BAB II KEKUATAN HUKUM PERJANJIAN SEWA MENYEWA
B. Sewa Menyewa Rumah dalam KUHPerdata
KUHPerdata Buku III memuat ketentuan mengenai sewa menyewa tanah, rumah dan isi rumah, namun tidak mengatur sewa menyewa barang-barang seperti mobil dan lain sebagainya baik secara lisan maupun tulisan.
79
Pada prinsipnya perjanjian sewa menyewa secara lisan maupun tulisan tidak jauh berbeda dan segala ketentuan KUHPerdata mengenai perjanjian sewa menyewa secara tertulis berlaku pula untuk perjanjian sewa menyewa yang dibuat secara lisan.
Pengertian sewa menyewa juga diatur dalam pasal 1548 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa sewa menyewa itu adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari sesuatu barang selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.
1. Hak Dan Kewjiban Pemilik rumah (Pemberi Sewa)
Pihak yang menyewakan berhak untuk menerima pembayaran uang sewa dari pihak penyewa sesuai dengan jumlah yang ditetapkan dalam perjanjian sewa menyewa berdasarkan kesepakatan diantara mereka.
Pasal 1550 KUHPerdata menyebutkan tiga hal kewajiban pokok dari pihak yang menyewakan yaitu :
1. Untuk menyerahkan barangnya kepada si penyewa
2. Untuk memelihara barangnya sedemikian rupa sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan
3. Memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram daripada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa
Pasal 1551 KUHPerdata mewajibkan pemilik rumah untuk menyerahkan barangnya kepada si penyewa dalam keadaan terpelihara dengan baik, namun bukan
berarti barang yang kurang terpelihara dengan baik tidak boleh disewakan, boleh saja apabila sipenyewa tahu betul akan hal tersebut dan menyetujuinya.
Pasal 1552 KUHPerdata menyebutkan kepada pemilik rumah juga diwajibkan untuk menanggung sipenyewa terhadap semua cacat dari barang yang disewakannya itu, walaupun pemilik rumah sendiri tidak mengetahuinya pada waktu dibuat perjanjian sewa tersebut dan apabila cacat-cacat itu mengakibatkan sesuatu kerugian pada sipenyewa maka pemilik rumah diwajibkan untuk memberikan ganti rugi.
2. Hak dan Kewajiban Penyewa
Penyewa mempunyai hak untuk menerima barang yang disewanya untuk dinikmati dalam keadaan baik dan bebas dari ikatan tuntutan hak apapun yang datang dari pihak ketiga, oleh karenanya pihak penyewa juga berhak mendapat perlindungan dari pihak yang menyewakan atas barang yang menjadi objek sewa menyewa.
Bagi pihak penyewa ada dua kewajiban utama yaitu :
a. Memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan kepada barang itu menurut perjanjian sewa menyewa
b. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan menurut perjanjian.80
Kewajiban untuk memakai barang sewaan sebagai seorang bapak rumah yang baik berarti kewajiban untuk memakainya seakan-akan barang itu kepunyaan sendiri.
80
Pasal 1564 KUHPerdata menyebutkan pihak penyewa berkewajiban dan bertanggung jawab untuk segala kerusakan-kerusakan yang diterbitkan oleh pihak penyewa sendiri pada barang yang disewanya selama berlangsungnya waktu sewa terkecuali apabila pihak penyewa dapat membuktikan bahwa terjadinya kerusakan tersebut adalah di luar kesalahan atau dengan kata lain kerusakan itu terjadi dengan suatu keadaan yang memaksa.
Pasal 1583 KUHPerdata mewajibkan penyewa melakukan pembetulan- pembetuan kecil sehari-hari. Pasal ini juga memberikan contoh dari perbaikan kecil seperti perbaikan pada lemari toko, penguncian jendela dan lain sebagainya. Ini berarti bahwa penyewa harus bertanggung jawab penuh dalam menjaga dan memelihara objek yang disewanya selama masa sewa berlangsung, apabila terdapat kerusakan atas objek sewa, maka penyewa harus melakukan perbaikan, karena kerusakan tersebut bukan merupakan tanggungan pemilik barang.
3. Risiko Dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Risiko dalam perjanjian sewa menyewa diatur dalam Pasal 1553 KUHPerdata yang menentukan apabila barang yang disewa itu sama sekali musnah karena suatu peristiwa yang di luar kesalahan salah satu pihak, maka perjanjian sewa menyewa gugur demi hukum. Misalnya ketika terjadi bencana alam seperti tsunami yang pernah menimpa sebagaian wilayah Indonesia, menyebabkan banyak rumah yang hancur. Hal tersebut terjadi diluar kehendak para pihak oleh karenanya perjanjian gugur demi hukum.
Perkataan gugur demi hukum inilah disimpulkan bahwa masing-masing pihak sudah tidak dapat menuntut sesuatu apa dari pihak lawannya, hal mana berarti bahwa kerugian akibat musnahnya barang yang disewakan dipikul sepenuhnya oleh pihak yang menyewakan, dan hal ini memang suatu peraturan resiko yang setepatnya, karena pada asasnya seiap pemilik barang wajib menanggung segala resiko atas barang miliknya.81
Pasal 1553 KUHPerdata menyatakan juga bahwa bila barang yang disewakan hanya sebagian saja yang musnah, maka si penyewa dapat memiih antara pembatalan persewaan atau pengurangan harga sewa, akan tetapi ganti kerugian tidak dapat dituntut. Misalnya apabila terjadi suatu kebakaran yang berasal dari rumah tetangga yang terbakar sehingga merembet dan memusnahkan sebagian dari rumah yang menjadi objek sewa menyewa, maka baik pemilik rumah ataupun penyewa tidak dapat menuntut ganti rugi, karena kejadian terebut bukan merupakan kesengajaan yang dibuat, namun penyewa mempunyai hak untuk membatalkan atau meminta pengurangan sebagian harga sewa.
