Lampiran 1. Panduan wawancara
1. Panduan wawancara untuk pihak internal Perusahaan X 2. Deskripsi Perusahaan
1. Kapan perusahaan ini berdirinya? Bagaimana sejarah berdirinya?
2. Apakah Perusahaan memiliki struktur organisasi? Jika ada, bagaimana struktur organisasinya?
3. Berapa total karyawan perusahaan sekarang?
4. Bagaimana gambaran singkat proses bisnis yang dilakukan perusahaan sehari-hari?
3. Identifikasi elemen-elemen Business Model Canvas
a. Customer Segments (Kepada Property Manager Departement Head, Head marketing and tenant relation, staff tenant relation)
1. Siapa saja pihak-pihak yang dilayani oleh perusahaan?
2. Apakah perusahaan menggolongkan jenis penyewa? Jika iya segmen pasar dibedakan berdasarkan apa saja?
3. Dari mana saja penyewa berasal?
4. Bagaimana permintaan pasar terhadap jasa perusahaan saat ini?
5. Bagaimana kemudahan dalam memperoleh penyewa yang baru?
Bagaimana cara untuk memperolehnya?
6. Apakah ada peluang yang dilihat oleh perusahaan untuk menambah segmen pasar yang baru?
7. Apakah perusahaan memiliki pesaing yang bergerak dalam bidang yang sama? Apakah pesaing juga memiliki target pasar yang sama?
8. Bagaimana kemungkinan penyewa akan lebih memilih dan berpindah ke pesaing?
9. Menurut anda bagaimana keadaan pesaingan usaha saat ini?
b. Value Proposition (Kepada Property Manager Departement Head, Head marketing and tenant relation, staff tenant relation)
1. Apa saja kebutuhan penyewa selama ini?
2. Apakah perusahaan selalu menawarkan inovasi? Bagaimana?
3. Adakah upaya perusahaan dalam meningkatkan kinerja? Bagaimana?
4. Apakah terdapat permintaan khusus dari penyewa atas suatu layanan khusus?
5. akah upaya perusahaan dalam menyelesaikan masalah penyewa?
6. Apakah perusahaan unggul dalam hal design?
7. Adakah upaya perusahaan dalam mengurangi harga?
8. Apakah perusahaan unggul dalam hal brand ?
9. Adakah upaya perusahaan untuk mengurangi biaya yang dikeluarkan oleh pelanggan?
10. Apakah terdapat pengurangan resiko bagi penyewa yang menyewa di gedung x pak?
11. Adakah kemudahan akses yang ditawarkan perusahaan? Jika ada, seperti bagaimana?
12. Adakah kemudahan atau kenyamanan yang ditawarkan perusahaan kepada pelanggan? Jika ada, seperti apa?
13. Bagaimana tingkat kepuasan penyewa saat ini?
c. Channel (Kepada property manager, Head marketing and tenant relation, staff tenant relation)
1. Bagaimana cara perusahaan dalam menjangkau penyewa baru?
2. Bagaimana tingkat efektivitas dari cara menjangkau penyewa baru?
3. Bagaimana tingkat efisiensi biaya dari cara menjangkau penyewa baru?
d. Customer Relationship (Kepada Property Manager Departement Head, Head marketing and tenant relation, staff tenant relation)
1. Bagaimana bentuk komunikasi dengan penyewa selama ini?
2. Bagaimana upaya perusahaan dalam menjaga dan meningkatkan hubungan dengan penyewa selama ini?
3. Bagaimana kekuatan hubungan perusahaan dengan penyewa?
4. Bagaimana cara perusahaan dalam menanggapi complain dari penyewa?
e. Revenue Streams (Kepada Property Manager Departement Head, Head marketing and tenant relation, Head finance and accounting)
1. Darimana saja sumber pendapatan perusahaan?
2. Bagaimana arus pendapatan yang diterima perusahaan?
3. Bagaimana mekanisme penetapan harga yang dilakukan oleh peusahaan? penetapan harga tetap atau dinamis?
4. Apakah penetapan harga saat ini sudah sesuai dengan kemauan pelangan untuk membayar jasa tersebut? Mengapa?
5. Apakah ada kemungkinan untuk menaikkan harga? Mengapa?
Bagaimana caranya?
6. Bagaimana kemudahan dalam melakukan prediksi pendapatan perusahaan?
7. Apakah penerimaan pendapatan terjadi sebelum timbulnya biaya?
Ataukah sesudahnya?
f. Key Resources (Kepada Property Manager Departement Head, Head marketing and tenant relation, Head Building Maintenance and improvement)
1. Sumber daya manusia apa yang dimiliki dan dibutuhkan oleh perusahaan?
2. Sumber daya fisik apa yang dimiliki dan dibutuhkan oleh perusahaan ? Seperti mesin, komponen produk, aset fisik dll?
3. Sumber daya intelektual apa yang dimiliki dan dibutuhkan oleh perusahaan?
4. Sumber daya finansial apa saja yang dimiliki dan dibutuhkan perushaaan?
5. Bagaimana kemudahan sumber daya perusahaan untuk ditiru oleh pesaing? Apakah mudah atau susah?
6. Bagaimana perusahaan dalam mengelola sumber daya yang dimiliki?
7. Apakah ada peluang untuk menggunakan sumber daya lain yang lebih murah namun dengan kualitas dan hasil yang sama seperti saat ini?
8. Apakah ada sumber daya yang tidak atau belum dimanfaatkan sepenuhnya?
g. Key Activities (Kepada Property Manager Departement Head, Head marketing and tenant relation, Head Building Maintenance and improvement)
1. Aktivitas utama apa saja yang dijalankan perusahaan?
2. Bagaimana kualitas dari pelaksanaan aktivitas utama perusahaan?
3. Bagaimana kemudahan aktivitas utama untuk ditiru oleh pesaing?
4. Apakah keseimbangan antara in-house dan outsourcing sudah ideal?
5. Apakah Perusahaan sudah melakukan standardisasi aktifvitas utama perusahaan?
h. Key Partnership (Kepada Property Manager Departement Head, Head marketing and tenant relation, Head Building Maintenance and improvement)
1. Apakah perusahaan melakukan kerjasama dengan pihak-pihak lain?
Siapa saja pihak-pihak tersebut?
2. Atas dasar apa perusahaan melakukan kerja sama tersebut? Untuk tujuan apa?
3. Bagaimana keberhasilan kerja sama perusahaan dengan pihak pihak tersebut?
4. Menurut anda, apakah ada kemungkinan perusahaan kehilangan pihak mitranya? Mengapa?
5. Menurut anda apakah ada kemungkinan pihak mitra berkolaborasi dengan pesaing?
6. Bagimana ketergantungan perusahaan terhadap mitra tersebut?
i. Cost Structure (Kepada Property Manager Departement Head, Head marketing and tenant relation, Head finance and accounting)
1. Biaya-biaya apa saja yang dikeluarkan oleh perusahaan? (fixed dan variabel cost)
2. Perusahaan lebih berfokus pada minimalisasi biaya atau penciptaan nilai?
3. Bagaimana kemampuan perusahaan dalam memprediksi biaya?
4. Apakah ada jenis biaya yang tidak dapat diprediksi oleh perusahaan dan sekiranya dapat mengancam proses produksi? Bagaimana mengatasinya?
5. Apakah ada peluang untuk mengurangi biaya perusahaan? Bagaimana
4. Pedoman wawancara dengan penyewa Perusahaan X a. Value Proposition
1. Menurut anda sebagai penyewa, kebutuhan apa yang dinginkan anda dengan menyewa di sini?
2. Apakah perusahaan menawarkan sesuatu yang tidak ada di gedung lain?
3. Menurut anda sebagai penyewa, apakah terdapat layanan kustomisasi?
4. Apakah perusahaan memberikan nilai untuk mengatasi masalah anda?
5. Apakah gedung ini memiliki keunggulan dalm segi desain?
6. Bagaimana bentuk pengurangan harga yang ditawarkan oleh perusahaam?
7. Bagaimana tanggapan anda, mengenai brand gedung ini?
8. Apakah gedung ini memberikan pengurangan resiko kepada anda?
9. Akses apa yang ditawarkan kepada anda selama ini?
10. Apakah akses tersebut dapat mengurangi biaya ibu sebagai penyewa?
11. Bagaimana tingkat kepuasan anda disini?
b. Channels
1. Darimana anda mengetahui gedung perkantoran ini?
c. Customer Relationship
1. Bagaimana bentuk komunikasi yang dilakukan perusahaan dengan anda?
2. Apa saja upaya perusahaan untuk meningkatkan hubungan dengan anda?
3. Bagaimana kekuatan hubungan selama ini dengan pihak pengelola bu?
4. Bagaimana pelayanan apabila adanya complain?
Lampiran 2. Transkrip Wawancara
Keterangan:
P : Peneliti N : Narasumber
Keterangan umum narasumber 1
Nama : Bapak Handoko kartadinata
Jabatan : Property Manager Departement Head Tempat Wawancara : Kantor Perusahaan x
Jam wawancara : pk. 14.00 Tanggal wawancara : 6 Mei 2017
P : Selamat siang pak han N : Selamat siang.
P : Iya ini saya mau tanya tanya tentang pt ini pak saya rekam buat wawancara saya gak papa ya pak?
