MENARA MEDAN (BIOKLIMATIK)
LAPORAN PERANCANGAN TGA 490 – STUDIO TUGAS AKHIR SEMESTER B TAHUN AJARAN 20010/2011
Sebagai Persyaratan Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Teknik Arsitektur
Oleh:
EBED KRISTINO SIRAIT 06 0406 008
DEPARTEMEN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK
MENARA MEDAN (BIOKLIMATIK)
LAPORAN PERANCANGAN TGA 490 – STUDIO TUGAS AKHIR SEMESTER B TAHUN AJARAN 20010/2011
Sebagai Persyaratan Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Teknik Arsitektur
Oleh:
EBED KRISTINO SIRAIT 06 0406 008
DEPARTEMEN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK
MENARA MEDAN (BIOKLIMATIK)
Oleh:
EBED KRISTINO SIRAIT 06 0406 008
Medan, Juni 2011
Disetujui Oleh :
PEMBIMBING I PEMBIMBING II
Achmad Delianur ST, MT, IAI Ir. Basaria T., MT NIP. NIP. 19650109 199501 2001
Ketua Departemen Arsitektur
Ir. N Vinky Rahman, MT NIP : 196606221997021001
(SHP2A)
Nama : EBED KRISTINO SIRAIT
NIM : 07 0406 008
Judul Proyek Tugas Akhir : MENARA MEDAN
Tema : Arsitektur Bioklimatik
Rekapitulasi Nilai :
A B+ B C+ C D E
Dengan ini mahasiswa yang bersangkutan dinyatakan :
No
Ketua Departemen Arsitektur,
Ir. N Vinky Rahman, MT NIP : 196606221997021001
Koordinator TGA-490,
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa, yang telah menjadi sumber kekuatan, inspirasi selama berlangsungnya pengerjaan tugas akhir ini sehingga penulis dapat menyelesaikan laporan ini dengan baik dan tepat pada waktunya.
Tugas akhir ini mengambil judul: Menara Medan. Tugas akhir ini merupakan syarat yang diwajibkan bagi mahasiswa untuk memperoleh gelar Sarjana Teknik.
Pada kesempatan ini, dengan tulus dan kerendahan hati, penulis menyampaikan rasa hormat dan terima kasih serta penghargaan sebesar-besarnya kepada pembimbing tugas akhir Bapak Achmad Delianur Nst, ST, MT, IAI dan kepada Ibu Ir. Basaria Talarosha, MT sebagai dosen pembimbing I dan II, atas kesediaan dan kesabarannya dalam membimbing, brain storming , memotivasi, pengarahan dan waktu yang beliau berikan kepada penulis . Juga kepada Bapak Hajar Suwantoro ST, MT selaku dosen penguji yang memberikan masukan-masukan yang membangun dan kritikan-kritikan yang bermanfaat sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas akhir ini.
Rasa hormat dan terima kasih yang sama juga penulis tujukan kepada:
1. Bapak Ir.N.Vinky Rahman.,MT., Selaku Ketua Departemen Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Ir.N.Vinky Rahman.,MT., dan Bapak Imam Faisal Pane selaku koordinator Tugas Akhir , Departemen Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak dan Ibu dosen staff pengajar Departemen Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.
4. Bapak saya yang tercinta, Alm. Pdt. Midian. Sirait. MTh, dan Ibu Netty D. Hutasoit, terima kasih atas segala doa, dukungan, kesabaran dan segala pengorbanannya selama ini sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini.
6. Abang Dominggo Johannes, abang Agus (Pa’ Evan), kak Yanti (Ma’ Santo) Wahyu Martulus (Pudan, semangat untuk studimu), Abang Roy yang selalu mendukung dan member semangat bagi penulis. 7. Kakek, Nenek, Inanguda Roy, Inanguda Ria, Inanguda Ferry, dan
Tante Pudan, terima kasih penulis ucapkan atas dukungannya baik berupa doa dan dukungan moril.
8. Kak Poetri, Iban Icha, Iban Mola semangat ya buat TA-nya.
9. Adik – adikku tersayang. Ferry (si kurus, kapan kita gemuk de, hehehe), Yohana ( si cantik yang cerewet), Tius (si gembul), Rianita (si jerawat, semangat ya de, untuk nentuin masa depanmu), Bella (si cantik dan baik hati), Daniel (si calon Toke), Efraim (mmm, si kidal yang pintar), Wiranata (adikku yang tersayang,, rajin belajar ya?) , terima kasih semuanya atas motivasi dan doanya.
10. Keluarga besar Sirait dan keluarga besar Hutasoit yang selalu mendukung penulis baik itu berupa doa dan dukungan moril.
11. Yang tersayang Romaito Sihombing , sumber inspirasi dan semangat penulis. You’ re everything.
12. Semua teman - teman stambuk 2007, Departemen Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara, terutama kepada Radinal Lubis (2007) , Roy Andi Pakpahan (2007), Aria Leo Bimantara (2007), Bane Dolli Simanjuntak (2007), Eliakim S.H (2007), yang membantu mendukung dan memotivasi penulis untuk berjuang dalam Tugas Akhir ini.
13. Adik – adik stambuk 2008, 2009 dan 2010, Departemen Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara, khususnya kepada Bulsem (2008) dan Eliandri (2008), terima kasih atas bantuan,, pendapat, waktu, dan semangat kepada penulis selama proses pengerjaan tugas akhir ini.
Kiranya Tuhan memberikan dan melimpahkan kasih dan anugerah-Nya bagi mereka atas segala yang telah diperbuat untuk penulis.
tulisan ini memberikan manfaat bagi pengembangan ilmu pengetahuan khususnya di lingkungan Departemen Arsitektur USU.
Medan, Juni 2011 Hormat saya,
EBED KRISTINO SIRAIT
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI ... 1
BAB I PENDAHULUAN 1.1.Latar Belakang ... 4
1.2.Asumsi ... 7
1.3.Maksud Dan Tujuan Proyek ... 7
1.4.Rumusan Masalah/ Permasalahan ... 8
1.5.Pendekatan ……….. ... 9
1.6.Lingkup Batas ... 9
1.7.Metode Perancangan ... 10
1.8.Kerangka Berpikir... 11
1.9.Sitematika Laporan ... 12
BAB II DESKRIPSI PROYEK II.1. Terminologi Judul ... 13
II.2. Lokasi ... 13
II.3. Tinjauan Fungsi ... 15
II.4. Analisa kebutuhan ruang ... 16
II.5. Tinjauan menara komunikasi ... 16
II.6. Tinjauan hotel ... 18
II.7. Klasifikasi hotel ... 19
II.8. Perkembangan hotel di Indonesia ... 22
II.9. Karakter pengunjung hotel ... 28
II.10. Tinjauan hotel bisnis... 29
II.11. Pengertian hotel bisnis ... 29
II.12. Perkembangan Hotel Bisnis secara Umum ... 29
II.13. Perkembangan Hotel Bisnis di Medan ... 30
II.14. Karakteristik Hotel Bisnis ... 30
II.15. Karakteristik Tamu Hotel Bisnis ... 31
II.16. Kriteria fasilitas Hotel Bintang 5 ... 32
II.17. Jenis dan Fasilitas Standar Kamar Tamu... 33
II.18. Tinjauan Kantor ... 35
II.19. Pengertian Kantor ... 35
II.20. Tipe Bangunan ... 35
II.21. Klasifikasi Kantor ... 35
II.22. Karakteristik Gedung Perkantoran ... 37
II.23. Kriteria Kantor ... 37
II.24. Kantor Sewa ... 38
II.25. Klasifikasi Kantor Sewa ... 38
II.26. Pengguna Kantor Sewa... 40
II.27. Fasilitas Fungsional Kantor ... 41
II.28. Tinjauan Shopping Mall ... 42
II.29. Pengertian Mall ... 42
II.30. Pengertian Shopping Mal ... .42
III.1 Pengertian Tema ... 46
III.2 Teori Bioklimatik ... 47
III.3 Prinsip- Prinsip Bioklimatik Menurut Yeang ... 48
III.3.1 Ekologi ... 48
III.3.2 Tanggap Terhadap Lingkungan ... 58
III.3.3 Perencanaan Gedung ... 58
III.3.4 Ruang Kerja ... 59
III.3.5 Hal-hal yang dapat dipelajari... 59
III.4 Studi Banding Tema Sejenis ... 60
BAB IV ANALISIS IV.1 Analisa Fisik / Tapak ... 72
IV.2 Batas Lokasi ... 72
IV.3 Analisa Pencapaian ... 74
IV.4 Analisa View ... 75
IV.5 Analisa Orientasi ... 76
IV.6 Analisa Arah Angin Dan Matahari ... 77
IV.7 Analisa Kebutuhan Ruang ... 78
IV.8 Hubungan antar ruang ... 86
IV.9 Program Ruang ... 88
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 : Ilustrasi Bumi Yang Semakin Tua Dan Sakit-Sakitan... 1
Gambar 2 : Kerangka Berpikir... 8
Gambar 3 : Peta Kawasan CBD Polonia... 11
Gambar 4 : Lokasi Site... 11
Gambar 5 : Penzoningan Area Pada Hotel... 24
Gambar 6 : penzoningan area servis pada hotel... 25
Gambar 7 : Peletakan Core... 48
Gambar 8 : Jalur Matahari... 49
Gambar 9 : Jenis-jenis Passive Solar System... 49
Gambar 10 : Curtain wall at North...50
Gambar 11 : Deep receeses...51
Gambar 12 : Multi-storey...52
Gambar 13 : Environmentally... 52
Gambar 14 : Jalur Udara... 53
Gambar 15 : Open-to-sky ground floor... 54
Gambar 16 : Penghawaan alami pada gedung... 54
Gambar 17 : Sistem Pembayangan dan Penghawaan...55
Gambar 18 : Sistem Penahan Panas...57
Gambar 19 : Photovoltaic Solar Sistem... 63
Gambar 20 : Roof Garden System... 64
Gambar 21 : Rainwater Harvesting... 65
Gambar 22 : Maket Menara Mesiniaga...66
Gambar 23 : Menara Mesiniaga dengan fasade...67
Gambar 24 : Konsep desain Menara Mesiniga...67
Gambar 26 : Tampak Menara Mesiniaga...68
Gambar 27 : Detail...68
Gambar 28 : Shading pada dinding...69
Gambar 29 : The Chong Qing Tower Rainwater Harvesting System... 70
Gambar 30 : Peta Kawasan CBD Polonia... 72
Gambar 31 : Peta Medan... 72
Gambar 32 : Lokasi Site... 72
Gambar 33 : Analisa Pencapaian... 74
Gambar 34 : Analisa View... 75
Gambar 35 : Analisa Orientasi...76
Gambar 36 : Analisa Arah Angin dan Matahari... 77
Gambar 37 : Analisa Fungsional... 78
Gambar 38 : Analisa fungsi Ruang... 79
Gambar 39 : Kedekatan Ruang Pada Hotel... 80
Gambar 40 : Hubungan Ruang Servis pada Back of the House... 87
Gambar 41 : Analisis Struktur Pada Bangunan... 101
Gambar 42 : Prinsip- prinsip Perancangan sesuai iklim... 102
Gambar 43 : Penerapan Konsep Spiral Garden………... 115
Gambar 44 : Penentuan Sudut Tinggi Matahari Dan Azimuth………… 116
Gambar 45 : Penghitungan Tinggi Matahari ……… 116
Gambar 46 : Penghitungan Ketinggian Matahari……… 117
Gambar 47 : Penghitungan Shading……… 117
Gambar 48 : Penghitungan Shading Menurut Rumus Phytagoras…… 118
Gambar 49 : Penghitungan Panjang Shading……….. 118
DAFTAR TABEL
Tabel 1 : Karakter Pengunjung Hotel……….. 38
Tabel 2 : Pertukaran Udara……… 74
Tabel 3 : Perbandingan Penerapan Arsitektur Ekologis ……….……. 84
Tabel 4 : Analisa Kebutuhan Ruang……….. ………. 92
Tabel 5 : Program Ruang Shopping Mall……….. 108
Tabel 6 : Total Luas Shopping Mall……… 111
BAB I
PENDAHULUAN
I.1. Latar Belakang
Gambar 1. : Ilustrasi Bumi Yang Semakin Tua Dan Sakit-Sakitan.
