BAB III PEMBAHASAN
3.1 Bank
3.1.1 Pengertian Bank
Menurut Latumaerissa (2013:135) Bank adalah suatu badan usaha yang kegiatannya utamanya menerima simpanan dari masyarakat dan atau pihak lainnya, kemudian mengalokasikannya kembali untuk memperoleh keuntungan serta menyediakan jasa-jasa dalam lalu lintas pembayaran. Kemudian menurut Undang-Undang RI Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan, Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan tarif hidup rakyat banyak (Kasmir,2009:25).
3.1.2 Jenis Bank
Adapun Jenis perbankan dewasa ini dapat ditinjau dari berbagai segi
antara lain:
A. Dilihat dari Segi Fungsinya
Menurut Undang-Undang Pokok Perbankan Nomor 10 Tahun 1998 maka
jenis perbankan dan Penegertiannya yaitu:
a. Bank Umum
Bank Umum adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara
kovensional dan atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya
memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran
b. Bank Perkreditan Rakyat (BPR)
Bank perkreditan Rakyat adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha
secara konvensional atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya
tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran
B. Dilihat dari Segi Kepemilikannya
Jenis bank dilihat dari segi kepemilikannya adalah sebagai berikut:
a. Bank milik Pemerintah
Bank dimana baik akte pendirian maupun modalnya diimilki oleh
pemerintah sehingga seluruh keuntungan bank ini dimiliki oleh bank.
b. Bank milik swasta nasional
Bank jenis ini seluruh atau sebagian besarnya dimiliki oleh swasta
nasional serta akte pendiriannya pun didirikan oleh swasta , begitu pula
c. Bank milik koperasi
kepemilikan saham bank ini dimiliki oleh perusahaan yang berbadan hukum koperasi.
d. Bank milik asing
Bank jenis ini mmerupakan cabang dari bank yang ada di luar negri, baik milik asing atau pemerintah asing.
e. Bank milik campuran
kepemilikan saham bank campuran dimiliki oleh pihak asing dan pihak swasta nasional.
C. Dilihat dari Segi Status
Kedudukan atau status ini menunjukkan ukuran kemampuan bank dalam melayani masyarakat baik dari segi jumlah produk, modal maupun kualitas pelayanan.
Status bank yang dimaksud adalah sebagai berikut: 1. Bank devisa
Merupakan bank yang dapat melaksanakan trnsaksi ke luar negri atau yang berhubungan dengan mata uang asing secara keseluruhannya, misalnya transfer keluar negri , inkaso keluar negri, pembukaan dan pembayaran letter of Credit dan trnsaksi lainnya.
2. Bank non devisi
D. Dilihat dari Segi Menentukan Harga
Jenis bank jika dilihat dari segi atau caranya dalam menentukan harga beli terbagi dalam dua kelompok:
1. Bank yang berdasarkan prinsip konvensional
dalam mencari keuntungan dan menentukan harga kepada para nasabahnya, bank yang berdasarkan prinsip konvensional menggunakan dua metode, yaitu:
a. Menetapkan bunga sebagai harga, baik untuk produk simpanan seperti giro ataupun produk pinjaman yang ditentukan berdasarkan tingkat suku bunga tertentu.
b. Untuk jasa-jasa bank lainnya pihak perbankan menggunak atau menerapkan berbagai biaya-biaya dalam nominal atau persentase tertentu yang dikenal dengan istilah fee based.
2. Bank yang berdasarka prinsip syariah
Bank berdasarkan prinsip syariah adalah aturan perjanjian berdasarkan hukum Islam antara bank dengan pihak lain untuk menyimpan dana atau pembiayaan usaha atau kegiataan perbankan lainnya.
Dalam menentukan harga atau mencari keuntungan bagi bank yang berdasarkan prinsip syariah adalah sebagai berikut:
1. Pembiyaan berdasarkan prinsip bagi hasil (mudharabah) 2. Pembiyaanberdasarkan prinsip penyertaan modal (musharakah)
3.2 Bank syariah
3.2.1 Pengertian Bank Syariah
Bank Syariah adalah segala sesuatu yang menyangkut tentang bank syariah dan unit usaha syariah, mencakup kelembagaan, kegiatan usaha, serta cara dan proses dalam melaksanakan kegiatan usahannya (Ismail,2013:32).
Menurut Usman (2014:34) Bank syariah adalah bank yang tata cara beroperasinya mengacu pada ketentuan–ketentuan Alquran dan Al-Hadits, yakni bank yang tata cara beroperasinya itu mengikuti suruhan dan larangan yang tercantum dalam Alquran dan Al-Hadits.
