JURNAL BERAJA NITI ISSN : 2337-4608 Volume 3 Nomor 7 (2014)
http://e-journal.fhunmul.ac.id/index.php/beraja © Copyright 2014
TINJAUAN HUKUM TERHADAP PENGALIHAN HAK ATAS TANAH
DAN BANGUNAN PENGGANTI RELOKASI PENDUDUK TEPI
SUNGAI KARANG MUMUS (Studi Di Perumahan Bengkuring Idaman
Permai Di Kelurahan Sempaja Selatan Kecamatan Samarinda Utara Kota
Samarinda)
Devi Tri Retno1 (triretno@fhunmul.ac.id) Haris Retno Susmiyati2 (harisretno@yahoo.co.id)
Rini Apriyani3 (apriyani@fhunmul.ac.id) Abstrak
Permasalahan dari skripsi ini adalah Bagaimana pengalihan Hak Atas Tanah dan bangunan pengganti Relokasi tepi Sungai Karang Mumus di Perumahan Bengkuring Idaman Permai di Kelurahan Sempaja Selatan Kecamatan Samarinda Utara Kota Samarinda. Tujuan penulisan untuk mengetahui bagaimana pengalihan Hak Atas Tanah dan bangunan relokasi tepi Sungai Karang Mumus di Perumahan Bengkuring Idaman Permai di Kelurahan Sempaja Selatan Kecamatan Samarinda Utara Kota Samarinda, berdasarkan UUPA Nomor 5 tahun 1960. Metode penelitian yang digunakan berupa wawancara kepada Ketua RT 78 di Perumahan Bengkuring Idaman Permai Kota Samarinda dan Kantor Dinas Cipta Karya dan Tata Kota Samarinda. Hasil penelitian yang didapat bahwa Kurang tegasnya Pemerintah Kota Samarinda Terhadap peraturan mengenai warga yang terkena Relokasi tentang larangan pengalihan. Kata kunci : Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan Pengganti Relokasi Penduduk Tepi Sungai Karang Mumus
1 Mahasiswa Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Mulawarman 2
Dosen Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Mulawarman
Pendahuluan
Negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia. Penyediaan dan kemudahan perolehan rumah tersebut merupakan satu kesatuan fungsional dalam wujud tata ruang, kehidupan ekonomi, dan sosial budaya yang mampu menjamin kelestarian lingkungan hidup sejalan dengan semangat demokrasi, otonomi daerah, dan keterbukaan dalam tatanan kehidupan bermasyarakat, berbangsa dan bernegara. Kepastian hukum dalam menyelenggarakan perumahan dan kawasan permukiman, mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta penyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan kepentingan, bagi masyarakat yang tidak mampu, meningkatkan daya guna dan hasil guna sumberdaya alam bagi pembangunan perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik dilingkungan hunian perkotaan maupun lingkungan hunian pedesaan, dan menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu dan berkelanjutan. Sungai atau perairan merupakan sarana yang sangat penting bagi kehidupan manusia sejak jaman dahulu hingga sekarang. Selain sebagai pemenuhan kebutuhan utama, maka air juga merupakan media untuk sarana transportasi. Karena kehidupan manusia sangat digantungkan pada kondisi alam
yaitu air berupa sungai. Sungai yang terbesar dan terkenal di Kalimantan yaitu sungai Mahakam yang membelah Provinsi Kalimantan Timur menjadi dua bagian utara dan selatan. Sungai yang membentang dengan bermuara ke Selat Makassar ke Arah barat sampai di bagian pedalaman Kabupaten Kutai Barat memiliki lebih dari seribu anak sungai atau cabang didalamnya.
