1
BAB I
PENDAHULUAN
I.1. Latar Belakang
Tanah merupakan sumberdaya alam yang terbatas jumlahnya sehingga perlu dikelola dengan baik untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat. Kebutuhan masyarakat akan tanah semakin meningkat, ditandai dengan banyaknya jumlah transaksi jual beli tanah yang terjadi. Tanah yang dimiliki atau dikuasai dan dimanfaatkan seseorang dapat mempunyai nilai yang tinggi apabila dikelola dengan baik dan berada pada lokasi yang tepat. Tanah mempunyai nilai yang bervariasi sehingga perlu dilakukan proses penilaian tanah.
Penilaian tanah digunakan untuk menaksirkan harga tanah dengan melibatkan faktor – faktor yang ada dalam proses penilaian (Dale et al, 1998). Faktor – faktor yang berhubungan dengan penilaian tanah ada dua yakni faktor internal dan faktor eksternal. Faktor internal, yaitu semua sifat atau karakter yang dimiliki suatu persil atau daerah tertentu. Elemen-elemen faktor internal antara lain kondisi fisik persil yang berupa luas, ukuran (size), bentuk, topografi, legalitas hukum (hak penguasaan dan penggunaannya), kesesuaian dengan penggunaan (zoning) dan lain sebagainya. Faktor eksternal, yaitu keadaan atau karakteristik lingkungan yang mempengaruhi faktor internalnya. Misalnya, aksesibilitas (kemudaham menuju lokasi atau site yang lainnya), tersedianya jaringan infrastruktur kota, dan lain-lain.
Hasil dari penilaian tanah berupa peta nilai tanah yang dapat digunakan sebagai acuan dalam jual beli tanah serta sebagai dasar penentuan pajak suatu bidang tanah. Peta nilai tanah merupakan area yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama dari sekumpulan bidang tanah di dalamnya, yang batasannya bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara satu dengan yang lainnya. Pengalihan fungsi tanah menyebabkan nilai tanah berubah sehingga diperlukan penilaian tanah yang baru untuk mendapatkan nilai tanah yang akurat.
Kabupaten Jepara merupakan kota yang perkembangannya cukup tinggi sehingga membuat banyaknya pendatang yang masuk dalam kota ini termasuk wisatawan asing. Kabupaten Jepara mempunyai keunggulan dalam industri mebel ukiran yang tersebar di beberapa wilayah di Jepara. Salah satu desa yang menghasilkan produk mebel ukiran terdapat di Kelurahan Tahunan Kecamatan Tahunan. Banyaknya permintaan mebel ukiran membuat daerah ini mengubah lahan yang digunakan tersebut menjadi lahan untuk membuat industri mebel ukir kayu dan juga sentral pemasaran. Tanah persawahan juga diubah menjadi tanah untuk memproduksi mebel ukir karena dianggap lebih menguntungkan sehingga diperlukan penilaian tanah untuk mengetahui peningkatan nilai tanah dari lahan yang diubah peruntukannya. Jalan Raya Tahunan merupakan akses jalan utama yang menuju pusat kota Jepara dan disepanjang jalan raya ini terdapat produk hasil mebel ukiran kayu yang dipasarkan di depan lahan mereka. Hal ini menjadikan banyaknya tanah daerah ini dicari oleh seorang pengusaha untuk dijadikan sebagai bisnis mebel ukiran dan pemasarannya, tetapi mereka belum mengetahui seberapa besar nilai tanah di daerah ini. Banyak faktor yang menjadikan nilai tanah daerah ini menjadi tinggi, untuk itu diperlukan penilaian tanah sebagai referensi jual beli dari wilayah ini.
Kelurahan Tahunan Kecamatan Tahunan Kabupaten Jepara adalah daerah yang terletak di pantai utara Jawa yang relatif dekat dengan pusat kota. Semakin berjalannya waktu daerah ini menjadi semakin padat dilihat dari banyaknya industri mebel ukiran serta perumahan - perumahan mewah yang dibangun di daerah ini. Daerah ini juga merupakan sentral dari industri ukiran kayu jenis perabotan yang terdapat di Kabupaten Jepara. Tanah didaerah ini sangat dicari dikarenakan merupakan pusat pemasaran mebel ukiran kayu, sehingga banyak transaksi jual beli tanah di daerah ini. Oleh karena itu, diperlukan adanya pembaharuan peta nilai tanah daerah ini untuk dijadikan referensi masyarakat dalam transaksi jual beli tanah. Pembuatan model nilai tanah ini digunakan sebagai acuan dalam pembuatan peta nilai tanah desa Tahunan yang baru juga dimaksudkan untuk memberikan keadilan pada masyarakat dalam pembayaran besarnya
pajak, karena wilayah industri mebel ukiran tentu lebih produktif sehingga pajak yang dikenakan tentu akan lebih besar daripada wilayah perkampungan biasa.
I.2. Rumusan Masalah
Nilai tanah di Kelurahan Tahunan diduga mengalami kenaikan akibat dipengaruhi oleh faktor jarak bidang tanah ke jalan utama dan perubahan penggunaan tanah. Dalam penelitian ini merumuskan permasalahan yang akan diteliti, yaitu sebagai berikut:
1. Daerah mana yang mempunyai nilai tanah tertinggi dan terendah? 2. Daerah mana saja yang mengalami peningkatan nilai tanah?
3. Seberapa besar peningkatan nilai tanah jika dibandingkan nilai tanah tahun 2012?
I.3. Pembatasan Masalah
Pembatasan masalah dalam penelitian ini dilakukan agar penelitian lebih terarah dan sesuai dengan tujuan penelitian. Batasan-batasan masalah dalam penelitian ini adalah:
1. Variabel bebas yang mempengaruhi yakni luas tanah, kelas jalan, jarak pusat kota, penggunaan lahan, jarak ke jalan utama;
2. Penyesuaian data menggunakan penyesuaian jenis sumber data dan penyesuaian waktu transaksi berdasarkan SE-55/PJ.6/1999. Menggunakan satuan Rupiah dengan nama variable nilai tanah adalah NT;
3. Metode penilaian menggunakan metode pendekatan perbandingan data pasar dan hasil yang ditampilkan berupa peta nilai tanah;
4. Menggunakan analisis regresi linier berganda untuk pembentukan model serta evaluasi model dengan uji determinasi (R2), uji t dan uji COV dengan Microsoft Excel 2007;
peta nilai tanah tahun 2012;
6. Peta blok dan peta nilai tanah yang dihasilkan menggunakan proyeksi UTM.
I.4. Tujuan
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk membuat peta nilai tanah Kelurahan Tahunan dan mengetahui variabel apa saja yang berpengaruh terhadap nilai tanah dilokasi penelitian.
I.5. Manfaat
Pembuatan model dan peta nilai tanah ini diharapkan dapat digunakan sebagai referensi masyarakat tentang besarnya nilai tanah lokasi penelitian dan sebagai bahan pertimbangan instansi lainnya dalam pengambilan keputusan untuk pembangunan infrastruktur pada sektor yang telah direncanakan.
I.6.Tinjauan Pustaka
Dale, P.F dan J.D. McLaughlin (1998) menyebutkan bahwa nilai tanah ditentukan oleh berbagai faktor termasuk kualitas tanah, kendala hukum, tujuan penggunaan tanah, dan keadaan umum perekonomian lokal. Harga sebenarnya yang dibayarkan dalam setiap transaksi adalah bahwa pembeli bersedia membayar dan penjual bersedia menerima pada saat itu. Harga yang harus dibayar mungkin dapat mewakili harga pasar wajar mungkin juga tidak karena kebutuhan yang mendesak mengakibatkan harga lebih rendah.
Yanuarto, Eko (2008) dalam penelitiannya yang berjudul “Analisis Pola Nilai Tanah di Sekitar Terminal Purwokerto”, menyebutkan bahwa perubahan pola nilai tanah yang diperoleh dari model matematika tiap tahun menunjukkan bahwa semakin jauh jarak bidang tanah terhadap terminal akan semakin rendah nilai bidang tanah tersebut dan variabel jarak ke jalan adalah faktor paling dominan dalam mempengaruhi nilai tanah dalam kurun waktu empat tahun. Penelitian yang dilakukan ini masih kurang
maksimal karena sampel yang digunakan terlalu sedikit, sampel kurang mewakili daerah penelitian, dan faktor – faktor yang mempengaruhi nilai tanah diperbanyak.
Yulianto, Muhamad (2009) melakukan penelitian tentang “Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah di Kecamatan Gondokusuman” dengan melakukan analisis buffer, overlay, skoring dan klasifikasi. Hasil dari penelitian ini adalah klasifikasi lahan memiliki informasi tanah dengan nilai tanah tertinggi per-meter sebesar Rp. 10.000.000 dan harga tanah terendah yaitu sebesar Rp. 1.000.000.
Ristrianti, Yusniar (2012) pada penelitiannya yang berjudul “Pemetaan Nilai Tanah Kelurahan Trirenggo Kecamatan Bantul Kabupaten Bantul” dengan menggunakan data transaksi jual beli yang digunakan sebanyak 106 data yang berasal dari laporan PPAT. Analisis dilakukan dengan analisis regresi linier berganda dengan variabel terikatnya nilai tanah dan variabel bebasnya adalah jarak pusat ke kota, jarak ke jalan utama, jarak ke sungai, luas, penggunaan lahan dan kelas jalan. Hasil dari penelitian ini bahwa semakin jauh dari pusat pemerintahan Kabupaten Bantul tidak berarti nilai tanahnya semakin rendah, karena terdapat daerah pusat kegiatan nasional dan kawasan strategis di utara Kelurahan Trirenggo yang dijadikan pusat pertumbuhan perekonomian sehingga pusat pemerintahan kurang mempengaruhi nilai tanah.
Inggit (2010) melakukan penelitian tentang analisis perubahan nilai tanah di sekitar rencana pembangunan pusat pemerintahan Kabupaten Blitar dengan menggunakan variabel terikatnya nilai tanah dan variabel bebasnya adalah jarak ke rencana pembangunan Kantor Kabupaten Blitar, kelas jalan dan jenis penggunaan tanah dengan menggunakan analisis regresi linier berganda. Tujuannya adalah mengetahui pengaruh rencana pembangunan pusat pemerintahan Kabupaten Blitar terhadap nilai tanah dan perubahan nilai tanah sekitarnya melalui pemodelan nilai tanah di Kelurahan Kanigoro. Hasil penelitian ini adalah bahwa semakin jauh dari rencana pembangunan kantor Kabupaten Blitar maka nilai tanahnya semakin rendah, begitu juga sebaliknya.
Pasmika Sima (2009), melakukan penelitian tentang “Pengaruh Keberadaan Mal Plaza Ambarukmo dan Kampus Perguruan Tinggi Terhadap Nilai Tanah di Desa Caturtunggal Kecamatan Depok Sleman“, penelitian ini bertujuan menganalisis nilai
tanah akibat adanya pembangunan Plaza Ambarukmo dan keberadaaan perguruuan tinggi. Metode yang dipakai yaitu uji kriteria ekonomi, kriteria statistik, asumsi klasik. Hasil yang didapatkan yaitu peta nilai tanah dan model matematik untuk analisis nilai tanah sebelum dan sesudah adanya Plaza Ambarukmo.
Pada penelitian yang akan dilakukan adalah membuat modela nilai tanah sebagai dasar dalam pembuatan peta nilai tanah dengan menggunakan data jual beli tanah dengan menggunakan model analisis regresi berganda. Variabel yang digunakan yakni luas tanah, penggunaan lahan, kelas jalan, jarak ke jalan utama dan jarak ke pusat kota. Evaluasi model nilai tanah menggunakan uji statistik yakni uji determinasi (R2) dan uji t serta uji kualitas model dengan uji COV. Lokasi penelitian berada di Kelurahan Tahunan Kecamatan Tahunan Kabupaten Jepara. Hasil dari penelitian ini digunakan untuk mengetahui daerah yang mengalami perubahan nilai tanah.
I.7. Landasan Teori I.7.1. Konsep penilaian tanah
Penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini yang didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Ketersedian data yang cukup serta kemampuan dan objektifitas si penilai membatasi kelayakan suatu penilaian.
Hidayanti dan Harjanto (2003) penilaian tanah adalah suatu proses untuk memberikan estimasi dan pendapat atas suatu properti (bumi dan bangunan), berdasarkan fakta – fakta yang dapat diterima yang diperoleh dari penelitian di lapangan dan melakukan penyelidikan dan pemeriksaan.
I.7.2. Konsep harga, nilai dan nilai pasar
Harga dan nilai mempunyai arti yang berbeda yaitu:
1. Harga adalah jumlah atau besaran yang diminta, ditawarkan atau dibayar untuk mendapatkan suatu barang. Harga jual adalah fakta historis baik dinyatakan atau dicatat dalam transaksi terbuka maupun tertutup. Karena adanya kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus maka harga yang
dibayar untuk suatu barang diantara pembeli dan penjual tertentu, mungkin tidak berkaitan dengan nilai yang dinyatakan oleh orang lain atas barang tersebut. Namun demikian secara umum, harga adalah indikasi relatif atas nilai barang yang disepakati oleh pembeli dan penjual dalam waktu kejadian tertentu.
2. Nilai berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2002 adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang bersedia menjualnya (SPI, 2002). Nilai merupakan estimasi harga yang dibayar pada suatu waktu tertentu dan pada kondisi tertentu pula. Konsep ekonomi dalam nilai mencerminkan pandangan pasar atas keuntungan seseorang yang memilikinya pada saat dilakukan penilaian dan yang dilakukan secara terbuka (Hidayati, dkk, 2003 dalam Pasmika Sima, 2009).
3. Nilai pasar adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi unsur – unsur yakni pembeli dan penjual yang menghendaki melakukan transaksi dalam keadaan pasar terbuka, penjual dan pembeli saling memiliki pengalaman dan informasi yang cukup terhadap objek yang akan ditransaksikan, jangka waktu penawaran mencukupi serta mengabaikan pembelian dan penjualan istimewa.
I.7.3. Nilai pasar wajar dan nilai tanah
Prinsip perubahan menyatakan bahwa nilai pasar dipengaruhi oleh dinamika ekonomi politik dan faktor demografi seperti adanya suku bunga, transportasi ataupun keadaan ekonomi lokal dan regional.
1. Nilai pasar wajar (Fair Market Value): nilai pasar wajar merupakan nilai yang telah disetujui oleh penjual dan pembeli tanpa adanya paksaan maupun tekanan dari pihak manapun. Nilai pasar wajar yakni nilai maksimum yang dapat diperoleh saat barang atau jasa dilepas di pasaran dalam batas waktu tertentu sehingga dapat diketahui kegunaan serta manfaat dari barang tersebut oleh pembeli.
2. Nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis (Azizah, Fitria, 2013). Dalam penilaian tanah terdapat faktor untuk mempertimbangkan dan menentukan nilai tanah yaitu:
a. Waktu transaksi. Waktu transaksi memiliki peranan yang penting yang berkaitan dalam penentuan tanggal penilaian.
b. Jenis Transaksi. Jenis transaksi yang dipergunakan
c. Aspek Fisik meliputi luas tanah, bentuk tanah, sifat fisik tanah , kesuburan dan kelerengan
d. Lokasi dan Aksesibilitas. Aspek lokasi yang mendukung atau
mempengaruhi penduduk dalam berbagai kegiatannya untuk mendapatkan kemudahan dalam berbagai kegiatannya untuk mendapatkan kemudahan sarana dalam memenuhi kebutuhan hidupnya.
I.7.4. Faktor penentu nilai tanah
Nilai properti pada umumnya selalu berubah karena di pengaruhi faktor (Eckert,J.K,1990). Faktor – faktor penentu nilai properti dikelompokkan menjadi empat yakni:
1. Faktor Ekonomi, kondisi perekonomian baik bersifat lokal maupun global akan sangat mempengaruhi variabel penawaran dan permintaan yang dengan sendirinya akan berpengaruh terhadap nilai properti. Variabel penawaran dipengaruhi ketersediaan tanah,besarnya pajak dan lain sebagainya. Jumlah penawaran pada dasarnya adalah tetap, sehingga nilai tanah sangat ditentukan oleh faktor permintaan, seperti angka pertumbuhan penduduk, jumlah kepadatan penduduk, lapangan kerja dan tingkat pendapatan, transportasi lokal, suhu bunga bank dan biaya transaksi. Interaksi antara variabel penawaran dan permintaan dalam menentukan nilai tanah dapat digambarkan sebagai berikut.
Sumber : Eckert et al (1990)
Gambar I.1 Kurva faktor penawaran dan permintaan
Keterangan gambar: Hubungan antara permintaan dan penawaran atas tanah pada Gambar I.1. Kurva penawaran (s) yang berbentuk garis lurus vertikal .menunjukkan bahwa kuantitas bidang tanah adalah tetap, artinya berapapun harga tanah, luas tanah akan tetap atau tidak berubah. Kurva permintaan (d) bergerak dari d ke d’, maka harga tanah akan meningkat dari P ke P’. Berarti apabila permintaan tanah bertambah maka harga tanah akan naik. Apabila terdapat pembukaan lahan baru yang berarti jumlah penawaran meningkat, maka kurva penawaran akan tetap berupa garis lurus vertikal hanya bergeser ke kanan sepanjang sumbu kuantitas (Q).
2. Faktor sosial. Menurut sifatnya seorang manusia selalu membutuhkan tanah sebagai tempat tinggal dan selalu berkelompok sebagai mahluk sosial, keberadaan manusia tidak bisa lepas dari manusia yang lain dan lingkungan tempat mereka tinggal. Fenomena tersebut mendorong manusia untuk tinggal di sekitar area perkotaan.
3. Faktor legal, politik dan kebijaksanaan pemerintah. Faktor ini mendorong kenaikan dan permintaan tanah. Kebijakan pemerintah yang baik dan kondisi politik yang stabil akan mendorong penggunaan tanah yang efisien.
d’ ’ Q s P’ P d Kuantitas harga
4. Faktor fisik, lingkungan dan lokasi. Faktor ini secara umum dapat menjelaskan pola nilai tanah dalam pasaran disuatu wilayah. Atribut letak meliputi ukuran topografi dan kemampuan fisik lain dari persil tanah. Atribut situasi mempengaruhi nilai tanah karena tingkat kedekatan atau aksesibilitas terhadap tempat lain.
Menurut Lusht (1997) karakteristik kota yakni berkembang secara melingkar dan berlapis. Tiap lapis mewakili perkembangan masing – masing. Pusat lingkaran merupakan pusat kota. Lahan yang berada di sekitar pusat lingkaran mempunyai nilai yang paling tinggi. Semakin jauh dari pusat tersebut semakin rendah nilai lahan tersebut. Faktor – faktor yang memperngaruhi nilai lahan tersebut adalah (Bramansyah, 2008):
1. Aksesibilitas, meliputi jarak ke pusat kota;
2. Kemudahan transportasi, meliputi kemudahan untuk mendapatkan sarana
transportasi, kelas jalan;
3. Komponen lahan, meliputi lahan meliputi lahan yang berada diatasnya, seperti pohon dan sebagainya;
4. Luas lahan;
5. Bentuk lahan, meliputi lebar depan bidang, panjang bidang ke belakang, bentuk tanah yang teratur dan tidak beraturan;
6. Letak tanah, meliputi tusuk sate atau tanah sudut; 7. Plottage and plattage;
8. Fisik lahan, meliputi topografi, elevasi dan kandungan tanah;
9. Lingkungan;
10.Hukum, seperti peruntukan lahan, hak atas tanah, dan sebagainya;
I.7.5. Metode penilaian tanah
Pada umumnya penilaian tanah dapat dilakukan dengan berbagai metode. Untuk menentukan besarnya nilai tanah ada tiga macam metode pendekatan yang digunakan dalam proses penilaian tanah (Eckert, J.K, 1990) yaitu :
1. Metode pendekatan data pasar. Metode yang digunakan untuk memprediksi nilai pasar suatu properti yang didasarkan pada harga jual dari properti yang lain yang sebanding. Dalam hal ini harga pasar berbeda dengan nilai pasar. Harga adalah kesepakatan dari persetujuan oleh pihak penjual dan pembeli yang disajikan sebagai keseimbangan harga yang didasarkan oleh faktor permintaan dan penawaran dalam suatu pasar. Nilai pasar merupakan perkiraan harga jual dari suatu objek yang dapat dihasilkan melalui berbagai pertimbanngan antara penjual dan pembeli dengan data – data yang lengkap tentang kondisi barang yang diperjualbelikan.
Metode pendekatan perbandingan harga didasarkan pada harga jual properti yang sejenis yang mempunyai karakteristik dan nilai yang sama. Pada kenyataannya tidak ada properti yang sama persis sehingga diperlukan metode yang sistematis untuk melakukan koreksi atau penyesuaian (adjustment) dari nilai tanah yang ditafsir dibandingkan dengan nilai tanah pembanding. Ada beberapa faktor yang mempengaruhi pemilikan suatu properti pembanding yaitu:
a. Penggunaan, yakni faktor yang paling mendasar sebagai penentu nilai, karena penggunaan yang optimal diukur berdasarkan nilai pasar. Selain dicari bentuk fisiknya yang mendekati kesamaan, properti pembanding juga harus dilihat persamaan maupun perbedaan dalam penggunaannya.
b. Lokasi, penggunaan yang sesuai dari suatu properti tergantung pada lokasi serta stabilitas lingkungan dan fasilitas - fasilitas penunjang tempat properti itu berada.
c. Kondisi pasar tanah, dalam hal ini pasar khusus yang perlu mendapat perhatian para penilai adalah pasar penjualan dan sewa pasar hipotek. Struktur, fungsi yang dijelaskan, karakteristik dari pasar yang bersangkutan, perilaku pembeli dan penjual, penyewa dan pemilik dapat dituangkan kedalam suatu bentuk data.
2. Metode pendekatan biaya. Metode ini biasanya digunakan saat suatu penilaian terdapat kesulitan dalam mencari nilai tanah pembanding yang tepat atau transaksi jual – beli jarang terjadi dan data sewa tidak ada. Lima tahap yang sering digunakan dalam penilaian dengan metode biaya yaitu:
a. Menentukan tanah kosong dengan metode pendekatan perbandingan harga pasar;
b. Menentukan biaya bangunan baru yang serupa dengan bangunan yang akan dinilai;
c. Menghitung penyusutan dari bangunan yang dinilai;
d. Nilai bangunan yang dinilai adalah biaya bangunan dikurangi
penyusutannya;
e. Nilai properti adalah nilai bangunan tersebut ditambah dengan nilai tanah kosong.
3. Metode pendekatan pendapatan. Metode ini sebenarnya merupakan metode perbandingan tetapi yang dipergunakan adalah nilai sewa properti. Nilai properti diestimasi dengan pendapatan yang dihasilkan oleh sewa properti. Jadi terlebih dahulu menentukan pendapatan bersih, baru kemudian dihitung jumlah modelnya.
Metode pendekatan model lebih efektif digunakan dalam mengestimasi nilai pendapatan hasil dari properti tersebut seperti bangunan dan kantor yang disewakan, pusat perbelanjaan dan lain – lain.
Dalam penelitian ini menggunakan perbandingan data pasar untuk dilakukan pengolahan. Waljiyanto, (2005) menyebutkan bahwa dalam metode perbandingan data pasar, nilai tanah / properti didasarkan pada harga jual properti yang sejenis (properti yang terjual). Properti yang mempunyai karakteristik sama akan mempunyai nilai yang sama.
I.7.6. Model penilaian tanah
Model Penilaian tanah yang baik adalah model yang dapat mencerminkan realita pasar, rasional, sederhana dan mudah dijelaskan. Pada aplikasinya, penilaian dengan
model ini menggunakan komputer, sehingga model yang kompleks dan cukup sulit dijelaskan kepada masyarakat umum.
Analisis regresi merupakan data prosedur kuadrat terkecil yang digunakan untuk memperkirakan besarnya pengaruh secara kuantitatif terhadap perubahan keadaan yang dinyatakan dengan perubahan nilai variabel. Terdapat dua macam yaitu analisis regresi linier sederhana dan analisis regresi linear berganda. Dalam permasalahan penentuan nilai tanah yang akan dilakukan ini menggunakan model analisis linier berganda dengan menggunakan persamaan berikut (Eckert , 2010):
Y = β0 + β1 X1 + β2 X2 + β3 X3 + ……+ βn Xn + ε ………...(I.1 )
Keterangan :
Y : nilai variabel terikat (nilai tanah)
X1 ,X2, X3, Xn : nilai variabel bebas (variabel yang mempengaruhi nilai tanah) β1,β2 β3,βn : koefisien regresi variabel yang mempengaruhi nilai tanah
ε : residu nilai tanah
n : banyaknya variabel bebas
I.7.7. Koreksi penyesuaian data transaksi
1. Koreksi penyesuaian waktu. Koreksi ini adalah koreksi rentang waktu terjadinya transaksi. Koreksi penyesuaian waktu transaksi jual beli tanah dari tahun 2007 sampai tahun 2013 dengan membandingkan faktor saat terjadi transaksi dengan waktu saat penilaian. Untuk menghitung koreksi penyesuaian waktu yaitu:
HK = HT + {(n-m) x HT} ……….( I.2 ) Keterangan :
HK : harga terkoreksi (Rp)
HT : harga tanah dari sumber data (Rp)
n : tanggal penilaian
2. Koreksi penyesuaian jenis data. Koreksi ini adalah koreksi tentang dimana data ini diperoleh. Koreksi ini dilakukan dengan cara mengelompokkan data berdasarkan sumber data tersebut diperoleh. Koreksi ini dilakukan karena biasanya data yang diperoleh dari PPAT dan Camat biasanya lebih rendah harganya dari harga transaksi sebenarnya, sehingga diperlukan koreksi. Besarnya koreksi berbeda tergantung sumber data. Persamaan untuk menhitung koreksi penyesuain jenis data yaitu:
HK = HT + {A x HT} ………(I.3 ) Keterangan
HK : harga terkoreksi (Rp)
HT : harga tanah dari sumber data (Rp)
A : besar penyesuaian
I.7.8. Evaluasi model
Evaluasi model yakni pengujian model yangdigunakan untuk mengetahui kelayakan dalam mengestimasi nilai tanah. Uji statistik digunakan untuk mengukur derajat hubungan kesesuaian model. Uji kriterian statistik dilakukan dengan uji sebagai berikut:
1. Uji koefisien determinasi (R2) . Uji yang digunakan untuk mengetahui seberapa besar presentasi pengaruh variabel bebas (variabel yang mempengaruhi nilai tanah) terhadap variabel terikat (nilai tanah). Nilai determinasi besarnya antara 0 sampai 1, semakin besar pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat maka nilai determinasi akan mendekati angka 1, sebaliknya apabila pengaruh variabel bebas kecil terhadap variabel terikat maka nilai determinasi akan mendekati 0. Persamaan uji determinasi (R2) dengan rumus matematis ( Eckert, 1990) sebagai berikut :
Keterangan :
R2 : koefisien determinasi
∑ : jumlah
Y : nilai tanah sample (NT)
Ŷ : nilai tanah hasil estimasi (NTE)
ӯ
: nilai rerata tanah estimasi (rerata estimasi)2. Uji koefisien regresi secara individu (Uji t). Uji ini dilakukan untuk mengetahui pengaruh nilai variabel bebas terhadap nilai variabel terikat. Persamaan uji t dengan rumus matematis sebagai berikut
t =
(βi−0) 𝑆𝑒=
𝑆𝑒βi ………(I.5)Se =
∑(Yi−ӯ)2𝑛−1 ………(I.6 )
Keterangan :
t : t statistik hitungan
β1 : koefisien variabel bebas yang mempengaruhi nilai tanah ke i Se : Standart error of estimate
Yi : variabel terikat nilai tanah ke i
ӯ
: rata – rata variabel terikat nilai tanah estimasin : jumlah data
Hipotesisnya apabila t hitung > t tabel maka variabel bebas signifikan dan t hitung < t tabel maka variabel bebas tidak signifikan.
I.7.9. Uji kualitas model.
Coefisien of Variation (COV) digunakan untuk menguji tingkat akurasi model dalam memprediksi harga tanah. (Linne, M.R., Kane, M.S, Dell, G., 2000). Apabila nilai dari COV antara 7% sampai 10% maka dapat dikatakan bahwa model tersebut baik.
Nilai COV yang mempresentasikan model sangat baik apabila bernilai kurang dari 5%, tetapi pada beberapa penilaian hal tersebut sangat jarang ditemukan. Dalam penilaian tanah toleransi COV yang umum digunakan adalah 10%. Eckert (1990), uji kualitas model dapat dicari dengan menggunakan COV (Coefisien of Variation).
a. Rasio rata – rata (mean ratio). Rasio rata – rata sering digunakan dalam perhitungan rasio. Nilai rasio rata – rata diperoleh dengan menghitung jumlah rasio dan membagi dengan jumlah data (Eckert, 1990). Besarnya mean ratio dapat dilihat pada rumus (I.7).
Mean=∑(Ŷ/Y)
𝑛 ………..…………(I.7)
Ŷ : Nilai Tanah Estimasi (NTE)
Y : Nilai Tanah (NT)
n : jumlah rasio (data sampel)
b. Rasio rata – rata tertimbang (weigted mean ratio). Rumus yang digunakan adalah pada rumus ( I.8)
Weighted = ∑Ŷi /∑ Yi...(I.8) ∑Ŷi : Jumlah seluruh nilai tanah estimasi (∑ NTE)
∑Yi : Jumlah seluruh nilai tanah (∑ NT)
COV = (100∗SD )
𝑀𝑒𝑎𝑛 ………….………..………….(I.9 )
Dalam hal ini :
SD =
√
∑{𝑊𝑒𝑖𝑔𝑡𝑒𝑑 – 𝑀𝑒𝑎𝑛 }2(n−1) ……….(I.10 )
COV : Coeffisien of Variation
SD : Standar Deviasi
Weighted : Rasio estimasi nilai tanah ke i dan nilai tanah sampel ke i
Mean : Rata–rata Rasio nilai tanah estimasi dengan nilai tanah sampel
n : jumlah data sampel
I.7.10. Pembuatan peta nilai tanah
Peta adalah penyajian grafis dari bentuk ruang dan hubungan keruangan antara berbagai perwujudan yang diwakili (Prihandito, A 1989). Dalam ilmu Geodesi, peta didefinisikan sebagai gambaran dari permukaan bumi dalam skala tertentu dan digambarkan diatas bidang datar menggunakan simbol – simbol tertentu melalui sistem proyeksi (Riyadi , Gondang ,1994).
Nilai tanah itu sendiri menurut Anggasari, Nidya (2009) menyebutkan bahwa nilai tanah adalah ukuran nilai tanah berdasarkan kemampuan tanah secara ekonomis dalam hal produktifitas dan strategi ekonomisnya.
Dari dua definisi peta dan nilai tanah dapat disimpulkan bahwa peta nilai tanah adalah gambaran permukaan bumi berupa bidang tanah yang mempunyai batas imajiner berupa nilai tanah dari tiap bidang yang terdiri dari beberapa kelas dan diberi dengan gradasi simbol warna yang sama pada setiap bidang yang mempunyai nilai ekonomis yang sama.
Peta nilai tanah termasuk kedalam peta tematik, pengertian peta tematik menurut Bakosurtanal yakni peta yang menyajikan tema tertentu dan untuk kepentingan tertentu (land status, penduduk, transportasi, dll) dengan menggunakan peta rupa bumi yang telah disederhanakan sebagai dasar untuk meletakkan informasi tematiknya. Pada peta nilai tanah lebih menonjolkan pada penggolongan nilai tanah dengan menggunakan gradasi warna pada peta blok, tujuannya adalah agar mudah dipahami secara visual gambaran nilai tanah yang terbagi dalam beberapa kelas tanah yang ada pada peta.
Penggolongan kelas pada nilai tanah menggunakan menggunakan metode pembagian kelas berdasarkan distribusi frekuensi yang sederhana pada statistik. Komponen distribusi terdiri dari :
1. Jumlah kelas nilai tanah yang diperlukan bersifat flexible tidak terlalu sedikit dan tidak terlalu banyak;
2. Interval kelas menggunakan interval yang sama;
3. Tiap kelas tanah dibatasi oleh nilai minimal dan maksimal; 4. Frekuensi banyaknya bidang nilai tanah sesuai dengan kelasnya.
Tahap akhir dalam penelitian ini adalah pembuatan peta nilai tanah. Pembuatan peta nilai tanah menggunakan sistem informasi geografis sebagai penyajian hasil akhir dari penelitian ini. Menurut Edy Prahasta (2001) sistem informasi geografis adalah sistem yang berbasis komputer yang digunakan untuk menyimpan dan memanipulasi informasi – informasi geografis. Sistem informasi geografis dirancang untuk mengumpulkan, menyimpan, dan menganalisis objek – objek dan fenomena dimana lokasi geografis merupakan karakteristik yang penting.
Untuk kemudahan dalam pembuatan peta diperlukan perangkat lunak untuk mendukung dalam pembuatan peta nilai tanah. Data yang diperoleh akan diolah menggunakan beberapa perangkat lunak yakni Microsoft Excel 2007, MapInfo 8, ArcGIS 9.3.
I.7.10.1. Microsoft Excel 2007.
Microsoft Excel 2007 merupakan perangkat lunak untuk melakukan perhitungan matematis dengan banyak data. Perangkat lunak ini sangat mudah digunakan dan hasil yang diperoleh dari perhitungan sangat baik. Software ini mempunyai beberapa fungsi perhitungan yang terdapat didalamnya. Fungsi perhitungan yang sering digunakan yakni fungsi dasar menghitung perkalian, pembagian, pengurangan, penjumlahan dan menghitung rata – rata serta tools yang digunakan untuk penelitian ini adalah analisis regresi linier yang terdapat pada data analyze.
Arc GIS merupakan sebuah perangkat lunak (software) pengolahan data spasial yang dikembangkan oleh oleh ESRI (Environmental System Research Institute) untuk memperoleh penyajian yang dikemas lebih menarik dan interaktif dan mudah digunakan serta memiliki modul tambahan seperti image analyst, 3D analyst, business analyst, network analyst, tracking analyst, dll. Perangkat lunak ini memiliki berbagai keunggulan yang dapat dimanfaatkan oleh kalangan pengolah data spasial. ArcGIS mempunyai 2 komponen utama yaitu ArcMap dan ArcCatalog.
I.7.10.3. Map Info.
Map Info merupakan salah satu software SIG yang digunakan untuk
memvisualisasikan dan menganalisa data- data yang menjadi masukannya secara geografis lebih cepat dan menyediakan informasi yang diperlukan dalam proses pengambilan keputusan. Software ini telah lama digunakan di Indonesia sampai sekarang, tetapi telah banyak software terbaru yang menggantikan software ini. Data
spasial yang utama digunakan oleh Map Info menggunakan model vector
diimpletasikan sebagai sebuah tabel data spasial yang diimplementasikan sebagai tabel ini terdiri dari beberapa komponen file.
I.7.11. Analisis peta nilai tanah
Pada tahap hasil dari nilai tanah estimasi dianalisa untuk dibandingkan dengan nilai tanah rata – rata permeter lama. Hal ini dimaksudkan untuk mengetahui bidang yang mengalami peningkatan nilai dari sebelumnya dengan nilai tanah yang baru hasil dari perhitungan. Hasil analisis juga dapat memperoleh informasi tentang nilai kelas tanah yang ada pada daerah penilaian serta informasi tentang nilai tanah tertinggi dan terendah dari tiap bidang tanah. Analisis ini menghasilkan prosentase kenaikan pada seluruh bidang tanah yang dinilai.
