4 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Proyek
Ada banyak definisi tentang kegiatan proyek, berikut beberapa definisi tentang kegiatan proyek yang dikemukakan oleh beberapa ahli adalah sebagai berikut :
1. Kegiatan proyek merupakan gabungan dari sumber-sumber daya seperti manusia, material, peralatan dan modal/biaya yang dihimpun dalam suatu wadah organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan. (Ervianto, 2002).
2. Menurut Imam Soeharto (1997), kegiatan proyek adalah satu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas.
Dalam proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek tersebut telah ditentukan batasan-batasan yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal dan mutu yang harus dipenuhi. Ketiga batasan tersebut dikenal dengan istilah tiga kendala (triple constrain). Jadi proyek harus dilaksanakan dengan kurun waktu yang telah ditentukan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran serta mutu yang telah ditentukan. Agar suatu proyek dapat berhasil perlu diperhatikan faktor-faktor spesifik yang penting yang disebut sebagai ciri-ciri umum manajemen proyek, sebagai berikut:
1. Tujuan, sasaran, harapan-harapan, dan strategi proyek hendaknya dinyatakan secara jelas dan terperinci sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk mewujudkan dasar kesepakatan segenap individu dan satuan organisasi yang telibat.
2. Diperlukan rencana kerja, jadwal, dan anggaran belanja yang realistis.
3. Diperlukan peran dan tanggung jawab di antara semua satuan organisasi dan individu yang terlibat didalamnya.
5 4. Diperlukan mekanisme untuk memonitor, mengendalikan, mengkoordinasikan dan mengawasi pelaksanaan tugas dan tanggung jawab pada berbagai strata organisasi.
5. Diperlukan mekanisme sistem evaluasi yang diharapkan dapat memberikan umpan balik bagi manajemen, yang digunakan sebagai pelajaran dan dipakai sebagai pedoman di dalam peningkatan produktivitas proyek.
6. Sesuai dengan sifat dinamisnya suatu proyek, apabila diperlukan tim proyek atau satuan organisasi proyek dapat dimungkinkan untuk melakukan kegiatan- kegiatan yang harus bergerak di luar kerangka organisasi tradisional atau rutin, akan tetapi tetap berorientasi pada tercapainya produktifitas.
7. Diperlukan pengertian dan pemahaman mengenai tatacara dan dasar-dasar peraturan birokrasi, dan pengetahuan tentang cara-cara mengatasi kendala birokrasi.
2.2 Studi Kelayakan Proyek
Studi kelayakan proyek adalah pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek atau investasi (Soeharto, 1997). Mengkaji suatu proyek bertujuan untuk mempelajari usulan suatu proyek atau usulan investasi dari segala segi secara profesional agar sesuai dengan yang direncanakan, jangan sampai terjadi kesalahan setelah diterima dan dilaksanakan dengan baik agar dapat mencapai hasil sesuai dengan yang direncanakan, jangan sampai terjadi setelah proyek selesai dibangun dan dioperasikan ternyata hasilnya jauh dari yang direncanakan.
2.3 Definisi Perumahan
Beberapa pengertian perumahan, di antaranya adalah:
1. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan (Peraturan Mentri Negara Perumahan Rakyat No.32 tahun 2006 tentang Petunjuk Teknis Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri).
6 2. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni (UU No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman).
3. Perumahan merupakan salah satu bentuk sarana hunian yang memiliki kaitan yang sangat erat dengan masyarakatnya. Hal ini berarti perumahan di suatu lokasi sedikit banyak mencerminkan karakteristik masyarakat yang tinggal di perumahan tersebut (Pedoman Perencanaan Lingkungan Perumahan, 1983).
4. Perumahan ialah bangunan atau bagiannya, termasuk halaman dan jalan keluar masuk yang dianggap perlu yang dipergunakan oleh seseorang, perusahaan, atau badan-badan lain untuk tempat tinggal dan atau keperluan lain (Peraturan Pemerintah No. 49 Tahun 1963 tentang Hubungan Sewa Menyewa Perumahan).
