FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2017

SKRIPSI

Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum

Universitas Sunatera Utara

Oleh:

WAN AMALIA FATHIH BAROS NM : 130200585

DEPARTEMEN HUKUM ADMINISTRASI NEGARA

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

2017

KATA PENGANTAR

Segala puji bagi Allah SWT, Tuhan Yang Maha Esa atas limpahan Rahmat dan Hidayah-Nya, sehingga penulis mampu menyusun skripsi ini dengan baik. Penulisan skripsi ini merupakan tugas wajib mahasiswa dalam rangka melengkapi tugas-tugas dan memenuhi syarat untuk mencapai gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Skripsi ini diberi judul

“PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN DAN

PEMUKIMAN YANG LAYAK HUNI BAGI MASYARAKAT

BERPENGHASILAN RENDAH BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN”

Dalam penulisan skripsi ini penulis banyak mendapatkan bantuan dari berbagai pihak, baik berupa dorongan semangat maupun sumbangan pemikiran.

Oleh sebab itu, penulis dalam kesempatan ini ingin menyampaikan rasa terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua pihak yang memberikan bantuan, yaitu kepada :

1. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH., M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara,

2. Bapak Prof. Dr. OK Saidin, SH., M.Hum selaku Wakil Dekan I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

3. Ibu Puspa, S.H., M.Hum, selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

4. Bapak Dr. Jelly, SH., M.Hum selaku Wakil Dekan III Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara

5. Ibu Dr.Agusmidah, SH., M.Hum selaku ketua Departemen Hukum Administrasi Negara, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

6. Ibu Suria Ningsih, SH., M.Hum., selaku Staf Pengajar Hukum Administrasi Negara Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan selaku pembimbing I

Penulis, yang selalu memberikan inspirasi beserta dorongan kepada saya dalam penyusunan skripsi ini.

7. Bapak Boy Laksmana SH., M.Hum selaku Staf Pengajar Hukum Administrasi Negara Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan sebagai Dosen Pembimbing II penulis, yang telah sabar dan ikhlas memberikan arahan dan bimbingan kepada penulis untuk menyusun skripsi ini.

8. Seluruh Staf Dosen dan Staf Administrasi Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan pembelajaran dan membimbing Penulis selama menempuh pendidikan di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

9. Kepada sahabat terbaik, yang sebagai teman seperjuangan.

Medan, 30 November 2017 Hormat Penulis

Wan Amalia Fathih Baros 13200585

DAFTAR ISI

Halaman KATA PENGANTAR____________________________________________ i

DAFTAR ISI____________________________________________________ iii ABSTRAKSI____________________________________________________ v BAB I PENDAHULUAN____________________________________ 1 A. Latar Belakang____________________________________ 1 B. Permasalahan_____________________________________ 5 C. Tujuan dan Manfaat Penulisan________________________ 6 D. Keaslian Penulis___________________________________ 7 E. Tinjauan Pustaka___________________________________ 8 F. Metode Penelitian__________________________________ 10 G. Sistematikan Penulisan______________________________ 14 BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG RUMAH

SUSUN_____________________________________________ 16 A. Definisi Rumah Susun dan Jenis Rumah

Susun___________________________________________ 16 1. Pengertian tentang Rumah

Susun________________________________________ 16 2. Berbagai Jenis Rumah Susun di

Indonesia_____________________________________ 18 B. Tujuan dan Asas Penyelenggaraan Rumah

Susun___________________________________________ 19 1. Azas-azas dalam Penyelenggaraan Rumah

Susun________________________________________ 19 2. Tujuan Penyelenggaraan Rumah

Susun________________________________________ 22 C. Rumah Susun Untuk Masyarakat Berpenghasilan

Rendah__________________________________________ 24 BAB III TUGAS DAN WEWENANG PEMERINTAH TERHADAP

PEMBINAAN PENYELENGARA RUMAH

SUSUN____________________________________________ 34 A. Berbagai Tugas Pemerintah terhadap Pembinaan

Penyelenggaraan Rumah Susun______________________ 34 B. Wewenang Pemerintah terhadap Pembinaan Penyelenggaraan

Rumah Susun____________________________________ 45 BAB IV PEMBINAAN PENYELENGGARAAN TERHADAP RUMAH

SUSUN____________________________________________ 51 A. Peran Pembinaan Penyelenggaraan Rumah Susun Yang

Dilakukan Pemerintah______________________________ 51

B. Tata Cara Pembinaan Penyelenggaraan Rumah

Susun___________________________________________ 62 C. Tujuan Pembinaan Penyelenggaraan Rumah

Susun___________________________________________ 68 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN________________________ 71

A. Kesimpulan_____________________________________ 71 B. Saran__________________________________________ 72 DAFTAR PUSTAKA_______________________________ vi

ABSTRAK

PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN DAN PEMUKIMAN YANG LAYAK HUNI BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH BERDASARKAN UNDANG-UNDANG

NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN

*) Wan Amalia Fathih

**) Suria Ningsih

***) Boy Laksamana

Kewajiban Negara dalam memberikan kenyamanan dan perlidungan bagi warga Negara nya mengharuskan pemerintah menciptakan hunian yang layak huni namun dibatasi dengan ketersediaan lahan yang semakin sedikit. Salah satu cara untuk mewujudkan kewajiban tersebut pemerintah menciptakan program rumah susun. Namun setelah penyelenggaraan rumah susun terwujud pemerintah tidak lepas tangan begitu saja, pemerintah juga harus mengatur ketentuan-ketentuan lain yang mengatur berbagai kepentingan dalam rumah susun. Salah satu aspek itu adalah pembinaan penyelenggaraan rumah susun.

Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah upaya yang dilakukan oleh Menteri, gubernur, dan bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya, untuk mewujudkan tercapainya tujuan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. Adapun aspek dalam pembinaan meliputi perencanaan, pengaturan, pengendalian dan pengawasan. Tata cara dalam menyelenggarakan pembinaan juga menjadi fokus dalam menyelenggarakan rumah susun. Tanggung jawab pemerintah dilakukan melalui koordinasi, sosialisasi peraturan perundang-undangan, bimbingan, supervisi dan konsultasi, pendidikan dan pelatihan, penelitian dan pengembangan, pendampingan dan pemberdayaan serta pengembangan sistem informasi dan komunikasi.

Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode penelitian hukum normatif. Adapun tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian adalah untuk mengetahui bagaimana tata cara pemerintah dalam melaksanakan pembinaan dalam penyelenggaraan rumah susun. Untuk mengetahui siapa saja para pelaku penyelenggara rumah susun dan untuk mengetahui tugas dan wewenang pemerintah dalam pembinaan penyelenggaraan rumah susun.

Kata Kunci : Pembinaan penyelenggaraan rumah susun

*) Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

**) Dosen Pembimbing I

***) Dosen pembimbing II

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Perumahan dan permukiman merupakan kebutuhan dasar manusia, yang sangat berpengaruh dalam pembentukan kepribadian bangsa.

Perumahan dan permukiman tidak dapat hanya dilihat sebagai sarana kebutuhan hidup, tetapi lebih dari itu merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan tatanan hidup untuk masyarakat dan dirinya dalam menampakkan jati diri.¹

Dalam upaya meningkatkan daya guna dan hasil jumlah tanah yang jumlahnya terbatas tersebut, terutama bagi bangunan perumahan dan permukiman, serta mengefektifkan penggunaan tanah di daerah-daerah yang berpenduduk padat, maka perlu adanya pengaturan, penataan dan pengunaan atas tanah, sehingga bermanfaat bagi masyrakat banyak.

