Intiland Development, Tbk

(1)

Kontak:

Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380

[email protected]

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

Intiland Development, Tbk

Laporan Kedua

Equity Valuation

7 April 2014 Target Harga Terendah Tertinggi 685 860 Properti dan Real Estate

Kinerja Saham

Sumber : Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Informasi Saham Rp

Kode saham DILD

Harga saham per 4 April 2014 465 Harga tertinggi 52 minggu terakhir 640 Harga terendah 52 minggu terakhir 275 Kapitalisasi pasar tertinggi 52 minggu (miliar) 6.634 Kapitalisasi pasar terendah 52 minggu (miliar) 2.851

Market Value Added & Market Risk

Sumber:Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Penilaian Saham Sebelumnya Saat ini

Tertinggi 1.040 860

Terendah 710 685

Pemegang Saham (%)

UBS AG Singapore 22,24

Credit Suisse AG Singapore 19,89 Publik (masing-masing di bawah 5%) 57,87

Menegaskan Arah Baru

PT Intiland Development Tbk (DILD) adalah salah satu pemain properti yang besar di Indonesia. Didirikan pada tahun 1983, Perusahaan mengkhususkan diri dalam pengembangan dan investasi di properti, dan portofolionya terdiri dari kawasan perumahan dan township untuk kelas atas, mixed-use and high-rise,

kawasan industri, dan perhotelan. Proyek-proyek dan lahan Perseroan terutama tersebar di Jabodetabek dan Surabaya. DILD adalah salah satu pengembang properti pertama yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI) pada tahun 1990. Melakukan restrukturisasi pada tahun 2007, dan modalnya diperkuat melalui

rights issue pada tahun 2010, DILD saat ini terus memperbanyak proyek-proyek

yang dikembangkan. Perseroan juga berekspansi ke perhotelan dengan mengembangkan jaringan hotel Whiz di berbagai kota di Indonesia. DILD memiliki land bank seluas 1.900 hektare (Ha) yang dapat digunakan untuk mengamankan potensi pertumbuhan hingga beberapa tahun ke depan.

(2)

Intiland Development, Tbk

Penyesuaian Target Harga

Kami telah melakukan beberapa penyesuaian terhadap proyeksi kami sebelumnya dan menyesuaikan target harga kami ke kisaran Rp685–Rp860 per saham, berdasarkan pertimbangan sebagai berikut:

 Sektor properti akan menghadapi tantangan lebih berat tahun ini, termasuk diantaranya naiknya suku bunga acuan Bank Indonesia (BI rate), peraturan

loan to value (LTV) yang lebih ketat, depresiasi rupiah, dan target

pertumbuhan penyaluran kredit yang lebih rendah oleh BI. Di sisi lain, ketidakpastian politik yang lebih tinggi selama pemilihan umum dapat mendorong investor untuk bersikap wait and see.

 Kami berpandangan bahwa tekanan yang berasal dari inflasi dan depresiasi Rupiah akan mereda. Kami juga percaya bahwa BI rate tidak akan naik lebih dari 25 bps. Namun demikian, kinerja ekspor yang lebih rendah menyebabkan neraca perdagangan menjadi negatif tetap memberikan risiko terhadap pertumbuhan ekonomi.

 Pada awal tahun ini, Intiwhiz telah membuka hotel keenamnya, Whiz Cikini, Jakarta Pusat. Peseroan menargetkan akan mengoperasikan tujuh hotel baru tahun ini, dan tambahan 10 hotel di tahun depan. Tahun lalu, pendapatan dari segmen hotel tumbuh 26% year-on-year (YoY) mencapai Rp24,5 miliar.

 Marketing sales DILD melonjak 54% YoY pada tahun 2013 menjadi Rp2,53 triliun, terutama yang berasal dari pengembangan proyek-proyek baru: 1Park Avenue (24%), South Quarter (19%), Serenia Hills (13%), dan Ngoro Industrial Park 2 (10%). Sebagai akibatnya, pendapatan DILD melonjak 20% YoY sepanjang tahun 2013.

 Ke depan, DILD akan terus memperbanyak proyek-proyek yang dikembangkan, dan pada tahun 2014-2015 Perseroan diperkirakan akan meluncurkan beberapa proyek unggulannya seperti kelanjutan Aeropolis, perumahan di 1Park Avenue, Kebon Melati tahap satu, Spazio Tower, dan Regatta tahap dua. Kami percaya proyek-proyek tesebut akan menerima respon positif dari pasar mengingat keberhasilan proyek-proyek pendahulu.

