ANALISIS PENGARUH PERILAKU KONSUMEN TERHADAPKEPUTUSAN PEMBELIAN RUKO DI KOTA MALANG
INDAH YULIAN
Mahasiswa Program Magister Manajemen PPSUB Agung Yuniarinto Dosen Jurusan Manajemen Fakultas Ekonomi Universitas Brawijaya Djumilah Zain Dosen Jurusan Manajemen, Fakultas
Ekonomi Universitas Brawijaya
ABSTRAK
PENDAHULUAN
ruko di beberapa tempat yangtelah lama dibangun belum laku juga . Pernyataan ini didukung oleh hasil penelitianyang dilakukan oleh Cakrawala (2002) yang menyatakan bahwa rukobelum terisi (tidak laku) itu disebabkan oleh kurang mendalamnya pengembang dalam melakukan analisa pasar.Dalam penelitian ini difokuskan pada beberapa variabel eksternal yangdiperkirakan mempengaruhi keputusan konsumen dalam membeli ruko. Berdasarkanwawancara yang dilakukan peneliti dalam survei pendahuluan mereka lebih banyak fokus pada faktor eksternal khususnya pada pertimbangan harga, produk, lokasi, pengaruh promosi, bukti fisik, pengaruh kelompok referensi. Oleh karena itu, dalam penelitian ini memfokuskan pada variabel-variabel eksternal yaitu variabel produk,harga, lokasi, promosi, bukti fisik, dan pengaruh kelompok referensi.Berdasarkan latar belakang maka masalah dalam penelitian ini adalah“bagaimanakah pengaruh faktor-faktor bauran pemasaran (produk, harga, lokasi, promosi, bukti fisik) dan faktor sosial (kelompok referensi) baik secara simultanmaupun parsial terhadap keputusan konsumen dalam membeli ruko di daerah berkembang di kota Malang ?”Tujuan penelitian ini adalah menganalisis pengaruh faktor-faktor bauran pemasaran (produk, harga, lokasi, promosi, bukti fisik), dan faktor sosial (kelompok referensi) baik secara simultan maupun secara parsial terhadap keputusan konsumendalam membeli ruko di daerah berkembang di kota Malang.
TINJAUAN PUSTAKA
pemasaran yangmempengaruhi konsumen dengan tujuan untuk memperoleh laba dalam jangka panjang dengan berwawasan meningkatkan nilai dari kepuasan bagi pelanggan.
Berkaitan dengan perilaku individu yang berbeda-beda, maka untuk mempelajari dan menganalisa perilaku konsumen diperlukan adanya suatu model yang dapat menggambarkan sebuah rancangan untuk membantu mengembangkanteori yang mengarahkan penelitian perilaku konsumen dan sebagai bahan dasar untuk mempelajari pengetahuan yang terus berkembang mengenai perilaku konsumen dan faktor-faktor yang mempengaruhi. Menurut Henry Assael yang dikutip oleh Sutisna (2002) terdapat tiga faktor yang mempengaruhi pilihan konsumen yaitu:
Faktor individu konsumen menjelaskan bahwa pilihan untuk membeli suatu produk dipengaruhi oleh variabel gagasan (kebutuhan, motivasi, sikap, persepsi)dan karakteristik konsumen (demografi, gaya hidup, kepribadian).
METODE PENELITIAN
Penelitian ini merupakan penelitian survei. Jenis penelitian yang digunakanadalah explanatory research, yaitu penelitian yang bertujuan untuk menjelaskanhubungan kausal antara variabel-variabel melalui pengujian hipotesis (Singarimbun,1995).Populasi dalam penelitian ini adalah seluruh pembeli pertama sekaligus pemilik ruko sebagai tempat usaha di daerah berkembang di kota Malang yangdibangun mulai tahun 2000 – 2003. Teknik pengambilan sampel menggunakan purposive sampling. Jumlah populasi pada tiap kecamatan dan kelurahan.