Dari beberapa pengertian perumahan di atas dapat disimpulkan bahwa pada intinya perumahan adalah kumpulan atau kelompok rumah berikut dengan sarana, prasarana dan utilitasnya yang berfungsi sebagai hunian.
Yudohusodo (1991) dalam Rumah Untuk Seluruh Rakyat membagi perumahan berdasarkan aspek penataan spasialnya yang secara garis besar dapat dibagi menjadi 3 kelompok, yaitu :
a. Perumahan Teratur
Perumahan teratur yaitu perumahan yang direncanakan dengan baik dan teratur, mempunyai prasarana, utilitas, dan fasilitas yang baik. Perumahan teratur merupakan perumahan yang dibangun melalui sektor formal yang melibatkan pihak pemerintah maupun pihak swasta.
b. Perumahan Tidak Teratur
Perumahan tidak teratur yaitu perumahan yang berkembang tanpa direncanakan terlebih dahulu. Polanya tidak teratur, dimana prasarana, utilitas, dan fasilitasnya tidak mencukupi atau memenuhi syarat baik jumlah maupun kualitasnya. Perumahan jenis ini dibangun melalui sektor informal.
7 c. Perumahan Setengah Teratur
Perumahan setengah teratur yaitu perumahan yang tidak sepenuhnya direncanakan dengan baik.
2.4 Konsep Perumahan
Perumahan di Bali memiliki beberapa nama yang dianggap mampu mewakili tipe konsep perumahan tersebut. Nama-nama yang biasa kita kenal ialah real estate, regency, dan residence.
2.4.1 Real Estate
Real Estate berasal dari Bahasa Inggris, yang asal katanya berasal dari
bahasa Spanyol. Real berarti royal atau kerajaan. Real Estate disebut sebagai suatu kawasan tanah yang dikuasai oleh raja, bangsawan dan land lord (tuan tanah pada jaman feodal diabad pertengahan), atau singkatnya properti milik kerajaan.
Sedangkan Property berasal dari kata aslinya dalam bahasa Inggris, yang arti sebenarnya adalah hak dan kepemilikan atas suatu tanah dan bangunan diatasnya.
Pengertian Real Estate menurut beberapa ahli :
1. Real Estate adalah tanah dan semua peningkatan permanen diatasnya, termasuk bangunan-bangunan (Thomsett and Thomsett,1994)
2. Real Estate adalah tanah dan seluruh pengembang diatasnya maupun pada tanah tersebut. Dimana pengembang diatasnya dapat berupa pembangunan jalan, tanah terbuka (misalnya pembukaan hutan) dan selokan, dengan demikian real estate dapat diartikan sebagai tanah dan semua pengembang lainnya yang melekat terhadap tanah tersebut, baik yang ada diatas maupun di tanah tersebut (Tosh,1992)
3. Real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan pengembangan lainnya yang melekat secara permanen (Wurtzebach,1994)
Pengertian Real Property menurut beberapa ahli :
1. Real Property adalah real estate ditambah dengan hukum-hukum yang berhubungan , seperti sewa, kepemilikan. (Thomsett and Thomsett,1994) 2. Real Property adalah sejumlah hukum-hukum, wewenang dan hak istimewa
yang tidak dapat dipisahkan dari kepemilikan real estate (Tosh,1992)
8 3. Real Property adalah tanah hak atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan(SK Mentri Perumahan Rakyat no.05/KPTS/BKP4N/1995)
4. Real Property adalah tanah termasuk barang-barang yang karena alam tumbuh diatasnya dan arena perbaikan-perbaikan pada tanah itu, termasuk bangunan-bangunan dari semua jenis dan semua yang tetap atau tak terpisahkan terletak pada bangunan-bangunan itu (Abdurrachman,1991)
Sangat jelas disini baik kata Real Estate maupun Property memiliki pengertian yang sama, yaitu hak kepemilikan atas tanah dan bangunan yang didirikan diatasnya. Namun, belakangan ini di masyarakat telah terjadi pergeseran arti, Real Estate lebih diartikan sebagai suatu kompleks perumahan yang memiliki lingkungan yang tertata rapi. Jika kita menyebut kata Real Estate, maka masyarakat umumnya akan membayangkan suatu kawasan perumahan yang luas dan indah, contohnya adalah kawasan kota mandiri karya grup developer besar seperti Sinar Mas, Ciputra, Lippo, Bakri, dan lain-lain.