“RESPON PERANCANGAN BANGUNAN TERHADAP ISU PEMANASAN
GLOBAL “
“ Kebanyakan dari kita tidak mensyukuri apa yang sudah kita miliki, tetapi kita selalu menyesali apa yang belum kita capai”
“Pentingnya kesadaran para arsitek dalam merancang lingkungan binaan yang mempunyai kontribusi terhadap alam sebagai tempat yang menyediakan tempat untuk menuangkan idealis.”
berkaitan dengan desain atau arsitektur merupakan salah satu penyebab terjadinya pencemaran ini, dimana dalam proses perancangan bangunan tersebut si perancang kurang memperhatikan aspek-aspek lingkungan yang ada, sehingga banyak timbul bangunan yang boros energi, hilangnya lahan hijau untuk ditempati bangunan yang tidak memperhatikan lingkungan sekitar, dll.
Peran arsitek dalam Global warming dan “warning” issue
“Arsitek masa kini dan masa depan harus memahami serta menguasai strategi perencanaan bangunan yang mampu meminimalkan penggunaan energi BBM (bahan bakar minyak) untuk meniadakan proses pemanasan bumi," ujar pengajar arsitektur Universitas Tarumanegara Jakarta Tri Harso Karyono pada Seminar Arsitektur "Peran Arsitek dalam Membakar Bumi".
Saat ini, hampir semua teknologi modern yang digunakan manusia sangat bergantung pada sumber energi BBM. Pembakaran minyak bumi dalam jumlah besar secara kontinu akan menghasilkan polutan karbondioksida (CO2) yang diduga menjadi penyebab terjadinya pemanasan global. Bangunan modern cenderung boros BBM untuk memenuhi kenyamanan fisik manusia di dalamnya. Dari tangan arsitek bisa ditentukan apakah kota dan bangunan yang dirancang akan hemat energi atau sebaliknya, konsumtif terhadap BBM.
Tak satu pun gedung pencakar langit di Indonesia memiliki ciri bangunan iklim tropis, apalagi didesain dengan arsitektur khas Indonesia. Sebaliknya, tidak mudah juga menerapkan arsitektur tropis pada gedung-gedung bertingkat tinggi di Indonesia. Hal itu karena kaca jendela di ruang gedung lantai atas harus tertutup rapat untuk mencegah masuknya tiupan angin yang keras. Akibatnya, udara di bagian dalam ruangan akan menjadi lebih pengab. Solusi yang dilakukan oleh kebanyakan pengembang adalah memasang pendingin ruangan (air conditioning/AC). Padahal, penggunaan pendingin ruangan yang memakai bahan pendingin (refrigen) dari CFC (chloro fluoro carbon) dapat menyebabkan penipisan lapisan ozon di atmosfer. Akibatnya, radiasi matahari yang dipantulkan oleh bumi tak bisa menembus atmosfir tak terperangkap di permukaan bumi sehingga meningkatnya suhu permukaan bumi atau terjadilah pemanasan global.
Banyak hal yang perlu diperhatikan untuk mengatasi bahkan mengurangi pencemaran-pencemaran ini yang bisa dilakukan oleh berbagai macam praktisi-praktisi yang ada antara lain:
1. Bagaimana mengurangi polusi dari asap kendaraan yang semakin meningkat populasinya?
2. Bagaimana mengurangi kadar polusi dari pabrik-pabrik termasuk limah-limbahnya?
3. Bagaimana mengembalikan lahan hijau dan kesuburan tanah yang jumlahnya hampir habis?
4. Bagaimana menciptakan bahan-bahan yang ramah terhadapa lingkungan yang bisa dipakai di bermacam-macam tempat?
5. Bagaimana cara mengolah bahan-bahan yang telah dipakai untuk dimanfaatkan lagi?
6. Dll.
Dengan adanya pencemaran-pencemaran yang terjadi itu yang salah satunya juga disebabkan oleh kehadiran bangunan yang kurang memperhatikan lingkungan maka timbullah suatu pola pemikiran baru dalam bidang arsitektur yang berusaha untuk menghadirkan suatu bangunan yang ramah lingkungan, hemat energi, dll. Pola pemikiran tersebut dinamakan “Ecology Architecture” (Arsitektur Ekologi) dan “Bioklimatic” (Bioklimatik, ruang lingkupnya termasuk didalam prinsip Arsitektur Ekologi).
Seiring dengan itu, untuk kawasan Indonesia yang tingkat polusinya termasuk tinggi diantara negara-negara lain di dunia dalam menghadirkan bangunan perlu mengaplikasi pemikiran Arsitektur Ekologi atau Bioklimatik. Begitu pula dengan kota Medan yang merupakan kota ketiga terbesar di Indonesia, yakni setelah Jakarta dan Surabaya dan juga merupakan salah satu kota penghasil polusi yang cukup besar
Seperti halnya kota-kota besar didunia, biasanya suatu kota diidentikkan kepada suatu bangunan yang menonjol atau sesuatu yang menunjukkan ciri khas dari sebuah kota tersebut. Misalnya kota Paris dengan Menara Eiffel dan kota New York dengan patung Liberty nya. Bangunan-bangunan ini sangat terkenal sehingga apabila orang menyebut namanya pasti akan tertuju pada kota tempat bangunan itu berada.
Kota Medan yang merupakan kota ketiga terbesar di Indonesia, akan baik sekali apabila memiliki suatu bangunan yang dapat dijadikan suatu kebanggaan bagi masyarakat Medan. Bangunan tersebut dapat diusulkan menjadi landmark kota dan sebagai sumbangan bagi wajah baru kota Medan khususnya.
Bangunan yang direncanakan berupa bangunan menara yang mampu menangani sistim transportasi yang dapat melayani kota Medan serta didukung oleh fasilitas penunjang lainnya.
Bangunan yang direncanakan ini akan memiliki fasilitas telekomunikasi yang canggih, serta fasilitas kantor, hotel dan sarana penunjang lainnya seperti mall, restoran, galeri seni dll, sehingga nantinya dapat menjadi masukan dana yang berarti bagi pemerintah.
1.2. Asumsi
Dengan akan dilakukannya pemindahan bandara Polonia ke bandara Kuala Namu (dalam proses pembangunan), Pemerintah kota medan merencanakan pembangunan CBD pada kawasan bandara polonia nantinya, direncanakan pula pembangunan sebuah menara yang dapat mengakomodir jasa telekomunikasi bagi kota medan dan berfungsi pula sebagai landmark kota Medan.
Pemilikan dan pendanaan proyek yang diasumsikan adalah pihak pemerintah dan yang akan menggunakan fasilitas dan pihak swasta yang mau menanamkan modal di dalam bangunan menara ini nantinya.
