DAFTAR PUSTAKA
A. Buku
Chandra, Syafruddin, 2005, SERTIPIKAT KEPEMILIKAN HAK ATAS
TANAH, Jakarta : Grasindo.
Chandra, Syafruddin , 2006, PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP
PEMEGANG SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH, Medan : PUSTAKA
BANGSA PRESS.
Dalimunthe, Chadidjah, 2000, Pelaksanaan Landreform di Indonesia dan
Permasalahannya, Medan: FH USU Press.
Lubis, M.Solly, 1994, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Bandung : Mandar Maju.
Muhammad, Abdulkadir, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, Bandung: PT.
Citra Aditya Bakti.
Parlindungan, A.P (Selanjutnya disebut A.P.Parlindungan II), 1991,
Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Bandung: Mandar Maju.
Parlindungan, A.P (Selanjutnya disebut A.P.Parlindungan I), 1999,
Pendaftaran Tanah di Indonesia, Bandung: Mandar Maju.
Santoso, Urip, 2010, Pendaftaran dan Peralihan HAK ATAS TANAH,
Jakarta: Kencana.
Santoso, Urip, 2010, Hukum Agraria Kajian Komprehensf , Jakarta: Kencana.
Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji, 1982, Penelitian Hukum Normatif
Suatu Tinjauan Singkat, Jakarta : Cet. 2, CV. Rajawali.
Sutedi, Adrian, 2011, Sertifikat Hak Atas Tanah, Jakarta: Sinar Grafika.
Yamin, Muhammad dan Abd Rahim Lubis, 2008, Hukum Pendaftaran
Tanah, Bandung: MANDAR MAJU.
B. Karya Ilmiah, Makalah dan Paper
Sukiran, “Kajian Yuridis tentang Jaminan Kepastian Hukum Bagi Investasi
Asing di Indonesia”, (Tesis, Ilmu Hukum, Pascasarjana USU, 2010)
C. Peraturan Perundang-Undangan
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor
3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah.
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
D. Internet
http://www.kompasiana.com/pit_kanisius/meneropong-pasal-33-uud-1945-dan-pengelolaan-sda-berbasis-pemulihan
lingkungan_55208a79a33311764646d0bb (diakses pada tanggal 11
Agustus 2015)
http://www.legalakses.com/penggantian-sertipikat-tanah-yang-hilang/
(diakses pada tanggal 13 Agustus 2015 pukul 23.11 WIB)
E. Wawancara
Hasil wawancara dengan Bapak Hamdani Azmi,S.H selaku Kepala Sub Seksi
Penetapan Hak Tanah dan Bapak Yan Rizal,S.H selaku Kepala Sub Seksi
Pendaftaran pada Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi.
BAB III
KEGIATAN PENERBITAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH
A. Pengertian dan Dasar Hukum Sertipikat Hak Atas Tanah dalam Peraturan dan Perundang-undangan
Proses dari diterbitkannya suatu sertipikat hak atas tanah dimaksudkan
sebagai suatu pemberian tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya melalui
prosedur penegasan hak (konversi) atau pengakuan hak atau pemberian hak sesuai
bukti alasa hak yang dipunyai oleh pemohon sekalipun pada dasarnya semua
tanah yang berada di Indonesia merupakan satu kesatuan teritorial yang tidak
dapat terpisahkan. 39
Sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional
(BPN) harus diakui oleh setiap orang sebagai satu-satunya alat bukti hak atas
tanah yang berkepastian hukum bagi pemegangnya. Bentuk sertipikat hak atas
tanah terdiri dari salinan surat ukur sebanyak empat halaman dijahit bersama
empat halaman salinan buku tanah dan diberi sampul di muka dan di belakang,
lalu di dalam sampul map yang berlogo burung Garuda yang dijahit menjadi satu
dengan surat ukur atau gambar situasi tanah tersebut.
Sertipikat hak atas tanah dibuat dalam bentuk daftar isian, cara
pembuatannya sama dengan pembuatan buku tanah, memuat tanggal dan nomor
hak, nama pemegang hak, data fisik dan data yuridis yang dijilid bersama salinan
surat ukur yang telah dipersiapkan sebelum akhirnya dibubuhi tandatangan oleh
39 Syafruddin Chandra,
Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat lalu diterapkan cap Badan
Pertanahan Nasional.40
Undang-Undang Pokok Agraria tidak pernah disebutkan secara jelas
mengenai sertipikat tanah, namun seperti yang terdapat dalam Pasal 19 ayat (2)
huruf c ada disebutkannya “surat tanda bukti hak”. Dalam pengertian sehari-hari
surat tanda bukti hak ini sudah sering ditafsirkan sebagai sertipikat tanah. (isikan
pasal 19 ayat 2)
Secara etimologi sertipikat berasal dari bahasa Belanda “Certificat” yang
artinya surat bukti atau surat keterangan yang membuktikan tentang sesuatu, jadi
kalau dikatakan sertipikat tanah maka pengertiannya adalah surat keterangan yang
membuktikan hak seseorang atas sebidang tanah, atau dengan kata lain keadaan
tersebut menyatakan bahwa ada seseorang yang memiliki bidang-bidang tanah
tertentu dan pemilikan itu mempunyai bukti yang kuat berupa surat yang dibuat
oleh instansi yang berwenang, maka inilah yang disebut dengan sertipikat tanah
tadi.41
Sertipikat adalah surat tanda bukti hak seperti yang diterangkan diatas,
oleh dengan demikian, fungsinya telah tampak bahwa sertipikat tersebut berguna
sebagai alat bukti. Alat bukti yang menyatakan bahwa sebidang tanah telah
diadministrasi oleh Negara. Administrasi ini setelah dilakukan maka diberikan
buktinya kepada orang yang mengadiminstrasi tersebut. Bukti atau sertipikat
40
Ibid hal.136 41
adalah milik seseorang sesuai dengan yang tertera dalam tulisan di dalam
sertipikat tersebut. 42
Penjelasan diatas menerangkan bahwa dengan dimilikinya sertipikat tanah
tersebut oleh sipemilik tanah, maka sertipikat ini dapat dijadikan sebagai suatu
pegangan yang kuat dalam hal pembuktian hak miliknya, sebab diterbitkan secara
sah oleh instansi yang sah secara hukum serta memiliki kekuatan hukum yang sah
secara kuat.
Ada 2 macam sifat pembuktian sertipikat sebagai tanda bukti hak, yaitu :
1. Sertipikat sebagai tanda bukti hak yang bersifat kuat.
2. Sertipikat sebagai tanda bukti hak yang bersifat mutlak.
Hukum melindungi setiap orang yang memegang sebuah sertipikat tanah dan
lebih kuat lagi apabila pemegang sertipikat tanah adalah orang yang namanya
tercantum didalam sertipikat tanah tersebut. Seseorang yang merasa bahwa
memegang sebuah sertipikat tanah dan benar bahwasannya ialah pemilik tanah
tersebut, namun di dalam sertipikat tersebut bukan namanya yang tercantum
sebagai pemilik tanah, maka perlu dilakukan segera proses balik nama kepada
pemegang sertipikat tanah yang sah sehingga dapat menghindari gangguan
maupun gugatan dari pihak lain.
Pembuktian hak dalam Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun
1960 yang memuat tanda bukti hak atas tanah (sertipikat), yaitu terdapat dalam
Pasal 19 UUPA ayat (1) – (4), Pasal 23 UUPA ayat (1) - (2), Pasal 32 UUPA ayat
(1) - (2), serta pada Pasal 38 UUPA (1) - (2).43 Undang-Undang Pokok Agraria
mengatur bahwa Pemerintah mengadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah
Indonesia yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum terhadap hak-hak atas
tanah.