N : Iya
P : Bagaimana pak awal berdirinya pt ini pak?
N : Jadi untuk awalnya gini kita kan memiliki group perusahaan yaitu sinar mas group yang merupakan salah satu perusahaan nasional di Indonesia yang bergerak di banyak bidang usaha seperti usaha perbankan, industri kertas, minyak sawit, property. Dari banyak sektor tersebut untuk dapat memudahkan dalam pengelolaannya dibentuklah suatu anak usaha yaitu PT Duta pertiwi. PT Duta pertiwi ini bergerak dalam bidang developer dan real estate dan memiliki dua departemen yaitu service departemen dan operational department nah PT ini bergerak dalam bidang operational department yang berkembang dalam bidang usaha property management
P : Kalau gedung ini mulai sejak kapan pak ini beroperasi?
N : Gedung ini sudah dibangun semenjak tahun 1991 ya dan mulai beroperasi di November 1992.
P : Bagaimana struktur organisasi dari perusahaan ini pak?
N : Pimpinan tertinggi disini adalah property management department head kemudian dibawahnya ada beberapa section head antara lain finance section head, building maintenance section head, marketing department head, security section head, human capital and general affair section head dan dibawahnya ada staff-staff dan yang paling bawah adalah nonstaff seperti driver dan office boy
P : Berapa total karyawan perusahaan ini pak?
N : Total karyawan 36 yang in house diluar outsourcing
P : Bagaimana gambaran singkat proses bisnis yang dilakukan di perusahaan ini?
N : Pt ini bergerak di bidang perkantoran sewa yang mana kegiatannya terdiri dari dua bagian besar yaitu pemasaran dan perwawatan gedung. Untuk pemasaran yaitu bagaimana kita mencari penyewa baru dan mempertahankan penyewa yang sudah ada prosesnya yaitu kita mencari penyewa bisa melalui agent-agent property melalui group perusahaan, dan secara langsung datang ke perusahaan-perusahaaan atau perusahaan bisa langsung datang ke sini atau melalui email atau telepon.
Apabila tertarik kita ajak tenant tersebut untuk melihat tempat sama kita kirimi surat penawaran dari beberapa tempat yang dilihat. Setelah itu akan dilakukan negosiasi harga kalau sudah fix marketing akan mengirimkan letter of intent (LOI) untuk di tanda tangan oleh tenant yang bersangkutan. Setelah itu rapat fitting out jika ada renovasi yaitu rapat dengan calon tenant dan kontraktornya. Sebelum fitting out ada checklist sebelum dan sesudah kemudian saat tenant masuk ada join move in inspection. Team marketing kemudian membuatkan sales order untuk penagihan rental dan service charge untuk 3
bulan pertama sama deposit sewa. Setelah itu pembuatan dua set lease agreement setelah lease agreement jadi maka divisi finance and accounting akan melakukan penagihan berdasarkan lease agreement dengan membuat kertas kerja.
Untuk penagihan dari kertas kerja ini diterbitkan invoice yang nantinya invoice ini akan diberikan ke penyewa ke collection dank e accounting. Setelah itu bagian collection akan melakukan penagihan ke tenant dan setelah dibayar akan dibukukan oleh finance and accounting untuk membuat report pendapatan. Kalau dari segi pengelolaan atau perawatan gedung yaitu bagaimana memelihara gdeung dengan mengoperasikan mesin serta fasilitas yang ada selain itu melakukan maintenance untuk mesin-mesin tersebut.
P : Siapa saja pihak-pihak yang dilayani pt x?
N : Maksudnya penyewa gitu ya?
P : Iya pak
N : Penyewa disini dari perusahaan nasional dan multinasional ada perbankan, ada shipping pelayaran, ada asuransi, ada sekuritas juga.
P : Kalau untuk perorangan gitu pak?
N : Perorangan juga ada namun nggak banyak sih.
P : Apakah pt x ini menggolongkan jenis penyewa pak?
N : Tidak, kami menerima semua segmen.
P : Darimana saja pak biasanya penyewa ini?
N : Kita menerima dari seluruh Indonesia terus karena gedung kita terletak di CBD area ya, maka ada penyewa yang datang dari perak, dari pinggir ke tengah dari luar kota juga ada. Dan yang mereka lihat cbd area ini sendiri. Untuk yang multi nasional itu dari Jepang, Singapura, jerman, denmark
P : Kalau perbandingannya gitu pak banyak yang mana perushaan yang menyewa di gedung ini berasal dari Surabaya sendiri atau yang dari luar Surabaya?
A1
A2
A3
N : Banyak yang dari luar sendiri sih.
P : Lalu ada nggak pak penyewa yang sudah menetap lama di gedung ini?
N : Ada kalau itu bahkan dari awal gedung ini mulai beroperasi sampai saat ini masih menempati gedung ini ya ada.
P : Bagaimana permintaan pasar terhadap jasa perkantoran ini pak?
N : Cenderung stagnan dan mengalami penurunan ya soalnya dengan situasi ekonomi yang tidak menentu ini.
P : Lalu kalau kemudahan dalam memperoleh penyewa baru ini gimana pak apakah cenderung mudah atau sulit?
N : Dibilang sulit ya sulit gampang ya tidak terlalu gampang.
P : Mengapa pak?
N : Ya jadi gini kalau di Surabaya ini kalau saya membandingkan dengan yang ada di Jakarta yang di kantor pusat yaitu masih banyak masyarakat Surabaya ini yang masih cenderung ingin menyewa atau mencari ruko untuk kegiatan bisnisnya karena mungkin lebih murah menurut mereka padahal kalau mereka menyewa kantor akan banyak ya manfaatnya seperti keamanan sudah terjamin, lebih terlihat wah di calon pelanggan atau konsumennya.
P : Oh jadi kecenderungannya itu untuk pindah atau memilih ruko gitu ya pak?
N : Iya
P : Bagaimana pak biasanya cara untuk memperolehnya?
N : Jadi kita menawarkan sesuatu yang berbeda dari yang lain P : Misalnya?
N : Misalnya karena lokasi disini dekat dengan hotel, terus kuliner juga banyak pusatnya ditengah kota itu berpengaruh bagi tenant untuk beraktifitas.
P : Menurut bapak apakah ada peluang untuk menambah segmen pasar yang baru?
N : Bagi kami sih kami selalu terbuka untuk setiap segmen yang lainnya ya terutama segmen pasar yang tidak memerlukan
A4
A5
A6
atau yang tidak mengundang banyak tamu mengingat keterbatasan parkir.
P : Apakah perusahaan ini memiliki perusahaan yang bergerak di bidang yang sama pak?
N : Kalau pesaing ya pasti ada, bahkan di jalan yang sama saja terdapat pesaing kita.
P : Bagaimana pak kemungkinan penyewa ini untuk berpindah ke gedung pesaing gitu pak?
N : Sejauh ini mereka kebanyakan pindah ke ruko atau kebanyakan cabang ditutup kalau pindah ke gedung pesaing sangat sedikit
P : Jadi untuk persaingan usaha ini bisa dikatakan ketat atau bagaimana pak?
N : Dari sisi persaingan dengan banyaknya gedung-gedung yang baru ini memang persaingannya menjadi ketat.
P : Kebutuhan apa pak yang diinginkan oleh penyewa disini?
N : Kebutuhan space kantor yang berlokasi di tempat strategis terus pelayanan dan service yang diberikan perusahaan.
P : Apakah pt x ini menawarkan hal yang baru yang tidak dimiliki oleh gedung lain pak?
N : Yang utama kami adalah pelayanan yang kami tingkatkan dengan respon yang cepat dan perhatian yang cukup besar.
P : Jadi lebih ke arah service ya pak?
N : Iya
P : Adakah upaya perusahaan dalam meningkatkan pelayanannya pak?
N : Pastinya yang paling utama adalah meningkatkan service, dengan meningkatkan service maka tenant akan terasa. Kita melakukan pelayanan semaksimal mungkin salah satunya adalah dalam hal handle complain dari para penyewa selain itu kita akaa melakukan pendekatan melalui kunjungan dan gathering agar dapat mengakrabkan diri dengan tenant.
A7
A8
A9
B1
B2
B3
P : Apakah ada permintaan khusus dari penyewa pak untuk customisasi?
N : Ya ada juga sih beberapa tenant yang ada permintaan khusus misalnya dia butuh ruang server sehingga dia butuh pendingin 24 jam dan itu bisa di akomodir di lokasi sewa tersbut itu P : Adakah upaya dari perusahaan untuk mengatasi masalah dari
penyewa pak?
N : Selalu dan apabila kita bisa bantu untuk menyelesaikannya pasti akan kita bantu, karena kan masalah tiap-tiap perusahaan bisa beragam dan tidak semua perlu bantuan kita untuk menyelesaikannya
P : Misalkan salah satu masalah yang dihadapi penyewa itu apa pak?
N : Salah satu contohnya ada kendala dengan keluar masuknya barang-barang yang di service. Aturan gedung yang baku itu harus ada surat pengeluaran barang kemudian ada surat pengantar dari penyewa supaya barang itu bisa dikeluarkan dengan main bisnis mereka yang seperti itu, itu bagi pelanggan mereka akan sangat tidak nyaman sehingga diambil langkah diambil solusi proseduran administrasi yang lebih fleksibel dan lebih singkat.
