commit to user
107
BAB IV
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Hasil penelitian
1. Proses peralihan kepemilikan hak atas tanah dalam akad murabahah pembiayaan kepemilikan rumah pada bank Syariah Mandiri cabang Madiun.
Dalam rangka memenuhi kebutuhan masyarakat yang memerlukan fasilitas pembiayaan dari bank syariah berdasarkan prinsip jual beli, bank syariah menyediakan fasilitas pembiayaan murabahah bagi nasabah yang memerlukannya, yaitu menjual suatu barang dengan menegaskan harga belinya kepada pembeli dan pembeli membayarnya dengan harga yang lebih sebagai laba, maka DSN dengan fatwanya nomor : 04/DSN-MUI/IV/2000 memberikan pedoman murabahah sebagai berikut :
a. Ketentuan umum murabahah dalam bank syari'ah:
1) Bank dan nasabah harus melakukan akad murabahah yang bebas riba.
2) Barang yang diperjual belikan tidak diharamkan oleh syariah Islam. 3) Bank membiayai sebagian atau seluruh harga pembelian barang
yang telah disepakati kualifikasinya.
4) Bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank sendiri,dan pembelian ini harus sah dan bebas riba.
5) Bank harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian, misalnya jika pembelian dilakukan secara hutang. 6) Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan)
dengan harga jual senilai harga beli plus keuntungannya. Dalam kaitan ini Bank harus memberitahu secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut biaya yang diperlukan.
7) Nasabah membayar harga barang yang telah disepakati tersebut pada jangka waktu tertentu yang telah disepakati.
commit to user
108
8) Untuk mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan akad tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian khusus dengan nasabah.
9) Jika bank hendak mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga, akad jual beli murabahah harus dilakukan setelah barang, secara prinsip, menjadi milik bank.
b. Ketentuan murabahah kepada nasabah:
1) Nasabah mengajukan permohonan dan perjanjian pembelian suatu barang atau aset kepada bank.
2) Jika bank menerima permohonan tersebut, ia harus membeli terlebih dahulu aset yang dipesannya secara sah dengan pedagang. 3) Bank kemudian menawarkan aset tersebut kepada nasabah dan
nasabah harus menerima (membeli)nya sesuai dengan perjanjian yang telah disepakatinya, karena secara hukum perjanjian tersebut mengikat; kemudian kedua belah pihak harus membuat kontrak jual beli.
4) Dalam jual beli ini bank dibolehkan meminta nasabah untuk membayar uang muka saat menandatangani kesepakatan awal pemesanan.
5) Jika nasabah kemudian menolak membeli barang tersebut, biaya riil bank harus dibayar dari uang muka tersebut.
6) Jika nilai uang muka kurang dari kerugian yang harus ditanggung oleh bank, bank dapat meminta kembali sisa kerugiannya kepada nasabah.
7) Jika uang muka memakai kontrak 'urbun sebagai alternatif dari uang muka, maka
a. jika nasabah memutuskan untuk membeli barang tersebut, ia tinggal membayar sisa harga.
b. jika nasabah batal membeli, uang muka menjadi milik bank maksimal sebesar kerugian yang ditanggung oleh bank akibat
commit to user
109
pembatalan tersebut; dan jika uang muka tidak mencukupi, nasabah wajib melunasi kekurangannya.
c. Jaminan dalam murabahah:
1) Jaminan dalam murabahah dibolehkan, agar nasabah serius dengan pesanannya.
2) Bank dapat meminta nasabah untuk menyediakan jaminan yang dapat dipegang.
d. Hutang dalam murabahah:
1) Secara prinsip, penyelesaian hutang nasabah dalam transaksi
murabahah tidak ada kaitannya dengan transaksi lain yang
dilakukan nasabah dengan pihak ketiga atas barang tersebut, jika nasabah menjual kembali barang tersebut dengan keuntungan atau kerugian, ia tetap berkewajiban untuk menyelesaikan hutangnya kepada bank.
2) Jika nasabah menjual barang tersebut sebelum masa angsuran berakhir, ia tidak wajib segera melunasi seluruh angsurannya. 3) Jika penjualan barang tersebut menyebabkan kerugian, nasabah
tetap harus menyelesaikan hutangnya sesuai kesepakatan awal. Ia tidak boleh memperlambat pembayaran angsuran atau meminta kerugian itu diperhitungkan.
e. Penundaan pembayaran dalam murabahah :
1) Nasabah yang memiliki kemampuan tidak dibenarkan menunda penyelesaian hutangnya.
2) Jika nasabah menunda-nunda pembayaran dengan sengaja, atau jika salah satu pihak tidak menunaikan kewajibannya, maka penyelesaiannya dilakukan melalui Badan Arbitrasi Syari'ah setelah tidak tercapai kesepakatan melalui musyawarah.
f. Bangkrut dalam murabahah:
Jika nasabah telah dinyatakan pailit dan gagal menyelesaikan hutangnya, bank harus menunda tagihan hutang sampai nasabah menjadi sanggup kembali, atau berdasarkan kesepakatan. Dalam
commit to user
110
melaksanakan kegiatan usahanya Bank Syariah Mandiri cabang Madiun menerapkan suatu proses akad pembiayaan murabahah kepemilikan rumah dengan beberapa akad yang berkaitan dengan pembiayaan tersebut. Akad merupakan bagian yang paling penting dalam perbankan syariah, karena dalam akad inilah letak yang membedakan antara kegiatan bank syariah dengan bank konvensional. Selanjutnya disini akan penulis sajikan hasil penelitian terhadap akad-akad yang dilakukan di Bank Syariah Mandiri cabang Madiun secara berurutan dengan hasil sebagai berikut :
1) Akad wakalah
Akad wakalah adalah suatu akad yang dilaksanakan oleh pihak Bank Syariah Mandiri cabang Madiun sebagai langkah awal akad pembiayaan murabahah sehingga terjadi suatu ikatan antara nasabah dengan Bank Syariah mandiri cabang Madiun, kedudukan bank syariah bertindak sebagai pemberi kuasa (muwakil) dan nasabah sebagai penerima kuasa/wakil, khusus untuk dan atas nama bank syariah mandiri/muwakil melakukan tindakan-tindakan dengan memenuhi ketentuan dan persyaratan.
Al-wakalah atau al-wikalah merupakan isim masdar yang
secara etimologis bermakna taukil, yaitu menyerahkan, mewakilkan, dan menjaga. Adapun makna secara terminologis, yaitu mewakilkan orang yang punya hak tasharruf kepada oerang yang juga memiliki
tasharruf tentang sesuatu yang boleh diwakilkan. 1
Dalam wakalah sebenarnya pemilik urusan (muwakkil) itu dapat secara sah untuk mengerjakan pekerjaanya secara sendiri., namun karena ada sesuatu dan lain hal urusan itu diserahkan kepada orang lain yang dipandang mampu untuk menggantikannya. Oleh karena itu, jika seseorang (muwakkil) itu orang yang tidak ahli untuk mengerjakan urusannya itu seperti orang gila atau anak kecil maka tidak sah untuk mewakilkan orang lain. Umat Islam ijma’
commit to user
111
atas kebolehan wakalah, bahkan memandangnya sebagai sunah, karena hal itu termasuk jenis ta’awun (tolong menolong) atas dasar kebaikan dan takwa yang diperintahkan Allah SWT. Ada beberapa rukun yang harus dipenuhi dalam wakalah :2
a) Dua orang yang melakukan transasksi, yaitu orang yang mewakilkan dan orang yang menjadi wakil.
b) Shighot (ijab-qabul)
c) Muwakkal fih (sesuatu yang diwakilkan).
Jika dilihat dari kasus murabahah bil wakalah, hal ini termasuk pembiayaan multi akad dan diperbolehkan dalam ajaran Islam dengan catatan akad-akad tersebut bersifat berdiri sendiri, meskipun memiliki keterkaitan satu sama lain. Sedangkan yang dimaksud dengan akad-akad yang bersifat berdiri sendiri adalah semua kontrak yang ada, tidak saling mempersyaratkan antara satu dengan yang lain, sehingga semuanya saling terpisah (namun saling mendukung),
Akad nasabah dengan bank untuk membeli sebuah rumah dengan menggunakan pembiayaan murabahah bil wakalah pada prakteknya dilakukan dalam dua tahap :
a) Pertama, bank syariah membeli tanah dari developer dengan menunjuk nasabah sebagai wakilnya (akad wakalah), sehingga tanah dan rumah tersebut biasanya sesuai dengan keinginan nasabah.
b) kedua, bank menjual tanah dan rumah tersebut kepada nasabah dengan akad murabahah.