Sedangkan Property pengertiannya lebih mengarah kepada suatu bangunan atau komplek bangunan, misalnya sebuah rumah sehat sederhana – RSS, atau sebuah rumah mewah dengan halaman seluas ribuan meter dan harga puluhan milyar rupiah, atau sebuah ruko 4 lantai, atau sebuah gedung perkantoran setinggi 48 lantai, atau sebuah komplek mall, tradecenter dan apartement atau sebuah komplek resort hotel, dan lain-lain. Sehingga property lebih diartikan pada suatu bangunan yang lebih banyak pada komposisi bangunannya itu sendiri dibanding tanahnya.
Jadi secara umum Real Estate pada dasarnya adalah usaha yang berhubungan dengan bidang tanah termasuk segala kegiatan yang dilakukan di dalamnya. Perumahan jenis ini biasanya hanya menjual tanah sehingga para kostumer dapat mendesain sendiri bangunan rumah yang diinginkan, pembeli hanya tinggal memesan kavling, transaksi, lalu mengolah tanah yang sudah dibeli tersebut dengan caranya sendiri. Dapat dengan menggunakan desainer pribadi atau dapat juga menggunakan desainer yang sudah disediakan oleh pihak real
9 estate. Tipe rumah yang biasanya dibangun di perumahan real estate ini mayoritas berkisar antara tipe 75 ke atas.
2.4.2 Regency
Sementara itu, tipe perumahan yang serupa dengan real estate ialah regency. Hanya saja, regency biasanya berada di kawasan kabupaten atau pinggiran kota, sedangkan real estate berada di tengah kota itu sendiri.
2.4.3 Residence
Konsep selanjutnya ialah konsep perumahan residence yang mengusung kecenderungan tipe rumah dengan bentuk dan ukuran yang sama dan biasanya dibatasi hanya buat beberapa unit saja. Konsep rumah seperti ini kebanyakan memakai tema minimalis dan sederhana buat lebih menunjang kuantitas unit yang diproduksi.
2.5 Jenis Perumahan yang Ditawarkan Pengembang
Dalam menetapkan segmen pasar produk perumahan, pengembang biasanya menawarkan jenis perumahannya. Menurut Suparno Sastra M, Endy Marlina, 2006, jenis perumahan dapat digolongkan :
1. Perumahan Sederhana
Perumahan sederhana merupakan jenis perumahan yang biasanya diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan mempunyai keterbatasan daya beli. Perumahan sederhana ini biasanya memiliki sarana dan prasarana yang masih minim, antara lain disebabkan oleh karena pada jenis perumahan sederhana (RS) dan RSS pengembang tidak dapat menaikkan harga jual bangunan dan fasilitas pendukung operasional seperti halnya pada perumahan menengah atas dan mewah, dimana harga sarana dan prasarananya ikut dibebankan pada pembeli rumah tersebut. Tingkat harga perolehan tanahnya biasanya berkisar antara Rp. 25.000,00/m2 hingga Rp. 40.000,00/m2 .
10 2. Perumahan Menengah
Jenis perumahan menengah biasanya sudah dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang operasional perumahan, seperti: perkerasan jalan, open space berikut tamannya dan fasilitas olah raga. Perumahan menengah biasanya terletak tidak jauh dari pusat kota disesuaikan dengan tuntutan pemakai rumah (konsumen) yang menginginkan aksesbilitas yang tinggi dengan kelengkapan sarana dan prasarana penunjangnya. Dengan demikian perumahan menengah biasanya terletak di kota‐ kota besar yang strategis letaknya terhadap berbagai fasilitas pendukung lain, seperti pusat perbelanjaan, pusat pendidikan, pusat kegiatan pelayanan barang dan jasa.
Tingkat harga perolehan tanahnya berkisar Rp. 350.000,00/m2 ke atas.
