Sejarah Lelang - TINJAUAN UMUM TENTANG LELANG EKSEKUSI

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG LELANG EKSEKUSI

A. Lelang

1. Sejarah Lelang

Pada Tahun 1971 struktur organisasi dan sumber daya manusia PUPN tidak mampu menangani penyerahan piutang negara yang berasal dari kredit investasi. Berdasarkan Keputusan Presiden Nomor 11 Tahun 1976 dibentuk Badan Urusan Piutang Negara (selanjutnya disebut sebagai BUPN) dengan tugas mengurus penyelesaian piutang negara sebagaimana Undang- Undang Nomor 49 Prp Tahun 1960 tentang Panitia Urusan Piutang Negara, sedangkan PUPN yang merupakan panitia interdepartemental hanya menetapkan produk hukum dalam pengurusan piutang negara. Sebagai penjabaran Keputusan Presiden tersebut, maka Menteri Keuangan mengeluarkan Surat Keputusan Nomor 517/MK/IV/1976 tentang susunan organisasi dan tata kerja BUPN, dimana tugas pengurusan piutang Negara dilaksanakan oleh Satuan Tugas (satgas) dan BUPN.

Pelunasan piutang kredit macet agar cepat prosesnya dengan diterbitkanlah Keputusan Presiden Nomor 21 Tahun 1991 yang menggabungkan fungsi lelang dan seluruh aparatnya dari lingkungan Direktorat Jenderal Pajak ke dalam struktur organisasi BUPN sehingga

terbentuklah organisasi baru yang bernama BUPLN. Sebagai tindak lanjut, Menteri Keuangan memutuskan bahwa tugas operasional pengurusan piutang negara dilakukan oleh Kantor Pelayanan Pengurusan Piutang Negara (selanjutnya disebut sebagai KP3N)sedangkan tugas operasional lelang dilakukan oleh KLN. Berdasarkan Keputusan Presiden Nomor 177 Tahun 2000 yang ditindak lanjuti dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 2/KMK.01/2001 tanggal 3 Januari 2001 Perubahan Lampiran keputusan Menteri Keuangan Nomor 543/KMK.01/1993 Tanggal 22 Mei 1993 Tentang Perubahan Lampiran Keputusan Menteri Keuangan Nomor 446/KMK.01/1983 Tanggal 2 Juli 1983 Tentang Penunjukan Pejabat Pengganti Dalam Lingkungan Departemen Keuangan, BUPLN ditingkatkan menjadi Direktorat Jenderal Piutang dan Lelang Negara (selanjutnya disebut sebagai DJPLN) yang fungsi operasionalnya dilaksanakan oleh Kantor Pengurusan Piutang dan Lelang Negara (selanjutnya disebut sebagai KP2LN).

Reformasi Birokrasi di lingkungan Departemen Keuangan pada Tahun 2006 menjadikan fungsi pengurusan piutang negara dan pelayanan lelang digabungkan dengan fungsi pengelolaan kekayaan negara pada PBM/KNDJPB, sehingga berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 66 Tahun 2006 tentang Perubahan Keempat atas Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2005 tentang Unit Organisasi dan Tugas Eselon I Kementerian RI, DJPLN berubah menjadi Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (selanjutnya disebut

sebagai DJKN) dan KP2LN berganti nama menjadi KPKNL dengan tambahan fungsi pelayanan di bidang kekayaan negara dan penilaian.

Penertiban Barang Milik Negara (selanjutnya disebut sebagai PBMN) yang terdiri dari kegiatan inventarisasi, penilaian dan pemetaan permasalahan PBMN mengawali tugas DJKN dalam pengelolaan kekayaan negara. Kemudian dilanjutkan dengan koreksi nilai neraca pada Laporan Keuangan Pemerintah Pusat (selanjutnya disebut sebagai LKPP) dan Laporan Keuangan Kementerian/Lembaga (selanjutnya disebut sebagai LKKL). Dari kegiatan ini LKPP yang sebelumnya mendapat opini disclaimer dari Badan Pemeriksa Keuangan (selanjutnya disebut sebagai BPK) RI telah meraih opini wajar dengan pengecualian. Pada periode pelaporan 2012 sebanyak 50 dari 93 Kementerian/lembaga meraih opini wajar tanpa pengecualian.