Dalam hal ini, wakalah bukan merupakan syarat terjadinya
murabahah tetapi mendukung murabahah, demikian pula dengan
pembiayaan multi akad lainnya. Pada contoh di atas, jika
murabahah berdiri sendiri tanpa di dampingi wakalah, ada
2 Ibid.,
commit to user
112
kemungkinan tanah yang dibeli bank syariah tidak sesuai dengan keinginan nasabah.
Akad wakalah di buat secara di bawah tangan antara bank Syariah Mandiri dengan nasabah, untuk dan atas nama bank (muwakil), nasabah melakukan tindakan-tindakan sebagai berikut : (1) Melakukan pembelian sebuah bangunan rumah, untuk selanjutnya disebut “barang” dari penjual/pemasok yang ditunjuk atau disetujui oleh bank (muwakil) untuk kepentingan bank (muwakil).
(2) Bank (muwakil) akan memberikan dana pembelian barang, selanjutnya disebut “dana” kepada nasabah (wakil) sebesar jumlah dana yang dibutuhkan yang akan digunakan untuk pembelian barang.
(3) Dengan diterimanya dana, maka nasabah (wakil) akan menandatangani tanda bukti penerimaan uang (TATUNA) sebagai bukti telah diterimanya dana oleh nasabah (wakil) dari bank (muwakil).
(4) Bank (muwakil) akan membayarkan pembelian barang dimaksud ke rekening penjual/pemasok melalui rekening bank (muwakil) yang ada pada bank (muwakil).
(5) Nasabah (wakil) menerima faktur/invoice, kwitansi atau tanda pembayaran lain dari penjual/pemasok sebagai bukti telah dilakukannya pembelian barang untuk kemudian diserahkan kepada bank (muwakil) atau yang dipersyaratkan dalam pembelian “barang” kepada penjual/pemasok.
(6) Penyerahan barang dimaksud dilakukan oleh penjual/pemasok langsung kepada bank (muwakil) dengan persetujuan bank (muwakil) atau yang dipersyaratkan dalam pembelian barang kepada penjual/pemasok.
commit to user
113
(7) Bank (muwakil) tidak bertanggung jawab atas keadaan/kondisi barang yang telah diterima oleh bank (muwakil) dari penjual/pemasok.
Murabahah secara sederhana adalah suatu bentuk jual beli
atau akad jual beli barang dengan menyatakan harga pokok dan perolehan keuntungan (margin) yang disepakati oleh penjual dan pembeli sebagaimana diatur dalam Fatwa Dewan Syari’ah Nasional nomor 04/DSN-MUI/IV/2000 diktum pertama angka ke empat yang menyatakan bahwa “Bank membeli barang yang
diperlukan nasabah atas nama bank sendiri dan pembelian ini bebas riba”, dari fatwa tersebut disebutkan bahwa pihak bank
syariah harus membeli barang yang diperlukan nasabah.
Secara teori seharusnya yang dilakukan oleh bank syariah adalah membelikan barang yang diminta oleh nasabah kepada penjual/pemasok kemudian pihak bank syariah menjual kembali barang tersebut dengan menyertakan margin yang diinginkan oleh pihak bank yang besarnya margin telah disepakati oleh pihak bank dan pihak nasabah. Dengan pembelian barang oleh nasabah kepada penjual/pemasok ini terkesan bahwa nasabah membeli barang dari penjual/pemasok dan bukan dari pihak bank.
Penyertaan wakalah di dalam perjanjian murabahah mengurangi esensi dari murabahah itu sendiri, hal ini tentu saja dapat menurunkan kualitas perbankan syariah itu sendiri. Alasan penggunaan wakalah pihak bank syariah adalah untuk mempermudah pihak bank syariah, karena pihak bank syariah tidak bisa mengurus penyedian barang, dan menurut pihak bank syariah apabila wakalah disertakan akan lebih membantu nasabah, karena nasabah bisa membeli barang sesuai dengan kriteria yang diharapkan nasabah walaupun nasabah juga melakukan hal tersebut karena pihak bank syariah telah memberikan aturan wakalah tersebut tanpa negosiasi sebelumnya dengan nasabah.
commit to user
114
2) Akta jual beli Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Menurut Pasal 1457 KUHPerdata, yang dimaksud dengan jual beli adalah “suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan”.
Dengan kata lain jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban atau perikatan untuk memberikan sesuatu, yang dalam hal ini terwujud dalam bentuk penyerahan kebendaan yang dijual oleh penjual, dan penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual.3
Dalam perjanjian jual beli, penjual dan pembeli memiliki hak dan kewajiban yang bertimbal balik, penjual berkewajiban untuk menyerahkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan serta menjamin kenikmatan tenteram atas barang tersebut dan menanggung terhadap cacad-cacad yang tersembunyi dan terhadapnya berhak untuk menerima pembayaran harga barang, sedangkan kewajiban pembeli yang utama adalah membayar harga yang berupa sejumlah uang pada saat pembelian pada waktu dan ditempat sebagaimana yang ditetapkan menurut perjanjian, sedangkan haknya adalah menerima barang yang diperjualbelikan dari penjual tersebut.4
Jual beli menurut hukum pertanahan nasional adalah perbuatan hukum pemindahan hak yang mempunyai 3 (tiga) sifat, yaitu:5
a) Bersifat terang, maksudnya perbuatan hukum tersebut dilakukan dihadapan PPAT sehingga bukan perbuatan
3
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003, hlm. 7.
4
R.Subekti, Pokok-Pokok Dari Hukum Perdata, ctk. kesebelas, Intermasa, Jakarta 1975, hlm. 135
5 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaannya, ctk. Kesepuluh Djambatan, Jakarta, 2005, hlm.330
commit to user
115
hukum yang gelap atau yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi.
b) Bersifat tunai, maksudnya bahwa dengan dilakukannya perbuatan hukum tersebut, hak atas tanah yang bersangkutan berpindah kepada pihak lain yang disertai dengan pembayarannya.
c) Bersifat riil, maksudnya bahwa akta jual beli tersebut telah ditandatangani oleh para pihak yang menunjukkan secara nyata atau riil telah dilakukannya perbuatan hukum jual beli. Akta tersebut membuktikan, bahwa benar telah dilakukannya perbuatan hukum pemindahan.
Dalam hukum Islam, istilah jual beli hak atas tanah atau rumah yang harus dilakukan di hadapan PPAT sebagaimana pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah tidak diatur dan tidak dinyatakan secara rinci tetapi yang digunakan dalam muamalat adalah sesuai dengan kebiasaan (urf) dalam masyarakat. Kegiatan muamalah mengatur hubungan manusia dengan manusia, sehingga dalam perkembangannya timbul persoalan baru. Kegiatan muamalah diserahkan pada manusia dengan proses ijtihad, seperti sabda nabi Muhammad S.A.W.: “antum a’lamu bi umuuri dunyakum”, yang artinya kalian lebih mengetahui urusan dunia kalian dan dalam hukum muamalah menyatakan bahwa “segala sesuatunya boleh
dilakukan, kecuali ada larangan dari Al-Qur’an dan sunnah”,6
Dalam bidang muamalah terdapat lapangan yang luas sehingga kita boleh menambah, menciptakan, mengembangkan dan lainnya sesuai dengan kebutuhan masyarakat yang bermuamalah, selama “kreativitas” tersebut tidak bertentangan dengan hal yang dilarang dalam Al-Qur’an dan Sunnah, Al-Qur’an dan Sunnah hanya mencakup prinsip-prinsip dasar sedangkan selanjutnya
commit to user
116
diserahkan pada masyarakat yang bermuamalah untuk membuat inovasi dan kreativitas.
Peralihan hak atas tanah atau rumah juga tidak diatur dalam ketentuan syariah, oleh karena itu tata cara peralihan hak atas tanah atau rumah harus berpedoman pada ketentuan yang berlaku pada hukum konvensional sebagai ketentuan publik yang mengikat ketentuan perbankan syariah di Indonesia. Dalam hal pelaksanaan dari peralihan hak atas tanah tersebut para pihak harus melakukannya di hadapan pejabat yang berwenang dalam hal ini adalah pejabat pembuat akta tanah.