Kegiatan penerbitan sertipikat tanah ini selain dalam peraturan
perundang-undangan yang berkaitan dengan pertanahan yaitu yang diatur didalam
Undang-Undang Pokok Agraria, dimuat juga ketentuan lain sertipikat sebagai tanda bukti
hak, yaitu Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang rumah susun yang
terdapat dalam Pasal 9 ayat (1) - (2) point a,b,c yang kesemuanya merupakan
suatu kesatuan yang tidak terpisahkan, dan juga didalam Pasal 14 ayat (1) – (6).44
Sertipikat juga merupakan alat bukti yang kuat yang terdapat dalam
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta
benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang terdapat dalam Pasal 14 ayat (1) -
(5), Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977 tentang perwakafan tanah milik
pada Pasal 10 ayat (2) – (3), Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang
rumah susun pada Pasal 39 ayat (2).45
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang hak guna usaha, hak
guna bangunan, dan hak pakai atas tanah, yang terdapat dalam Pasal 7 ayat (2) -
(4), Pasal 23 poin a,b,c, Pasal 43 poin a,b,c. Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 pada Pasal 1 angka 20, Pasal 4 ayat (1), Pasal 31 ayat (2), (4), (5),
dan ayat (6). Pasal 32 ayat (2), Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 6 Tahun
43
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan HAK ATAS TANAH, Loc.cit hal.248 44
Ibid, hal.250 45
1977 tentang tata cara pendaftaran tanah mengenai perwakafan tanah milik pada
Pasal 8 angka 1 dan 2.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989
tentang bentuk dan tata cara pengisian serta pendaftaran akta pemisahan rumah
susun pada Pasal 5 poin i, Pasal 7 angka (1) – (4), Peraturan Menteri Negara
Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang
ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang
pendaftaran tanah Pasal 69 jo. Pasal 91 angka (2) dan (3), Pasal 70 angka (2) dan
(3), Pasal 71 jo. Pasal 93, dan Pasal 92 angka (1) dan (2).
Begitu pentingnya maksud dan tujuan diterbitkannya sertipikat tanah untuk
menjamin kepastian hak dari pemegang hak atas tanah, sehingga pengertian serta
kegunaan sertipikat tanah tersebut terdapat di dalam beberapa pasal dalam suatu
undang-undang maupun peraturan seperti yang disebutkan diatas, sehingga dapat
menyadarkan masyarakat bahwasannya wajib membuat serta menjaga sertipikat
tanahnya dengan baik.
Bermacam-macam sertipikat berdasarkan objek pendaftaran tanah yang
diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu :
1. Sertipikat hak milik.
2. Sertipikat hak guna usaha.
3. Sertipikat hak guna bangunan atas tanah negara.
4. Sertipikat hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan.
6. Sertipikat hak pakai atas tanah hak pengelolaan.
7. Sertipikat tanah hak pengelolaan.
8. Sertipikat wakaf tanah hak milik.
9. Sertipikat hak milik atas satuan rumah susun.
10. Sertipikat hak milik atas satuan nonrumah susun.
11. Sertipikat hak tanggungan.
B.Penerbitan sertipikat tanah untuk pertama kali
Pendaftaran tanah untuk pertama kali akan menghasilkan penerbitan
sertipikat tanah untuk pertama kali dan dilaksanakan melalui pendaftaran tanah
secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran tanah secara
sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan
secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah belum didaftra
dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan (Pasal 1 angka 10
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997).
Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja
dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. Pelaksanaan pendaftaran tanah secara
sistematik yaitu, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh Panitia
Ajudikasi yang dibentuk oleh Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan
Pertanahan Nasional.
Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
atau bagian wilayah suatu desa atau kelurahan secara individual atau masal.
Dalam hal suatu desa atau kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah
pendaftaran tanah secara sistematik, maka pendaftaran tanahnya dilaksanakan
melalui pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran tanah secara sporadik
dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan. Pendaftaran tanah
secara sporadik dapat dilakukan secara perseorangan atau masal.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk penerbitan sertipikat tanah pertama kali,
meliputi :
1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik
Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan kegiatan
pengukuran dan pemetaan. Kegiatannya, meliputi :
a. Pembuatan peta dasar pendaftaran
b. Penetapan batas bidang-bidang tanah
c. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta
pendaftaran.
d. Pembuatan daftar tanah.
Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas
bidang tanah dengan suatu sistem penomoran (Pasal 1 angka 16 PP-PT).
Bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor
pendaftarannya pada peta pendaftaran dibukukan dalam daftar tanah.
Bentuk, isi, cara, pengisian,penyimpanan dan pemeliharaan daftar tanah
diatur oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional.
Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah
dalam bentuk peta dan uraian (Pasal 1 angka 17 PP-PT). Bagi
bidang-bidang tanah yang sudah diukur serta dipetakan dalam peta pendaftaran,
dibuatkan surat ukur untuk keperluan pendaftaran haknya. Untuk
wilayah-wilayah pendaftaran tanah secara sporadik yang belum tersedia
peta pendaftaran, surat ukur dibuat dari hasil pengukuran. Bentuk, isi,
cara pengisian, penyimpanan dan pemeliharaan surat ukur ditetapkan oleh
Menteri Negara Agraria/Kepala Pertanahan Nasional.
2. Pembuktian hak dan pembukuannya.
Kegiatannya meliputi :
a. Pembuktian hak baru.
b. Pembuktian hak lama
c. Pembuktian hak.
d. Penerbitan sertipikat.
e. Penyajian data fisik dan data yuridis.
f. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Sertipikat sebagai surat tanda bukti hak yang bersifat mutlak apabila
memenuhi unsur-unsur secara kumulatif, yaitu :
1. Sertipikat diterbitkan secara sah atas nama orang atau badan hukum.
2. Tanah diperoleh dengan itikad baik.
3. Tanah dikuasai secara nyata.
4. Dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak ada yang
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat ataupun tidak mengajukan
gugatan ke pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat.
Menurut Pasal 19 UUPA kegiatan pendaftaran tanah hingga penerbitan
tanda bukti hak (sertipikat) yang dilakukan oleh pemerintah, meliputi :
1. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah.
2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
3. Pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai lat pembuktian yang
kuat.
Sertipikat yang diterbitkan hanya boleh diserahkan kepada pemegang hak
atas tanah atau kuasanya yang resmi. Sertipikat hak atas tanah merupakan alat
pembuktian yang kuat sepanjang data fisik dan data yuridis di dalamnya sesuai
dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah. Sertipikat hak atas tanah
ada di tangan si pemilik, sedangkan surat ukur dan buku tanah ada di kantor
pertanahan. Sertipikat hak atas tanah yang ada pada seseorang yang secara nyata
menguasai tanah tersebut secara fisik dan dengan itikat baik tidak dapat lagi
dituntut pihak lain jika setelah 5 (lima) tahun sertipikat diterbitkan.
Data fisik menurut Pasal 1 angka 6 PP-PT adalah keterangan mengenai
letak, batas, dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar,
keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. Data
yuridis menurut Pasal 1 angka 7 PP-PT adalah keterangan mengenai status hukum
bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak
Data fisik dan data yuridis dalam sertipikat diambil dari buku tanah. Buku
tanah menurut Pasal 1 angka 19 PP-PT adalah dokumen dalam bentuk daftar yang
memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada
haknya. Sertipikat diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota sedangkan
pejabat yang berwenang menandatangani sertipikat menurut PP-PT jo PMNA
adalah :
1. Dalam pendaftaran tanah secara sistematik sertipikat ditandatangani oleh
Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota.
2. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat individual
(perseorangan), sertipikat ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota.
3. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat masal, sertipikat
ditandatangani oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atas
nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Diterbitkannya sertipikat dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama
kali adalah agar pemegang hak dengan mudah dapat membuktikan bahwa dirinya
sebagai pemegang haknya. Sertipikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang
hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah
didaftar dalam buku tanah.
Penerbitan sertipikat hak atas tanah yang ditujukan untuk kepentingan
penerbitan sertipikat hak atas tanah ini dapat ditangguhkan sampai catatan yang
ada di hapus, yaitu catatan tentang :
1. Adanya data yang belum lengkap.
2. Adanya sengketa tetapi tidak diajukan kepengadilan.
3. Adanya sengketa yang diajukan ke pengadilan tetapi tidak ada perintah dari
pengadilan untuk status quo atau penyitaan atas tanah tersebut, dan adanya
sengekta yang diajukan ke pengadilan yang telah ada perintah pengadilan
untuk status quo atau penyitaan atas tanah tersebut.
