlah RM2.855 bilion (setelah ditolak pendahuluan kepada 1MDB sejumlah RM1.095 bilion) sebenarnya tidak mencukupi untuk membiayai keseluruhan kos infrastruktur TRX berjumlah RM3.569 bilion. Pulangan daripada pembangunan sendiri dan projek usaha sama berjumlah RM2.843 bilion pula hanya akan diterima secara berperingkat dalam tempoh tahun 2015 hingga 2033. Secara keseluruhannya, pengkomersilan projek TRX tidak dapat menyelesaikan beban hutang Kumpulan 1MDB pada masa terdekat.