Apalagi jika dihubungkan dengan hak asasi, maka tempat tinggal merupakan hak bagi setiap Warga Negara, sebagaimana yang telah diatur dalam pasal 28 H ayat 1 Undang-Undang Dasar 1945. Kebutuhan dasar tersebut wajib dihormati, dilindungi, ditegakkan dan dimajukan oleh Pemerintah.²

Indonesia sendiri termasuk Negara yang memiliki jumlah angka kehidupan yang tinggi sehingga Negara bertanggung jawab melindungi

1 Hutagalung, Arie Sukatanti, Condominium dan Permasalahannya, Suatu Rangkuman Perkuliahan, Jakarta: Elips Proyect-FH-UI, 1994, hal.1

2 Rosmidi, Mimi dan Imam Koeswahyono, Konsepsi Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dalam Hukum Agraria, Malang:Setara Press, 2010, hlm.12.

2

segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia.

Sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, idealnya rumah harus dimiliki oleh setiap keluarga, terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan bagi masyarakat yang tinggal di daerah padat penduduk di perkotaan. Negara juga bertanggung jawab dalam menyediakan dan memberikan kemudahan perolehan rumah bagi masyarakat melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman serta keswadayaan masyarakat. Melihat kecenderungan itu, program penyediaan perumahan vertikal menjadi salah satu upaya untuk mengurangi, bahkan lebih lagi dalam meredam laju pertumbuhan permukiman kumuh. Niat serius Pemerintah Indonesia untuk memacu pembangunan rumah susun, tertuang dalam Keputusan Presiden No. 22 tahun 2006 tentang Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan Rumah Susun di Kawasan Perkotaan. Pembangunan rumah susun adalah suatu cara yang jitu untuk memecahkan masalah kebutuhan dari pemukiman dan perumahan pada lokasi yang padat, terutama pada daerah perkotaan yang jumlah penduduk selalu meningkat, sedangkan tanah kian lama kian terbatas. Pembangunan rumah susun tentunya juga dapat mengakibatkan terbukanya ruang kota sehingga menjadi lebih lega dan dalam hal ini juga membantu adanya peremajaan dari kota, sehingga makin hari maka daerah

kumuh berkurang dan selanjutnya menjadi daerah yang rapih,bersih, dan teratur. Peremajaan kota juga telah dicanangkan oleh pemerintah melalui Instruksi Presiden Nomor 5 Tahun 1990, tentang peremajaan pemukiman kumuh yang berada di atas tanah negara. Menindaklanjuti dari Instruksi Presiden tersebut, maka pada tanggal 7 Januari 1993, telah diterbitkan adanya surat edaran dengan Nomor: 04/SE/M/1/1993, yang menginstruksikan kepada seluruh Gubernur Kepala Daerah Tingkat I dan Bupati/Walikotamadya Kepada Daerah Tingkat II untuk melaksanakan pedoman umum penanganan terpadu atas perumahan dan pemukinan kumuh, yang antara lain dilakukan dengan peremajaan dan pembangunan rumah susun.³

Untuk dapat memberikan manfaat dan hasil yang optimal, maka perumahan dan pemukiman diarahkan kepada peningkatan penyediaan perumahan yang memadai dan terjangkau daya beli masyarakat yang berpenghasilan rendah serta terwujudnya pola perumahan dan permukiman yang seimbang.⁴

Tumbuh dan berkembangnya hukum rumah susun pada hakikatnya dilatarbelakangi keadaan terbatasnya ketersediaan tanah sebagai tempat mendirikan bangunan sebagai hunian atau usaha, sementara jumlah

3 Diakses dari https://www.sites.google.com/site/arkideaproperty/info-rumah-susun/pengertian- rumah-susun, pada tanggal 8 Mei 2017 Jam 10.00 WIB

4 Alvin Syahrin, Pengaturan Hukum Dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan Permukiman Berkelanjutan, Medan: Pustaka Bangsa Press, 2003, hlm 2

4

manusia (penduduk) yang akan menghuni atau menggunakannya sebagai tempat usaha bertambah.⁵

Ketentuan mengenai rumah susun selama ini diatur dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, tetapi dalam perkembangannya, undang-undang tersebut sudah tidak sesuai dengan perkembangan hukum, kebutuhan setiap orang dalam penghunian, kepemilikan, dan pemanfaatan rumah susun. Di samping itu, pengaruh globalisasi, budaya, dan kehidupan masyarakat serta dinamika masyarakat menjadikan undang-undang tersebut tidak memadai lagi sebagai pedoman dalam pengaturan penyelenggaraan rumah susun. Undang-Undang ini menciptakan dasar hukum yang tegas berkaitan dengan penyelenggaraan rumah susun dengan berdasarkan asas kesejahteraan, keadilan dan pemerataan, kenasionalan, keterjangkauan dan kemudahan, keefisienan dan kemanfaatan, kemandirian dan kebersamaan, kemitraan, keserasian dan keseimbangan, keterpaduan, kesehatan, kelestarian dan berkelanjutan, keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan, serta keamanan, ketertiban, dan keteraturan. Undang-Undang ini mengatur penyelenggaraan rumah susun secara komprehensif meliputi pembinaan, perencanaan, pembangunan, penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan, pengelolaan, peningkatan kualitas, pengendalian, kelembagaan, tugas dan wewenang,

5 Oloan Sitorus, Balans Sebayang, Kondominium dan Permasalahannya, 1988, hlm. 6

hak dan kewajiban, pendanaan dan sistem pembiayaan, dan peran masyarakat.⁶

Dalam rangka menjamin penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang efektif dan efisien perlu didukung oleh Pemerintah dan Pemerintah Daerah sesuai kewenangannya salah satunya melalui Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Pengaturan Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman akan memberikan kemudahan dalam mewujudkan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman melalui peningkatan kapasitas terkait sumber daya manusia, prasarana dan sarana, kelembagaan, dan pendanaan dengan mengikutsertakan peran pemangku kepentingan di bidang perumahan dan kawasan permukiman, antara lain kalangan pelaku pembangunan, perbankan, profesional, akademisi, maupun masyarakat. Hal ini akan menciptakan keseimbangan dalam penyusunan, pelaksanaan, maupun pengawasan kebijakan yang dibuat oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah sehingga mewujudkan manajemen pemerintahan yang kuat dengan berpedoman pada tata pemerintahan yang baik.⁷

B. Permasalahan

Berdasarkan pada pengamatan penulis yang bersumber dari beberapa literatur baik yang berbentuk peraturan perundang-undangan ,maka untuk

6 Undang-undang Republik Indonesia, Nomor 20, tentang Rumah Susun, 2011, Penjelasan Umum

7 Peraturan Pemerintah, Nomor 88, Tentang Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Pemukiman, 2014, Penjelasan Umum

6

pemahaman lebih lanjut, penulis mengemukakan beberapa permasalahan yaitu sebagai berikut :

1. Siapakah Penyelenggara Pembangunan Rumah Susun untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah?

2. Bagaimana Tugas dan Wewenang Pemerintah dalam Pembinaan Penyelenggaraan Rumah Susun?

3. Bagaimana Tata Cara Pembinaan dalam Penyelenggaraan Rumah Susun menurut Undang-undang nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun?

C. Tujuan dan Manfaat Penulisan

Adapun yang menjadi tujuan dalam penulisan skripsi ini adalah:

1. Memenuhi persyaratan akhir untuk menjadi sarjana hukum Universitas Sumatera Utara.

2. Untuk menambah pengetahuan atau wawasan bagi penulis tentang pembinaan terhadap penyelenggaraan rumah susun.

3. Dapat mengetahui tata cara pembinaan terhadap penyelenggaraan rumah susun.

Adapun manfaat yang diperoleh dari penulisan ini adalah : 1. Manfaat teoritis

Hasil penelitian ini diharapkan dapat dijadikan sebagai bahan kajian lebih lanjut untuk didalami dan dipahami serta sebagai sumbangan pemikiran bagi pengembangan ilmu pengetahuan pada umumnya.

Diharapkan juga dapat meningkatkan serta memperkaya keilmuan dalam bidang disiplin ilmu Hukum Administrasi Negara.