Pejabat yang berwenang menandatangani sertipikat bila dikaitkan dengan
macam pendaftaran tanah dan objek pendaftaran tanah, yaitu :
1. Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota.
Berwenang menandatangani sertipikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan
atas tanah Negara, Hak Pakai Atas Tanah Negara, Wakaf Tanah Hak Milik dalam
pendaftaran tanah secara sistematik.
2. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Berwenang menandatangani sertipikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan
atas tanah Negara, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan, Hak Pakai
Atas Tanah Negara, Hak Pakai Atas tanah Hak Pengelolaan, dan Wakaf Tanah
Hak Milik dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat individual
(perseorangan); sertipikat Hak Guna Usaha, Hak Milik Atas Satuan Rumah
3. Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran tanah atas nama Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota.
Berwenang menandatangani sertipikat Hak Milik Atas Tanah dalam
pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat masal.
Pihak yang menerima penyerahan sertipikat yang diterbitkan oleh Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota, yaitu :
1. Untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang dipunyai
oleh satu orang , sertipikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang
namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang
hak atau kepada pihak lain yang dikuasai oleh olehnya.
2. Untuk tanah wakaf, sertipikat diserahkan kepada Nadzirnya atau pihak lain
yang dikuasai olehnya.
3. Dalam hal pemegang hak sudah meninggal dunia, sertipikat diterimakan
kepada ahli warisnya atau salah seorang waris dengan persetujuan para ahli
waris yang lain.
4. Untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan
bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertipikat, yang
diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan
tertulis para pemegang hak bersama yang lain.
5. Untuk Hak Tanggungan, sertipikat diterbitkan kepada pihak yang namanya
tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan atau kepada pihak lain yang
Sertipikat diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, dan pejabat
yang menandatangani sertipikat, yaitu: 46
1. Dalam Pendaftaran tanah secara sistematik, sertipikat ditandatangani oleh
Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota.
2. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat individual
(perseorangan), sertipikat ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota.
3. Dalam Pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat masal, sertipikat
ditandatangani oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atas
nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
C. Hambatan-Hambatan Pelaksanaan Penerbitan Sertipikat Tanah
Pelaksanaan penerbitan sertipikat tanah tidak semudah yang dipaparkan di
dalam kegiatan pendaftaran tanah yang menghasilkan sertipikat tanah, ada
kalanya masyarakat memperoleh masalah maupun hambatan-hambatan yang
datangnya dari instansi pemerintah yang menerbitkan sertipikat tersebut dan ada
juga yang berasal dari masyarakatnya sendiri, hal-hal inilah yang menjadi
penyebab penerbitan sertipikat tanah tampak sulit dan menghabiskan waktu cukup
lama karna prosesnya yang panjang.
Prosedur perolehan sertipikat hak atas tanah yang selama ini
diselenggarakan oleh pemerintah dalam keadaan pemenuhan kebutuhan
46 Urip Santoso,
masyarakat untuk memberi jaminan kepastian hukum secara yuridis
sesungguhnya sudah terpenuhi yaitu dengan diterbitkannya PP-PT yang menjamin
akan adanya pendaftaran tanah yang akan menghasilkan penerbitan sertipikat
tanah.
Namun berdasarkan hasil penelitian di lapangan ternyata masih banyak
ditemukan simpul birokrasi yang kurang perlu, seperti terlalu banyaknya jenis hak
atas tanah dengan aneka macam alat bukti alas hak atas tanah, dikerjakan oleh
banyak personil, mengandalkan peralatan sederhana dengan durasi tinggi,
ditambah lagi dengan jarak geografi antara kantor PPAT dengan kantor
pertanahan sehingga telah mengakibatkan prosedur perolehan sertipikat hak atas
tanah di kantor pertanahan menjadi kurang efektif dan kurang efisien.47
Beberapa kelemahan penting lainnya yang ditemukan contohnya pada
kegiatan pengumpulan dan pengolahan data fisik di lapangan ternyata belum
sepenuhnya mengikuti metode teknis, akibatnya peta pendaftaran tanah, peta
bidang dan surat ukur yang terbit kurang menjamin kepastian hukum secara
yuridis terutama tentang letak, arah, bentuk dan luas bidang tanah yang telah
diukur.48
Sertipikat hak atas tanah yang telah diterbitkan oleh negara dalam hal ini
pemerintah sebagai alat bukti yang kuat bagi pemegangnya, bisa jadi melemah
ketika diuji di pengadilan, hal ini menunjukkan bahwa banyak terjadi kesalahan
dalam penerbitan sertipikat hak atas tanah yang disebabkan berbagai faktor seperti
ketidakjujuran anggota masyarakat atau oknum aparat pemerintahan dan tidak
47
Ibid hal.156 48
cermat atau tidak telitinya pegawai kantor pertanahan dalam menafsirkan
peraturan perundangan ketika dilaksanakan kegiatan pengumpulan dan atau
pengolahan data fisik dan atau data yuridis.49
Berdasarkan permasalahan dan paparan keadaan penerbitan sertipikat
tanah saat ini, dapat dikemukakan beberapa hal yang menjadi hambatan dalam
kondisi ini seperti, kurangnya transparansi dalam hal penguasaan dan pemilikan
tanah disebabkan oleh terbatasnya data dan informasi penguasaan dan pemilikan
tanah, serta kurangnya transparansi data dan informasi yang tersedia untuk
masyarakat dapat ketahui, hal ini menyebabkan konsentrasi penguasaan dan
pemilikan tanah di pedesaan atau jumlah bidang tanah di perkotaan hanya dapat
terjangkau oleh sebagian kecil masyarakat.
Sisi lainnya, pembuatan sertipikat hak atas tanah yang cenderung masih
berdasarkan kepada akses permintaan yang diajukan oleh masyarakat kepada
Kantor Pertanahan setempat, yang jauh melampaui dari sisi penawaran dari
Kantor Pertanahan kepada masyarakat berupa tawaran yang diumumkan atau
disosialisasikan untuk mendaftarkan tanahnya agar mendapatkan sertipikat atas
tanahnya.
Seiring dengan tingginya nilai dan manfaat tanah, banyak orang yang
berupaya memperoleh bukti pemilikan tanah dengan memiliki sertipikat palsu, di
mana data yang ada pada sertipikat tidak sesuai dengan yang ada pada buku tanah,
hal ini juga menjadi faktor dari hambatan pelaksanaan ataupun pemberian
sertipikat tanah, dan jumlah kasus sertipikat palsu cukup banyak, sehingga
menimbulkan keresahan pada masyarakat.
Umumnya sertipikat palsu dibuat pada tanah yang masih kosong dan
mempunyai nilai tinggi yang menggunakan blanko sertipikat lama. Pemalsuan
sertipikat tanah terjadi karena tidak didasarkan pada alas hak yang benar, seperti
penerbitan sertipikat yang didasarkan kepada surat keterangan pemilikan yang
dipalsukan, bentuk lainnya berupa pemalsuan stempel BPN dan pemalsuan data
pertanahan.
Sertipikat palsu ini, nantinya dapat menghambat proses pemohon yang
ingin mendaftarkan tanahnya untuk dapat memperoleh sertipikat tanah, hal ini
dikarenakan ketika pemohon memohonkan penerbitan sertipikat tanahnya, namun
ada pihak lain yang keberatan atas permohonan si pemohon dan dengan
membawa alat bukti berupa sertipikat palsu, maka permohonannya akan ditunda
sampai proses pembuktian kebenarannya selesai.
Hambatan atau kendala seperti ini sungguh merugikan pemohon baik dari
segi waktu maupun materi, sehingga untuk mencegah terjadinya pemalsuan
sertipikat, maka harus dilakukan beberapa hal, antara lain :50
1. Pencetakan blanko sertipikat yang baik, sehingga sulit dipalsukan.
2. Sebelum dilakukan pembuatan akta pemindahan hak, dilakukan pengecekan
lebih dahulu terhadap sertipikat hak atas tanah pada Kantor Pertanahan
setempat.