Fungsi pengelolaan aset negara yang merupakan pos terbesar neraca pada LKPP dan sebagai kontributor perkembangan perekonomian nasional saat ini DJKN tengah melaksanakan transformasi kelembagaan sebagai bagian dari Transformasi Kelembagaan Kementerian Keuangan. Transformasi Kelembagaan di DJKN ini dimaksudkan untuk meningkatkan dan mempertajam fungsi DJKN yang terkait dengan manajemen aset dan special mission pengelolaan kekayaan negara.84

2. Visi dan Misi Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN)

Wawancara dengan Narasumber Bapak Arieffadillah., S.E, Kepala Seksi Pelayanan Lelang Medan, Dokumen Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan lelang (KPKNKL) Medan, [Pada tanggal 12 April 2016, Pukul: 08.00].

a. Visi

Menjadi pengelola kekayaan negara yang profesional dan akuntabel untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.

b. Misi

1) Mewujudkan optimalisasi penerimaan, efisiensi pengeluaran, dan efektivitas pengelolaan kekayaan negara.

2) Mengamankan kekayaan negara secara fisik, administrasi, dan hukum.

3) Meningkatkan tata kelola dan nilai tambah pengelolaan investasi pemerintah.

4) Mewujudkan nilai kekayaan negara yang wajar dan dapat dijadikan acuan dalam berbagai keperluan.

5) Melaksanakan pengurusan piutang negara yang efektif, efisien, transparan, dan akuntabel.

6) Mewujudkan lelang yang efisien, transparan, akuntabel, adil, dan kompetitif sebagai instrumen jual beli yang mampu mengakomodasi kepentingan masyarakat.85

3. Tugas dan Fungsi Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) a. Tugas

DJKN mempunyai tugas merumuskan serta melaksanakan kebijakan dan standardisasi teknis di bidang kekayaan negara, piutang negara, dan lelang.

b. Fungsi

DJKN menyelenggarakan fungsi:

1) Perumusan kebijakan di bidang kekayaan negara, piutang negara, dan lelang.

2) Pelaksanaan kebijakan di bidang kekayaan negara, piutang negara, dan lelang.

3) Penyusunan norma, standar, prosedur, dan kriteria di bidang kekayaan negara, piutang negara, dan lelang.

4) Pemberian bimbingan teknis dan evaluasi di bidang kekayaan negara, piutang negara, dan lelang.

5) Pelaksanaan administrasi DJKN.86 4. Struktur Organisasi KPKNL

Sumber: Data dari KPKNL Medan.

5. Pejabat Lelang (Vendumeester)

Sebagaimana dikemukakan sebelumnya bahwa setiap penjualan barang secara lelang harus dilakukan oleh dan/atau di hadapan Pejabat Lelang. Isitilah Pejabat Lelang tersebut merupakan terjemahan dari kata vendumeester atau auctioneer, yang juga dapat diartikan ”Juru Lelang”. Menurut Pasal 1 angka 14 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 106/PMK.06/2013 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, yang dimaksud Pejabat Lelang adalah ”orang yang berdasarkan peraturan perundang-undangan diberi wewenang khusus untuk melaksanakan penjualan barang secara lelang”.87

a. Pejabat Lelang Kelas I

Berdasarkan Pasal 9 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang Baru, Pejabat Lelang dibedakan dalam 2 (dua) tingkat, yaitu:

Pejabat Lelang Kelas I berwenang melaksanakan lelang untuk semua jenis lelang atas permohonan penjual.

b. Pejabat Lelang Kelas II

Pejabat Lelang Kelas II berwenang melaksanakan lelang non eksekusi sukarela atas permohonan Balai Lelang atau penjual.