P : Apakah perusahaan unggul dalam hal desain?
N : Nggak ya karena gedungnya sudah tua
P : Apakah jasa yang ditawarkan dapat membantu mengurangi harga penyewa gitu pak?
N : Dari sisi harga memang masih bisa untuk negosiasi dan kami memiliki bottom line atau standard harga terendah untuk ditawar oleh penyewa namun setelah itu baru kita meminta pertimbangan dari pihak pusat untuk pengurangan harga tersebut.
P : Kalau dari segi brand-nya bagaiamana pak?
B4
B5
B6
B7
N : Gedung ini ditunjang oleh nama pengelola yang cukup ternama
P : Apakah perusahaan menawarkan pengurangan resiko kepada penyewa?
N : Ya, kalau dilihat dari operasionalnya misalnya pengadaan listrik itu kan sangat utama buat kinerja perusahaan. Disini resiko yang diambil alih oleh gedung ini yaitu resiko kematian atau blackout listrik karena gedung ini sudah dilengkapi dengan seratus persen backup power sehingga resiko untuk kematian listrik berkepanjangan itu hilang
P : Adakah kemudahan akses yang ditawarkan perusahaan kepada penyewa?
N : Ya gambaran kami dengan adanya gedung ini di pusat bisnis di tengah kota Surabaya maka jangkauan ke area manapun sesuai kebutuhan masing-masing penyewa itu jadi lebih dekat karena letak gedung ini di pusat. Selain itu kami juga memberikan akses untuk penyewa yang membutuhkan jaringan provider dengan menyediakan lahan antenna di roof top
P : Apakah akses tersebut dapat mengurangi biaya yang dikeluarkan penyewa pak?
N : Ya pasti akan mengurangi biaya untuk kegiatan operasionalnya ya karena dekat dengan beberapa tempat penting dan karena lokasinya di pusat kota jarak untuk menjangkau konsumennya jadi lebih dekat dan otomatis biaya yang dikeluarkan semakin sedikit. Terus kita kan menawarkan jaringan provider sehingga apabila penyewa menggunakan layanan tersebut apabila ada gangguan dan masalah maka akan lebih cepat penanganannya dan tidak perlu keluar biaya untuk memperbaiki jaringan provider tersebut. Beda situasi bila penyewa tidak memakai jaringan itu mereka pasti menunggu waktu dan mengeluarkan biaya lagi.
B8
B9
B10
B11
P : Adakah kemudahan kenyamanan yang ditawarkan perusahaan kepada penyewa dengan jasa ini pak?
N : Kami selalu menawarkan kenyamanan kepada para tenant disini dengan cara menjaga pelayanan yang kami berikan melalui perawatan gedung, estetika gedung selain itu gedung ini sudah memiliki pest control yang baik.
P : Bagaimana kepuasan penyewa dengan nilai yang diberikan perusahaan x ini pak?
N : Setiap tahun manajemen mengadakan kunjungan ke masing- masing penyewa nah dari situ pengelola gedung menggali apa yang menjadi halangan buat mereka atau service yang kurang baik apa itu kita gali dari situ dan sejauh ini sebagian besar puas.
P : Bagaimana cara perusahaan dalam menjangkau penyewa baru pak?
N : Dalam menjangkau penyewa baru bisa melalui agent jadi kami bekerjasama dengan agent-agent property seperti JLL lalu kemudian melalui mail list ke beberapa perusahaan, atau tenant visit langsung ke gedung competitor atau ke kantor dimana perusahaan itu berada serta dapat kontak ke kantor pusat di Jakarta. Kami juga menyediakan marketing in house sehingga apabila ada penyewa baru yang ingin tanya tanay juga bisa langsung datang ke sini secara langsung atau bisa lewat telepon. Selain itu kami juga melakukan pelayanan semaksimal mungkin kepada para tenant-tenant disini untuk menciptakan kenyamanan pada perusahaan-perusahaan tersebut sehingga dari situ para perusahaan-perusahaan bisa merekomendasikan kepada pihak-pihak yang lain untuk menyewa di gedung ini.
P : Bagaimana tingkat efektifitas dari cara tersebut itu pak?
N : Ya kalau efektif sebelum penyewa mau menyewa di kami pasti kan ada beberapa faktor yang mereka perlu
B12
B13
C1
C2
pertimbangkan salah satunya adalah lokasi. Kalau sesuai lokasi kita pasti akan lebih efektif untuk menjangkau penyewa baru. Kalau dari sisi channelnya dengan kita bekerjasama dengan agen properti akan lebih efektif selain itu adanya group besar perusahaan itu juga dapat efektif dalam menjangkau penyewa baru.
P : Apakah cara tersebut sedah efisien pak dalam menjangkau penyewa baru?
N : Ya sudah efisien dengan kerjasama lewat agen malah kita tidak melakukan apa apa karena agen tersebut yang memperkenalkan penyewa tersebut ke kita.
P : Bagaimana bentuk komunikasi dengan penyewa pak?
N : Untuk komunikasi kita biasanya secara face to face terus bisa by phone atau juga by email dan news letter.
P : Terus bagaimana cara perusahaan ini menjaga dan meningkatkan hubungan dengan penyewa selama ini?
N : Ya menjalin komunikasi yang baik, lebih intens dengan kita sering mengadakan event gathering. Kemudian pelatihan- pelatihan keselamatan kerja, seperti total evakuasi. Dan juga kita melakukan kunjungan kepada tenant per tahun sebanyak dua kali kunjungan pada awal tahun dan yang kedua di hari maupun tanggal saat ulang tahun masa sewa tersebut.
P : Kalau kekuatan hubungannya sendiri apakah sudah kuat dengan penyewanya pak?
N : Sudah cukup kuat ya, hal itu dapat dilihat dengan adanya tenant yang dari awal menyewa di gedung ini sampai sekarang.
P : Bagaimana upaya yang dilakukan oleh perusahaan dalam menanggapi complain dari penyewa pak?
N : Untuk menyelesaikan komplain dari penyewa kita akan mencari tahu terlebih dahulu apa penyebab yang dikomplainkan setelah dicari tahu kita tanyakan dengan pihak yang terkait dengan complain tersebut misalkan penyewa
C3
D1
D2
D3
D4
complain terkait dengan kartu parkir nah itu kita akan komunikasikan terlebih dahulu dengan pihak parkir. Dari situ kami akan memberikan penjelasan dan solusi kepada penyewa P : Dari mana saja sumber pendapatan perusahaan x ini pak?
N : Melalui penyewa dan fasilitas yang dinikmati oleh penyewa serta ada juga pendapatan diluar itu seperti parkir dan listrik P : Kalau dari sisi alur pendapatan ini banyak yang mana pak satu
kali atau berulang kali?
N : Ya kita ada yang satu kali transaksi dan ada yang berulang kali yang satu kali transaksi itu dari penyewa ketika menyewa di gedung ini namun dalam pembayarannya pembayaran yang dilakukan bisa dalam kurun waktu tertentu untuk yang satu kali transaksi juga ada seperti biaya parkir.
P : Kalau penetapan harga yang dilakukan perusahaan x ini berdasarkan apa pak?
N : Penetapan harga kami melihat harga pasar yang ada serta pertimbangan biaya maintenance gedung serta kebijakan dari pusat.
P : Apakah penetapan harga saat ini sudah sesuai dengan kemampuan penyewa untuk ingin menyewa di gedung ini pak?
N : Sudah karena dengan mengacu pada penetapan harga pada tahun tahun yang lalu para tenant sudah sepakat dengan harga yang ditawarkan.
P : Apakah ada kemungkinan harga untuk menaikkan harga saat ini pak?
N : Oh belum untuk itu.
P : Mengapa pak?
N : Karena situasi ekonomi yang masih tidak menentu.
P : Bagaimana pak dalam melakukan prediksi pendapatan itu pak?
E1
E2
E3
E4
E5
N : Tidak terlalu sulit karena kita setiap tahun akan selalu membuat perhitungan budget dengan mengevaluasi biaya dan pendapatan yang diperoleh dari situ kita bisa memprediksi peta pendapatan, serta dengan stabilnya harga sewa dan pelayanan itu lebih mudah diprediksi.
P : Apakah penerimaan pendapatan terjadi sebelum timbulnya biaya pak atau sebaliknya?
N : Semuanya berjalan dengan bersamaan ya jadi biaya biaya kita itu akan kita tutup dengan pendapatan kita karena biaya biaya yang paling utama seperti biaya maintenance itu akan selalu berjalan terus.
P : Kalau sumber daya apa saja pak yang dimiliki oleh pt ini pak?
N : Kalau dari sumber daya ya pertama ada sumber daya manusia yang ada di tiap tiap divisi.
P : Kalau dari sumber daya fisiknya apa saja pak?
N : Kalau dari segi utilitas kami memiliki peralatan dan mesin operasional gedung ini seperti mesin pendingin, lift, gondola serta genset.
P : Kalau dari sumber daya intelektualnya apa saja pak?
N : Kami memiliki database serta sistem yang dinamakan SAP (system application procedure)
P : Kalau dari sisi finansialnya berasal dari mana pak?