Hal ini sesuai dengan pasal 2 ayat 1 dan 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998, yang menyebutkan bahwa: 1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan
pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum ini.
2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut :
a. jual beli; b. tukar menukar; c. hibah;
d. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng); e. pembagian hak bersama;
f. pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik;
g. pemberian hak tanggungan;
h. pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.
Selanjutnya berdasarkan pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, ditegaskan bahwa: Peralihan
commit to user
117
hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Perjanjian jual beli belum memindahkan hak milik yang ada di tangan penjual, pemindahan hak milik baru terjadi pada saat dilakukannya suatu perbuatan hukum yang dinamakan “penyerahan” (levering) secara yuridis. Jenis-jenis penyerahan berbeda-beda menurut macamnya benda yang akan diserahkan., menurut kitab undang-undang hukum perdata ada tiga macam penyerahan yuridis, yaitu :
(1) Penyerahan barang bergerak, penyerahan barang bergerak dilakukan dengan penyerahan nyata atau menyerahkan kekuasaan atas barangnya.
(2) Penyerahan barang tak bergerak, penyerahan barang tak bergerak terjadi dengan pembuatan akta jual belinya.
(3) Penyerahan piutang atas nama, penyerahan piutang atas nama dilakukan dengan pembuatan sebuah akta yang diberitahukan kepada si berhutang yaitu akta cessie.
Prosedur jual beli tanah yang sudah terdaftar (bersertifikat) dimulai dengan menghadapnya para pihak, baik penjual maupun pembeli kehadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan menyatakan maksudnya untuk mengadakan jual beli tanah. Pejabat Pembuat Akta Tanah harus dengan teliti memastikan bahwa :
a) Penjual adalah pihak yang berhak atas tanah yang akan dijualnya. Dalam hal ini tentunya ia sebagai pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut yang disebut pemilik yang dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah.
commit to user
118
b) Dalam hal penjual sudah berkeluarga dan ada persekutuan harta, maka suami istri harus hadir dan bertindak sebagai penjual ; seandainya suami atau istri tidak dapat hadir, maka harus dibuat surat bukti secara tertulis dan sah yang menyatakan bahwa suami atau istri menyetujui penjualan tanah tersebut.
c) Dalam hal penjual berada di bawah perwalian atau pengampuan maka yang bertindak sebagai penjual adalah wali atau pengampunya.
d) Bila jual beli tersebut menggunakan kuasa menjual, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah harus memastikan bahwa orang yang hadir di hadapannya adalah memang benar kuasa si penjual dan berwenang untuk melakukan seluruh prestasi dan menerima seluruh kontra prestasi dalam jual beli tanah tersebut.
e) Pembeli adalah orang yang berhak untuk mempunyai hak atas tanah yang dibelinya, hal ini tergantung pada subyek hukum dan obyek hukumnya. Subyek hukum adalah status hukum orang yang akan membelinya, sedangkan obyek hukum adalah hak apa yang ada pada tanahnya.
f) Tanah yang menjadi obyek jual beli adalah tanah yang boleh diperjualbelikan atau tidak dalam sengketa. Adapun jenis hak atas tanah yang dapat diperjualbelikan adalah tanah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai.
Selanjutnya, Pejabat Pembuat Akta Tanah melakukan pengecekan sertifikat ke kantor pertanahan setempat untuk memastikan bahwa sertifikat tersebut bebas dari sitaan, tidak sedang dalam sengketa dan tidak sedang menjadi tanggungan atas suatu hutang. Setelah dilakukan pengecekan ternyata sertifikat tersebut “bersih”, selanjutnya dilakukan pembuatan akta jual beli. Secara keseluruhan akta jual beli memuat keterangan mengenai :
commit to user
119
(1) Para pihak yaitu penjual, pembeli dan saksi-saksi. (2) Keterangan bahwa mereka telah melakukan jual beli.
(3) Keterangan mengenai obyek jual beli yaitu status tanah, luasnya, letaknya, batas-batasnya beserta turutan yang mengikuti tanah tersebut.
(4) Harga jual beli dan keterangan tentang penerimaan uangnya oleh pihak penjual.
(5) Syarat-syarat mengenai jual beli yang dituangkan dalam pasal-pasal dalam akta jual beli tersebut.
Adapun prosedur jual beli tanah yang harus ditempuh dalam pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan adalah sebagai berikut: a) Akta jual beli apabila sudah tercapai kesepakatan mengenai
harga tanah termasuk didalamnya cara pembayaran dan siapa yang menangung biaya pembuatan akta jual beli antara pihak penjual dan pembeli, maka para pihak harus datang ke kantor PPAT untuk membuat akta jual beli tanah.
b) Persyaratan akta jual beli, hal-hal yang diperlukan dalam membuat akta jual beli tanah di kantor PPAT adalah sebagai berikut:
(1) Syarat-syarat yang harus dibawa penjual:
a) Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual; b) Kartu tanda penduduk;
c) Bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan (PBB) tahun berjalan;
d) Surat persetujuan suami isteri serta kartu keluarga bagi yang telah berkeluarga.
(2) Syarat-syarat yang harus dibawa oleh calon pembeli: a) Kartu tanda penduduk
b) Kartu keluarga
(3) Proses pembuatan akta jual beli di Kantor PPAT sebelum dilakukan proses jual beli:
commit to user
120
a) Dilakukan pemeriksaan mengenai keaslian dari sertifikat termaksud di kantor pertanahan untuk mengetahui status sertifikat saat ini seperti keasliannya, apakah sedang dijaminkan kepada pihak lain atau sedang dalam sengketa kepemilikan, dan terhadap keterangan sengketa atau tidak, maka harus disertai surat pernyataan tidak sengketa atas tanah tersebut; b) Terkait status tanah dalam keadaan sengketa, maka
PPAT akan menolak pembuatan akta jual beli atas tanah tersebut;
c) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum;
d) Penjual diharuskan membayar pajak penghasilan (Pph) sedangkan pembeli diharuskan membayar bea perolehan hak atas tanah dan banggunan (BPHTB) dengan ketentuan berikut ini: Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 % Pajak Pembeli (BPHTB) = (NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak) X
(4) Pembuatan akta jual beli
a) Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis;
b) Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi;
c) PPAT akan membacakan serta menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan bila isi akta disetujui maka oleh penjual dan calon pembeli akta tersebut akan ditandatangani oleh para pihak, sekaligus saksi dan pejabat pembuat akta tanah sendiri;
commit to user
121
d) Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh di kantor PPAT dan lembar lainnya akan disampaikan kepada kantor pertanahan setempat untuk keperluan balik nama atas tanah, sedangkan salinannya akan diberikan kepada masing-masing pihak.
(5) Setelah pembuatan akta jual beli
a) Setelah akta jual beli selesai dibuat, PPAT menyerahkan berkas tersebut ke kantor pertanahan untuk balik nama sertifikat; dan
b) Penyerahan akta harus dilakukan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatangani, dengan dilampiri dokumen sesuai ketentuan yang berlaku.
PPAT sebagai pejabat umum diberi kewenangan untuk membuat 8 (delapan) jenis akta PPAT, yaitu: akta jual beli, akta tukar menukar, akta hibah, akta pemasukan kedalam perusahaan, akta pembagian hak bersama, akta pemberian hgb/hp atas tanah hak milik, akta pemberian hak tanggungan dan kuasa membebankan hak tanggungan. Setiap jenis akta PPAT, jika ditinjau dari anatominya terdiri dari :
a) Judul akta; b) Nomor akta; c) Awal akta; d) Komparisi;
e) Badan akta/isi akta; f) Akhir akta.
