RISALAH HASIL PELAKSANAAN PAPARAN PUBLIK 2018
PT JABABEKA TBK
Public Expose atau Paparan Publik PT Jababeka Tbk (“Perseroan”) diselenggarakan sebagai berikut:
Hari/ Tanggal : Rabu, 16 Mei 2018
Tempat : President Lounge, Menara Batavia Lantai Dasar
Jl. KH Mas Mansyur kav. 126 Jakarta Pusat
Pukul : 11.15 – selesai
Paparan Publik PT Jababeka Tbk diwakili oleh :
1. Direktur Utama Perseroan : Budianto Liman
2. Direktur Perseroan : Hyanto Wihadhi
3. Direktur Perseroan : Setiawan Mardjuki
4. Direktur Utama PT Bekasi Power : Teguh Setiawan
5. Corporate Secretary : Muljadi Suganda
6. Head of Investor Relation : Tim Beekelaar
Paparan publik dimulai pada pukul 11.15 wib dan selesai pukul 12.00.
Materi Paparan Publik disampaikan oleh Muljadi Suganda yang kemudian diikuti dengan sesi tanya jawab
(Ikhtisar Tanya Jawab terlampir). Paparan meliputi:
Company profile Perseroan
Kinerja keuangan 2017 dan kuartal pertama 2018
Kinerja Usaha
PT JABABEKA TBK
IKHTISAR TANYA JAWAB ‐ PAPARAN PUBLIK
President Lounge, Menara Batavia Lantai Dasar Jl. KH Mas Mansyur kav. 126
16 Mei 2018
1. Nandi (Industry.co.id)
a. Bagaimana dampak pelemahan nilai tukar Rupiah terhadap Dolar AS? Berapa capex untuk akuisisi lahan Perseroan 2018 dan sumber dananya?
b. Bagaimana perkembangan recurring EBITDA Perseroan? c. Bagaimana rencana pengembangan Bekasi Power?
Tanggapan:
a. Perseroan sudah melakukan lindung nilai (hedging) berupa Call Spread sebesar Dolar AS 200 juta dari
seluruh pinjaman Senior Notes sebesar Dolar AS 300 juta dengan proteksi hingga nilai tukar Rupiah terhadap Dolar AS sebesar Rp 16.000. Dengan Call Spread ini, Perseroan dapat terlindung dari pengaruh fluktuasi nilai tukar. Namun karena masih ada sebagian yang masih belum terproteksi, maka perubahan nilai tukar mata uang tersebut masih mempengaruhi laba rugi Perseroan.
Capital expenditure (capex) untuk akuisisi lahan 2018 dianggarkan sebesar Rp 400 milyar, sedangkan
maintenance capex untuk Infrastruktur (power plant, dry port, jaringan pipa dan lainnya) sebesar Rp 160
milyar.
b. Target recurring EBITDA yang berasal dari bisnis Infrastruktur dan lainnya pada 2018 sebesar Rp 420
milyar.
c. Dengan melihat kebutuhan daya di dalam wilayah usaha PT Bekasi Power (“BP”) serta kapasitas yang
masih mencukupi, maka BP belum berencana melakukan ekspansi. Saat ini BP lebih memfokuskan pada efisiensi biaya. Untuk kebutuhan listrik di Kendal dipasok oleh PLN dimana saat ini pemakaian listriknya masih rendah.
2. Harry (Harian Kontan)
a. Bagaimana rencana dan arah pengembangan land bank di beberapa lokasi Cikarang (1.228 ha), Tanjung Lesung (1.537 ha) serta Kendal (582 ha) yang dimiliki Perseroan? Apakah ada lebih banyak ke industri, komersial atau perumahan?
b. Bagaimana strategi pengembangannya, apakah akan dikerjakan sendiri atau melalui kerjasama?
Tanggapan:
a. Kota Jababeka yang terletak di Cikarang merupakan suatu kawasan yang sudah matang dan dihuni oleh
lebih dari 1.600 perusahan (tenant), maka Perseroan ingin terus melengkapi kawasannya menjadi kawasan yang lengkap dan berkembang dengan fokus pada hunian yang modern. Sebagai kawasan yang sudah matang, saat ini permintaan produk yang lebih dibutuhkan utamanya pada sektor komersial. Namun hal ini bukan berarti Perseroan akan meninggalkan produk-produk industri dan residensial.
Dengan konsep kawasan yang mandiri, maka pengembangan suatu produk akan menciptakan kebutuhan produk lainnya secara holistik dan terintegrasi. Dengan demikian, sebenarnya Perseroan memiliki fleksibilitas dalam pengembangannya dan akan meluncurkan produk-produk yang diminati dan seusai dengan permintaan/kebutuhan baik untuk produk industri, perumahan maupun komersial. Selain itu, dengan keberadaan Cikarang Dry Port yang dimiliki Perseroan ini juga dapat menarik dan menciptakan pertumbuhan permintaan akan pergudangan dan logistik yang juga didorong dengan perkembangan bisnis e-commerce saat ini.
Untuk kawasan Industri Kendal (“KIK”), sebagai awal pengembangannya akan difokuskan terutama pada
kawasan industri agar dapat menciptakan trigger pertumbuhan ekonomi secara alami sehingga nantinya
bisa berkembang menjadi kota yang mandiri. Dengan keberadaan pabrik-pabrik di kawasan maka akan menciptakan lapangan kerja. Pekerja-pekerja tersebut tentunya akan membutuhkan perumahan, restaurant, perbankan dan lain-lain. Untuk memenuhi kebutuhan tersebut, maka Perseroan menyediakan dan menjual kawasan perumahan dan komersial. Perseroan akan menggunakan flagship Kota Jababeka, Cikarang sebagai model pengembangannya. Namun kami juga ingin pembangunan
Kawasan Industri Kendal memiliki value preposition yang berbeda dengan mengacu pada Negara
Singapura sebagai konsep pembangunannya, dimana Sembcorp yang merupakan partner kami berasal dari negara tersebut.
