2.4 Potensi dan Permasalahan Pengembangan Kawasan
Permukiman di Kota Surabaya
Konsentrasi perkembangan fisik kota berada di kawasan pusat kota serta kawasan yang membujur dari utara ke selatan sesuai dengan arah jalur Kalimas. Akan tetapi kecenderungan perkembangan terakhir juga dari kawasan barat sampai ke timur. Kawasan permukiman swadaya oleh masyarakat (kampung) terkonsentrasi di kawasan pusat kota, sedangkan permukiman baru yang disediakan oleh pengembang tersebar di kawasan Surabaya barat, timur, dan selatan. Juga terdapat permukiman vertikal baik berupa rumah susun sederhana sewa (rusunawa), maupun rumah susun mewah (kondominium dan apartemen). Penduduk miskin terkonsentrasi di permukiman‐permukiman padat penduduk yang tersebar di tengah kota. Sebagian besar karakteristik penduduknya merupakan para pekerja di sektor informal, seperti penarik becak, pedagang/PKL, penjual sayur dan makanan, dan lain‐lain. Mereka kebanyakan berasal dari luar kota. Letak persebaran permukiman kumuh beredar hampir merata di seluruh kawasan kota Surabaya. Akan tetapi kawasan utara kota Surabaya teridentifikasi lebih banyak titik‐titik kawasan kumuhnya dibandingkan dengan kawasan lainnya.
Pola pengembangan permukiman di Kota Surabaya mengarah pada kawasan pinggiran, seperti di kawasan barat, timur, dan selatan kota dalam bentuk perumahan real estate. Sedangkan jenis permukiman‐permukiman yang berada di tengah kota dalam bentuk perumahan‐perumahan formal non perkampungan, yang di beberapa lokasi penggunaannya berubah menjadi perdagangan yang sedang
Laporan Akhir 2-112 menjadi trend di kota‐kota besar yaitu FO (Factory Outlet), cafe, restoran, travel tour, dan sejenisnya. Kondisi perubahan fungsional ini banyak ditemui di sepanjang Jl. Kertajaya, Jl. Raya Darmo, Jl. Raya Jemursari. Perubahan fungsional tersebut menimbulkan dampak terhadap penggunaan jalan, yaitu akan muncul area‐area parkir di sepanjang jalan di mana Factory Outlet, cafe dan restoran tersebut berada. Kondisi perubahan fungsional bangunan seperti di atas telah menjamur di Kota Surabaya dan akan lebih bervariatif jika tidak ada upaya tindak lanjut.
Kawasan Surabaya bagian tengah yang meliputi Kecamatan Bubutan, Genteng, Simokerto, Tegalsari sebagian besar merupakan kawasan terbangun serta banyak perkampungan padat dan kumuh. Kawasan Surabaya bagian timur meliputi Kecamatan Gubeng, Gunung Anyar, Mulyorejo, Rungkut, Sukolilo, Tambaksari dan Tenggilis Mejoyo, yang sebagian besar merupakan kawasan belum terbangun berupa pantai, rawa, hutan bakau. Kawasan Surabaya bagian barat yang meliputi Kecamatan Asemrowo, Benowo, Pakal, Lakarsantri, Sambikerep, Sukomanunggal dan Tandes, sebagian besar merupakan kawasan industri dan masih ada lahan yang belum dibangun maka sangat berpotensi untuk dikembangkan sebagai daerah industri dan pergudangan serta pengembangan perumahan real estate. Kawasan Surabaya bagian selatan yang meliputi Kecamatan Dukuh Pakis, Gayungan, Jambangan, Karangpilang, Sawahan, Wiyung, Wonocolo serta Wonokromo merupakan kawasan dengan lahan terbangun cukup besar. Kawasan Surabaya bagian utara yang meliputi Kecamatan Krembangan, Pabean Cantikan, Semampir, Kenjeran, Bulak, merupakan kawasan pelabuhan.
Jenis‐jenis permukiman yang ada di Surabaya sangat variatif dari jenis permukiman formal dalam bentuk rumah susun, Perumnas, Real Estate, Apartemen, dan Ruko, hingga jenis perumahan informal dalam bentuk perumahan perkampungan, hunian liar dan rumah‐rumah kumuh. Permukiman formal memiliki karakteristik bangunan rumah‐rumah yang lebih tertata/teratur. Sedangkan permukiman informal ada yang teratur dan tidak sedikit pula yang tidak teratur. Sebagian besar pembangunan
Laporan Akhir 2-113 permukiman formal seperti Real Estate dibangun oleh developer dan ada koordinasi antara pemilik, developer, dan pemerintah mengenai pembangunannya. Sedangkan rumah‐rumah informal yang berupa perkampungan‐perkampungan, merupakan tanah legal milik pemerintah yang ditempati warga kota yang dibangun atas hasil swadaya warga kota sehingga masih terkoordinasi pembangunannya dengan pemerintah. Selain itu, terdapat rumah‐rumah liar yang menempati lahan yang peruntukkannya non‐permukiman, seperti di sempadan sungai dan sempadan rel. Selain rumah horisontal, di Surabaya juga terdapat bangunan rumah jenis vertikal berupa rumah susun, ruko dan apartemen.
Di wilayah kota Surabaya, direncanakan pengembangan dan pemantapan perumahan dan permukiman yang bercirikan kampung dan non kampung yang bisa saling mendukung sabagai satu kesatuan permukiman kota. Pengembangan fisik perumahan diorientasikan pada upaya mempercepat atau memperbanyak pembangunan rumah vertikal guna mengatasi keterbatasan lahan dan harga lahan untuk pembangunan perumahan secara horisontal.
Pengembangan perumahan kampung, dari sisi lokasi dan karakter lingkungan serta kegiatan di sekitarnya dapat diidentifikasi menjadi beberapa jenis perumahan yaitu perumahan kampung tengah kota, perumahan kampung pinggir pantai/ nelayan, perumahan kampung lama, serta perumahan pinggir sungai (waterfront city).
Pengembangan kawasan baru untuk pembangunan perumahan dan permukiman kota Surabaya diarahkan pada lahan‐lahan yang belum terbangun dan dalam penataan ruang diperuntukan untuk fungsi perumahan. Lahan‐lahan tersebut umumnya berada pada kawasan ‘pinggiran’ kota Surabaya, terutama di kawasan timur yaitu di Kecamatan Rungkut dan Gunung Anyar; di kawasan selatan, yaitu di Kecamatan Jambangan, Karangpilang, dan Wiyung; dan di kawasan barat, yaitu di kecamatan Lakarsantri, Sambikerep, Pakal dan Benowo. Pengembangan kawasan tersebut dapat berupa real estat atau kasiba/lisiba. Khusus pada kawasan pesisir,
Laporan Akhir 2-114 pengembangannya diarahkan berupa pengembangan perumahan baik mewah maupun sederhana yang berkarakter pesisir.
Selain itu, ditengah tingginya harga lahan, sedikitnya lahan kosong, dan pemenuhan ruang terbuka hijau kota, maka kebijakan pengembangan dan pembangunan perumahan dan permukiman kota Surabaya diarahkan berupa perumahan vertikal/ rumah susun, baik sederhana maupun mewah/ apartemen. Pengembangan rumah susun (Vertical Housing) tersebut dapat disesuaikan berdasarkan dominasi kegiatan utama suatu wilayah. Pada wilayah dengan fungsi utama sebagai kegiatan industri, maka pengembangan rumah susunnya diarahankan memiliki karakteristik/ berkarakter komunitas industri. RUSUN berkarakter industri didesain memiliki karakter bangunan dan kelengkapan sarana yang berbeda dengan RUSUN yang umum, karena sasaran penghuni RUSUN adalah para pekerja industri. Hal ini juga berlaku pada wilayah dengan dominasi kegiatan atau fungsi utama sebagai kawasan pendidikan serta kawasan niaga dan jasa.
Berdasarkan kajian kondisi eksisting permukiman di Kota Surabaya, dapat diidentifikasi potensi dan permasalahan pengembangan permukiman Kota Surabaya sebagai berikut:
a. Potensi pengembangan permukiman Kota Surabaya
• Masih tingginya kebutuhan dan permintaan terhadap perumahan dan
permukiman untuk semua segmen masyarakat
• Masih tersedianya lahan untuk pembangunan perumahan dan permukiman,
khususnya di Surabaya Timur dan Surabaya Barat
• Adanya kawasan‐kawasan cagar budaya yang menjadi daya tarik
pengembangan permukiman
Laporan Akhir 2-115
• Belum terpenuhinya kebutuhan terhadap perumahan dan permukiman
(backlog) • Semakin terdesaknya permukiman kampung oleh kegiatan perdagangan dan jasa ataupun permukiman real estate serta kondominium • Belum terselesaikannya permasalahan permukiman kumuh, ilegal, dan banjir • Belum adanya kawasan permukiman yang mampu mendorong perekonomian kota
• Adanya perkembangan kawasan real estat skala kecil dalam jumlah banyak dan perkembangan nya tidak teratur. Hal ini terjadi di kawasan pinggiran kota
• Permukiman di tengah kota mengalami degradasi
Belum terintegrasinya perkembangan permukiman dengan infrastruktur perkotaan