PELABURAN HARTANAH KUMPULAN 1MDB
KEDUDUKAN TAPAK CADANGAN PROJEK TRX
3.6. Sumber Kewangan dan Aliran Tunai Projek TRX
3.6.1. Pada 3 Disember 2013, Lembaga Pengarah 1MDB melalui resolusi telah memberi persetujuan kepada 1MDB RE untuk menerima kemudahan pinjaman berjangka daripada Ambank (M) Berhad berjumlah RM550 juta dengan kadar faedah tahunan 5.09%. Tujuan pinjaman ini bagi membiayai sebahagian kos pembinaan kemudahan penggantian dari Pangkalan Udara Sungai Besi, Kuala Lumpur (PUKL) ke tapak penempatan semula, serta membiayai sebahagian perbelanjaan awal dan mobilisasi berkaitan kos infrastruktur projek TRX. Oleh itu, perjanjian tersebut telah ditandatangani antara 1MDB RE dan Ambank (M) Berhad pada 27 Disember 2013. Bagaimanapun, semakan JAN mendapati kesemua dana yang diterima daripada pinjaman tersebut telah didahulukan kepada 1MDB dan tidak digunakan untuk pembangunan projek TRX atau projek Bandar Malaysia walaupun keseluruhan saham biasa KLIFD (subsidiari 1MDB RE) telah dicagarkan kepada Ambank (M) Berhad.
3.6.2. Pada 10 Ogos 2015, perjanjian jual beli tanah plot C7.9-CT seluas 1.246 ekar dengan harga jualan berjumlah RM255 juta telah ditandatangani antara KLIFD dan Affin Bank Berhad. Pada tarikh perjanjian, Affin Bank Berhad telah membayar 10% wang pendahuluan berjumlah RM25.50 juta manakala baki berjumlah RM229.50 juta akan dibayar setelah geran tanah diserah kepada pembeli. Memandangkan serahan tanah hanya dapat dilaksanakan dalam tempoh enam bulan dan 1MDB mempunyai obligasi untuk membayar balik faedah dan bayaran prinsipal pinjaman yang akan matang, iaitu RM92.50 juta (Marstan) dan RM120 juta (1MDB Energy (Langat) Sdn. Bhd.), 1MDB melalui resolusi Lembaga Pengarah bertarikh 10 Ogos 2015 telah bersetuju untuk memohon revolving credit dengan Affin Bank Berhad berjumlah RM229.50 juta dengan kadar keuntungan COF + 2.0% setahun. Kemudahan kredit ini dianggap lunas apabila geran tanah diserah kepada Affin Bank Berhad kelak. Sebagai jaminan terhadap kemudahan kredit tersebut, geran tanah tersebut perlu diserahkan dalam tempoh enam bulan; surat sokongan 1MDB dan Kementerian Kewangan perlu diperoleh; dan cagaran ke atas saham serta aset 1MDB RE (Ayer Itam) Sdn. Bhd. dan Farlim Properties Sdn. Bhd.
3.6.3 Semakan JAN mendapati terimaan daripada pembiayaan Affin Bank Berhad telah digunakan bagi tujuan membayar pinjaman 1MDB Energy (Langat) Sdn. Bhd. berjumlah RM120 juta, kemudahan revolving credit Affin Bank berjumlah RM37 juta, escrow account Affin Bank berjumlah RM8 juta dan pendahuluan kepada 1MDB berjumlah RM64.50 juta. Terimaan pembiayaan Affin Bank Berhad berjumlah RM229.50 juta telah tidak digunakan untuk membiayai kos pembangunan projek TRX walaupun menggunakan KLIFD sebagai SPV bagi mendapatkan pinjaman ini.
3.6.4. Semakan JAN selanjutnya juga mendapati 1MDB melalui subsidiarinya, 1MDB Global Investments Ltd. (1MDB GIL) telah menerbitkan Nota USD3 bilion pada 19 Mac 2013 dengan surat sokongan daripada Kementerian Kewangan. Nota ini diterbitkan bagi tujuan modal permulaan untuk pelaburan dalam Abu Dhabi Malaysia Investment Company Limited (ADMIC), iaitu syarikat usaha sama antara 1MDB dan Aabar Investments PJS serta untuk tujuan korporat am. Nota ini pada kadar faedah 4.4% setahun serta matang pada tahun 2023 telah diluluskan melalui resolusi Lembaga Pengarah dan pemegang saham 1MDB bertarikh 12 Mac 2013.
3.6.5. Nota 7 kepada penyata kewangan 1MDB GIL bagi tahun 2014 menyatakan ADMIC adalah syarikat usaha sama untuk membangunkan projek TRX. Bagaimanapun, semakan JAN mendapati hasil terbitan nota ini tidak disalurkan untuk pembangunan projek TRX. Semakan terhadap rekod kewangan 1MDB GIL berakhir pada 31 Mac 2013 dan 31 Mac 2014 mendapati antara penggunaan Nota USD3 bilion adalah seperti jadual berikut:
JADUAL 4.19
PENGGUNAAN NOTA USD3 BILION TERBITAN 1MDB GIL
PERKARA USD
(Juta) Pindahan kepada 1MDB pada bulan Mac 2013. Lejar Am 1MDB menunjukkan
sejumlah RM1,419.41 juta digunakan untuk menyelesaikan baki pinjaman
Syndicated Term Loan RM2.50 bilion pada 13 September 2013.
