Ekonomi syariah saat ini sudah semakin berkembang antara lain ditandai dengan semakin beragamnya bisnis syariah (halal) seperti hotel syariah, pariwisata syariah, rumah sakit dan sekolah Islam, kosmetik halal, fashion muslim, dll. Namun demikian, salah satu potensi aset umat Islam yang hingga saat ini belum terlalu berkembang adalah aset wakaf. Badan Wakaf Indonesia (BWI) sebagai lembaga yang berwenang terkait wakaf menginformasikan bahwa jumlah aset (tanah) wakaf di Indonesia tercatat tersebar di 435.395 lokasi dengan total luas 414 juta hektar (5 juta km). Berdasarkan konsolidasi BWI dan Kementerian Agama, total aset (tanah) wakaf tersebut diperkirakan bernilai Rp2.050 triliun. Sementara itu, potensi wakaf uang diperkirakan sebesar Rp60 triliun namun yang berhasil dihimpun oleh BWI baru mencapai Rp350 miliar.
Masih terdapat beberapa masalah dalam pengelolaan aset wakaf yaitu:
• Pemahaman masyarakat, wakif (pihak yang
melakukan wakaf), nazhir dan pemerintah
sebagai regulator terhadap wakaf produktif sangat lemah.
• Lebih dari 90% peruntukan tanah wakaf
adalah untuk pendidikan, masjid dan pemakaman.
• Terjadinya ruislagh tanah-tanah strategis di
kota-kota besar ke lokasi yang tidak sepadan secara ekonomis.
• Belum adanya dukungan dari lembaga
keuangan bank/nonbank baik swasta maupun pemerintah.
• Detail database tanah wakaf masih lemah
• Sebagian besar nazhir masih perorangan
• Kurangnya sosialisasi wakaf uang dan masih
adanya perbedaan pendapat.
• Kurangnya kepercayaan masyarakat
terhadap lembaga wakaf.
Kendala-kendala tersebut menyebabkan pengelolaan aset wakaf selama ini menjadi kurang produktif (lihat Gambar Boks 2.2.1). Sebagai ilustrasi, wakaf dalam bentuk wakaf bergerak (misalnya,uang tunai, emas) maupun wakaf tidak bergerak (misalnya, tanah,
Gambar Boks 2.2.1. Pengelolaan Aset Wakaf yang Kurang Produktif
Bergerak : Uang Emas Wakif Nazhir Badan Cost Centre - Tanah Masjid - Bangunan Masjid - Tanah Kuburan - Tanah Pesantren - Bangunan Pesantren Sumber Pembiayaan - Tanah Masjid - Bangunan Masjid - Tanah Kuburan - Tanah Pesantren - Bangunan Pesantren - Masjid - Pesantren - Kuburan Tdk Bergerak : Tanah, Bangunan
bangunan) pada umumnya digunakan untuk keperluan pembangunan rumah ibadah (masjid atau mushola), kuburan, atau pesantren, sehingga secara umum tidak menghasilkan pendapatan tetap. Sementara itu, operasional nadzhir maupun aset wakaf membutuhkan pendapatan tetap dan hal ini biasanya ditutupi dari pendapatan masjid atau infak masyarakat (donatur).Salah satu kendala utama pengembangan aset tanah wakaf selama ini adalah terbatasnya dana yang dapat dihimpun oleh nadzir untuk mendirikan bangunan di atas aset (tanah) wakaf tersebut. Dalam praktek pasar keuangan syariah, penghimpunan dana ini dapat dilakukan dengan menerbitkan Sukuk. Oleh karena itu, Bank Indonesia bekerjasama dengan BWI, Kementerian Keuangan dan Kementerian BUMN berinisiatif melakukan diskusi dan kerjasama untuk merancang model Sukuk BUMN berbasis wakaf untuk mendayagunakan potensi tanah wakaf yang besar tersebut.
Sukuk dipilih sebagai alternatif penghimpunan dana karena pertimbangan:
• Sukuk sudah menjadi instrumen pasar
keuangan syariah yang sangat populer di Indonesia dan perdagangan sudah relatif aktif.
