[i]
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM JUAL BELI TANAH
UNTUK MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM DI KABUPATEN SRAGEN
TESIS
Untuk Memenuhi Persyaratan Guna Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan
Oleh:
HERMITA AMBAR SARI S 351602028
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA
[ii]
HALAMAN PENGESAHAN
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM JUAL BELI TANAH
UNTUK MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM DI KABUPATEN SRAGEN
Disusun oleh :
HERMITA AMBAR SARI S 351602028
Telah Disetujui oleh Tim Pembimbing Dewan Pembimbing
Jabatan Nama Tanda Tangan Tanggal
Pembimbing Prof. Dr. I Gusti AyuKetut ... ... Rachmi Handayani,S.H,M.M
NIP. 19721008200501200
Mengetahui :
Kepala Program Magister Kenotariatan
[iii]
HALAMAN PENGESAHAN
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM JUAL BELI TANAH
UNTUK MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM DI KABUPATEN SRAGEN
Disusun oleh : HERMITA AMBAR SARI
S 351602028
Telah Disetujui oleh Tim Penguji :
Jabatan Nama Tanda Tangan Tanggal
Ketua Burhanudin Harahap, S.H., M.H., M.SI., Ph.D ... ... NIP. 19600716 198503 1 004
Sekretaris Prof. Dr. I Gusti Ayu Ketut ... ... Rachmi Handayani,S.H,M.M
NIP. 19721008200501200
Anggota 1.Dr. Djoko Wahju Winarno,S.H,.M.S ... ... NIP. 19520511 1980003 1 002
2. Dr. M. Irnawan Darori, S.H., M.M ... ...
Mengetahui
Direktur Program Pascasarjana
Prof. Dr. M. Furqon Hidayatullah, M.Pd. NIP. 19600727 198702 1 001
Kepala Program Studi Magister Kenotariatan
[iv]
PERNYATAAN
NAMA : HERMITA AMBAR SARI
NIM : S 351602028
Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa tesis yang berjudul “PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM JUAL BELI TANAH UNTUK
MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM DI KABUPATEN SRAGEN”,
adalah benar-benar karya saya sendiri. Hal yang bukan karya saya dalam tesis tersebut diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka.
Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tersebut diatas tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik, yang berupa pencabutan tesis dan gelar yang saya peroleh dari tesis tersebut.
Surakarta, Desember 2017
Yang membuat pernyataan,
[v] MOTTO
“Waktumu terbatas. Jangan terperangkap dalam dogma dimana kamu hidup dengan apa yang orang lain pikirkan. Jangan biarkan pendapat orang lain menenggelamkan suara batinmu sendiri. Kamu harus punya keberanian untuk mengikuti hati dan intuisimu. Mereka kadang tahu akan jadi apa kamu sebenarnya. Yang lainnya hanyalah tambahan”- Steve Jobs
“Your duty as a child islifting your family pride”
Penulisan Hukum ini penulis persembahkan kepada :
➢ Allah SWT serta junjungan besar Nabi Muhammad
SAW.
➢ Bapak Suwarno, Ibu Ngatini, Mas Al Garinza, S.H.,
Bayu Adi Saputro, saudara, dan teman-teman
penulis, yang telah memberi motivasi, serta doa dan
dukungan yang tiada putusnya.
➢ Dosen pembimbing,dan Dosen Fakultas Hukum
lainnya yang senantiasa memberikan ilmu yang
[vi]
KATA PENGANTAR
Bismillahirahmanirrahim, puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah Subhanahu WaTa’ala atas segala limpahan rahmat, taufiq dan hidayah-Nya, dan sholawat serta salam penulis haturkan kepada Rasulullah Muhammad Sallawahu Alaihi Wassalam yang telah mengantarkan umat manusia dari zaman kegelapan dan keterbelakangan menuju zaman terang benderang dan kemajuan.
Alhamdulillahirabbil’alamin berkah do’a dan usaha sungguh-sungguh penulis dapat menyelesaikan hasil dan pembahasan, kajian dan penelitian hukum (tesis) untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Magister Kenotariatan (MKn.) Pascasarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta, dengan judul: “PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM JUAL BELI TANAH UNTUK
MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM DI KABUPATEN SRAGEN”.
Selama proses penyusunan tesis ini, penulis banyak mendapat bantuan bimbingan dan dorongan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, dalam kesempatan ini dengan rendah hati ingin mengucapkan terima kasih sebagai bagian wujud apresiasi kepada :
1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi, M.S, selaku Rektor I Universitas Sebelas Maret
Surakarta
2. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas
Sebelas Maret Surakarta.
