3.1. Latar Belaka ng Pemilihan Lokasi
Pemilihan lokasi proyek Galeri Perhiasan Emas dan Permata di Malang dengan mempertimbangkan bahwa kota Malang merupakan kota terbesar kedua di Jawa Timur dan saat ini dalam perkembangan yang pesat, hal ini dapat dilihat dari banyaknya infrastruktur atau prasarana kota yang diperbaiki. Selain itu banyak bermunculan fasilitas-fasilitas umum dan sarana bisnis seperti pertokoan, mall dan perkantoran.
Kota Malang secara keseluruhan mempunyai luas 110,06 km² terbagi dalam lima kecamatan yaitu kecamatan Kedung Kandang, Sukun, Klojen, Blimbing dan Lowokwaru.
Potensi Alam yang yang dimiliki kota Malang adalah letaknya yang cukup tinggi yaitu 440-667 meter diatas permukaan laut. salah satu lokasi yang paling tinggi adalah Pegunungan Buring yang terletak disebelah timur kota Malang. Dari atas pegnungan ini terlihat jelas pemandangan yang indah antara lain dari arah barat terlihat barisan gunung Kawi dan Panderman, sebelah utara gunung Arjuno, sebelah timur gunung Semeru dan jika melihat kebawah hamparan kota Malang. Sedangkan sungai yang mengalir diwilayah kota Malang adalah sungai Brantas, Amprong dan Bango. (Sumber : Bps kota Malang, 2007)
Kota Malang mengalami perkembangan fisik yang sangat pesat disegala sektor, berdasarkan pola penggunaan lahan perkembangan kota Malang dapat digambarkan sebagai berikut :
• Bagian selatan termasuk dataran tinggi yang cukup luas, cocok untuk industri. • Bagian utara termasuk dataran tinggi yang subur, cocok untuk pertanian. • Bagian timur merupakan dataran tinggi dengan keadaan kurang subur.
• Bagian barat merupakan dataran tinggi yang amat luas menjadi daerah pendidikan.
Untuk pemilihan lokasi maka kriteria yang digunakan sebagai dasar penentuan adalah sebagai berikut :
• Aspek Tata Kota
Aspek tata kota menjadi pertimbangan yang penting karena proyek yang dibangun harus menyesuaikan dengan peraturan yang dikeluarkan oleh Pemkot Malang, sehingga pada masa yang akan datang dapat tercapai, sasaran dan tujuan pengembangan kota yang terpadu.
• Aspek sarana dan Prasarana
Ketersediaan sarana dan prasarana yang memadai, seperti jaringan listrik, telpon, air, serta jaringan infrastruktur (jalan) sangat dibutuhkan untuk mendukung pelaksanaan dan oprasional proyek.
Kreteria khusus lokasi tapak yang sesuai dengan proyek Galeri Perhiasan Emas dan Permata ini dikota Malang, adalah :
• Lokasi proyek strategis, karena dilewati jalur utama kendaraan.
• Lokasi proyek memang diperuntukkan bagi pengembangan sektor
perdagangan.
• Pada kawasan perancangan, ketersediaan berbagai fasilitas penunjang seperti terlewati fasilitas PLN, PDAM, telepon dan saluran air, dam juga merupakan lingkungan yang aman serta bebas banjir.
3.2. Penetapan Loka si Site
Bermula dari latar belakang dan studi kasus, serta studi literature maka kreteria lokasi untuk Galeri Perhiasan Emas dan Permata haruslah merupakan tempat yang mempunyai sarana dan prasarana yang mendukung untuk pelaksanaan sebuah proyek Galeri Perhiasan Emas dan Permata.
Kota malang sebagai kota terbesar kedua di Jawa Timur merupakan tempat yang cocok untuk didirikan sebuah Galeri Perhiasan Emas dan Permata, hal ini dikarenakan kota Malang mempunyai proses perkembangan yang sangat cepat, hal ini dapat dilihat dari banyaknya sarana dan prasarana yang sedang dibangun.
Berdasarkan kriteria dan pertimbangan pemilihan lokasi pada sub bab sebelumnya, lokasi proyek Galeri Perhiasan Emas dan Permata ini berada di kota Malang.
