ANALISIS PERUMAHAN PERMUKIMAN

ANALISA PERUMAHAN PERMUKIMAN

ANALISA PERUMAHAN PERMUKIMAN

RISET DALAM BIDANG PERUMAHAN PERMUKIMAN

PERUMAHAN PERMUKIMAN

TURNER : PERUMAHAN BUKAN BENDA TAPI PROSES DARI HOUSING

OBJEK / BENDA

PROSES

• TEMPAT BERHUNI/TINGGAL

• TEMPAT PEMBANGUNAN KELUARGA

• PERENCANAAN • PERANCANGAN

PP

BENDA PROSES

• TEMPAT PEMBANGUNAN KELUARGA • TEMPAT YANG MENYEDIAKAN AKSES TERHADAP BERBAGAI FASILITAS DAN PRASARANA

• MENINGKATKAN HARKAT DAN FUNGSI DARI KUALITAS LINGKUNGAN DAN AKTIVITAS KOMUNITAS

• MEMPERKUAT, MEREFLEKSIKAN STATUS SOS-EK-BUD

• SIMBOLISASI JATI DIRI

• PERANCANGAN

• HOUSING ( SUATU PROSES

MEMBUAT/MENGEMBANGKAN PERUMAHAN YG DI DALAMNYA TERDAPAT ASPEK-ASPEK : 1. PEMBIAYAAN

2. PENGHUNIAN ( PEMBELIAN, SEWA MENYEWA ) 3. OPERASIONAL DAN MAINTENANCE

ASPEK – ASPEK TERSEBUT SALING BERHUBUNGAN ENTAH ANTAR ASPEK PERUMAHAN PERMUKIMAN SEBAGAI BENDA ATAU SEBAGAI PROSES ATAU ANTARA PROSES DAN BENDA ( DIMANA PROSES LEBIH DULU MEMPENGARUHI PP SEBAGAI BENDA )

PP SEBAGAI OBJEK TERKAIT DENGAN

RUANG

DURABLE : DURABILITY / TAHAN LAMA

PERUMAHAN PERMUKIMAN

SEBAGAI OBJEK

RUANG

DAN

WAKTU

FIXITY : BERADA PADA SUATU LOKASI YANG PASTI

RUANG

: PP TERGANTUNG KEPADA SITUASI, RUANG, GEOGRAFI

WAKTU

: PP TERGANTUNG KEPADA APA YANG DILAKUKAN DAHULU & APA YANG DIHARAPKAN DI MASA DEPAN

APA YANG DIANALISIS

DALAM PERUMAHAN

PERMUKIMAN

KELUARAN / OUTCOME

• POLA / MORFOLOGI • SEGREGASI

• PERKEMBANGAN DALAM SKALA KOTA • STYLE

PROSES - PROSESNYA

• PERANCANGAN ( SISTEMNYA : BERBASIS APA ) • PERENCANAAN ( INFORMAL/FORMAL )

• KONSEP APA YANG DITERAPKAN • PROSES PENGHUNIANNYA

PENGARUHNYA / DAMPAK

TERHADAP LINGKUNGAN

• LINGKUNGAN FISIK

• SISTEM SOS EK BUD POL • KELEMBAGAAN

SEBAB AKIBAT DALAM ANALISA PP

• JARING INFRASTRUKTUR

• TATA RUANG ( MAKRO ) LOKASI • KEADAAN LINGKUNGAN

• PARAMETER – PARMETER FISIK PERENCANAAN PEMBANGUNA

• KEPEMILIKAN TANAH

CONTOH : KAMPUNG NAGA YANG MERUPAKAN TANAH ADAT SEHINGGA • KEPADATAN • LUAS LINGKUNGAN • STANDAR PERUMAHAN • KONDISI FISIK • POLA LAYOUT • PENGGUNAAN TANAH • FUNGSI-FUNGSI PERUMAHAN • KEPEMILIKAN TANAH