3. Bapak Prof. Dr. Mohammad Furqon Hidayatullah, M.Pd., selaku Direktur Program
Pasca Sarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta.
4. Bapak Burhanudin Harahap, S.H, M.H, M.Si, Ph.D, selaku Kepala Program Studi
Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan
ijin penelitian.
5. Bapak Prof. Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, SH. MM, selaku Dosen
Pembimbing yang telah memberi bimbingan dan saran sehingga penulis dapat
menyelesaikan penulisan tesis ini dengan baik.
[vii]
7. Al Garinza, SH, one and only my husband, my best supporter in this world after my
dad and my Mom.
8. Saudara penulis Bayu Adi Saputro yang telah memberi limpahan cinta dan kasih
sayang, serta doa dan dukungan yang tiada putusnya.
9. Teman-teman seperjuangan kuliah, Grahani Wahyu Widhyastuti, Dwi Cercio
Nugraheni, Megatitis Arumdalu, yang telah memberi warna selama penulis berada
di Magister Kenotariatan dan selalu memberikan semangat untuk jangan pernah
menyerah.
10. Teman-teman Magister Kenotariatasn Angkatan VIII yang menjalin pertemanan
dengan baik kepada penulis yang tidak bisa disebutkan satu persatu.
11. Segenap dosen dan staf karyawan Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret.
12. Pihak-pihak yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan penulisan hukum ini yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu.
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih ada kekurangan, karena penulis sadar akan keterbatasan keilmuan maupun pengalaman praktik, oleh karena itu kritik, saran dan solusi yang bersifat cerdas membangun sangat diharapkan.
Semoga tesis ini menjadi media kontribusi penulis dari nilai religi sebagai bagian dari ibadah, dan dari perspektif akademis maupun praktik yang bermanfaat untuk perbaikan dan kebaikan hukum positif dalam bidang hukum jaminan di Indonesia.
Surakarta, 30 November 2017 Penulis
[viii] DAFTARISI
HALAMAN JUDUL ……… i
HALAMAN PENGESAHAN ... ii
HALAMAN PENGESAHAN ... iii
PERNYATAAN ... iv
KATA PENGANTAR ... vi
DAFTAR ISI ... viii
ABSTRAK ... x
ABSTRACT ... xi
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A.Latar Belakang ... 1
B.Perumusan Masalah ... 6
C.Tujuan Penelitian ... 7
D.Manfaat Penelitian ... 7
BAB II LANDASAN TEORI ... 8
A. Kerangka Teori ... 8
1. Kepastian Hukum ... 8
2. Perjanjian ... 12
3. Akta ... 46
4. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ... 49
B. Teori Analisis ... 63
1. TinjauanTentang Kesepakatan ... 63
2. Tinjauan Tentang Perlindungan Hukum ... 65
C.Penelitian yang Relevan ... 69
D.Kerangka Pemikiran ... 76
BAB III METODE PENELITIAN... 78
A.Tempat atau Lokasi Penelitian ... 78
B. Jenis Data dan Sumber Data ... 78
C.Teknik Pengumpulan Data ... 81
[ix]
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ... 83
A.Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah di Kabupaten Sragen Belum Efektif ... 83
1. Kekuatan Hukum Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak tas Tanah Notaris dalam Pelaksanaan Pembuatan Akta Jual Belinya ... 83
2. Belum Efektifnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di Kabupaten Sragen ... 91
B. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak atas Tanah yang Ideal dan Dapat Melindungi Para Pihak ... 96
1. Kesepakatan Para Pihak untuk Saling Mengikatkan Diri dalam Perjanjian PPJB ... 99
2. Kesepakatan Para Pihak Untuk Saling Memenuhi Kewajibannya dalam PPJB ... 104
3. Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak ... 114
C.Upaya Hukum yang Dilakukan Para Pihak jika Ada Persoalan Salah Satu Pihak Melakukan Wanprestasi... 120
1. Jalur Non Litigasi ... 123
2. Jalur Litigasi ... 128
BAB V P E N U T U P ... 129
A.Kesimpulan ... 129
B.Implikasi ... 130
C.Saran ... 131
[x] ABSTRAK
Hermita Ambar Sari, S351602028, PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM JUAL BELI TANAH UNTUK MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM DI KABUPATEN SRAGEN, Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Tujuan ditulisnya tesis ini untuk mengetahui dan menganalisis Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah di Kabupaten Sragen yang belum berjalan secara efektif dalam rangka mewujudkan kepastian hukum. Penelitian ini bersifat empiris. Metode pengumpulan data menggunakan observasi, wawancara, studi pustaka dan studi lapangan. Metode analisis data menggunakan beberapa tahapan mulai dari pengumpulan data, analisis data dan terakhir pengambilan simpulan. Meskipunkekuatan hukum dari akta perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang dibuat oleh Notaris dalam pelaksanaan pembuatan Akta Jual Belinya adalah kuat (akta notaril yang bersifat akta otentik), dalam prakteknya masih