Dibawah ini adalah beberapa lokasi site yang menjadi pertimbangan untuk penetapan lokasi yang akan dipilih sebagai tempat Galeri Perhiasan Emas dan Permata di kota Malang, sebagai berikut :
1. Jalan Jendral Ahmad Yani kecamatan Blimbing Kodya Malang
Gambar 3.1 Lokasi Site 1 (Sumber : Peta kota Malang,)
Sebagai pertimbangan site terletak di jalan Jendral Ahmad Yani kecamatan Blimbing Kodya Malang ini merupakan lahan kosong dekat dengan pemukiman penduduk dan merupakan jalur utama menuju kota.
2. Jalan S.P. Sudarmo kecamatan Blimbing Kodya Malang
Gambar 3.2 Lokasi Site 2 (Sumber : Google eart)
LOKASI SITE
Lokasi site merupakan lahan kosong terletak dijalan S.P. Sudarmo yang merupakan jalur Arteri merupakan daerah industri.
3. Jalan Raden Panji Suroso Kecamatan Blimbing Kodya Malang.
Gambar 3.3 Lokasi Site 3 (Sumber : Google eart)
Lokasi site merupakan lahan kosong terletak dijalan Raden Panji Suroso adalah jalur arteri, lokasi site ini merupakan daerah perdagangan, dekat dengan Mall Plaza Araya dan pertokoan.
Dari ketiga lokasi site diatas, diambil perbandingan mengenai pencapaian letak lokasi, aspek tata kota / daerah peruntukan, penyediaan tanah, aktifitas penunjang, jaringan infrastruktur, dan arus lalu-lintas terhadap kecocokan tempat untuk sebuah proyek Galeri Perhiasan Emas dan Permata, Tabel 3.2 berikut ini adalah pertimbangan pemilihan lokasi berdasarkan nilai :
Tabel 3.2 Per timbangan Pemilihan Lokasi
No Kriteria Pilihan Jl. Jendaral A. Yani Site 1
Jl. S.P. Sudarmo Site 2
Jl. R. panji Suroso Site 3
1 Pencapaian lokasi Uraian : - Mudah - Jalur Utama Uraian : - Mudah - Jalur Arteri (Penghububg Uraian : - Mudah - Jalur Arteri (penghubung LOKASI SITE
No Kriteria Pilihan Jl. Jendaral A. Yani Site 1 Jl. S.P. Sudarmo Site 2 Jl. R. panji Suroso Site 3 menuju kota. Nilai kecocokan : 3 Antar kota) Nilai kecocokan : 3 antar kota) Nilai kecocokan : 3
2 Tata Kota / Daerah Peruntukan Uraian : - Pemukiman Penduduk dan pemerintahan kota Nilai kecocokan : 2 Uraian : - Perindustrian Nilai kecocokan : 1 Uraian : - Perdagangan Nilai Kecocokan : 3
3 Penyediaan tanah Uraian :
- Kepemilikan tanah adalah milik warga Nilai kecocokan : 2 Uraian : - Merupakan Lahan kosong Nilai kecocokan : 3 Uraian : - Merupakan lahan kosong Nilai Kecocokan : 3
4 Aktifitas Penunjang Uraian :
- Dekat dengan kota - Pemukiman penduduk yang ramai Nilai Kecocokan : 2 Uraian : - Dekat dengan pabrik Nilai Kecocokan : 1 Uraian : - Dekat dengan pusat perbelanjaan (mall) - Dekat dengan Pertokoan - Dekat perumahan araya (menengah keatas) Nilai kecocokan : 3 5 Jaringan infrastruktur Uraian : - Adanya saluran listrik - Adanya saluran Uraian : - Adanya saluran listrik - Adanya saluran Uraian : - Adanya saluran listrik - Adanya saluran
No Kriteria Pilihan Jl. Jendaral A. Yani Site 1 Jl. S.P. Sudarmo Site 2 Jl. R. panji Suroso Site 3 air - Adanya saluran telepon - Adanya trotoar (pembatas jalan) Nilai kecocokan : 3 air - Adanya saluran telepon - Tidak ada pembatas jalan Nilai kecocokan : 2 air - Adanya saluran telepon - Adanya trotoar (pembatas jalan) Nilai kecocokan : 3
6 Arus lalu lintas Uraian : - Dua jalur - Sangat padat - Dilalui semua jenis kendaraan Nilai kecocokan : 3 Uraian : - Dua jalur - Padat - Dilalui semua jenis kendaraan Nilai kecocokan : 2 Uraian : - Dua jalur - Padat - Dilalui semua jenis kendaraan. Nilai Kecocokan : 2 TOTAL 15 12 17 (Sumber : Penulis, 2010) Keter angan : 1 = Kurang baik 2 = Cukup 3 = Baik
Berdasarkan hasil perbandingan lokasi site tersebut diatas, maka lokasi yang di pilih adalah lokasi site no. 3 yang terletak di jalan Raden Panji Suroso kecamatan Blimbing Kodya Malang, hal ini dikarenakan nilai perbandingan pada lokasi site adalah yang tertinggi yaitu nilai 17.
Penetapan lokasi site ini didasari atas pertinbangan karena lokasi merupakan jalur perdagangan, dekat dengan Mall Plaza Araya dan Perumahan
Araya yang penghuninya merupakan kalangan menengah keatas. Ini diharapkan dapat menjadi fasilitas penunjang yang bagus bagi sebuah Galeri Perhiasan Emas dan Permata di Kota Malang.
3.3. Kondisi Fisik Lokasi 3.3.1. Exiting site
Galeri Perhiasan Emas dan Permata ini terletak dijalan Raden Panji Suroso, berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kawasan ini masuk wilayah pengembangan kota, sedangkan pada Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK) kawasan ini merupakan daerah perdagangan.
Lokasi proyek merupakan lahan kosong terletak dijalan Raden Panji Suroso kecamatan Blimbing Kodya Malang. Luas lahan lokasi site adalah ±6500M².
Gambar 3.4 Lokasi Site Terpilih (Sumber : Peta Kota Malang,2010)
Dibawah ini adalah penguraian secara detail kondisi fisik lokasi site yang telah dipilih yang menjelaskan mengenai batas site, kondisi Topografi, geologi, klimatologi.
- Batas Exiting Lokasi site
Gambar 3.5 Batas Exiting Lokasi Site (Sumber : Photo dan Sketsa Pribadi)
- Topogr afi
- Kemiringan : 0 - 15%
- Suhu Udara : 22,9˚ - 24,1˚ C (suhu minimum) dan 31,8º - 19,0º C (suhu maksimum).
- Curah Hujan : Cukup tinggi, terjadi antara bulan Oktober – Mei Sebelah Ut ara
Pertokoan (ruko)
Sebelah Selat an
Plaza Araya (m all) Sebelah Barat
Rest oran Hongkong
Sebelah Tim ur
Perum ahan Araya
T
S
B
- Jarak antara Lokasi site kecamatan Blimbing dengan kota adalah ± 7 km.
- Geologi
Dibawah ini adalah keadaan geologi wilayah kota Malang, antara lain : • Bagian selatan termasuk dataran tinggi, cocok untuk industri.
• Bagian utara termasuk dataran tinggi yang subur, cocok untuk pertanian.
• Bagian timur merupakan dataran tinggi dengan keadaan kurang subur. • Bagian barat merupakan dataran tinggi yang amat luas dan menjadi
daerah pendidikan.
- Klimatologi
Kondisi iklim Kota Malang selama tahun 2007 tercatat rata-rata suhu udara berkisar antara 22,9oC sampai 24,1oC. Sedangkan suhu maksimum mencapai 31,8oC dan suhu minimum 19,0oC. Rata-rata kelembaban udara berkisar 79% - 85%, dengan kelembaban maksimum 99% dan minimum mencapai 37%. Seperti umumnya daerah lain di Indonesia, Kota Malang mengikuti perubahan putaran 2 iklim, musim hujan dan musim kemarau.