Dari sisi tehnik pembuatan akta PPAT dapat dikelompokkan mengenai ;
a) Subjek (perumusan komparisi) b) Objek (perumusan objek)
c) Perbuatan hukumnya atau essensial dari setiap jenis perbuatan hukum.
commit to user
122
Untuk mengetahui pelaksanaan proses akta jual beli dari PPAT, maka penulis menganalisa tiap-tiap bagian dalam akta jual beli dari PPAT, yang terdiri dari :
a) Judul akta
Judul akta yang akan digunakan sesuai dengan jenis perbuatan hukum, yang menjadi kewenangan PPAT, judul akta sesuai dengan jenis perbuatan hukum mengenai hak atas tanah dan atau hak milik atas satuan rumah susun sudah ditetapkan dalam lampiran PERKABAN Nomor 8/2012. Contoh untuk perbuatan hukum jual beli, menggunakan judul "AKTA JUAL BELI"
b) Nomor akta PPAT
Nomor akta PPAT dimulai dengan nomor urut 1 dan seterusnya untuk setiap tahun, yang berlaku untuk semua jenis akta PPAT yang menjadi kewenangan PPAT, dengan cara penulisan contoh: Nomor 1/2012 (angka 1 merupakan nomor urut untuk semua jenis akta PPAT dan 2012 merupakan tahun pembuatan akta), setiap tahun dimulai kembali dengan nomor urut 1 dan seterusnya.
c) Awal akta PPAT
Awal akta memuat waktu pembuatan akta (hari, tanggal, bulan dan tahun) serta nama lengkap PPAT, SK pengangkatan/ penunjukkan, daerah kerja dan alamat kantor waktu pembuatan akta, fungsinya untuk mengetahui kecakapan dan atau kewenangan para pihak untuk melakukan tindakan hukum dalam akta, untuk mengetahui apakah saksi memenuhi syarat kecakapan relatif dan untuk mengetahui apakah PPAT berwenang untuk membuat akta tersebut. contoh rumusan waktu pembuatan akta (awal akta) "Pada hari ini, Rabu, tanggal 20 (dua puluh), bulan Maret tahun 2013 (dua ribu tiga belas)".
commit to user
123 d) Komparisi:
Salah satu bagian dari kerangka akta PPAT atau bentuk akta otentik adalah komparisi yang memuat: identitas penghadap dan keterangan mengenai kedudukan bertindak penghadap dan dasar hukum. Komparisi dalam suatu akta PPAT, untuk menentukan apakah seseorang yang menghadap PPAT, memiliki kecakapan dan kewenangan bertindak dalam akta. Rumusan redaksional pada bagian komparisi dapat ditinjau berdasarkan cara orang bertindak dalam akta PPAT, yaitu:
(1) Bertindak untuk diri sendiri, dengan atau tanpa persetujuan;
(2) Bertindak sebagai kuasa (orang atau badan hukum): (3) Bertindak sebagai wakil badan hukum;
(4) Bertindak sebagai wakil demi hukum; (5) Bertindak dalam kombinasi 1 s/d 4.
Dalam akta PPAT "tidak boleh memuat kata-kata "sesuai atau menurut keterangan para pihak" kecuali didukung data formil, data formil yang diperlukan untuk membuktikan penghadap belum pernah menikah dan obyek bidang tanah merupakan milik penghadap yaitu identitas diri berupa KTP (asli) diperlihatkan, KK (asli) diperlihatkan dan sertifikat (asli) diserahkan kepada PPAT, yang telah terlebih dahulu oleh PPAT dilakukan pengecekan di kantor pertanahan setempat untuk mengetahui kesesuaian data dalam sertifikat dengan data yang ada dikantor pertanahan.
Dalam komparisi akta jual beli yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah, masih belum menunjukan adanya hubungan dan katerkaitan antara akad-akad yang satu dengan yang lain sebagai bagian dan satu kesatuan dalam proses pembiayaan murabahah kepemilikan rumah pada
commit to user
124
bank syariah mandiri, utamanya yang berkaitan dengan hal-hal sebagai berikut:
i. Dalam komparisi akta jual beli PPAT ini, nasabah tidak bertindak selaku kuasa untuk dan atas nama bank (muwakil) sebagaimana dimaksud dalam akad wakalah yang dibuat antara bank syariah dengan nasabah.
ii. Dalam komparisi akta jual beli ini, Pejabat Pembuat Akta Tanah memposisikan pihak developer atau pemegang hak atas tanah sesuai tertulis di sertifikat sebagai penjual, dan nasabah sebagai pihak pembeli. e) Badan akta/isi akta;
(1) Rumusan objek hak atas tanah:
Dalam perumusan objek hak atas tanah dalam formulir akta harus diperhatikan ukuran normatif yaitu:
a) Setiap akta PPAT wajib mencantumkan NIB (Nomor Identifikasi Bidang Tanah) dan atau (Nomor Hak atas tanah, nomor surat pemberitahuan pajak terhutang (SPPT PBB), penggunaan tanah dan pemanfaatan tanah sesuai dengan keadaan lapangan.
b) PPAT dilarang membuat akta atas sebagian bidang tanah yang sudah didaftar atau bekas hak milik adat sebelum diukur oleh Kantor Pertanahan dan diberikan NIB.
c) PERKABAN Nomor 2/2013, Pasal 17 ayat 4 menegaskan bahwa dalam hal terjadi peralihan hak sebagian bidang tanah, terlebih dahulu dilakukan pemecahan/pemisahan sertifikat atas nama sendiri selanjutnya dibuat akta oleh Pejabat pembuat Akta Tanah.
commit to user
125
(2) Rumusan harga jual beli hak atas tanah
Dalam pencantuman akta jual beli PPAT ini, harga jual beli yang dicantumkan dalam akta jual beli di hadapan PPAT jumlahnya tidak sama dengan harga yang tercantum dalam akta jual beli murabahah, hal menimbulkan ketidak jelasan dan ketidakkonsistenan, karena harga dalam jual beli PPAT dan jual murabahah harusnya sama.
(3) Isi akta jual beli PPAT ini, tidak mengatur bahwa jual beli PPAT ini merupakan bentuk penyerahan dari Bank Syariah Mandiri melalui pemasok atau developer kepada nasabah sebagai pihak pembeli yang lahir dengan adanya pemenuhan prestasi dari akad wakalah dan akad jual beli
murabahah antara bank syariah dan nasabah.
(4) Isi akta jual beli PPAT ini, tidak mengatur bahwa pembayaran dan pelunasan terhadap pihak penjual (developer) dalam akta jual beli PPAT ini merupakan pembayaran dari bank syariah yang dibayarkan kepada penjual (developer) melalui rekening nasabah karena adanya dan akad jual beli murabahah antara bank syariah dan nasabah.
f) Akhir Akta
Setelah akta jual beli diisi dan selesai dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah maka selanjutnya dengan dihadiri oleh penjual, pembeli dan 2 (dua) orang saksi, Pejabat Pembuat Akta Tanah membacakan isi akta kepada para pihak serta saksi-saksi dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud dari pembuatan akta jual beli serta prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan.
Setelah akta selesai dibacakan dan dijelaskan serta tidak ada pihak yang berkeberatan terhadap isi akta tersebut, maka dengan dihadiri oleh 2 (dua) orang saksi di hadapan Pejabat
commit to user
126
Pembuat Akta Tanah, penjual dan pembeli menandatangani akta jual beli dan dengan disaksikan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, harga tanah dapat dilunasi sesuai dengan harga yang tersebut dalam akta jual beli, apabila harga tanah telah dibayar terlebih dahulu sebelumnya, maka para pihak harus memperlihatkan kwitansi pembayaran tersebut kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah.
3) Akad murabahah.
Untuk mengetahui pelaksanaan proses akad pembiayaan
murabahah kepemilikan rumah pada bank syariah, maka penulis
menganalisa tiap-tiap bagian dalam akad murabahah, yang terdiri dari :
a) Awal akta murabahah
Pada umumnya model akad pembiayaan murabahah di bank syariah dibuat oleh notaris dan kerangka aktanya seperti yang diatur dalam pasal 38 undang-undang nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dan undang undang nomor 2 tahun 2014, tentang perubahan atas undang-undang nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, namun mengenai isi dari tiap bagian terdapat perbedaan dengan akta notariil yang dibuat perbankan konvensional, dalam Bab VII Pasal 38 bagian pertama, mengenai bentuk dan sifat akta notaris, dinyatakan sebagai berikut:
(1) Setiap akta notaris terdiri atas: a) awal akta atau kepala akta; b) badan akta; dan
c) akhir atau penutup akta.
(2) Awal akta atau kepala akta memuat: a) judul akta;
b) nomor akta;
commit to user
127
d) nama lengkap dan tempat kedudukan Notaris.
Dalam pembiayaan murabahah pada bagian awal akta terdapat lafal Basmallah, judul akta, nomor akta dan terjemahan dari surah Al-Baqarah ayat 275 yang berbunyi "Dan Allah SWT
telah menghalalkan jual-beli dan mengharamkan riba", setelah
itu baru di cantumkan, informasi waktu, hari, tanggal, bulan, tahun, dan nama lengkap dan tempat kedudukan notaris. Nasabah dalam melakukan perbuatan hukum bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan telah mendapatkan persetujuan dari istrinya untuk melakukan tindakan hukum tersebut, penghadap pihak bank syariah yang diwakili oleh kepala cabang.
Komparisi menyangkut kewenangan seseorang dalam melakukan suatu perbuatan hukum tertentu, dalam akad pembiayaan murabahah tersebut, penghadap nasabah mewakili diri sendiri dengan persetujuan istrinya, sedangkan penghadap bank diwakili oleh kepala cabang yang bertindak melakukan perbuatan hukum ini berdasarkan surat kuasa dari direksi PT. Bank syariah Mandiri.
b) Isi akad murabahah
Pada isi akad pembiayaan murabahah sudah memenuhi ketentuan pasal 38 ayat 3 undang-undang Jabatan Notaris, yaitu terdapat awal akta, badan akta, dan akhir akta serta akta tersebut dibuat tanpa ada perubahan, pencoretan dan penambahan. Dalam promisse pada akad pembiayaan murabahah berisi tujuan penerima pembiayaan melakukan pengajuan pembiayaan tersebut dan jenis jenis pembiayaan yang diperoleh atau diajukan pada bank syariah, selain itu dalam promisse terdapat kesepakatan antara bank syariah dan nasabah untuk mengadakan pembiayaan tersebut.
commit to user
128
Isi dari akta dalam akad perjanjian murabahah berisi ketentuan ketentuan yang dijadikan kesepakatan para pihak dan ketentuan yang dibuat oleh bank dalam pembiayaan murabahah, diantaranya mengenai pengertian umum yang terdiri dari:
(1) Pengertian-pengertian umum dalam akta akad murabahah (2) Barang, harga, diskon, biaya-biaya lain dan cara pembayaran (3) Jaminan yang diberikan atas pembiayaan murabahah
(4) Cidera janji dan penyelesaian perselisihan (5) Ketentuan-ketentuan lain
Pengaturan murabahah di dasarkan pada dengan fatwa DSN nomor : 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang ketentuan umum
murabahah dalam bank syariah ditetapkan antara lain :
1) Bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank sendiri, dan pembelian ini harus sah dan bebas riba. 2) Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah
(pemesan) dengan harga jual senilai harga beli ditambah keuntungannya, dalam kaitan ini bank harus memberitahu secara jujur harga produk barang kepada nasabah berikut biaya yang diperlukan.
3) Nasabah membayar harga barang yang telah disepakati tersebut pada jangka waktu tertentu yang telah disepakati. 4) Jika bank hendak mewakilkan kepada nasabah untuk membeli
barang dari pihak ketiga, akad jual beli murabahah harus dilakukan setelah barang secara prinsip menjadi milik bank syariah.
Dalam pelakasanaan proses akad murabahah pembiayaan kepemilikan rumah pada bank syariah mandiri belum sepenuhnya dilaksanakan sesuai dengan prinsip syariah sebagaimana di atur dalam pasal 2 pasal dan pasal 1 angka 12 Undang undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, yaitu " prinsip hukum Islam dalam kegiatan perbankan berdasarkan fatwa yang
commit to user
129
dikeluarkan oleh lembaga yang memiliki kewenangan dalam menetapkan fatwa dibidang syariah" lembaga dimaksud disini adalah Dewan Syariah Nasional (DSN), seperti yang tertuang di dalam isi akad pembiayaan murabahah sebagai berikut:
(1) Pasal 2 akad murabahah mengatur tentang pembiayaan dan penggunaanya, pembiayaan dan penggunaanya tersebut tidak jelas atau tidak konsisten dengan tujuan jual beli
murabahah, karena isi akta tersebut kesepakatan yang
terjadi bukan jual beli murabahah akan tetapi pemberian fasilitas pembiayaan bank syariah kepada nasabah dengan isi sebagai berikut :
a. bank berjanji dan dengan ini mengikatkan diri untuk menyediakan fasilitas pembiayaan kepada nasabah yang akan digunakan untuk pembelian rumah dengan menyebutkan secara jelas jumlah biaya yang dibutuhkan untuk pembelian rumah tersebut.
b. Sesuai dengan permintaan nasabah, bank telah menyediakan pembiayaan untuk pembelian rumah tersebut sebesar jumlah dana yang dibutuhkan nasabah dan atas penyediaan pembiayaan tersebut bank mengenakan margin keuntungan dan dengan ini nasabah mengakui dengan sebenarnya dan secara sah telah dibiayai oleh bank sejumlah nilai pembiayaan diitambah dengan margin keuntungan tersebut.
(2) Isi akta tidak mengatur tentang pokok perjanjian jual beli
murabahah, yaitu kesepakatan tentang harga dan obyek jual
beli murabahah, juga tidak menyebutkan adanya
kesepakatan bank syariah mengikatkan diri untuk menjual rumah dan menyerahkannya kepada nasabah, dan nasabah berjanji dan mengikatkan diri untuk membeli dan me-nerima rumah tersebut dari bank syariah,
commit to user
130
(3) Pasal 3 akad murabahah mengatur tentang penarikan pembiayaan tidak mencantumkan dengan jelas tanggal, bulan dan tahun pada saat pencairan pembiayaan, pasal ini hanya mengatur tentang janji bank untuk mengizinkan nasabah menarik pembiayaan setelah nasabah memenuhi persyaratan yang diminta bank syariah.
(4) Pasal 4 akad murabahah mengatur tentang jangka waktu dan cara pembayaran, nasabah berjanji dan dengan mengikatkan diri untuk membayar kembali jumlah seluruh pembiayannya kepada bank syariah sebagaimana tersebut pada pasal 2 tersebut di atas dalam jangka waktu tertentu, dengan cara mengangsur pada tiap-tiap bulan sesuai dengan “Jadwal angsuran” yang ditetapkan dalam “Surat Sanggup” untuk membayar, dan lunas pada saat jatuh tempo.
(5) Isi akta tidak mengatur tentang hutang dalam murabahah, selama harga jual bank syariah belum dilunasi oleh nasabah kepada bank syariah, maka nasabah berhutang kepada bank syariah sebesar harga atau sisa harga yang belum dibayar lunas oleh nasabah, klausul hutang dalam murabahah ini menurut penulis perlu dicantumkan di dalam akad pembiayaan murabahah antara bank syariah dan nasabah. (6) Isi akta tidak mengatur tentang pelunasan dipercepat.
Menurut penulis, klausul pelunasan dipercepat ini perlu dicantumkan di dalam akad pembiayaan murabahah antara bank syariah dan nasabah karena dapat menguntungkan kedua belah pihak. Bank syariah akan dapat segera dilunasi pembayaran piutang pembiayaanya oleh nasabah, dan nasabah dapat meminta hitungan ulang atas pelunasan pembiayaanya tersebut, sehingga nasabah tidak perlu membayar angsuran rumah dengan memberikan margin keuntungan yang cukup besar kepada Bank syariah.
commit to user
131
(7) Pasal 7 akad murabahah mengatur tentang barang jaminan :
Untuk menjamin tertibnya pembayaran kembali/pelunasan pembiayaan dan margin keuntungan tepat pada waktu yang telah disepakati kedua belah pihak berdasarkan akad murabahah, maka nasabah berjanji dan mengikatkan diri untuk menyerahkan jaminan dan membuat pengikatan jaminan kepada bank sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku, berupa sebidang tanah
pekarangan diatasnya berdiri sebuah bangunan dari batu, dengan bukti kepemilikan berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan nomor 58/Desa Buduran, seluas 44 M2 (empat puluh empat meter persegi), Surat Ukur tanggal tiga puluh Desember dua ribu sebelas dua ribu sebelas (30-12-2011) Nomor : 00065/Buduran/2011, terletak di Propinsi Jawa Timur, Kabupaten Madiun, Kecamatan Saradan, Desa Buduran yang telah menjadi milik nasabah berdasarkan Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan Saya, selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah di Madiun, tanggal 31-10-2012 (tiga puluh satu Oktober tahun dua ribu dua belas) nomor ; 1119/2012. Penyebutan bahwa barang jaminan tersebut
telah menjadi milik nasabah tersebut, tidak jelas atau tidak konsisten karena isi akta murabahah adalah jual beli antara bank syariah dengan nasabah.