1,007.04 Pindahan kepada 1MDB Energy Ltd. pada tahun kewangan 2014. 24.85 Pindahan kepada Brazen Sky Ltd. pada bulan Mac 2013. Jumlah ini dibayar
balik oleh Brazen Sky Ltd. pada tahun kewangan 2014. 1.50
Pelaburan di luar negara pada bulan Mac 2013. Pelaburan ini berbaki
USD1,565.99 juta pada 31 Mac 2014. 1,581.43
Derma kepada Yayasan Rakyat 1Malaysia pada bulan Mac 2013 35.00
JUMLAH 2,649.82
Sumber: Rekod Kewangan 1MDB Global Investments Ltd.
Mengikut maklum balas daripada pengurusan 1MDB bertarikh 9 Disember 2015, ADMIC ditubuhkan bagi tujuan pelaburan jangka panjang berimpak tinggi bagi faedah Malaysia dan Abu Dhabi di mana projek tersebut akan ditentukan oleh kedua-dua pihak. Sementara menunggu pelaburan dengan ADMIC dimuktamadkan, 1MDB telah menggunakan dana yang diterbitkan oleh 1MDB GIL bagi memenuhi keperluan yang bersesuaian.
3.6.6. Di samping itu, analisis JAN terhadap jangkaan aliran tunai projek TRX bagi tempoh tahun 2015 hingga 2025 mendapati aliran tunai negatif dijangka dihadapi oleh 1MDB RE bagi projek TRX pada tahun 2016 dan 2017 kerana hasil terimaan projek yang tidak mencukupi untuk menampung kos infrastruktur dan pembinaan. Bagaimanapun, aliran tunai negatif akan lebih kecil nilainya jika 1MDB memulangkan pendahuluan yang diambil daripada 1MDB RE. Butiran lanjut berhubung jangkaan aliran tunai projek TRX adalah seperti jadual berikut:
JADUAL 4.20
JANGKAAN ALIRAN TUNAI PROJEK TRX BAGI TEMPOH TAHUN 2015 HINGGA 2025
ALIRAN TUNAI
TAHUN ( RM Juta)
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 JUMLAH (RMJuta)
Aliran Tunai Masuk
Jualan Plot Tanah 1,358.5 722.0 - 975.0 895.0 - - - - 3,950.5 Pembangunan Sendiri - - - - (2) 8.5 8.9 12.5 12.8 13.1 18.1 71.9 Usaha Sama 171.0 344.0 344.0 430.0 1,023.0 370.0 133.0 178.0 288.0 167.0 - 3,448.0 Jumlah Aliran Tunai Masuk 1,529.5 1,066.0 344.0 1,405.0 1,916.0 378.5 141.9 190.5 300.8 180.1 18.1 7,470.4
Aliran Tunai Keluar
Infrastruktur 124.0 1,227.0 1,231.0 338.0 64.0 61.0 6.0 6.0 6.0 - - 3,063.0 Pembangunan Sendiri - 200.0 198.0 108.0 - - - - - - - 506.0 Usaha Sama 138.0 377.0 210.0 210.0 90.0 117.0 - - - - - 1,142.0 Pendahuluan kepada 1MDB 1,095.5 - - - - - - - - - - 1,095.5 JumlahAliran Tunai Keluar 1,357.5 1,804.0 1,639.0 656.0 154.0 178.0 6.0 6.0 6.0 - - 5,806.5 ALIRAN TUNAI BERSIH 172.0 (738.0) (1,295.0) 749.0 1,762.0 200.5 135.9 184.5 294.8 180.1 18.1 1,663.9
Sumber : Dokumen 1MDB Real Estate Sdn. Bhd.
3.6.7. Analisis JAN menunjukkan 1MDB RE akan mengalami kesukaran untuk memenuhi obligasi kewangannya bagi tahun 2016 dan 2017 disebabkan hasil daripada pengkomersilan TRX pada tahun berkenaan tidak dapat menampung perbelanjaan infrastruktur dan pembinaan bagi tempoh yang sama. Bagi menanggung kos pembangunan infrastruktur TRX, 1MDB RE bergantung sepenuhnya kepada penjualan plot tanah yang dijual pada tahun 2015 dan tahun berikutnya. Walaupun KLIFD diwujudkan sebagai special purpose vehicle untuk mendapatkan pembiayaan bagi projek TRX, pinjaman yang diperoleh melalui KLIFD didapati tidak digunakan untuk tujuan pembangunan TRX. Oleh itu, pengurusan 1MDB bersetuju dengan cadangan JAN untuk mengembalikan kepada 1MDB RE semua bayaran pendahuluan yang diberikan kepada 1MDB selepas hasil penjualan Edra oleh Kumpulan 1MDB yang dijangka diterima pada suku pertama/kedua tahun 2016 bagi memastikan kelancaran pembangunan infrastruktur TRX.