TINJAUAN PUSTAKA
2.3. Rumah Susun
Pengelolaan Rusunawa menurut Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat nomor 14/PERMEN/M/2007 tentang pengelolaan rusunawa bab I pasal 1 ayat 3 adalah upaya terpadu yang dilakukan oleh badan pengelola atas barang milik Negara/Daerah yang berupa rusunawa dengan melestarikan fungsi rusunawa yang meliputi kebijakan perencanaan, pengadaan, penggunaan, pemanfaatan, pengamanan dan pemeliharaan, penilaian, penghapusan, pemindah tanganan, penatausahaan, pembinaan, pengawasan, dan pengendalian rusunawa.
Hunian vertikal atau rumah susun merupakan salah satu solusi untuk penanganan perumahan dan permukiman kumuh sekaligus mencegah tumbuhnya
enclaves kumuh baru sebagai konsekuensi dari pesatnya pembangunan kawasan perkotaan yang menuai dampak seperti meningkatnya kepadatan penduduk, tingginya kepadatan bangunan, rendahnya kualitas infrastruktur serta makin langkanya lahan yang diperuntukkan bagi permukiman.
Rusunawa sebagai salah satu strategi penataan permukiman kumuh perkotaan membawa beberapa implikasi positif antara lain :
1. Membantu mengatasi permasalahan pemukiman kumuh perkotaan dengan penerapan urban renewel atau peremajaan kota.
2. Sebagai bentuk keberpihakan kepada masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang belum atau tidak mampu menghuni rumah milik.
3. Menjamin kepastian dan keamanan tinggal (secure tenure) terutama bagi komunitas yang semula menghuni lingkungan dan atau kawasan ilegal.
4. Penggunaan lahan yang efisien akan berdampak pada pelestarian lingkungan karena memperluas daerah resapan air dan Ruang Terbuka Hijau (RTH), serta memberikan ruang/lahan untuk fungsi-fungsi sosial yang bermanfaat bagi kehidupan dan kesejahteraan komunitas yang tinggal dilingkungan tersebut. 5. Teknik pembangunan fisik rusunawa telah dikembangkan (diantaranya dengan
sistem prototype dan sistem terkini) yang mempercepat proses konstruksi yang dapat diandalkan dalam efisiensi waktu, pengatasan permasalahan runtuh dan tahan gempa.
6. Bentuk bangunan vertikal menekankan pada efisiensi pemanfaatan lahan.
7. Konsentrasi hunian yang terpusat menciptakan efisiensi dalam investasi dan pemeliharaan infrastruktur perkotaan.
8. Radius pencapaian yang relatif dekat dengan pusat kota akan mengurangi pemborosan biaya hidup keluarga dan penghematan energi berkaitan dengan transportasi.
Hamzah, A (2000) menyatakan bahwa syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam pembangunan rumah susun adalah :
a. Persyaratan teknis untuk ruangan
Semua ruangan yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara luar dan pencahayaan dalam jumlah yang cukup.
b. Persyaratan untuk struktur, komponen dan bahan-bahan bangunan
Harus memenuhi persayaratan konstruksi dan standar yang berlaku yaitu harus tahan dengan beban mati, bergerak, gempa, hujan, angin, hujan dan lain-lain. c. Kelengkapan rumah susun
Jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air, saluran pembuangan sampah, jaringan telepon/alat komunikasi, alat transportasi berupa tangga, lift atau eskalator, pintu dan tangga darurat kebakaran, alat pemadam kebakaran, penangkal petir, alarm, pintu kedap asap, generator listrik dan lain-lain. d. Satuan rumah susun
Mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan dan memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya. Memenuhi kebutuhan sehari-hari seperti tidur, mandi, buang hajat, mencuci, menjemur, memasak, makan, menerima tamu dan lain-lain.
e. Bagian bersama dan benda bersama
Bagian bersama berupa ruang umum, ruang tunggu, lift, atau selasar harus memenuhi syarat sehingga dapat memberi kemudahan bagi penghuni. Benda bersama harus mempunyai dimensi, lokasi dan kualitas dan kapasitas yang memenuhi syarat sehingga dapat menjamin keamanan dan kenikmatan bagi penghuni.
f. Lokasi rumah susun
1. Harus sesuai peruntukan dan keserasian dangan memperhatikan rencana tata ruang dan tata guna tanah.
2. Harus memungkinkan berfungsinya dengan baik saluran-saluran pembuangan dalam lingkungan ke sistem jaringan pembuang air hujan dan limbah.
3. Harus mudah mencapai angkutan.
4. Harus dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik. g. Kepadatan dan tata letak bangunan
Harus mencapai optimasi daya guna dan hasil guna tanah dengan memperhatikan keserasian dan keselamatan lingkungan sekitarnya.
h. Prasarana lingkungan
Harus dilengkapi dengan prasarana jalan, tempat parkir, jaringan telepon, tempat pembuangan sampah. Fasilitas lingkungan Harus dilengkapi dengan ruang atau bangunan untuk berkumpul, tempat bermain anak-anak, dan kontak sosial, ruang untuk kebutuhan sehari-hari seperti untuk kesehatan, pendidikan dan peribadatan dan lain-lain.