(8) Penandatanganan akad murabahah ini dilakukan setelah penandatanganan akta jual beli PPAT, hal ini dapat dilihat dari bunyi ketentuan pasal 7 akad murabahah tentang barang jaminan, yang menyebutkan bahwa : "...obyek yang
dijaminkan telah menjadi milik nasabah yang diperoleh berdasarkan akta jual beli yang di buat di hadapan saya Notaris tersebut, selaku PPAT," dengan penyebutan tanggal
commit to user
132
dapat diketahui sebenarnya pada saat dibuat dan ditandatangani akad murabahah di hadapan notaris, obyek
murabahah bukan milik pemasok/developer, dan juga
bukan milik bank syariah, akan tetapi sudah menjadi milik nasabah sendiri.
(9) Sehingga menurut hemat penulis, yang terjadi sebenarnya adalah bank syariah menjual hak atas tanah dan rumah yang secara hukum tanah positif sudah menjadi milik nasabah berdasarkan akta jual beli PPAT yang di buat dan ditandatangani sebelum akta murabahah, kepada nasabah sendiri atau kepada pemilik hak atas tanah secara hukum tanah positif.
(10) Isi akta tidak mengatur tentang penyerahan rumah (barang obyek murabahah), berdasarkan syarat-syarat pembelian antara bank syariah dan pemasok/developer, maka atas persetujuan dan sepengetahuan bank syariah, penyerahan rumah akan dilakukan langsung oleh pemasok/developer kepada nasabah.
(11) Apabila pelaksanaan teknis pembelian rumah oleh bank syariah dari pemasok/developer dilakukan oleh nasabah untuk dan atas nama bank syariah berdasarkan kuasa (wakalah) dari bank syariah, maka kuasa harus dibuat secara tertulis sesuai dengan ketentuan pasal 1795 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
c) Akhir akta/penutup akad murabahah
Pasal 38 ayat (4) developer, mengatur tentang akhir atau penutup akta yang memuat :
(1) Uraian tentang pembacaan akta sebagaimana dimaksud dalam pasal 16 ayat (1) huruf i atau pasal 16 ayat (7) ; (2) Uraian tentang penandatanganan dan tempat
commit to user
133
(3) Nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan, jabatan, kedudukan, dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi akta; dan (4) Uraian tentang tidak adanya perubahan yang terjadi dalam
pembuatan akta atau uraian tentang adanya perubahan yang dapat berupa penambahan, pencoretan, atau penggantian Di Indonesia, aplikasi jual beli murabahah pada perbankan syariah didasarkan pada keputusan fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) Majelis Ulama Indonesia (MUI) dan Peraturan Bank Indonesia (PBI). Berdasarkan Peraturan Bank Indonesia (PBI) nomor 9/19/PBI/2007 jucto Surat Edaran BI No. 10/14/DPbS tanggal 17 Maret 2008, sebagai berikut: 7
(1) Bank bertindak sebagai pihak penyedia dana dalam rangka membelikan barang terkait dengan kegiatan transaksi
murabahah dengan nasabah sebagai pihak pembeli barang;
(2) Barang adalah obyek jual beli yang diketahui secara jelas kuantitas, kualitas, harga perolehan dan spesifikasinya;
(3) Bank wajib menjelaskan kepada nasabah mengenai karakteristik produk pembiayaan atas dasar akad murabahah, serta hak dan kewajiban nasabah sebagaimana diatur dalam ketentuan Bank Indonesia mengenai transparansi informasi produk bank dan penggunaan data pribadi nasabah;
(4) Bank wajib melakukan analisis atas permohonan pembiayaan atas dasar akad murabahah dari nasabah yang antara lain meliputi aspek personal berupa analisa atas karakter (character) dan/atau aspek usaha antara lain meliputi analisa
7 Bank Indonesia, Peraturan Bank Indonesia (PBI) tentang Akad penghimpunan dan
Penyaluran dana Bank Yang Melaksanakan Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah, PBI. No. 9/19/PBI/2007 dan Bank Indonesia, Surat Edaran tentang Pelaksanaan Prinsip Syariah dalam Kegiatan Penghimpunan Dana dan Penyaluran Dana serta Pelayanan Jasa bank Syariah, Surat Edaran No. 10/14/DPbS, Jakarta, 17 Maret 2008, pada point III. 3.
commit to user
134
kapasitas usaha (capacity), keuangan (capital), dan/atau prospek usaha (condition);
(5) Bank dapat membiayai sebagian atau seluruh harga pembelian barang yang telah disepakati kualifikasinya;
(6) Bank wajib menyediakan dana untuk merealisasikan penyediaan barang yang dipesan nasabah;
(7) Kesepakatan atas margin ditentukan hanya satu kali pada awal pembiayaan atas dasar murabahah dan tidak berubah selama periode pembiayaan;
(8) Bank dan nasabah wajib menuangkan kesepakatan dalam bentuk perjanjian tertulis berupa akad pembiayaan atas dasar
murabahah; dan kesembilan, jangka waktu pembayaran harga
barang oleh nasabah kepada Bank ditentukan berdasarkan kesepakatan bank dan nasabah.
Atas dasar peraturan yang berkaitan dengan murabahah baik yang bersumber dari fatwa Dewan Syariah Nasional maupun Peraturan Bank Indonesia, perbankan syariah melaksanakan pembiayaan murabahah. Namun demikian, dalam prakteknya tidak ada keseragaman bentuk akad murabahah karena beberapa faktor yang melatar belakanginya. Ada beberapa tipe penerapan murabahah dalam praktik perbankan syariah yang kesemuanya dapat dibagi menjadi tiga kategori besar, yaitu:8
I. Tipe pertama penerapan murabahah adalah tipe konsisten terhadap fikih muamalah. Dalam tipe ini, bank membeli dahulu barang yang akan dibeli oleh nasabah setelah ada perjanjian sebelumnya, setelah barang dibeli atas nama bank kemudian dijual ke nasabah dengan harga perolehan ditambah margin keuntungan sesuai kesepakatan. Pembelian dapat dilakukan secara tunai (cash) atau tangguh, baik berupa angsuran atau
commit to user
135
sekaligus pada waktu tertentu. Pada umumnya nasabah membayar secara tangguh.
II. Tipe kedua mirip dengan tipe yang pertama, tapi perpindahan kepemilikan langsung dari supplier kepada nasabah, sedangkan pembayaran dilakukan bank langsung kepada penjual pertama/supplier. Nasabah selaku pembeli akhir menerima barang setelah sebelumnya melakukan perjanjian murabahah dengan bank. Pembelian dapat dilakukan secara tunai (cash), atau tangguh baik berupa angsuran atau sekaligus pada waktu tertentu. Pada umumnya, nasabah membayar secara tangguh, transaksi ini lebih dekat dengan murabahah yang asli, tapi beresiko dari aspek legal.
Dalam beberapa kasus ditemukan adanya klaim nasabah bahwa mereka tidak berhutang kepada bank syariah, tapi kepada pihak ketiga yang mengirimkan barang. Meskipun nasabah telah menandatangani akad murabahah dengan bank, perjanjian ini kurang memiliki kekuatan hukum karena tidak ada tanda bukti bahwa nasabah menerima uang dari bank sebagai bukti pinjaman/hutang. Untuk menghindari kejadian seperti itu, maka ketika bank syariah dan nasabah telah menyetujui untuk melakukan transaksi murabahah, maka bank akan mentransfer pembayaran barang ke rekening nasabah (numpang lewat) kemudian didebet dengan persetujuan nasabah untuk ditransfer ke rekening pemasok.
Dengan cara seperti ini, maka ada bukti bahwa dana pernah ditransfer ke rekening nasabah. Namun demikian, dari perspektif syariah, model murabahah seperti ini tetap saja berpeluang melanggar ketentuan syariah, jika pihak bank sebagai pembeli pertama tidak pernah menerima barang atas namanya, tetapi langsung atas nama nasabah. Karena dalam
commit to user
136
prinsip syariah, akad jual beli murabahah harus dilakukan setelah barang, secara prinsip telah menjadi milik bank syariah. III. Tipe ketiga ini yang paling banyak dipraktekkan oleh bank
syariah, bank syariah melakukan perjajian murabahah dengan nasabah, dan pada saat yang sama mewakilkan (akad wakalah) kepada nasabah untuk membeli sendiri barang yang akan dibelinya. Dana lalu dikredit ke rekening nasabah dan nasabah menandatangani tanda terima uang, tanda terima uang ini menjadi dasar bagi bank untuk menghindari klaim bahwa nasabah tidak berhutang kepada bank syariah karena tidak menerima uang sebagai sarana pinjaman. Tipe ketiga ini bisa menyalahi ketentuan syariah, jika bank mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga, sementara akad jual beli murabahah telah dilakukan sebelum barang, secara prinsip menjadi milik bank.