• Sukuk sudah diterbitkan oleh pemerintah,
BUMN, korporasi swasta dan bank, baik bank konvensional maupun bank syariah.
• Pasar sukuk sudah berkembang dan minat
investor sukuk cenderung terus meningkat.
• Sukuk telah menjadi alternatif investasi
pasar keuangan syariah oleh lembaga keuangan bank dan non bank.
BUMN khususnya yang bergerak di bidang konstruksi dan infrastruktur berpeluang menerbitkan sukuk BUMN berbasis wakaf karena beberapa alasan berikut:
• Dibandingkan pemerintah, BUMN memiliki
fleksibilitas dalam menentukan proyek dan pola pembiayaan, termasuk kemungkinan penerbitan sukuk BUMN untuk membiayai aset wakaf.
• Beberapa BUMN telah memiliki pengalaman
dalam menerbitkan sukuk seperti Garuda, PLN, dll.
• Kementerian terkait dapat memberikan
dukungan kepada BUMN yang berminat menerbitkan sukuk BUMN berbasis wakaf
seperti credit enhancement, regulasi yang
mendukung, sosialisasi, termasuk tambahan kapitalisasi.
Selain itu, BWI memiliki peran penting terkait koordinasi dengan nadzhir, memberikan rekomendasi nadzhir, termasuk kemungkinan BWI yang menjadi nadzhir dari aset wakaf yang menjadi underlying penerbitan sukuk BUMN. Kepastian status hukum aset wakaf, kualitas dan kuantitas serta prospek aset wakaf juga dapat berasal dari keputusan/rekomendasi BWI. Sementara itu, Bank Indonesia (BI) mempunyai peran strategis dalam memastikan pasar keuangan yang dalam dan menarik bagi penerbitan sukuk BUMN berbasis wakaf. Upaya Bank Indonesia untuk mendalamkan pasar keuangan syariah dengan mengeluarkan ketentuan
repo syariah dan hedging syariah, memfasilitasi
pelaku pasar sehingga menghasilkan Mini Repo
Agreement (MRA) Syariah dan Islamic Market
Code of Conduct (iCOC) termasuk sosialisasi dan edukasi publik menjadi faktor-faktor yang akan membantu kelancaran transaksi sukuk BUMN berbasis wakaf.
Secara makro, ekonomi Islam memandang sukuk berbasis wakaf adalah suatu bentuk koordinasi dan kerjasama antara sektor riil dan sektor keuangan melalui instrumen pasar keuangan syariah (lihat Gambar Boks 2.2.2). Aktivitas ekonomi yang tidak hanya berasal dari aktivitas komersil (investasi dan bisnis) namun juga aktivitas sosial, dapat juga dibiayai dari sumber dana sosial (misalnya wakaf). Pembiayaan ini dapat dilakukan melalui mobilisasi dana dari sektor keuangan seperti pasar keuangan syariah melalui penerbitan sukuk. Sehingga sukuk
Gambar Boks 2.2.2. Kondisi Sistem Ekonomi Riil dan Pasar Keuangan Syariah
merupakan instrumen yang mempunyai peran strategis dalam mendukung aktivitas ekonomi dan menciptakan stabilitas ekonomi dan sosial dalam rangka menyejahterakan publik.
Sukuk berbasis wakaf merupakan salah satu bentuk perwujudan dari peran sukuk dalam memberdayakan sektor sosial. Bahkan, sukuk berbasis wakaf mempunyai peran ganda untuk tidak hanya memberikan manfaat sosial namun juga komersial termasuk mendukung pendalaman pasar keuangan syariah. Misalnya penerbitan sukuk berbasis wakaf oleh BUMN akan menambah variasi instrumen pasar keuangan syariah, semakin menarik minat investor, meningkatkan transaksi perdagangan di pasar sukuk maupun membantu pemerintah dalam menyediakan fasilitas dan layanan- layanan sosial bagi masyarakat.