Teknik Pengukuran Data
Pengukuran data dengan skala Likert yang terdiri dari lima pilihan jawaban atas pertanyaan yang diajukan, yaitu sangat dipertimbangkan bernilai 5,dipertimbangkan bernilai 4, cukup dipertimbangkan 3, tidak dipertimbangkan bernilai 2, dan sangat tidak dipertimbangkan bernilai 1.
Uji Validitas Instrumen
Untuk menguji tingkat validitas data, dalam penelitian ini digunakan ujivaliditas konstruk (construct validity) dengan teknik korelasi “product moment”Syarat minimum untuk dianggap valid adalah nilai r ≥ 0,361 (Sugiyono,1999)
Uji Reliabilitas Instrumen
Dalam penelitian ini uji realibilitas data menggunakan pendekatan “AlphaCronbach”. Instumen dapat dikatakan handal (reliabel) bila memiliki koefisienkeandalan sebesar 0,6 atau lebih (Arikunto,1992).
Analisis Data
Dalam penelitian ini analisis data yang digunakan adalah analisis faktor dananalisis regresi linier berganda.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Hasil Penelitian
Penggambaran karakteristik responden didasarkan pada umur, pendidikan terakhir, dan
jenis usaha.-Responden dalam penelitian ini rata-rata berusia 33 – 46 tahun. Responden sudah mempunyai usia yang cukup matang dalam pengambilan keputusan dansudah berpengalaman di bidang usaha.-Karakteristik responden ditinjau dari tingkat pendidikan menunjukkan bahwa sebagian besar responden memiliki tingkat pendidikan terakhir sarjana. Tingkat pendidikan yang tinggi akan menentukan kemampuan seseorang dalam memilih toko yang terlihat sebagai tempat usaha.
umumnya merupakan kebutuhan pokok sehari-hariBerdasarkan hasil analisis semua instrumen penelitian reliabel dan validsehingga dapat digunakan.
Variabel-variabel Yang Tidak Memenuhi MSA.Dari hasil analisis faktor menunjukan bahwa dari 20 variabel semuanyamemenuhi syarat MSA. Batas kecukupan MSA adalah > 0,5 (Maholtra, 1996).
Penentuan Jumlah Faktor Dalam penelitian ini metode yang digunakan adalah Principle ComponentAnalysis (CPA). Penentuan jumlah faktor didasarkan pada nilai eigen value > 1,0(Maholtra 1996).
Rotasi Faktor Rotasi faktor yang digunakan adalah rotasi varimax, ketujuh faktor dapatdicerminkan oleh variabel analisis, yang memiliki faktor loading minimum 0,50.Hasil rotasi dari matriks faktor dapat dilihat pada tabel 4 berikut ini:
Interpretasi Faktor Berdasarkan analisis sebelumnya dapat dilihat bahwa ada 19 variabel yangtersebar kedalam 7 faktor yang merupakan faktor-faktor yang dipertimbangkanoleh konsumen dalam membeli ruko di daerah berkembang di kota Malang.Interpretasi faktor dapat dilakukan dengan mengelompokan variabel yangmempunyai faktor loading > 0,50.
Skor Faktor Karena tujuan analisis faktor untuk mereduksi data guna analisis
multivariatselanjutnya yaitu analisis regresi linier berganda maka proses analisis perludilanjutkan hingga penentuan skor faktor.
Uji Ketepatan Model (Model Fit)Berdasarkan hasil perhitungan, diketahui bahwa teknik
analisis yangdigunakan dalam analisis faktor ini adalah tepat karena semua nilai variabelComponen Matrix > 0,50.
Pengaruh Variabel Bebas Terhadap Variabel Terikat Secara Simultan.
Model regresi dengan lebih dari dua variabel bebas digunakan Adjusted R sebagai koefisien determinasi (Santoso, 2000). Dari analisis regresi sebagaimanatercantum pada tabel 5 diperoleh hasil bahwa nilai koefisien determinasi AdjustedR = 0,665 berarti bahwa 66,5% keputusan konsumen dalam membeli ruko didaerah berkembang di kota Malang dipengaruhi oleh variabel produk, harga, lokasi, promosi, bukti fisik, kelompok referensi sedangkan 33,5% dipengaruhi oleh variabellain di luar model.