2. Manfaat praktis

Penelitan ini dapat memberikan manfaat,

a. Bagi instansi pemerintahan terkhusus di bidang rumah susun maupun permukiman dalam meningkatkan lagi sistem yang terdapat kekurangan.

b. Bagi masyarakat atau pembaca yang ingin mengetahui bagaimana sistem pemerintah dalam penyelenggaraan rumah susun.

c. Dapat dijadikan sebagai referensi untuk penelitian selanjutnya bagi para pihak yang berkepentingan.

D. Keaslian Penulisan

Penulisan ini dilakukan atas ide, gagasan serta pemikiran dari peneliti sendiri atas masukan yang berasal dari berbagai pihak untuk membantu proses berjalannya penelitian yang dimaksud. Sepanjang yang telah diketahui dan ditelusuri di lingkungan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, penelitian mengenai Pembinaan Penyelenggaraan Terhadap Rumah Susun dan Pemukiman yang Layak Huni Bagi Masyrakat Berpenghasilan Rendah Berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun belum pernah diteliti oleh peneliti sebelumnya. Dengan demikian, jika dilihat dari permasalahan yang ada dalam penelitian ini, maka dapat dikatakan bahwa penelitian ini

8

merupakan karya ilmiah yang asli, apabila ternyata dikemudian hari ditemukan adanya judul yang sama, maka dapat dipertanggungjawabkan sepenuhnya.

E. Tinjauan Kepustakaan

Pemerintah atau Administrasi Negara adalah sebagai subjek hukum, atau sebagai pendukung hak-hak dan kewajiban-kewajiban. Sebagai subjek hukum, pemerintah sebagaimana subjek hukum lainnya melakukan berbagai tindakan baik tindakan nyata maupun tindakan hukum⁸. Salah satu tindakan hukum dalam penyelenggaraan rumah susun yaitu terciptanya Pembinaan Penyelenggaraan Rumah Susun.

Dalam menyelenggarakan rumah susun, pemerintah dalam hal ini diwajibkan melakukan pembinaan. Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah upaya yang dilakukan oleh Menteri, gubernur, dan bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya, untuk mewujudkan tercapainya tujuan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.

Pembinaan rumah susun dilakukan berdasarkan Undang-Undang nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman menjadi tanggung jawab:

a. Menteri pada tingkat nasional adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan kawasan permukiman.

b. gubernur pada tingkat provinsi ; dan

8 Ridwan HR, Hukum Administrasi Negara, Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2006, hlm. 190

c. bupati/walikota pada tingkat kabupaten/kota, yang merupakan Pemerintah Daerah adalah penyelenggaraan urusan pemerintahan oleh pemerintah daerah dan dewan perwakilan rakyat daerah menurut asas otonomi dan tugas pembantuan dengan prinsip otonomi seluasluasnya dalam sistem dan prinsip Negara Kesatuan Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Pembinaan yang dilaksanakan oleh Menteri, gubernur dan bupati/walikota yaitu meliputi :

1. Perencanaan.

2. Pengaturan.

3. Pengendalian 4. Pengawasan.

Perencanaan sebagaimana dimaksud diatas harus dilakukan melalui penetapan penyediaan jumlah dan jenis rumah susun, penetapan zonasi pembangunan rumah susun dan penetapan lokasi pembangunan rumah susun.

Kemudian pembinaan dalam hal pengaturan sebagaimana disebut diatas, yaitu meliputi pengaturan tentang pembangunan, penguasaan, pemilikan, pemanfaatan, pengelolaan, peningkatan kualitas, kelembagaan dan pendanaan dan sistem pembiayaan.

Selanjutnya pembinaan dalam pengendalian dilakukan untuk menjamin penyelenggaraan rumah susun sesuai dengan tujuannya. Salah satu tujuannya

10

adalah untuk menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya. Dan terakhir pembinaan dalam hal pengawasan, yaitu meliputi pemantauan, evaluasi, dan tindakan koreksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.⁹

Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana dimaksud dilaksanakan dengan cara:

a. koordinasi;

b. sosialisasi peraturan perundang-undangan;

c. pemberian bimbingan, supervisi dan konsultasi;

d. pendidikan dan pelatihan;

e. penelitian dan pengembangan;

f. pendampingan dan pemberdayaan; dan/atau

g. pengembangan sistem layanan informasi dan komunikasi.¹⁰ F. Metode Penelitian

Di dalam suatu penelitian untuk menemukan, mengumpulkan dan menganalisa suatu permasalahan maka dibutuhkan suatu metode penelitian agar penelitian tersebut memiliki susunan yang sistematis, terstruktur dan konsisten.

9 Diakses dari http://www.gresnews.com/berita/tips/170271-pembinaan-rumah-susun/0/ pada tanggal 22 Agustus 2017 pukul 12.36 WIB

10 Undang-undang, Nomor 20, opcit., pasal 11, ayat 2

Karena dengan menggunakan metode penelitian akan memberikan kemudahan dalam mencapai tujuan dari penelitian, sehingga diperoleh pemecahan yang tepat terhadap masalah-masalah.

Adapun metode yang digunakan dalam penelitian ini sebagai berikut:

1. Jenis penelitian

Jenis penelitian dalam skripsi ini adalah penelitian hukum normatif.

Dikatakan hukum normatif karena penelitian ini meliputi penelitian terhadap asas-asas hukum, teori-teori hukum, konsep-konsep hukum serta peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan penelitian ini.

Data yang diperoleh kemudian disusun secara sistematis, dikaji kemudian ditarik kesimpulan dalam hubungannya dengan masalah yang diteliti.

1. Sumber data

Didalam penelitian ini sumber datanya diambil dari data sekunder yang dapat dijadikan sebagai objek penulisan skripsi. Adapun data yang dimaksud adalah:

1. Bahan Hukum Primer

Bahan Hukum Primer adalah bahan-bahan hukum yang isinya mempunyai kekuatan mengikat kepada masyarakat dan ditetapkan oleh pihak yang berwenang yang terdiri dari:

1. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

2. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.

12

3. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 2014 Tentang Pemerintahan Daerah.

4. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2014 Tentang Administrasi Pemerintahan.

5. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 88 Tahun 2014 Tentang Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman.

6. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 4 tahun 1988 Tentang Rumah Susun.

7. Peraturan Menteri Nomor 3 Tahun 2014 Tentang Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan Dalam Rangka Pengadaan Perumahan Melalui Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera.

2. Bahan hukum sekunder

Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang isinya menjelaskan mengenai bahan hukum primer yang dapat diperoleh dari buku teks, jurnal-jurnal, makalah, pendapat para ahli, dan kasus-kasus melalui internet yang terkait dengan penelitian ini. Pendapat para ahli yang dijadikan informasi dalam penelitian skripsi ini ialah buku-buku yang berkaitan tentang upaya pemerintah dalam penyediaan rumah susun yang layak huni.

3. Bahan Hukum Tersier

Bahan hukum tersier adalah semua dokumen yang berisi tentang konsep-konsep dan keterangan yang mendukung bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, seperti kamus, ensiklopedia dan sebagainya.

1. Teknik pengumpulan data

Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan menggunakan studi kepustakaan. Studi dokumen merupakan teknik awal yang digunakan dalam setiap penelitian ilmu hukum, karena penelitian hukum selalu berawal dari pernyataan normatif berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Mengenai studi kepustakaan dilakukan atas bahan-bahan hukum yang relevan dengan permasalahan peneliti.

2. Analisa data penelitian

Pengolahan, analisis dan konstruksi data penelitian hukum normatif dapat dilakukan dengan cara melakukan analisis terhadap kaidah hukum dan kemudian konstruksi dilakukan dengan cara memasukkan pasal-pasal ke dalam kategori-kategori atas dasar pengertian-pengertian dari sistem hukum tersebut¹¹. Data yang telah dikumpulkan selanjutnya akan dianalisis dengan analisis data kualitatif, yaitu:

a. Mengumpulkan bahan hukum, berupa inventarisasi peraturan perundang-undangan yang terkait dengan pembinaan dalam

11 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, jakarta: Raja Grafindo Persada, 2006, hlm.