1.3. Maksud dan Tujuan Proyek Adapun tujuan perancangan adalah
sebuah landmark kota yang hemat dalam pemakaian energy dan tanggap terhadap iklim sekitar.
Sedang visi pembangunan kota yang berwawasan lingkungan berarti meningkatkan kualitas lingkungan sekitar. Dimana Menara akan menjadi patokan terhadap bangunan yang nantinya ada disekitar lokasi CBD Polonia untuk ikut serta menerapkan konsep yang serupa..
Ikut berpartisipasi untuk terpenuhinya salah satu konsep yang tertera pada Agenda 21 yaitu Sustainable Architecture, yang berarti ikut membantu dalam gerakan mengantisipasi pemanasan global yang sekarang ini sedang melanda bumi kita.
Menjadi langkah awal penerapan desain bioklimatik pada bangunan bertingkat tinggi di kota Medan.
1.4. Rumusan Masalah/ Permasalahan
Permasalahan yang dihadapi dalam kasus proyek ini adalah:
• Bagaimana merencanakan penampilan Menara Medan yang menarik sehingga dapat menjadi landmark kota Medan.
• Bagaimana menciptakan bentuk arsitektur yang dapat menjadi patokan pada bangunan sekitarnya, terutama bangunan tingkat tinggi yang hemat energy, karena kebanyakan bangunan-bangunan berlantai banyak yang ada masih kurang memperhatikan kualitasnya, baik dari segi pengkonsumsian energi pencahayaan maupun dilihat dari segi lingkungan.
• Bagaimana mengatasi permasalahan pada desain seperti aksesibilitas, sirkulasi, aktivitas,
fungsi, kenyamanan, utilitas, pencahayaan, keamanan, dan dimensi ruang.
• Bagaimana menerapkan prinsip-prinsip tema terhadap desain agar tercipta bangunan
yang sesuai dan tanggap terhadap lingkungan di sekitarnya.
• Bagaimana menciptakan ruang luar dan ruang dalam yang nyaman untuk kegiatan dan
1.5. Pendekatan
Pendekatan dalam penyelesaian masalah pada perancangan dilakukan dengan:
• Studi tentang Landmark sebuah kota.
• Studi literatur untuk memahami tema Bioklimatik serta perbandingan bangunan dengan tema sejenis.
• Perencanaan bayangan bangunan juga dilakukan agar sudut jatuh bayangan matahari pada ruang public (seperti taman) untuk memperoleh kenyamanan termal.
• Studi lokasi yang berkaitan dengan karakteristik, aktivitas, fungsi eksisting, potensi
kawasan, serta permasalahan yang terdapat pada kawasan tersebut.
• Studi banding untuk mengetahui program ruang, konsep rancangan, data tentang proyek sejenis, fasilitas pendukung dalam bangunan, melakukan pendekatan terhadap permasalahan yang terjadi pada proyek sejenis yang diperoleh melalui berbagai sumber seperti buku, internet, dan sumber penting lainnya.
1.6. Lingkup Batas
Lingkup atau batasan proyek ini meliputi:
• Perancangan bangunan Menara Medan sebagai landmark kota Medan yang mencakup beberapa fungsi yaitu hotel bisnis, kantor sewa, yang didukung oleh shopping mall.
• Penerapan konsep Bioklimatik pada bangunan.
• Perancangan memperhatikan aspek fisik dan non fisik, seperti perancangan tapak, massa
bangunan, estetika, pemakai, pengunjung, struktur, kebutuhan ruang, sirkulasi.
• Data diperoleh dari hasil survei dianggap relevan dan benar, data yang kurang jelas akan diselesaikan dengan studi literatur, wawancara ahli, dan asumsi serta perbandingan analisis pendekatan dari data tersebut dapat dipergunakan untuk tahap selanjutnya.
1.7. Metode perancangan a. Survei lapangan
Survei lapangan dilakukan di tempat fasilitas-fasilitas penunjang yang sesuai dengan kebutuhan perancangan.
b. Studi pembanding
Bertujuan untuk memperoleh gambaran obyek terhadap arah perencanaan malalui pengamatan dan perancangan.
c. Studi wawancara
Proses perolehan data melalui tanya jawab dengan pihak yang berkepentingan dan para ahli yang mahir di dalam bidang ini.
d. Studi literatur
1.8. Kerangka Berpikir
Perumusan Masalah
− Bagaimana mengisolir polusi suara dari lingkungan sekitar sehingga tidak mengganggu aktifitas belajar ataupun konser di dalama site
mengingat proyek ini berhubungan erat dengan masalah suara.
− Bagaimana menghadirkan suasana alam terbuka dalam site namun tidak dimasuki oleh suara atau kebisingan dari luar site.
− Bagaiaman hubungan dan keterkaitan ruang antar fungsi public, private dan semi private.
− Bagaimana menerapkan tema dalam desain bangunan. Latar Belakang
- Semua orang berhubungan dengan musik.
- Medan terdapat banyak bibit – bibit Musisi yang handal
- Medan masih kekurangan fasilitas di bidang musik dan gedung
pertunjukan musik yang memadai.
- Medan memerlukan suatu lembaga pendidikan formal di bidang
musik yang memiliki fasilitas musik yang memadai.
Judul Perancangan
- Sebagai icon / pusat perkembangan music di kota
Medan
- Sebagai tempat untuk melanjutkan pendidikan
formal di bidang musik.
- Menyediakan fasilitas pertunjukan musik sebagai
sarana penyaluran bakat bagi para pemusik dan
juga sebagai sarana hiburan dan apresiasi bagi
warga masyarakat kota Medan,
- Meningkatkan kualitas musisi kota Medan dan
Desain
Analisa Tapak (Analisa Fisik)
View, sirkulasi, pencapaian, orientasi, dll.
1.9. Sistematika Laporan
Adapun sistematika dalam penulisan laporan ini adalah: BAB I PENDAHULUAN
Berisi tentang latar belakang pemilihan, maksud dan tujuan, perumusan masalah, pendekatan, lingkup batas, metode perancangan, asumsi, kerangka berpikir dan sistematika laporan.
BAB II. DESKRIPSI PROYEK
Berisikan tinjauan umum maupun tinjauan khusus tentang proyek yang akan dilaksanakan seperti beberapa teori yang dapat membantu dalam proses perencanaan/perancangan, posisi site, kondisinya, potensi yang ada, ketentuan dan peraturan yang ada. Selain itu program kegiatan hingga melahirkan kebutuhan ruang berikut studi banding proyek yang sejenis.
BAB III ELABORASI TEMA
Berisi tentang pengertian, latar belakang pemilihan tema, keterkaitan tema dengan judul, tinjauan tema dan studi banding bangunan dengan tema sejenis.
BAB IV ANALISIS
Berisi tentang analisa kondisi tapak dan bangunan, masalah, potensi, pemecahan masalah, pemakai dan aktivitas, kebutuhan ruang, organisasi ruang, penzoningan, dan program ruang.
BAB V KONSEP PERANCANGAN
Berisi tentang konsep tapak, bangunan, struktur, dan sistem utilitas bangunan yang akan dipakai.
BAB VI PERANCANGAN ARSITEKTUR
BAB II
DESKRIPSI PROYEK
II.1. Terminologi Judul
Judul proyek ini adalah Menara Medan yang terdiri dari fungsi menara komunikasi, hotel, kantor dan shopping mall dengan sebagai fasilitas penunjang. Pengertian dari judul proyek ini adalah:
Menara : Suatu bangunan dengan struktur beton, baja yang mempunyai perbandingan antara tinggi dan lebar yang besar, dan relative lebih tinggi dibanding dengan lingkungannya.
Medan : Nama ibukota dari propinsi Sumatera utara
Dengan demikian “Menara Medan” berarti suatu bangunan dengan struktur beton, baja yang mempunyai perbandingan relative lebih tinggi dari bangunan sekitarnya di kota Medan.
II.2. Lokasi
Adapun penjelasan lokasi proyek secara umum adalah: 1. Judul Proyek : CBD Polonia Bisnis Center 2. Tema Proyek : Arsitektur Bioklimatik
3. Lokasi Proyek : CBD Polonia, Kecamatan Medan Polonia Batas Site
• Utara : Komplek Pemerintahan
• Selatan : Ruang Terbuka Hijau
• Timur : Sungai Deli
• Barat : Komplek Perkantoran 4. Luas Site : 1,53 Ha
5. Status Proyek : Fiktif
Gambar 4. : Lokasi Site
a. Tinjauan Terhadap Struktur Kota
Bangunan ini akan menjadi landmark bagi kota Medan. Oleh karena itu lokasi yang sesuai untuk bangunan ini terletak di pusat kota Medan yaitu pada kawasan CBD Polonia, seperti gambar diatas. Lokasi site merupakan salah satu simpul atau node pada kawasan CBD Polonia. Lokasi tersebut merupakan salah satu tempat dimana orang dapat merasakan sebagai tempat masuk dan keluar kawasan CBD Polonia.
Menurut Kevin Lynch, sebuah node akan mempunyai identitas yang lebih baik jika tempatnya memiliki bentuk yang jelas (mudah diingat), serta penampilan berbeda dari lingkungannya (fungsi, bentuk) yaitu sebuah landmark. Elemen dari node ini dapat menjadi titik referensi. Adapun pengertian landmark adalah elemen eksternal dan merupakan bentuk visual yang menonjol dari kota, misalnya gunung atau bukit, gedung tinggi, tempat ibadah, pohon tinggi dan sebagainya. Landmark adalah elemen penting dari bentuk kota karena membantu orang mengenali suatu daerah untuk mengorientasikan diri di dalam kota dan membantu orang mengenali suatu daerah.
b. Pencapaian
II.3. Tinjauan Fungsi
- Deskripsi pengguna dan kegiatan Analisa non fisik
Analisa non fisik meliputi analisa terhadap pemakai bangunan seperti: 1. Analisa sosial ekonomi pemakai
Menara Medan di peruntukkan untuk semua golongan masyarakat untuk menikmati fasilitas yang ada didalamnya, kecuali untuk fasilitas ruang control dan ruang transmisi.
