BAB II PENGENAAN PPH FINAL PENGALIHAN HAK ATAS
A. PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan
4. Subjek Pajak
Subjek pajak adalah orang pribadi, warisan atau badan termasuk bentu usaha tetap (BUT) baik yang berada didalam negri maupun yang berada di luar negri yang mempunyai atau memperoleh penghasilan dari Indonesia.51
Subjek Pajak penghasilan (PPh) Dalam Negeri yang dikenakan pajak berdasarkan penghasilan yang diterima selama satu tahun pajak adalah:52
a. Orang Pribadi
Adalah orang yang bertempat tinggal di Indonesia lebih dari 183 (seratus delapan puluh tiga) hari dalam jangka waktu 12 bulan atau dalam satu tahun pajak berada di Indonesia dan mempunyai niat untuk bertempat tinggal di Indonesia.
51Djoko Muljono,Opcithal 1 52Ibid, hal 2
b. Badan
Adalah sekumpulan orang atau modal yang merupakan kesatuan baik yang melakukan usaha maupun yang tidak melakukan usaha yang meliputi Perseroan Terbatas, perseroan komaniditer, atau Badan Usaha Milik Negara atau daerah dalam bentuk apapun, Firma, Koperasi, dana pensiun, perkumpulan, persekutuan, yayasan, organisasi massa, organisasi social atau lembaga dan bentuk badan lainnya termasuk kontrak investasi kolektif .
c. Warian Yang Belum Terbagi
Adalah sebagai satu kesatuan yang merupakan subjek pajak pengganti dan adapun pihak yang digantikan adalah ahli waris yang berhak yang mana para ahli
Subjek Pajak penghasilan (PPh) luar negeri adalah subjek pajak orang pribadi bukan BUT, badan bukan BUT, BUT, yang bertempat tinggal atau berkedudukan diluar negri yang dapat menerima penghasilan dari Indonesia yang dikenakan PPh hanya atas penghasilan yang diterima atau diperoleh dari Indonesia baik melalui BUT maupun tanpa BUT di Indonesia.53
Dalam pengenaan PPh Final Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan Peraturan Pemerintah nomor 71 Tahun 2008 tentang perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan dari pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan menegaskan bahwa yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi dan badan.
5. Objek Pajak
Objek pajak penghasilan adalah penghasilan yaitu setiap tambahan, kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh wajib pajak baik yang berasal dari dalam negeri maupun yang berasal dari luar negri.54
Objek pajak dalam negeri adalah penghasilan yang diperoleh subjek pajak dalam negeri termasuk BUT maupun subjek pajak luar negri yang berasal dari Indonesia sedangkan objek pajak luar negeri adalah penghasilan yang diterima subjek pajak dalam negeri termasuk BUT yang berasal dari luar Indonesia, Penghasilan yang berasal dari luar negeri yang sudah atau belum dipotong pajak di tempat penghasilan tersebut didapat tetap merupakan objek pajak penghasilan di Indonesia sedangkan bagi objek pajak luar negeri yang sudah dipotong pajak di luar negeri dapat
diperhitungkan sebagai kredit pajak di Indonesia sesuai dengan Ketentuan Pasal 24 Undang-Undang PPh.
Pengalihan hak atas tanah dan bangunan dibagi menjadi Pengalihan hak atas tanah yang dilakukan secara orang perorangan atau badan hukum swasta dengan orang perorangan atau badan hukum swasta (non pemerintah dengan non pemerintah), atau antaraorang perorangan atau badan hukum swasta dengan pemerintah (non pemerintah dengan pemerintah).
Pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan antara non pemerintah dengan pemerintah dibagi mnejadi Pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang tidak memerlukan persyaratan khusus dan Pengalihan hak atas tanah dan bangunan memerlukan persyaratan khusus. Sedangkan Pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan antara non pemerintah dengan non pemerintah maka atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan tersebut wajib dibayar penghasilan finalnya (PPh PHTB), demikian juga antara non pemerintah dengan pemerintah yang tidak memerlukan persyartan khusus juga wajib dibayar PPh PHTB, pengecualian terhadap Pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan antara non pemerintah dengan pemerintah yang memerlukan persyaratan khusus maka penghasilan yang diterima atau
diperoleh nono pememrintah dikenakan PPh PHTB sedangkan terhadap pemerintah tidak dikenakan PPh PHTB55
Mengenai Pengalihan hak atas tanah dan bangunan dapat dilakukan dengan cara:56
a. Penjualan
b. Tukar menukar termasukruislag
c. Perjanjian pemindahan hak d. Pelepasan Hak
e. Penyerahan Hak f. Lelang
g. Hibah
h. Cara lain yang disepakati kedua belah pihak non pemerintah i. Cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan
pembangunan termasuk untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyartan khusus.
j. Cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan termasuk untuk kepentingan umum yang memerlukan persyartan khusus.
Terhadap pengalihan hak atas tanah dan bangunan dengan Cara lain yang disepakati, antara lain:
a. Warisan
b. Sewa guna usaha dengan hak opsi (finance lease)
c. Sale and lease back
d. Penyetoran modal saham dalam bentuk tanah dan bagunan
(inbreng, in-kind participation)
e. Pengalihan hak sehubungan denganBuilt Operate Ttransfer(BOT) atau bangunan guna serah
f. Pembubaran badan hukum (likuidasi)
g. Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap
55Dina Arfina,Opcit, hal 64
56Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994Tentang Pembayaran Pajak
Penghasilan atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak atas Tanah Dan/Atau Bangunan, Pasal 1 Ayat (2)
6. Penghitungan PPh Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Perhitungan Pajak Penghasilan Hak atas Tanah dan Bangunan (PPh PHTB) yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif PPh PHTB sebesar adalah sebesar 5% (lima persen) dari Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (JBNPHTB), kecuali atas pengalihan hak atas Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Susun Sederhana (RSS) yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan bangunan dikenai PPh sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan57
Secara ringkas penghitungan PPh PHBT dapat digambarkan sebagai berikut:
PPh PHBT = tarif x DPP PHTB
DPP PPh PHTB = JBNPHTB/ Nilai Risalah Lelang/ Nilai Keputusan Pejabat
JBNPHTB = Nilai tertinggi antara Nilai Transaksi dan NJOP PBB
PPh PHTB = 5% x DPP PHTB
Kecuali untuk RS dan RSS penghitungan PPh PHTB: PPh PHTB = 1% x DPP PPh PHTB.
Contoh: NJOP TB = Rp. 347.000.000,00 Harga Transaksi/Jual = Rp. 500.000.000,00 PPh PHTB terutang 5% x Rp 500.000.000,00 =Rp. 25.000.000,00.
B. Bangunan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).