N : Dari pendapatan sewa itu terus dananya dari pusat.
P : Bagaimana kemudahan sumber daya yang ada pada perusahaan x ini untuk ditiru oleh pesaing pak?
N : Saya rasa office building sama semua ya jadi pasti ada kesamaan antara satu gedung dengan gedung lain.
P : Bagaimana mengelola sumber daya yang dimiliki?
N : Kalau dari sumber daya manusia kami selalu mendevelop orang orang pilihan yang dibekali dengan improvement yang sesuai dengan posisinya kalau dari segi utilitas kami selalu mengupdate dan meremajakan peralatan-peralatan yang sudah tua dengan sistem yang lebih efisien lebih hemat energi.
E6
E7
F1
F2
F3
F4
F5
F6
P : Aktivitas utama apa saja pak yang dilakukan perusahaan?
N : Ya tentunya pegelolaan gedung, pengelolaan penyewa dan mencari penyewa baru.
P : Ini bagaimana kualitas layanan di perusahaan x ini pak?
N : Kalau saya bilang sudah prima sih karena kita selalu update keluhan penyewa dan kita perbaiki layanan itu.
P : Kalau kemudahan aktivitas proses bisnis ini ditiru oleh pesaing bagaimana pak?
N : Saya rasa hampir sama semua ya untuk aktivitas pesaing di bidang yang sama.
P : Apakah keseimbangan antara inhouse dan outsourcing sudah ideal pak?
N : Cukup ideal P : Mengapa pak?
N : Yang dirasakan sejak penggantian inhouse menjadi outsourcing itu kami mendapat sdm yang lebih fresh dan lebih responsif dibanding memelihara orang-orang yang cukup lama.
P : Apakah perusahaan x ini sudah melakukan standardisasi untuk kegiatan atau aktivitasnya pak?
N : Ada untuk setiap kegiatan sudah ada SOPnya ya
P : Apakah perusahaan ini bekerja sama dengan pihak-pihak lain pak?
N : Bekerja sama dengan pihak lain, ya kita bekerja sama dengan agent-agent property, selain itu kita bekerja sama dengan vendor-vendor yang merawat utilitas gedung ini serta vendor outsourcing.
P : Atas dasar apa pak melakukan kerja sama tersebut?
N : Atas dasar efisiensi kemudian peningkatan nilai jasa dengan memperoleh sumber daya manusia yang lebih fresh.
P : Bagaimana keberhasilan kerjasama dengan pihak-pihak mitra tersebut pak?
G1
G2
G3
G4
G5
H1
H2
N : Sejauh ini baik karena disamping kami memberikan nilai kontrak yang baik kami juga memberikan pembinaan dan hubungan yang baik dengan pihak tersebut
P : Apakah ada kemungkinan untuk kehilangan pihak mitranya pak?
N : Kemungkinan untuk itu pasti ada, namun kecil karena kita sudah membangun hubungan yang baik dengan mitra kita.
P : Apakah ada kemungkinan pihak mitra bekerjasama dengan pihak pesaing pak?
N : Itu pasti, karena kebutuhan gedung lain juga jadi satu vendor bisa juga dipakai oleh beberapa gedung namun dengan adanya sistem sop yang ketat di gedung ini diharapkan pelayanan dia lebih stabil
P : Bagaimana ketergantungan perusahaan x dengan mitra itu pak?
N : Ketergantungannya ya saling bergantung dan menguntungkan kita butuh jasanya dan mereka butuh incomenya dan income yang mereka dapatkan dari kami juga cukup besar.
P : Biaya-biaya apa yang biasanya dikeluarkan oleh perusahaan pak?
N : Yang paling besar ya biaya operasional selain itu ya biaya untuk pihak pihak lain seperti outsourcing, vendor peralatan berat dan sebagainya.
P : Perusahaan ini lebih fokus pada meminimalkan biaya atau fokus untuk penciptaan nilai kepada penyewa seperti kenyamanan penyewa gitu pak?
N : Dua duanya seiring sejalan ya, kita disamping meminimalkan biaya kita juga mengukur dampakanya. Kita atur sedmikian rupa sehingga dampak efisiensi tersebut tersebut tidak mempengaruhi operasional atau kenyamanan penerima jasa.
P : Bagaimana kemampuan pt x dalam memprediksi biaya pak?
H3
H4
H5
H6
I1
I2
N : Tiap tahun kita menyusun budget yang mana semua aktivitas mendatang itu sudah dijadwalkan, sehingga pengeluarannya pun bisa diukur
P : Apakah terdapat jenis biaya yang tidak dapat diprediksi oleh perusahaan dan dapat mengancam aktivitas dalam bisnis ini pak?
N : Biaya yang tidak terduga itu biasanya cenderung biaya yang tidak dapat kendalikan, misalkan peraturan pemerintah apabila terdapat perubahan aturan mengenai perijinan.
P : Iya pak sudah untuk pertanyaan wawancaranya pak, terimaksih pak
N : Iya terimakasih.
I3
I4
Lampiran 2. Transkrip Wawancara
Keterangan:
P : Peneliti N : Narasumber
Keterangan umum narasumber 2:
Nama : Selvi Yunita
Jabatan : Head Marketing and Tenant Relation Tempat Wawancara : Kantor PT X
Jam wawancara : pk. 14.00 Tanggal wawancara : 31 Mei 2017
P : Selamat siang bu Selvi N : Selamat siang
P : Iya ini saya mau tanya-tanya tentang skripsi saya bu…
N : Iya
P : Jadi pertama siapa saja pihak-pihak yang dilayani oleh PT X ini bu?
N : Kita sih melayani berbagai perusahaan yang bergerak di bidang PT, namun ada beberapa yang menggunakan nama perorangan yang menempati kantor di gedung kami, selain itu yang dari luar negri yaitu perusahaan multi nasional itu juga ada.
P : Apakah perusahaan ini menggolongkan jenis penyewa bu?
misalnya untuk bisnis tertentu atau gimana?
N : Tidak, karena kita memang menyediakan kantor yang mana setiap perusahaan yang membutuhkan kantor bisa menyewa di tempat kami.
P : Ini penyewanya dari mana saja ya bu biasanya?
N : Kalau di gedung kami, kebanyakan yang bergerak di bidang shipping dan logistic dan itu pusatnya kebanyakan dari Jakarta.
P : Kalau perusahaan yang multinasional dari mana saja bu?
N : Dari Jerman, Singapura, Jepang, Denmark.
A1
A2
P : Kalau perbandingan antara perusahaan yang lokal Surabaya dengan perusahaan yang dari luar kayak Jakarta gitu banyak yang mana bu?
N : Banyak yang dari Jakarta.
P : Kalau permintaannya sendiri bagaimana permintaan pasar terhadap jasa sewa menyewa kantor ini?
N : Saat ini di Surabaya sih kalau dibandingkan dengan Jakarta masih tergolong rendah permintaan kantor yang berlokasi di dalam gedung. Karena kami menyediakan kantor yang juga memberikan service yaitu kami menyediakan fasilitas toilet, fasilitas keamanan namun ada beberapa kantor yang mungkin karena biaya ya sehingga masih kebanyakan memilih ruko sehingga pengurangan biaya karena lebih minimal.
P : Untuk mencari penyewa baru itu bagaimana bu apakah termasuk sulit atau bagaimana?
N : Cukup sulit untuk di Surabaya, namun biasanya kami bergerilya di beberapa competitor kami, kami juga melakukan sales phone jadi kami menelpon beberapa perusahaan yang memang mencantumkan nomor telepon di internet namun itu kurang berpengaruh sih biasanya cuman untuk yang berpengaruh biasanya kami ambil dari competitor.
P : Adakah peluang untuk menambah di segmen pasar baru bu, jadi sesuai yang ibu bilang tadi kan banyak yang bergerak di bidang logistic kan? Jadi misalkan nambah di bidang yang lain gitu?
N : Pastinya ya.
P : Apakah perusahaan memiliki pesaing yang bergerak di bidang yang sama bu?
N : Banyak, kalau di daerah pusat Surabaya maupun di selatan, di barat apalagi di barat sekarang pembangunannya cukup..
P : Cukup banyak.
N : Nah itu cukup banyak yang bergerak di area Surabaya barat.
P : Menurut ibu bagaiamana kemungkinan suatu penyewa ini berpindah ke pesaing bu? apakah ada kemungkinan.
A3
A4
A5
A6
A7
A8
N : Kemungkinan tenant untuk berpindah itu pasti ada dan bisa dari banyak hal sih, biasanya aspek yang membuat penyewa kami berpindah ke competitor misalnya service kalau misalnya dinilai service kami kurang atau bisa dari biaya, sebagian besar sih karena biaya.
P : Jadi cenderung untuk mencari harga yang lebih murah ya?
N : Iya lebih murah, dan biasanya cenderung berpindah ke ruko, bukan ke gedung pesaing.
P : Jadi untuk keadaan persaingan masih sangat ketat bu ya?
N : Iya masih sangat ketat seperti yang saya bilang tadi banyaknya pembangunan g-gedung baru di wilayah Surabaya membuat banyak persaingan
P : Kebutuhan apa saja yang dinginkan oleh penyewa bu?