6. Tugas dan Fungsi Pejabat Lelang

Tugas Pejabat Lelang pada dasarnya bertugas mempersiapkan dan melaksanakan penjualan barang dimuka umum secara lelang, baik tugas melakukan kegiatan persiapan lelang, pelaksanaan lelang maupun setelah penyelenggaraan lelang.

Dalam melaksanakan tugasnya Pejabat Lelang mempunyai fungsi sebagai berikut:

a. Penelitian dokumen persyaratan lelang, yaitu Pejabat Lelang meneliti kelengkapan dokumen persyaratan lelang.

b. Pemberi informasi lelang, yaitu Pejabat Lelang memberikan informasi kepada pengguna jasa lelang dalam rangka mengoptimalkan pelaksanaan lelang.

c. Pemimpin Lelang yaitu Pejabat Lelang dalam memimpin lelang harus komunikatif, adil, tegas, serta berwibawa untuk menjamin ketertiban, keamanan, dan kelancaran pelaksanaan lelang.

d. Pejabat Umum, yaitu Pejabat yang membuat acte autentik berdasarkan undang-undang di wilayah kerjanya.88

B. Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Medan

Berdasarkan hasil wawancara yang dilakukan dengan bapak Arieffadillah selaku Kepala Seksi Pelayanan Lelang menjelaskan bahwa pada prinsipnya semua pelaksanaan lelang sama, yang membedakannya hanya pada lelang eksekusi objeknya Hak Tanggungan yang menjadi pihak pemohonnya yaitu kreditur/pihak perbankan, pihak kreditur melelang Hak Tanggungan karena adanya wanprestasi dari pihak debitur kepada pihak kreditur, pihak debitur tidak membayar hutangnya kepada pihak kreditur, sehingga pihak Bank mengambil keputusan untuk melelang hak tanggung yang sudah di perjanjikan.

Penjualan objek Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 6 UUHT No. 4 Tahun 1996 pada dasarnya dilakukan dengan cara lelang dan tidak memerlukan fiat eksekusi dari Pengadilan mengingat penjualan tersebut merupakan tindakan pelaksanaan perjanjian.

Berdasarkan hasil wawancara juga yang dilakukan di KPKNL Medan, dapat dikatakan bahwa pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan secara garis besar terbagi atas 3 (tiga) tahapan, yaitu:

1. Tahap Pra Lelang

Tahap pra lelang ini dimulai dari permohonan lelang secara tertulis oleh pihak penjual disertai dengan dokumen-dokumen kelengkapannya. Menurut ketentuan Pasal 6 UUHT No. 4 Tahun 1996 terdiri atas:

a. Salinan atau fotokopi Perjanjian Kredit.

c. Salinan atau fotokopi Sertifikat Hak Atas Tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

d. Salinan atau fotokopi Perincian Utang atau jumlah kewajiban debitur yang harus dipenuhi.

e. Salinan atau fotokopi bukti bahwa debitur wanprestasi, berupa peringatan-peringatan maupun pernyataan dari pihak kreditur, pihak kreditur melakukan peringatan sampai 3 (tiga) kali.

f. Surat pernyataan dari kreditur selaku pemohon lelang yang isinya akan bertanggung jawab apabila terjadi gugatan.

g. Salinan atau fotokopi surat pemberitahuan rencana pelaksanaan lelang kepada debitur oleh kreditur, yang diserahkan paling lama 1 (satu) hari sebelum lelang dilaksanakan.

Setelah dilakukan pemeriksaan terhadap kelengkapan berkas permohonan lelang dan berkas tersebut telah dinyatakan lengkap dan benar secara formal, selanjutnya KPKNL akan menetapkan waktu pelaksanaan lelang. Setelah KPKNL menetapkan hari dan tanggal pelaksanaan lelang maka pihak penjual mengumumkan pelaksanaan lelang, sebelum penjualan lelang wajib harus didahului dengan pengumuman lelang. Pengumuman lelang dilaksanakan untuk pemberitahuan kepada masyarakat bahwa akan adanya lelang dengan maksud untuk mengumpulkan peminat lelang dan untuk pemberitahuan kepada pihak-pihak yang berkepentingan. Barang tidak bergerak diumumkan sekurang-kurangnya 7 (tujuh) hari sebelum pelaksanaan lelang.