 Didorong oleh segmen industri yang memberikan kontribusi 19% terhadap total pendapatan, laba kotor Perseroan naik menjadi 47% dari 39% pada tahun 2012. Marjin laba bersih Perseroan juga naik menjadi 21% dari 14% pada tahun 2012, dan tumbuh 79% YoY, meskipun beban penjualan dan beban usaha meningkat.

 Asumsi risk free rate, risk premium, dan beta adalah berturut-turut sebesar 7,9%; 3,5% dan 1,8x.

Prospek Usaha

Kami percaya bahwa prospek perekonomian Indonesia tetap cerah didukung oleh populasi pekerja yang besar dengan kelas menengah yang tumbuh cepat. Pada saat yang sama, pemerintah terus mempercepat pembangunan infrastruktur penting seperti jalan, bandara, pelabuhan, kereta api, pembangkit listrik, dan lain-lain. Fundamental ekonomi tetap kuat dengan pertumbuhan yang relatif stabil. Di sisi lain, terdapat kebutuhan akan perumahan yang besar dan terus berkembang. Kontribusi sektor properti terhadap produk domestik bruto (PDB) juga masih rendah, yang menunjukkan potensi yang besar, dan harga properti tetap rendah, seperti yang ditunjukkan oleh rendahnya rasio price-to-income dibandingkan dengan Cina, Filipina, Kamboja, dan India. Oleh karena itu, kami optimis bahwa prospek di sektor properti menarik, demikian pula dengan prospek DILD.

Tabel 1: Ringkasan Kinerja

2011 2012 2013 2014P 2015P

Pendapatan [Rp miliar] 939 1.262 1.510 1.812 2.247

Laba sebelum pajak [Rp miliar] 199 276 404 447 565

Laba bersih [Rp miliar] 140 181 324 329 416

EPS [Rp] 13,5 17,5 31,2 31,7 40,1

Pertumbuhan EPS [%] (60,6) 29,5 78,5 1,6 26,5

P/E [x] 18,9 19,2 10,1 14,7* 11,6*

PBV [x]* 0,7 0,9 0,8 1,1* 1,0*

Sumber:PT Intiland Development Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

(3)

Intiland Development, Tbk

Sektor Properti akan Melambat untuk Sementara

Sektor properti akan menghadapi tantangan yang lebih berat tahun ini yang dapat menyebabkan perlambatan pertumbuhan. Tantangan tersebut termasuk kenaikan BI

rate menjadi 7,5% pada November 2013, peraturan LTV yang lebih ketat, depresiasi

Rupiah, dan target pertumbuhan penyaluran kredit yang lebih rendah oleh BI. Di sisi lain, pemilihan umum dapat memiliki dampak positif pada konsumsi, tetapi ketidakpastian politik yang lebih tinggi dapat mendorong investor untuk bersikap wait

and see. Mengingat kondisi-kondisi tesebut, banyak pengembang telah mengurangi

target pertumbuhan marketing sales mereka. Namun, kami yakin prospek di sektor properti masih menarik, terutama jika kita melihat fundamental ekonomi Indonesia yang kuat dengan pertumbuhan relatif stabil (rata-rata 6% dalam beberapa tahun terakhir), pertumbuhan penduduk berpendapatan menengah yang kuat, dan kebutuhan perumahan yang besar yang terus tumbuh. Selain itu, kontribusi sektor properti terhadap PDB masih rendah (sekitar 3 %), yang menunjukkan potensi yang besar, dan masih rendahnya harga properti, dengan rasio price-to-income sebesar 73x, jauh lebih rendah dibandingkan Cina (134x), Filipina (137x), Kamboja (319x), dan India (760x).