N : Kebutuhan tempat berkantor ya selain itu lokasi juga karena kan mereka butuh lokasi yang memudahkan kegiatannya terus pelayanan yang diberikan perusahaan dalam artian pelayanan dan kualitasnya harus baik.
P : Apakah di PT ini selalu menawarkan hal yang baru atau inovasi bu?
N : Untuk itu kami selalu berusaha untuk mengadakan event bagi tenant-tenant. Itu juga salah satunya buat mengakrabkan antara tenant-tenant yang ada, jadi mereka tidak sekedar berkantor di gedung yang sama tapi kami juga ingin menjalin hubungan kerjasama yang baik.
P : Jadi hal-hal barunya lebih ke arah servicenya sendiri ya bu?
N : iya
P : Adakah upaya dalam perusahaan ini untuk meningkatkan pelayanan yang ada bu?
N : Dalam hal pelayanan kita akan berusaha utuk melakukannya dengan cepat dan responsif, karena para tenant disini sifatnya macam-macam dan salah satunya yaitu ingin cepat untuk diselesaikan apabila ada permasalahan sehingga kita pasti cepat dalam menanggani komplain tersebut selain itu kita juga melakukan kujungan untuk menampung saran dan usulan dari tenant apabila ada pelayanan kita yang kurang.
A9
B1
B2
B3
P : Menurut ibu, apakah perusahaan ini mampu untuk memenuhi kebutuhan khusus dari penyewa, misalkan apakah ada penyewa yang pernah custom dalam menyewa ruangan gitu bu.
N : Banyak dan apabila itu masih memungkinkan pasti akan kami lakukan. Contohnya yaitu melakukan renovasi untuk areanya terus ada yang membutuhkan AC selama 24 jam itu juga bisa dilakukan.
P : Selama ini pernah menyelesaikan masalah dari penyewa nggak bu?
N : Kalau dari sisi masalah kan beda perusahaan beda masalahnya kalau salah satu yang saya temui yaitu menyelesaikan masalah dalam administrasi dari salah satu perusahaan jadi dibuat lebih fleksibel ntuk perusahaan tersebut agar memudahkan aktivitasnya
P : Apakah perushaan unggul bu dalam hal design?
N : Tidak kalau design dalam common area gedung karena sudah tidak dapat diubah lagi. Cuman kalau design dalam ruang kerja masing-masing untuk interior design diserahkan ke pihak tenant masing-masing jadi boleh custom.
P : Apakah terdapat pengurangan harga bu kepada para penyewa?
N : Pengurangan harga memang masih bisa yaitu pada saat negosiasi dan pengurangan harga tersebut tidak boleh dibawah standard harga yang sudah ditetapkan perusahaan namun tetap saja pengurangan harga tersbut harus disetujui oleh pusat terlebih dahulu melalui beberapa pertimbangan sehingga jarang ada pengurangan harga yag besar.
P : Apakah perusahaan memiliki keunggulan dalam sisi brand bu?
N : Kalau dari perusahaan kami sebenarnya sudah cukup punya nama ya.
P : Adakah pengurangan resiko yang ditawarkan perusahaan kepada penyewa bu?
B4
B5
B6
B7
B8
N : Pengurangan resiko terjadinya mati lampu. Karena gedung ini sudah memiliki fasilitas back up power yang baik sehingga resiko terjadinya mati lampu itu sangat kecil.
P : Adakah kemudahan akses yang ditawarkan perusahaan kepada penyewa bu?
N : Kemudahan akses ya, karena kami terletak di pusat kota jadi akan dapat memudahkan para penyewa disini untuk menjangkau area yang ingin dituju. Juga kemudahan dalam salah satu contohnya mungkin yang lain mereka butuh jaringan internet atau komunikasi kita kita memfasilitasi dengan menyewakan lahan untuk antenna di atas.
P : Adakah pengurangan biaya yang ditawarkan perusahaan dengan adanya kemudahan akses tersebut?
N : Ya dengan kita memberikan fasilitas tersebut kita berupaya agar penyewa yang berada disini semakin nyaman dan dapat membantu mereka untuk mengurangi biaya-biaya yang mereka salah satunya ya dari biaya operasional untuk beberapa perusahaan tertentu.
P : Adakah kemudahan kenyeamanan yang ditawarkan perusahaan kepada penyewa bu?
N : Tentunya ya jadi di gedung ini pest control nya sudah baik sehingga dari segi kenyamanan atau kebersihan dari gedung ini sudah terjamin.
P : Bagaimana kepuasan penyewa disini bu?
N : Sebagian besar bagi tenant-tenant kami cukup memuaskan setiap tahun kami selalu mengadakan evaluasi kepuasan pelanggan nah itu feedback yang diterima juga sudah cukup memuaskan
P : Bagaimana cara perusahaan dalam menjangkau penyewa baru bu?
N : Kami biasanya melakukan kerjasama dengan agen-agen properti dan melakukan kerjasama dengan group besar perusahaan. Selain itu kami juga melakukan pendekatan melalui mailing list dan juga mengunjugi tenant-tenant di gedung-gedung pesaing serta secara word of mouth dan
B9
B10
B11
B12
B13
C1
rekomendasi melalui pelayanan yang baik kepada para existing tenant, penyewa baru juga dapat langsung walk in ke kantor ini.
P : Bagaimana tingkat efektifitas dari cara tersebut itu bu?
N : Dalam menjangkau penyewa baru, bekerjasama dengan agen properti itu efektif karena penyewa sebelum memtuskan untuk menyewa disini mereka pasti akan melakukan survei dulu. Dan salah satu cara yang mudah dalam melakukan survei tersebut adalah melalui agen property ini, karena dengan agen properti mereka dapat berdiskusi mengenai ruangan kantor yang mereka butuhkan secara cepat dan tidak ribet.
P : Kalau dari sisi efisiensinya bagaimana bu?
N : Menurut saya sudah efisien ya dengan kita kalau dari sisi berkunjung ke gedung-gedung competitor kita dan itu jaraknya dekat sehingga tidak memerlukan biaya yang besar sedangkan untuk kerjasama dengan agen kita membayar komisi namun komisi tersebut akan kita bebankan ke penyewa dan itu menurut saya sudah efisien.
P : Bagaimana bentuk komunikasi dengan penyewa bu?
N : Komunikasi secara langsung, yaitu antara pengelola dan penyewa dan juga melalui email.
P : Bagaimana cara PT X untuk menjaga dan meningkatkan hubungan dengan penyewa?
N : Kami biasanya tiap tahunnya ini melakukan kunjungan ke tenant-tenant dalam rangka merayakan hari bergabungnya mereka di gedung kami nah pada saat itu kami akan mempertanyakan apakah ada beberapa service yang kurang memuaskan bagi mereka kemudian itu akan kami catat dan akan kami laporkan ke pusat dan kemudaian kami punya event-event seperti gathering dan donor darah serta event- event kecil untuk mendapatkan feedback dari mereka
C2
C3
D1
D2
P : Kalau kekuatan hubungan sendiri bagaimana kekuatan hubungan PT X dengan penyewa?
N : Sudah kuat, namun untuk pembagian antara satu penyewa dengan penyewa lain masih cenderung kurang merata oleh karena itu kami akan selalu melakukan pendekatan baik itu dengan penyewa yang besar maupun kecil
P : Dalam mennagapi complain sendiri bagaimana Perusahaan menaggapi complain dari penyewa?
N : Kami akan berusaha se kooperatif mungkin dengan tenant, jadi setiap complain akan kami terima dan akan kami komunikasikan dengan yang lain untuk segera mendapatkan tanggapan dan dapat menyelesaikan permasalahan tersbut dengan cepat apabila memungkinkan dalam waktu 1x24 jam.
P : Ini dari mana saja pendapatan dari PT X N : Dari penyewa
P : Sama biaya biaya servis servis gitu ya bu?
N : Iya sama dengan biaya penggantian lampu dan penggantian material interior dari penyewa yang mana penyewa meminta kami untuk melakukan itu akan dikenakan biaya jasa.
P : Jadi ini kalau dilihat dari arus pendapatan apakah banyak satu transaksi atau yang berulang?
N : Banyak yang berulang sih jadi dalam satu kali nilai kontrak tidak mungkin dibayarakan sekaligus biasanya kan satu nilai kontrak ini akan dibayarkan dalam beberapa bulan. Kalau pendapatan yang sekali juga ada yaitu seperti parkir.
P : Mekanisme penetapan harga yang dilakukan oleh PT x ini bagaiamana?
N : Kami akan melakukan survei pasar yaitu survei ke competitor kami dan mempertimbangkan biaya maintenance yang kami lakukan dari sana kami dapat menetapkan harga untuk penyewa dan prospek.
P : Apakah penetapan dari harga tersebut sudah sesuai dengan keinginan penyewa untuk menyewa di gedung ini?
N : Ya harusnya sudah sih ya.
P : Apakah ada kemungkinan untuk menaikkan harga?
D3
D4
E1
E2
E3
E4
N : Saya rasa untuk saat ini sih untuk meningkatkan harga masih sulit ya.
P : Bagaimana kemampuan untuk memprediksi pendapatan bu apakah sulit?
N : Tidak, karena setiap tahun kami ada perhitungan budget untuk tahun kedepannya jadi setiap bulan agustus kami akan sudah mengihitung perhitungan budget untuk tahun kedepan.