Berbagai tipe praktek jual beli murabahah di atas dilakukan dengan alasan yang bermacam-macam, adakalanya untuk lebih menyederhanakan prosedur sehingga bank syariah tidak perlu repot-repot membeli barang yang dibutuhkan nasabah tetapi cukup dengan menunjuk atau menghubungi supplier agar menyediakan barang dan langsung mengirimkan ke nasabah sekaligus dengan atas nama nasabah, seperti dalam tipe II.
Atau dengan cara bank langsung memberikan uang ke nasabah kemudian nasabah membeli sendiri barang yang dibutuhkan dengan melaporkan nota pembelian kepada pihak bank syariah seperti dalam tipe III. Kedua cara tersebut sering dilakukan perbankan syariah untuk menghindari pengenaan pajak dua kali yang dinilai akan mengurangi nilai kompetitif produk bank syariah dibandingkan bank konvensional yang dikecualikan dari pajak. Ini terjadi karena dalam jual beli murabahah tipe I, bank terlebih dahulu akan membelikan barang yang dibutuhkan nasabah atas nama bank baru kemudian
commit to user
137
dijual ke nasabah secara murabahah, maka akan terjadi perpindahan kepemilikan dua kali, yaitu dari pemasok ke bank dan dari bank ke nasabah.
Perjanjian dalam perbankan syariah dibuat dengan akta otentik oleh notaris sebagaimana pada perbankan umumnya, notaris sebagai pejabat yang berwenang untuk membuat akta otentik dan memiliki pengetahuan yang luas dalam bidang hukum, termasuk di dalamnya mengenai pembiayaan perbankan syariah dan juga mengenai bentuk dan isi dari akad yang dibuat di perbankan syariah, karena pembuatan akta merupakan tugas notaris sebagaimana yang disebutkan dalam Undang-Undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dan undang undang nomor 2 tahun 2014, tentang perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
Penggunaan akta notariil dalam pembiayaan murabahah pada perbankan syariah memiliki kekuatan hukum sebagai alat pembuktian yang kuat dibandingkan akta dibawah tangan, penggunaan akta notariil menjamin kekuatan hukum mengenai apa yang dijadikan telah disepakati oleh para pihak. Penggunaan akta notaris dalam perbankan syariah di dasarkan pada Al-Qur’an surah Al-Baqarah ayat 282, yang berbunyi sebagai berikut :
“Wahai orang-orang yang beriman! Apabila kamu melakukan hutang piutang untuk waktu yang ditentukan, hendaklah kamu menuliskannya. Dan hendaklah seorang penulis di antara kamu menuliskannya dengan benar. Janganlah penulis menolak untuk menuliskannya sebagaimana Allah telah mengajarkan kepadanya, maka hendaklah dia menuliskan. Dan hendak lah orang yang berhutang itu mendiktekan dan hendaklah dia bertakwa kepada Allah, Tuhannya, dan janganlah dia mengurangi sedikit pun dari padanya. Jika yang berhutang itu orang yang kurang akalnya atau lemah (keadaannya), atau tidak mampu mendiktekan sendiri, maka hendaklah walinya mendiktekannya dengan benar. Dan persaksikanlah dengan dua orang saksi laki-laki di antara kamu. Jika tidak ada (saksi) dua orang laki-laki, maka (boleh) seorang laki-laki dan dua orang perempuan di antara orang-orangyang kamu sukai dari para saksi (yang ada), agar jika yang seorang lupa maka yang seorang
commit to user
138
lagi mengingatkannya. Dan janganlah saksi-saksi itu menolak apabila dipanggil. Dan janganlah kamu bosan menuliskannya, untuk batas waktunya baik (hutang itu) kecil maupun besar. Yang demikian itu, lebih adil di sisi Allah, lebih dapat menguatkan kesaksian, dan lebih mendekatkan kamu kepada ketidakraguan, kecuali jika hal itu merupakan perdagangan tunai yang kamu jalankan di antara kamu, maka tidak ada dosa bagi kamu jika kamu tidak menuliskannya. Dan ambillah saksi apabila kamu berjual beli, dan janganlah penulis dipersulit dan begitu juga saksi. Jika kamu lakukan (yang demikian), maka sungguh, hal itu suatu kefasikan pada kamu. Dan bertakwalah kepada Allah, Allah memberikan pengajaran kepadamu,dan Allah Maha Mengetahui segala sesuatu”. (Q.S. 2: 282)9
Kandungan ayat tersebut mengandung arti bahwa dalam perjanjian yang tidak tunai dalam hal ini adalah seperti jual beli penangguhan yang dilakukan dalam pembiayaan murabahah, maka haruslah ditulis oleh penulis dengan benar, adanya saksi dan pihak yang berakad serta harus mengutarakan keinginan mereka sesuai dengan kesepakatan secara tertulis.
Pasal 15 Ayat (1) undang-undang Jabatan Notaris menentukan bahwa: " Notaris adalah pejabat umum yang
berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik menjamin kepastian tanggal pembutan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.”
Menurut Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata agar suatu akta memiliki otentisitas, maka harus memenuhi syarat-syarat :
9
commit to user
139
a. Akta itu harus dibuat oleh atau di hadapan Pejabat Umum; b. Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh
undang-undang;
c. Pejabat Umum oleh atau di hadapan siapa akta itu dibuat harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu di tempat di mana akta itu ditandatangani.
Jika dihubungkan dengan pasal 1868 Kitab UndangUndang Hukum Perdata, dikenal ada 2 (dua) macam akta otentik yaitu akta yang dibuat di hadapan Pejabat Umum dan akta yang dibuat oleh Pejabat Umum. Akta yang dibuat di hadapan Pejabat Umum disebut dengan akta partij yang memuat secara otentik dari apa yang diterangkan oleh para pihak kepada Pejabat Umum dalam menjalankan jabatannya dan untuk keperluan itu para pihak tersebut sengaja datang di hadapan Pejabat Umum dan memberikan keterangan, agar keterangan itu oleh Pejabat Umum dikonstatir dalam akta otentik.
Sedangkan akta yang dibuat oleh Pejabat Umum disebut akta pejabat (amtelijke acte), yang memuat secara otentik dari apa yang disaksikan, dilihat dan didengar oleh Pejabat Umum dalam menjalankan jabatannya terhadap tindakan-tindakan pihak lain.
Daya pembuktian akta otentik dapat dibagi dalam 3 (tiga) golongan yaitu :
1) Kekuatan bukti lahiriah :
Kekuatan bukti ini disebut dengan acta publica probant ses
ipsa atau suatu akad yang nampak lahirnya atau dari
kata-katanya berasal dari seorang pejabat umum dianggap sebagai akta otentik sampai terbukti sebaliknya. Pembuktian lahiriah berlaku bagi para pihak dan pihak ketiga.
2) Kekuatan bukti formal
commit to user
140
1. Bagi akta pejabat, akta ini membuktikan kebenaran dari apa yang disaksikan yakni dilihat, di dengar dan juga dilakukan sendiri oleh Pejabat Umum dalam menjalankan jabatannya. 2. Bagi akta partij, membuktikan bahwa Pejabat Umum dan para pihak ada menerangkan seperti yang diuraikan dalam akta itu.
Pembuktian formal memberikan kekuatan pembuktian lengkap baik terhadap akta pejabat maupun akta partij dan berlaku terhadap setiap orang tentang apa yang ada dan terdapat di atas tanda tangan mereka.
3) Kekuatan pembuktian materil
Kekuatan pembuktian ini hanya dipunyai oleh akta partij dan tidak dipunyai oleh akta pejabat, akta partij membuktikan keterangan para pihak sesuai dengan apa yang dicantumkan dalam akta dan apa yang diterangkan itu adalah benar dan hanya berlaku bagi para pihak yang bersangkutan, para ahli waris serta penerima hak mereka, sedangkan daya pembuktian materil kepada pihak ketiga diserahkan kepada pertimbangan hakim.