Tabel 2: Batas Maksimum Loan-to-Value (LTV)

Tipe Properti ₂₀₁₂LTV LTV 2013 Rumah ke-1 Rumah ke-2 Rumah Ke-3 Rumah >70 m2 _70% _70% _60% _50% Apartemen >70 m2 _70% _70% _60% _50% Apartemen 22-70 m2 _- _80% _70% _60% Apartemen <20 m2 _- _- _70% _60% Rumah toko - - 70% 60%

Sumber: Bank Indonesia, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Perekonomian Indonesia akan Tetap Kuat

Setelah keadaan yang kurang menguntungkan di tahun 2013, kami percaya bahwa tekanan inflasi dan depresiasi rupiah akan mereda. Kami juga percaya bahwa BI rate tidak akan naik lebih dari 25bps, dan kami lebih memilih BI rate tetap pada tingkatnya saat ini. Namun demikian, kinerja ekspor yang lebih rendah yang mempengaruhi negatifnya neraca perdagangan masih menjadi risiko untuk pertumbuhan ekonomi. Meskipun terdapat berbagai kondisi tersebut, kami percaya prospek perekonomian Indonesia akan tetap cerah didukung oleh besarnya jumlah populasi pekerja (>50% antara usia 20-55) dengan kelas menengah yang tumbuh cepat. Berdasarkan riset Nielsen, populasi kelas menengah Indonesia diperkirakan akan tumbuh sebesar 174% pada tahun 2012-2020. Pemerintah juga akan terus mempercepat pembangunan infrastruktur penting seperti jalan, bandara, pelabuhan, kereta api, pembangkit listrik, dan lain-lain.

Tabel 3: Nilai Konstruksi Proyek-proyek Properti

No. Sektor 2013 2014 Pertumbuhan (%)

1) Perumahan 65,7 77,2 17,4 2) Kawasan Industri 75,8 56,7 -25,3 3) Hotel 25,9 43,9 69,5 4) Perkantoran 34,8 41,9 20,5 5) Ritel 21,1 22,8 8,1 6) Rumah Sakit 4,8 6,6 36,4 7) Pendidikan 6,9 5,4 -21,8 8) Hiburan 2,6 3,3 27,1 9) Komunitas 1,7 1,9 11,6 Total 239,3 259,6 8,5

Sumber: BCI Asia, Investor Daily, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Update Proyek: Kontributor Utama di Tahun 2013

DILD telah memperbanyak pengembangan proyek-proyek baru. Sejalan dengan fokus pengembangan, sebagian besar kontribusi terhadap total pendapatan berasal dari segmen mixed-use dan high-rise seperti 1Park Avenue, South Quarter, dan Aeropolis. Untuk segmen township dan estates, Serenia Hills dan Graha Natura masih menjadi proyek yang utama.

(4)

Intiland Development, Tbk

 Segmen mixed-use dan high-rise  1Park Avenue

Terletak berdekatan dengan 1Park Residence di Gandaria, Jakarta Selatan, 1Park Avenue menuai kesuksesan seperti pendahulunya. Ground breaking 1Park Avenue dilakukan pada bulan April 2013. Sementara itu, peluncuran tiga tower apartemen dilakukan pada bulan Mei 2013, dan pada Desember 2013, 82% dari apartemen telah terjual. Perkembangan pembangunan saat ini sudah mencapai tingkat pondasi.

 South Quarter

Proyek DILD yang terletak di TB Simatupang, South Quarter, per Desember 2013 telah mencatatkan marketing sales sebesar 70% untuk perkantoran

strata-title. Pembangunan kantor pemasaran telah selesai pada bulan

September 2013, dan keseluruhan konstruksi masih dalam tahapan basement empat lantai.

Gambar 1: 1Park Revenue Gambar 2: South Quarter

Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi

Valuasi Saham & Indexing Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

 Aeropolis

Hanya 700m dari Bandara Soekarno-Hatta International, Aeropolis Residence (AR) adalah perumahan dengan konsep private dorm. DILD telah menjual seluruh unit apartemen di AR1 dan AR2. Pembangunan AR2 saat ini pada pondasi dan pemasangan shear wall di lantai dasar. Penjualan Aeropolis Commercial Park (ACP) blok A1 blok telah mencapai 70%, sedangkan blok A2 telah terjual habis dan perkembangan konstruksi telah mencapai tahap penyelesaian. DILD juga mengembangkan Aeropolis Crystal Residence (ACR) dengan konsep yang mirip dengan AR. ACR Tower1 terdiri dari 220 unit apartemen dan 31 toko, telah terjual habis, sementara 106 dari 140 unit di Tower2 telah terjual pada Desember 2013.