Berdasarkan uji t pada tabel 5 dapat diketahui bahwa secara parsial variabel produk, harga, lokasi, dan bukti fisik berpengaruh signifikan terhadap keputusankonsumen dalam membeli ruko di daerah berkembang di kota Malang karena nilaisignifikansi t lebih kecil dari 5%. Sedangkan variabel promosi dan kelompok referensi secara parsial tidak berpengaruh signifikan terhadap keputusan konsumendalam membeli ruko di daerah berkembang di kota Malang karena nilai signifikansit lebih besar dari 5%.
Produk. Dari analisis diperoleh bahwa variabel produk berpengaruh positip
terhadapkeputusan pembelian ruko. Hal ini berarti bahwa setiap usaha pengembang dalammemperbaiki desain ruko dan meningkatkan kualitas bangunan akan diikuti dengan peningkatan nilai pembelian ruko.
Harga. Dari analisis regresi diperoleh bahwa variabel harga berpengaruh negaripterhadap
keputusan pembelian ruko. Hal ini berarti bahwa penetapan harga yangcukup mahal, pemberian potongan harga yang kurang menguntungkan, dan syarat pembayaran yang dirasa agak memberatkan akan diikuti dengan penurunan nilai pembelian ruko.
Lokasi. Dari analisis regresi diperoleh bahwa variabel lokasi berpengaruh positipterhadap keputusan pembelian ruko. Hal ini berarti bahwa setiap usaha pengembangdalam memilih lokasi pembangunan ruko di daerah yang mudah dijangkau saranatransportasi, dekat dengan pemukiman, mobilitas kendaraan dan orang ramai,nyaman dan perkembangan daerahnya pesat sebagai kawasan usaha akan diikutidengan peningkatan nilai pembelian ruko.
Bukti fisik.Dari analisis regresi diperoleh bahwa variabel bukti fisik berpengaruh positipterhadap keputusan pembelian ruko. Hal ini berarti bahwa setiap usaha pengembangdalam membangun ruko dengan menyediakan fasilitas parkir dan fasilitas umum(listrik, telpon, air) yang memadai dan ruko berada di lingkungan daerah yang amanakan diikuti dengan peningkatan nilai pembelian ruko.
kelompok referensi secara bersama-sama. Sedangkan 33,5% mempertimbangkan faktor lainyang tidak dibahas dalam penelitian ini. Kenyataan di lapangan menunjukkan bahwadengan hanya mengandalkan lokasi strategis saja atau desain yang menarik atau lahan parkir yang luas, belum tentu bisa meningkatkan daya tarik konsumen dan nilai jual dari komplek rukonya. Bila dikaitkan dengan kasus banyaknya ruko yang tidak laku disebabkan karena pengusaha ruko yang kebanyakan adalah pengembang perorangan hanya mencoba usaha pada bisnis properti untuk mengikuti tren yangada sehingga mereka tidak memperhatikan faktor-faktor yang dipertimbangkankonsumen dalam membeli ruko. Hal ini berarti bahwa pengembang atau pengusaharuko dalam membangun ruko harus mempertimbangkan semua faktor tersebutdengan harapan semua ruko yang ditawarkan diminati konsumen dan laku terjual.Secara teoritis, hasil penelitian ini mendukung teori pemasaran yang dikemukakan oleh Amirullah (2003) mengenai faktor-faktor eksternal, antara lain bauran pemasaran dan kelompok referensi yang mempengaruhi keputusan konsumendalam membeli.