Sedangkan berdasarkan pasal 1 Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 perbankan syariah adalah segala sesuatu yang menyangkut tentang Bank Syariah dan Unit Usaha Syariah, mencakup kelembagaan , kegiatan usaha , serta cara dan proses dalam melaksankan kegiatan usahannya. (Danupranata,2015:31)
Dari beberapa pengertian bank syariah yang dikemukakan di atas, dapat disimpulkan bahwa yang dimakusd dengan bank syariah adalah badan usaha yang fungsinya sebagai penghimpun dana dari masyarakat dan penyalur dana kepeda masyarakat, yang sistem dan mekanisme kegiatan usahanya berdasarkan kepada hukum Islam dan prinsip syariah sebagai mana yang diatur dalam Alquran dan Al-Hadits.
3.2.2 Prinsip–Prinsip Dasar Perbankan Syariah
Menurut Rivai ( 2010:34-36) prinsip bank syariah antara lain : 1. Melarang Bunga
Bunga secara keras dilarang di agama Islam dan dipahami sebagai haram
(tidak diizinkan). Islam hanya mengijiinkan satu jenis pinjaman dan itu adalah
Qurdhul Hassan (pinjaman yang murah hati) dimana peminjam tidak dikenakan bunga atau tambahan jumlah dari uang yang dipinjam. Sehingga dalam kegiatannya bank syariah tidak boleh ada bunganya.
2. Pembagian yang Seimbang
Bank yang menyediakan dana untuk modal dengan wirausaha berbagi risiko bisnis dan dalam pembagian keuntungan. Islam mendorong orang untuk menanam uang mereka dan menjadi patner dengan tujuan berbagi keuntungan dan risiko dalam bisnis meskipun posisinya sebagai kreditor. Konsep dari pembagian risiko dan hasil berbeda antara bank islam dan konvensional, dimana peminjaman harus membayar pokok peminjaman dengan bunga, tanpa meperhatikan untung atau rugi dari usaha.
3. Uang sebagai “Modal Potensial”
Dalam Islam, uang hanya alat pertukaran. Tidak ada nilai dalam dirinya sendiri. Oleh karena itu, tidak diijinkan menilai tinggi terhadap uang., melalui bunga tetap, ketika menyimpan di bank atau ketika meminjamkan kepada seseorang. Dalam bank syariah uang punya daya beli tetapi hanya untuk tujuan digunakan. itu tidak bisa digunakan untuk meningkatkan daya beli tanpa aktivitas yang produktif.
4. Melarang Gharar
(judi). Transaksi ekonomi yang dimasuki bank harus bebas dari ketidak pastian, risiko dan spekulasi. Dalam hukum bisnis, gharar berarti bank terlibat pada bisnis yang dimana bank tidak memiliki pengetahuan yang cukup atau pada transaksi yang sangat berisiko.
5. Kontrak yang Suci
Bank Islam memegang tanggung jawab kontrak dan berkewajiban untuk memberikan informasi secara utuh. Hal ini dimkasudkan untuk mengurangi risiko asimetri informasi dan risiko moral. Pihak yang disebut dalam kontrak harus memiliki pengetahuan yang baik tentang produk yang dimaksud untuk dipertukarkan sebagai hasil dari transaksi mereka.
6. Kegiatan Syariah yang Disetujui
Bank Syariah mengambil bagian dalam aktivitas bisnis yang tidak melanggar hukum syariah. Contoh investasi pada bisnis yang berhubungan minuman memabukkan dan judi sangat dilarang. Bank Syariah diharapkan untuk membangun Syariah Supervisory Board terdiri dari hukum syariah yang bertindak sebagi auditor syariah yang independent dan panisihat untuk bank.
3.2.3 Fungsi Bank Syariah
murabaha,salam,istishna’,ijarah dan IMBT serta akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. Menyediakan layanan jasa dengan akad
wakalah (transfer), sharf (valas), hawalah (pengalihan hutang), akad qardh, serta akad lainnya yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah (BI, 2016: 106-107).
3.2.4 Aktivitas Bank Umum Syariah (BUS)
Menurut Danupranata (2015:32) Bank umum syariah adalah Bank Syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalulitas pembayaran. Pada dasarnya BUS melakukan kegiatan usaha yang sama dengan bank konvensional yaitu melakukan penghimpunan dan penyaluran dana masyarakat di samping penyediaan jasa keuangan lainnya. Perbedaannya adalah seluruh kegaitan usaha BUS didasarkan pada prinsip syariah.
Disamping harus selalu sesuai dengan prinsip hukum Islam, juga karena dalam prinsip syariah memiliki variasi akad yang akan menimbulkan variasi produk yang lebih banyak dibandingkan produk bank konvensional. Seluruh kegiatan usaha bank syariah pada dasarnya wajib sesuai dengan prinsip syariah yang difatwakan oleh DSN-MUI.