Berdasarkan hasil penelitian Wahyudi, A (2010) pembangunan rumah susu telah memberi dampak positif dan negatif. Penelitian yang dilakukan di Surakarta ini menunjukkan adanya peningkatan rasa nyaman dan aman setelah tinggal di rumah susun, adanya perbaikan kehidupan dibidang ekonomi, pola hidup lebih teratur namun mereka merasa perilaku menjadi lebih individualistis.
Studi kasus yang dilakukan di Rusunawa Urip Sumoharjo, dilakukan evaluasi terhadap pengelolaan prasarana lingkungan rumah susundiketahui 46% responden merasakan timbul bau dari pembuangan grey water, dan 37% merasakannya dari pembuangan black water. Berdasarkan pengatamatan, sumber bau berasal dari saluran tersebut. Hasil wawancara dengan badan pengelola, ketua RW, dan 5 orang penghuni (5,4% responden), pada pertengahan tahun 2009 (antara Bulan Maret –
April) terjadi retakan pada tangki septik di Blok A. Hal ini menyebabkan black water
merembes ke tandon air bawah dan mencemari sumber air bersih/minum rusun. Timbul bau pada saluran pembuangan grey water karena adanya genangan, sampah dan sedimen, sesuai dengan pendapat 46% responden. Grey water dibuang ke saluran lingkungan/kota (Saluran Kalimir) tanpa pengolahan, sedangkan kondisi Saluran Kalimir sudah sangat memprihatinkan dan arah aliran menuju ke perumahan padat di sekitar rusun.
Rata-rata berat timbulan sampah rumah susun adalah 0,21 kg/orang.hari. Densitas sampah rata-rata sebesar 165,95 kg/m3. Berdasarkan berat dan densitas sampah dapat diketahui bahwa rata-rata volume timbulan sampah rumah susun adalah 1,29 liter/orang.hari. Rusun tidak memiliki saluran sampah. Hanya 72% unit hunian memiliki tempat sampah. Jenis tempat sampah di unit hunian rusun bersifat semi permanen berupa keranjang plastik (60%), dll Penghuni membungkus sampah dengan kantong plastik/kresek sebelum dibuang ke dalam gerobak sampah (70%). Berdasarkan pengamatan lapangan, pembuangan sampah dilakukan oleh petugas
sampah setiap hari ke TPS dari rusun. Waktu pembuangan sampah ± 7-9 jam/hari (Kusumaningrum, 2010) .
Penelitian yang dilakukan Subkhan, M (2008), berdasarkan analisis yang telah dilakukan terhadap pengelolaan rumah susun sederhana sewa di Cengkareng dikatahui faktor-faktor yang menyebabkan kurang optimalnya pengelolaan rumah susun sederhana sewa Cengkareng yaitu dari aspek sosial penghuni Rusunawa itu sendiri yang meliputi keterbatasan waktu untuk pemeliharaan atau menjaga lingkungan Rusunawa Cengkareng, keterbatasan kemampuan dan keberdayaan penghuni Rusunawa Cengkareng, kelangsungan sumber pendapatan yang masih perlu dipertahankan. Dari hal tersebut ada hal positif dari masyarakat penghuni Rusunawa Cengkareng yaitu adanya semangat untuk meningkatkan ekonomi keluarga. Selain dari aspek masyarakat penghuni rumah susun sederhana sewa Cengkareng, kurang optimalnya pengelolaan Rusunawa Cengkareng dari aspek pengelola Rusunawa itu sendiri.
Hasil penelitian diketahui beberapa hal penyebab kurang optimalnya pengelolaan rusunawa adalah dari aspek sosial masyarakat penghuni rusunawa mencerminkan adanya solidaritas penghuni rusunawa serta hubungan sosial kemasyarakatan telah terjalin tetapi terjadi pengelompokan secara alamiah antar blok dan waktu untuk kegiatan sosial dan gotong royong yang sifatnya rutin tidak dapat berjalan. Aspek ekonomi yang muncul adalah adanya keberdayaan dan semangat yang tinggi untuk meningkatkan ekonomi keluarga tetapi kegiatan ekonomi hanya
Aspek spasial menunjukkan bahwa lokasi rusunawa sangat strategis walau berada pada lapis kedua dari jalan raya tetapi memiliki nilai ekonomis yang tinggi bila ditinjau dari sisi aksesibilitas perlu adanya angkutan umum yang dapat mengakses sampai dalam lokasi. Aspek pengelola rusunawa Cengkareng menunjukan peran organisasi kurang berjalan terhadap pengenaan sanksi masyarakat.
Aspek pengelolaan teknis prasarana dan sarana menunjukan adanya fasilitas bersama yang pemanfaatannya digunakan untuk kepentingan individu dan sarana balai pertemuan untuk penyuluhan kurang memadai, perencanaan operasional hanya disusun untuk jangka pendek, koordinasi dengan instansi lain sangat terbatas, pengelolaan persewaan, pemasaran dan pembinaan penghuni tidak dilakukannya survey analisis pasar, menyusun startegi pasar dan pembinaan disebabkan unit hunian sudah terisi penghuni lama, pengelolaan administrasi dan keuangan pada penerapan sanksi tidak dapat dilaksanakan karena masih ada masalah dengan status hukum dipengadilan.