3. Perumahan Mewah
Jenis perumahan mewah merupakan jenis perumahan yang dikhususkan bagi masyarakat yang berpenghasilan tinggi dan sarana serta prasarananya sangat lengkap, seperti pusat olah raga, taman, fasilitas bermain, gedung pertemuan, pusat perbelanjaan, bahkan fasilitas rekreasi yang representatif.
Lokasinya biasanya berada di pusat kota, karena penghuni rumah tersebut menginginkan kemudahan akses dan pelayanan sekitar perumahan lengkap. Tingkat harga perolehan tanahnya sudah di atas Rp.
500.000,00/m2 .
2.6 Syarat-syarat Perumahan
Sesuai dengan ”Petunjuk perencanaan kawasan perumahan kota”
(Departemen Pekerjaan Umum, 1987), kawasan perumahan harus memenuhi persyaratan-persyaratan :
1. Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan. Dalam kenyataannya aksesibilitas ini berwujud jalan dan transportasi.
2. Kompabilitas, yaitu keserasian dan keterpaduan antara kawasan yang menjadi lingkungannya.
3. Fleksibilitas, yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik atau pemekaran kawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.
11 4. Ekologi, yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang
mewadahinya.
2.7 Studi Utilitas
Studi utilitas disini yaitu mengenai sifat Perumahan atau nilai jual dari Royal Garden Residence. Lokasi pembangunan Royal Garden Residence berlokasi di Jl. Taman Giri Nusa Dua, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung, Provinsi Bali. Royal Garden Residence merupakan salah satu perumahan elit di Nusa Dua dan sekitarnya dengan arsitektur tropis modern yang menghasilkan suasana yang nyaman. Lokasi Royal Garden Residence mudah diakses dari lokasi wisata yang ada di Bali selatan, yaitu ±20 menit perjalanan kendaraan dari kawasan Pantai Kuta, ±15 menit perjalanan kendaraan dari Bandara Ngurah Rai, dan ± 5 menit dari Pantai Nusa Dua.
Royal Garden Residence dibangun ditanah seluas 5400 m2, perumahan ini menawarkan 284 unit rumah dengan tipe anggrek dengan luas bangunan 120m2 dan luas tanah 150m2, tipe anggrek deluxe dengan luas bangunan 120m2 dan luas tanah 155m2, tipe jasmine dengan luas bangunan 105m2 dan luas tanah 55m2, tipe jasmine deluxe dengan luas bangunan 105m2 dan luas tanah 60m2, tipe cempaka dengan luas bangunan 150m2 dan luas tanah 140m2, tipe tulip dengan luas bangunan 45 m2 dan luas tanah 100 m2, tipe ardenia dengan luas bangunan 108 m2 dan luas tanah 105 m2, tipe lotus dengan luas bangunan 255m2 dan luas tanah 260m2. Perumahan ini juga dilengkapi dengan fasilitas children day care centre, swimming pool, fitness centre, food court, minimart, jogging track club house, Royal Plaza, dan 24 hours security gate.
2.8 Investasi
Dalam investasi terdapat beberapa unsur di dalamnya, yaitu : pengertian investasi, tujuan investasi. Berikut merupakan penjelasan dari beberapa unsur tersebut.
12 2.8.1 Pengertian Investasi
Pengertian investasi menurut berbagai sumber yang diperoleh :
1. Investasi adalah mengorbankan aset yang dimiliki sekarang guna mendapatkan aset pada masa mendatang yang tentu saja dengan jumlah yang lebih besar (Sharpe et all, 1993 dalam Definisi dan Pengertian Investasi) 2. Investasi sebagai komitmen menanamkan sejumlah dana pada satu atau lebih
aset selama beberapa periode pada masa mendatang (Jones, 2004 dalam Definisi dan Pengertian Investasi)
3. Investasi adalah komitmen meningkatkan aset saat ini untuk beberapa periode waktu ke masa depan guna mendapatkan penghasilan yang mampu mengkompensasi pengorbanan investor berupa :
a. Keterikatan aset pada waktu tertentu b. Tingkat inflasi
c. Ketidaktentuan penghasilan pada masa mendatang
(Reilly dan Brown, 2000 dalam Definisi dan Pengertian Investasi)
Jadi, kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006). Oleh karena itu, analisis sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum kegiatan itu direalisasikan. Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat dihindarkan.