P : Oh jadi sudah ada targetnya gitu ya bu?
N : Iya sudah ada budget dan peta pendapatannya
P : Untuk penerimaan pendapatan terjadi sebelum timbulnya biaya atau kebalikannya bu?
N : Berjalan bersamaan ya, karena kami untuk melakukan maintenance tidak bisa menunggu apabila ada biaya yang masuk karena maintenance kan harus selalu ada.
P : Sumber daya apa saja yang digunakan dalam perusahaan x ini bu?
N : Sumber daya yang digunakan yang paling penting disini adalah sumber daya manusia karena kami bergerak di bidang jasa jadi sumber daya manusia di divisi-divisi teknisi, di marketing, di finance, di human resource meemiliki peranan yang penting.
P : Kalau dari sumber daya fisiknya bu?
N : Sumber daya mesin seperti lift gondola, mobil, lift, lampu, chiller, computer, mesin fotocopy alat scan.
P : Kalau dari sumber daya intelektualnya bu?
N : Untuk sumber daya intelektual kami menggunakan sistem SAP (system application procedure) selain itu kami juga memiliki database yang berisi informasi mengenai data-data penyewa dan informasi lannya
P : Kalau dari sumber daya finansialnya bu?
N : Sumber daya finansial kita ya dari pendapatan yang kita terima ya dan dana yang didapat dari pusat.
P : Jadi apakah sumber daya yang dimiliki ini mungkin gak ditiru oleh pesaing?
N : Mungkin, sangat mungkin untuk ditiru.
E5
E6
E7
F1
F2
F3
F4
F5
P : Dalam mengelola sumber dayanya bagaiamana cara perusahaan mengelola sumber dayanya bu?
N : Kalau untuk sumber daya manusia dari perusahaan kami sudah menyediakan beberapa training untuk meningkatkan kualitas kerja masing-masing pegawai, untuk peralatan berat kami, kami selalu melakukan maintenance secara teratur untuk menjaga kualitas mesin tersebut.
P : Aktivitas utama apa saja yang dijalankan perusahaan bu?
N : Aktivitas utama kita yaitu adalah merawat gedung, mencari penyewa serta bagaiamana membangun hubungan dengan penyewa yang ada.
P : Bagaimana kualitas aktivitas yang dilakukan bu?
N : Kualitas aktivitas kita selalu memperhatikan kenyamanan dan kepuasan penyewa sehingga apabila ada keluhan atau complain kita selalu perhatikan dan meningkatkan aktivitas kami.
P : Aktifitas ini apakah mudah ditiru oleh pesaing bu?
N : Pasti sih kalau peniru dari competitor itu pasti ada yang bergerak di bidang yang sama.
P : Apakah ada outsourcing bu di sini?
N : Ada.
P : Apakah sudah seimbang antara outsourcing dan inhousnya?
N : Saya rasa sudah cukup sih.
P : Apakah ada standardisasi dari setiap aktivitas-aktivitas nya bu seperti SOP dan semacamnya?
N : Ada SOP.
P : Perusahaan X ini biasanya bekerja sama dengan siapa saja bu?
N : Kerjasama terutama di bidang outsourcing.
P : Kalau untuk supplier-supplier gitu bu?
N : Kalau supplier biasanya supplier di peralatan berat, peralatan umum tanaman hias.
P : Atas dasar apa Perusahaan X ini melakukan kerjasama?
N : Pertama atas dasar efisiensi ya, dengan bekerja sama dengan outsourcing kita lebih hemat di dalam biaya dan mendapat sumber daya yang fresh. Selain itu untuk peningkatan nilai
F6
G1
G2
G3
G4
G5
H1
H2
jasa kami serta atas dasar spesialisasi maintenance untuk perbaikan perbaikan mesin mesin di gedung ini.
P : Bagaimana tingkat keberhasilan kerjasama dengan pihak pihak tersebut?
N : Tingkat keberhasilan masih cukup oke sih, dalam hubungan kerjasama yang saat ini sedang berlangsung. Kami juga melakukan evaluasi apabila terdapat complain atau feedback dari para penyewa atas hal-hal yang berhubungan dengan pihak mitra ini.
P : Menurut ibu apakah ada kemungkinan Perusahaan X kehilangan pihak kerjasamanya?
N : Pasti ada kemungkinan, misalnya kalau kinerja dari pihak mitra ini tidak sesuai dengan yang kita inginkan ya kita pasti akan mengganti dengan pihak yang lain.
P : Menurut ibu apakah ada kemungkinan partner tersebut berkolaborasi dengan pihak pesaing?
N : Pasti ada
P : Bagaimana ketergantungan Perusahaan X dengan partner tersebut?
N : Cukup besar terutama karena sebagaian besar dari yang dapat memberikan jasa bagi kami yaitu outsourcing sehingga sama sama saling bergantung.
P : Kalau dari segi biaya biaya apa yang dikeluarkan oleh perusahaan bu?
N : Biaya yang paling utama disini yaitu biaya perawatan gedung seperti biaya lift, gondola, listrik dan hal hal seperti itu. Terus biaya vendor vendor yang melakukan kerjasama dengan kita, biaya gaji pegawai.
P : Perusahaan ini lebih berfokus pada meminimalkan biaya atau penciptaan kualitas jasa bu?
N : Berjalan seimbang ya kalau itu, tapi tetap saja karena kita bergerak di bidang jasa, kenyamanan dan kepuasan merupakan hal yang penting. Oleh karena itu, sebisa mungkin efisiensi biaya yang dilakukan tidak menganggu kenyamanan tenant.
H3
H4
H5
H6
I1
I2
P : Bagaimana kemampuan perusahaan x dalam memprediksi biaya bu?
N : Ya seperti itu tadi melalui budget itu. Jadi budget yang kami lakukan itu sudah ada peta pendatan dan pengeluaran jadi kami harus sudah membuat prediksi untuk pengeluaran tahun depan apa saja.
P : Apakah selama ini terdapat biaya yang tidak dapat diprediksi dan dapat mengancam aktifitas disini bu?
N : Ya ada ya seperti biaya perijinan apabila terdapat perubahan peraturan aturan dari pemerintah.
P : Sudah bu untuk wawancaranya, terimakasih bu.
N : Iya, sama-sama.
I3
I4
Lampiran 2. Transkrip Wawancara
Keterangan:
P : Peneliti N : Narasumber
Keterangan umum narasumber 3:
Nama : Bapak Jozef
Jabatan : Head finance dan accounting Tempat Wawancara : Kantor PT X
Jam wawancara : pk. 14.00 Tanggal wawancara : 30 Mei 2017
P : Selamat siang pak jozef.
N : Selamat siang.
P : Iya ini saya mau wawancara tenang skripsi saya pak, saya rekam ga papa ya?
N : Silahkan.
P : Dari mana saja sumber pendapatan perusahaan ini?
N : Sumber pendapatan kita itu yang utama yaitu adalah dari rental dan service charge. Tapi ada pendapatan-pendapatan lain seperti listrik dan overtime. Juga kita bisa dapat dari parkir, kita ada juga dari work request, ada juga dapat dari sewa-sewa gedung dan ada juga yang dari lain-lain cuman untuk yang utama dari rental dan service charge.
P : Dari sumber pendapatan itu bagaimana arus pendapatan yang diterima perusahaan Apakah satu kali transaksi atau transaksi yang berulang ulang gitu pak?
N : Kalau apa namanya dari rental dan service charge itu transaksinya itu satu kali, namun kita dapatnya berulang-ulang karena sistemnya adalah dia meminjam untuk jangka waktu tertentu misalkan satu tahun atau dua tahun tapi pembayarannya dilakukan setiap tiga bulanan atau setiap enam bulanan. Itu biasanya kita berikan angsuran atas itu atas pembayaran periode jangka sewanya itu terkait dengan pendapatan sewa kita yaitu rental dan service charge. Tapi ada juga pendapatan yang sekali langsung dapat contohnya pendapatan parkir begitu orang
E1
E2
parkir kita dapat, cuman setiap bulan kan pasti pendapatan parkir itu ada karena pasti orang yang dateng harus parkir dan mereka bayar parkir itu kita dapet terus ada juga sewa ruangan jadi kita dapat satu kali saat transaksi itu
P : Jadi untuk yang lebih banyak lebih banyak yang mana pak?
N : Yang lebih banyak otomatis, yang berkali-kali kita dapet yaitu rental dan service charge
P : Kalau penetapan harga sendiri untuk sewa nya bagaimana pak?
N : Kalau penetapan harganya itu melihat kondisi pasar dan sesuai dengan kebijakan pusat. Jadi maksudnya office building tidak hanya satu ini saja tapi kita ada beberapa di kota Jakarta dan di kota Medan itu mereka biasanya melakukan perbandingan dan bagaiamana mereka melihat sebelum menenetapkan harga itu mereka melihat harga yang berlaku saat ini untuk seluruh proyek atau seluruh office building kita seperti itu
P : Apakah penetapannya sering berganti tiap tahun gitu pak?