banyak masyarakat yang melakukan aktifitas jual beli hak atas tanahnyamenggunakan hukum adat. Perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang ideal dan dapat melindungi para pihak, tergantung kepada kekuatan dari perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat serta klausul yang tercantum dalam PPJB harus pula mencerminkan perlindungan hukum yang preventif dan represif. Penggunaan PPJB sebagai upaya terobosan hukum dalam pelaksanaan transaksi jual beli tanah belum begitu diketahui oleh masyarakat di Kabupaten Sragen. Perjanjian pengikatan jual beli tanah berfungsi sebagai alat pembuktian apabila salah satu pihak wanprestasi dan untuk menuntut berdasarkan pada pasal pasal yang telah disepakati. Implikasinya antara lain: perjanjian pengikatan jual beli tanah berfungsi sebagai alat pembuktian apabila salah satu pihak wanprestasi dan untuk menuntut berdasarkan pada pasal pasal yang telah disepakati. Bentuk-bentuk wanprestasi yang dapat terjadi dalam perjanjian pengikatan jual beli tanah antara lain : pembeli menunda-nunda pembayaran, tidak membayar denda, dan lain sebagainya. Saran yang diajukan oleh penulis adalah: 1) hendaknya para pihak benar-benar memahami klausul yang diperjanjikan, 2) Bagi para Notaris dalam pembuatan Akta Pengikatan Jual Belinya harus secara tegas menuliskan dalam pasal-pasalnya tentang klausul mengenai wanprestasi sehingga para pihak baik penjual maupun pembeli memperoleh perlindungan hukum.Upaya yang dilakukan dalam rangka penyelesaian apabila terjadi sengketa atau wanprestasi adalah menempuh jalur non litigasi dan litigasi.
[xi] ABSTRACT
Hermita Ambar Sari, S351602028, BUYING AGENTS OF SELLING BUY TO LAND RIGHTS MADE IN THE NOTARIS IN LAND SOURCES TO MAKE LEGAL CERTIFICATION IN SRAGEN REGENCY, Master Program of Nursing Faculty of Law University of Sebelas Maret Surakarta.
The purpose of this thesis is to know and analyze the Agreement of Sale and Purchase of Land Sell in Sragen regency which has not run effectively in order to realize legal certainty. This research is empirical. Methods of data collection using observation, interview, literature study and field study. Methods of data analysis using several stages ranging from data collection, data analysis and final retrieval. Although the legal force of the deed of binding agreement of sale and purchase of land rights made by Notary in the execution of the Deed of Sale is strong (notary certificate is authentic deed), in practice there are still many people who do the activity of buying and selling rights to their land using customary law. The ideal bonding and sale agreement for land titles and protecting the parties depends on the strength of the contract of sale and purchase made and the clauses contained in the PPJB must also reflect preventive and repressive legal protections. Legal efforts made by the parties if there is a problem either party to default can be reached through two options namely non litigation and non litigation. The use of PPJB as a legal breakthrough in the implementation of land sale and purchase transactions has not been so well known by the people in Sragen Regency. The land purchase agreement shall serve as a proof if one of the parties is defaulted and to demand based on an agreed article. The parties in making the deed of buying and selling before the notary, really understand the promised clauses, so that all the contents of the deed of buying and selling is actually known and understood by both parties.The Implications is : The agreement on the bond sale and purchase of land serves as a verification tool if one of the parties is defaulted and to sue based on an agreed article. 1. Forms of default that may occur in agreements to bind the sale and purchase of land, among others: a. Buyer pauses payment of the price b. The buyer does not pay a penalty. c. The seller undertakes actions that substantially violate the agreement 2. This is because the wanprestasi committed by one party is sufficiently proven by the passage of the payment period and no longer the written statement of the landowner and liability for landowners. 3. The agreement on the sale and purchase of land in practice is often made in the form of an authentic deed made before the notary, so the deed of binding of land sale and purchase is an authentic deed which has perfect evidentiary power. Suggestion :1) The parties should make a deed of buying and selling before the notary, completely understand the promised clause. 2) For the Notary in the Deed of Sales of Bid Belt must be firmly in its articles about clause about wanprestasi so that party either seller or buyer get legal protection.
