TINJAUAN KEPUSTAKAAN
5. Hak Pengelolaan
Ciri khasnya adalah jangka waktu tidak terbatas dan tidak dapat dijadikan agunan kepada pihak manapun.
Tanah yang dijadikan Sementara itu, hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor lain.
Dalam undang Nomor 4 Tahun 1996 yang dikenal sebagai Undang-Undang Hak Tanggungan yang diatur adalah hak tanggungan yang obyeknya menyangkut masalah tanah saja, hal ini karena berhubungan dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yang merupakan dasar hukumnya.
Bangunan yang berada diatas tanah menjadi satu kesatuan dengan tanah, tidak dapat dipisahkan apakah hanya tanah saja atau bangunan saja dalam penggunaannya sebagai agunan. Bangunan yang dijadikan sebagai agunan harus memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau sekurang-kurangnya bukti pengajuan permohonan IMB yang dikeluarkan instansi yang berwenang (Ginting, 2005:17).
2.1.5 Harga, Biaya, Pasar, Dasar Nilai, Nilai dan Nilai Pasar
Definisi dari harga, biaya, pasar, dasar nilai, nilai dan nilai pasar menurut Standart Penilaian Indonesia (SPI dan KEPI) 2013 adalah:
1. Harga adalah Sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain.
2. Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli.
3. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual
tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional. 4. Dasar Nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran yang
fundamental dalam suatu penilaian.
5. Nilai adalah Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan sebagai barang dan jasa.
6. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
2.1.6 Penilai dan Penilaian 1. Penilai
Dalam kaitannya dengan menentukan nilai dari suatu properti atau agunan, tentunya melibatkan orang-orang yang berkompetensi dibidangnya dan juga memahami proses kerja dalam memberikan nilai. Didalam SPI dan KEPI (2013) tentang kode etik penilaian diungkapkan definisi “Penilai yaitu seseorang yang
praktek penilaian untuk mendapatkan nilai ekonomis sesuai dengan bidang keahlian yang dimiliki.” Penilai terdiri dari:
a. Tenaga penilai adalah seseorang yang telah lulus pendidikan di bidang penilaian yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai, lembaga pendidikan lain yang diakreditasi oleh Asosiasi Profesi Penilai, atau lembaga pendidikan formal,
b. Penilai bersertifikat adalah seseorang yang telah lulus ujian sertifikat di bidang penilaian yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai, dan c. Penilai publik adalah penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri
Keuangan.
Dalam pelaksanaan tugas penilaian didalam menilai agunan kredit pada bank, Perturan Bank Indonesia No. 14/ 15/ PBI/ 2013 Tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum, Bab V Penyisihan Penghapusan Aset dan Cadangan Kerugian
Penurunan Nilai, Pasal 45 mengungkapkan bahwa “Penilai dibagi menjadi 2
bagian berdasarkan jumlah pinjamannya, yaitu:
a. Penilai independen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 ayat (7) untuk Aset Produktif yang berasal dari debitur atau Kelompok Peminjam dengan jumlah lebih dari Rp5.000.000.000,00 (lima milyar rupiah); atau
b. Penilai intern Bank untuk Aset Produktif yang berasal dari debitur atau Kelompok Peminjam dengan jumlah sampai dengan Rp5.000.000.000,00 (lima milyar rupiah).”
2. Penilaian
Adalah proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada suatu saat tertentu. Kata “Penilaian” digunakan
untuk mengacu kepada proses penyusunan estimasi nilai dan dapat juga mengacu pada kesimpulan penilaian (SPI dan KEPI, 2013).
Penilai melaksanakan proses penilaiannya dalam menentukan nilai agunan yang diajukan oleh calon debitur. Hasil penilaian berupa nilai agunan tersebut menjadi salah satu acuan bagi pihak pemutus kredit dalam menentukan jumlah kredit yang diberikan kepada calon debitur tersebut.
2.1.7 Penilaian Tanah dan Bangunan Sebagai Agunan Kredit
Pelaksanaan pemberian kredit kepada debitur didalam dunia perbankan tentunya dilakukan dengan prinsip kehati-hatian dan menjalankan prinsip 5 C dalam menganalisa calon debiturnya. Tahapan penilaian agunan merupakan tahapan yang dilakukan oleh analis kredit atau penilai setelah melakukan analisa terhadap Character, Capital, Capacity, Collateral dan Condition of Economic.
Penilaian agunan tersebut terkadang dilakukan oleh analis kredit dari bank itu sendiri sejalan dengan melakukan penilaian terhadap usaha debitur. Ada juga bank yang memiliki bagian tersendiri untuk mengurus masalah penilaian agunan calon debitur atau menggunakan penilai eksternal. Hal tersebut tergantung kepada jumlah dan jenis kreditnya.
Penilaian agunan kredit adalah penilaian yang dilakukan dalam hal menentukan nilai agunan yang diserahkan oleh debitur sebagai jaminan atas kredit yang diajukannya. Dalam pelaksanaan penilaiannya, penilaian agunan dilakukan dengan menilai status hukum kepemilikan atas real estate (real property) dan kemudian menilai real estate. Real property didefinisikan sebagai kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real estate atau hubungan penguasaan
yuridis oleh pemilik atas real estate sedangkan real estate mewakili aset secara fisik (SPI dan KEPI, 2013).
1. Metode Penilaian dan Nilai Properti Berupa Tanah dan Bangunan