3. Pengamanan arsip buku tanah dan gambar situasi atau surat ukur.
50
4. Meningkatkan kecermatan dan ketelitian aparat yang menerbitkan sertipikat.
Hambatan-hambatan lain yang dapat terjadi setelah pelaksanaan
diterbitkannya sertipikat tanah, yang juga sangat merugikan bagi masyarakat
adalah sertipikat ganda. Sertipikat ganda yaitu keadaan dimana sebidang tanah
mempunyai lebih dari satu sertipikat, hal ini terjadi karena sertipikat tersebut tidak
dipetakan dalam peta pendaftaran tanah atau peta situasi daerah tersebut baik
seluruhnya atau sebagian. 51
Menurut Badan Pertanahan Nasional, sertipikat ganda umumnya terjadi
pada tanah yang masih kosong atau belum dibangun, munculnya sertipikat ganda
ini disebabkan oleh beberapa hal, sebagai berikut :
1. Sewaktu dilakukan pengukuran atau penelitian di lapangan, pemohon dengan
sengaja atau tidak sengaja menunjukkan letak tanah dan batas tanah yang
salah.
2. Adanya surat bukti atau pengakuan hak yang ternyata terbukti mengandung
ketidakbenaran, kepalsuan atau tidak berlaku lagi.
3. Untuk wilayah yang bersangkutan belum tersedia peta pendaftaran tanahnya.
Terhadap sertipikat cacat hukum (sertipikat ganda) tersebut, harus
dilakukan : 52
1. Pemblokiran, yaitu dengan cara diberi catatan pada buku tanah.
2. Dihentikan, yaitu proses pemberian sertipikat tanahnya ditahan.
3. Dimatikan, yaitu nomor haknya dicoret dari buku tanah.
4. Dibatalkan, yaitu pembatalan pada salah satu sertipikat yang cacat hukum.
51
Sertipikat ganda ini jelas membawa akibat ketidakpastian hukum
pemegang hak-hak atas tanah yang sangat tidak diharapkan dalam pelaksanaan
pendaftaran tanah di Indonesia, karena bila sertipikat ganda terjadi, maka harus
ada pembatalan dari salah satu pihak setelah pemeriksaan dokumen pendukung,
hal ini dapat berlangsung lama, apalagi jika terjadi gugatan sertipikat ke
pengadilan.
Gugatan sertipikat ke pengadilan, merupakan proses untuk mencari
kebenaran dari data si pemilik atau pemegang hak sesungguhnya dari sebidang
tanah tersebut, dalam hal ini menjadi kendala atau hambatan apabila si pemegang
hak yang baru diterbitkan sertipikatnya tersebut ingin melakukan suatu perbuatan
hukum dengan sertipikat tanahnya, seperti ingin menjadikannya objek jaminan,
maka harus menunggu keputusan pengadilan terlebih dahulu.
Beberapa faktor yang dapat dirangkum. Penyebab terjadinya kendala atau
hambatan dalam proses penerbitan sertipikat tanah, yang sepenuhnya belum dapat
diatasi, antara lain sebagai berikut :53
1. Terbatasnya tenaga berkeahlian pengukuran dan pemetaan pada lingkungan
pegawai negeri dalam lembaga BPN, meskipun untuk pengerjaan pengukuran
dan pemetaan pada pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pensertipikatan
massal bisa melibatkan jasa konsultan pengukuran dan pemetaan sebagai
tenaga swasta yang berkeahlian pada pekerjaan pengukuran dan pemetaan
tanah, yang diangkat dan diberhentikan oleh Kepala Badan Pertanahan
Nasional untuk membantu Kantor Pertanahan di daerah-daerah, terutama
53
untuk pekerjaan pengukuran dan penggambaran bidang tanah dan peta
pendaftaran tanah.
2. Terbatasnya daya beli pemerintah, dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional
atau Kantor Pertanahan terhadap peralatan pengukuran yang berteknologi
mutakhir, yang tentunya berkemampuan dan berkecepatan lebih tinggi.
3. Tuntutan ketelitian teknis proses pengadaan data fisik bidang tanah dan
pemeriksaan data yuridis dokumen yang menjadi dasar hak atas tanah
memang harus relatif akurat, sebab ini menyangkut pelayanan pemberian
kepastian dan perlindungan hukum dibalik sebuah sertipikat.
4. Rendahnya rasio jumlah tenaga hukum terhadap volume pekerjaan
pendaftaran tanah yang belum bisa dipecahkan dengan kemampuan
rekrutmen pegawai dalam manajemen kepegawaian BPN.
5. Meningkatnya frekuensi dan pelaksanaan program redistribusi tanah
pertanian objek landreform terutama tanah negara yang berarti meningkatnya
permintaan riil penerbitan sertipikat yang pada gilirannya segera
meningkatnya volume kerja kantor pertanahan atau proyek administrasi
pertanahan.
6. Meningkatnya kewenangan Kepala Kantor Pertanahan dalam hal pemberian
dan pembatalan sertipikat asal tanah negara diperkirakan besar pengaruhnya
terhadap meningkatnya beban kerja kantor-kantor pertanahan.
7. Sering munculnya berbagai kasus sertipikat ganda yang diakibatkan oleh
Selain itu, banyak kantor pertanahan tidak menggunakan peta pendaftaran
dengan sebenarnya.
8. Kurang tersedianya peta skala besar yang merupakan salah satu sarana
penting dalam melaksanakan pendaftaran tanah yang menyebabkan
bidang-bidang tanah terdaftar tidak bisa dipetakan.
D. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah Setelah Penerbitan Sertipikat Tanah
Kegiatan pendaftaran tanah khususnya pendaftaran tanah lanjutan yang
disebut pemeliharaan data pendaftaran tanah, merupakan kegiatan lanjutan dari
kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang terus menerus
berkesinambungan dilakukan secara teratur, oleh karena itulah pemeliharaan data
pendaftaran tanah ini harus dilaksanakan jika terjadi perbuatan atau peristiwa
hukum atas tanah tersebut. Perbuatan hukum dimaksud dilakukan dengan suatu
maksud tertentu dengan kepastian hukum yang terjamin kebenarannya.
Pasal 36 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menerangkan pada
ayat (1) bahwa pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi
perubahan pada data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah
terdaftar, dan pada ayat (2) diterangkan bahwa pemegang hak yang bersangkutan
wajib mendaftarkan perubahan yang terjadi seperti maksud dari ayat (1) kepada
kantor pertanahan.
Pemeliharaan data pendaftaran tanah yang dimaksud adalah kegiatan
pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat
dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian yang sesuai dengan maksud
Pasal 1 angka 12 PP-PT. Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila
terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang
telah terdaftar.
Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan data
fisik atau data yuridis tersebut kepada kantor pertanahan kabupaten/kota setempat
untuk dicatat dalam buku tanah. Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar
yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah
ada haknya (Pasal 1 angka 19 PP-PT).
Ketentuan ini sesuai dengan asas mutakhir pendaftaran tanah, sebagaimana
yang dinyatakan dalam Pasal 2 PP-PT. Asas mutakhir menuntut dipeliharanya
data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan berkesinambungan, sehingga
data yang tersimpan di kantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di
lapangan, dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang
benar setiap saat.
Perbuatan hukum yang dimaksud diatas untuk dilakukan dengan suatu
maksud bahwa sebidang tanah yang telah memiliki perubahan secara fisik
maupun yuridis, dilakukan dengan maksud agar si pemegang hak mendapatkan
kepastian hukum yang terjamin kebenarannya sebagai bukti kepemilikannya atas
sebidang tanah.
Penjelasan lebih lanjut mengenai pemeliharaan data pendaftaran tanah
Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang
ketentuan pelaksanaan PP-PT yaitu pada ayat (1) bahwa pemeliharaan data
pendaftaran tanah dilaksanakan dengan pendaftaran perubahan data fisik dan atau
data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar dengan mencatatnya di
dalam daftar umum.