Pengumuman lelang dilakukan melalui media cetak/elektronik, selebaran ditempat-tempat umum yang memuat identitas penjual, waktu dan tempat pelaksanaan lelang, jenis dan jumlah barang yang dilelang, lokasi, luas tanah, jenis hak atas tanah,ada/tidaknya bangunan, khusus buat barang tidak bergerak berupa tanah dan/bangunan, jangka waktu untuk melihat barang yang akan dilelang, uang jaminan penawaran lelang, dalam hal adanya syarat uang jaminan penawaran lelang, jangka waktu pembayaran harga lelang dan harga limit sepanjang itu diatur dalam perundang-undangan dan atas permintaan penjual barang. Lelang dapat tidak terlaksana jika syarat- syarat tidak lengkap.89

2. Tahap pelaksanaan lelang

Tahap pelaksanaan lelang berhubungan dengan penentuan peserta lelang, penyerahan Nilai limit, pelaksanaan penawaran lelang, dan penunjukkan pembelian. Pada tahap pelaksanaan lelang hal-hal yang dilakukan:

a. Para peminat menyetorkan uang jaminan

Uang jaminan disetor minimal 20 % dari Nilai limit.

b. Pejabat lelang memeriksa keabsahan sebagai peserta lelang dengan bukti setoran uang jaminan.

c. Peserta lelang mengajukan penawaran lelang, yang dilakukan setelah Pejabat membacakan Kepala Risalah Lelang.

d. Cara penawaran lelang dilakukan melalui 2 (dua) cara, yaitu:

1) Penawaran lisan, yaitu Pejabat menawarkan barang mulai dari Nilai limit, penawaran dengan harga naik-naik dengan kelipatan kenaikkan ditentukan Pejabat lelang. Penawaran tertinggi yang telah mencapai harga limit ditetapkan sebagai pembeli oleh Pejabat lelang.

2) Penawaran tertulis dilakukan dengan cara membagikan formulir penawaran lelang yang disediakan oleh Kantor Lelang kemudian formulir dimasukkan ke dalam amplop tertutup. Penawaran tertinggi yang sudah mencapai harga limit ditetapkan sebagai pemenang lelang jika harga limit tidak tercapai maka dilakukan penawaran kembali secara lisan.

Apabila dalam pelaksanaan lelang tersebut ternyata penawar tertinggi belum mencapai Nilai limit maka lelang tersebut dinyatakan “ditahan”. Sedangkan apabila terdapat dua atau lebih penawar penawar tertinggi yang sama dan telah mencapai harga limi, maka untuk menentukan pemenang lelang dilakukan penawaran kembali secara lisan untuk menaikkan penawaran lisannya sehingga terdapat satu orang saja penawar tertinggi, penawar tertinggi tersebut ditunjuk sebagai pemenang lelang/Pembeli Lelang.

Apabila tidak terdapat peminat seorang pun atau tidak ada penawaran, maka lelang dinyatakan “tidak ada penawaran” barang tidak terjual. Semua proses lelang sampai didapatkan pemenang lelang harus dicatat di dalam Risalah Lelang oleh Pejabat lelang dan ditandatangani oleh Pejabat lelang

dalam hal barang dijual barang tidak bergerak maka pembeli turut menandatangani Risalah Lelang untuk barang tidak bergerak penjual tidak perlu menandatangani Risalah Lelang.