Menurut Usman (2014:124-126) berdasarkan dengan Peraturan Bank Indonesia tentang Bank Umum Syariah, kegiatan BUS meliputi:
a. Menghimpun dana dalam bentuk simpanan berupa giro, tabungan, atau bentuk lainnya yang dipersamakan dengan itu berdasarkan akad wadi’ah
atau akad lainnya yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah.
muudharabah atau akat lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah.
c. Menyalurkan pembiayaan bagi hasil berdasarkan akad mudharabah, akad
musyarakah, atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah.
d. Menyalurkan pembiayaan berdasarkan akad murabahah, akad salam, akad itishna’, atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah.
e. Menyalurkan pembiayaan berdasarkan akad qardh atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah.
f. Menyalurkan pembiayaan penyewaan barang bergerak atau tidak bergerak pada nasabah berasarkan akad ijarah dan/atau sewa beli dalam bentuk ijarah muntahiya bittamlik atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah.
g. Melakukan pengambilan hutang berdasarkan akad hawalah atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah.
h. Melakukan usaha kartu debit dan/atau kartu pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.
i. Membeli, menjual atau menerima atas risiko sendiri surat berharga pihak ketiga yang diterbitkan atas dasar transaksi nyata berdasarkan prinsip syariah seperti akad ijarah, musyarakah, mudharabah, murabaha, atau
hawalah.
k. Menerima pembayaran dari tagihan atas surat berharga dan melakukan perhitungan dengan pihak ketiga berdasarkan prinsip syariah.
l. Melakukan penitipan untuk kepentingan pihak lain berdasarkan suatu akad yang berdasarkan prinsip syariah.
m. Menyediakan tempat untuk menyimpan barang dan surat berharga dan melakukan perhitungan dengan pihak dengan pihak ketiga atau antar pihak ketiga berdasarkan prinsip syariah.
n. Memindahkan uang, baik untuk kepentingan sendiri maupun untuk bersama.
o. Melakukan fungsi sebagai wali amanat berdasarkan akad wakalah.
p. Memberikan fasilitas letter of credit atau bank garansi berdasarkan prinsip syariah, serta melakukan kegiatan lain yang lazim dilakukan dalam bidang perbankan dan dalam bidang sosial sepanjang tidak bertentangan dengan prinsip syariah dan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undagan.
3.2.5 Konsep Operasional Bank syariah
Menurut Rivai (2010:296-298), konsep operasinal perbankan syariah antara lain:
1. Berprinsip Al-Ta’awu
Merupakan prinsip untuk saling membantu dan bekerja sma antara anggota masyarakat dalam berbuat kebaikan.
2. Berprinsip menghindari Al-Ikhtinaz
Dalam perbankan syariah dilarang keras untuk melakukan transaksi apabila terdapat hal-hal sebagai berikut:
a. Gharar
Adanya unsur ketidak pastian atau tipu muslihat dalam transaksi.
b. Maysir
Yaitu unsur judi yang transaksinya bersifat spekulatif yang dapat menimbulkan kerugian satu pihak dan keuntungan bagi pihak lain.
c. Riba
Transaksi menggunakan sistem bunga mengambil keuntungan secara batil.
Pada dasarnya Islam memandang uang hanya sebagi alat tukar, bukan sebagai barang dagangan. Oleh karena itu motif permintaan akan uang adalah untuk memenuhi kebutuhan transaksi, bukan untuk spekulasi.
3.3 Prosedur
3.3.1 Pengertian Prosedur
Menurut Lestari (2014:24) Prosedur adalah serangkaian tugas yang saling berhubungan, yang merupakan urutan baik menurut waktu dan cara tertentu untuk melaksanakan pekerjaan yang harus diselesaikan.
3.3.2 Sifat Prosedur
Menurut Lestari (2014:24) sifat atau hakikat prosedur adalah:
a. Prosedur terdapat dalam tiap bagian perusahaan, prosedur merupakan salah satu macam rencana yang penting.
c. Diberikan batas-batas waktu pada setiap langkah prosedur guna menjamin agar hasil dicapai seperti yang diinginkan.
3.3.3 Ciri-Ciri Prosedur
Setiap prosedur yang diterapkan diperusahaan pasti memiliki sifat-sifatatau krakteristik yang berbeda-beda, sehingga hasil atau rangkain dari setiap prosedur tersebut tidak selalu sama. Menurut Lestari (2014:25-26) ciri-ciri yang baik adalah:
a. prosedur harus didasarkan atas fakta-fakta yang cukup mengenai situasi tertentu, tidak didasarkan atas dugaan-dugaan atau keinginan-keinginan. b. Suatu prosedur harus memiliki stabilitas, akan tetapi masi memiliki
fleksibilitas. Stabilitas adalah ketetapan arah tertentu dengan perubahan yang dilakukan hanya apabila terjadi perubahaan penting dalam faktor-faktor yang mempengaruhi pelaksaan prosedur. Fleksibilitas prosedur diinginkan guna mengatasi suatu krisis atau suatu keadaan darurat, tuntutan khusus atau penyesuaian kepada suatu kondisi sementara.
3.4 Akad
3.4.1 Pengertian Akad
Menurut Sutedi (2009:119) akad adalah suatu perikatan antara ijab dan kabul dengan cara yang dibenarkan syarak yamg menetapkan akibat-akibat hukum. Ijab adalah pernyataan pihak pertama mengenai isi perkataan yang diinginkan dan kabul adalah pernyataan pihak kedua untuk menerimanya.