Perubahan data yuridis pada ayat (2) menyebutkan perubahan-perubahan
berupa :54
1. Peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya ;
2. Peralihan hak karena pewarisan;
3. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi;
4. Pembebanan hak tanggungan;
5. Peralihan hak tanggungan;
6. Hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan, hak milik atas satuan rumah susun
dan hak tanggungan;
7. Pembagian hak bersama
8. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau
penetapan ketua pengadilan;
9. Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama;
10. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.
Pada ayat (3) disebutkan bahwa perubahan data fisik dalam pemeliharaan
data pendaftaran tanah berupa:
54
1. Perubahan pada pemecahan bidang tanah.
2. Pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah.
3. Penggabungan dua atau lebih bidang tanah.
Perubahan pada data fisik dapat terjadi apabila luas tanahnya berubah,
yaitu apabila terjadi pemisahan atau pemecahan satu bidang tanah yang
bersangkutan dipecah atau dipisah menjadi beberapa bagian yang masing-masing
merupakan satuan bidang tanah baru dengan status yang sama dengan bidang
tanah semula dan penggabungan bidang-bidang tanah yang berbatasan menjadi
satu bidang tanah yang baru.
Perubahan tersebut diikuti dengan pencatatannya pada peta pendaftaran
dan pembuatan surat ukur yang baru. Perubahan pada data yuridis terjadi bisa
mengenai haknya dan pemegang/subyek haknya. Perubahan mengenai haknya
dapat terjadi karena berakhirnya jangka waktu berlakunya, dicabut atau dibebani
hak lain. Sedangkan perubahan karena subyek hak dapat terjadi karena pewarisan,
pemindahan hak atau penggantian nama.
Perubahan tersebut dicatat pada buku tanah dan Sertipikat hak yang
bersangkutan berdasarkan data yang dimuat dalam akta perubahannya.
Ketentuan-ketentuan yang terdapat pada ayat (1), (2), (3) ini menjadi landasan beberapa
penjelasan mengenai proses pemeliharaan data pendaftaran tanah setelah terbitnya
sertipikat.
Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah ini dilakukan terhadap
tanah-tanah yang sebelumnya sudah terdaftar. Pendaftaran ini harus dilakukan
jual beli, tukar menukar, hibah, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,
kecuali pemindahan hak melalui lelang yang hanya dapat didaftarkan jika
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah, terdiri atas :
1. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, meliputi:
a. Pemindahan hak.
Pemindahan hak akan terjadi disebabkan suatu kebutuhan. Pemindahan
hak sebagai suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh orang yang
berhak atas objek pendaftaran tanah yaitu suatu bidang tanah dan/atau hak
milik atas satuan rumah susun yang mengakibatkan hak dari subjeknya
berpindah kepada subjek lain.
b. Pemindahan hak dengan lelang.
Tanah sebagai objek dari pendaftaran tanah dapat pula dijadikan sebagai
objek jaminan hutang untuk mendapatkan sejumlah uang, seperti
peminjaman uang kepada pihak lain, namun hal ini dapat menimbulkan
resiko pemindahan hak atas tanah kepada pihak lain tersebut melalui
lelang atau penjualan dibawah tangan jika si pemilik tanah tersebut dalam
hal ini sebagai debitur yang melakukan wanprestasi.
c. Peralihan hak karena pewarisan.
Peralihan hak karena pewarisan dapat terjadi karena pemegang hak atas
tanah telah meniggal dunia, peristiwa hukum tersebut dapat
tersebut, karena nama pemegang hak beralih kepada pewaris atau jumlah
bidang tanah telah dipecah-pecah oleh pewaris.
d. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau
koperasi.
Penggabungan atau peleburan usaha berupa perseroan atau koperasi dalam
dunia usaha sering terjadi peralihan hak atas tanah, hal ini biasanya guna
pengembangan usaha ke masa depan ataupun mencegah terjadi
pemborosan biaya operasional dari usaha.
e. Pembebanan hak.
Dipandang dari sudut hak tanggungan, pembebanan terhadap hak
tanggungan harus diterbitkan dokumen baru, terutama sertipikat hak
tanggungan dan buku tanah hak tanggungan, maka dari sudut hak
tanggungan itu dipandang sebagai bagian dari pemeliharaan data.
f. Penolakan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak.
Penolakan atas pendaftaran peralihan dan pembebanan hak berada di
tangan Kantor Pertanahan, penolakan tersebut harus dengan tertulis dan
disampaikan kepada yang berkepentingan. Penolakan terjadi karena data
pada sertipikat tanah tidak sesuai lagi dengan data yang ada di Kantor
Pertanahan seperti buku tanah.
2. Perubahan data pendaftaran tanah, baik data fisik maupun data yuridis atas
tanah-tanah yang sudah terdaftar dan bersertipikat dapat saja terjadi
pendaftaran perubahan atas data-data tersebut yang disebabkan oleh berbagai
a. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.
Atas permintaan dari pemegang hak atas tanah dapat dimohonkan
perpanjangan dan pembaharuan atas haknya. Perpanjangan dan
pembaharuan dimaksud harus didaftar dengan mencatatnya pada halaman
perubahan yang disediakan di dalam buku tanah dan sertipikat hak atas
tanah berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang untuk itu.
b. Pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah.
Atas permintaan dari pemegang hak atas tanah, satu bidang tanah yang
sudah terdaftar dapat dipecah menjadi beberapa bagian, yang
masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama
dengan bidang tanah yang semula.
c. Pembagian hak bersama.
Hak bersama atas tanah bisa terjadi karena diperoleh melalui pewarisan,
tanah yang dijadikan sebagai objek warisan dapat dijadikan menjadi hak
perorangan dengan melakukan cara pembagian hak bersama sesuai dengan
isi warisnya.
d. Hapusnya hak atas tanah.
Hapusnya hak atas tanah dapat disebabkan karena penyerahan atau
pelepasan hak atas tanah oleh pemegang hak, dicabut haknya untuk
kepentingan umum, diterlantarkan sebagai perbuatan sengaja tidak
digunakan tanah tersebut sebagaimana peruntukan haknya, musnah akibat
ditetapkan seperti prinsip nasionalitas adalah merupakan sebab-sebab
hapusnya hak atas tanah secara umum.
e. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan.
Untuk kebutuhan si pemegang hak atas tanah, hak atas tanah tersebut dapat
dijadikan sebagai penjamin pelunasan hutang yang biasa disebut dengan
objek hak tanggungan, hak tanggungan dimaksud dapat beralih dan
dialihkan sesuai keperluan serta dapat pula hapus.
f. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penetapan
pengadilan.
Sertipikat tanah yang telah diterbitkan, tidak tertutup kemungkinan untuk
digugat oleh pihak lain yang merasa berhak atas tanah tersebut, dan jika
kasus ini diselesaikan dalam tingkat pengadilan maka putusan pengadilan
yang telah berkekuatan hukum tetap atas gugatan tersebut mengakibatkan
perubahan atas data pendaftaran tanah jika pihak penggugat yang menang.
g. Perubahan nama.
Perubahan nama pemegang hak atas tanah mengakibatkan perubahan data
atas tanah, oleh karena itu perubahan dimaksud harus didaftar dengan cara
mencoret nama lama dan mencatat serta membubuhkan nama baru di
dalam buku tanah dan sertipikat hak atas tanah tersebut.
Pemeliharaan data pendaftaran tanah akan diselenggarakan secara
sederhana dan mudah dimengerti serta dijalankan oleh pemohon yang
bersangkutan. Ketentuan ini perlu mendapat perhatian pemerintah untuk
melaksanakan pembenahan dan perbaikan di bidang pendaftaran tanah terutama
hal-hal yang berkaitan dengan pelayanan pemeliharaan data tanah-tanah.