N : Kalau penetapan harga itu kita lakukan setiap tahun ada evaluasi harga atas masing masing harga sewa dan service charge itu kita lakukan tiap tahun dan tidak pernah berubah- ubah kita tidak pernah melakukan penetapan harga di tengah tengah tahun tidak pernah, tapi setiap satu tahun sekali selalu ada evaluasi harga harga yang ditetapkan itu nanti digunakan untuk tawar menawar dengan calon tenant.
P : Apakah penetapan harga saat ini sudah sesuai dengan kemauan penyewa untuk menyewa di gedung ini pak?
N : Kalau kita berbicara mengenai penyewa pasti mereka kalau tarik kesimpulan atau opini mereka otomatis mengatakan harganya lebih tinggi namun sebelum kita menetapkan harga itu sudah ada evaluasi dari kita kenaikan-kenaikan pun kita lakukan evaluasi juga dan sejauh ini tenant menerima kenaikan- kenaikan yang kita tetapkan.
P : Apakah ada peluang untuk menaikan harga saat ini pak?
N : Untuk saat ini dengan melihat situasi bisnis perkantoraan yang cenderung dipenuhi gedung gedung baru mungkin agak sedikt susah. Namun kembali lagi kita akan melihat pertimbangan
E3
E4
E5
biaya maintenance sehingga masih ada kemungkinan namun cenderung tidak untuk saat ini.
P : Ini mengapa pak alasan mengapa menaikkan harga?
N : Pertama menaikkan harga itu salah satunya juga kita melihat bahwa biaya biaya yang kita cover itu pasti ada banyak juga yang mengalami kenaikan. Kalau kita melihat kecenderungan kita bicara UMR, UMR kota atau umr regional itu biasanya naik biasanya umk atau umr naik itu mengakibatkan barang barang yang lain itu naik termasuk sewa-sewa serta vendor-vendor yang kita pakai pasti naik. Nah itu pertimbangan pertimbangan yang ada dan kita mengatisipasi supaya margin laba kita tetap terjaga.
P : Apakah mudah pak untuk melakukan prediksi pendapatan pak?
N : Kalau melakukan prediksi pendapatan di building kita kita kembali lagi prediksi itu kita melihat pasti sebelum melakukan itu kita ada pembuatan budget. Sebelum pembuatan budget kita ada eveluasi baik evaluasi pendapatan ataupun evaluasi biaya.
Evaluasi pendapatan itu kalau kita prediksikan arttinya secara sederhana saja kita bisa bilang, oke tenant yang masih melakukan sewa di kita itu berapa kita targetkan mereka masih sewa di kita. Nah itu kita prediksikan seperti itu dan kita juga prediksikan berapa persen calon tenant baru yang akan masuk ke kita, dan dari tenant baru bisa dapat income berapa. Kalau dibilang mudah ya bisa relatif mudah tapi kalau dibilang sulit ya bisa juga namun penetapan budget sendiri tidak terdapat kesulitan-kesulitan yang banyak dalam prediksi itu.
P : Apakah pendapatan ini terjadi seblum timbulnya biaya pak?
N : Jadi gini biaya dalam office kita itu ada macam-macam ya tapi yang jelas banyak biaya fix costnya karena kita harus melakukan perawatan maintenance itu tetap berjalan jadi meskipun tidak ada income itu tetap berjalan jadi pendapatan itu kita dapatkan otomatis bagaimana pendapatan itu bisa menutup biaya tapi yang jelas bagaimana pendapatan yang kita peroleh itu bisa mendapatkan margin laba profit oriented P : Dari segi biaya biaya biaya apa yang dikeluarkan oleh
perusahaan x ini pak?
E6
E7
N : Biaya-biaya yang dikeluarkan di kita untuk biaya yang besar itu biaya maintenance, maintenance itu bisa maintenance terkait elevator, building kita sendiri, listrik, ac biaya maintenance itu merupakan unsur terbesar presentasenya untuk seluruh biaya kita. Ada juga biaya outsourcing kita menggunakan vendor lain untuk melakukan layanan service kita contohnya security kita pakai outsource kemudian cleaning juga menggunakan outsourcing parkir juga menggunakan outsourcing
P : Apakah perusahan ini lebih memfokuskan untuk meminimalkan biaya atau fokus pada penciptaan nilai untuk penyewa pak?
N : Menurut saya dua dua nya ini berjalan pararel. Kita tidak hanya meminimalkan biaya, tapi bagaimana biaya yang kita berikan kalau kita mau efisiensi dan efisiensi yang kita lakukan malah menganggu kenyamanan tenant sehingga tenant akan merasa oh terlalu efisien mereka melakukan itu tapi kita tidak dapat benefitnya. Biasanya kita sebelum melakukan efisiensi selalu juga mempertimbangkan kenyamanan, memeprtimbangkan kebutuhan kebutuhan tenant itu. Dulu contohnya kita pernah melakukan efisiensi untuk listrik kita mengganti yang namanya chiller ya kita mengganti sistem chiller yang lama dengan chiller yang baru itu menurunkan efisiensi kita yang sangat drastis itu bisa kami turunkan itu setiap bulannya itu sekitar dua puluh sampai tiga puluh persen dari biaya listrik tiap bulannya.
Nah pada awal-awal instalasi itu tentu saja kita sudah meminta ijin dengan tenant akan ada gangguan dalam satu atau dua bulan, mungkin hawanya akan lebih panas pada pemasangan yang pertama tapi setelah itu setelah berjalan mereka justru merasakan benefitnya karena ruangan mereka lebih dingin sekarang di satu sisi kita lebih efisiensi jadi apa yang kita lakukan untuk efisiensi itu selalu mempertimbangkan keamnan dan kebutuhan tenant.
P : Dalam memprediksi biaya nya bagiamana pak?
N : Kalau kita memprediksi biaya, sulit atau tidaknya itu kan kita punya storynya biaya ini ada storynya dulunya berapa berapa nah dari situ kita evaluasi dengan pergerakannya. Nah untuk
I1
I2
I3
menetapkan ini kaitannya kembali lagi seperti yang saya katakan tadi untuk menetapkan berapa biaya yang akan dikeluarkan untuk tahun yang akan mendatang kita selalu mengevaluasi biaya yang terjadi di tahun tahun sebelumnya itu kita lakukan evaluasi, kita melakukan analisis supayaa untuk menetapkan biaya di tahun depan kita perlu biaya sebesar ini ditambah lagi kita melakukan spent biaya apa bila terjadi biaya biaya diluar yang kita prediksikan dalam prosesnya tetap pada akhirnya muaranya adalah biaya biaya yang kita ajukan itu disetuju nggak dalam setahun kita keluarkan ini oleh pusat.
P : Apakah terdapat jenis biaya yang tidak dapat diprediksikan oleh perusahaan dan mengancam perusahaan pak?
N : Sejauh ini semua biaya bisa kita prediksikan, dan tidak ada biaya yang tidak kita prediksikan terus mengancam perusahaan ini menjadi tidak lancar itu tidak ada. Hanya kita kemudian bicara mengenai regulasi pemerintah, nah itu regulasi yang pemerintah buat itu tidak bisa kita prediksikan ketika pemerintah di tahun depannya memberikan regulasi atau aturan gedung seperti ini. nah kita mau tidak mau kita harus ikuti aturan itu nah itu biaya biaya ini yang sering kali kita tidak budgetkan. Tapi untuk opsi itu kami bisa melakukan suplemen budget atas biaya pengurusan perijinan ini juga mungkin biaya- biaya kenaikan harga yang kita tidak tahu yang jelas biaya yang muncul diluar kendali kita itu yang biasanya kita tidak dapat prediksikan namun salama ini hampir semua biaya yang ada bisa kita prediksikan.
P : Oke pak jadi sekian untuk wawancaranya terimakasih N : Sama sama
I4
Lampiran 2. Transkrip Wawancara
Keterangan:
P : Peneliti N : Narasumber
Keterangan umum narasumber 4:
Nama : Bapak bayu
Jabatan : Head Building Maintenance and Improvement Tempat Wawancara : Kantor Perusahaan X
Jam wawancara : pk. 09.30 Tanggal wawancara : 31 Mei 2017
P : Selamat pagi pak bayu.
N : Pagi.
P : Ini saya mau tanya-tanya tentang skripsi saya pak N : iya.
P : Sumber daya apa saja yang digunakan perushaaan ini pak?
N : Untuk perusahaan ini karena bergerak di bidang persewaan kantor space rent, yang dibutuhkan jadi butuh orang-orang yang bisa merawat dan menjalankan fasilitas gedung ini secara teknis sih seperti itu yang lain sih juga harus ditunjang dengan team marketing atau promotion yang mumpuni sehingga bisa menarik orang untuk menyewa di gedung ini dan yang pasti harus juga ada sumber daya yang bisa mengkontrol dan mengatur keuangan juga.
P : Kalau sumber daya fisiknya sendiri seperti mesin dan peralatan gitu pak?
N : Kalau untuk mesin yang menunjang operasional dan kenyamanan. jadi yang pertama mesin untuk pompa-pompa air untuk distribusi air bersih, distribusi air kotor, itu pasti harus ada peralatan yang fundamen, terus untuk mesin pendingin disini menggunakan mesin chiller, selain itu juga ada genset selaku backup jika pln ada gangguan atau mati.
P : Kalau sumber daya Intelektuanya pak seperti database atau sistem tertentu gitu?