Unit Usaha Syariah dan pihak lain yang memuat adanya hak dan kewajiban bagi masing-masing pihak sesuai dengan prinsip syariah (Sutedi,2009:118).
3.4.2 Rukun Akad
Rukun dapat dipahami sebagai unsur esensial yang membentuk akad yang harus selalu dipenuhi dalam suatu transaksi, yang terdiri dari berikut ini:
a. Subjek Akad
Pihak yang berakad, pihak yang berakad terdiri atas paling sedikit dua orang yang harus sudah baligh, berakal sehat dan cakap untuk melakukan huku m sendiri.
b. Objek yang diakadkan
Objek akad bermacam-macam,sesuai dengan betuknya. Dalam akad jual beli, objeknya adalah barang yang diperjualbelikan dengan harganya.
3.4.3 Syarat Akad
Syarat adalah unsur yang membentuk keabsahan rukun akad. Jadi, sahnya suatu akad sangat tergantung kepada terpenuhinya atau tidaknya rukun syarat akad. Menurut Sutedi (2009:121) Syarat sahnya perjanjian adalah sebagai berikut:
a. Tidak menyalahi hukum yang disepakati adanya. Maksudnya bahwa perjanjian yang diadakan oleh para pihak itu bukanlah perbuatan yang bertentangan dengan hukum atau perbuatan yang melawan hukum syariah. b. Terjadinya perjanjian atas dasar saling ridho dan ada pilihan. Dalam hal ini
tidak boleh ada unsur paksaan dalam membuat perjanjian tersebut. Harus didasari kesepakatan antara kedua belah pihak.
sehingga tidak mengakibatkan terjadinya kesalapahaman di antara pihak tentang apa yang telah mereka perjanjikan di kemudian hari.
3.5 Pembiayaan
3.5.1 Pengertian Pembiayaan
Kaitan antara bank dengan uang dalam suatu unit bisnis adalah penting, namun di dalam pelaksanaanya harus menghilangkan adanya ketidak adilan, ketidak jujuran dan penghisapan. Kedudukan bank syariah dalam hubungan dengan para nasabah adalah sebagai mitra investor dan pedagang, sedangkan dalam hal bank pada umumnya, hubungannya adalah sebagai kreditor atau debitur.
Sehubungan dengan jalinan investor dan pedagang tersebut, maka dalam menjalankan bisnisnya, bank syariah menggunakan berbagai teknik dan metode investasi. Kontrak hubungan investasi antara bank syariah dengan nasabah ini disebut pembiayaan.
Menurut Rivai (2010:681) pembiyaan adalah pendanaan yang diberikan oleh suatu pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, baik dilakukan sendiri maupun lembaga.
3.5.2 Jenis Pembiayaan
Menurut Danupranata (2015:103) berdasarkan sifatnya pembiayaan dibagi menjadi dua yaitu:
b. Pembiayaan konsumtif, yaitu pembiyaan yang digunakan untuk memenuhi kebutuhan konsumsi yang akan habis digunakan untuk memenuhi kebutuhan.
3.5.3. Pembiyaan Akad Murabaha
Pembiayaan akad Murabaha adalah pemberian dana atau tagihan oleh bank syariah untuk transaksi jual beli barang sebesar harga pokok ditambah margin/keuntungan berdasarkan kesepakatan dengan nasabah yang harus membayar sesuai akad (Baharuddin, 2010:72).
Menurut Baharuddin (2010:74-75) berdasarkan peraturan Bank Indonesia No: 7/46/PBI/2005 tentang akad penghimpunan dan penyaluran dana bagi bank syariah, kegiataan pembiayaan berdasarkan akad Murabaha berlaku persyaratan sebagai berikut:
a. Bank menyediakan dana pembiayaan berdasarkan perjanjian jual beli barang.
b. Jangka waktu pembayaraan harga barang oleh nasabah kepada bank ditentukan berdasarkan kesepakatan bank dan nasabah.
c. Bank dapat meminta nasabah untuk membayar uang muka atau urbun saat menandatangani kesepakataan awal pemesanan barang.
d. Kesepakataan margin harus ditentukaan satu kali pada awal akad dan tidak berubah selama selama periode akad.
Menurut Rivai (2013:250-254) dalam pemberian pembiayaan /kradit kepada nasabah terlebih dahulu harus memenuhi persyaratan yang dikenal prinsip 5C,yaitu:
1. Chracter
Chracter adalah keadaan watak/sifat dari debitur, baik dalam kehidupan pribadi maupun dalam lingkungan.
2. Capital
Capital adalah jumlah dana/modal sendiri yang dimiliki oleh calon debitur.
3. Capacity
Capacity adalah kemampuan yang dimiliki calon debitur dalam menjalankan usahanya guna memperoleh laba yang diharapkan.
4. Collateral
Collateral adalah barang-barang yang diserahkan debitur sebagai agunan terhadap kredit yang diterima.