2. Analisa aktivitas pemakai bangunan dari mulai kedatangan, menggunakan fasilitas, sampai kepulangan.
a. Pengunjung ; aktivitas melihat-lihat, berbelanja, berekreasi, menikmati hiburan, dll.
b. Petugas telekomunikasi ; aktivitas mengatur peralatan untuk transmisi, mengkontrol transmisi.
c. Pengelola / penyewa ; aktivitas mengatur kegiatan administrasi menara, menggunakan ruang sesuai dengan kegiatan administrasi masing-masing.
d. Tamu hotel ; aktivitas dating , menginap, berbelanja dan pulang. e. Petugas M/E dan kebersihan ; aktivitas merawat dan memperbaiki
sistem utilitas, merawat kebersihan menara.
II.4. Analisa Kebutuhan Ruang
Secara umum kegiatan pada Menara Medan terbagi atas 5 kelompok yang membutuhkan ruang yaitu :
a. Pengunjung:
ruang panorama, restoran, mall b. Petugas telekomunikasi:
ruang transmisi, ruang control. c. Pengelola / penyewa :
kantor pengelola menara, kantor sewa. d. Tamu :
e. Petugas M/E dan kebersihan :
ruang M/E, ruang peralatan kebersihan, ruang karyawan
II.5. Tinjauan Menara Komunikasi Fungsi Telekomunikasi Secara Umum
1. Menjadi salah satu transformasi bagi kehidupan manusia baik dari segi politik, ekonomi, dan social budaya. Telekomunikasi telah membuat jarak seolah dekat dan membuat dunia dapat digenggam dalam jangkauan tangan.
2. Menghubungkan titik-titik lokasi dan menyalurkan informasi antara titik tersebut.
Kebutuhan akan jasa telekomunikasi
Terdapat suatu kecenderungan untuk memperoleh jasa telekomunikasi yang dapat kita lihat dari sudut pandang pemakai yaitu:
a. Telekomunikasi yang semakin bermutu
b. Pelayanan bebagai jenis jasa telekomunikasi dengan terminal yang sama. c. Akan meningkatnya kebutuhan akan jasa telekomunikasi di masa yang akan
datang
Secara garis besar kebutuhan akan jasa telekomunukasi dapat dibagi menjadi : a. Jasa telekomunikasi untuk umum (public system)
b. Jasa telekomunukasi untuk perkantoran (office system) c. Jasa telekomunikasi untuk perumahan (home system) Pengertian transmisi
Transmisi yaitu sebagai jalan dari telekomunikasi untuk menyebarkan informasi yang berupa signal-signaldari suatu tempat ke tempat lain. Transmisi yang bisa membawa informasi berupa signal-signal, disebut modulasi. Ada 2 jenis modulasi, yaitu:
• Modulasi analog
Modulasi yang menggunakan modulasi analog dalam penyampaian informasi, misalnya telepon.
• Modulasi digital.
Jenis-jenis transmisi
1. Menggunakan kabel.
Transmisi yang menggunakan kabel sebagai media penyampainya, misalnya transmisi satelit bumi. Misalnya kabel telepon
2. Tanpa kabel.
Transmisi yang menggunakan udara bebas sebagai media penyampainya, misalnya transmisi satelit bumi.
II.6. Tinjauan Hotel
Adapun pengertian, klasifikasi dan perkembangan hotel adalah: Pengertian Hotel
Secara harfiah, kata hotel berasal dari bahasa latin yaitu hospitium, yang artinya ruang tamu. Kata ini kemudian mengalami proses perubahan pengertian dan untuk membedakan guest house dengan mansion house yang berkembang saat itu, maka prumah besar itu disebut hostel. Hostel disewakan pada masyarakat umum untuk menginap dan beristirahat sementara waktu, dan dikordiniir oleh seorang
host. Seiring perkembangan dan adanya tuntutan terhadap kepuasan, dimana orang tidak menyukai peraturan yang terlalu banyak pada hostel maka kata hostel kemudian mengalami perubahan, yakni penghilangan huruf “s” pada kata hostel sehingga menjadi hotel.
Defenisi hotel menurut SK Menparpostel Nomor KM 94/ HK 103/MPPT 1987 adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan untuk menyedikan jasa pelayanan penginapan, makan dan minum serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola secara komersial.
Hotel adalah sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan jasa kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat pembayaran ( Lawson, 1976:27)
Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap, makan dan minum serta pelayanan lainnya untuk umum (Kamus Webster)
II.7. Klasifikasi Hotel
Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara resmi terdapat pada peraturan pemerintah, yaitu SK: Kep-22/U/VI/78 oleh Dirjen Pariwisata. Klasifikasi hotel ditinjau berdasarkan beberapa faktor, yaitu:
1. Harga jual
Klasifikasi hotel berdasarkan system penjualan harga kamar, dimana harga kamar yang dijual hanya harga kamar saja atau merupakan system paket yaitu:
• European plan hotel : hotel dengan biaya untuk harga kamar saja Keistimewaan:
Praktis, banyak digunakan di hotel Memudahkan system billing
Semua system pemasaran kamar kebanyakan menggunakan system ini.
• American plan hotel : hotel dengan perencanaan biaya termasuk harga kamar dan harga makan, terbagi dua yaitu:
• Full American Plan (fap) : harga kamar termasuk makan tiga kali sehari(sarapan, makan siang dan makan malam)
• Modified American Plan (MAP) : harga kamar temasuk dua kali makan sehari yaitu:
Kamar + makan pagi + makan siang Kamar + makan pagi + makan malam
• Kontinental plan hotel : hotel dengan perencanaan harga kamar sudah termasuk dengan continental breakfast.
• Bermuda plan hotel : hotel dengan perencanaan harga kamar yang sudah termasuk dengan American breakfast.
2. Ukuran Hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan ukuran ditentukan oleh jumlah kamar yang ada, yaitu:
• Small hotel : hotel kecil dengan jumlah kamar dibawah 150 kamar
• Medium hotel : hotel sedang, yang terdiri dari 2 jenis, yaitu: Average hotel : jumlah kamar antara 150- 299 kamar
• Large hotel : hotel besar dengan jumlah kamar minimal 600 kamar
3. Tipe tamu hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan asal usul dan latar belakang tamu menginap yaitu:
• Family hotel : hotel untuk tamu yang menginap bersama keluarga
• Business hotel : hotel untuk tamu berupa pengusaha
• Tourist hotel : hotel untuk tamu yang menginap berupa wisatawan, baik domestik maupun luar negri
• Transit hotel : hotel untuk tamu yang transit (singgah sementara)
• Cure hotel : hotel untuk tamu yang menginap dalam proses pengobatan atau penyembuhan penyakit. 4. Sistem Bintang
Semakin banyak jumlah bintang suatu hotel, pelayanan yang dituntut semakin banyak dan baik. Klasifikasi hotel berdasarkan system bintang yaitu:
Khusus untuk hotel bintang lima, terdapat tingkatan yaitu Palm, Bronze, dan
diamond.
5. Lama tamu menginap
Klasifikasi hotel berdasarkan lamanya tamu menginap, yaitu:
• Transit hotel : hotel dengan lama tinggal tamu rata- rata semalam
• Semi residential hotel : hotel dengan lama tinggal tamu lebih dari satu hari tetapi tetap dalam jangka waktu pendek, berkisar dua minggu hingga satu bulan.
• Residential hotel : hotel dengan lama tinggal tamu cukup lama, berkisar paling sedikit satu bulan
6. Lokasi
• City hotel : hotel yang terletak dalam kota, dimana sebagian besar yang menginap melakukan kegiatan bisnis
• Urban hotel : hotel yang terletak di dekat kota
• Suburb hotel : hotel yang terletak di pinggiran kota
• Resort hotel : hotel yang terletak di daerah wisata, dimana sebagian besar tamu yang menginap tidak melakukan usaha. Hotel Resort berdasarkan lokasinya dibagi atas:
Mountain hotel : hotel yang berada di pegunungan Beach hotel : hotel yang berada di pinngir pantai Lake hotel : hotel yang berada di tepi danau Hill hotel : hotel yang berada di puncak bukit
Forest hotel : hotel yang berada di kawasan hutan lindung Airport hotel : hotel yang terletak di daerah pelabuhan udara
7. Aktivitas tamu hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan maksud kegiatan selama tamu menginap, yaitu:
• Sport hotel : hotel yang berada pada kompleks kegiatan olahraga
• Ski hotel ; hotel yang menyediakan area bermain ski
• Conference hotel : hotel yang menyediakan fasilitas lengkap untuk konferensi
• Convention hotel : hotel sebagai bagian dari komplek kegiatan konvensi
• Pilgrim hotel : hotel yang sebagian tempatnya berfungsi sebagai fasilitas ibadah
• Casino hotel : hotel yang sebagian tempatnya berfungsi untuk kegiatan berjudi.