MEMPENGARUHI POLA LAYOUT

• JARINGAN EKONOMI • JARINGAN SOSIAL • PERAN PERMUKIMAN • MAKNA DARI PP

• CITRA PERUMAHAN

MERUPAKAN TANAH ADAT SEHINGGA LEBIH MUDAH DIATUR

( KAMPUNG NIAS ) BERBEDA DENGAN PENGADAAN TANAH YANG DILAKUKAN SECARA AKRETASI/TRANSFER SEBAGIAN - SEBAGIAN

MEMPENGARUHI UJUD FISIK PERUMAHAN ( LINGKUPNYA PP )

• SISTEM POLA KELUARGA

• KEGIATAN EKONOMI KELUARGA • KEGIATAN KEMASYARAKATAN • KONDISI SOSIAL BUDAYA

• KEGIATAN SOSIAL • BUDAYA BERMUKIM • RENCANA TATA RUANG

• PERATURAN MEMBANGUN PP • MEKANISME KONTROL

PEMBANGUNAN PP

MEMPENGARUHI UJUD FISIK PERUMAHAN

SEBAB AKIBAT DALAM ANALISA PP

PEMBANGUNAN PP

• SKEMA-SKEMA PEMBANGUNAN PP • SKEMA – SKEMA PEMBIAYAAN PP • KEBIJAKAN PERKOTAAN

• KEGIATAN EKONOMI KELUARGA • ORGANISASI PEMBANGUN KOTA • INDUSTRI PERUMAHAN

• INDUSTRI KONSTRUKSI • POLA URBANISASI

• STOCK PERUMAHAN

FAKTOR EKSTERNAL YANG MEMPENGARUHI UJUD FISIK PERUMAHAN PERMUKIMAN

PENGGOLONGAN RISET PERUMAHAN

PERMUKIMAN

MENURUT SIFATNYA

1.EX-POSE : MELIHAT APA YANG ADA & MENGAPA TERBENTUK SEPERTI ITU DENGAN MELIHAT KONDISI MASA LALU. ( EX : TIPE MORFOLOGI DARI BERBAGAI KOTA )

2.EX – ANTE : MELIHAT KE DEPAN

MENURUT WAKTU

MENURUT WAKTU

1.SEKARANG ( DIAGNOSIS ) : STRUKTUR KONSTRUKSI 2.YANG LALU ( HISTORI, DIAGNOSIS ) : MORFOLOGI 3.DI/KE DEPAN ( PROGNOSIS ) : HOUSING DEMAND

MENURUT TUJUAN

1.DESKRIPTIF ( GAMBARAN ) 2.ANALITIKAL 3.EKSPLANATORY 4.EVALUATIF 5.PROGNOSIS / EKSPLORATIF

LAY MAN / ANEKDOTAL : CERITA UMUM

MENGENAI PERMUKIMAN YANG

DILAKUKAN TANPA MELAKUKAN

PENELITIAN

ANEKDOTAL

ILMIAH

DISISTEMATISKAN

MELALUI SUATU

KERANGKA

TEORITIK YANG

JELAS

KESIMPULAN

PP

BENDA SEBAGAI PRODUK BERKAITAN DENGAN DIMANA DIA

BERDIRI MEMBENTUK POLA

/ BENTUKAN TERTENTU Y ANG MENIMBULKAN DAMPAK PADA LINGKUNGANNYA METODE

SOS-EK-BUD-PP

PROSES : MENJELASKAN TAHAPAN YANG MENGGUNAKAN SUATU KERANGKA BERFIKIR/KONSEP LINGKUNGANNYA DAN BAGAIMANA TERBENTUK BERLAKU JUGA HUBUNGAN SEBALIKNYA. METODE PENELITIAN SOS-EK-BUD-POL