5. Condition of Economy
Condition of Economy adalah kondisi politik, social, ekonomi yang mempengaruhi keadaan perekonomiaan pada suatu saat yang bisa mempengaruhi kelancaran pembayaran kredit nasabah.
3.6 Pengertian Kredit Kepemilikan Rumah
yang semakin lama semakin tinggi namun belum dapat mengimbangi kemampuan daya beli kontan dari masyarakat. Secara umum, ada 2 jenis KPR, yaitu:
1. Kredit Pemilikan Rumah Subsidi
Yaitu, suatu kredit yang diperuntukkan kepada masyarakat yang mempunyai penghasilan menengah kebawah. hal ini guna untuk memenuhi kebuthan memiliki rumah atau perbaikan rumah yang telah dimiliki sebelumnya. Adapun bentuk subsidi tersebut telah diatur sendiri oleh pemerintah. Sehingga tidak semua masyarakat yang mengajukan kredit diberikan fasilitas ini. Secara umum batasan yang ditetepkan pemerintah dalam memeberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.
2. Kredit Pemilikan Rumah Non Subsisdi
Yaitu, suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat tanpa adanya campur tangan pemerintah. Ketentuan KPRditetapkan oleh bank itu sendiri, sehingga penentuaan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai dengan kebijakan bank yang bersangkutan.
3.7 Prosedur Pembiayaan KPR iB Muamalat pada Bank Muamalat Tbk Kantor Cabang Medan.
KPR iB adalah termasuk pembiayaan konsumtif yang ditujukan baikkepada perorangan maupun badan hukum yang ingin memilikiproperty. Penggunaan produk KPR dalam dunia perbankan merupakan salahsatu faktor yang menunjukan bahwa saat ini masyarakat sudah banyakmengiginkan kenyamanan dalam memiliki sebuah tempat tinggal yang layak,sehingga sekarang keinginan untuk memiliki property menjadi salah satu gayahidup masyarakat sekarang ini. Masyarakat telah memiliki berbagai pilihanproduk KPR yaitu dengan KPR konvensional atau KPR syariah, keduanyatentu saja memiliki persamaan dan perbedaan yang mendasar.
Pada KPR konvensional pihak bank meminjamkan dana kepada nasabah untuk melakukan pembelian suatu barang atau rumah kepada developerdimana nasabah dalam hal ini membeli sendiri, setelah itu nasabah membayarangsuran dengan ketentuan bunga yang berlaku, dimana bank mewajibkannasabah untuk membayar angsuran dengan bunga. Sedangkan pada KPRSyariah pihak bank membelikan rumah atau barang dari developer kemudianmenjual kembali kepada nasabah dengan angsuran.
mengadakan barang yang dibutuhkan danmenjualnya kepada nasabah dengan harga setelah ditambah keuntugan yangtelah disepakati Penggunaan pembiayaandengan akad Murabahah ini digunakan jika nasabah berkeinginan untukmembeli rumah indent (Kavling siap bangun), beli rumah sekaligus renovasimaupun untuk keperluan renovasi rumah saja.
Sumber: PT. Bank Muamalat Indonesia Kantor Cabang Medan 2017
Gambar 3.1
Skema Akad Murabaha
Dengan menggunakan skema akad Murabahah ini nasabah dapatmengajukan pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah iB Muamalat dengan pilihan pembelianrumah atau pembelian bahan material yang dibutuhkan oleh nasabah, denganalur, nasabah terlebih dahulu memesan kepada pihak bank denganmenyebutkan rumah atau bahan yang dibutuhkan, dengan sesuai pesanantersebut pihak bank akan membelikan sesuai dengan keinginan nasabah,kemudian, bank menjual kepada nasabah, dan nasabah akan membayar dengancara cicilan sesuai dengan jangka waktu yang telah disepakati kedua belahpihak.
2) Uang muka ringan minimal 10% 3) Plafond hingga Rp.25 miliar
4) Pelunasan sebelum jatuh tempo tidak dikenakan denda 5) Dapat digunakan untuk:
a). pembelian rumah/ruko/rukan/kios/apartemen baru maupun bekas b). take over kpr
6) Nilai pembiayaan yang tinggi hingga 90% dari nilai rumah.
3.7.2 Persyaratan Administratif untuk pengajuan KPR iB Muamalat 1) Formulir permohonan pembiayaan untuk individu
2) Fotocopy KTP dan Kartu Keluarga
3) Fotocopy NPWP untuk plafond pembiayaan di atas Rp 100 juta 4) Fotocopy Surat Nikah (bila sudah menikah)
5) Asli slip gaji & surat keterangan kerja (untuk pegawai/karyawan)
6) Fotocopy mutasi rekening buku tabungan/statement giro 3 bulan terakhir
7) Fotocopy rekening telepon dan listrik 3 bulan terakhir
8) Laporan keuangan atau laporan usaha (untuk wiraswasta dan profesional)
9) Fotocopy dokumen bangunan yang akan dibeli: SHM/SHGB, IMB dan denah bangunan.