8. Jumlah kamar dan persyaratannya
Berdasarkan jumlah bintang yang disandang, jumlah persyaratan kamar adan lainnya yaitu:
• Hotel bintang satu (*) : Jumlah kamar standar, minimal 15 kamar, kamar mandi di dalam, luas kamar standar, minimum 20
Kamar mandi di dalam
Luas kamar standar, minimum 22 Luas kamar suite, minimum 44
• Hotel bintang tiga (***) : jumlah kamar standar, minimal 30 kamar Kamar suite, minimum 2 kamar
Kamar mandi di dalam
Luas kamar standar, minimum 24 Luas kamar suite, minimum 48
• Hotel bintang empat (*****) : jumlah kamar standar, minimal 50 kamar Kamar suite, minimum 3 kamar
Kamar mandi di dalam
Luas kamar standar, minimum 24 Luas kamar suite, minimum 48
• Hotel bintang lima (*****) : jumlah kamar standar, minimum 100 kamar Kamar suite, minimum 4 kamar
Kamar mandi di dalam
Luas kamar standar, minimum 26 Luas kamar suite, minimum 52
Di Indonesia, klasifikasi hotel dilakukan dengan sistem bintang. Dimulai dari bintang satu sampai bintang lima. Menurut surat keputusan Menteri Perhubungan Indonesia No. PM 10/PW 301/ PHB-17 tentang usaha dklasan klasifikasi hotel, ditetapkan bahwa penilaian klasifikasi hotel secara minimum didasarkan pada beberapa pertimbangan yaitu:
• Persyaratan umum, antara lain kondisi bangunan dan kelengkapan fasilitas
• Bentuk pelayanan yang diberikan
• Jumlah kamar yang tersedia
• Letak atau keadaan lokasi
II.8. Perkembangan Hotel di Indonesia
pelancong), sebagai tempat tinggal sementara selama berada jauh dari tempat asalnya.
Seiring dengan perkembangan kedatangan wisatawan asing ke Indonesia yang lebih memerlukan sarana akomodasi pariwisata bersifat memadai, maka semasa penjajahan kolonial Belanda, mulai berkembanglah hotel-hotel di Indonesia. Menurut buku Pariwisata Indonesia dari masa ke masa, tercatat hotel- hotel yang sudah hadir pada saat itu diantaranya:
• Jakarta, dibangun hotel Des Indes, Hotel Der Nederlen, Hotel Royal dan Hotel Rijswijk.
• Surabaya, berdiri Hotel Sarkies dan Hotel Oranje.
• Semarang, berdiri Hotel Du Pavilion.
• Malang, Palace Hotel.
• Solo, Slier Hotel.
• Yogyakarta, Grand Hotel (sekarang Hotel Garuda)
• Bandung, Hotel Savoy Homann, Hotel Preanger dan pension Van Hangel (kini Hotel Panghegar)
• Bogor, Hotel Salak.
• Medan, Hotel de Boer dan Hotel Astoria.
• Makasar, Grand Hotel dan staat Hotel.
Setelah periode pemerintahan Orde baru, pembangunan dan kehadiran hotel di Indonesia sangat berkembang pesat. Terutama setelah masuknya beberapa manajemen hotel nternasional yang banyak merambah ke kota- kota besar di Indonesia.
Sejalan dengan berkembangnya hotel di Indonesia, wajah arsitektur hotel di Indonesia pun sangat berkembang dan inovatif. Hal ini menjadi satu tolak ukur sejarah baru untuk hotel di Indonesia.
Adapun peranan usaha perhotelan dalam menunjang pembangunan bangsa dan negara, antara lain:
• Meningkatkan industri dan penghasilan masyarakat.
• Menciptakan lapangan pekerjaan sekaligus alih teknologi Organisasi Fungsi Hotel
Secara prinsip, hotel dapat dibagi menjadi 3 area aktivitas, antara lain:
Area ini merupakan area untuk kegiatan pribadi pengunjung, seperti kamar pada hotel.
• Publik area
Area ini merupakan area pertemuan antara lain yang melayani, yaitu karyawan dengan yang dilayani, yaitu tamu dan juga tamu dengan tamu lainnya.
• Semi Publik area
Area ini merupakan area untuk kegiatan para karyawan terutama karyawan administrasi, ruang rapat, zona dimana hanya orang- orang tertentu yang dapat memasukinya.
• Service area
Area ini merupakan area khusus untuk karyawan, disini segala macam pelayanan disiapkan untuk kebutuhan pengunjung.
Secara fungsional, hotel mempunyai 2 bagian utama, antara lain:
• Front of the house (sektor depan hotel)
Terdiri dari private area dan public area. Yang termasuk dalam area front of the house yaitu:
Guest Room
Kamar tamu, ruang tempat tamu menginap. Public space area
Merupakan tempat dimana suatu hotel dapat memperlihatkan isi dan tema yang ingin disampaikan kepaad tamunya. Daerah ini menjadi pusat kegiatan utama dari aktivitas yang terjadi pada hotel, dalam hal ini menjadi jelas bahwa wajah sebuah hotel dapat terwakili olehnya.
• Lobby
Tempat penerima pengunjung untuk mendapatkan informasi, menyelesaikan masalah administrasi dan keuangan yang bertalian dengan penyewaan kamar.
Ruang- ruang yang termasuk dalam lobby adalah: Entrance hall
Ruang penerima utama yang menghubungkan ruang luar atau amin entrance denagn ruang- ruang dalam hotel. Bersifat terbuka dengan besaran ruang yang cukup luas.
Terdiria tas ruang- ruang personil front desk yang berfungsi untuk memproses dan mengelolah administrasi pengunjung.
Guest elevator
Sebagai sarana sirkulasi vertikal untuk para tamu dari lobby atau publik area menuju guest room atau fungsi lainnyadia ats.
Sirkulasi
Merupakan hal penting dalam publik area yang berfungsi sebagai sarana untuk menghubngkan fungsi- fungsi di dalamnya untuk kegunaan pengunjung.
Seating area
Menyediakan wadah bagi tamu untuk beristirahat atau sekedar berbincang- bincang. Sarana ini sangat berguna untuk terjadinya kontak sosial diantara pengunjung.
Retail area
Berfungsi untuk menyediakan kebutuhan pengunjung sehari- hari. Bell man
Sebagai sarana pelayanan kepada tamu yang abru datang atau hendak meninggalkan hotel dengan pelayanan berupa membawakan koper- koper pengunjung.
Support function
Sebagai sarana penunjang untuk tamu yang berada di publik area, antara lain seperti toilet, telepon umum, mesin ATM, dan lain- lain. Consession space
Pada dasarnya ruang- ruang ini termasuk retail area, tetapi untuk hotel berbintang, ruang- ruang konsesi ini terpisah sendiri dan merupakan bagian dari publik area antara lain terdiri dari:
- Travel agent room
- Perawatan kecantikan/ salon
- Toko buku dan majalah
- Money changer
- Souvenir shop
- Toko- toko khusus Food and Beverages outlets
o Restoran o Coffee shop o Lounge o Bar Ruang serbaguna
Yaitu ruangan yang disediakan untuk berbagai macam penemuan antara lain: o Pameran
o Seminar
o Pertemuan/ pernikahan Area rekreasi
Daerah yang dipergunakan oleh pengunjung untuk berekreasi, berolahraga, santai dan lain- lain, yang antara lain:
o Swimming pool o Food court o Retai area
o Kolam dan kanal buatan, Amphiteatre+ dancing Fountain o Taman
o Sarana olahraga o Fitness
o Spa dan sauna
• Back of the house (Sektor belakang hotel)
Terdiri dari area servis. Yang termasuk bac of the house yaitu: Daerah dapur dan gudang (Food and storage area)
Area ini merupakan gudang penyimpanan makanan dan minuman. Terdapat gudan kering dan gudang basah, disesuaikan dengan kebutuhan makanan dan minuman yang dimasukkan.
Daerah bongkar muat, sampah dari gudang umum (receiving, trash and general storage area)
Area ini merupakan tempat turun naiknya barang dari dan kedalam mobil pengangkut.
Daerah pegawai/ staff hotel (employess area)
Area ini merupakan ruang karyawan yang berisi loker untuk karyawan, gudang, dll.
Untuk hotel berbintang, laundry berukuran cukup luas dan berfungsi sebagai tempat mencuci, mengeringkan, setrika, dan mesin press yang digunakan untuk melayani tamu dan juga karyawan. Pada area housekeeping, terdapat ruang kepala dan asisten departemen, gudang, tempat menjahit kain, sarung bantal, gorden, dll yang disiapkan untuk melayani tamu hotel.
Daerah mekanikal dan elektrikal (Mechanical and Enginering Area)
Ruang ini berisi peralatan untuk heating dan cooling yang berupa tangki dan pompa untuk menjaga sistem operasi mekanikal secara keseluruhan.
Yang harus diperhatikan adalah bahwa ruang public juga harus berhubungan dengan ruang pelayanan dan mempunyai batas yang jelas, sehingga bagian publik tidak terganggu dengan aktivitas servis. Untuk itulah, penzoningan berdasarkan jenis area sangat penting
(Gambar 5 dan 6).