Dalam Pasal 1552 ayat (1) KUHPerdata menentukan apabila terhadap objek sewa terdapat cacat yang berakibat penyewa terhalang memakai objek sewa, maka pihak yang menyewakan harus menanggung walaupun pada saat persetujuan sewa menyewa diadakan pemilik barang tidak tahu adanya cacat itu. Pasal 1552 ayat (2) KUHPerdata menegaskan, apabila si penyewa mendapat rugi sebagai akibat dari cacat itu, maka pihak yang menyewakan harus memberi ganti kerugian.
Pasal diatas merupakan pasal yang melindungi kepentingan pihak penyewa, karena sebagai penyewa tidak selamanya ia mengetahui secara detil atas objek yang
81
akan di sewa, adakalanya setelah sewa berlangsung selama beberapa waktu barulah kelihatan kekurangan atau cacat dari objek sewa, cacat mana mungkin saja sangat merugikan penyewa, sehingga merupakan tanggung jawab pemilik rumah untuk memberi ganti rugi kepada penyewa karena telah mengeluarkan biaya sewa.
Dalam perjanjian sewa menyewa pengaturan masalah resiko adalah apabila terjadi sesuatu peristiwa atas barang yang disewa, bisa saja terjadi karena disebabkan kelalaiannya atau karena keadaan yang memaksa di luar kesanggupan dan jangkauan salah satu pihak.
Apabila terjadi suatu peristiwa yang menyebabkan rusaknya atau tidak dapat dipergunakan sebagai mana mestinya dikarenakan kesengajaan dari salah satu pihak, maka dalam hal ini resiko atas terjadinya peristiwa tersebut dikarenakan kesalahan pihak yang menyewakanlah yang harus bertanggung jawab atas resiko yang terjadi dan jika pihak penyewa yang melakukan kesalahan terebut maka pihak penyewalah yang harus menanggung resiko.
Tetapi apabila terjadinya suatu peristiwa telah menimpa barang yang disewa disebabkan oleh suatu keadaan yang memaksa, misalnya karena bencana alam, maka dalam hal ini pihak penyewa terhindar dari tanggung jawab dan pihak yang menyewakan tidak dapat meminta tanggung jawab resiko kepada pihak penyewa.
4. Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa
Perjanjian sewa menyewa dapat berakhir dengan 2 (dua) cara yaitu : 1. dengan sendirinya pada waktu tertentu
Dengan sendirinya berakhir menurut Pasal 1570 KUHPerdata hanya terjadi kalau perjanjian sewa menyewa di bentuk secara tertulis serta dalam perjanjian tersebut disebutkan suatu waktu tertentu untuk berakhirnya persetujuan.
Pasal 1571 KUHPerdata menyebutkan, apabila sewa menyea dibuat secara lisan atau dengan tulisan yang tidak menetapkan suatu waktu tertentu bagi akhirnya persewaan, maka sewa menyewa selalu hanya dapat dihentikan secara pemberitahuan oleh salah satu pihak kepada pihak lain, bahwa sewa menyewa dihentikan dengan memperhatikan suatu tenggang yang lamanya tergantung dari adat kebiasaan.
Kalau terjadi penghentian semacam ini dalam persetujuan sewa menyewa, maka setelah tenggang tersebut lampau, si penyewa yang memakai barang yang di sewa bertindak tanpa hak dan dapat di usir sewaktu-waktu. Mengenai hal ini Pasal 1572 KUHPerdata mengtakan si penyewa ini tidak dapat mengemukakan suatu persewaan baru yang diadakan secara diam-diam.
Bila sewa menyewa yang dibuat secara tulisan dan berhenti pada suatu waktu tertentu berdasarkan Pasal 1573 KUHPerdata, bila jangka waktu sewa telah berakhir dan penyewa tetap menguasai barang yang disewanya dan oleh pemilik barang dibiarkan saja, maka dalam hal ini terbentuklah suatu persewaan baru yang akibat- akibatnya diatur dalam pasal-pasal yang mengenai penyewaan dengan lisan.
Pasal 1575 KUHPerdata menentukan bahwa persetujuan sewa menyewa tidak berhenti dengan meninggalnya salah satu pihak karena pada umumnya hak-hak dan kewajiban-kewajiban dari suatu perjanjian menurut hukum waris dengan sendirinya beralih pada ahli waris.
Pasal 1579 KUHPerdata mengatakan bahwa pemilik barang tidak dapat menghentikan persewaan dengan mengatakan bahwa ia akan memakai sendiri barangnya, kecuali apabila diperbolehkan dalam perjanjian. Pasal tersebut melindungi kepentingan dari penyewa bahwa pemilik rumah tidak dapat sekehendak hatinya menghentikan sewa menyewa dengan alasan bahwa ia memerlukan barang tersebut untuk di pakai sendiri. Apabila hal ini tidak diatur maka penyewa merupakan pihak yang paling dirugikan.
C. Kekuatan Hukum Perjanjian Sewa Menyewa Antara Penyewa dengan