Dalam melaksanakan pemberian pembiayaan pada produk Kredit Kepemilikan Rumah iBMuamalat Bank Muamalat akanmelakukan prosedur pembiayaan melalui berbagai tahap sebagai berikut:
1) Pengajuan ke Account Manager (AM)
Pengajuan ke Account Manager merupakan tahap awal nasabahuntuk melakukan permohonan pembiayaan, hal ini dilakukan dengancara nasabah datang langsung ke kantor Bank Muamalat CabangMedan untuk mendapatkan fasilitas pembiayaan. Nasabah datangdengan membawa syarat-syarat dan mengisi form aplikasi pengajuankhusus pembiayaan Hunian Syariah, form pengajuan tersebut meliputi:
Data pribadi, data suami/istri pemohon, data pekerjaan, check listkelengkapan data dan jaminan, data keuangan, data simpanan/rekeningdi Bank, data kekayaan, dan pinjaman lain.Nasabah harus melengkapi semua dokumen-dokumen tersebutsecara tepat dan benar agar tidak terjadi kesalahan atau penyimpangandata pada saat pengajuan pembiayaan, setelah selesai kemudian formulirtersebut diserahkan kepada Account Manageruntuk diproses. Dalamproses permohonan pembiayaan dari sejak berkas permohonan diterimasampai dengan dikeluarkan keputusan adalah selama tujuh hari, denganbeberapa rincian antara lain: satu hari pemberkasan, lima haripemrosesan data, dan satu hari realisasi akad.
2) Pengecekan BI / BI Checking
dalam golongan tertentu yaitu golonganK1 (Lancar),K2 (Dalam perhatian khusus),K3 (Kurang lancar),K4(Diragukan),K5 (Macet) Selain itu BI checking
juga diharapkan dapatsignifikan menekan kredit bermasalah, sehingga dalam prosesintermediasi perbankan dapat berjalan dengan baik. Dari tahap ini akanterjadi keputusan mengenai calon debitur yaitu:
a). Nasabah Ditolak
Alasan penolakan pembiayaan Hunian Syariah dikarenakanbeberapa hal, antara lain:
(1) Nasabah tersebut memiliki riwayat pembiayaan bermasalahpada pinjaman di bank sebelumnya.
(2) Permohonan melebihi batas maksimal jumlah pembiayaan. b). Nasabah diterima dan Verifikasi
Alasan nasabah diterima dalam pengajuan pembiayaandikarenakan beberapa hal antara lain:
1) Nasabah memiliki riwayat pembiayaan yang baik, dan tidakterdapat dalam golongan macet.
2) Nasabah mengajukan pembiayaan sesuai dengan batas jumlah maksimal pembiayaan tidak lebih 25 M.
Apabila setelah dilakukan pengecekan mengenai datanasabah tersebut maka akan mendapatkan keputusan jika nasabahterdapat dalam daftar riwayat debitur yang tergolong K5 makakeputusan tersebut nasabah langsung ditolak biasanya konfirmasipenolakan dilakukan oleh bagian Account Manager
alasan-diterima maka nasabah akan mendapatkan konfirmasi daribagian Account Manager untuk bisa melakukan tahap selanjutnya.Wawancara adalah tahap berikutnya dalam pemberian kredit setelahdilakukan pengecekan di BI checking, proses ini dilakukan untukmenyelidiki reputasi nasabah yang bersangkutan di lingkungantempat tinggal serta melakukan analisis dengan menggunakanprinsip 5C dalam melakukan analisisnya terhadap nasabah. Antaralain:
a) Character (karakter)
Yaitu untuk menilai sikap nasabah, proses ini dilakukandengan wawancara dengan nasabah yang bersangkutan dan jugamewawancarai masyarakat lingkungan sekitar mengenai nasabahtersebut apakah mempunyai riwayat yang tidak baik seperti terlilithutang, perjudian, dan sebagainya.
b) Capacity (kapasitas)
Yaitu Analisis yang dilakukan untuk mengetahuikemampuan nasabah dalam mengangsur cicilan setiapbulan. dengan mengetahui kemampuan nasabah dalam membayar cicilan tersebut, dapat dijadikan salah satu pertimbangan pihak
bank.
c) Collateral (jaminan)
Analisis ini merupakan salah satu proses yang diarahkanterhadap jaminan yang diberikan oleh nasabah. Jaminan tersebutharus bisa mengcover risiko pembiayaan nasabah yangbersangkutan.
d) Capital (modal)
e) Condition of Economic (kondisi ekonomi)
Proses analisis ini dilakukan untuk mengetahui kondisinasabah dalam melakukan angsuran saat mengalami keadaan yangmemburuk yang dapat mempengaruhi angsuran nasabah.