Gambar 5: Penzoningan Area Privat, Public, Dan Semi Public Pada Hotel Hotel
Kamar Tamu Public Space Administrasi
Lobby
F&B Outlet
Ruang Sebaguna
Area Rekreasi
Gambar 6: penzoningan area servis pada hotel Hotel
Area Servis
Engineering
Ruang Mekanikal
Laundry & Housekeeping Food Preparation
Ruang Penerima & Penyimpanan
II.9. Karakter Pengunjung Hotel
Menurut tujuan kedatangannya, pengunjung hotel terbagi dua yaitu untuk tujuan bisnis dan wisata. Karakteristik pengunjung hotel dapat dibagi atas:
Tabel 1
Karakter Pengunjung Hotel Jenis
Pengunjung
Karakter Pengunjung Tujuan Tipe kamar Bisnis
- Rapat pelatihan
dan
perdagangan
- King, twin, double-
double
- Kamar mandi yang
memiliki area ganti pakaian
- Terdapat area kerja
yang baik Perseoran
gan
- Single
-Menginap 1-2 malam -85% pria, 15% wanita
- Sangat
memperhitungkan biaya
- Kerjasama bisnis - Perdagangan
- Konvensi dan konferensi
-King
-Kamar mandi standar dengan shower
-Terdapat area kerja
Wisata
Keluarga -
Double-plus(termasuk anak- anak)
- 1- 4 malam, bahkan lebih lama di area resort
- Harga menengah
- Liburan keluarga - Bertamasya - Olahraga, aktivitas keluarga
- Double- doube, king sofa, kamar berdekatan - Area duduk dan televisi - Kamar mandi
- Memiliki balkon, teras, dan jalan masuk dari luar
Pasangan - Double, 1-7 malam - harga menengah ke - Belanja, liburan
- king
- Area makan dan kerja - Area penyimpanan - Kamar mandi
Single - Single
- Profesional muda - Harga menengah ke - Kamar mandi standar
II.10. Tinjauan Hotel Bisnis
Adapun jenis hotel yang terdapat pada bangunan multifungsi ini adalah hotel bisnis. Berikut adalah pengertian dan perkembangan mengenai hotel bisnis.
II.11. Pengertian Hotel Bisnis
Hotel bisnis didefenisikan sebagai hotel yang banyak digunakan para usahawan, dimana hotel ini memiliki fasilitas yang lengkap untuk para pebisnis. Biasanya terletak di pusat kota, ataupun area bisnis dan berfungsi menyediakan fasilitas, layanan dan kemudahan akomodasi yang disesuaikan dengan karakter para pelaku bisnis.
II.12. Perkembangan Hotel Bisnis secara Umum
Dulunya hotel hanya berfungsi sebagai tempat untuk menginap, tetapi kini hotel telah memiliki fungsi ganda, dari tempat mengnap, hingga sarana bisnis. Tidak sedikit hotel yang menyediakan sarana bisnis, terutama hotel- hotel berbintang. Hotel jenis ini dinamakan hotel bisnis. Pada hotel ini tersedia tempat yang dapat digunakan sebagai ruang pertemuan, ruang rapat, maupun ruang seminar. Para pebisnis bisa memanfaatkan hotel bisnis sebagai sarana untuk mempromosikan produk perusahaan, rapat kerja maupun seminar.
Beberapa pertimbangan dalam memilih hotel sebagai tempat pertemuan/ rapat, yaitu:
• Budget
Menentukan biaya yang akan diperlukan untuk menyewa ruang di hotel
• Fasilitas
Mengetahui kelengkapan fasilitas yang disediakan oleh pihak hotel
• Kapasitas
Memperkirakan jumlah peserta dan menyesuaikan terhadap kapasitas ruang hotel
• Lokasi
Mempertimbangkan kemudahan akses dan pencapaian. II.13. Perkembangan Hotel Bisnis di Medan
Pesatnya pertumbuhan hotel mengakibatkan tingkat persaingan antar hotel yang tinggi. Namun, bagi sejumlah pengusaha hotel, kondisi tersebut tidak menjadi kekhawatiran besar sepanjang pangsa pasarnya masih tersedia. Para pengelola hotel tersebut harus berusaha sebaik mungkin dalam memanfaatkan pasar yang ada dengan memberi imej dan layanan khusus kepada para tamunya.
Menurut Direktur Utama Madani Hotel, jumlah kamar yang tersedia saat ini mencapai 174 kamar, dan jumlah tersebut masih belum mampu memenuhi pasar. Untuk itu Madani berencana mengembangkan hotelnya dengan membuka hotel Madani kedua di Medan.
Sama halnya dengan Hotel Garuda Plaza Medan, yang memiliki imej hotel keluarga, mampu meningkatkan jumlah hunian kamarnya hingga selalu penuh. Selain dikenal sebagai hotel keluarga, hotel ini juga cukup akrab di kalangan pebisnis, pejabat, politisi, dan kalangan artis. Hotel Garuda Plaza kini mengembangkan gedungnya untuk menambah jumlah kamar agar dapat melayani para tamu yang jumlahnya terus meningkat. Hotel Tiara juga merupakan hotel bisnis berbintang 3 yang terdapat di Medan. Dikenal dengan convention centernya, hotel ini juga dikunjungi oleh berbagai kalangan.
II.14. Karakteristik Hotel Bisnis
Hotel Bisnis memiliki berbagai karakteristik, di antaranya:
• Memiliki fasilitas yang mendukung kegiatan bisnis seperti ballroom dan banquet hall
• Berada di pusat kota dan berdekatan dengan pusat bisnis perbelanjaan
• Keberadaannya dapat menaikkan prestis dan citra kota II.15. Karakteristik Tamu Hotel Bisnis
Usaha di bidang perhotelan mempunyai sasaran pelayanan jasa akomodasi bagi para pebisnis baik dari dalam maupun luar kota Medan, yang terdiri dari:
• Pedagang
• Pengusaha
• Peserta konvensi/ konferensi
• Bepergian seorang diri atau berkelompok
• Menginap dalam jangka waktu relatif singkat
• Ingin cepat menyelesaikan tugasnya, sehingga pertimbangan terhadap jarak pencapaian ke objek tujuan harus sedekat mungkin.
• Pertimbangan ekonomi dan fasilitas
• Dalam hal ini, rekreasi tidak diprioritaskan
Secara umum, kaum pebisnis mempunyai karakter yang sangat efisien. Kualitas interaksi bisnis merupakan perhatian utama. Mereka berusaha menjalin interaksi sesingkat mungkin dan mencapai relasi seerat mungkin. Interaksi bisnis dapat dilakukan di dalam dan luar hotel.
Interaksi yang dilakukan di luar hotel menuntut tamu beraktivitas di luar dan memanfaatkan fasilitas hotel dalam waktu yang singkat, misalnya beristirahat. Interaksi yang dilakukan dalam lingkungan hotel menuntut disediakannya ruang yang nyaman, mempunyai privatisasi tinggi dan dapat mendukung proses relasi bisnis yang diinginkan.
Kegiatan bisnis juga dapat dilakukan sambil makan, minum kopi, olahraga dan kegiatan santai lainnya. Untuk itu, hotel bisnis memerlukan fasilitas olahraga, bersantai, makan, minum, dan tentunya fasilitas standar ruang pertemuan juga diperlukan.
II.16. Kriteria fasilitas Hotel Bintang 5
Hotel kelas ini mempunyai kondisi sebagai berikut:
• Umum
Unsur dekorasi Indonesia tercermin pada lobby, restoran, kamar tidur, dan
function room
• Bedroom
• : jumlah kamar standar, minimum 100 kamar
• Kamar suite, minimum 4 kamar
• Kamar mandi di dalam
• Luas kamar standar, minimum 26
• Luas kamar suite, minimum 52
• Dining room
• Bar
Apabila berupa ruang tertutup maka harus dilengkapi AC dengan suhu C Lebar ruang kerja bertender setidaknya 1 m
• Ruang fungsional
Minimum terdapat 1 buah pintu masuk yang terpisah dari lobby dengan kapasitas minimum 2,5 kali jumlah kamar
Dilengkapi dengan toilet apabila tidak astu lantai dengan lobby Terdapat pre punction room
• Lobby
Mempunyai luasan minimum 30 Dilengkapi dengan lounge
Toilet umum minimum 1 buah dengan perlengkapan Lebar koridor minimum 1,6 m
• Drug store
Minimum terdapat drugstore, bank, money changer, biro perjalanan, air line agent, souvenir shop, perkantoran, butik dan salon.
Tersedia poliklinik Tersedia paramedis
• Sarana rekreasi dan Olahraga
Minimum 1 buah dengan pilihan tenis, bowling, golf, fitness, sauna, billiard, jogging, diskotik atau taman bermain anak.
Terdapat kolam renang dewasa yang terpisah dengan kolam renang anak
• Utilitas penunjang
Terdapat transportasi vertikal mekanis
Ketersediaan air bersih minimum 500 liter/orang/ hari Dilengkapi dengan instalasi air panas/ dingin
Dilengkapi dengan telepon lokal dan interlokal Tersedia PABX
II.17. Jenis dan Fasilitas Standar Kamar Tamu
Pada hotel, ruang tidur merupakan ruang privat yang perlu diperhatikan untuk memenuhi tuntutan kenyamanan dan privatisasi tamu. Aspek efisiensi juga harus diperhatikan sehingga tamu merasa betah menginap di hotel tersebut. Adapun bentuk kamar tidur pada hotel adalah seperti gambar di bawah :
Klasifikasi kelas kamar pada sebuah hotel adalah :
Jenis kamar yang tersedia untuk dua orang penghuni dengan kondisi, berisi satu tempat tidur double (double bed) atau dua tempat tidur dan fasilitas yang tersedia di dalam kamar tersebut berlaku umum di semua hotel
• Deluxe room
Jenis kamar dengan fasilitas yang lebih dari kamar standar, misalnya dengan ukuran kamar lebih besar dan tambahan fasilitas seperti televisi, lemari es, dll.