Pemeliharaan data pendaftaran tanah semakin terlihat penting jika
Pemerintah atau pihak-pihak yang berkepentingan memerlukan data sebidang
tanah. Data yang akurat dan dapat segera diperoleh informasinya merupakan suatu
tuntutan pelayanan publik yang lebih baik dari Kantor Pertanahan, sehingga
kepemilikan maupun bentuk tanahnya dapat diketahui masyarakat yang
BAB IV
PENERBITAN SERTIPIKAT TANAH PENGGANTI KARENA HILANG MENURUT PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997
(STUDI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA TEBING TINGGI)
E. Syarat dan Dasar Penerbitan Sertipikat Pengganti
Gambaran mengenai penerbitan sertipikat tanah pengganti, yang mana
penerbitan sertipikat pengganti ini bisa diterbitkan oleh Kantor Pertanahan atas
permohonan pihak yang berkepentingan, apabila sertipikat hak atas tanahnya
terjadi kerusakan, hilang dan lain sebagainya, hanya saja apabila sudah diterbitkan
sertipikat pengganti oleh Kantor Pertanahan, sertipikat hak atas tanah yang lama
akan dibatalkan, hal ini dilakukan untuk menjaga kemungkinan
disalahgunakannya sertipikat hak atas tanah yang lama oleh pihak lain yang
berkepentingan akan hal tersebut.
Pengertian dan fungsi sertipikat pengganti pada dasarnya tidak jauh
berbeda dengan sertipikat hak atas tanah, hanya saja sertipikat pengganti adalah
salinan sertipikat yang rusak ataupun hilang. Sertipikat pengganti bisa diterbitkan
oleh Kantor Pertanahan atas permintaan pemohon. Namun di dalam sertipikat
pengganti nantinya oleh Kantor Pertanahan akan dicatat atau diberi penjelasan
bahwa sertipikat tersebut adalah sertipikat pengganti, dan isi sertipikat pengganti
tersebut tetap sama dengan sertipikat sebelumnya sepanjang tidak diikuti dengan
perubahan data fisik atau data yuridis yang dimintakan oleh pemohon, jadi
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tersebut adalah sama dengan
sertipikat hak atas tanah sebelumnya.
Ketentuan pasal 57 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 diatur
bahwa atas permohonan pemegang hak dari suatu sertipikat tanah,dapat
diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang sudah rusak, hilang,
masih menggunakan blanko sertipikat yang sudah tidak dapat digunakan lagi, atau
yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.
Permohonan sertipikat pengganti hanya dapat diajukan oleh pihak yang
namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan
atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau
kutipan risalah lelang, atau akta peralihan hak dikarenakan penggabungan atau
peleburan perseroan atau koperasi, atau surat tanda bukti beralihnya piutang
dalam hak tanggungan.55
Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sudah meninggal dunia, maka
bila ada pihak yang akan mengajukan permohonan sertipikat pengganti,
permohonan ini dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat
tanda bukti sebagai ahli waris yang mana hal ini merupakan syarat mutlak untuk
dipenuhi apabila permohonan sertipikat penggantinya diajukan oleh ahli warisnya.
Penggantian sertipikat ini nantinya akan dicatatkan pada buku tanah yang
bersangkutan.56
Penggantian sertipikat dalam hal dikarenakan rusak atau pembaharuan
blanko sertipikat, maka sertipikat yang lama akan ditahan dan dimusnahkan oleh
55
Loc.cit 56
Kantor Pertanahan, hal ini dimaksud untuk memperkecil kemungkinan
pemalsuan. Bagi pemegang sertipikat, apabila ia menghendaki maka sertipikatnya
tersebut dapat digantikan dengan sertipikat yang telah menggunakan blanko yang
baru.
Di Kota Tebing Tinggi, pernah terjadi kasus hilangnya sertipikat atas
sebidang tanah. Sertipikat tanah merupakan bukti pemilikan seseorang atas suatu
tanah dan bangunan. Penyimpanan sertipikat yang kurang baik dapat
mengakibatkan sertipikat tersebut rusak ataupun tercecer sehingga sertipikat
tersebut hilang dan harus diganti, oleh karenanya tentu saja harus disimpan
baik-baik dan diperlakukan sebagaimana halnya surat berharga lainnya.
Pada dasarnya sertipikat tanah yang dipegang oleh si pemegang hak
hanyalah merupakan salinan dari buku tanah yang disimpan pada Kantor
Pertanahan setempat dimana letak tanah berada. Apabila sertipikat tanah tersebut
hilang, maka kita dapat mengajukan permohonan kepada kantor pertanahan untuk
menerbitkan sertipikat pengganti atau lazim disebut juga sebagai sertipikat kedua.
Pemegang hak harus melaporkan kehilangan sertipikat tanahnya pada
kantor pertanahan setempat dengan membayar biaya sertipikat pengganti tersebut
sebesar biaya pendaftaran untuk pertama kali Rp. 50.000,- sesuai dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis
Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.
Badan Pertanahan Nasional tidak mudah begitu saja untuk mengeluarkan
sertipikat pengganti atas sebidang tanah yang telah bersertipikat, ada syarat-syarat
karena di khawatirkan adanya sertipikat ganda terhadap sebidang tanah yang
sama, sehingga penerbitan sertipikat pengganti harus mengikuti beberapa tahapan
sesuai ketentuan dan memenuhi segala syarat-syarat untuk memperoleh kembali
sertipikat pengganti atas sebidang tanah miliknya tersebut.
Setiap permohonan terhadap penggantian sertipikat yang hilang maka
sertipikatnya harus digantikan dengan sertipikat yang baru dan harus disertai
pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala Kantor
Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk, mengenai hilangnya sertipikat hak yang
bersangkutan melalui prosedur perolehan sertipikat kantor pertanahan setempat.
Di dalam penerbitan sertipikat tanah pengganti terhadap sertipikat tanah
yang telah hilang, masyarakat tidak dapat mendaftarkan penerbitan sertipikat
pengganti tersebut pada saat program PRONA (Proyek Nasional Agraria) maupun
program LARASITA (Layanan Rakyat untuk Sertipikat Tanah) yang
dilaksanakan oleh Pemerintah maupun BPN, karena program PRONA dan
LARASITA ditujukan pada penerbitan sertipikat tanah untuk pertama kali pada
masyarakat yang memiliki hak atas tanah, namun belum membuat sertipikat atas
tanahnya tersebut, dan program tersebut umumnya dilaksanakan kedaerah-daerah.
Syarat dalam penggantian sertipikat tanah yang telah hilang adalah harus
ada bukti laporan kehilangan dari pihak kepolisian yang menyatakan bahwa surat
tersebut benar dinyatakan telah hilang. Syarat dalam penggantian sertipikat tanah
yang telah hilang juga bahwa si pemilik sertipikat tersebut dapat membuktikan
bahwa benar sertipikat tanahnya tersebut telah secara resmi terdaftar dan telah
Perihal yang perlu ditegaskan adalah bahwa untuk penerbitan sertipikat
pengganti tidak dilakukan pengukuran maupun pemeriksaan tanah dan nomor hak
tidak diubah, dikarenakan data untuk penerbitan sertipikat pengganti tersebut telah
ada terdaftar dan dirincikan di dalam buku tanah, daftar surat ukur dan daftar
umum lainnya, ini sesuai dengan maksud Pasal 139 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997.
Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi di dalam menerbitan sertipikat
pengganti, biasanya Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi akan melakukan
peninjauan lokasi dan melakukan pengukuran ulang, Kantor Pertanahan Kota
Tebing Tinggi tidak bermaksud melanggar ketentuan Pasal 139 tersebut, namun
hal ini dilakukan untuk memastikan bahwa keadaan tanah tersebut masih seperti
yang tertera dalam buku tanah dan salinan sertipikat dari pemohon jika masih ada
salinannya.
F. Proses Pengajuan Penerbitan Sertipikat Pengganti Bagi Sertipikat Tanah yang telah Hilang
Sertipikat hilang bisa terjadi karena sesuatu sebab, dalam arti sertipikat
hak atas tanah lepas dari penguasaan secara fisik oleh si pemegang hak. Dan
sebabnya bisa beraneka macam yaitu tercecer, dicuri orang, kebakaran, dititip
pada orang dan ternyata tidak pernah dikembalikan.