Aktivitas Ekonomi
Mendorong kegiatan ekonomi, meningkatkan kesejahteraan dan kestabilan harga Peningkatan Pelaku Commercial Purpose Wakaf Sukuk Social Purpose Peningkatan Frekuensi Peningkatan Volume Variasi Produk Lembaga Keuangan Syariah Stabilitas Ekonomi - Kesejahteraan - Publik - Layanan Sosial Kesejahteraan Publik Stabilitas Ekonomi Kesejahteraan Sosial Lembaga Keuangan Konvensional Kemenkeu Bank Indonesia BUMN Lembaga Lain BWI Pembiayaan Ekonomi dengan suku berbasis
Pendalaman Pasar Keuangan Syariah Institusi
Berdasarkan hasil pembahasan dan diskusi intensif antara BI, BWI, Kementerian Keuangan dan Kementerian BUMN, model sukuk berbasis wakaf yang berpotensi diterbitkan oleh BUMN untuk mendukung pemberdayaan aset tanah wakaf adalah sebagaimana Gambar Boks 2.2.3 di bawah ini.
Kontrak dimulai dari sewa berjangka panjang antara nadzhir dan BUMN dimana nadzhir sebagai pengelola aset wakaf menyewakan aset kepada BUMN. Kemudian, BUMN menerbitkan
sukuk ijarah (sale and lease back) kepada
investor baik lembaga keuangan syariah maupun konvensional dalam rangka mendapatkan dana untuk membangun tanah wakaf tersebut. Setelah itu, BUMN menghubungi kontraktor untuk proses konstruksi dan pembangunan selama jangka waktu tertentu. Setelah selesai, bangunan tersebut disewakan kepada pihak ketiga dengan perolehan sewa yang digunakan BUMN antara lain untuk membayar sewa kepada investor yaitu pemilik sukuk. Di akhir
BWI
KEMENKEU
Nazhir BUMN Investor :
LKS, LKK
TENANT
Contractor Kementrian
BUMN
(3) Menyerahkan dana sukuk ijarah
(2) Menerbitkan sukuk ijarah
(5) Contruction (4) Contract with contractor Endorsement & Recommendation (6) Menyewa (bayar sewa) (9) Transfer Building End of y 35 (7) Pendapatan Sewa (1) Long Lease Agreement
(8) Cicilan & Fee Ijarah Wakalah Pemberi Sewa
Regulatory support Credit enhancement
Repo
Repo, Outright Pengalihan Manfaat Long Lease Objek Waqf
Kementrian BUMN
Islamic Financial Market Gambar Boks 2.2.3. Sukuk (BUMN) Berbasis Wakaf
periode, setelah pembayaran sewa bangunan selesai, bangunan diserahkan oleh BUMN kepada nadzhir.
Apabila model ini dapat diaplikasikan, beberapa manfaat yang dapat dirasakan oleh banyak pihak:
• Bagi nadzhir: manfaat berupa realisasi
pembangunan proyek di atas tanah wakaf selain mendapatkan porsi imbalan dari pendapatan bangunan di atas tanah wakaf.
• Bagi BUMN: manfaat berupa perolehan
imbalan dari pendapatan proyek, keuntungan dari penerbitan sukuk (antara lain sebagai penerbit, aktifitas perdagangan di pasar keuangan, dll) dan market maker.
• Bagi BI dan Kementerian Keuangan: manfaat
berupa dukungan bagi realisasi proyek- proyek sosial pemerintah dan pendalaman pasar keuangan syariah.
• Bagi publik: manfaat berupa tersedianya
fasilitas publik dan meningkatnya kegiatan ekonomi dan sosial.
Model ini telah mendapatkan dukungan dari Kementerian Keuangan, Kementerian BUMN, Badan Wakaf Indonesia dan Bank Indonesia, sehingga BUMN maupun pihak-pihak yang tertarik lainnya dapat mempertimbangkan untuk menggunakannya. Ke depan, beberapa hal yang masih harus dilakukan yaitu:
• koordinasi nadzhir dan BWI terkait
penetapan aset wakaf, struktur (model) sukuk, cash flow dan porsi proceed sukuk serta tenor.
• Kesiapan regulasi kementerian BUMN, studi
kelayakan, asesmen dan simulasi pasar sukuk.
• Sosialisasi dan edukasi sukuk BUMN
berbasis wakaf.
• Pasar yang dalam (repo ke BI, repo syariah,