PENDEKATAN TIPO MORFOLOGI

TIPO MORFOLOGI

TIPOLOGI

: SUATU KONSEP ATAU ISTILAH YANG MENYATAKAN JENIS ATAU TIPE TERHADAP SUATU

BENTUKAN

KERANGKA UNTUK MELIHAT BAGAIMANA BENTUK HUNIAN ( HAMLET ) ATAU BENTUKAN KOTA. DENGAN MELIHAT SUATU HAMLET / BENTUK KOTA SEBAGAI PRODUK ARSITEKTUR

MORFOLOGI

: BAGAIMANA _ARSITEKTUR

MORFOLOGI

: BAGAIMANA TATANAN ( SKALA HUNIAN :

BAGAIMANA HUBUNGAN HUNIAN TERHADAP LINGKUNGANNYA. ATAU DALAM SKALA LUAS BAGAIMANA PERMUKIMAN TERSUSUN DAN BERHUBUNGAN DENGAN

LINGKUNGAN LUARNYA

1. TATANAN SPASIAL

2. PROSES PERKEMBANGAN

KERANGKA TIPO MORFOLOGI

PARADIGMA

1. OBJEK DIASUMSIKAN SEBAGAI ARSITEKTUR

ARSITEKTUR DILIHAT SEBAGAI BANGUNAN DAN LINGKUNGANNYA JUGA DILIHAT ARSITEKTUR SEBAGAI KOTA DAN LINGKUNGANNYA

2. TATANAN DARI OBJEK

MEMILIKI LOGIKA SPASIAL ( BERBAGAI KEMUNGKINAN ALASAN SOSIAL BUDAYA ) : MEMILIKI LOGIKA SPASIAL ( BERBAGAI KEMUNGKINAN ALASAN SOSIAL BUDAYA ) :

MENGAPA DAN ALASAN TERBENTUKNYA.TANAN DIKAITKAN DENGAN FAKTOR SOSIAL, BUDAYA ) DAN MENGEKSPLOR KEMUNGKINAN ALASAN FAKTOR LAIN.

3. ANALISA HARUS MENGGUNAKAN 2 METODOLOGI

• SINKRONIK : MEMOTRET UNTUK MELIHAT KEADAAN SEKARANG. CROSS SECTION • DIAKRONIK : MEMBACA SEJARAH DARI SPACE YANG DITELITI ( PERUBAHAN YANG

YANG DIANALISA DALAM

TIPO MORFOLOGI

1. ARTIKULASI SPASIAL

• DOMINASI DARI SUATU ARTIKULASI • PUSAT DARI SUATU TATANAN

• TIPOLOGINYA ( MENGIDENTIFIKASI BENTUKAN ) DIDUKUNG DATA – DATA / ALASAN

2. UNSUR – UNSUR SUPPORT DAN INFILL

2. UNSUR – UNSUR SUPPORT DAN INFILL

• SUPPORT : MENDUKUNG KEBERADAAN SUATU BENTUKAN / STRUKTUR UTAMA, ZONA, JALAN

• INFILL : PENGISI DARI BENTUKKAN

3. NOTION OF SCALE :

PENGERTIAN / GAGASAN DARI SKALA

4. UNSUR UTAMA

5. UNSUR PERMANEN :

ASPEK DIAKRONIK KARENA TERKAIT DIMENSI WAKTU

METODE PENELITIAN

PROSES PENGUMPULAN DATA DILAKUKAN DENGAN

MAPPING

MENGGAMBAR : SIRKULASI, ANTAR MASSA, MENGGAMBAR BAGAIMANA

MASSA / BANGUNAN DUDUK DI ATASNYA, MENGETAHUI MANA YANG

PERMANEN / UTAMA ( MEMERLUKAN DATA DARI MASA KE MASA SEHINGGA

TERGAMBAR PERUBBAHANNYA )