F1
F2
N : Sumber daya intelektual yang kami gunakan yaitu sistem SAP (System Application Procedure) yang terintegrasi dengan pusat dan juga memiliki database tentang penyewa.
P : Kalau sumber daya finansialnya sendiri?
N : Dari sisi finansial ya pastinya didapat dari penerimaan pendapatan perusahaan kalau dari sisi modal berasal dari kantor pusat.
P : Bagaimana kemudahan sumber daya perusahaan ini ditiru oleh pesaing?
N : Untuk ditiru ya untuk bisnis yang setipe itu pasti ada apa ya kesamaan atau sistem yang tipical ya. Jadi sistem gedung secara teknis kebanyakan tipical terus ada kemiripan yang besar antara gedung ini dan gedung yang lain untuk sistem marketing yang membedakan pasti ya cara menjualnya bagaimana team marketing berinovasi supaya tidak ditiru oleh perusahan lain.
P : Bagaimana pak dalam mengelola sumber dayanya pak?
N : Untuk perusahaan kami dalam mengelola sumberdaya terutama dalam mengelola aset-asetnya itu berupaya sebagaimana caranya bisa berumur sangat panjang jadi investasi yang diberikan untuk aset ini bisa memberikan keuntungan dalam jangka yang panjang
P : Jadi lebih kayak mengelola supaya….
N : Iya di maintain supaya apa namanya dapat beroperasi dalam jangka yang panjang. Kalau untuk sumber daya manusianya sudah ada pelatihan pelatihan kepada para karyawan yang ada disini.
P : Untuk aktivitas utama apa saja aktivitas utama yang dijalankan perusahaan?
N : Bagaimana mengoperasikan gedung ini jadi ada komponen- komponen seperti lift, pompa, distrivusi air, chiller kalau dari sissi marketing bagaimana mempromosikan gedung ini, bagaimana membuat penyewa nyaman di gedung ini.
P : Bagaimana kualitas aktivitas yang dilakukan pak?
N : Dari segi kualitas menurut kami sudah baik karena kami selalu mengevaluasi misalkan ada feedback tentang komplain maupun masukan positif dari tenant pun kita rekap dan kita evaluasi.
F3
F4
F5
F6
G1
G2
P : Kalau kemudahan aktivitas utama untuk ditiru oleh pesaing?
N : Sesuai yang saya katakan tadi kalau kurang lebih sama dengan pesaing yang ada untuk kemudahan aktivitas utama ditiru oleh pesaing.
P : Untuk keseimbangan antara inhouse dan outsourcingnya apakah sudah ideal pak?
N : Untuk saat ini sudah ideal.
P : Apakah perushaan sudah melakukan standardisasi dari aktivitas perusahaan?
N : Sudah jadi kami ada team support dari Jakarta baik dari sisi marketing, technical dan finance yang kita misalkan semua jadi seluruh office building miliki group kami untuk standard baik itu maintenance atau standard activity itu sama. Semua sudah terstandard kan dari pusat.
P : Berarti untuk sopnya sudah jelas ya pak?
N : Sudah.
P : Apakah perusahaan melakukan kerjasama dengan pihak-pihak lain pak?
N : Ya jadi seperti yang saya informasikan tadi, kita ada tenaga yang di outsourcing. Outsourcing kan bekerja sama dengan pihak luar terus misalkan untuk supporting-supporting seperti tanaman hias, garden itu juga disupport dengan pihak luar belum untuk supplier-supplier sparepart, peralatan umum dan maintenance kita juga kontrak dengan pihak luar.
P : Atas dasar apa perusahaan melakukan kerjasama tersebut pak?
N : Dari kerjasama dengan outsourcing seperti yang saya tadi katakan bahwa secara pembiayaan akan dipertimbangkan lebih murah dengan mendapatkan sumber daya manusia yang lebih fresh. Kedua atas dasar mendapat spesialisasi di sektor tertentu yang tidak bisa kami tangani sendiri jadi kita butuh spesialisasi maka kita bekerja sama dengan salah satu pihak misalkan untuk chiller merk a ini kita berkoordinasi dengan vendor a tersbut untuk melaakukan maintenance yang mana maintenance itu sudah sesuai dengan standard dari pabrikan.
P : Jadi bagiamana keberhasilan kerjasama dengan pihak pihak tersebut pak?
G3
G4
G5
H1
H2
N : Keberhasilan dalam bekerjasama sementara ini cukup bagus dimana dengan bekerjasama dengan pihak-pihak yang lain itu kita melakukan standardisasi pekerjaan, scope pekerjaan sudah distandard kan kualitas vendor juga distandard kan sehingga semuanya sistem bisa berjalan dengan optimal.
P : Apakah ada kemungkinan perusaahan x kehilangan mitranya pak?
N : Ini arahnya dari mana dulu? Jadi misalkan kehilangan mitra karena peforma mereka tidak sesuai dengan standard kita. Itu kita bisa mengganti kita bisa melakukan evaluasi dan misalkan nilainya sudah melewati batas terendah pasti akan kita evaluasi dan kita ganti. Kalau kehilangan dari pihak sananya untuk memutus kontrak yan saya rasa kok tidak ya
P : Apakah ada kemungkinan pihak mitra berkolaborasi dengan pihak pesaing?
N : Sangat mungkin.
P : Kalau dari sisi ketergantungannya pak, bagaimana ketergantungan perusahaan dengan pihak mitra tersebut?
N : Ketergantungan ya misalkan vendor itu tadi vendor yang memaintain perangkat kita yang dimana mereka yang memegang spesialisasinya pasti kita punya ketergantungan.
P : Iya pak sudah untuk wawancaranya terimakasih pak N : Iya, sama-sama.
H3
H4
H5
H6
Lampiran 2.
Transkrip Wawancara
Keterangan:
P : Peneliti N : Narasumber
Keterangan umum narasumber 5:
Nama : Ibu Marizka
Jabatan : Staff Tenant Relation Tempat Wawancara : Kantor Perusahaan X Jam wawancara : pk. 16.00
Tanggal wawancara : 30 Mei 2017
P : Selamat sore ibu Mariska N : Iya selamat sore.
P : Iya ini saya mau tanya tanya tentang skripsi saya bu N : Iya.
P : Siapa saja pihak pihak yang dilayani oleh Perusahaan bu?
N : Perusahaan perusahaan dan juga perorangan.
P : Perorangan itu gimana maksudnya bu.
N : Perorangan itu yang masih belum memiliki nama atau badan usaha gitu sih.
P : Apakah perusahaan menggolongkan jenis penyewa bu?
N : Penggolongan jenis penyewa sih nggak ada, kita terima semua golongan.
P : Terus dari mana saja penyewa-penyewa di perusahana ini bu?
N : Kita dari seluruh Indonesia ya yaitu yang lokal terus dari joint venture juga ada, dari group kita juga ada
P : Kalau dari luar gitu ada nggak bu?
N : Dari luar ada sih, kita ada beberpaa perusahaan dari jepang, singapura, jerman, Denmark.
P : Kalau boleh tau ini tingkat perbandingan lokal dari Surabaya atau dari luar Surabaya itu banyak yang mana bu?
N : Banyak yang dari luar sih ini
A1
A2
A3
P : Bagaimana permintaan pasar terhadap jasa sewa menyewa perkantoran
N : Permintaan pasar ini untuk saat ini atau gimana?
P : Untuk saat ini
N : Untuk saat ini sih memang berkurang disbanding tahun lalu P : Bagaimana kemudahan dalam memperoleh penyewa baru?
N : Memperoleh penyewa baru ini susah-susah gampang sih ya , soalnya kita ini persewaan kantor kan, kadang ada perusahaan yang butuh jadi dia yang mencari gitu kan? nah Kalau kita juga mau follow up, maksudnya, waktu kita mencari sendiri itu kadang kadang oh saya gak butuh jadi susah susah gampang
P : Bagaimana cara untuk memperolehnya?
N : Biasanya sih team kami mendatangi gedung-gedung perkantoran lainnya kami juga ada kerjasama dengan gedung perkantoran kami yang ada di Jakarta dan di kota lainnya jadi misalkan ada suatu pt yang sedang butuh di surabaya jadi di rekomendasikan ke sini
P : Ada nggak kalau bekerjasama dengan pihak-pihak property gitu bu?
N : O iya kita juga ada kerjasama dengan property agent
P : Kalau dari peluang nih apa ada kemungkinan untuk menambah segmen pasar yang baru?
N : Ya memungkinkan sih
P : Apakah perusahaan memiliki pesaing bergerak dalam bidang ya sama?
N : Banyak sih pesaing dalam bidang perkantoran, apalagi saat ini sedang menjamur ya
P : Menurut ibu bagaiamana kemungkinan penyewa akan lebih memilih untuk berpindah ke tempat atau gedung yang lain?
N : Kalau sejauh ini sih, kebanyakan pindah ke ruko sih cenderung nya. Namun biasanya kita untuk penyewa yang sekarang, yang existing ya kita itu lebih maintain. Dengan jaga kedekatan juga dengan mereka dengan berbagai cara supaya mereka juga tidak pindah ke pesaing karena tenant yang existing itu sangat penting.
A4
A5
A6
A7
A8