3. Tahap Pasca Lelang

Pasca lelang menyangkut pembayaran harga lelang, penyetoran hasil lelang dan pembuatan Risalah Lelang. Hal-hal yang perlu dalam prosedur lelang adalah sebagai berikut:

a. Pembayaran harga lelang, pembeli melunasi kewajibannya yang berupa pokok lelang ditambah bea lelang dan uang miskin. Menurut ketentuan waktu pembayaran 3 × 24 jam setelah lelang.

b. Pembeli menerima dokumen kepemilikan barang yang telah dimenangkannya dari Kantor Lelang/Pejabat Lelang.

c. Penyetoran hasil lelang dikurang bea lelang dari Kantor lelang diserahkan kepada penjual lelang sedangkan Bea lelang, uang miskin dan pajak penghasilan disetor ke kas negara. Objek lelang yang terkena BPHTB, pembeli menyetor BPHTB ke kas negara melalui Bank Persepsi.

d. Pejabat lelang membuat Risalah Lelang berupa minut, salinan, petikan dan grosse Risalah Lelang. Pejabat lelang memberikan petikan lelang kepada Pembeli Lelang beserta kuitansi lelang terkhusus terhadap lelang barang tidak bergerak diberikan kepada Pembeli Lelang setelah pembeli menunjukan bukti pembayaran BPHTB.

Pihak yang berkepentingan mendapatkan risalah lelang antara lain: 1) Kantor Wilayah dan Kantor pusat DJPLN untuk kepentingan dinas. 2) Pembeli untuk bukti pembelian dan keperluan balik nama.

3) Penjual sebagai bukti dilaksanakan lelang.

4) Kantor pertanahan sebagai laporan terjadi peralihan hak atas tanah. 5) Pengembalian uang jaminan kepada peserta lelang yang tidak

menang dilakukan 1 (satu) hari kerja sejak dilengkapinya persyaratan permintaan pengembalian uang jaminan dari peserta lelang.90

C. Perlindungan Hukum Hak Pembeli Lelang Eksekusi Hak Tanggungan yang Beriktikad Baik

Hasil wawancara dengan bapak Arieffadillah selaku Kepala Seksi Pelayanan Lelang menjelaskan bahwa Pembeli yang membeli suatu barang melalui pelelangan umum oleh KPKNL adalah sebagai pembeli yang beriktikad baik dan harus dilindungi oleh undang-undang. Ini tercantum dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung RI Nomor 821/K/Sip/1974 bahwa pembelian dimuka umum melalui Kantor lelang adalah pembeli beriktikad baik harus dilindungi undang-undang juga dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 323/K/Sip/1968 yang menyebutkan bahwa suatu lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta dimenangkan oleh Pembeli Lelang

90_{Wawancara dengan Narasumber Bapak Arieffadillah., S.E, Kepala Seksi Pelayanan}

Lelang Medan, Dokumen Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan lelang (KPKNKL) Medan, [Pada tanggal 12 April 2016, Pukul: 08.00].

yang beriktikad baik maka lelang tersebut tidak dapat dibatalkan. Terhadap Pembeli Lelang yang beriktikad baik tersebut wajib diberikan perlindungan hukum.

Pembeli sudah beriktikad baik maka pembeli berhak menuntut kembali hak berupa harga pembelian dan pengeluaran yang sah kepada penjual lelang. Kenyataannya, ada banyak kasus yang terjadi ialah setelah terjadinya pelelangan, Pembeli Lelang yang telah beriktikad baik tersebut susah untuk mendapatkan haknya atau barang yang telah dibelinya melalui pelelangan umum. Hal ini yang perlu mendapat perlindungan hukum dan mendapatkan penyelesaian dari instansi- instansi terkait. Ada beberapa masalah yang diterima oleh Pembeli Lelang setelah membeli barang melalui pelelangan umum yaitu:

1. Barang yang dijual di pelelangan umum digugat oleh pihak ketiga. Pihak ketiga tersebut merupakan suami/istri selain debitur, sehingga Pembeli Lelang selaku pemenang lelang yang sudah beriktikad baik susah untuk menguasai barang yang telah dibelinya tersebut karena harus melalui proses penyelesaian Pengadilan dulu.

2. Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Pembeli Lelang sering mengalami kesulitan dalam menguasai rumah yang telah dibelinya sering terjadi pemilik lama atau orang yang sedang menyewa dirumah tersebut tidak mau mengosongkan bangunannya sehingga Pembeli Lelang atau pemenang lelang tersebut tidak dapat langsung menikmati rumah yang telah dibelinya.

3. Adanya kasus pembatalan lelang atas barang yang telah terjual melalui pelelangan umum dimana proses pelelangan tersebut sudah sesuai dengan ketentuan dan prosedur yang berlaku namun pihak debitur/pemilik lama menggugat penjualan tersebut tidak sah tidak sesuai prosedur ini sering terjadi agar pihak debitur tidak kehilangan barang yang telah dilelang tersebut banyak cara yang dilakukan debitur atau pihak ketiga untuk mendapatkan kembali barang yang telah dilelang tersebut agar tidak jatuh ketangan pemenang lelang.

Masalah-masalah yang timbul dari penjualan secara lelang ini menyebabkan timbulnya ketidakpastian secara hukum dimana pihak Pembeli Lelang yang beriktikad baik mempercayakan mekanisme pembelian barang melalui sarana lelang yang dianggap aman. Hal ini sangat berpengaruh terhadap persoalan perlindungan hukum terhadap pembeli/pemenang lelang.

Agar pemenang lelang yang telah beriktikad baik tersebut mendapatkan perlindungan hukum maka kita akan menggunakan Pasal 16 Peraturan Kementerian Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petujuk Pelaksanaan Lelang menyatakan:

(1) Penjual/Pemilik Barang bertanggung jawab terhadap: a. Keabsahan kepemilikan barang.

b. Keabsahan dokumen persyaratan lelang.

c. Penyerahan barang bergerak dan/atau barang tidak bergerak. d. Dokumen kepemilikan kepada Pembeli.

(2) Penjual/pemilik barang bertanggung jawab terhadap gugatan perdata maupun tuntutan pidana yang timbul akibat tidak dipenuhinya peraturan perundang-undangan di bidang lelang.

(3) Penjual/pemilik barang bertanggung jawab atas tuntutan ganti rugi terhadap kerugian yang timbul karena ketidakabsahan barang dan dokumen persyaratan lelang.

Berdasarkan peraturan tersebut, jika terjadi pembatalan oleh pihak Pengadilan yang menyatakan bahwa proses pelelangan tersebut tidak sah, maka pihak penjual/pemilik barang harus bertanggung jawab terhadapat gugatan pidana maupun gugatan perdata yang mengakibatkan kerugian bagi si pemenang lelang. Undang-Undang menjamin perlindungan hukum bagi orang yang mengalami kerugian dalam jual beli dan bentuk perlindungan hukum tersebut ialah pembeli barang tersebut berhak menuntut ganti kerugian di depan Pengadilan.

Perlindungan hukum tersebut diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata menjelaskan bahwa tiap perbuatan melanggar hukum yang membawa kerugian kepada seorang lain mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.91

D. Hambatan-Hambatan dalam Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan di KPKNL Medan

Hambatan lelang adalah lelang yang akan dilaksanakan namun karena alasan-alasan tertentu tidak dapat dilaksanakan pada waktu yang telah ditentukan. Berdasarkan hasil wawancara yang dilakukan dengan bapak Arieffadillah selaku Kepala Seksi Pelayanan Lelang di KPKNL Medan, lelang yang akan dilaksanakan dan telah diumumkan ke masyarakat kadangkala sebelum waktunya ditunda oleh Kepala KPKNL Medan. Hambatan-hambatan dalam pelaksanaan eksekusi Hak

91_{Wawancara dengan Narasumber Bapak Arieffadillah., S.E, Kepala Seksi Pelayanan}

Lelang Medan, Dokumen Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan lelang (KPKNKL) Medan, [Pada tanggal 12 April 2016, Pukul: 08.00].

Tanggungan di KPKNL Medan secara umum dibagi menjadi 2 (dua) kelompok yaitu:

1. Hambatan Yuridis

Hambatan yuridis/hukum yang sering dijumpai dalam pelaksanaan lelang oleh KPKNL adalah menyangkut aturan yang ada antara lain:

a. Adanya penetapan atau putusan penundaan dari Pengadilan yang diberitahukan 3 (tiga) hari sebelum lelang dilaksanakan atau setidak- tidaknya sebelum pengumuman lelang kedua diterbitkan. KPKNL seringkali mempermasalahkan penundaan pelaksanaan lelang karena adanya penetapan penundaan lelang oleh Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) atas permohonan yang diajukan oleh pihak debitur atau pihak ketiga. Penundaan ini biasanya diberikan dalam bentuk putusan sela (provisi) yang melarang KPKNL untuk melakukan pelelangan sampai ada keputusan hakim yang berkekuatan hukum tetap.

b. Kreditur tidak melakukan pengikatan Hak Tanggungan dengan sempurna. Lelang eksekusi Hak Tanggungan hanya dapat dilaksanakan apabila terhadap objek agunan debitur tersebut sudah dipasang Hak Tanggungan. Dalam praktek masih ada dijumpai kreditur tidak melakukan pengikatan Hak Tanggungan dengan sempurna. Pengikatan Hak Tanggungan hanya dilakukan ketika debitur menunjukkan tanda-tanda akan wanprestasi keadaan ini yang menjadi kendala dalam proses pelelangan Hak Tanggungan.

c. Syarat-syarat lelang tidak dapat dipenuhi sebelum pelaksanaan lelang dilaksanakan. Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Hak Atas Tanah untuk melaksanakan lelang atas tanah dipersyaratkan SKPT yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan atas permintaan KPKNL. Hal inilah yang sering menghambat proses pelaksanaan lelang Hak Tanggungan. Apabila SKT tidak ada maka lelang tidak dapat dilaksanakan, karena jika tetap dilakukan lelang hal ini akan mempersulit pembeli dalam membuat peralihan hak atas tanahnya.

d. Munculnya gugatan dari pihak ketiga selain debitur atau suami/istri yang mengatakan bahwa barang yang akan dilelang itu adalah miliknya sehingga secara hukum mengakibatkan tidak dapat dilaksanakannya lelang eksekusi Hak Tanggungan. Penundaan lelang atas dasar kepemilikan barang jaminan. Pasal 195 ayat (6) HIR dan Pasal 206 ayat (6) RBg, menyatakan bahwa:

Perlawanan pihak ketiga terhadap sita conservatoir, sita revindicatoir atas lelang hanya dapat diajukan atas dasar hak milik jadi hanya dapat diajukan oleh pemilik barang atau orang yang merasa bahwa ia adalah pemilik barang yang disita dan perlawanan ini diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri dari Pengadilan Negeri yang secara nyata menyita. Untuk mengajukan perlawanan ini, pihak ketiga harus dapat membuktikan bahwa barang yang akan dilelang itu benar adalah miliknya.

Adapun hambatan sosiologis yang dijumpai dalam pelaksanaan lelang, yaitu:

a. Adanya ketidaksesuaian pendapat tentang harga lelang antara debitur dengan Pejabat lelang kelas II ataupun KPKNL.

b. Adanya bantahan dari pihak debitur karena adanya penangguhan hutang melalui kuasa hukumnya lewat media massa terhadap pengumuman lelang sehingga sedikit banyak mempengaruhi pandangan masyarakat untuk berminat membeli barang jaminan penangguhan hutang secara lelang, ini mengakibatkan tidak terlaksananya lelang karena tidak ada peserta lelangnya.

c. Adanya faktor kelemahan dari Pembeli Lelang

Pembeli Lelang tidak teliti dalam membeli barang yang akan dilelang, pembeli mengabaikan pengumuman bantahan lelang melalui media cetak (surat kabar) yang diajukan pihak ketiga karena tertarik dengan barang yang akan dijual harganya murah atau dia sebagai perantara dalam pembelian lelang. Sehingga ini membuat kekecewaan terhadap Pembeli Lelang karena barang yang dibelinya tidak sesuai dengan

Dalam dokumen Tinjaun Yuridis Tentang Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan (Studi Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Medan) (Halaman 40-72)