225

14

penyelenggaraan rumah susun yang layak huni bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

b. Memilah-milah bahan hukum yang sudah dikumpulkan dan selanjutnya melakukan sistematisasi bahan hukum sesuai dengan permasalahan.

c. Menganalisis bahan hukum dengan membaca dan menafsirkannya untuk menemukan kaidah, asas dan konsep yang terkandung di dalam bahan hukum tersebut.

d. Menemukan hubungan konsep, asas dan kaidah tersebut dengan menggunakan teori sebagai pisau analisis.

Penarikan kesimpulan untuk menjawab permasalahan dilakukan dengan menggunakan logika berfikir deduktif. Metode deduktif dilakukan dengan membaca dan menafsirkan serta membandingkan hubungan- hubungan konsep, asas dan kaidah yang terkait, sehingga dapat diperoleh kesimpulan yang sesuai dengan tujuan penulisan yang dirumuskan.

G. Sistematika Penulisan

Sistematika penulisan skripsi ini terbagi ke dalam bab-bab yang mengerjakan permasalahannya secara tersendiri, di dalam satu konteks yang saling berkaitan satu dengan yang lainnya. Tulisan ini terbagi menjadi lima bab terpirinci. Adapun kelima bab itu terdiri dari :

BAB I PENDAHULUAN

Bab ini merupakan tentang Pendahuluan yang berisikan Latar Belakang, Perumusan Masalah, Tujuan dan Manfaat Penulisan,

Tinjauan Pustaka dan Metode Penelitian serta Sistematika Penulisan.

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG RUMAH SUSUN

Pada bab ini membahas yang berkaitan tentang rumah susun seperti dasar hukum,asas-asas,tujuan pengerjaan rumah susun serta ruang lingkup berdasarkan peraturan perundang- undangan yang mengatur di Indonesia.

BAB III TUGAS DAN WEWENANG PEMERINTAH TERHADAP PEMBINAAN PENYELENGARA RUMAH SUSUN

Dalam bab ini menjelaskan tentang berbagai tugas dan wewenang pemerintah dalam pembinaan penyelenggara rumah susun Baik di tingkat Provinsi maupun di Kabupaten/Kota.

BAB IV PERAN PEMERINTAH TERHADAP PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN

Dalam bab ini menjelaskan tentang Aspek aspek dalam pembinaan penyelenggaraan rumah susun,tujuan diadakan pembinaan tersebut serta tata cara pembinaan tersebut dilakukan.

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

Pada bab terakhir ini berisikan kesimpulan dan saran yang didapatkan penulis semasa pengerjaan skripsi ini dari awal hingga pada akhirnya.

BAB II

TINJAUAN UMUM TENTANG RUMAH SUSUN

A. Definisi dan Macam-macam Jenis Rumah Susun di Indonesia 1. Pengertian Tentang Rumah Susun

Terdapat beragam istilah yang berkaitan dengan rumah susun, antara lain : Apartemen, Flat, Kondominium. Peraturan perundang- undangan yang terdapat di Indonesia sebenarnya hanya mengenal istilah Rumah Susun. Istilah-istilah yang lain merupakan serapan dari bahasa asing yang digunakan oleh para pengembang dalam memasarkan produknya. Hal ini disebabkan karena istilah rumah susun cenderung diberi makna sebagai hunian bertingkat yang diperuntukkan bagi masyarakat menengah kebawah. ¹²

Rumah Susun secara yuridis merupakan bangunan gedung bertingkat, yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dengan Hak Bersama, dimana penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, secara mandiri ataupun secara terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan.¹³

Menurut A.P Parlindungan, sebenarnya rumah susun itu adalah suatu istilah yang dibuat oleh perundangan kita yang berwujud sebagai satuan perumahan yang dimiliki oleh beberapa orang/badan hukum secara terpisah dengann segala kelengkapan sebagai suatu tempat hunian ataupun

12 Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun dan Apartemen, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hal.160

13 Badan Pertanahan Nasional, Himpunan Karya Tulis Pendaftaran Tanah, Jakarta, 1989, hal. 61

bukan hunian untuk perkantoran, usaha komersil dan lain-lain, dengan akses tersendiri untuk keluar ke jalan besar dan dengan segala hak dan kewajibannya dan mempunyai bukti-bukti tentang haknya tersebut, dengan horizontal dan vertikal.¹⁴

Dalam Pasal 1 Undang-undang Nomor 16 tahun 1985 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun yang dimaksud dengan Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distruktur secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing- masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-benda bersama dan tanah bersama.¹⁵

Sejalan perkembangan dan perubahan kepentingan zaman maka Undang-undang Nomor 16 tahun 1985 dianggap tidak lagi efektif dalam penerapannya, maka pemerintah memutuskan untuk menyusun dan meetapkan peraturan baru dalam Undang-undang Nomor 20 tahun 2011 yang dianggap dapat menyelesaikan permasalahan yang timbul tentang hunian yang layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Tetapi dalam undang-undang terbaru ini, rumah susun tidak lagi dikhususkan untuk masyarakat berpenghasilan rendah saja untuk menyelesaikan masalah

14 A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-undang Nomor 16 tahun1985 tentang Rumah Susun.

Hal. 99

15 Undang-Undang no. 16 Tentang Rumah Susun, 1985, pasal 1, ayat 1

18

tentang hunian yang layak tetapi juga untuk tempat usaha dan pusat kegiatan pejabat pemerintah.¹⁶

Namun definisi yang jelas dari rumah susun itu sendiri adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.¹⁷

2. Berbagai Jenis Rumah Susun di Indonesia

Tidak seperti Undang-undang nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun yang terdahulu, Undang-undang nomor 20 tahun 2011 ini menjelaskan berbagai jenis rumah susun di Indonesia sehingga terdapat kepastian fungsi dan kepemilikan terhadap masing-masing jenis nya.

Adapun macam-macam jenis rumah susun yang telah ditetapkan adalah sebagai berikut :

1. Rumah Susun Umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Rumah susun inilah yang kemudian berkembang menjadi Rusunawa dan Rusunami adalah akronim dari Rumah Susun Umum milik sedangkan Rusunawa adalah akronim dari Rumah Susun Umum Sewa.

16 Undang-undang no. 20, op.cit., pasal 1, ayat 9 dan 10

17 Ibid., pasal 1, ayat 1

2. Rumah Susun Khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.

3. Rumah Susun Negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.

4. Rumah Susun Komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan. Rumah Susun Komersial oleh pengembang sering disebut apartemen, flat, atau kondominium.

Berdasarkan penggunaannya, Rumah Susun kemudian dapat dikelompokkan menjadi :

 Rumah susun hunian, yaitu rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat tinggal.

 Rumah susun bukan hunian, adalah rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha atau kegiatan social.

 Rumah susun campuran, merupakan rumah susun yang sebagian

berfungsi sebagai tempat tinggal dan sebagian lagi berfungsi sebagai tempat usaha. ¹⁸

B. Azas dan Tujuan Penyelenggaraan Rumah Susun 1. Azas-azas dalam Penyelenggaraan Rumah Susun

Setiap Penyelenggaraan rumah susun berasaskan pada:

a. Asas Kesejahteraan

18 Imam Koeswahyono, Hukum Rumah Susun: Suatu Bekal Pengantar Pemahaman, Bayumedia, Malang, 2004. Hlm.13-14

20

adalah kondisi terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak bagi masyarakat agar mampu mengembangkan diri sehingga dapat melaksanakan fungsi sosialnya.

b. Asas Keadilan dan Pemerataan

adalah memberikan hasil pembangunan di bidang rumah susun agar dapat dinikmati secara proporsional dan merata bagi seluruh rakyat.

c. Asas Kenasionalan

adalah memberikan landasan agar kepemilikan sarusun dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kepentingan nasional.

d. Asas Keterjangkauan dan Kemudahan

adalah memberikan landasan agar hasil pembangunan rumah susun dapat dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat, serta mendorong terciptanya iklim kondusif dengan memberikan kemudahan bagi MBR.

e. Asas Keefisienan dan Kemanfaatan

adalah memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun yang dilakukan dengan memaksimalkan potensi sumber daya tanah, teknologi rancang bangun, dan industri bahan bangunan yang sehat serta memberikan kemanfaatan sebesar-besarnya bagi kesejahteraan rakyat.

f. Asas Kemandirian dan Kebersamaan

adalah memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun bertumpu pada prakarsa, swadaya, dan peran serta masyarakat sehingga mampu membangun kepercayaan, kemampuan, dan kekuatan sendiri serta terciptanya kerja sama antarpemangku kepentingan.

g. Asas Kemitraan

adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah dengan melibatkan pelaku usaha dan masyarakat dengan prinsip saling mendukung.

h. Asas Keserasian dan Keseimbangan

adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan dengan mewujudkan keserasian dan keseimbangan pola pemanfaatan ruang.

i. Asas Keterpaduan

adalah memberikan landasan agar rumah susun diselenggarakan secara terpadu dalam hal kebijakan dalam perencanaan, pelaksanaan, pemanfaatan, dan pengendalian.

j. Asas Kesehatan

adalah memberikan landasan agar pembangunan rumah susun memenuhi standar rumah sehat, syarat kesehatan lingkungan, dan perilaku hidup sehat.

k. Asas Kelestarian dan Keberlanjutan

adalah memberikan landasan agar rumah susun diselenggarakan dengan menjaga keseimbangan lingkungan hidup dan menyesuaikan dengan kebutuhan yang terus meningkat sejalan dengan laju pertumbuhan penduduk dan keterbatasan lahan.

l. Asas Keselamatan, Kenyamanan, dan Kemudahan

22

adalah memberikan landasan agar bangunan rumah susun memenuhi persyaratan keselamatan, yaitu kemampuan bangunan rumah susun mendukung beban muatan, pengamanan bahaya kebakaran, dan bahaya petir; persyaratan kenyamanan ruang dan gerak antar ruang, pengkondisian udara, pandangan, getaran, dan kebisingan; serta persyaratan kemudahan hubungan ke, dari, dan di dalam bangunan, kelengkapan prasarana, dan sarana rumah susun termasuk fasilitas dan aksesibilitas bagi penyandang cacat dan lanjut usia.

m. Asas Keamanan, Ketertiban, dan Keteraturan

adalah memberikan landasan agar pengelolaan dan pemanfaatan rumah susun dapat menjamin bangunan, lingkungan, dan penghuni dari segala gangguan dan ancaman keamanan; ketertiban dalam melaksanakan kehidupan bertempat tinggal dan kehidupan sosialnya; serta keteraturan dalam pemenuhan ketentuan administratif.¹⁹

2. Tujuan Penyelenggaran dalam Rumah Susun

Penyelenggaraan rumah susun adalah kegiatan perencanaan, pembangunan, penguasaan dan pemanfaatan, pengelolaan, pemeliharaan dan perawatan, pengendalian, kelembagaan, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat yang dilaksanakan secara sistematis, terpadu, berkelanjutan, dan bertanggung jawab.²⁰

Adapun Penyelenggaraan rumah susun bertujuan untuk:

19 http://www.jurnalhukum.com/asas-tujuan-ruang-lingkup-rumah-susun/ diakses pada tanggal 01 September, 2017, pukul 13.00 WIB

20 Undang-undang no. 20, op.cit., pasal 1 ayat 2

a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya;

b. meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;

c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;

d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif;

e. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR;

f. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun;

g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan

24

h. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.²¹

C. Penyelenggaraan Rumah Susun Untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah

Menurut Undang-undang nomor 20 tahun 2011 tentang rumah susun pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara merupakan tanggung jawab pemerintah, sedangkan pembangunan rumah susun komersial dapat dilaksanakan oleh setiap orang. Pembangunan rumah susun umum dapat dilaksanakan oleh setiap orang mendapatkan kemudahan dan/atau bantuan pemerintah.

Pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus dapat dilaksanakan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha.²²

Pasal 88 ayat (1) UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun menentukan bahwa, Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah memberikan insentif kepada pelaku pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus serta memberikan bantuan dan kemudahan bagi MBR. Pemberian insentif kepada pelaku pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus, dikemukakan lebih lanjut dalam Pasal 88 ayat (2) di mana ditentukan bahwa insentif yang diberikan kepada pelaku pembangunan berupa:

a. fasilitasi dalam pengadaan tanah;

b. fasilitasi dalam proses sertifikasi tanah;

21 http://www.jurnalhukum.com/asas-tujuan-ruang-lingkup-rumah-susun/ diakses pada tanggal 10 September 2017 pada pukul 13.00 WIB

22 Undang-undang no. 20, op.cit., pasal 15, ayat 1 dan 2

c. fasilitasi dalam proses perizinan;

d. fasilitas kredit konstruksi dengan suku bunga rendah;

e. insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan; dan/atau

f. bantuan penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum.

Bantuan dan kemudahan yang diberikan kepada MBR menurut Pasal 88 ayat (3), berupa:

a. kredit kepemilikan sarusun dengan suku bunga rendah;

b. keringanan biaya sewa sarusun;

c. asuransi dan penjaminan kredit pemilikan rumah susun;

d. insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan; dan/atau

e. sertifikasi sarusun.

Pasal 88 menunjukkan keberpihakan negara kepada MBR, khususnya untuk kepemilikan sarusun umum berupa rusunami, bantuan dan kemudahan itu berupa kredit kepemilikan sarusun dengan suku bunga rendah (Pasal 88 ayat (3) huruf a). Pasal 88 ini diadakan untuk mendukung keberpihakan negara kepada sampai pada kepemilikan suatu sarusun umum (rusunami). Uraian sebelumnya menunjukkan bahwa ketentuan hukum pembentukan Badan Pelaksana (Pasal 72) dan ketentuan pemberian insentif kepada pelaku pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus serta pemberian bantuan dan kemudahan kepada MBR (Pasal 88), merupakan ketentuan hukum yang saling mendukung dengan Pasal 16

26

untuk mewujudkan keberpihakan negara kepada MBR sampai pada kepemilikan sarusun umum.

Politik hukum yang bertujuan mewujudkan keberpihakan negara kepada MBR ini, selain merupakan ketentuan normatif-yuridis dalam pasal undang-undang, juga dapat dikaji secara teoritis dari sudut teori utilitarian Jeremy Bentham dnumber” (kebahagiaan sebesar-besarnya untuk jumlah orang sebanyak-banyaknya). Hal ini karena hukum seharusnya memberikan manfaat bagi manusia, yaitu meningkatkan kebahagiaan manusia. MBR merupakan golongan di mana sebagian terbesar rakyat Indonesia termasuk di sini.

Sehubungan dengan kelompok MBR ini, Direktur Jenderal Pembiayaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Mourin Sitorus, mengemukakan hal-hal sebagai berikut,

Dari hasil kajian sementara Bank Dunia, … hanya 20% penduduk di perkotaan yang dapat menjangkau harga rumah dipasaran. Sementara itu, sebanyak 40% rumah tangga di Indonesia tidak dapat menjangkau rumah dengan harga dasar. Hal ini menjadi kewajiban pemerintah, baik pemerintah pusat maupun pemerintah daerah dalam upaya untuk mewujudkan hak warga negara atas standar hidup yang layak, termasuk kebutuhan akan perumahanan.²³ Kutipan menunjukkan bahwa 40% (empat

23 Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, “Pemda Harus Punya Data Jumlah MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH Yang Perlu Bantuan Pembiayaan Perumahan”, http://www.pu.go.id/berita/10622/Pemda-Harus-Punya-Data-JumlahMASYARAKAT

BERPENGHASILAN RENDAH-Yang-Perlu-Bantuan-Pembiayaan-Perumahan, diakses pada tanggal 10 September 2017, pukul 13.00 WIB

puluh persen) rumah tangga di Indonesia tidak dapat menjangkau rumah dengan harga dasar.

1. Para Penyelenggara Rumah Susun

Pelaku pembangunan rumah susun pada umumnya, untuk keseluruhan yang mencakup semua macam rumah susun, menurut Urip Santoso, yaitu:

1) Perorangan warga negara Indonesia;

2) Perorangan orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

3) Badan usaha swasta yang berbentuk Perseroan Terbatas (PT);

4) Badan Usaha Milik Negara yang berbentuk Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perum Perumnas);

5) Pemerintah Provinsi, Pemerintah Kabupaten/Kota;

6) Lembaga Negara, Kementerian, Lembaga Pemerintah Non- Kementerian, Badan Otoritas. ²⁴

Adapun para pelaku penyelenggara rumah susun adalah sebagai berikut : a. Pelaku pembangunan rumah susun yang selanjutnya disebut pelaku pembangunan adalah setiap orang dan/atau pemerintah yang melakukan pembangunan perumahan dan permukiman.

b. Badan hukum adalah badan hukum yang didirikan oleh warga negara Indonesia yang kegiatannya di bidang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.

c. Pemerintah yang dibagi menjadi tiga bagian yaitu :

24 Urip Santoso, Hukum Perumahan, Jakarta: Kencana Prenadamedia Group, 2014, hlm.413-414.

28

• Pemerintah pusat yang selanjutnya disebut Pemerintah adalah Presiden Republik Indonesia yang memegang kekuasaan pemerintahan negara Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam UndangUndang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

• Pemerintah daerah adalah gubernur, bupati atau walikota, dan perangkat daerah sebagai unsur penyelenggara pemerintahan daerah.

• Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan kawasan permukiman.²⁵ Penyelenggaraan Rumah Susun di Indonesia dilatar belakangi oleh niat yang sangat mulia, yaitu untuk memberikan kemudahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk mendapatkan hunian yang layak.

Yang dimaksud dengan Masyarakat Berpenghasilan Rendah menurut Pasal 1 angka 14 Undang-undang nomor 20 tahun 2011 (UU Rusun) adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapatkan dukungan pemerintah untuk memperoleh sarusun umum.²⁶

Rumah Susun mempunyai arti yang sama dengan apartemen. Akan tetapi bagi masyarakat Indonesia pemaknaan rumah susun seringkali lebih mengarah kepada unit hunian yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Sedangkan apartemen lebih ditujukan kepada

25 https://www.hukumproperti.com/rumah-susun/perbedaan-konsep-rumah-susun-umum-dengan- rumah-susun-komersial-berdasarkan-undang-undang-nomor-20-tahun-2011-tentang-rumah-susun/

diakses pada tanggal 12 September 2017 pada pukul 10.00 WIB

26 http://www.jurnalhukum.com/asas-tujuan-ruang-lingkup-rumah-susun/ diakses pada tanggal 12 September 2017 pada pukul 13.00 WIB

hunian susun bagi masyarakat berpenghasilan menengah dan tinggi.

Penghuni rumah susun, khususnya rusun umum, memiliki beberapa karakteristik. Penghuni dapat berasal dari kelompok masyarakat berpenghasilan rendah yang berasal dari lokasi pemindahan penduduk (relokasi). Kelompok penghuni yang berasal dari pekerja/pegawai suatu perusahaan/ instansi. Kelompok lain penghuni rumah susun adalah mahasiswa.²⁷

Klasifikasi MBR. Rumah susun umum yang disebutkan dalam Pasal 16 ayat (2) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 merupakan jenis rumah susun yang diperuntukkan bagi MBR sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1 angka 7 Undang-undang Rumah Susun ini bahwa rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Tentang apa yang dimaksud dengan MBR, rentang nilai yang amat luas ini mulai dari yang amat kecil nilainya seperti yang ditunjukkan oleh Situs Perpustakaan Kementerian Pekerjaan Umum, bagian Direktori istilah Pekerjaan Umum, memberikan definisi dari MBR sebagai keluarga/rumah tangga yang mempunyai penghasilan maksimum Rp. 1,5 juta pertahun yang dengan kata lain, MBR merupakan keluarga/rumah tangga yang berpanghasilan maksimum Rp.125.000,- per bulan, atau Rp. 4.167,- (empat ribu seratus enam puluh tujuh rupiah) per hari.

27https://pracastino.blogspot.co.id/2014/12/kajian-penghunian-dan-pengelolaan-rumah.html diakses pada tanggal 12 September 2017 pada pukul 14.00 WIB

30

Dalam Pasal 6 Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2014 Tentang Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan Dalam Rangka Pengadaan Perumahan Melalui Kredit/

Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera, ditentukan bahwa :

(1) Kelompok Sasaran KPR Sejahtera untuk KPR Sejahtera Tapak dan KPR Sejahtera Syariah Tapak adalah MBR dengan penghasilan tetap maupun tidak tetap paling banyak Rp. 4.000.000,00 (empat juta rupiah) per bulan.

(2) Kelompok Sasaran KPR Sejahtera untuk KPR Sejahtera Susun dan KPR Sejahtera Syariah Susun adalah MBR dengan penghasilan tetap maupun tidak tetap paling banyak Rp. 7.000.000,00 (tujuh juta rupiah) per bulan.

(3) Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) untuk masyarakat berpenghasilan tetap merupakan gaji/upah pokok pemohon per bulan.

(4) Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) untuk masyarakat berpenghasilan tidak tetap merupakan pendapatan bersih atau upah rata-rata per bulan dalam setahun yang diterima pemohon. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 3 Tahun 2014 ini telah meningkatkan batas maksimum penghasilan MBR untuk kredit rumah susun umum, dari yang sebelumnya Rp.5.500.000,00 per bulan (dalam Peraturan menyeri Perumahan Rakyat Nomor 27 Tahun 2012) menjadi yang gaji/upah pokok per

bulan Rp.7.000.000,00 (tujuh juta rupiah). Sebaiknya dalam peraturan pemerintah telah diatur tentang klasifikasi dari MBR ini,di mana ditetapkan penghasilan maksimum per bulan, dengan ketentuan PNS dan TNI/ Polri yang bergaji pokok demikian termasuk pula di dalamnya. Peraturan selanjutnya tentang jumlah gaji/upah pokok maksimum per bulan dapat diserahkan/didelegasikan kepada peraturan menteri yang memiliki tugas dalam bidang perumahan rakyat.²⁸

Penyelenggaraan Rumah Susun itu sendiri harus menjamin kesejahteraan, keamanan dan kenyamanan bagi para pemilik dan penghuni rumah susun. Pemerintah memiliki peranan yang sangat besar dalam penyelenggaran rumah susun, karena penyelenggaraan rumah susun tidaklah semudah penyelenggaraan rumah biasanya.²⁹

Dalam penyelenggaraan rumah susun terdapat tiga pihak yang berperan, yaitu pertama pihak pembangun, bangunan dan lingkungan rumah susun itu sendiri serta penghuni rumah susun. Ketiga pihak ini memiliki unsur dan faktor – faktor penghambat dalam penyelenggaraan program pembangunan rumah susun. Pihak pembangun rumah susun secara garis besar dibagi menjadi dua. Yaitu dari pemerintah dan swasta.

Dari pihak pemerintah, dibagi menjadi dua yaitu instansi pusat yang dibiayai oleh APBN. Seperti Kementrian Negara Perumahan Rakyat dan

28 Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2014 tentang Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan Dalam Rangka Pengadaan Perumahan Melalui Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera.