OBSERVASI

MORFOLOGI, FUNCTIONNING, PERKEMBANGAN

ANALISIS SISTEM PRODUKSI

Menganalisa proses yang terjadi dalam pembentukan suatu perumahan permukiman

PERUMAHAN

PERMUKIMAN _proses PRODUK

karakterisitk Tipo morfologi

METODOLOGI

identifikasi fokus kerangka analsisi kategorisasi

PELAKU

PRODUKSI

Keluarga

Penjumlahan dari proses pengadaan secara individual

Sektor Komunitas (budaya & sosial)

Pembangunan bersifat kolektif dan menganut unsur”

budaya

Sosial tanpa pakem

Sektor Swasta

Bersifat benefit, melakukan share saham, tanah,

konstruksi dll

Sektor negara

Otoritas publik

IDENTIFIKASI

UNSUR

LINGKUNGAN

BINAAN/OBJEK

PRODUKSI

CARA

PENGADAAN

Otoritas publik

Tanah

Infrastruktur

Bangunan

Pasar

Pasar yang disesuaikan

Alokasi Administrasi

Penguasaan lahan

Tanah adat/warisan

Usaha sendiri

FOKUS

Gambaran kolektif gambaran umum yang berlaku atau menggeneralisasikan

gambaran terhadap kondisi tertentu

SIFAT UMUM LINGKUNGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN PELAKU PRODUKSI

Pola /kondisi fisik dan tipe morfologinya

Pengaturan/penggunaan terkait dengan domain penggunaan

Yang mewakili

Tereplikasi secara ekstensif PRODUKSI ORGANISASI SOSIAL PRODUKSI METODE MOBILISASI

Bagaimana hubungan dalam proses yang terjadi antar pelaku. Kontribusi masing-masing pelaku

Cara pengadaan sumber daya perumahan permukiman

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN

PERMUKIMAN

KUALITAS

KONSEP/DEFINISI LAMA

Dilihat dari unsur internal

Kualitas perumahan permukiman dinilai berdasarkan standarisasi, kenyamanan thermal

KUALITAS

KONSEP/DEFINISI YANG LEBIH

TERINTEGRASI

Dilihat dari unsur eksternal

(langsung atau tidak langsung) dari suatu lingkungan

PRODUK EVALUASI

Kenyamanan, Fungsional, Status sosial/life style,

Estetika, Kesehatan, Kualitas Lingkungan, Kekokohan, Standar, Lokasi Kepuasan Berhuni Kesejahteraan Produktivitas OUTCOME Perumahan Permukiman KEBIJAKAN Kebutuhan Program Kelembagaan/Peraturan Pemerintah Program ( Upgrading/Replacing) Pembiayaan, Rencana

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN

Analisis kualitas

perumahan permukiman menjadi satu masukan penting bagi satu keputusan kebijakan

Struktur dan Konstruksi Standarisasi Kenyamanan Fisik kekokohan Ukuran, Besaran, dll Termal, Visual, Audial DIADAKAN PENGUKURAN TERHADAP BAGUS

PENDEKATAN STUDI MELALUI ASPEK-ASPEK MATERIAL YANG TERUKUR Fungsional Estetika/penampilan Cocok/tidak untuk rumah tinggal Unsur Kualitas TIDAKNYA

Psikologi Sosiologi KEPUASAN, ADAPTABILITAS, KINERJA FUNGSIONAL/KINERJA SOSIAL PUAS/TIDAK

Riaz Hasan : Mempelajari hubungan antara kinerja sosial dari ruang antara

PENDEKATAN STUDI BERBASIS DISIPLIN ILMU YANG ADA (MEMPELAJARI HUBUNGAN MANUSIA DENGAN OBJEK

Riaz Hasan : Mempelajari hubungan antara kinerja sosial dari ruang antara ketetanggaan dengan kenakalan remaja

Penelitian kinerja sosial di rusun Singapura : muncul kebijakan ruang dan asosiasi dalam rusun