2.8.2 Tujuan Investasi
Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup layak di kelak kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan misalnya laba, manfaat non-keuangan atau kombinasi dari kedua-duanya. Sebagai contoh manfaat non keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan eksport, subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah (Giatman, 2006).
()
13 2.9 Aliran Kas Proyek
Dalam aliran kas proyek suatu investasi terdapat beberapa unsur di dalamnya, yaitu : jadwal penerimaan, kas awal, finansial, kas akhir, dan bunga.
Berikut merupakan penjelasan dari beberapa unsur tersebut.
2.9.1 Cash Flow
Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Namun dalam pengertian sebenarnya, adalah suatu realisasi atau taksiran dari pemasukan uang (inflow) maupun pengeluaran (outflow) yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Aliran kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja, biaya operasi, biaya produksi dan revenue (Soeharto, 1997). Peranan cash flow dalam pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan sangat penting. Unsur utama dari cash flow ada dua yaitu : Jadwal Penerimaan, dan Jadwal Pengeluaran.
Sedangkan unsur lainnya adalah kas awal, finansial dan kas akhir. Unsur finansial disini, dimaksudkan untuk mengatasi bila cash flow mengalami defisit. Jadwal penerimaan pada umumnya sudah diatur pada surat perjanjian, sehingga untuk mengatur ulang jadwal penerimaan tidaklah mudah, walaupun masih bisa ditempuh dengan jalan negosiasi. Sedangkan jadwal pengeluaran sepenuhnya ada pada kendali perusahaan, namun tetap mengacu pada program kerja yang ada.
Kebijakan operasional disinipun dapat mengatur jadwal pengeluaran, yaitu antara Cash (tunai) dengan credit (pembayaran berjangka waktu).
2.9.2 Jadwal Penerimaan
Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh sistem pembayaran yang telah ditetapkan pada surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Jadwal penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya jumlah penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat. Rencana jumlah penerimaan umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan, oleh karena itu prestasi pekerjaan pada waktu tertentu, misalnya tiap akhir bulan, harus diperkirakan
14 secara cermat. Pencairan rencana penerimaan akan melalui suatu proses yang memerlukan waktu, mulai semua persyaratan fisik dan administratif sudah dipenuhi sampai dengan masuknya dana ke dalam kas/rekening perusahaan.
2.9.3 Kas Awal
Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan dimulai.
Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari penerimaan di akhir proyek. Kas awal biasanya diperlukan pada awal proyek (bulan pertama).
2.9.4 Finansial
Finansial adalah keputusan keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman (bila ada pinjaman). Tolak ukurnya jika melakukan keputusan untuk melakukan dana pinjaman adalah tingkat/jumlah suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan (Asiyanto, 2005).
2.9.5 Kas Akhir
Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan dan aktiva tetap.
Aliran kas terminal merupakan arus kas masuk untuk selanjutnya dianalisis dengan kriteria penilaian investasi.
15 2.10 Bunga
Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu peminjam sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah uang dengan utang semula.
1. Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga yang dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal periode dikalikan 100% atau:
=
× 100% ... (2.1) 2. Bunga Sederhana
Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga. Secara formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut:
= . . . ( 2 . 2 ) Keterangan:
i = suku bunga P = pinjaman semula
n = jumlah Periode pinjaman 3. Bunga Majemuk
Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan bunga di mana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga (Giatman, 2006).
2.11 Nilai Waktu Dari Uang
Pengertian bahwa suatu rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari waktu yang akan datang merupakan konsep dasar dalam membuat keputusan
16 investasi. Pada umumnya masalah finansial suatu investasi mencakup periode waktu yang cukup lama, sehingga perlu diperhitungkan pengaruh waktu terhadap nilai uang (Asiyanto, 2005).