Bagi Perseroan, KIK merupakan strategi diversifikasi pengembangan dengan mempertimbangkan lokasi kawasan Kendal terletak di Jawa Tengah yang memiliki daya saing berupa harga tanah dan biaya tenaga kerja yang lebih kompetitif sehingga kawasan tersebut cocok untuk industri padat karya seperti tekstil, makanan, bahan bangunan dan lain-lain.
Sedangkan untuk Tanjung Lesung, konsep pengembangannya tetap mengarah sebagai kota mandiri
namun dengan basis kawasan industri pariwisata (leisure & tourism industry business related), seperti
halnya Nusa Dua Bali. Perseroan akan menawarkan dan menjual produknya baik berupa kavling maupun berikut bangunan untuk perhotelan, villa, condotel dan lain-lain. Sebagaimana dijelaskan sebelumnya, sejalan dengan pertumbuhan industri pariwisata tersebut, maka akan timbul kebutuhan-kebutuhan lainnya seperti kawasan perumahan dan kawasan komersial yang dibutuhkan penghuninya. Selain itu, Perseroan juga akan menyuplai kebutuhan air bersih, pengolahan limbah serta estate management kawasan. Bermula dari kawasan pariwisata tersebut, Perseroan berharap Tanjung Lesung ini juga dapat menciptakan perkembangan yang holistik.
Sesuai dengan visinya, Perseroan akan mereplikasi pengembangan Kota Jababeka ke dalam pembangunan kota-kota lainnya.
b. Perseroan terbuka untuk melakukan kerjasama terutama jika ada strategic investor yang memerlukan
partner dalam pengembangannya, khususnya investor asing.
3. Sonya (Kantor Berita Cogencis)
a. Secara overall, bagaimana demand terhadap kawasan industri yang dimiliki oleh Perseroan pada tahun
2018?
b. Mengingat adanya rugi selisih kurs pada kuartal 1 2018, apakah Perseroan mempertimbangkan untuk
menambah jumlah lindung nilai (hedging) atas pinjaman yang belum diproteksi tersebut agar tidak mengalami hal serupa pada kuartal berikutnya?
Tanggapan:
a. Dalam 2-3 tahun belakangan ini, banyak industri-industri yang masuk ke Indonesia khususnya industri
otomotif dan elektronik. Sehubungan dengan pertumbuhan beberapa anchor tenant tersebut, Perseroan berusaha menyasar pada industri-industri turunannya (yang biasa disebut tier satu, dua dan seterusnya) yang tumbuh.
b. Saat ini Perseroan memang sedang menjajaki (explore) kemungkinan untuk menambah jumlah lindung
nilai agar dapat mengurangi eksposure volatilitas nilai tukar mata uang Rupiah terhadap Dolar AS. Perkembangan pasar global dan kebijakan ekonomi Amerika Serikat serta tren pelemahan mata uang Rupiah terus dipantau oleh Perseroan dan dijadikan acuan dan pertimbangan secara risk/cost & benefit.
c. Target marketing sales real estat tahun 2018 sebesar Rp 2,25 trilyun.
4. Adi (Bisnis Indonesia)
Bagaimana dampak perkembangan e-commerce saat ini berdampak pada Jababeka khususnya di Kendal? Berapa realisasi pemakaian capex sampai dengan kuartal pertama 2018?
Tanggapan:
Kawasan Industri Kendal (“KIK”) juga sudah menyediakan kawasan/produk untuk logistik, dimana lokasi kawasannya bersinggungan dengan jalur kereta api yang terhubung dengan kawasan Cikarang Dry Port dan Pelabuhan Tanjung Priok. Dengan demikian lokasi KIK memiliki daya tarik dan sangat ideal bagi pelaku bisnis logistik dan distribusi. Mereka (khususnya eksportir) dapat menggunakan KIK sebagai hub sehingga mempunyai pilihan dalam pengiriman barangnya baik ke Pelabuhan Tanjung Priok, Tanjung Emas maupun Tanjung Perak. KIK juga menyediakan kawasan yang dibutuhkan investor untuk digunakan sebagai pergudangan.
Realisasi capex untuk akuisisi lahan sampai dengan kuartal pertama 2018 adalah sebesar Rp 68 milyar dari anggaran sebesar Rp 400 milyar.
5. Devie (Investor Daily)
Dari anggaran capex Rp 400 milyar, berapa ha tanah yang akan diakuisisi? Apakah Perseroan berencana melakukan bond refinancing lagi pada tahun ini?
Tanggapan:
Kami belum bisa menentukan luasan tanah yang akan diakuisisi karena tergantung pada realisasi harga pembelian tanahnya.
Saat ini Perseroan belum berencana melakukan refinancing atas Senior Notes yang ada mengingat pada
Notes yang akan jatuh tempo pada tahun 2019 sehingga tenor Senior Notes yang baru sebesar Dolar AS 300 juta dapat diperpanjang dengan jatuh tempo pada tahun 2023 dan kupon yang lebih rendah, yaitu 6,5% dari sebelumnya 7,5%.