Sungai Karang Mumus merupakan salah satu anak sungai Mahakam yang berada di tengah-tengah Kota Samarinda selain Sungai Karang Asam yang juga berada di Kota Samarinda. Sejak jaman dahulu masyarakat yang telah lama bertempat tinggal di Samarinda menggantungkan hidupnya pada Sungai Karang Mumus. Mengingat dulu belum ada jalan darat yang menghubungkan satu tempat ke tempat lain. Begitu pentingnya sungai bagi kehidupan masyarakat secara sosial menciptakan budaya baru bagi manusia. Budaya baru tersebut tercipta karena rasa ketergantungan kepada alamyaitu sungai yang memiliki multi fungsi seperti untuk keperluan hidup (mandi, cuci dan kakus) sarana transfortasi sebagai media penghubung ketempat lain. Pada akhirnya masyarakat memilih untuk bertempat tinggal dan mendirikan rumah di pinggiran sungai tersebut. Secara umum kebiasaan masyarakat untuk mendirikan bangunan tidak hanya di pinggir sungai Karang Mumus tetapi secara keseluruhan setiap sungai di Kalimantan Timur terdapat permukiman penduduk atau masyarakat. Dari penelitian awal penulis menemukan bahan bahwa jalan selili sampai dengan jalan Kehewanan yang dimana sungai karang mumus mengalir maka pemerintah melakukan relokasi warga tepi sungai karang mumus untuk permukiman kumuh di bantaran Sungai Karang mumus dengan jumlah bangunan dari jembatan I sampai dengan
jembatan VII ± 3.915 buah yang menghambat aliran Sungai Karang Mumus. Sedangkan jumlah bangunan yang sudah di relokasi sampai sekarang ini berjumlah ± 1.260 buah. Relokasi sungai karang mumus tersebut paling banyak dipindahkan ke Perumahan Bengkuring Idaman Permai. Namun setelah warga yang terkena relokasi tersebut dipindahkan dan memiliki rumah pengganti relokasi, ada sebagian warga yang kepemilikan rumahnya di alihkan atau dijual kepada orang lain, sehingga hanya tinggal tiga orang saja yang penduduk asli dari Sungai Karang Mumus yang terkena relokasi Sungai Karang Mumus.
Pembahasan
1. Pengalihan Hak Atas Tanah dan bangunan pengganti Relokasi tepi Sungai Karang Mumus di Perumahan Bengkuring Idaman Permai di Kelurahan Sempaja Selatan Kecamatan Samarinda Utara Kota Samarinda.
Perkembangan Kota Samarinda dari tahun ke tahun semakin berkembang dan juga pertumbuhan populasi penduduk, memberikan banyak pengaruh terhadap lingkungan sekitarnya. Pembangunan yang terus terjadi memebuat ruang-ruang pada kota semakin padat. Permukiman baru berkembang tidak terkendali hampir disepanjang sungai, sehingga sedikit demi sedikit sungai mulai mengalami kehilangan fungsi dan penurunan kualitas lingkungannya. Adanya aktivitas ekonomi disepanjang sungai, seperti untuk pasar, dan aktifitas kapal klotok (kapal kecil) menunjukkan semakin meningkatnya intensitas pemanfaatan sungai karang mumus, telah memberi dampak buruk pada kualitas air. Pemerintah telah berupaya melakukan relokasi penduduk di bantaran sungai karang mumus, terutama dikawasan
Kelurahan Sidomulyo Kecamatan Samarinda Ilir. Relokasi sebagai kebijakan pemerintah Kota Samarinda dalam rangka pengaturan tata ruang kota Samarinda dengan melakukan permukiman kembali terhadap masyarakat di bantaran Sungai Karang Mumus, Kelurahan Sidomulyo, memiliki dampak baik secara sosial maupun terhadap lingkungan hidup. Program relokasi warga tepi Sungai Karang Mumus tersebut dilaksanakan sejak tahun 1998 sampai sekarang. Permukiman kumuh di bantaran Sungai Karang Mumus dengan jumlah bangunan dari jembatan I sampai dengan jembatan VII ± 3.915 buah. Yang menghambat aliran air sungai karang mumus. Sedangkan relokasi tepi Sungai Karang Mumus yang sudah dilaksanakan atau yang telah selesai di relokasi yaitu pada segmen jembatan I sampai dengan jembatan V kehewanan.
Diagram 1 : Bentuk Relokasi Warga yang terkena relokasi.
Sumber : Diolah dari wawancara Ketua Rt. 78 Perumahan Bengkuring Idaman Permai.4
4
Wawancara Ketua Rt.78 di Perumahan Bengkuring Idaman Permai Kota Samarinda, 20 Desember 2013.
1. Pemilik Bangunan Tepi Sungai Karang Mumus
2. Di Relokasi ke Perumahan Bengkuring Idaman Permai
3. Status Hak Milik
5. 405 Rumah Yang dialihkan Kepemilikanya
6. Tidak dialihkan 3 rumah
4. UUPA No.5 Tahun 1960 pasal 20
Tujuan relokasi warga tepi Sungai Karang Mumus yang bangunannya sudah dibongkar, paling banyak warganya dipindahkan di perumahan bengkuring idaman permai dengan jumlah bangunan 1.402 buah. Di dalam proses relokasi penduduk ini yang di mulai pada bulan Agustus tahun 2003 sampai dengan 2008.