Produk
Jika dilihat dari gambaran jawaban responden tentang variabel produk maka dapat dikatakan bahwa dalam membeli ruko mereka mempertimbangkanmasalah disain dan kualitas bangunan. Para pembeli ruko kini lebih menyukai ruko-ruko yang dibangun dengan disain dan arsitektur bergaya luar negeri, terutama bergaya Eropa dan Amerika (Properti, edisi Pebruari 2003). Hal ini menunjukkan bahwa disain dan arsitektur bangunan luar ruko yang cantik menjadi tren karenayang dibutuhkan calon pembeli ruko ternyata disain luarnya antara lain disain bergaya spanyol dan mediterania. Untuk menciptakan disain yang menarik, pengembang harus mengikuti tren model ruko yang banyak diminati konsumen.Selain itu pengembang harus memperhatikan dan meningkatkan kualitas bangunandengan melakukan pemilihan material yang baik dan berkualitas tinggi sertamelakukan pengawasan pekerjaan sesuai dengan perencanaan. Selain itu untuk menarik konsumen pembeli ruko, pengembang bisa menawarkan harga yang lebihmurah untuk bangunan ruko yang sudah lama dibangun dan belum laku. Karenasemakin lama usia bangunan ruko akan berdampak pada tampilan dan kondisi rukoyang tidak sebagus awalnya.
Penetapan harga ruko yang wajar, pemberian potongan harga yangmenguntungkan dan syarat pembayaran yang meringankan menjadi harapan dan pertimbangan konsumen dalam membeli ruko. Kenyataannya harga ruko masihdinilai cukup mahal oleh sebagian besar konsumen, sehingga diharapkan pemberian potongan harga dan kemudahan syarat pembayaran akan meringankan konsumen.Karena pada dasarnya mahal tidaknya ruko adalah relatif. Mahalnya harga rukodikarenakan letak lokasi ruko yang cukup strategis dan tanah tempat dibangun ruko mempunyai nilai jual yang cukup tinggi. Meskipun harganya mahal tetapi fisiblesebagai tempat usaha akan tetap dibeli. Untuk meningkatkan daya tarik konsumenterhadap ruko yang ditawarkan, pengembang dapat memberikan potongan harga bagi yang membayar secara cash atau memberikan kemudahan sistem pembayarandengan cara diangsur.
Lokasi
Lokasi yang strategis merupakan syarat yang harus dipenuhi pada saatkonsumen membeli ruko sebagai tempat usaha. Startegis dalam arti lokasi rukomudah dijangkau sarana transportasi, dekat dengan pemukiman penduduk, mobilitaskendaraan dan orang yang lewat ramai, lokasinya nyaman, dan daerahnyamempunyai indikasi untuk berkembang menjadi kawasan usaha. Hal ini tampak pada hasil jawaban responden yang sebagian besar menyatakan lokasi ruko yangdibeli cukup strategis. Rata-rata mereka sangat menginginkan lokasi ruko yang berada di jalan utama yang mudah dijangkau oleh sarana transportasi, tingkatkepadatan lalu lintas kendaraan dan orang yang lewat cukup padat, dekat dengan pemukiman penduduk, nyaman sebagai tempat usaha, dan berada di daerah yangmempunyai prospek berkembang menjadi kawasan usaha. Hal ini dimaksudkan agar usaha yang dijalankan dapat dengan mudah dijangkau oleh konsumen. Banyaknyafrekwensi kendaraan dan orang yang lewat akan memberi peluang yang cukup besar bagi orang untuk singgah dan berbelanja ke lokasi ruko.
Promosi
akandijalankan. Tujuan pengembang melakukan promosi adalah untuk menginformasikan dan menarik konsumen untuk membeli produk yang ditawarkan.Tetapi sampai sejauh mana promosi itu dapat mempengaruhi konsumen tergantung pada tingkat efektifitas promosi yang dilakukan oleh pengembang. Agar promosiyang dilakukan lebih efektif, pengembang harus memahami perilaku pembeli rukoagar mereka mendapatkan gambaran tentang konsep ruko yang dikehendaki olehkonsumen dan dikaitkan dengan jenis usaha yang akan dijalankan.
Bukti fisik