Gambar 3: Aeropolis

Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

(5)

Intiland Development, Tbk

 Townships dan Estates  Serenia Hills

Perkembangan konstruksi tahap satu telah signifikan, dengan 189 unit sedang dibangun dan pekerjaan pada beberapa blok telah selesai. Dengan peningkatan kinerja penjualan, tahap kedua hanya tersisa 13 unit untuk dijual. Perumahan premium di Lebak Bulus, Jakarta Selatan ini, juga telah menyelesaikan pembangunan fasilitas pendukung seperti activity park, kolam renang dan lapangan sepak bola mini.

 Graha Natura

Sebuah proyek perumahan di Surabaya yang berfokus pada gaya hidup sehat dan berteknologi, di mana DILD terus membangun infrastruktur dan unit-unit baru. Pada tahun 2013, klaster Morning Glory, sebuah klaster yang diluncurkan pada bulan Desember 2012, memenangkan Green Infrastructure dan Green

Open Space Award di Properti Indonesia Awards 2013. Sekitar 77% dari 322

unit dari empat blok (A, B, C, dan D), telah terjual. Sementara itu, pembangunan di blok A hampir selesai, dengan pengolahan air bersih dan jalur pembuangan limbah sedang dalam pembangunan.

Gambar 4: Serenia Hills Gambar 5: Graha Natura

Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham &

Indexing Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Proyek-proyek yang akan Diluncurkan pada tahun 2014 dan 2015

Pada tahun 2014-2015, DILD akan meluncurkan proyek-proyek andalannya yang kami percaya akan mendapat respon positif dari pasar, mengingat keberhasilan proyek-proyek sebelumnya.

 Proyek-proyek Lanjutan di Aeropolis

DILD berencana untuk meluncurkan tiga menara AR3, sebuah boutique hotel, dan Aeropolis Techno Park (gudang multiguna).

 Perumahan di 1Park Avenue

Sesuai dengan rencana pengembangan, akan terdapat 31 unit perumahan di proyek 1Park Avenue, dengan konsep small townhouse. Unit perumahan di 1Park Avenue akan dikembangkan di atas lahan seluas 200-240 m2_.

 Kebon Melati Tahap Satu

Kebon Melati merupakan pengembangan mixed-use yang terdiri dari dua menara kondominium dan ruang ritel. Berdiri di atas lahan seluas 1,3 Ha, proyek ini dekat dengan stasiun mass rapid transportation (MRT) yang akan dibangun.

 Spazio Tower

Setelah kesuksesan Spazio, DILD akan mengembangkan Spazio Tower di atas tanah seluas 0,5 Has, yang terdiri dari 11 tingkat ruang kantor, 140 kamar hotel, ruang ritel, dan ruang serbaguna.

 Regatta (Tahap 2)

Untuk proyek Regatta, pembangunannya saat ini memasuki tahap kedua, dengan tiga menara kondominium: London, New York, dan Shanghai. Menara London telah diluncurkan, kemudian akan dilanjutkan dengan menara New York dan Shanghai.

(6)

Intiland Development, Tbk

Gambar 6: Kebon Melati Gambar 7: Spazio Tower Gambar 8: Regatta

Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO

Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing. Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Lebih Banyak Hotel yang akan Dioperasikan

Awal tahun ini, Intiwhiz membuka hotel terbarunya, Whiz Cikini di Jakarta Pusat. Hotel tersebut merupakan hotel keenam di jaringan hotel Whiz, setelah Whiz Yogyakarta, Whiz Semarang, Grand Whiz Kelapa Gading, Grand Whiz Kuta, dan Grand Whiz Nusa Dua. Perusahaan mentargetkan membuka enam hotel baru tahun ini, dengan Whiz Kelapa Gading dan Whiz Balikpapan yang akan dibuka dalam waktu terdekat. Untuk tahun depan, DILD mengharapkan akan menambahkan 10 hotel tambahan ke dalam portofolionya. Seiring dengan pengoperasian hotel-hotel baru, pendapatan hotel tahun lalu tumbuh 26% YoY mencapai Rp24,5 miliar. Kami juga mengharapkan pendapatan hotel akan tumbuh lebih kuat seiring dengan lebih banyaknya jumlah hotel yang dioperasikan dan meningkatnya awareness akan merek Whiz.