Dari hasil pengamatan Stasiun Klimatologi Karangploso Curah hujan yang relatif tinggi terjadi pada bulan Pebruari, Maret, dan April. Sedangkan pada bulan Juni dan September curah hujan relatif rendah. Kecepatan angin maksimum terjadi di bulan Agustus, September dan Juni.
3.3.2. Aksebilitas
Pencapaian ke tempat tujuan lokasi sangat mudah, karena jalur ini merupakan alah satu dari dua jalur utama di wilayah kotamadya Malang dan merupakan jalur arteri (jalur penghubung antar kota).
Antara Surabaya – Malang – Blitar dan Surabaya – Malang – Lumajang. Kondisi fisik jalan cukup bagus, ini dikarenakan jalur ini dilalui oleh semua kendaraan mulai dari truk, bis, kendaraan probadi, motor, becak dan sepeda.
Gambar 3.6 Aksebilitas (Sumber : Photo dan Sketsa Pribadi)
3.3.3. Potensi Lingkungan
Letak lokasi site merupakan daerah perdagangan, hal ini dibuktikan dengan adanya bangunan-bangunan seperti ; pusat perbelanjaan Plaza Araya, pertokoan (ruko), restoran. Tampilan bangunan disekitar lokasi site merupakan bangunan modern dan klasik modern, dibawah ini adalah gambar yang menunjukkan lingkungan lokasi sekitar site :
SURABAYA LUM AJANG DAN BLITAR
T
S
B
U
Gambar 3.7 Potensi Lingkungan (Sumber : Photo dan Sketsa Pribadi)
Tampilan bangunan yang ada disekitar lokasi site dapat dijadikan acuan pada bangunan proyek Galeri perhiasan Emas & Permata untuk menyerasikan bentuk tampilan bangunan proyek dengan bangunan sekitar.
BANGUNAN M ODERN BANGUNAN M ODERN
T
S
B
U
KANTOR PAJAK PERTOKOAN / RUKO BANGUNAN KLASIK PLAZA ARAYA3.3.4. Infr astr uktur Kota
Pada lokasi telah tersedia jaringan infrastruktur yang sudah terencana, yaitu :
a. Air ber sih
Untuk jaringan air bersih menggunakan PDAM. Untuk memenuhi kebutuhan air bersih guna menunjang aktifitas yang berlangsung maka air yang tersedia harus memenuhi persyaratan kesehatan dan distribusi secara benar. Agar air yang disuplai bener-bener dapat dimanfaatkan secara optimal. b. Air Kotor atau Limbah
Pembuangan limbah dilakukan melalui resapan yang luasnya diletakan disekitar lokasi site atau disatukan dengan WC (septic tank) bangunan galeri perhiasan emas dan permata, untuk pembuangan air kotor dibuatkan saluran air yang menuju roil kota.
c. Fasilitas J alan Umum
Keadaan jalan dilokasi site sudah sangat baik, hal ini dikarenakan jalan merupakan jalur Arteri.
Lokasi site disini merupakan tempat yang sangat strategis, karena sudah adanya pendestrian dilokasi site serta dilalui jalur arteri (jalur penghubung antar kota) dan merupakan tempat yang memang diperuntukkan untuk daerah perdagangan.
d. J ar ingan Telepon
Sudah adanya jaringan kabel telpon disekitar lokasi site, hal ini akan memudahkan dalam hal pemasangan telepon untuk keperluan sebuah galeri perhaiasan emas dan permata.
e. J ar ingan listr ik
Sudah adanya lampu penengah jalan disekitar lokasi site, hal ini menunjukkan bahwa kawasan ini merupakan daera
3.3.5. Per atur an Bangunan Setempat
Dibawah ini adalah beberapa penguraian peraturan bangunan setempat yang berlaku diwilayah lokasi perancangan Galeri Perhiasan Emas dan Permata, khususnya berkaitan dengan peraturan bangunan setempat, sebagai berikut :
1. Garis Sepadan Bangunan (GSB) Utara : 8 meter Garis Sepadan Bangunan (GSB) Barat : 10 meter
2. Koefesien Dasar Bangunan (KDB) : 60%
3. Koefesien Lantai Bangunan (KLB) :200% 4. Daerah milik jalan (Damija) : 16 meter