Table 1 : Data Lokasi Perumahan Relokasi warga tepi Sungai Karang Mumus NO Relokasi Warga Sungai Karang Mumus Jumlah
Bangunan 1 Perumahan Bengkuring Idaman Permai 1.402 Buah 2 Perumahan Sambutan Idaman Permai 700 Buah
3 Perumahan Sambutan Asri 664 Buah
4 Perumahan Sambutan Handil Kopi 400 Buah
5 Perumahan Daman Huri 318 Buah
6 Perumahan Talang Sari 95 Buah
Sumber : Dinas Cipta Karya Kota Samarinda.5
Awal dari pelaksanaan pembongkaran proses dari jembatan I melalui RT 78 di Perumahan Bengkuring Idaman Permai jalan Terong Blok C. Pada tahap persiapan ini langkah awal yang dilakukan adalah diadakannya pertemuan di kantor kelurahan karang mumus, kemudian di kelurahan sidomulyo, dengan melibatkan peran serta masyarakat yang terkena dampak relokasi tepi sungai karang mumus, kemudian setelah masyarakat yang terkena relokasi setuju dengan pembongkaran tersebut dilanjutkan dengan pembongkaran rumah yang berada di tepi sungai karang mumus. 6
5
Sumber Wawancara Dinas Cipta karya Kota Samarinda. 12 Desember 2013.
6
Wawancara Ketua RT 78 di Perumahan Bengkuring Idaman Permai Kota Samarinda. 20 Desember 2013.
Table 2 : Data Lokasi Perumahan Relokasi warga tepi Sungai Karang Mumus NO Relokasi Warga Sungai Karang Mumus Jumlah
Bangunan 1 Perumahan Bengkuring Idaman Permai 1.402 Buah 2 Perumahan Sambutan Idaman Permai 700 Buah
3 Perumahan Sambutan Asri 664 Buah
4 Perumahan Sambutan Handil Kopi 400 Buah
5 Perumahan Daman Huri 318 Buah
6 Perumahan Talang Sari 95 Buah
Sumber : Dinas Cipta Karya Kota Samarinda.7
Awal dari pelaksanaan pembongkaran proses dari jembatan I melalui RT 78 di Perumahan Bengkuring Idaman Permai jalan Terong Blok C. Pada tahap persiapan ini langkah awal yang dilakukan adalah diadakannya pertemuan di kantor kelurahan karang mumus, kemudian di kelurahan sidomulyo, dengan melibatkan peran serta masyarakat yang terkena dampak relokasi tepi sungai karang mumus, kemudian setelah masyarakat yang terkena relokasi setuju dengan pembongkaran tersebut dilanjutkan dengan pembongkaran rumah yang berada di tepi sungai karang mumus. 8
Table 3 : Data Proses ganti rugi oleh Pemerintah Kota Samarinda kepada warga yang terkena relokasi.
No Proses Ganti Rugi Keterangan
1. Pembagian I Rp. 175.000 Pembayaran awal yang terkena pembongkaran 2. Pembagian II Rp. 7.000.000 Pembayaran sisa ganti rugi
JUMLAH Rp. 7.175.000 Sumber : Diolah dari wawancara Tanggal 20 Desember 2013.
7
Sumber Wawancara Dinas Cipta karya Kota Samarinda. 12 Desember 2013.
8
Wawancara Ketua RT 78 di Perumahan Bengkuring Idaman Permai Kota Samarinda. 20 Desember 2013.
Kemudian penduduk yang terkena pembongkaran tersebut sudah menyetujui, yang pertama kali pemerintah lakukan adalah dengan memberikan uang ganti rugi pertama sebesar 175.000 rupiah untuk pembayaran awal, dan diberikan lagi kunci rumah untuk setiap satu kepala keluarga dengan type rumah dari type 26 sampai 150. Setelah pemberian kunci sudah selesai atau penduduk yang terkena relokasi sudah menerima semua kunci rumah tersebut dari pemerintah, maka diberi lagi pembayaran yang kedua dari sisa ganti rugi sebesar 7.000.000 rupiah, jadi jumlah semua ganti rugi pembongkaran rumah sebesar 7.175.000 rupiah. Sehingga ganti rugi penduduk yang terkena relokasi tersebut dari pemerintah mendapat 1 rumah gratis dan uang sebesar 7.175.000 rupiah, sertifikatnya sudah semua di keluarkan dari tahun 2001.9
Table 4 : Data Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan Relokasi RT 78 di Perumahan Bengkuring Idaman Permai.
NO Pengalihan Hak Atas Tanah Jumlah Bangunan 1. Jumlah bangunan di RT 78 405 buah
2. Jumlah bangunan yang dialihkan Hak Atas Tanahnya
402 buah 3. Yang tidak dialihkan Hak Atas
Tanahnya
3 buah
Sumber : Diolah dari wawancara Ketua Rt. 78 di Perumahan Bengkuring Idaman Permai.
