II. TINJAUAN PUSTAKA
2.2.3. Teori Business Cycle Moneter
Teori Business Cycle Moneter menekankan pada pentingnya guncangan permintaan, khususnya terhadap fluktuasi ekonomi, tetapi hanya dalam jangka pendek. Dalam Business Cycle Moneter dan Keynesian, uang mempengaruhi output. Sebaliknya Teori Real Business Cycle menyatakan bahwa output yang mempengaruhi uang.
2.3. Penelitian Terdahulu
Peneitian Taylor (2007) berjudul: Housing and Monetary Policy, menggunakan uji kausalitas Granger dua arah membuktikan adanya hubungan interaksi yang erat antara tingkat inflasi harga perumahan dengan pembangunan perumahan. Begitupula penelitian Mishkin (2007) berjudul: Housing and Monetary Mechanism, menyimpulkan bahwa perubahan dalam ekspektasi inflasi (terutama inflasi harga perumahan) berpengaruh penting dalam permintaan perumahan.
Adapun penelitian Tepus (2005) berjudul: an Analysis of Housing Finance Models in The Republic of Croatia, menyimpulkan bahwa pembiayaan dalam perumahan, apartemen dan properti, umumnya dipengaruhi oleh dana simpanan pribadi, subsidi/insentif dari pemerintah terkait, serta suku bunga.
Selain penelitian-penelitian di luar negeri, di dalam negeri sendiri, hasil riset Pusat Studi Properti Indonesia tahun 1997 menunjukkan bahwa secara historis bisnis properti terutama industri perumahan selalu diwarnai oleh gerakan mengayun ke atas dan ke bawah secara berulang-ulang. Ayunan berulang ini, menurut pengamat properti Panangian Simanungkalit disebut sebagai sebuah siklus. Umumnya, siklus ini dapat dihubungkan dengan sebuah gelombang (fluktuasi) dalam gerakan keseluruhan kegiatan ekonomi yang disebut siklus perekonomian (business cycle). Masih berdasarkan riset tersebut, di Indonesia ekspansi dalam siklus perekonomian selalu didahului oleh ekspansi bisnis perumahan. Keadaan semacam ini terjadi masing-masing tahun 1981 sampai 1983, kemudian tahun 1987 sampai 1989, dan tahun 1993 sampai 1995. Penjualan rumah tertinggi masing-masing terjadi tahun 1983 dan tahun 1995. Data hasil penjualan rumah tersebut merupakan pencerminan dari keadaan makroekonomi Indonesia saat itu. Ekspansi perumahan yang terjadi tahun 1987 dimulai dengan kecenderungan menurunnya suku bunga perbankan dari 22,5 persen di tahun 1984, menjadi 20,4 persen pada tahun 1987. Rendahnya suku bunga ini mendorong kenaikan investasi di berbagai sektor, termasuk bisnis properti yang tercermin dalam kenaikan Produk Domestik Bruto (PDB)
Berdasarkan riset tersebut, maka Direktur Pusat Studi Properti Indonesia, Penangian Simanungkalit menyimpulkan bahwa selama 25 tahun terakhir, siklus perumahan di Indonesia memiliki hubungan teratur dengan siklus perekonomian. Berdasarkan pengamatan konjungtur, bisnis perumahan mencapai puncak, paling tidak enam bulan atau setahun sebelumnya seperti tahun 1990 dan tahun 1995.
Demikian pula sebaliknya, resesi perekonomian selalu didahului oleh melemahnya bisnis perumahan seperti pada tahun 1992 dan tahun 1997.
Adapun Survei Industri Properti hasil kerjasama Bank Indonesia (BI) dan Lembaga Penelitian dan Pemberdayaan Masyarakat (LPPM) IPB tahun 2007 yang mencoba membentuk early warning system (sistem peringatan dini) untuk industri properti dan real estate Indonesia, menyimpulkan bahwa dari sekian banyak variabel yang dianalisis, beberapa variabel yang memenuhi syarat untuk dijadikan leading indicator kredit properti Indonesia adalah IHSG, PDB riil, kurs dan NPL.
Selain mengacu pada penelitian terdahulu mengenai properti, dirujuk pula beberapa penelitian terdahulu mengenai business cycle. Penelitian mengenai business cycle sejauh ini telah banyak dilakukan baik di Indonesia maupun di luar negeri. Nilsson dan Brunet (2005) meneliti Composite Leading Index (CLI) untuk beberapa negara yang bukan anggota OECD, salah satunya adalah Indonesia. Dengan menggunakan metode Phase Average Trend (PAT) dan Hodrick-Prescott (HP) filter, mereka menemukan bahwa hanya ada lima indikator yang bisa dikategorikan sebagai CLI yang mempengaruhi business cycle Indonesia dari luar (komponen eksternal), yaitu impor, ekspor, dan nilai tukar rupiah terhadap Dollar Amerika Serikat (AS), sedangkan dari sisi keuangan (financial) yaitu call money rate dan Jakarta composite price share index.
Penelitian Supriana (2004) yang berjudul: ”Dampak Guncangan Struktural terhadap Fluktuasi Ekonomi Makro Indonesia: Suatu Kajian Business Cycle dari Sisi Permintaan” menggunakan metode SVAR untuk membangun model ekonometrika dan maximum likelihood untuk mengestimasi model. Penelitian ini
menggunakan variabel-variabel makroekonomi, antara lain PDB riil, suku bunga dunia, suku bunga domestik, nilai tukar, defisit anggaran, permintaan uang riil dan IHSG untuk mengestimasi business cycle Indonesia.
Hasil penelitian ini menunjukan bahwa diantara variabel-variabel makroekonomi yang digunakan peneliti, hanya guncangan pada output dan nilai tukar yang mampu menjelaskan variabilitas PDB. Lain halnya dengan guncangan fiskal yang tidak mampu menjelaskan variabilitas PDB. Implikasi yang diperoleh dari penelitian ini adalah Pemerintah Indonesia dapat mendorong ekspansi ekonomi melalui guncangan terhadap output dan nilai tukar.
Selain itu, penelitian Siregar dan Ward (2001) yang berjudul: Long Run Money Demand, Long Run Spending Balance and Macro-Economic Fluctuations: Application of a Cointegrating SVAR Model to Indonesian Macroeconomy, telah mencoba mengidentifikasi sumber fluktuasi makroekonomi Indonesia dengan menggunakan metode analisis SVAR. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa guncangan pada penawaran agregat berkontribusi besar pada fluktuasi makroekonomi Indonesia.
2.4. Kerangka Pemikiran
Penelitian ini berawal dari sebuah pemikiran mengenai masalah kredit macet perumahan di Amerika pada tahun 2007 lalu, atau yang lebih dikenal dengan istilah subprime mortgage crisis. Besarnya kerugian atau pengaruh dari krisis perumahan tersebut membuat penulis merasa khawatir akan terjadinya hal serupa di Indonesia, walaupun mungkin efeknya tidak akan sebesar di Amerika.
Oleh karena itu, penulis merasa perlu untuk menganalisis faktor-faktor yang mungkin mempengaruhi kredit pemilikan rumah dan apartemen (KPRA) di Indonesia serta menganalisis hubungan dari volume KPRA tersebut terhadap business cycle Indonesia.
Pada awal penelitian akan dilakukan uji cross correlation beberapa variabel makroekonomi terhadap volume KPRA, sehingga dapat diidentifikasi variabel mana saja yang berkorelasi sebagai leading, lagging, dan coincident indicator bagi volume KPRA di Indonesia. Dengan demikian, maka hasil analisis pada tahap ini dapat dijadikan sebagai early warning system (sistem peringatan dini) bagi KPRA Indonesia.
Kemudian, analisis dilanjutkan dengan estimasi vector auto regression (VAR) dan vector error correction model (VECM), untuk mengetahui pengaruh dari beberapa variabel makroekonomi terhadap volume KPRA Indonesia. Selanjutnya melalui analisis variance decomposition akan diketahui varians variabel makroekonomi apa yang paling dominan mempengaruhi varians volume KPRA.
Pada tahap berikutnya, akan dilakukan uji kausalitas Granger untuk mengetahui hubungan kausalitas antara volume KPRA dan business cycle Indonesia. Kemudian penelitian ini akan diakhiri dengan analisis impulse response function (IRF) untuk mengetahui dampak guncangan volume KPRA terhadap business cycle di Indonesia.
Gambar 2.4. Kerangka Pemikiran
Early Warning System / Sistem
Peringatan Dini
1. Hubungan Kausalitas antara VKPRA dan Business Cycle 2. Respon Business Cycle terhadap
Guncangan VKPRA
Volume Kredit Pemilikan Rumah dan
Apartemen (KPRA)
Business Cycle
Indonesia
1. Leading, lagging, dan coincident
indicator
2. Pengaruh Variabel Makroekonomi terhadap Volume KPRA
Implikasi Kebijakan
Subprime Mortgage Crisis di Amerika: Menimbulkan Kerugian Ekonomi yang Besar
Menunjukkan Pentingnya Sektor Perumahan dalam Perekonomian
Perlunya Penelitian tentang Kredit Pemilikan Rumah dan Apartemen (KPRA) di Indonesia
Kekhawatiran Terjadinya Masalah Kredit Perumahan di Indonesia
Resiko dan Kemungkinan Terjadinya Masalah KPRA di Indonesia Terminimalisir