BAB II. KETENTUAN HUKUM SURAT KUASA MEMBEBANKAN
B. Tata Cara Pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak
Sebagaimana diketahui bahwa hak tanggungan adalah dituangkan dalam suatu Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) berbentuk yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagai bukti tentang pemberian hak tanggungan yang berkedudukan sebagai dokumen perjanjian kedua yang melengkapi dokumen
88
Hasil wawancara dengan Ibu Rosniaty Siregar, S.H., Notaris/PPAT di Kota Medan, tanggal 19 Nopember 2009 di Medan.
89
Hasil wawancara dengan Ibu Rosniaty Siregar, S.H., Notaris/PPAT di Kota Medan, tanggal 19 Nopember 2009 di Medan.
perjanjian utang sebagai perjanjian pokok. Dalam pembuatan APHT dilakukan oleh debitur atas objek jaminan kredit, yang dapat juga dilakukan oleh pihak bank (kreditur) atas dasar kuasa yang diberikan oleh debitur dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).
Pemasangan SKMHT dilakukan dihadapan Notaris atau PPAT dan diIakuan setelah adanya perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok yang membuat kesepakatan-kesepakatan para pihak tentang meminjam uang dengan memasang Hak Tanggungan.
Pemasangan satu atau lebih hak atas tanah dalam satu SKMHT dapat dilakukan oleh Notaris atau PPAT dengan memperhatikan kepemilikan terhadap hak- hak atas tanah tersebut dan berdasarkan ketentuan yang mengaturnya. Mengenai kepemilikan terhadap hak-hak atas tanah yang akan dipasang SKMHT, Notaris atau PPAT harus memperhatikan atas nama siapa hak-hak atas tanah yang akan dipasang SKMHT tersebut. Apabila satu atau lebih hak atas tanah tersebut dimiliki oleh satu orang maka identitas pemilik hak-hak atas tanah tersebut dibuat dalam komparisi SKMHT sebagai pemberi kuasa. Namun, apabila pemilik hak-hak atas tanah itu berbeda, maka identitas pemilik-pemilik hak atas tanah tersebut harus dibuat dalam komparisi SKMHT sebagai pemberi kuasa. Dalam hal ini boleh dalam satu akta walaupun pemilik berbeda tetapi objek tanah yang sama.
Adapun dokumen persyaratan yang dilengkapi penghadap dalam pemberian SKMHT adalah:
1. Identitas/KTP suami-isteri dari debitur 2. Kartu Keluarga debitur/penjamin 3. Sertifikat atau alas hak atas tanah
4. Perjanjian kredit/pengikatan hutang antara debitur dan kreditur 5. NJOP PBB
Apabila barang jaminan yang akan dibebani dengan hak tanggungan adalah milik penjamin hutang/avalist bukan milik debitur, maka persyaratannya selain dari identitas penjamin maka dilengkapi juga dengan “surat pernyataan” dari penjamin apabila diperlukan tentang kesediaan sebagai penjamin.
Selanjutnya untuk badan hukum atau PT maka persyaratannya: 1. Anggaran Dasar perusahaan
2. Persetujuan Komisaris
3. Surat penunjukan/kuasa Direktur 4. Fotocopy identitas Direktur.90
Pemasangan satu atau lebih hak atas tanah dalam satu SKMHT yang dibuat oleh PPAT dilakukan berdasarkan bentuk dan isi dari SKMHT yang telah ditentukan oleh PMNA/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1996 Tentang Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
Selanjutnya prihal kesepakatan para pihak tentang menyerahkan dan menerima SKMHT serta kesediaan menerima bentuk SKMHT dan aturan yang
90
Hasil wawancara dengan Bapak Jansen Sitanggang, S.H., Notaris/PPAT di Kota Medan, tanggal 17 Nopember 2009 di Medan.
mengaturnya, dimuat pada halaman 3 dan 4 SKMHT disebutkan; ”Bahwa untuk menjamin perlunasan hutang debitur maka pihak pertama diberikan dengan akta ini kepada dan untuk kepentingan pihak kedua, yang dengan ini menyatakan menerima Hak Tanggungan yang diatur dalam UUHT dan peraturan pelaksanaannya atas objek atau objek-objek Hak Tanggungan”.