Pemberian rumah gratis itu sendiri banyak penduduknya yang kepemilikan hak atas tanahnya di alihkan kepada orang lain, atau di jual belikan kepada orang lain, sehingga hanya tersisa tiga orang saja penduduk asli Sungai Karang Mumus yang masih bermukim di Perumahan Bengkuring Idaman Permai.
9
Wawancara Ketua RT 78 di Perumahan Bengkuring Idaman Permai Kota Samarinda. 25 Desember 2013.
Harga rumah yang telah di jual tersebut sebesar Rp 130.000.000 dengan type 26 dan Rp 190.000.000 dengan type 36.10 Dasar hukum ketentuan hak-hak atas tanah diatur dalam pasal 4 ayat (1) UUPA, yaitu “atas dasar hak menguasai dari Negara atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang lain serta badan-badan hukum”. Hak atas tanah bersumber dari hak menguasai dari Negara atas tanah dapat diberikan atas perseorangan baik warga Negara Indonesia maupun warga Negara asing, sekelompok orang secara bersama-sama, dan badan hukum baik badan hukum privat maupun badan hukum publik.
Diagram 2 : Bentuk Pengalihan jual beli rumah tersebut adalah:
Sumber : Wawancara ketua RT 78 Perumahan Bengkuring Idaman Permai dan pemilik asli rumah tersebut, 25 Desember 2013.
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah: Penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain Pemerintah guna pelaksanaan pembangunan termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus.
10
Wawancara Ketua RT 78 Perumahan Bengkuring Idaman Permai Kota Samarinda dan Warga yang terkena Relokasi tepi Sungai Karang Mumus.25 Desember 2013.
Pemilik Pembeli
Ada 2 (dua) cara dalam mendapatkan ataupun memperoleh hak milik, Yakni : 1. Dengan pengalihan, yang meliputi beralih dan dialihkan. Dalam hal ini berarti
ada pihak yang kehilangan yaitu pemilik semula dan pihak lain yang mendapatkan suatu hak milik.
2. Terjadinya hak milik sesuai dengan Undang–Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 pada Pasal 22, yaitu:
1) Terjadinya hak milik menurut hukum adat yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Dalam hal ini berarti terjadinya hak milik tesebut, diawali dengan hak seorang warga untuk membuka hutan dalam lingkungan wilayah masyarakat hukum adat dengan persetujuan Kepala Desa. Dengan dibukanya tanah tesebut, belum berarti orang tersebut langsung memperoleh hak milik. Hak milik akan dapat tercipta jika orang tersebut memanfaatkan tanah yang telah dibukanya, menanami dan memelihara tanah tersebut secara terus menerus dalam waktu yang sangat lama. Dari sinilah hak milik dapat tercipta, yang sekarang diakui sebagai hak milik menurut UUPA. Terjadinya hak milik dengan cara ini memerlukan waktu yang cukup lama dan tentunya memerlukan penegasan yang berupa pengakuan dari pemerintah.
2) Terjadinya hak milik karena penetapan pemerintah, yaitu yang diberikan oleh pemerintah dengan suatu penetapan menurut cara dan syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Peraturan Pemerintah. Dalam hal ini berarti pemerintah memberikan hak milik yang baru sama sekali. Pemerintah juga dapat memberikan hak milik berdasarkan perubahan dari suatu hak yang
sudah ada. Misalnya dengan peningkatan dari Hak Guna Usaha menjadi Hak Milik, Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik, Hak Pakai menjadi Hak Milik.
Pemindahan hak atas tanah adalah perbuatan hukum untuk memindahkan hak atas tanah kapada pihak lain. Pemindahan dilakukan apabila status hukum pihak yang akan menguasai tanah memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah yang tersedia, dan pemegang hak atas tanah tersebut bersedia untuk memindahkan haknya. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah: Penjualan, tukar- menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain Pemerintah; Penjualan, tukar- menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain yang disepakati dengan Pemerintah guna pelaksanaan pembangunan termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus; Penjualan, tukar- menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain kepada Pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.