• President suite room
Jenis kamar paling mahal dalam suatu hotel, tersedia untuk 2-3 atau lebih penghuni dengan kondisi berisi dua atau tiga kamar lebih dengan ukuran kamar lebih besar, luas, mewah dan lebih lengkap dengan fasilitas tambahan seperti ruang tamu, makan, dan dapur kecil (kithenette) seperti mini bar. Tempat tidurnya terdapat double bed, twin bed atau bahkan single bed. Adapun fasilitas standar yang terdapat pada masing- masing jenis kamar tersebut adalah sebagai berikut:
• Kamar mandi private (bathroom) dan perlengkapannya
• Tempat tidur (jumlah dan ukurannya sesuai dengan jenis)
• Lemari pakaian
• Rak untuk menyimpan koper (luggage rack)
• Telepon, lampu, AC
• Radio dan Televisi
• Meja rias/ tulis (dressing table) dan kursi
• Meja lampu
• Asbak, korek api, handuk, alat tulis (stationeries), dll II.18.. Tinjauan Kantor
Adapun tinjauan fungsi kantor secara umum dan klasifikasinya adalah: II.19. Pengertian Kantor
II.20. Tipe Bangunan
Tipe bangunan suatu gedung perkantoran ada beberapa macam yaitu:
• High rise building (bangunan dengan lantai lebih dari 20 lantai)
• Midle rise building (bangunan lantai sampai dengan 20 lantai)
• Low rise building (bangunan 1 lantai sampai denagn 3 lantai)
• Garden office/ office park (bangunan 1 sampai 5 lantai dengan lansekap yang ekstensif)
II.21. Klasifikasi Kantor
Secara garis besar, menurut L. Manaseh dan R. Cunlife, jenis kantor dapat dibedakan menjadi 4 jenis yaitu:
• Commercial office
Jenis perkantoran yang termasuk golongan ini adalah perkantoran (untuk toko, disewakan), perusahaan (trading company), asuransi dan transportasi.
• Industrial office
Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya
• Profesional office
Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan merupakan perkantoran yang jumlah modal yang digunakan relatif kecil
• Institutional/ Government office
Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang berpedoman pokok untuk hiduplama dan kokoh. Biasanya digunakan dalam waktu yang lama atau panjang.
Berdasarkan kelasnya, gedung perkantoran dibedakan menjadi beberapa kelas, antara lain:
• Kelas premium (dengan luas gedung minimal 20.000 serta terletak di Central Business District)
• Kelas A (Luas minimum gedung 6.000 serta terletak di daerah pusat bisnis)
Dilihat dari segi kelas, yang lebih diperhatikan adalah dalam hal luas gedung perkantoran, lokasi, fasilitas serta kualitas material bngunan yang digunakan.
Berdasarkan kepemilikannya, gedung perkantoran terbagi menjadi 2 macam yaitu:
• Gedung perkantoran sewa
Pada tipe gedung perkantoran sewa, yang disewakan adalah besaran atau luasan tertentu dari gedung perkantoran tersebut. Penyewaan dilakukan sesuai dengan jangka waktu yang disepakati bersama. Biaya yang harus dikeluarkan bagi penyewa adalah biaya sewa dan service charge kepada pengelolah yang biasanya dihitung berdasarkan luas ruangan yang disewa dan dibayar per bulan.
• Gedung perkantoran Strata title (milik)
Pada tipe gedung perkantoran strata title (milik), ruang bangunan gedung perkantoran dapat dimiliki seperti rumah tempat tinggal ataupun apartemen strata title. Namun pemiliknya harus tetap membayar service charge per bulan sebagai biaya perawatan dan pemeliharaan gedung. Saat ini, terdapat perkantoran dengan tipe kepemilikan campuran dimana dalam gedung perkantoran tersebut ada ruang (space) yang disewakan dan ada juga yang menjadi pemilikan perseorangan ataupun perusahaan. Namun yang lebih dominan pada saat ini adalah gedung perkantoran yang ruang (space) nya di sewakan.
II.22. Karakteristik Gedung Perkantoran
Dalam membangun suatu gedung perkantoran ada suatu karakteristik penting yang harus diperhatikan yaitu lokasi. Dalam suatu lokasi yang akan didirikan sebuah gedung perkantoran ada beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu:
• Dekat dengan gedung perkantoran umum
• Dilalui oleh kendaraan umum
• Merupakan pusat kegiatan finansial
• Dekat dengan gedung pemerintahan II.23. Kriteria Kantor
• Fleksibilitas ruang
Dipengaruhi oleh model dan bentuk bangunan yang memberikan kemudahan bagi penghuni untuk membentuk ruangan menurut selera dan tak membatasi ruang geraknya.
• Tingkat hunian
Semakin tinggi tingkat hunian maka pendapatan dan keuntungan semakin besar selain itu tingkat hunian yang tinggi juga meningkatkan image pada sebuah gedung perkantoran.
• Harga sewa
Harus sesuai dengan keadan pasar permintaan, dapat bersaing dan tak berada dibawah harga pasar yang ada, biasanya untuk harga sewa dihitung per- meter persegi.
• Service charge
Penentuan service charges yang murah belum tentu efektif bagi penghuni ruang kantor, karena penghuni ruang kantor mengharapkan tingkat pelayanan yang memuaskan. Biasanya biaya jasa ini sangat ditentukan oleh besarnya biaya operasional di gedung perkantoran itu dan dihitung permeter persegi.
• Citra/ image
Sebuah perkantoran yang telah memiliki nama besar di masyarakat baik dalam bentuk fisik, fasilitas bangunan, tingkat pelayanan, maupun kelebihan lain yang dimiliki akan lebih muda menarik pengunjung.
II.24. Kantor Sewa
Kantor sewa pada dasarnya adalah sebuah bangunan komersial yang dapat dimiliki dengan system sewa. Menurut Hunt, W.D. , kantor sewa adalah suatu bangunan yang yang mewadahi transaksi bisnis dengan pelayanan secara professional. Ruang dalamnya terdiri dari ruang-ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor dengan status pemakai sebagai penyawa atas ruang yang digunakannya.
• Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi merupakan layanan untuk penyewa seperti elevator, tangga, AC central, fire tower court.
• Rentable floor area, dibedakan menjadi
Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga tertentu.
Common floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet, dll. Harga sewa per diperhitungkan berdasarkan rentable floor area.
• Groos area system adalah system sewa dengan memperhitungkan semua bagian bangunan (ruang-ruang yang ada) termasuk lobby, lift, lavatory, dan ruang penunjang lainnya.
• Net area system adalah system sewa dengan memperhitungkan luas ruang yang benar-benar hanya digunakan oleh penyewa. Dalam hal ini, lavatory, ruang lift, dan penunjang tidak termasuk yang disewakan.
• Semi gross system adalah system sewa dengan dengan memperhitungkan semua ruang yang digunakan oleh penyewa ditambah dengan beberapa ruang fasilitas, tetapi tidak termasuk ruang transportasi, tangga darurat, dan fasilitas umum lainnya.
II.25. Klasifikasi Kantor Sewa
Berdasrkan peruntukannya, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:
• Kantor Sewa Fungsi Tunggal
Merupakan kantor sewa yang didalamnya hanya memiliki satu fungsi (tunggal). Sifat dan karakter lingkup kegiatan yang diwadahi relati sama.
• Kantor Sewa Majemuk
Merupakan kantor sewa yang di dalamnya memiliki beberapa fungsi sehingga lebih variatif dan lebih berpotensi meningkatkan daya tarik kunjungan. Setiap fungsi mempunyai aktifitas dominan berbeda yang menuntut kenyamanan dan fasilitas berbeda.
Berdasarkan jumalah penyewa, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:
• Penyewa Bangunan Tunggal
Disewakan kepada satu penyewa dalam jangka waktu tertentu.
Setiap lantainya hanya ditempati satu penyewa saja
• Penyewa lantai majemuk
Setiap lantainya digunakan untuk lebih dari satu penyewa/ unit kantor. Berdasarkan pembagian layout denah, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:
• Cellular System (Sel)
Bentuk bangunan memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Ruang memilliki privasi tinggi sehingga sesuai untuk eksekutif, manajer, dll.
• Group Space System (kelompok ruang)
System ini memiliki dimensi ruang yang mampu menampung 5-15 karyawan, bersifat semi formal. Bangunan memiliki kedalaman 15-20m dari koridor ke dinding terluar bangunan.
• Landscape / Open Plan System (ruang terbuka)
Susunan ruang fleksibel menurut kebutuhan pemakai, dengan menggunakan sekat dan mempunyai karakter bebas dan nonformal.
Berdasarkan kedalaman ruang, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:
• Shallow Space
Ruang memiliki kedalaman kurang dari 8m, bentuk sirkulasi single zone place yang disusun linear, cocok untuk mewadahi aktivitas individual.
• Medium Depth Space
Ruang sewa memilki kedalaman 8-10m, sirkulasi single zone place, atau 14-22m pada sirkulasi double zone place.
• Deep Space
Ruang memiliki kedalaman 11-19m, digunakan untuk kantor grup kecil, atau kombinasi kantor tunggal dan kantor grup kecil.
• Very Deep Space
Ruang memiliki kedalaman lebih dari 20m, mengkombinasikan ruang kecil dan sedang.
Berdasarkan tipikal jalur pedestrian, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:
Ruang di setiap lantai dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang, bisa satu sisi atau dua sisi. Biasa digunakan pada bentuk bangunan memanjang dan relative linear.