Pasal 1870 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengatakan bahwa akta otentik memberikan kekuatan bukti lengkap kepada para pihak, para ahli waris dan penerima haknya mengenai apa yang dimuat di dalam akta tersebut. Fungsi akta otentik dapat dibedakan ke dalam 2 (dua) fungsi yaitu :
1. Fungsi formal (formalitas causa) artinya suatu perbuatan hukum baru sah jika dibuat dengan akta otentik dan tidak dapat di buktikan dengan bukti lain;
2. Fungsi sebagai alat bukti (probationis casua) artinya akta otentik dibuat untuk dipergunakan sebagai alat bukti di kemudian hari tentang perbuatan hukum yang disebut dalam akta.
commit to user
141
Akta otentik yang dibuat oleh notaris dalam transaksi perbankan syariah diperbolehkan baik dengan makna yang terkandung dalam Al-Qur’an surah Al-Baqarah ayat 282 juga dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dan undang undang nomor 2 tahun 2014, tentang perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
Berdasarkan hal tersebut, maka terhadap transaksi perbankan syariah tunduk pada ketentuan-ketentuan yang terkait dengan kegiatan perbankan pada umumnya yang mana tidak bertentangan dengan ketentuan syariah dan perbankan syariah dapat mengadopsi sistem perbankan konvensional, akan tetapi apabila transaksi tersebut merupakan transaksi yang dilarang dan bertentangan dengan syariah Islam maka perbankan syariah dapat menentukan jalannya sendiri sesuai dengan ketentuan-ketentuan hukum syariah.
4) Akta pengikatan jaminan dengan SKMHT dan APHT
Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan disebutkan bahwa jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang dijanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. Untuk memperoleh keyakinan tersebut, bank melakukan penilaian atas jaminan (collateral) sebelum memberikan kredit kepada nasabah debitur dengan memperhatikan prinsip kehati-hatian.
Berdasarkan penjelasan umum angka 7 Undang–Undang nomor 4 tahun 1996, proses pembebanan hak tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan, yaitu:
a) Tahap pemberian hak tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang didahului dengan perjanjian hutang-piutang yang dijamin;
commit to user
142
b) Tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan.
Pada dasarnya pembebanan hak tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanggungan dan hadir di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) apabila benar-benar “diperlukan”, yaitu karena suatu sebab pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), diperkenankan penggunaan surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT) dengan cara menunjuk pihak lain sebagai kuasanya. Fungsi surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT) adalah sebagai alat untuk mengatasi apabila pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Sesuai dengan Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan yang menyebutkan bahwa :
“Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat
dengan akta Notaris atau akta Pejabat Pembuat Akta Tanah”
surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT) harus diberikan langsung oleh pemberi Hak Tanggungan dan harus memenuhi persyaratan tersebut mengenai muatannya sebagaimana yang tetapkan pada Pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan. Tidak terpenuhinya persyaratan mengenai muatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ini mengakibatkan surat kuasa yang bersangkutan akan batal demi hukum, yang berarti pula surat kuasa yang bersangkutan tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Penugasan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat surat kuasa membebankan hak tanggungan mengingat keberadaannya sampai pada wilayah kecamatan, dalam rangka memudahkan pemberian pelayanan kepada pihak-pihak yang memerlukannya. Dalam hal akta pemberian hak pemberian hak tanggungan (APHT) dibuat berdasarkan surat kuasa membebankan
commit to user
143
hak tanggungan (SKMHT), maka pejabat pelaksana di dalam membuatnya harus mencermati terlebih dahulu mengenai kondisi surat kuasa membebankan hak tanggungan yaitu baik mengenai batas waktu berlakunya, kewenangan pejabat pelaksananya, dan formalitas pembuatan akta.
Menurut pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan harus pula dipenuhi persyaratan SKMHT yang dibuat itu diantaranya :
a. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain selain membebankan Hak Tanggungan.
Yang dimaksud dengan “tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain: dalam ketentuan ini, misalnya tidak memuat kuasa untuk menjual, menyewakan objek Hak Tanggungan, atau memperpanjang hak atas tanah. Berkenaan dengan larangan tersebut, maka tidak termasuk larangan memberikan kuasa dengan memberikan janji-janji fakultatif.10
Dengan demikian ketentuan Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan ini menuntut agar surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT) dibuat secara khusus hanya memuat pemberian kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan saja, sehingga dengan demikian pula terpisah dari akta-akta lain, maka kuasa membebankan Hak Tanggungan tidak lagi dapat dipersatukan dengan perjanjian kredit, tetapi harus dibuat terpisah secara khusus.
Menurut Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan, apabila syarat ini tidak dipenuhi mengakibatkan surat kuasa yang bersangkutan tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT),
10 Boedi Harsono, op.cit., hlm. 428.
commit to user
144
sehingga konsekuensi hukum yang ditetapkan berupa “batal demi hukum”
b. Tidak memuat kuasa substitusi.
Yang dimaksud dengan pengertian “substitusi” menurut undang-undang ini adalah penggantian penerimaan kuasa melalui pengalihan. Dalam substitusi ada penggantian figur penerima kuasa atas dasar pelimpaan kuasa yang diterima penerima kuasa kepada orang lain atas inisiatif penerima kuasa sendiri.
Dengan demikian bukanlah merupakan substitusi, apabila penerima kuasa memberikan kuasa kepada pihak lain dalam rangka penugasan untuk bertindak mewakilinya, misalnya pemberi jaminan memberikan kuasa kepada bank untuk membebankan hak tanggungan dan untuk pelaksanaan pembebanan tersebut bank menunjuk kepala cabang tertentu untuk mewakili direksi.
Berdasarkan Pasal 1803 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata disimpulkan bahwa pada asasnya seorang kuasa berhak untuk mensubstitusikan kepada orang lain, kecuali pemberi kuasa menyatakan atau disimpulkan dari sikap dan tindakannya bahwa penerima kuasa tidak boleh mensubstitusikan kuasa itu kepada orang lain, hal ini merupakan ketentuan umum mengenai kuasa.
c. Mencantumkan secara jelas objek hak tanggungan, jumlah hutang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor, apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan. Jumlah hutang yang dimaksud adalah jumlah hutang sesuai dengan yang diperjanjikan.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) adalah suatu surat kuasa yang benar-benar khusus, hanya terbatas untuk memberikan atau membebankan Hak Tanggungan semata-mata.
commit to user
145
Dalam hal surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT) telah memenuhi syarat formal dan syarat substansi (materiil), maka dalam Pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan menyatakan bahwa, kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan (4).
Pembuatan akta surat kuasa membebankan hak tanggungan dalam proses pembiayaan murabahah kepemilikan rumah, dibuat dalam bentuk otentik dihadapan notaris dengan menyebutkan keterangan tentang waktu atau jam pada saat penandantanganan, pihak nasabah selaku pemberi kuasa dan bank syariah mandiri sebagai penerima kuasa, dan saksi-saksi. Pembuatan akta surat kuasa membebankan hak tanggungan ini dilakukan setelah penandatanganan akta jual beli dihadapan PPAT dan akta murabahah, hal ini dapat dilihat bunyi pasal dalam akta Surat kuasa membebankan hak tanggungan, yang menyebutkan :
a. Asal perolehan obyek yang dijaminkan telah menjadi milik nasabah yang diperoleh berdasarkan akta jual beli yang di buat di hadapan notaris tersebut, selaku PPAT, dengan menyebut tanggal dan nomor akta tersebut, dan;
b. Menyebut nomor dan tanggal akad murabahah sebagai dasar lahirnya jaminan atau perjanjian pokok yang melahirkan perjanjian jaminan.
Pasal 10 Undang–Undang Hak Tanggungan menyebutkan bahwa pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu, yang dituangkan di dalam akta dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian hutang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut. Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan akta pemberian hak
commit to user
146
tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Di dalam pasal 11 ayat (1) Undang–Undang Hak Tanggungan disebutkan bahwa di dalam akta pemberian hak tanggungan wajib dicantumkan:
a. Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan; b. Domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, dan
apabila di antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, kantor PPAT tempat pembuatan akta pemberian hak tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih;
c. Penunjukan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang dijamin; d. Nilai tanggungan;
e. Uraian yang jelas mengenai obyek hak tanggungan.
Di dalam pasal 11 ayat (2) diisebutkan bahwa dalam akta pemberian hak tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara lain:
1. Janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk menyewakan obyek hak tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang hak tanggungan;
2. Janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek hak tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang hak tanggungan.
3. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk mengelola obyek hak tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek hak tanggungan apabila debitor sungguh-sungguh cidera janji;