Hubungan nilai uang yang akan datang (future value-FV) terhadap nilai sekarang (present value-PV) ditulis dengan rumus:
FV = PV ( 1 + i )n ... (2.3) Keterangan:
FV = Nilai uang yang akan datang PV = Nilai uang saat ini
i = Bunga (interest) n = waktu
Dengan demikian ( 1 + i )n adalah faktor pengali, yang disebut compounded factor, yaitu faktor yang dipergunakan untuk menghitung future value (FV) terhadap present value (PV). Dari rumus di atas dapat diperoleh hubungan, dimana (1 + i)n adalah faktor pembagi, yang disebut discounted factor, yaitu faktor yang digunakan untuk menghitung present value (PV) dari future value (FV) yang ada.
2.12 Kriteria Penilaian Investasi
Dalam menilai menguntungkan tidaknya suatu investasi yang akan dipakai untuk mengambil keputusan investasi, ada beberapa kriteria yang digunakan, yaitu : Net Present Value (NPV), Benefit-Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR).
2.12.1 Net Present Value (NPV)
Dalam metode ini, menggunakan faktor diskon. Semua pengeluaran dan penerimaan (dimana saat pengeluaran serta penerimaannya adalah dalam waktu yang tidak bersamaan) harus diperbandingkan dengan nilai yang sebanding dalam arti waktu. Dalam hal ini berarti harus mendiskonkan nilai-nilai pengeluaran dan penerimaan tersebut ke dalam penilaian yang sebanding (sama). Pengeluaran dilakukan pada saat mula-mula (sekarang), sedangkan penerimaan baru akan
17 diperoleh di masa-masa yang akan datang, padahal nilai uang sekarang adalah tidak sama (lebih tinggi) dari nilai uang dikemudian hari. Oleh karena itu, jumlah estimasi penerimaan itu harus diberi diskon, sehingga dijadikan jumlah-jumlah nilai sekarang (penilaian yang sebanding dengan pengeluarannya).
Urutan-urutan perhitungan dalam metode ini adalah :
1. Menghitung cash flow yang diharapkan dari investasi yang akan dilaksanakan.
2. Mencari nilai sekarang (present value) dari cash flow dengan mengalikan tingkat discount/discounted rate tertentu yang ditetapkan.
3. Kemudian jumlah sekarang/present value dari cash flow selama umur investasi dikurangi dengan nilai investasi awal akan menghasilkan Net Present Value(NPV) .
Net Present Value dari investasi dapat diperoleh dengan menggunakan formula sebagai berikut
NPV = PWB - PWC ... (2.4)
n
t
t FPB
Cb PWB
0
)
( ... (2.5)
n
t
t FPB
Cc PWC
0
)
( ... (2.6) Keterangan :
NPV = Net Present Value PWB = Present Worth of Benefit PWC = Present Worth of Cost Cb = Cash flowbenefit Cc = Cash flowCost n = Umur investasi FPB = Faktor bunga present t = Periode waktu
Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak ekonomis atau tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode NPV, yaitu:
Jika : NPV > 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak (feasible)
18 NPV < 0 artinya investasi tidak menguntungkan/layak (unfeasible)
NPV = 0 artinya investasi tersebut netral atau berada pada break even point (BEP)
Jika rencana investasi tersebut dinyatakan layak, maka direkomendasikan untuk dilaksanakan investasi itu, namun jika ternyata tidak layak, maka rencana tersebut tidak direkomendasikan untuk dilanjutkan. Namun, layak atau tidaknya suatu rencana investasi belumlah keputusan akhir dari suatu program investasi, seringkali pertimbangan tertentu ikut pula mempengaruhi keputusan yang akan diambil.
2.12.2 Benefit-Cost Ratio (BCR)
Metode menghitung perbandingan antara benefit terhadap cost dalam suatu proyek investasi. Pada proyek-proyek swasta, benefit umumnya berupa pandapatan minus diluar biaya pertama. Misalnya untuk operasi dan produksi sedangkan cost adalah biaya pertama. (Soeharto, 1997) Adapun rumus yang digunakan adalah:
BCR = PWC
PWB ... (2.7)
Keterangan :
BCR = perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit-cost ratio)
PWB = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit PWC = Present Worth of Cost
Apabila didapat nilai BCR sebagai berikut:
BCR ≥ 1, proyek layak dilakukan BCR < 1, proyek tidak layak diusahakan
2.12.3 Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return adalah tingkat diskon (discount rate) yang menjadikan sama antara present value dari penerimaan cash dan present value dari nilai atau investasi discount rate/tingkat diskon yang menunjukkan Net Present Value atau sama besarnya dengan nol.