Diperbolehkannya pula tindakan PPAT dalam membuat satu atau lebih hak atas tanah dalam satu SKMHT disebabkan pada halaman 6 SKMHT dibuat ketentuan tentang setiap pengangsuran hutang akan diikuti dengan pembebasan satu objek Hak Tanggungan dan beberapa objek Hak Tanggungan yang dibebani Hak Tanggungan hal tersebut dapat terjadi bila para pihak sepakat mengenai hal itu dan membuat janji tersebut yang telah tertulis dalam halaman 6 SKMHT. Dengan demikian, para pihak melalui PPAT dapat membuat di halaman satu SKMHT satu atau lebih objek Hak Tanggungan.
Setelah SKMHT ditandatangani, maka selaku Notaris atau PPAT melakukan pengecekan keberadaan hak atas tanah yang akan dijanjikan objek Hak Tanggungan atas permintaan pihak kreditur. Hal ini dilakukan Notaris atau PPAT dengan membuat surat permohonan kepada pihak Kantor Pertanahan atau seksi pendaftaran tanah untuk memberikan informasi tentang keberadaan tanah yang akan dijadikan objek Hak Tanggungan, sehingga diketahui hak atas tanah tersebut benar atas nama calon pemberi Hak Tanggungan, dan hak atas tanah tersebut bebas dari sengketa, serta diketahui hak atas tanah tersebut sedang dibebankan hak atas tanah lainnya dan
pada peringkat berapa Hak Tanggungan yang terakhir di atas hak atas tanah yang akan dijadikan objek Hak Tanggungan tersebut. 91
Secara formal untuk sahnya SKMHT dalam Pasal 15 ayat (1) UUHT dipersyaratkan SKMHT yang dibuat itu:
a. Tidak membuat kuasa untuk melakukan perbuatan lain perbuatan hukum lain dan pada membebankan Hak Tanggungan.
b. Tidak membuat kuasa subtitusi.
c. Mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan.
Berkaitan dengan Pasal 15 ayat (1) huruf c UUHT tersebut di atas, juga diwajibkan untuk mencantumkan hal-hal yang sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 11 ayat (1) UUHT. Apabila tidak dicantumkan hal-hal tersebut secara lengkap dalam SKMHT maka akan mengakibatkan SKMHT tersebut batal demi hukum. Adapun hal-hal yang wajib dicantumkan tersebut sebagai berikut:
1. Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan.
2. Domisili pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, dan apabila diantara mereka ada yang berdomisili di luar negeri, baginya harus dicantumkan suatu dornisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, maka kantor PPAT tempat pembuatan SKMHT dianggap sebagai domisili yang dipilih.
91
Hasil wawancara dengan Bapak Jansen Sitanggang, S.H., Notaris/PPAT di Kota Medan, tanggal 17 Nopember 2009 di Medan.
3. Penunjukan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan dan meliputi juga nama dan identitas debitur yang bersangkutan.
4. Nilai tanggungan.
5. Uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan, yakni meliputi rincian mengenai sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan atau bagi tanah yang belum terdaftar sekurang-kurangnya memuat uraian mengenai kepemilikan, letak, batas- batas, dan luas usahanya.
Apabila dikaitkan dengan bentuk dan petunjuk SKMHT yang diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1996 tentang Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Buku Tanah Hak Tanggungan dan Sertifikat Hak Tanggungan, maka Pasal 11 ayat (1) UUHT tersebut tidak dapat diartikan secara sempit. Maksudnya bukan hanya hal-hal sebagaimana dimaksud dalani Pasal 11 ayat (1) UUHT di atas saja yang wajib dicantumkan pasal ini, seperti penandatanganan, tanggal, hari, bulan serta tahun ditandatangani SKMHT yang harus diperhatikan para pihak, saksi-saksi dan PPAT.
Penandatanganan menunjukkan bahwa suatu SKMHT yang dibuat memang disepakati dan akan ditindaklanjuti oleh para pihak, pencantuman tanggal, hari, bulan, serta tahun dalam, SKMHT akan memberikan batas kepada pihak khususnya kreditur atau penerima kuasa agar memperhatikan jangka waktu yang diberikan oleh UUHT tentang masa berlaku SKMHT tersebut ditindaklanjuti dengan membuat APHT.
92
Selain itu dalam SKMHT juga dapat dicantumkan secara fakultatif hal-hal tertentu, yaitu berupa janji-janji sesuai ketentuan Pasal 11 ayat (2) UUHT.
Janji-.janji yang bersifat fakultatif, maksudnya janji-janji yang termuat dalam blanko SKMHT bisa diperjanjikan bisa juga tidak tergantung kesepakatan para pihak. Namun, jika ada penambahan janji-janji yang diinginkan para pihak diluar janji-janji yang diatur dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT, maka hal itu diperbolehkan asalkan tidak melanggar ketentuan yang berlaku.