Proses pengajuan sertipikat tanah hilang tidak memiliki batasan atau limit
dalam penggantiannya, maka jika suatu sertipikat tanah telah hilang lalu telah
jika sertipikat pengganti itu suatu saat hilang kembali maka proses pengajuan
sertipikat penggantian kembali terhadap sertipikat tanah pengganti yang telah
hilang sebelumnya dapat diajukan kembali untuk memperoleh sertipikat
pengganti.
Prosedur perolehan sertipikat pengganti di Kantor Pertanahan Kota Tebing
Tinggi dengan pemenuhan persyaratan permohonan yang sebagai berikut :
1. Adanya permohonan yang diajukan oleh pihak yang namanya tercantum
sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain
yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT, atau penerima hak
berdasarkan kutipan risalah lelang. Permohonan sertipikat pengganti dapat
diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai
ahli waris apabila si pemegang hak sudah meninggal dunia.
2. Adanya persyaratan di bawah sumpah dari pemohon yang bersangkutan di
hadapan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat atau pejabat
yang ditunjuk mengenai hilangnya sertipikat hak yang bersangkutan.
3. Adanya pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian
setempat atas biaya dari pemohon. Masa pengumuman tersebut selama 30
(tiga puluh) hari. Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta
jika ada penolakan penerbitan sertipikat pengganti tersebut maka akan
dibuatkan berita acara oleh kepala kantor pertanahan.
4. Jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman, apabila
tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya
menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat
keberatan yang diajukan tersebut tidak beralasan yang kuat dan jelas, maka
penerbitan sertipikat baru (sertipikat pengganti) tersebut dapat tetap
diterbitkan.
5. Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari
pengumuman ada yang mengajukan keberatan dan dianggap beralasan benar
keberatan tersebut, maka Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
setempat menolak menerbitkan sertipikat pengganti.
6. Mengenai dilakukannya pengumuman, penerbitan sertipikat baru sebagai
sertipikat pengganti, dan penolakan penerbitan sertipikat baru sebagai
penerbitan sertipikat pengganti dibuatkan berita acara oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
7. Penggantian sertipikat dicatat pada buku tanah yang bersangkutan.
8. Sertipikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon diterbitkannya
sertipikat tersebut atau oleh orang lain yang diberi kuasa untuk
menerbitkannya.
9. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat mengumumkan telah
diterbitkannya sertipikat pengganti untuk hak atas tanah dan tidak berlakunya
lagi sertipikat yang lama dalam salah satu surat kabar harian setempat atas
Persyaratan permohonan tersebut di atas disampaikan oleh pemohon yang
ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi melalui loket
penerimaan, dengan ketentuan sebagai berikut : 57
1. Penggantian sertipikat yang hilang dapat diberikan dengan sertipikat
pengganti.
2. Surat pernyataan hilang di bawah sumpah dilakukan oleh orang yang
menghilangkan sertipikat tersebut, antara lain :
a. Pemilik sertipikat melapor kehilangan, kemudian mendapat surat
keterangan laporan hilang dari kepolisian,
b. Pegawai kantor pertanahan setelah dibuat berita acara pencarian dan
penelitian sertipikat hilang, atau
c. Pihak lain yang pernyataan sumpahnya disaksikan juga oleh pemilik
sertipikat bersangkutan.
Pemilik sertipikat melapor kehilangan, kemudian mendapat surat
keterangan laporan hilang dari kepolisian, Pengumuman antara berita acara
tercecer di kepolisian dengan pengumuman akan diterbitkannya sertipikat
pengganti atas sebidang tanah dikoran merupakan waktu yang berbeda.
3. Apabila pemohon merupakan sebuah badan hukum, harus mendapat
persetujuan sesuai anggaran dasar bersangkutan yang dilampirkan bersama
akta pendirian perusahaan yang disahkan menteri.
57
4. Apabila pemohon merupakan seorang pewaris atau penerima hibah wasiat
maka dalam permohonan dilampirkan surat keterangan ahli waris, surat hibah
wasiat dan surat kematian bersangkutan.
5. Apabila ada pernyataan dari pemohon bahwa data fisik bidang tanah tidak
berubah, maka surat ukur dikutip dari peta pendaftaran tanah atau apabila ada
perubahan maka bidang tanah diukur ulang.
6. Surat pernyataan tidak ada perubahan data fisik tanah.
7. Fotokopi KTP atau identitas diri pemohon.
8. Fotokopi KTP atau identitas diri penerima kuasa disertai dengan surat kuasa,
jika permohonannya dikuasakan.
9. Setiap fotokopi yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang
berwenang.
Penerbitan sertipikat pengganti karena hilang, dalam hal pemegang
pemegang atau para pemegang hak tersebut berdomisili di luar
kabupaten/kotamadya letak tanah, maka pembuatan pernyataan sebagaimana salah
satu syarat dalam penerbitan sertipikat pengganti dapat dilakukan di Kantor
Pertanahan di domisili yang bersangkutan atau di depan pejabat Kedutaan
Republik Indonesia di negara tempat berdomisili yang bersangkutan.
Mengingat juga bahwa biaya pengumuman dalam surat kabar harian
berjumlah besar dibandingkan dengan harga tanah yang sertipikatnya hilang serta
kemampuan dari si pemohon, Kepala Kantor Pertanahan dapat menentukan bahwa
pengumuman akan diterbitkannya sertipikat tersebut ditempatkan di papan
hilang dengan pengumuman yang cukup jelas untuk dibaca orang yang berada di
luar bidang tanah tersebut.
Menurut hasil dari wawancara pada Kantor Pertanahan Kota Tebing
Tinggi, Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi bahwa telah menerapkan tata cara
penerbitan sertipikat pengganti karena hilang sesuai dengan ketentuan dari
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, dan
Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997.
G. Tanggung Jawab Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi dalam Menerbitkan Sertipikat Pengganti bagi Sertipikat Tanah yang telah Hilang
Pada dasarnya sertipikat asli yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan
Nasional untuk pertama kalinya dengan sertipikat pengganti hak atas tanah,
mempunyai kekuatan hukum yang sama, karena akan di lakukan pembatalan pada
sertipikat yang dinyatakan hilang tersebut, hal ini diatur dalam UUPA dan PP-PT
pada Pasal 32 ayat (1), hal ini dilakukan untuk menjaga kemungkinan disalah
gunakannya sertipikat tanah terdahulu oleh pihak lain yang dapat merugikan
pemegang hak apabila sertipikat tanah tersebut sebenarnya tidak hilang,
Permohonan untuk penerbitan sertipikat tanah pengganti oleh karena
sertipikatnya yang telah hilang pernah terjadi pada masyarakat Kota Tebing
Tinggi, sesuai dengan data yang ada bahwa kasus masyarakat yang pernah
mengalami kehilangan sertipikat tanah tercatat sebanyak 22 kasus sejak akhir
bulan desember tahun 2014 hingga akhir bulan oktober tahun 2015.
Pengurusan penerbitan sertipikat pengganti kepada Kantor Pertanahan
Kota Tebing Tinggi merupakan tanggungjawab dari Kantor Pertanahan Kota
Tebing Tinggi sebagai bentuk pelayanan mereka kepada masyarakat, selain
sebagai tanggung jawab hal ini dikarenakan juga, data-data yang terdapat pada
sertipikat tanah yang hilang tersebut, juga tercantum dan termuat pada buku tanah
sertipikat tersebut yang disimpan di Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi.