Pengalihan hak atas tanah dapat terjadi dikarenakan: 1. Pewarisan tanpa wasiat
Menurut hukum perdata, jika pemegang sesuatu hak atas tanah meninggal dunia, hak tersebut karena hukum beralih kepada ahli warisnya. Pengalihan tersebut kepada ahliwaris, yaitu siapa-siapa yang termasuk ahliwaris, berapa bagian masing-masing dan bagaimana cara pembagiannya, diatur oleh Hukum Waris almarhum pemegang hak yang bersangkutan, bukan oleh Hukum
Tanah. Hukum tanah memberikan ketentuan mengenai penguasaan tanah yang berasal dari warisan dan hal-hal mengenai pemberian surat tanda bukti pemilikannya oleh para ahli waris. Menurut ketentuan Pasal 61 ayat 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, untuk pendaftaran pengalihan hak karena pewarisan yang diajukan dalam waktu enam bulan sejak tanggal meninggalnya pewaris, tidak dipungut biaya.
2. Pemindahan hak
Berbeda dengan beralihnya hak atas tanah karena pewarisan tanpa wasiat yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pemegang hak, dalam perbuatan hukum pemindahan hak, hak atas tanah yang bersangkutan sengaja dialihkan kepada pihak lain. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 pasal 37 ayat (1), Bentuk pemindahan haknya bisa dikarenakan:
a. Jual-Beli, b. Hibah,
c. Pemasukan dalam perusahaan atau “inbreng” dan d. Hibah-wasiat atau “legaat”
Pengertian jual beli tanah adalah suatu perjanjian dalam mana pihak yang mempunyai tanah yang disebut “penjual”, berjanji dan mengikatkan diri untuk menyerahkan haknya atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain, yang disebut “pembeli”. Sedangkan pihak pembeli berjanji dan mengikatkan diri untuk membayar harga yang telah disetujui. Yang diperjual belikan menurut ketentuan Hukum Barat ini adalah apa yang disebut “tanah-tanah hak barat”, yaitu tanah-tanah Hak Eigendom, Erfpacht, Opstal. Perkataan jual beli terdiri dari
dua suku kata, yaitu: “jual dan beli”. Kata “jual” menunjukkan bahwa adanya perbuatan menjual, sedangkan kata “beli” adalah adanya perbuatan membeli. Maka dalam hal ini, terjadilah peristiwa hukum jual beli. Menurut pengertian syariat, yang dimaksud dengan jual beli adalah pertukaran harta atas dasar saling rela. Atau memindahkan milik dengan ganti yang dapat dibenarkan (yaitu berupa alat tukar yang sah).11 Pada saat dilakukannya jual beli tersebut belum terjadi perubahan apa pun pada hak atas tanah yang bersangkutan, biarpun misalnya pembeli sudah membayar penuh harganya dan tanahnya pun secara fisik sudah diserahkan kepadanya. Hak atas tanah yang dijual baru berpindah kepada pembeli, jika penjual sudah menyerahkan secara yuridis kepadanya dalam rangka memenuhi kewajiban hukumnya.12 Menyerahkan secara yuridis berarti si penjual sudah memberikan hak atas kepemilikannya terhadap suatu barang. Pengalihan hak atas tanah merupakan suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak dari satu pihak ke pihak lain.13
Mengenai jual beli, pengaturannya dapat dilihat dalam Buku III bab ke V Kitab Undang-undang Hukum Perdata, dan yang rumusannya terdapat di dalam Pasal 1457 KUH Perdata yang berbunyi: Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Kewajiban dari penjual adalah:
11
Gunawan Widjaja dan Kartini Widjaja, Jual Beli, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003. hal.128.
12 Ibid., hal. 27. 13
Adrian Sutedi, Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, 2007, hal. 34.
a. Menyerahkan barang yang menjadi obyek jual beli dalam keadaan baik. Artinya barang yang diserahkan itu harus sesuai dengan yang dipesan oleh pembeli dan dalam keadaan baik.
b. Menanggung barang yang diserahkan. Sebagai pengertian menyerahkan barang disebutkan: “Yang diartikan menyerahkan barang adalah suatu pemindahan hak milik dan barang yang telah dijual ke dalam kekuasaan dan kepunyaan pembeli”.14
Sedangkan hak dan kewajiban pihak pembeli adalah:
a. Hak pembeli: menerima barang yang dibeli sesuai dengan pesanan dalam keadaan baik dan aman tenteram.
b. Kewajiban pembeli:
Sedangkan hak dan kewajiban pihak pembeli adalah:
a. Hak pembeli: menerima barang yang dibeli sesuai dengan pesanan dalam keadaan baik dan aman tenteram.
b. Kewajiban pembeli:
1) Membayar harga barang dengan sejumlah uang sesuai dengan janji yang telah dibuat. Harga yang dimaksud merupakan harga yang wajar.
2) Memikul biaya yang ditimbulkan dalam jual beli itu, misalnya ongkos antar, biaya surat menyurat, biaya akta dan sebagainya, kecuali jika diperjanjikan sebaliknya.
2. Status hukum Pengalihan Hak Atas Tanah dan bangunan pengganti Relokasi tepi SKM.
Relokasi pemukiman penduduk bantaran Sungai Karang Mumus merupakan kegiatan yang dilaksanakan oleh Pemerintah Kota Samarinda dalam rangka penataan kawasan bantaran sungai sebagai jalur hijau. Sebagaimana termuat dalam Undang-undang Nomor 35 Tahun 1991 tentang sungai, wilayah radius 20 m dari bibir sungai ke daratan harus bebas dari pemukiman dan
kawasan industri. Selain itu, menjelaskan bahwa relokasi adalah pemindahan/ penempatan kembali masyarakat ke lokasi lain sesuai dengan rencana tata ruang. Disini keuntungan yang dapat diperoleh masyarakat adalah perubahan hunian dari lokasi kumuh ke satu lokasi baru terbangun (lengkap dengan prasarana dan sarana kota).15 Dari konsep-konsep di atas dapat dijelaskan bahwa relokasi pemukiman penduduk merupakan suatu kegiatan pemindahan kawasan perumahan dan pemukiman ke lokasi baru lengkap dengan sarana dan prasarana perkotaan yang sesuai dengan rencana umum tata ruang kota (RUTRK). Ada beberapa kegiatan dalam pelaksanaan relokasi pemukiman penduduk di bantaran Sungai Karang Mumus, diantaranya adalah :
1. Pemindahan/ Pembongkaran Kawasan Pemukiman
Perumahan liar yang berada di lokasi yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, terutama yang ada di lokasi yang brbahaya atau yang dapat membahayakan daerah sekitanya, seperti rumah liar yang ada di bantaran sungai dan sepanjang jalur pengamanan rel kereta api, tidak dapat dilakukan perbaikan atau peremajaan pemukiman kumuh. Perumahan tersebut harus dibongkar dan penghuninya harus pindah ke tempat lain.16
2. Penyiapan lahan
Penyiapan lahan merupakan aspek pertahanan yang sangat strategis dalam penyelenggaraan pembangunan. Pembangunan akan berkelanjutan bila penyediaan dan pengendalian tanah dilakukan secara berkelanjutan pula. Penyiapan lahan untuk pemukiman pada umumnya sebagaimana yang ditempuh saat ini adalah, pertama melalui cara-cara
15
Budiono, Bambang; Musfihin, Dahlan; dan D. Sule, Abdullah. Pembangunan Perumahan Dalam Perspektif Pemerataan dan Pengentasan Kemiskinan. Karya Panca Bhakti Jakarta, 1997. Hal 11.
pembebasan lahan yang sesuai dengan ketentuan dan peraturan yang ada dan pada prinsipnya harus dilaksanakan secara musyawarah dengan para pemilik/ pemegang hak tanah yang akan dibebaskan, dan kedua adalah dengan cara transaksi langsung baik antara pengembang badan usaha pemerintah ataupun pengembang swasta dengan masyarakat pemilik lahan.
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah: Penjualan, tukar- menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain Pemerintah; Penjualan, tukar- menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain yang disepakati dengan Pemerintah guna pelaksanaan pembangunan termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus; Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain kepada Pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus. Bahwa dengan adanya pengalihan hak atas tanah dan bangunan dari penduduk asli relokasi tepi sungai karang mumus tersebut, dikarenakan rumah gratis pemberian dari pemerintah kota samarinda yang bekerjasama dengan Perum Perumnas dan pihak swasta dalam hal pengadaan RSS,yaitu PT. Gavindo, PT. Borneo Mukti dan PT. Bumi Hijau Abadi. Sejauh ini pengadaan RSS dengan tipe 36 khusus diperuntukkan bagi warga eks bantaran SKM, namun setelah diberikan kepada warga tersebut banyak kepemilikan rumah mereka yang di alihkan hak atas tanahnya kepada orang lain, karena susahnya untuk mendapatkan air bersih Di satu sisi Diskimbangkot telah siap dengan komplek perumahannya, namun di lain sisi PLN dan PDAM belum
mampu untuk memasok kebutuhan akan listrik dan air di kawasan pemukiman baru secara maksimal. Jaringan listriknya sudah ada, tinggal menunggu kemampuan daya PLN, jadi semuanya tergantung PLN. Mengingat pasokan kebutuhan akan listrik juga harus mempertimbangkan ketersediaan daya listrik dan kemampuan daya pasok daerah. Kemudian mengenai pengadaan air bersih, masih menunggu PDAM dalam memasok kebutuhan akan air bersih, karena jaringan pipanya telah dibuat. Kemudian mengenai pengadaan prasarana dan sarana permukiman baru, dilakukan secara bertahap, menyesuaikan dengan anggaran daerah.
Oleh sebab itu pemilik rumah yang berada di Perumahan Bengkuring Idaman Permai Kota Samarinda hanya tersisa tiga orang saja yang penduduk asli Sungai Karang Mumus, yaitu ketua RT dan dua orang penduduk asli Sungai Karang Mumus, dan yang lain semua rumah mereka sudah di jual kepada pemilik rumah yang baru. Namun setelah rumah itu telah di beli oleh orang yang baru, masih banyak mereka yang sertifikatnya belum di balik nama dikarenakan tidak adanya dana untuk menyelesaikan itu semua. Dalam sistem UUPA kita kenal adanya pengalihan sebagai salah satu cara untuk memperoleh hak milik. Pengalihan ini adalah salah satu kewajiban para pihak dalam suatu peristiwa hukum yang bertujuan untuk mengalihkan hak milik atas suatu barang yang dilakukan diantara mereka. Namun dengan adanya pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang diberikan oleh Pemerintah Kota Samarinda kepada warga tepi Sungai Karang Mumus yang tekena relokasi tersebut dijual atau dialihkan kepada pihak lain, takutnya warga yang rumahnya telah dijual tersebut kemungkinan
akan kembali ke bantaran tepi Sungai Karang Mumus lagi, karena disini Pemerintah tidak ada aturan perjanjian dengan warga yang terkena relokasi tersebut untuk tidak kembali kebantaran tepi Sungai Karang Mumus. Sehingga memiliki aturan yang sangat longgar bagi warga tepi Sungai Karang Mumus, dengan begitu masyarakat yang telah dialihkan kepemilikan Hak Atas Tanahnya menjadi pola takutnya akan kembali ke tepi Sungai Karang Mumus. Sehingga sangat merugikan bagi Pemerintah Kota Samarinda dalam Pemberian rumah tersebut yang berada di Perumahan Bengkuring Idaman Permai Kota Samarinda. Pasal 20 ayat 2 UUPA menyebutkan bahwa hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dengan kata lain, sifat milik pribadi ini walau dibatasi oleh ketentuan Pasal 6 UUPA dapat dialihkan hanya kepada orang lain dengan hak yang sama. Umpamanya jika menjual, menghibah, tukar menukar, mewariskan, ataupun memperoleh hak karena perkawinan/kesatuan harta benda, maka hak atas tanah yang semula hak milik tetapi akan menjadi hak milik. Hak milik adalah: “Hak turun temurun, artinya hak itu dapat diwariskan berturut-turut tanpa perlu diturunkan derajatnya ataupun hak itu menjadi tiada atau memohon haknya kembali ketika terjadi perpindahan tangan.17
Penutup Kesimpulan
Berdasarkan hasil pembahasan, maka penulis dapat menarik kesimpulan sebagai berikut :
1. Rumah pengganti yang di berikan oleh Pemerintah Kota Samarinda di proyek relokasi yang dilakukan pada tahun 2003 sampai dengan 2008, salah satu lokasinya adalah di perumahan Bengkuring Idaman Permai di Kelurahan Sempaja Selatan Kecamatan Samarinda Utara Kota Samarinda, diberikan dengan bentuk Hak Milik, selain itu juga di berikan ganti rugi berupa uang sebesar Rp 7.175.000. Kepemilikan Hak Atas Tanahnya banyak di alihkan atau di jual kepada orang lain. Jumlah bangunan yang di alihkan 402 buah dan ada juga yang tidak dialihkan dengan jumlah 3 orang. Harga jual rumah tersebut adalah dari Rp 120.000.000 sampai dengan Rp 190.000.000.
2. Tanah dan bangunan Relokasi yang di berikan Pemerintah Kota Samarinda Kepada warga tepi Sungi Karang Mumus yang berstatus Hak Milik tersebut berdasarkan pasal 20 ayat (1) UUPA adalah “hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Pemegang Hak Milik Atas Tanah bebas mengalihkan Hak Atas Tanahnya kepada pihak lain. Proses Relokasi tidak adanya Perjanjian tentang larangan pengalihan oleh Pemerintah Kota Samarinda kepada warga yang di berikan tanah tersebut. Proses pengalihannya atas dasar Hak Milik Atas Tanah sehingga pemilik tanah memiliki kewenangan untuk menjual kepada pihak lain dengan perjanjian jual beli.