3) Taksasi
Setelah tahap BI checking dan analisis diketahui bahwa nasabah tersebut tidak bermasalah, maka kemudian dilakukan survey jaminandan dicross check data jaminan yang telah diajukan oleh nasaba kepada Bank yaitu untuk menilai kondisi fisik jaminan, letak,bangunan, dalam proses ini adalah prosedur penting dalammenganalisis apakah jaminan tersebut memiliki daya tarik,marketability
atau tidak,apabila nilai dari jaminan tersebut mempunyainilai jual maka jaminan dari nasabah tersebut layak. Sehingga nasabahdapat mengajukan pembiayaan dengan jaminan yang telah diajukankepada pihak Bank tersebut.
4) Komite pembiayaan
Setelah SP1 selesai kemudian masuk pada tahap komitepembiayaan, pada prosedur ini komite pembiayaan memberikankeputusan apakah pengajuan pembiayaan tersebut diterima atau ditolak,dengan memperhatikan hasil dari semua proses penilaian yang telahdilakukan, Apabila Komite Pembiayaan setuju maka akan dibuatkanOffering Letter, dan apabila tidak setuju akan dibuatkan
Rejection
Letter. Berdasarkan keputusan komite pembiayaan maka, Account Manager
tersebut, pada tahap inikemungkinan masihada tambahan persyaratan yang harus dilengkapi oleh nasabah.
5) Offering Letter (OL)
Apabila nasabah sepakat akan Offering Letter (OL) yang telahdiberikan oleh Account Manager (AM), maka pada tahap OfferingLetter(OL) data-data nasabah tersebut harus di checklist apakah adakekurangan data atau tidak sebelum melakukan tanda tangan kredit,apabila terdapat kekurangan terhadap data-data tersebut maka nasabahharus melengkapi kekurangan data tersebut terlebih dahulu. dalamOffering Letter (OL) ini berisi hak dan kewajiban para pihak yaitunasabah dan pihak bank, antara lain: ketersediaan bankuntukmemberikan pembiayaan kepada nasabah beserta syarat-syaratyang harus dipenuhi.
6) Pengikatan Kredit (Akad)
Setelah proses Offering Letter telah selesai, maka unit support penanaman
harusmelakukan pengikatan kredit, baik pengikatan jaminan ataupunpengikatan pembiayaan, pada proses tersebut dilakukan denganmelibatkan notaris, nasabah,
Account Manager dan staff legal, denganmenandatangani dokumen-dokumen pembiayaan yang telahdisyaratkan diawal sesuai dengan isi akad pembiayaan. Setelahpengikatan selesai sebelum tahap pencairan, nasabah harus membayarbiaya-biaya yang timbul, biaya tersebut antara lain:
7) Tahap Pencairan Pembiayaan
Setelah pengikatan selesai maka dilakukan proses pencairanpembiayaan. Pencairan dana dilakukan oleh bagian Back Office,Apabila dana tersebut sudah dicairkan maka hal ini merupakan tandadimulainya kegiatan, dimana nasabah harus segera merealisasikanpembiayaan dan melaporkan kegiatan tersebut sesuai dengan tujuanpermohonan diawal, dan nasabah harus melakukan kewajibannyakepada bank dengan membayar angsuran sesuai dengan isi akad yangtelah disepakati.
3.7.4 Fungsi yang terkait
Fungsi-fungsi yang terkait dalam pembiayaan Hunian Syariah diBank Muamalat Cabang Medan adalah sebagai berikut:
1) Account Manager
Account Manager adalah suatu bagian yang menjadi power dalampenyaluran dana (lending) dan penghimpunan dana (funding) sehinggaperan Account Manager sangat berkontribusi dalam meningkatkankestabilan dan margin bank. Pada proses penyaluran pembiayaanAccount Manager bertugas menganalisis dan memberi informasi atassyarat-syarat yang harus disiapkan oleh nasabah saat melakukan
permohonan pembiayaan dan turut dalam setiap tahap permohonansampai realisasi pembiayaan.
Unit Support Penanaman Dana adalah bagian yang melakukan pengecekan dalam BIchecking sehingga atas rekomendasi dari Unit SupportPenanaman Dana
Account Managermemproses permohonan dari nasabah, selain itu bagian Unit Support Penanaman Dana jugamelakukan taksasi atau penilaian jaminan yang dijadikan objek jaminannasabah.
3) Komite Pembiayaan
Komite pembiayaan mempunyai tugas untuk menentukan suatukeputusan apakah permohonan nasabah diterima atau ditolak. Pada saatsidang, komite pembiayaan memperhatikan berbagai aspek yang terkaitberdasarkan hasil penilaian jaminan dan analisis yang telah dilakukan.
4) Back Office (BO)
Back Office bertugas untuk melakukan pencairan dana setelahdilakukan proses pengikatan akad.
3.7.5 Kendala dalam Pembiayaan Hunian Syariah pada PT. Bank MuamalatKantor Cabang Medan
1) Data nasabah yang terkadang kurang lengkap
pihak bank harus memberikan suatu informasi yang lebih jelas terlebih dahulu kepada nasabah.
2) Bentuk Jaminan ( harta gono gini)
Bentuk jaminan yang diberikan oleh nasabah kepada bank adalahharta gono-gini yang menyebabkan jaminan tersebut ditolak walaupunharga/nilai dari jaminan tersebut tinggi, pihak bank tidak maumenanggung risiko yang akan terjadi jika jaminan tersebut masihbermasalah sehingga untuk mencegah hal ini pihak bank harusmenganalisis lebih dalam akan jaminan yang diberikan oleh nasabahagar hal ini dapat dihindari.
3) Pelaksanaan pembiayaan
Pada saat pelaksanaan pembiayaan di PT. Bank Muamalat Kantor Cabang Medan ini, pihak bank juga tidak bisa terhindar daripembiayaan bermasalah (non performing finance). Sehingga hal iniharus diperhatikan oleh pihak bank lebih dini, masalah ini timbul karenaberbagai hal salah satunya adalah pada tahap proses analisis yangdilakukan pihak bank mengenai nasabah yang mengajukan pembiayaan.Bila nasabah tidak sanggup lagi melakukan pelunasan pembiayaan maka pihak bank akan melakukan pelelangan agunan nasabah tersebut untuk menetupi hutang pokok nasabah. Jika nilai agunan nasabah terjual melebihi hutang pokok nasabah maka lebihnya akan dikembalikan kepada nasabah.
Oleh sebab itu semua yang terlibat dalam proses pembiayaan harus selalu memperhatikan aturan yang ada sesuai dengan prosedur yang berlaku.
a) Kelebihan Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah iB Muamalat Pada Bank Muamalat Kantor Cabang Medan
1) Cicilan yang diangsurkan bersifat tetap tidak berspekulasi dengan nilai bunga yang asa di pasar.
2) Nasabah tidak harus memiliki dana secara tunai untuk mendapatkan rumah, karena dengan pembiayaan Hunian Syariah ini nasabah dapat memberikan uang muka terlebih dahulu dan dapat membayarnya secara angsuran, dimana angsuran yang digunakan menggunakan angsuran tetap tidak berubah sampai cicilan tersebut lunas.
3) Nasabah yang ingin mempercepat pelunasan dapat dilakukan, tanpa ada denda yang diberikan oleh pihak bank terhadap nasabah, sehingga dalam hal ini Bank Muamalat juga memberikan pelayanan kepada nasabah dengan mengerti keinginan nasabah untuk mempercepat pelunasan.
4) Pembiayaan Hunian Syariah memberikan kepastian akan harga jual yang diberikan kepada nasabah sehingga nasabah dapat mengetahui secara pasti besar keuntugan (margin) yang diperoleh bank dengan kesepakatan diawal, secara tidak langsung hal ini tidak ada unsur spekulatif yang dilakukan bank, karena semua telah diberitaukan terlebih dahulu secara jelas (transparan).
b) Kekurangan Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah iB Muamalat
2) Apabila terjadi kejadian di luar kehendak manusia (overmuch) maka menjadi tanggungan nasabah sendiri sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati diawal, sehingga nasabah harus bisa mengantisipasi keadaan tersebut dan harus berupaya melakukan perawatan dan menjaga apa yang telah menjadi hak dan kewajiban nasabah.
3) Harga jual Kredit Pemilikan Rumah iB Muamalat belum semurah Kredit Pemilikan Rumah yang ditawarkan bank milik negara, karena tidak mendapat subsidi dari pemerintah.
BAB IV
KESIMPULAN DAN SARAN
4.1 Kesimpulan
Berdasarkan urian dan pembahasan yang telah dikemukakan dalam bab sebelumnya, maka dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. Berdasarkan penelitian, untuk mengajukan Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah iB Muamalat pada Bank Muamalat Kantor Cabang Medan harus melalui Prosedur yang telah ditentukan sepeti :
a) Pemohonan Pembiayaan b) Analisa Pembiayaan c) Rapat Komite
d) Apabila dari hasil rapat komite disetujui, maka bank akan melakukan perjanjian kontrak.
e) Setelah itu dilaksanakan pencairaan dana kepada nasabah pembiayaan. 2. Kelebihan pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah iB Muamalat di Bank
3. Kekurangan pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah iB Muamalat antara lain: harga yang ditawarkan ke nasabah cukup mahal karena tidak mendapatkan subsidi, nasabah harus membayar sendiri biaya yang terjadi akibat kejadiaan diluar kehendak bank dan nasabah.
4.2 Saran
Adapun saran yang dapat peneliti berikan kepada Bank Muamalat Kantor Cabang Medan adalah sebagai berikut:
1. Bank Muamalat harus lebih baik dalam memberikan sosialisasi kepada nasabah memgenai produknya, sehingga nasabah dapat mengerti dengan baik produk Kredit Pemilikan Rumah iB Muamalat agar tidak muncul pradigma bahwa Kredit Pemilikan Rumah iB Muamalat sama dengan Kredit Pemilikan Rumah Konvensional, dan mengenai pentingnya persyaratan yang harus dipenuhi nasabah saat pengajuan pembiayaan. Sehingga pada pelaksaan tidak terjadi keslahaan dalam menginput data nasabah dan saat pemerosesaan data.