Kasus kehilangan sertipikat tanah yang terjadi pada masyarakat kota
tebing tinggi umumnya dikarenakan penyimpanan yang kurang baik oleh mereka
sehingga menyebabkan sertipikat tanah tersebut tercecer dan hilang. Pada data
tahun 2001 kasus kehilangan sertipikat tanah yang banyak dilaporkan masyarakat
kepada kantor kepolisian adalah karena kebanjiran yang melanda daerah tebing
tinggi sehingga masyarakat kehilangan sertipikat tanahnya dan menganggap
Berdasarkan hasil wawancara dari riset pada Kantor Pertanahan Kota
Tebing Tinggi dan juga telah mempelajari bahan hasil riset, maka mekanisme
penerbitan sertipikat pengganti karena hilang pada Kantor Pertanahan Kota
Tebing Tinggi dapat dijabarkan sebagai berikut :
No. TANGGAL KETERANGAN
1. 06 Oktober 2014 Pemegang hak atas tanah yang sertipikat tanahnya
hilang adalah SYAHRUL LUBIS, selanjutnya disebut
sebagai pemohon. Penerbitan sertipikat tanah pertama
kali pada tanggal 30 Maret 1990 di Kantor Pertanahan
Kota Tebing Tinggi, pemohon mengetahui sertipikat
tanahnya hilang pada tanggal 06 Oktober 2014 pada
pukul 10.00 WIB di sekitar Kota Tebing Tinggi.
2. 17 Oktober 2014 Pengumuman sertipikat tanah tersebut tercecer/hilang
oleh surat kabar PROMEDIA.
3. 21 Oktober 2014 Pengumuman sertipikat tanah tersebut tercecer/hilang
oleh surat kabar PROMEDIA untuk kedua kalinya.
4. 21 Oktober 2014
Pukul 11.30 WIB
Pemohon datang ke Polres Tebing Tinggi untuk
membuat laporan kehilangan atas sertipikat tanahnya.
5. 22 Oktober 2014 Pemohon mengajukan permohonan penggantian
sertipikat hilang kepada Kepala Kantor Pertanahan Kota
Tebing Tinggi, dan pemohon ikut melampirkan :
1) Fotocopy Sertipikat Hak Milik.
3) Fotocopy Kartu Tanda Penduduk dan Kartu
Keluarga.
6. 22 Oktober 2014 Pemohon membayar biaya pekerjaan pelayanan
sertipikat pengganti karena hilang sebesar Rp.50.000,-
berdasarkan surat perintah setor dari dari Kantor
Pertanahan Kota Tebing Tinggi.
7. 22 Oktober 2014 Pemohon mendapat tanda terima dokumen dari Kantor
Pertanahan Kota Tebing Tinggi yang telah menerima
berkas permohonan dari pemohon, berupa dokumen :
1) Fotocopy Sertipikat Hak Milik.
2) Fotocopy Identitas Pemohon.
3) Fotocopy Identitas Pemilik Hak.
4) Surat Permohonan.
5) Surat Keterangan Hilang dari Polres Tebing
Tinggi.
8. 23 Oktober 2014 Pemohon memperoleh kwitansi dari pembayaran
pelayanan sertipikat pengganti karena hilang dari
Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi.
9. 10 Desember
2014
Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi melakukan
pengumuman di surat kabar harian MIMBAR UMUM
tentang sertipikat hilang dari pemohon, dan keterangan
yang dirincikan letak tanahnya pada surat kabar
tersebut.
10. 11 Desember
2014
Pemohon mengucapkan sumpah dihadapan saksi-saksi
berikut :
1) Kepala Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi.
2) Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran
Tanah.
3) Kepala Sub Seksi Pendaftaran Hak.
4) Yang Mengukuhkan Sumpah yaitu
Rokhaniawan.
Sumpah tersebut juga dibuat dalam bentuk tertulis oleh
pemohon dan ditanda-tangani oleh saksi-saksi tersebut.
11. 11 Desember
2014
Kepala Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi
menyampaikan melalui surat kepada Pimpinan Redaksi
Surat Kabar Harian MIMBAR UMUM untuk
mengumumkan tentang sertipikat hilang dari pemohon
di surat kabar harian tersebut.
12. 11 Desember
2014
Diterbitkan pengumuman tentang sertipikat hilang
untuk mendapatkan sertipikat baru sebagai pengganti
sertipikat yang hilang oleh Kantor Pertanahan Kota
Tebing Tinggi, dengan rincian:
1) Nomor.
3) Hak Atas Tanah, Jenis dan Nomor Hak.
4) NIB
5) Terdaftar Atas Nama.
6) Tanggal Pembukuan.
7) Letak Tanah :
a) Jalan
b) Kelurahan
c) Kecamatan
8) Keterangan
13. 19 Januari 2015 Dikeluarkannya Berita Acara pengumuman penerbitan
sertipikat pengganti atas sertipikat tanah hilang dari
pemohon, dengan diterbitkannya sertipikat pengganti
tersebut maka sertipikat yang telah diterbitkan
sebelumnya dinyatakan tidak berlaku lagi.
14. 20 Januari 2015 Diterimanya Tanda Terima oleh pemohon atas
sertipikat pengganti karena hilang atas tanahnya
tersebut.
Mekanisme penerbitan sertipikat pengganti atas sertipikat tanah yang
hilang di Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi, seperti pada kasus SYAHRUL
LUBIS ada ditemukan beberapa kejanggalan dalam penerbitannya, seperti berikut
1. Penerbitan pengumuman pada surat kabar harian Promedia yang terjadi
selama 2 kali dan waktu pengumuman hanya berselang 4 hari.
Pengumuman ini berisikan info kehilangan sertipikat tanah pemohon,
namun pemohon belum ada melakukan proses pelaporan sertipikat
hilang kepada Kantor Pertanahan. Penerbitan pengumuman pada surat
kabar harian ini mungkin saja inisiatif dari pemohon.
2. Pada tanggal 10 Desember 2014, pengumuman mengenai sertipikat
tanah hilang dan akan digantikan dengan sertipikat baru kepada
pemohon jika tidak ada yang dirugikan atas hal tersebut, diterbitkan
oleh surat kabar harian Mimbar Umum. Surat kabar harian ini
berisikan pengumuman dari Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi
atas sertipikat hilang berikut dengan informasi data-datanya, namun
surat dari Kepala Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi kepada
Pimpinan Redaksi Surat Kabar Harian Mimbar Umum yang berisikan
perihal untuk diumumkannya pengumuman sertipikat hilang pemohon,
bahkan dibuat dan ditandatangani pada tanggal 11 Desember 2014 oleh
Kepala Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi itu sendiri.
Hal ini cukup membingungkan, karena seharusnya dan biasanya dibuat
terlebih dahulu surat permohonan penerbitan pengumuman pada surat
kabar harian, lalu setelah permohonan diterima maka pengumuman
tersebut dapat diterbitkan.
Hasil wawancara dari 2 orang narasumber ini, memberikan gambaran
sertipikat pengganti Oleh Kantor Pertanahan, namun pada akhirnya pemohon
mendapatkan sertipikat pengganti terhadap sertipikat tanahnya yang telah hilang
tersebut.
Tanggung jawab Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi dalam hal ini
cukup memberikan pelayanan yang baik bagi masyarakat tebing tinggi, terutama
kepada pemohon-pemohon penerbitan sertipikat pengganti, ini juga terbukti
bahwa dalam kasus sertipikat hilang SYAHRUL LUBIS, penerbitan sertipikat
penggantinya sudah ia dapatkan setelah melakukan semua mekanisme proses
penerbitan sertipikat pengganti dengan baik dan dalam waktu selama kurang lebih
92 hari atau sekitar 3 bulan.
H. Hambatan dan Upaya Penyelesaian Penerbitan Sertipikat Pengganti
Penerbitan sertipikat pengganti karena hilang tidak terlepas dari
hambatan-hambatan yang dapat memperlama proses dari penerbitan sertipikat pengganti
tersebut, hambatan-hambatan ini dapat disebabkan oleh si pemohon sendiri, oleh
pihak lain, maupun faktor lain. Walaupun hambatan dapat terjadi, namun
beberapa upaya dapat dilakukan untuk menyelesaikan hambatan dari penerbitan
sertipikat pengganti tersebut.
Hambatan yang umumnya terjadi dalam proses penggantian sertipikat
tanah yang telah hilang disebabkan karna adanya sanggahan dari pihak lain
terhadap suatu penerbitan sertipikat pengganti atas suatu bidang tanah, sanggahan