• Tipe Menara
Bangunan dirancang dengan bentuk bangunan tinggi, dengan luar per lantai relative kecil. Ruang tiap lantai dicapai melalui jalur sirkulasi vertical yang terletak dalam core.
II.26. Pengguna Kantor Sewa
Secara umum, pada kantor sewa terdapat pengguna bangunan, yaitu:
• Penyewa/konsumen kantor sewa.
• Pengunjung bangunan/ tamu.
• Pengelola bangunan.
Pengelola dan pengunjung mempunyai karakter dan kegiatan yang berbeda antara satu dengan yang lainnya sesuai latar belakang social dan budaya serta bidang usaha yang dilingkupinya. Pemilahan dan pengelompokan penyewa menjadi salah satu factor yang mempengaruhi perancangan sebuah kantor sewa. Contohnya jika pengelompokan penyewa adalah kelompok bidang usaha perdagangan, konsumen yang yang diperbolehkan menyewa adalah mereka yang mempunyai bidang usaha perdagangan. Pengunjung juga secara tidak langsung akan terbatasi, sehingga terkadang kantor sewa juga dimasukkan beberapa fungsi lain yang diorientasikan untuk menambah daya tarik kunjungan pada bangunan komersial tersebut.
II.27. Fasilitas Fungsional Kantor
Adapun fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain:
• Area Penerima/ Lobby
Pengunjung memperoleh kesan pertama pada area ini, sehingga desainnya dan penataanya harus menarik, bersih, dan mampu memenuhi kebutuhan.
• Unit pengelola
Fasilitas ini digunakan oleh pengelola, untuk kegiatan administrasi, pemasaran, dll.
Merupakan ruang kantor yang disewakan kepada penyewa. Dapat berupa kantor privat (cellular office), kantor semiformal, dan kantor terbuka (open space)
• Ruang pertemuan/ rapat
Merupakan tempat berlangsungnya kegiatan konferensi, pertemuan, dll. Akses ke ruang pertemuan harus mel;alui koridor ataupun area penerima.
• Unit pelayana umum
Fasilitas yang bersifat komersial, seperti ruang serbaguna, retail, foodcourt, kafetaria, dll.
• Area servis
Melayani kebutuhan sanitasi, pelayanan kesehatan, dll dari pengguna bangunan.
• Sirkulasi
Sirkulasi vertical berupa lift diperlukan untuk menghubungkan ruang dari satu lantai ke lantai lainnya. Sirkulasi horizontal berupa koridor yang menghubungkan antar ruang.
• Gudang
Digunakan sebagai tempat penyimpanan baragn dan perlengkapan dari kantor.
• Ruang Mekanikal Dan Elektrikal
II.28. Tinjauan Shopping Mall
Adapun pengertian dan kriteria shopping mall adalah: II.29. Pengertian Mall
Mall merupakan sebuah plaza umum, jalan-jalan umum, atau sekumpulan sistem dengan belokan-belokan dan dirancang khusus untuk pejalan kaki. Mall
dapat disebut sebagai jalan pada area pusat usaha yang terpisah dari lalulintas umum, tetapi memiliki akses mudah terhadapnya, sebagai tempat berjalan, duduk, bersantai, dan dilengkapi unsur dekoratif untuk melengkapi kenyamanan dalam menikmati suasana.
Menurut Rubinstein (1978), mall merupakan penggambaran dari kota yang terbentuk oleh elemen-elemen:
Merupakan transformaasi dari nodes dapat pula berfungsi sebagai landmark.
• Secondary Anchor (magnet sekunder)
Merupakan transformasi dari district, perwujudannya berupa retail store,
supermarket, superstore,dan bioskop.
• Street Mall
Merupakan transformasi paths, perwujudannya berupa pedestrian yang menghubungkan magnet-magnet.
• Landscaping (pertanaman)
Merupakan taranformasi dari edges, sebagai pembatas pusat pertokoan di tempat-tempat luar.
II.30. Pengertian Shopping Mall
Terdapat beberapa pengertian shopping mall, yaitu:
• Shopping mall dapat diartikan sebagai suatu area pergerakan (linier) pada suatu area pusat bisnis kota yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki; berbentuk pedestrian dengan kombinasi plaza dan ruang-ruang interaksional (Rubinstein, 1978).
• Shopping mall adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departemen store besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang merupakan unsure utama dari senuah
shopping mall; dengan fungsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi bagi terselenggaranya interaksi antar pengunjung dan pedagang (Maitland, 1987).
• Shopping mall sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah unit operasi, berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan parker yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total toko-toko (Urban Land Institute, 1997).
II.31. Kriteria Mall
• Bentuk Mall
Menurut Maithland (1987) terdapat 3 bentuk umum mall, yaitu:
Open mall (mall terbuka) adalah mall tanpa pelingkup. Keuntungannya adalah kesan luas dan perencanaan teknis yang mudah sehinnga biaya lebih murah. Kerugiannya berupa kendala climatic control yang berpengaruh terhadap kenyamanan dan kurangnya kesan pewadahan. Enclosed mall (mall tertutup) adalah mall dengan pelingkup.
Keuntungannya berupa kenyamanan climatic control. Kerugiannya biaya mahal dan kesan kurang luas.
Integrate mall (mall terpadu) adalah penggabungan mall terbuka dan tertutup. Biasanya berupa mall tertutup dengan akhiran mall terbuka. Munculnya bentuk ini merupakan antisipasi terhadap keborosan energi untuk climatic control serta mahalnya pembuatan dan perawatan mall
tertutup. Mall ini juga bertujuan mengonsentrasikan daya tarik pengunjung pada mall tertutup.
• Pola mall
Pada dasarnya pola mall berprinsip linier. Tatanan mall yang bnyak dijumpai adalah mall berkoridor tunggal dengan lebar koridor standar antar 8-16m. pintu masuk sebaiknya dapat dicapai dari segala arah. Mall juga mempunyai magnet pada tiap akhir mall. Jarak antarmagnet 100 sampai 200m, atau sepanjang kenyamanan pajalan kaki. Mall berfungsi menghubungkan magnet yang terletak pada ujung-ujungnya dengan menekankan hubungan horizontal. Parkir kendaraan umumnya terletak di sekeliling bangunan dengan akses mudah ke
mall. Pola mall yang memberikan kemudahan adalah bentuk I, T, dan L.
• Dimensi mall
Tidak ada ketentuan khusus mengenai panjang maksimal mall, tetapi berdasarkan survey di Amerika, panjang minimalnya adalah 180m dan panjang maksimalnya 240m. Mall juga tidak boleh terlalu panjang karena dapat melelahkan pengunjung. Panjang mall dapat dipecahkan dengan square, courts,
atau ruang terbuka lainnya. Ruang ini berfungsi menampung fasilitas tempat duduk, tanaman, dan elemen lain. Total area mall minimal 10% dari total luas lantai shopping mall. Agar terbentuk mall yang nyaman, pengaturan panjang, lebar dan tinggi koridor harus sangat diperhatikan.
Sirkulasi mall dengan satu koridor lebih efektif dilewati pengunjung dan semua retail akan mempunyai nilai komersial yang sama. Penataan retail tenant dan anchor tenant yang baik akan saling mendukung terjadinya aliran pengunjung yang merata di sepanjang mall. Komposisi yang paling baik adalah 50% retail tenant dan 50% anchor tenant.
• Pencahayaan
Untuk menunjang konsep ruang yang menerus pada mall, bagian atap mall
biasanya diselesaikan dengan skylight yang berfungsi memasukkan cahaya matahari kedalam bangunan mall pada siang hari. Cahaya ini berfungsi sebagai pengarah, memfokuskan pengunjung dalam bangunan, meningkatkan efisiensi operasional, khususnya terhadap penggunaan listrik, dan menambah keindahan bangunan.
• Elemen arsitektural pada mall
Elemen arsitektural yang dapat di tempatkan di sepanjang mall adalah bangku, arena bermain, kios, kotak telepon, tempat sampah, penunjuk arah, jam, dll. Adapun fungsi elemen arsitektural tersebut adalah:
• Area duduk merupakan sarana penting supaya terjadi interaksi sosial antarpengunjung.
• Area bermain berfungsi sebagai tempat bermain anak-anak ketika orang tuanya bebelanja.
• Kios-kios pada jalur mall berfungsi sebagai faktor penarik pengunjung dan member variasi suasana pada mall.
Jadi, mall pada shopping mall berperan sebagai penghubung, pengontrol, pengorganisir unit retail serta pengidentifikasi area (member kejelasan orientasi). Adapun unit retail berfungsi sebagai wadah kegiatan belanja, pengendali arus pengunjung, dan unit sewa. Peran tersebut menunjukkan bahwa mall dan unit retail masing-masing merupakan elemen beridentitas dan berhubungan yang membentuk system pemusatan wadah perbelanjaan.
Ada beberapa prinsip yang harus diperhatikan pada pola hubungan mall dan unit retail, yaitu:
• Design Control Zone
dicapai melalui pola mall, magnet/ anchor, pembatasan panjang, lebar, dan tinggi bangunan.
• Tenant Mix
Tenant mix adalah strategi pencampuran penyewa ruang dari berbagai jenis dagangan. Strategi ini sesuai dengan tuntutan kemudahan konsumen dalam bentuk one stop shopping, yaitu kemudahan mendapatkan semua jenis kebutuhan dalam satu tempat. Magnet dan unit retail pada shopping mall perlu dikelompokkan berdasarkan materi dagangan sehingga tidak menimbulkan persaingan yang mematikan.
• Design Criteria