29 http://www.jurnalhukum.com/pengendalian-penyelenggaraan-rumah-susun/ diakses pada tanggal 12 September 2017 pada pukul 14.00 WIB

32

Departemen Pekerjaan Umum. Instansi daerah yang menggunakan APBD baik di tingkat Provinsi maupun Kabupaten/Kota. Pihak pembangun yang berasal dari swasta, dapat dibagi juga menjadi dua. Yaitu dari pihak semi pemerintah (BUMN/Badan/Perum) dan pengembang. Instansi semi pemerintah seperti PT Jamsostek, Perum Perumnas, Badan Otorita Batam.

Dari Pihak Swasta seperti PT Perdana Gapura Prima Tbk, PT Primaland Internusa, PT Anggana, PT Rajawali Core Indonesia, dsb.³⁰

Adapun ruang lingkup penyelenggaraan rumah susun menurut Undang-undang Rumah Susun adalah :

a. pembinaan;

b. perencanaan;

c. pembangunan;

d. penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan;

e. pengelolaan;

f. peningkatan kualitas;

g. pengendalian;

h. kelembagaan;

i. tugas dan wewenang;

j. hak dan kewajiban;

k. pendanaan dan sistem pembiayaan; dan l. peran masyarakat.³¹

30 https://pracastino.blogspot.co.id/2014/12/kajian-penghunian-dan-pengelolaan-rumah.html diakses pada tanggal 12 September 2017 pada pukul 14.00 WIB

31 Undang-undang no. 20, op.cit., pasal 4, ayat 1

Pengaturan dalam undang-undang ini juga menunjukkan keberpihakan negara dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal yang terjangkau bagi MBR serta partisipasi masyarakat dalam penyelenggaraan rumah susun.³²

32 Ibid., Penjelasan Umum

BAB III

TUGAS DAN WEWENANG PEMERINTAH TERHADAP PEMBINAAN PENYELENGGARA RUMAH SUSUN MENURUT UNDANG-UNDANG RUMAH SUSUN

A. Tugas-tugas Pemerintahan terhadap Pembinaan Penyelenggaraan Rumah Susun

Pemerintah dalam melaksanakan pembinaan penyelenggaraan rumah susun mempunyai tugas dan wewenang. Dan tugas dan wewenang tersebut dilakukan oleh pemerintah sesuai dengan tingkat kewenangan masing-masing.³³

1. Pemerintah

Pemerintah pusat yang selanjutnya disebut Pemerintah adalah Presiden Republik Indonesia yang memegang kekuasaan pemerintahan negara Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam UndangUndang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Urusan Pemerintahan adalah kekuasaan pemerintahan yang menjadi kewenangan Presiden yang pelaksanaannya dilakukan oleh kementerian negara dan penyelenggara Pemerintahan Daerah untuk melindungi, melayani, memberdayakan, dan menyejahterakan masyarakat. Urusan Pemerintahan terdiri atas urusan pemerintahan absolut, urusan pemerintahan konkuren, dan urusan pemerintahan umum.

33Ibid., pasal 79

Urusan pemerintahan absolut adalah Urusan Pemerintahan yang sepenuhnya menjadi kewenangan Pemerintah Pusat. Urusan pemerintahan absolut meliputi:

a. Urusan politik luar negeri,

sebagai contoh misalnya soal mengangkat diplomatik atau duta untuk negara lain, mengadakan perjanjian internasional, kebijakan luar negeri, dan lain-lain.

b. Urusan pertahanan,

yaitu dalam pembentukan angkatan bersenjata, menyatakan daerah/negara dalam keadaan bahaya, pengembangan sistem pertahanan dan persenjataan, dan lain- lain.

c. Urusan keamanan,

yaitu menyangkut pembentukan kepolisian negara, penetapan peraturan keamanan nasional, mendidik pelanggar hukum negara, menindak organisasi yang mengganggu keamanan negara, menindak organisasi yang mengganggu keamanan negara, dan lain-lain

4. Urusan yustisi,

yakni yang berkaitan dengan penegakan hukum seperti, pendirian peradilan, pengangkatan hakim-hakim peradilan, mendirikan lembaga pemasyarakatan, dan lain- lain.

e. Urusan moneter dan fiskal nasional, Yakni urusan keuangan dan fiskal.

36

f. Urusan agama, sebagai contoh pemberian pengakuan terhadap suatu agama, menetapkan hari libur agama secara nasional, menyelenggarakan kehidupan keagamaan, dan lain-lain

Urusan pemerintahan konkuren adalah Urusan Pemerintahan yang dibagi antara Pemerintah Pusat dan Daerah provinsi dan Daerah kabupaten/kota. Urusan pemerintahan konkuren yang menjadi kewenangan Daerah terdiri atas Urusan Pemerintahan Wajib dan Urusan Pemerintahan Pilihan.Urusan Pemerintahan Wajib terdiri atas Urusan Pemerintahan yang berkaitan dengan Pelayanan Dasar dan Urusan Pemerintahan yang tidak berkaitan dengan Pelayanan Dasar.

• Urusan Pemerintahan Wajib yang berkaitan dengan Pelayanan Dasar adalah Urusan Pemerintahan Wajib yang sebagian substansinya merupakan Pelayanan Dasar yang meliputi:

a. pendidikan;

b. kesehatan;

c. pekerjaan umum dan penataan ruang;

d. perumahan rakyat dan kawasan permukiman;

e. ketenteraman, ketertiban umum, dan pelindungan masyarakat ; dan

f. sosial.

• Urusan Pemerintahan Wajib yang tidak berkaitan dengan Pelayanan Dasar meliputi:

a. tenaga kerja;

b. pemberdayaan perempuan dan pelindungan anak;

c. pangan;

d. pertanahan;

e. lingkungan hidup;

f. administrasi kependudukan dan pencatatan sipil;

g. pemberdayaan masyarakat dan Desa;

h. pengendalian penduduk dan keluarga berencana;

i. perhubungan;

j. komunikasi dan informatika;

k. koperasi, usaha kecil, dan menengah;

l. penanaman modal;

m. kepemudaan dan olah raga;

n. statistik;

o. persandian;

p. kebudayaan;

q. perpustakaan; dan r. kearsipan.

• Urusan Pemerintahan Pilihan, meliputi:

a. kelautan dan perikanan;

b. pariwisata;

c. pertanian;

d. kehutanan;

e. energi dan sumber daya mineral;

38

f. perdagangan;

g. perindustrian; dan h. transmigrasi.

Sedangkan urusan pemerintahan umum adalah urusan Pemerintahan yang menjadi kewenangan Presiden sebagai kepala pemerintahan.

Adapun Urusan pemerintahan umum meliputi:

a. pembinaan wawasan kebangsaan dan ketahanan nasional dalam rangka memantapkan pengamalan Pancasila, pelaksanaan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, pelestarian Bhinneka Tunggal Ika serta pemertahanan dan pemeliharaan keutuhan Negara Kesatuan Republik Indonesia;

b. pembinaan persatuan dan kesatuan bangsa;

c. pembinaan kerukunan antarsuku dan intrasuku, umat beragama, ras, dan golongan lainnya guna mewujudkan stabilitas keamanan lokal, regional, dan nasional;

d. penanganan konflik sosial sesuai ketentuan peraturan perundang undangan.

e. koordinasi pelaksanaan tugas antarinstansi pemerintahan yang ada di wilayah Daerah provinsi dan Daerah kabupaten/kota untuk menyelesaikan permasalahan yang timbul dengan memperhatikan prinsip demokrasi, hak asasi manusia, pemerataan, keadilan, keistimewaan dan

kekhususan, potensi serta keanekaragaman Daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;

f. pengembangan kehidupan demokrasi berdasarkan Pancasila; dan g. pelaksanaan semua Urusan Pemerintahan yang bukan merupakan kewenangan Daerah dan tidak dilaksanakan oleh Instansi Vertikal.³⁴

Setelah melihat pembagian urusan pemerintahan diatas, maka bias kita simpulkan bahwa penyelenggaraan rumah susun menjadi urusan pemerintahan yang konkuren yang terbagi lagi ke dalam urusan pemerintahan wajib yang berkaitan dengan pelayanan dasar.