Gambar 9: Pendapatan Hotel dan Biaya Penjualan

Proyek Kawasan Industri yang Menggembirakan

Ngoro Industrial Park 2 (NIP 2) memiliki perkembangan yang menakjubkan. Dengan luas area pengembangan sebesar 225 Ha bersebelahan dengan NIP 1, pada Desember 2013, 79% tanah terjual. Selain itu, DILD mencapai harga pasar tanah untuk NIP 2 hingga mencapai Rp1 juta per meter persegi. Perusahaan juga berhasil menarik

tenant utama dari perusahaan multinasional dari berbagai industri seperti makanan,

keramik, dan elektronik. DILD juga berhasil mengajak investor untuk berkomitmen untuk berinvestasi di NIP, termasuk dua perusahaan dari industri keramik dan industri baja ringan serta beberapa perusahaan Jepang. Hal ini tercermin di dalam pendapatan NIP yang melonjak 271% dan memberikan kontribusi 19% terhadap total pendapatan di 2013. Menyusul keberhasilan NIP dan tumbuhnya permintaan, DILD bermaksud untuk membangun kawasan industri baru di daerah lain di Jawa Timur.

(7)

Intiland Development, Tbk

Gambar 10: Pendapatan Kawasan Industri dan Biaya Penjualan

Marketing Sales Melonjak

Marketing sales DILD melonjak 54% YoY pada tahun 2013 menjadi Rp2,53 triliun,

melebihi target internal sebesar 15%, disumbang terutama oleh pengembangan proyek-proyek baru seperti 1Park Avenue (24%), South Quarter (19%), Serenia Hills (13%), dan Ngoro Industrial Park 2 (10%). Untuk tahun 2014, kami percaya bahwa manajemen menargetkan pertumbuhan marketing sales yang konservatif hanya sebesar 10%, setelah tumbuh dengan tingkat pertumbuhan tahunan gabungan (CAGR) 32% untuk tahun 2010-2013. Namun, kami juga menyadari bahwa akan ada lebih banyak tantangan bagi para pengembang yang berasal dari suku bunga yang lebih tinggi, pembiayaan kredit properti yang lebih ketat, melemahnya nilai tukar rupiah, dan pemilihan umum. Untuk mencapai targetnya, DILD akan membelanjakan Rp1,6 triliun belanja modal untuk membiayai sejumlah proyek mixed-use dan

high-rise dan perumahan.

Gambar 11: Kontributor Marketing Sales

(2013) Gambar 12: Perkembangan Marketing Sales

Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham

& Indexing Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Diuntungkan oleh Jatuh Tempo Utang yang Lebih Panjang dan Meningkatnya Uang Muka Penjualan

Meskipun DILD menerbitkan obligasi senilai Rp500 miliar dengan tingkat bunga sebesar 9,75% (seri A) dan 10% (seri B) pada bulan Juli 2013, yang menyebabkan utang berbunga naik 48,5% dibandingkan dengan tahun 2012, tingkat gearing yang ditunjukkan oleh rasio net-debt to equity, masih rendah di angka 0,24x. Pada tahun lalu DILD telah merubah komposisi utang sehingga memperbesar porsi jangka panjang yang saat ini terhitung sebesar 80% dari total utang. Kami berpendapat bahwa kebijakan tersebut akan memiliki pengaruh yang baik terhadap kondisi keuangan Perseroan, khususnya dalam hal kas yang kuat untuk dapat lebih mendukung pengembangan proyek-proyeknya. Pada tahun 2013, DILD memiliki Rp1,3 triliun uang muka penjualan, naik 180% dibandingkan dengan angka di tahun

(8)

Intiland Development, Tbk

2012. Jika tren ini berlanjut, DILD akan dapat meningkatkan pembangunan proyek-proyeknya.

Gambar 13: Utang Berbunga dan Uang Muka Penjualan

Sumber: PT Intiland Development Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pendapatan yang Lebih Tinggi, Laba yang Lebih Besar

Didukung oleh pendapatan dari segmen township dan estates yang tumbuh 9% YoY di tahun 2013 dan melonjak 271% di segmen kawasan industri, pendapatan DILD naik 20% YoY meskipun terjadi pertumbuhan yang flat di pendapatan segmen mixed-used dan high-rise. Oleh karena segmen kawasan industri memberikan kontribusi 19% terhadap total pendapatan, marjin laba kotor Perseroan naik menjadi 47% dari 39% pada tahun 2012, dan laba kotor naik 42% YoY. Sementara itu, dengan percepatan pengembangan proyek, tercermin dari peningkatan belanja modal dan jumlah proyek yang dikembangkan, penjualan dan beban usaha juga meningkat. Beban penjualan naik tajam sebesar 98% YoY untuk mendukung kegiatan pemasaran proyek-proyek baru, beban usaha naik 47% YoY seiring dengan peningkatan skala dari total proyek. Meskipun demikian, marjin laba bersih DILD mencapai 21% dibandingkan dengan 14% di tahun 2012, bertumbuh 79% YoY.

Gambar 14: Pendapatan Gambar 15: Laba

Sumber: PT Intiland Development Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi

(9)

Intiland Development, Tbk

Tabel 4: Ringkasan Kinerja DILD dan Perusahaan Sejenis per 2013

DILD CTRA CTRS MTLA LPKR

Penjualan bersih [Rp miliar] 1.510 5.077 1.262 855 6.666

Laba kotor [Rp miliar] 706 2.546 658 468 3.047

Laba operasi [Rp miliar] 404 1.709 488 292 1.925

Laba bersih [Rp miliar] 324 977 399 241 1.228

Total aset [Rp miliar] 7.526 20.115 5.770 2.834 31.300 Total kewajiban [Rp miliar] 3.430 10.349 3.275 1.070 17.123 Total ekuitas [Rp miliar] 4.096 9.766 2.496 1.765 14.178

Pertumbuhan YoY Penjualan bersih [%] 19,6 52,8 20,3 26,0 8,2 Laba kotor [%] 42,3 52,8 25,2 26,5 8,0 Laba operasi [%] 46,2 66,1 48,3 20,4 22,0 Laba bersih [%] 78,5 65,8 45,6 18,4 15,8 Profitabilitas

Marjin laba kotor [%] 46,7 50,2 52,2 54,7 45,7

Marjin laba operasi [%] 26,7 33,7 38,7 34,1 28,9

Marjin laba bersih [%] 21,4 19,2 31,7 28,2 18,4

ROA [%] 4,3 4,9 6,9 8,5 3,9

ROE [%] 7,9 10,0 16,0 13,7 8,7

Leverage

Liabilities to equity ratio [x] 0,8 1,1 1,3 0,6 1,2 Sumber: Dari berbagai sumber dikompilasi oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

(10)

Intiland Development, Tbk

PENILAIAN

 Metodologi Penilaian

Kami mengaplikasikan metode Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor utama yang mempengaruhi nilai (value driver) jika dibandingkan pertumbuhan aset.

Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Guideline Company Method (GCM) sebagai metode pembanding lainnya.

Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 4 April 2014 dan Laporan Keuangan per tanggal 31 Desember 2013 sebagai dasar dilakukannya analisis fundamental.

 Estimasi Nilai

Kami menggunakan cost of equity 14,0% dan cost of capital 12,5% berdasarkan asumsi-asumsi berikut:

Tabel 5: Asumsi

Risk free rate [%]* 7,9 Risk premium [%]* 3,5

Beta [x]** 1,8

Cost of Equity [%] 14,0 Marginal tax rate [%] 25,0

WACC [%] 12,5

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing * per tanggal 4 April 2014

** PEFINDO Beta per 3 April 2014

Estimasi target harga referensi saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 4 April 2014 adalah sebagai berikut:

 Dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 12,5%, adalah sebesar Rp756–Rp845 per saham.

 Dengan menggunakan metode GCM (P/E 16,3x dan P/BV 2,1x) adalah sebesar Rp516–Rp893 per saham.

Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk DCF dan 30% untuk GCM.

Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga Referensi saham untuk 12 bulan adalah Rp685–Rp860 per lembar saham.

Tabel 6: Ringkasan Penilaian dengan Metode DCF

Konservatif Moderat Optimis

PV of Free Cash Flows [Rp miliar] _2.108 _2.219 _2.330 Terminal Value [Rp miliar] 6.705 7.058 7.411 Non-Operating Assets [Rp miliar] 526 526 526 Debt [Rp miliar] (1.507) (1.507) (1.507) Number of Share [juta saham] 10.366 10.366 10.366 Fair Value per Share [Rp] ₇₅₆ ₈₀₀ ₈₄₅ Sumber: Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

(11)

Intiland Development, Tbk

Tabel 7: Perbandingan GCM

DILD CTRA CTRS MTLA LPKR Rata-rata

P/E [x] 14,7 18,3 12,4 14,5 21,4 16,3

P/BV [x] 1,2 2,8 2,2 2,1 2,1 2,1

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 8: Ringkasan Penilaian dengan Metode GCM

Multiple [x] Est. EPS [Rp] Est. BV/share [Rp] Nilai [Rp]

P/E _16,3 ₃₂ _- ₅₁₆

P/BV _2,1 _- ₄₃₀ ₈₉₃

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 9: Rekonsiliasi Nilai Wajar

Nilai Wajar per Saham [Rp]

DCF GCM Rata-rata

Batas atas ₈₄₅ ₈₉₃ ₈₆₀

Batas bawah 756 516 685

Bobot 70% 30%

Sumber: Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

(12)

Intiland Development, Tbk

Tabel 10: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasi (Rp miliar) 2011 2012 2013 2014P 20115P

Penjualan _{939 1,262 1,510 1,812 2,247}

Harga pokok penjualan (578) (766) (804) (977) (1,207) Laba Kotor ₃₆₁ ₄₉₆ ₇₀₆ _{835 1,041} Beban usaha _{(173) (193) (306) (356)} ₍₄₄₅₎ Laba usaha ₁₈₈ ₃₀₄ ₄₀₀ ₄₇₉ ₅₉₅ EBITDA ₂₇₁ ₃₇₂ ₅₂₁ ₅₈₀ ₇₁₃ Pendapatan (beban) lain-lain 11 (27) 3 (32) (31)

Laba sebelum pajak ₁₉₉ ₂₇₆ ₄₀₄ ₄₄₇ ₅₆₅

Beban pajak ₍₅₁₎ ₍₇₆₎ _{(74) (112)} ₍₁₄₁₎

Laba bersih 140 181 324 329 416 Sumber: PT Intiland Development Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 11: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasi

(Rp miliar)

Gambar 16: P/E dan P/BV

Sumber: Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Gambar 17: ROA, ROE dan Assets Turnover

Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 12: Rasio-rasio Utama

2011 2012 2013 2014P 2015P Pertumbuhan [%] Penjualan _11,4 _{34,4 19,6 20,0 24,0} Laba usaha _(28,6) _{61,8 31,8 19,5 24,4} EBITDA (43,4) 37,1 39,9 11,3 23,0 Laba bersih _(60,6) _{29,5 78,5} _{1,6 26,5} Profitabilitas [%]

Marjin laba kotor _38,4 _{39,3 46,7 46,1 46,3} Marjin laba usaha _20,0 _{24,1 26,5 26,4 26,5} Marjin EBITDA _28,9 _{29,5 34,5 32,0 31,7} Marjin laba bersih _14,9 _{14,4 21,4 18,2 18,5}

ROA 2,5 3,0 4,3 4,0 4,5

ROE _3,7 _4,6 _7,9 _7,4 _8,7

Solvabilitas [x]

Liabilities to equity 0,5 0,5 0,8 0,8 1,0 Liabilities to asset _0,3 _0,4 _0,5 _0,5 _0,5 Sumber: PT Intiland Development Tbk,, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

2010 2011 2012 2013P 2014P Aset

Kas dan setara kas ₁₀₆ ₂₂₂ ₅₂₆ ₂₃₇ ₂₃₁

Piutang 455 231 268 308 382

Persediaan 1.579 1.654 2.109 2.555 3.155

Uang muka 412 408 405 486 603

Property, plant, and

equipment 172 278 410 535 653 Properti investasi ₁₈₅ ₁₇₄ ₁₆₇ ₁₆₇ ₁₆₇ Lahan untuk dikembangkan 2.455 2.836 3.347 3.514 3.690 Aset lainnya 328 290 295 361 443 Total aset 5.692 6.092 7.526 8.163 9.323 Kewajiban Hutang usaha 308 312 253 303 376

Hutang jangka pendek 1.033 475 302 351 488 Uang muka penjualan 294 458 1.295 1.575 1.937 Hutang jangka panjang - 539 1.205 1.056 1.280 Kewajiban lainnya 258 357 376 417 472 Total kewajiban 1.893 2.141 3.430 3.703 4.553 Total ekuitas _{3.799 3.951 4.096 4.460 4.770} Sumber: PT Intiland Development Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

(13)

Intiland Development, Tbk

DISCLAIMER

Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan. Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi ak ibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Per seroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mat a uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang berlaku.

Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa PEFINDO kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut,

Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan.

PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan database yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan.

Laporan ini dibuat dan disiapkan PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia. Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp40 juta dari Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www.pefindo.com

Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia.