Modul 2 Project Delivery Methods

(1)

Modul 2:

Sistem

Sistem P

Pelaksanaa

elaksanaan Proyek

n Proyek

Sistem

P

elaksanaa

n Proyek

(Project Delivery

(Project Delivery Systems/PDS)Systems/PDS) (Project Delivery

(Project Delivery Systems/PDS)Systems/PDS)

MA,

MA, IF, IF, RZT, RZT, PFPF

SI-3051 Manajemen

SI-3051 Manajemen KKonstruksionstruksi F

(2)

(3)

ISI MODUL 2: ISI MODUL 2: ISI MODUL 2:

ISI MODUL 2:

Sistem Pelaksanaan ProyekSistem Pelaksanaan Proyek



Berbagai Sistem Berbagai Sistem PPelaksanaan elaksanaan PrProyekoyek



Swakelola (owner-provided delivery)Swakelola (owner-provided delivery)



 Tradisional (design-bid-build/DBB) Tradisional (design-bid-build/DBB)



Manajemen KManajemen Konstruksi (consonstruksi (constructiontruction

management/CM) management/CM)



Rancang Bangun (design-build/DB)Rancang Bangun (design-build/DB)



(4)

Apa itu PDS?



Setiap proyek melalui suatu daur hidupSetiap proyek melalui suatu daur hidup

proyek. Sistem pelaksanaan seluruh proyek. Sistem pelaksanaan seluruh tahapan yang terkait dengan tahapan yang terkait dengan pihak-pihak yang akan terlibat dalam setiap pihak yang akan terlibat dalam setiap tahapan disebut project delivery

tahapan disebut project delivery

system (PDS) atau sistem pelaksanaan system (PDS) atau sistem pelaksanaan proyek.

proyek.



 Yang memilih dan menetapkan PDS Yang memilih dan menetapkan PDS

adalah owner dengan pertimbangan: adalah owner dengan pertimbangan:

◦

◦ Pengalaman, kebiasaanPengalaman, kebiasaan

◦

◦ Saran konsultanSaran konsultan

◦

(5)

Daur Hidup Proyek

(review)

Project formulation processPlanning processEngineering and design processConstruction processUse management processDisposal process

N e e d Awareness of need Project Concept formulation Project Scope definition Full Project description Project Completion and Acceptance For use Fulfillment Of need User Requirements Project Feasibility And scope Project Engineering And design Project Field engineering And construction Facility use and management Facility demolition Or conversion

Siapa yang akan melaksanakan semua tahap ini? Apa owner sanggup melakukannya?

(6)

Pihak-pihak yang Terlibat

dalam Proyek Konstruksi

(review)

Peran mana yang bisa dilakuakn oleh owner?

(7)

Berbagai PDS

Ada beberapa pilihan PDS untuk

owner: ◦ Swakelola (owner-provided delivery) ◦ Tradisional (design-bid-build/DBB) ◦ Manajemen Konstruksi (construction management/CM)

◦ Rancang Bangun (design-build/DB) ◦ Variasi DB

Sistem tradisional merupakan

(8)

Swakelola

(owner-provided)

provided)

 Swakelola dilakukan jika lingkup pekerjaan sesuai

dengan keahlian, pengalaman, dan sumber daya yang dimiliki oleh owner.

 Swakelola bisa dilakukan baik untuk perancangan

maupun pelaksanaan.

 Owner dapat menambahkan sumber daya pada

bagian perancangan, mis. Penambahan seorang ahli perancangan.

 Owner dapat pula berlaku sebagai general

contractor yang mengelola beberapa sub-kontraktor pada saat pelaksanaan.

 Dalam hal ini owner harus memiliki ijin praktek

dan juga sertifikat yang memadai.

 Contoh: Dinas Bina Marga melakukan swakelola

(9)

Tradisional (DBB) 1

Merupakan PDS yang ditetapkan oleh

perundangan untuk pelaksanaan proyek pemerintah. Namun owner swasta pun banyak pula yang menggunakannya.

PDS ini digunakan jika owner membutuhkan

baik perancang maupun pelaksana konstruksi.

PDS ini dibutuhkan owner dalam rangka:

◦ Pengendalian yang tinggi kepada pihak2 yang ada ◦ Owner dari fasilitas publik dan harus akuntabel

dalam pengeluaran dana milik publik

◦ Ditetapkan oleh peraturan: menggunakan metoda

seleksi perancang berbasis kualifikasi serta menggunakan metoda kompetisi untuk

(10)

Tradisional (DBB) 2

Owner melihat bahwa tahapan pada

PDS tradisional yang bertahap

sebagai manfaat untuk pemastian kualitas.

Owner harus memastikan dana

tersedia, tujuan proyek, menetukan standard dan bentuk kontrak. Dalam hal ini owner akan melakukan

tahapan planning dan conceptual

design, terkadang dibantu pula oleh professional.

(11)

Tradisional (DBB) 3

Dalam tahapan pengadaan (bid), calon

kontraktor berkompetisi mengusulkan proposal baik teknis maupun harga.

Pemilihan biasanya didasarkan pada harga terendah yang telah memenuhi semua

persyaratan yang ada. Namun, terkadang dapat pula dilakukan pemilihan

berdasarkan sistem nilai, dimana harga

penawaran adalah hanya salah satu kriteria yang dilihat.

Owner dapat pula melakukan pemilihan

kontraktor dengan metoda perbandingan dan negosiasi.

Kontraktor kemudian melakukan pelaksanaan

(12)

Manajemen Konstruksi

(CM)

Owner menugaskan CM untuk

membantunya membuat dokumen pengadaan dan mengawasi pelaksanaan

konstruksi. Namun demikian, saat ini lingkup CM dalam

membantu owner bisa melebar mulai dari awal daur hidup

proyek.

 Terdapat 2 jenis CM

(13)

Agency Construction

Manager

Seorang CM berlaku sebagai agen

dari owner untuk melakukan

tugasnya sebagai owner dalam suatu proyek. CM dapat

bertugas hanya dengan

panggilan (on-call) atau selama proyek berlangsung. CM berlaku sebagai bagian dari internal

organisasi owner.

Layanan CM ini dapat mencakup

(14)

Construction

Manager-at-Risk

Risk

CM@Risk melakukan kontrak

dengan owner dalam dua tahap:

◦ Pada saat planning dan conceptual

design, bergabung dengan designer untuk perancangan. Dengan

demikian, CM akan memberikan masukan kepada perancangan mengenai jadwal, biaya dan juga constructability.

◦ Pada saat pelaksanaan konstruksi

berlaku sebagai general contractor.

(15)

Fast Tracking

Normal Perancangan Konstruksi Fast Track Perancangan Konstruksi Penghematan Waktu

(16)

Rancang-Bangun (DB) 1

DB adalah sistem pelaksanaan proyek

yang memiliki hanya satu entitas yang bertanggung jawab untuk

perancangan dan pelaksanaan konstruksi sekaligus.

Pemilihan design-builder oleh owner

dapat dilakukan dengan kompetitif maupun dengan negosiasi.

Dengan DB maka owner hanya akan

berhubungan dengan satu entitas untuk dua tahapan proyek dan

menghindari ketidaksepahaman antara perancang dan pelaksana.

(17)

Rancang-Bangun (DB) 2

Biasanya pemilihan design-builder

dilakukan dengan pra-kualifikasi

terlebih dahulu untuk mendapatkan daftar calon yang memenuhi

kualifikasi tertentu, seperti

pengalaman, reputasi, sumber dana, upaya lain yang terkait kesuksesan DB.

Untuk bangunan industri seperti pabrik

dan power plant dikenal istilah yang mirip dengan DB, yaitu Engineering, Procurement, Construction (EPC).

(18)

Variasi DB

 Terdapat beragam arrangement

untuk kontrak DB yang

menyediakan berbagai fungsi

lain untuk melaksanakan proyek, seperti fungsi pendanaan,

penyewaan, operasi dan pemeliharaan.

Beberapa ragam tersebut:

◦ Turnkey

◦ Variasi Turnkey

(19)

Turnkey

 Karakteristik Turnkey adalah sama dengan DB tapi

ditambahkan tanggung jawab operasi dan

pemeliharaan proyek kepadadesign-builder. Jadi

ketika proyek selesai, design-builder ”turns over the keys”

 Beberapa jenis Turnkey:

◦ Design-Build-Operate-Transfer: waktu operasi

pendek (1 tahun).

◦ Design-Build-Operate-Maintain: dikenal dengan

super turnkey, waktu operasi dan pemeliharaan yang lama (10-15 tahun)

◦ Design-Build-Own-Operate-Transfer: lebih luas

cakupannya dan lebih lama operasi dan

pemeliharaannya. Biasanya untuk infrastruktur seperti jalan dan jembatan tol. Dapat pula

dikembangkan dengan skema pendanaan oleh pihak swasta atau developer.

(20)

Variasi Pendanaan

Kapital dari swasta dan partisipasi

developer menawarkan berbagai variasi kepada owner swasta dalam menjalankan DB.

Seperti:

◦ Lease-develop-operate: owner memberikan

operator swasta untuk menyewa dalam jangka panjang, mengoperasikan, dan

mengembangkan fasilitas yang ada.

Operator swasta mendapatkan dana dari pihak lain untuk owner untuk

mengembangkan fasilitas dan owner akan menggunakan sebagian dana leasing untuk membayar hutangnya. Operator yang akan melakukan planning dan conceptual design.

(21)

Infrastructure Financing

Schemes

PUBLI Governmen Priva inancial Institution Infrastructur Facilities

(22)

Variasi Turnkey

 Terkadang skema pendanaan

diperkenalkan dalam turnkey, sehingga terdapat beberapa ragam lain:

◦ Finance, Design, Build, Transfer ◦ Finance, Design, Build, Operate,

Transfer

◦ Finance, Design, Build, Own,

(23)

Alternatif PDS

Project Delivery Methods Stages Preliminary Studies Project Implement.

Design Construction Operation Transfer

Design-bid-award Design-build Turn-key Build-operate Build-operate-transfer

(24)

Peran Swasta

Public Funds and Operator Funded Turnkey

Joint Venture Build Transfer Operate Build Operate Transfer Build Own Operate Transfer Build Own Operate

Build Own Sell

P r i v a t i za t i o n Public Private Public Private Partnership

(25)

1.

PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR

Tidak semata-mata menunggu investasi pemerintah; kemampuan pemerintah terbatas; menunggu,

terlalu lama; kapasitas masyarakat (dana, teknologi, manajemen, sistem) perlu didayagunakan;

2.Terutama untuk infrastruktur yang mempunyai

pengembalian langsung (jalan tol, air bersih, PLN, Telkom, dll.);

3.Teknologi informasi dan sistem perekonomian global (modern) memungkinkan hal ini;

4.Prinsip:

a. Bagaimana mengumpulkan dana masyarakat; b. Bagaimana menyebar resiko.

(26)

SKEMA SEDERHANA

Tiga sumber dana investor:

a.Pinjaman bank:

- jangka menengah; - bunga tinggi;

- perlu jaminan.

b. Penerbitan surat utang: - kredibilitas;

- perlu jaminan;

c. Pasar modal:

- ada prosedur; - ada delay waktu;

(27)

Gambar : Skema lebih ompleks P r o j e c t F i n a n c i n g (Jalan ol) SP V Sponsor/ Penjamin Pemegang Konsesi Obligasi Konversi Pembayaran bunga dan cicilan uta ng Kreditor Arus kas Operator Proyek Kontrak pembangunan proyek Material, jasa, & keahlian Pembayaran Jasa Pengguna jalan Kontraktor Investor Minoritas Keberadaan sponsor/ penjamin optional

(28)

Pihak yang terlibat:

1.Pemegang konsensi (investor); 2.Kreditor;

3.Penjamin (sponsor); lembaga asuransi; 4.Kontraktor; supervisi;

5.Operator;

(29)

KONSEP DASAR KERJASAMA

PENDANAAN INVESTOR - KREDI OR

1.DEBT FINANCING _{: kreditor hanya}

meminjamkan dana, tidak ikut campur dalam urusan investasi;

2.OBLIGASI KONVERSI: pada saat proyek

selesai, kreditor akan dilunasi, atau diberi opsi ikut mempunyai saham;

3.EQUITY FINANCING _{: kepemilikan investasi}

(30)

Biaya investasi:

1.Biaya investasi (termasuk pembebasan lahan, perencanaan, supervisi);

2.Biaya bunga (kreditor);

(31)

etentuan dan variabel tender

1.Ketentuan yang ditetapkan pemerintah: a. spesifikasi jalan tol;

b. lama konsesi (30 tahun); c. ketentuan kenaikan tarif tol;

d. ketentuan fee _{penjamin & premi}

asuransi.

(32)

QUIZ 1: 15’

(33)

QUIZ QUIZ

Mulai:

Apa itu Proyek?

Apa itu Manajemen?

Apa itu Manajemen Proyek?

Apa itu Konstruksi?

(34)