19 Internal rate of return dapat dicari dengan sistem coba-coba (trial and error) yaitu dengan mencari NPV pada discount rate/tingkat diskon yang kita sukai. Apabila dengan discount rate yang kita pilih dihasilkan NPV positif (+), maka IRR yang akan dicari adalah di atas discount rate/tingkat diskon tersebut, seterusnya kita cari dengan coba-coba sampai menemukan discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol).
Tetapi internal rate of return dapat dicari dengan menggunakan rumus : )
)(
(
iNPV iNPV
NPV NPV
iNPV NPV
IRR ... (2.8)
Keterangan :
IRR = Internal Rate of Return yang akan dicari iNPV- = suku bunga negative
iNPV+ = suku bunga positive
NPV- = Net Present Valuedengan hasil negative NPV+ = Net Present Valuedengan hasil positive
Syarat rumus ini berlaku adalah NPV1 (+) dan NPV2 (-).
Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini dengan cara dibandingkan dengan Minimum Atractive Rate of Return, yaitu apabila :
IRR > MARR
Investasi layak dilaksanakan.
IRR < MARR
Investasi tidak layak dilaksanakan.
Perlu juga diketahui tidak semua cash flow menghasilkan IRR dan IRR yang dihasilkan tidak selalu satu, ada kalanya IRR dapat ditemukan lebih dari satu. Cash flow tanpa IRR biasanya dicirikan dengan terlalu besarnya rasio antara aspek benefit dengan aspek cost. Cash flow dengan banyak IRR biasanya dicirikan oleh net cash flownya bergantian antara positif dan negatif (Giatman, 2006).
2.13 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana dampak parameter-parameter investasi yang telah diterapkan sebelumnya boleh
20 berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan yang telah diambil. Contoh perhitungan biaya investasi: biaya ini telah diperoleh melalui pengumpulan dan pengolahan data-data yang relevan untuk itu (tentu saja berdasarkan hasil prediksi normal terhadap trend pertumbuhan biaya), namun selama proses evaluasi sampai implementasi fisik dilaksanakan kemungkinan terjadinya perubahan kondisi dan fluktuasi harga yang besar diluar perkiraan dapat saja terjadi. Pertanyaan yang muncul setelah itu adalah seberapa besar perubahan dan fluktuasi harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah hasil keputusan evaluasi yang telah diambil sebelumnya? Batasan nilai-nilai perubahan/fluktuasi tersebut akan mampu mengubah kembali keputusan sebelumnya disebut dengan tingkat sensitivitas dari suatu parameter yang diuji.
Oleh karena itu, dengan diketahuinya nilai-nilai sensitivitas dari masing-masing parameter suatu investasi memungkinkan dilakukannya tindakan-tindakan antisipatif dilapangan dengan tepat. Parameter-parameter investasi yang memerlukan analisis sensitivitas antara lain:
- Investasi
- Benefit/pendapatan - Biaya/pengeluaran - Suku bunga ( i )
Analisis sensitivitas umumnya mengandung asumsi bahwa hanya satu parameter saja yang berubah (variabel), sedangkan parameter yang lainnya diasumsikan relatif tetap dalam satu persamaan analisis. Untuk mengetahui sensitivitas parameter yang lainnya, maka diperlukan persamaan kedua, ketiga, keempat dan seterusnya.
Jika analisis sensitivitas dikenakan pada dua atau lebih parameter sekaligus, dimana akan terdapat dua atau lebih variabel, penyelesaiannya dapat dilakukan dengan metode persamaan dinamis, mungkin dalam bentuk program dinamis atau dalam bentuk program simulasi komputer. Sementara itu, jika parameter yang ditinjau dalam bentuk variabel satu demi satu dengan asumsi parameter yang lain bersifat konstan maka masalahnya dapat diselesaikan dengan persamaan sederhana biasa (Giatman,2006).