Saran
Dari hasil kesimpulan maka penulis dapat memberikan beberapa saran sebagai berikut:
1. Pemerintah Kota Samarinda harus tegas terhadap pendirian Bangunan di tepi Sungai Karang Mumus, karena pemindahan Relokasi tersebut sangat membutuhkan biaya yang sangat besar.
2. Berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 36 tahun 2006 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum pasal 1 yang berbunyi : ”Pengadaan Tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah”.Pemerintah Kota Samarinda merelokasi warga tepi Sungai Karang Mumus yang terkena pembongkaran karena bertempat tinggal di bantaran Sungai Karang Mumus, dengan proses ganti rugi dan sesuai dengan Peraturan Presiden Nomor 36 tahun 2006 Tentang Pengadaan tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk kepentingan Umum, tetapi disini Pemerintah Kota Samarinda dalam merelokasi warga tepi Sungai Karang Mumus belum ada ketegasan dalam membuat perjanjian dengan warga yang terkena relokasi, dengan tidak adanya perjanjian antara Pemerintah Kota Saamarinda dengan warga tersebut, mereka yang di reokasi bisa bermukim kembali ke tepi Sungai Karang Mumus. Oleh sebab itu perlu adanya Peraturan-peraturan dan perjanjian, agar di satu sisi tidak ada yang di rugikan terutama Pemerintah Kota Samarinda.
Daftar Pustaka
Budiono, Bambang; Musfihin, Dahlan; dan D. Sule, Abdullah. 1997. Pembangunan Perumahan Dalam Perspektif Pemerataan dan Pengentasan Kemiskinan. Jakarta: Karya Panca Bhakti.
Harahap M.Yahya, 1986, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung. Hatta, Mohammad, 2005, Hukum Tanah Nasional, Media Abadi, Yogyakarta. Kadir, Muhammad Abdul, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, PT Citra Aditiya
Bakti, Bandung.
Santoso, Urip 2005, Hukum Agraria & Hak-Hak Atas Tanah, Prenada Media Grup, Surabaya.
Supriadi, 2008, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta.
Sutedi Adriani, 2007, Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta.
Soekanto, Soerjono, 2008, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia, Jakarta.
Supriadi, 2008, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta.
Widjaja Gunawan dan Widjaja Kartini, 2003, Jual Beli, Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Wirotomo Paulus, 1996, Tata Cara Pemugaran Pemukiman Kumuh Di Perkotaan, penerbit Departemen Kehakiman Indonesia, Jakarta.
Widjaja Gunawan dan Widjaja Kartini, 2003, Jual Beli, Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Peraturan Perundang-undangan
Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang-undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria.
Undang-undang Negara Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Undang-undang Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2007 tentang penataan ruang.
Undang-undang Republik Indonesia Nomor 32 tahun 2004 tentang pemerintah daerah.
Peraturan Presiden Nomor 36 tahun 2006 Tentang Pengadaan tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk kepentingan Umum.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dokumen Hukum, Skripsi dan Tesis
Syamsul Anwar, (2005), Tinjauan Hukum Terhadap Hak Atas Tanah di Pinggir Sungai Karang Mumus Sebagai Jalur Hijau Di Kelurahan Dadi Mulya Samarinda, Skripsi, Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Mulawarman, Samarinda.
Sulaiman, (2008), Tanggung Jawab Pemerintah Daerah dalam Penyediaan Tanah Bagi Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (Tinjauan pasal 105 Ayat 1 Undang-undang nomor 1 tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman). Skripsi, Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Mulawarman, Samarinda.
Maisarah Tantia Dewi, 2012, Tanggung jawab Pemerintah Daerah Kota Samarinda dalam penyelesaian perumahan dan kawasan permukiman. (tinjauan pasal 6 Undang-undang nomor 1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman). Skripsi, Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Mulawarman, Samarinda.
Dokumen Hukum, Skripsi dan Tesis
Artikel “http:/sejarahkotasamarinda.blogspot.com/2014/01/sejarah kota-samarinda- .html, diakses pada tanggal 12 april 2014 pukul 14.00 wita.
Artikel “Mathedu Unila, kumpulan artikel pendidikan, artikel kesehatan dan lain-lain, http:matheduunila.blogspot.com/2011/12/pengertian-pembangunan.html, dikses tanggal 13 mei 2013 pukul 14.00 wita.
Artikel “Perencanaan Kota Indonesia, Memahami Pembangunan (Bebarapa Definisi Pembangunan),
http://perencanaankota.blogspot.com/2012/01/memahami-pembangunan-devinisi-.html, diakses pada tanggal 13 mei 2013 pukul 14.00 wita.