Adapun yang diatur dalam Undang-undang rumah susun, pemerintah dalam melaksanakan pembinaan penyelenggaraan rumah susun mempunyai tugas:

a. merumuskan kebijakan dan strategi di bidang rumah susun pada tingkat nasional;

b. menyusun rencana dan program pembangunan dan pengembangan rumah susun pada tingkat nasional;

c. menyelenggarakan sinkronisasi dan sosialisasi peraturan perundang-undangan serta kebijakan dan strategi penyelenggaraan rumah susun pada tingkat nasional;

d. menyelenggarakan fungsi operasionalisasi pelaksanaan kebijakan penyediaan rumah susun dan mengembangkan lingkungan rumah susun sebagai bagian dari permukiman pada tingkat nasional;

34 http://www.latarbelakang.com/2013/12/pengertian-pemerintahan-pusat-daerah.html diakses pada tanggal 5 September, 2017, pukul 10.00 WIB

40

e. memberdayakan pemangku kepentingan dalam bidang rumah susun pada tingkat nasional;

f. menyusun dan menetapkan standar pelayanan minimal rumah susun;

g. menyelenggarakan koordinasi dan fasilitasi penyusunan dan penyediaan basis data rumah susun pada tingkat nasional;

h. mengalokasikan dana dan/atau biaya pembangunan untuk mendukung terwujudnya rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara;

i. memfasilitasi penyediaan rumah susun bagi masyarakat, terutama bagi MBR;

j. memfasilitasi penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum bagi rumah susun yang disediakan untuk MBR;

k. menyelenggarakan penyusunan kebijakan nasional tentang pendayagunaan dan pemanfaatan hasil rekayasa teknologi di bidang rumah susun; dan

l. melakukan pencadangan atau pengadaan tanah untuk rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara yang sesuai dengan peruntukan lokasi pembangunan rumah susun.³⁵

2. Pemerintahan Daerah

adalah penyelenggaraan urusan pemerintahan oleh pemerintah daerah dan dewan perwakilan rakyat daerah menurut asas otonomi dan

35 Undang-undang nomor 20, op.cit., pasal 80

tugas pembantuan dengan prinsip otonomi seluas-luasnya dalam sistem dan prinsip Negara Kesatuan Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Pemerintahan daerah adalah gubernur, bupati atau walikota, dan perangkat daerah sebagai unsur penyelenggara pemerintahan daerah.

Pemerintah Daerah di Indonesia adalah penyelenggara pemerintahan daerah menurut asas otonomi dan tugas pembantuan dengan prinsip otonomi seluas-luasnya dalam sistem dan prinsip Negara Kesatuan Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar 1945. Pemerintah daerah adalah Gubernur, Bupati, atau Walikota, dan Perangkat Daerah sebagai unsur penyelenggara pemerintahan daerah.

Dalam UUD 1945 hasil amandemen pada Bab VI pasal 18 ayat 3 dikatakan, ”Pemerintahan daerah provinsi, daerah kabupaten, dan kota memiliki Dewan Perwakilan Rakyat Daerah, yang anggota-anggotanya dipilih melalui pemilihan umum. ”Selanjutnya tentang pemerintahan daerah provinsi, kabupaten, dan kota dikatakan pula bahwa, ”Gubernur, Bupati, dan Walikota masing-masing sebagai kepala pemerintah daerah provinsi, kabupaten, dan kota. Dengan kata lain, pemerintahan daerah adalah perangkat pemerintah daerah beserta DPR Daerah. Maka, pemerintahan daerah provinsi adalah Gubernur beserta DPRD Provinsi.

42

Sedangkan pemerintahan daerah kabupaten/kota adalah bupati/ walikota beserta DPRD Kabupaten/Kota.³⁶

Gubernur, Bupati dan Wali Kota masing-masing sebagai Kepala Pemerintah Daerah Provinsi, Daerah Kabupaten dan Daerah Kota dipilih secara demokratis. Pemerintah daerah menjalankan otonomi seluas- luasnya, kecuali urusan pemerintahan yang oleh undang-undang ditentukan sebagai urusan Pemerintah Pusat.

A. Pemerintah Provinsi

Pemerintah provinsi dalam melaksanakan pembinaan penyelenggaraan rumah susun mempunyai tugas:

a. merumuskan kebijakan dan strategi di bidang rumah susun pada tingkat provinsi dengan berpedoman pada kebijakan dan strategi nasional;

b. menyusun rencana dan program pembangunan dan pengembangan rumah susun pada tingkat provinsi dengan berpedoman pada perencanaan nasional;

c. melaksanakan sinkronisasi dan sosialisasi peraturan perundang- undangan serta kebijakan dan strategi penyelenggaraan rumah susun pada tingkat provinsi;

d. melaksanakan fungsi operasionalisasi kebijakan penyediaan rumah susun dan mengembangkan lingkungan hunian rumah susun sebagai bagian dari kawasan permukiman pada tingkat provinsi;

36 http://www.latarbelakang.com/2013/12/pengertian-pemerintahan-pusat-daerah.html diakses pada tanggal 6 September 2017, pukul 10.00 WIB

e. memberdayakan pemangku kepentingan dalam bidang rumah susun pada tingkat provinsi;

f. melaksanakan standar pelayanan minimal rumah susun;

g. melaksanakan koordinasi dan fasilitasi penyusunan dan penyediaan basis data rumah susun di kabupaten/kota pada wilayah provinsi;

h. mengalokasikan dana dan/atau biaya pembangunan untuk mendukung terwujudnya rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara;

i. memfasilitasi penyediaan rumah susun bagi masyarakat, terutama bagi Masyarakat berpenghasilan rendah;

j. memfasilitasi penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum bagi rumah susun yang disediakan untuk masyarakat berpenghasilan rendah;

k. melaksanakan kebijakan provinsi tentang pendayagunaan dan pemanfaatan hasil rekayasa teknologi di bidang rumah susun dengan berpedoman pada kebijakan nasional; dan

l. melakukan pencadangan atau pengadaan tanah untuk rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara yang sesuai dengan peruntukan lokasi pembangunan rumah susun.

B. Pemerintah Kabupaten/Kota

Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota (Pemkab/Pemkot) yang terdiri atas Bupati/Walikota dan Perangkat Daerah, yang meliputi Sekretariat Daerah, Dinas Daerah, Lembaga Teknis Daerah, Kecamatan, dan Kelurahan.

44

Pemerintah kabupaten/kota dalam melaksanakan pembinaan penyelenggaraan rumah susun mempunyai tugas:

a. merumuskan kebijakan dan strategi pada tingkat kabupaten/kota di bidang rumah susun dengan berpedoman pada kebijakan dan strategi provinsi dan/atau nasional;

b. menyusun rencana dan program pembangunan dan pengembangan rumah susun pada tingkat kabupaten/kota dengan berpedoman pada perencanaan provinsi dan/atau nasional;

c. melaksanakan sinkronisasi dan sosialisasi peraturan perundang- undangan serta kebijakan dan strategi penyelenggaraan rumah susun pada tingkat kabupaten/kota;

d. melaksanakan fungsi operasionalisasi kebijakan penyediaan dan penataan lingkungan hunian rumah susun pada tingkat kabupaten/kota;

e. memberdayakan pemangku kepentingan dalam bidang rumah susun pada tingkat kabupaten/kota;

f. melaksanakan standar pelayanan minimal rumah susun;

g. melaksanakan koordinasi dan fasilitasi penyusunan dan penyediaan basis data rumah susun pada tingkat kabupaten/kota;

h. mengalokasikan dana dan/atau biaya pembangunan untuk mendukung terwujudnya rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara;

i. memfasilitasi penyediaan rumah susun bagi masyarakat, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah;