BAB II PENGENAAN PPH FINAL PENGALIHAN HAK ATAS
C. Pengenaan PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan
2. PPh Final Dalam Transaksi Leasing Tanah dan
Adapun ketentuan perpajakan transaksi sewa guna usaha dengan hak opsi, maka Lessor, perusahaan pembiayaan wajib membayar 5% dari nilai sisa(residual Value)yang tercantum dalam perjanjian
Besarnya Pajak Penghasilan yang harus dibayar sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud adalah 5 % (lima persen) dari nilai sisa (residual value).
Pengenaan PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan cara lain yaitu:67
1. Sewa guna usaha dengan hak opsi dan tanpa hak opsi.
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sehubungan dengan pelaksanaan opsi sewa guna usaha dengan hak opsi maka Lessor harus
67 Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-04/PJ.33/1996 Tentang
membayar 5 % dari nilai sisa (residual value) yang tercantum dalam perjanjian.
Dalam Sewa Guna Usaha dengan hak opsi (finance lease) maka Bagi Lessor penghasilan yang dikenakan PPh adalah sebagian dari pembayaran sewa guna usaha yaitu seluruh pembayaran sewa guna usaha dikurangi dengan angsuran pokok. Dalam hal sewa guna usaha sindikasi, imbalan jasa bagi masing-masing anggota dihitung secara proporsional sesuai dengan perjanjian antar anggota sindikasi yang bersangkutan. Terhadap perjanjian Sewa Guna Usaha yang dibuat sebelum tanggal 19 Januari 1991 dan berakhir sesudah tanggal tersebut, tetap berlaku ketentuan lama yaitu penghasilan yang dikenakan PPh adalah seluruh pembayaran Sewa Guna Usaha yang diterima atau diperoleh Lessor dan
Lessortidak boleh melakukan penyusutan atas barang modal yang disewa- guna-usahakan. Terhadap perjanjian Sewa Guna Usaha yang dibuat sebelum tanggal 19 Januari 1991 dan berakhir sesudah tanggal tersebut,
Lessortetap harus melakukan penyusutan atas barang modal yang disewa- guna-usahakan sampai saat berakhirnya Kontrak Sewa Guna Usaha dan/atau lessee menggunakan hak opsinya untuk membeli barang modal tersebut. Dalam hal demikian, maka berlaku ketentuan mengenai
penarikan harta dari pemakaian karena sebab biasa, sebagaimana diatur dalam Pasal 11 ayat (7) huruf b Undang-Undang PPh 1984.
b. LeasingTanpa Hak Opsi
Transaksileasing tanpa hak opsi berdasarkan Pasal 4 (2) Undang- Undang PPh tidak dikenakan PPH Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan karena dalam transaksi leasing tanah dan bangunan tanpa hak opsi maka pengalihan hak atas tanah dan bangunan tidak pernah terjadi.
c. Sale and lease back.
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan secara "sales and lease back" merupakan pemindah tanganan hak dengan 2 (dua) transaksi, dengan penjelasan sebagai berikut:
a. Transaksi pertama, pada saat pemilik hak atas tanah dan/atau bangunan (calon lessee) menjual tanah dan/atau bangunan kepada Lessor harus dibayar Pajak Penghasilan sebesar 5 % (lima persen) dari nilai tertinggi antara nilai berdasarkan akta pengalihan hak dengan NJOP tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan.
b. Transaksi kedua, pada saat lessee menggunakan hak opsi untuk membeli kembali hak atas tanah dan/atau bangunan terutang Pajak Penghasilan sebesar 5 % dari nilai sisa (residual value) yang tercantum dalam perjanjian.
c. Dalam hal lessee menggunakan hak opsi lebih cepat dari waktu yang tercantum dalam perjanjian sewa guna usaha atau apabila
lessee ingkar janji sehingga Lessor mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pihak lain, maka Lessor harus membayar Pajak Penghasilan sebesar 5 % (Lima persen) dari jumlah yang harus dipenuhi oleh lessee sehubungan dengan dipercepatnya penggunaan hak opsi tersebut atau dari jumlah yang harus dibayar pihak lain.
Berdasarkan uraian diatas dan rincian mengenai peraturan- peraturan pemerintah dan perpajakan yang mengatur keberadaan industri pembiayaan baik langsung maupun tidak langsung, terlihat bahwa industry ini belum mempunyai landasan yang kokoh seperti layaknya industri asuransi ataupun perbankan.
Dalam rangka menghadapi perdagangan bebas alangkah baiknya industri pembiayaan khususnya leasing tanah dan bangunan dilindungi dengan undnag-undang tentang usaha pembiayaan dan adanya alternatif baru sumber pendanaan selain kredit perbankan dan/atau insentif khusus bagi perusahaan pembiayaan. Dalam transaksi leasing maka sewa guna
usaha dengan hak opsi, sale and lease back merupakan pengalihan hak tanah dan bangunan dengan cara lain68
Penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan sehubungan dengan persewaan tanah dan/atau bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, pertokoan, atau pertemuan termasuk bagiannya, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan bangunan industri, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final.
Kewajiban pembayaran PPh atas transaksi Sales and lease Back adalah pada saat calon lessee mengalihkan haknya kepada Lessor
sebagaimana diuraikan pada diatas, maka atas transaksi tersebut calon
lesseewajib menyetor PPh Pasal 25 sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 sebesar 5% dari nilai tertinggi antara lain menurut akta dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atas tanah dan/atau bangunan tersebut. Pada saat lesseemenggunakan hak opsinya untuk membeli sebagaimana diuraikan pada keterangan diatas., maka atas transaksi tersebut Lessor tidak wajib menyetor PPh Pasal 25
68 Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-04/PJ.33/1996 Tentang
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994.
Contoh pembayaran pajak PPH atas sewa tanah bangunan yang disewakan kembali yaitu:
Ravi menyewa rumah milik Haji Syaifulloh selama 5 tahun dari tahun Desember 2010 sampai dengan Desember 2015 sebesar Rp. 200.000.000,00 yang dibayar pada awal sewa. Atas pembayaran sewa tersebut Haji Syaifulloh Hidayatulloh telah membayar Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat (2) yang bersifat final atas penghasilan berupa sewa tanah dan/atau bangunan sebesar Rp. 20.000.000,00. Dalam perjanjian dimasukkan syarat bahwa Ravi Murdono dapat menyewakan kembali rumah yang disewanya tersebut kepada orang lain meskipun tanggung jawabnya tetap berada di Ravi. Pada bulan Juli 2013 Ravi, tanpa membatalkan sewa dengan Haji Syaifulloh menyewakan rumah tersebut kepada adik kandungnya Kinan yang berprofesi sebagai pedagang kue sampai dengan Desember 2015 sebesar Rp. 80.000.000,00 yang dibayar pada tanggal 3 Juli 2013. Meskipun rumah yang disewakan Ravi kepada Kinan adalah rumah yang disewa dari Haji Syaifulloh, namun atas transaksi tersebut tetap termasuk dalam kriteria sewa atas tanah dan/atau bangunan yang dikenai Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat (2) yang bersifat
final. Dengan demikian atas penghasilan yang diterima oleh Ravi Murdono dari Kinan Pali tersebut harus dibayar Pajak Penghasilannya. Mengingat Kinan bukan merupakan pemotong pajak, maka Ravi wajib menyetorkan sendiri Pajak Penghasilan yang terutang tersebut ke KPP tempat dia terdaftar.
Besarnya Pajak Penghasilan yang Pasal 4 ayat (2) yang bersifat final yang wajib disetorkan adalah: 10% x Rp. 80.000.000,00 = Rp8.000.000,00 Kewajiban Ravi atas transaksi tersebut adalah:
1. melakukan penyetoran Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat (2) sebesar Rp8.000.000,00 paling lambat tanggal 15 Agustus 2013;
2. melaporkan penyetoran Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat (2) atas transaksi tersebut dalam SPT Masa Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat (2) Masa Pajak Juli 2013 paling lambat tanggal 20 Agustus 2013.