KARAKTERISTIK ANALISIS

Terkait dengan faktor-faktor lainnya/ tidak berdidir sendiri

MANUSIA OBJEK

FAKTOR-FAKTOR LAIN

KELEMAHAN KE DUA PENDEKATAN

SEARAH Terkait dengan disiplin ilmu

KONTEKS SEMPIT Tidak melihat konteks yang lebih luas dan fundamental

Contoh kasus : orang Baduy tidak puas tinggal di rumah susun secara psikologi, sosiologi, antropologi

Psikologi Sosiologi KEPUASAN, ADAPTABILITAS, KINERJA FUNGSIONAL/KINERJA SOSIAL PUAS/TIDAK

Riaz Hasan : Mempelajari hubungan antara kinerja sosial dari ruang antara

PENDEKATAN STUDI BERBASIS DISIPLIN ILMU YANG ADA (MEMPELAJARI HUBUNGAN MANUSIA DENGAN OBJEK

Riaz Hasan : Mempelajari hubungan antara kinerja sosial dari ruang antara ketetanggaan dengan kenakalan remaja

Penelitian kinerja sosial di rusun Singapura : muncul kebijakan ruang dan asosiasi dalam rusun

STANDAR HUNIAN

STANDAR

INFRASTRUKTUR

Terpenuhinya standar ukuran (luas/penghuni

Melihat secara agregat:jumlah kebutuhan rumah dan ketersediaan (housing needs), Besaran lain yang terkait dengan unit hunian berdasarkan parameter tertentu (data arsitek)

Terpenuhinya Fasilitas/Unsur Hunian (Ketentuan yang harus ada

pada suatu rumah)

Standar yang Berhubungan Dengan Desain (Jarak tangga

kebakaran, letak septiktank, dll)

Sama dengan ukuran utk hunian hanya saja diperuntukkan utk sarana fasilitas ( ukuran selokan, luasan RTH, standar fasilitas umum yang

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN BERDASARKAN STANDAR PERUMAHAN PERMUKIMAN INFRASTRUKTUR & FASILITAS ATURAN’’ BANGUNAN DAN FASILITAS HUNIAN

fasilitas ( ukuran selokan, luasan RTH, standar fasilitas umum yang harus ada)

Berhubungan dengan detail aturan (Ketentuan bukaan lubang, ketinggian ceiling)

MENGGUNAKAN STATISTIK

1. Luas total/penghuni 2. Variabel x

3. Variabel y

- Standar Deviasi

- Standar deviasi dari selisih antara aktual dan standar

METODE PENELITIAN

3. Variabel y dan standar

SICK BUILDING SYNDROME

Penyakit/gejala disebabkan dari bangunan yang digunakan

FAKTOR INTERNAL _{1. Tidak terpenuhinya standar hunian}

2. Penggunaan bahan bangunan penyebab

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN BERDASARKAN KESEHATAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

FAKTOR

EKSTERNAL

2. Penggunaan bahan bangunan penyebab masalah kesehatan

3. Desain yang menyebabkan permasalahan thermal, kelembabanm, dll

CARA LANGSUNG

Mengukur terpenuhinya standar

1. Secara formal

2. Secara akademik : menggunakan konsep” tertentu seperti kinerja, efektivitas,

efisiensi.

Studi parsial kinerja perumahan

1. Kondisi thermal 2. Kondisi Penerangan 3. Kondisi Noise

4. Pengukuran ambient (ukuran ambang) zat” yang menimbulkan penyakit

METODE PENELITIAN CARA TIDAK

LANGSUNG

zat” yang menimbulkan penyakit

Morbidity

Mortality Natality Fecundity

Vs Standar

Cara menganalisis dengan

mempelajari dampak /akibat dari PP terhadap user

KUALITAS FISIK

Struktur dan konstruksi sesuai dengan ketentuan

Bahan material yang memiliki banyak variabel (warna,tekstur, dll

Pertimbangan :

1. Hal” objektif : Kekuatan, kenyamanan

Menentukan metodologi dengan meminjam cabang ilmu lain ( psikologi, sosiologi, dll )

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN BERDASARKAN DESAIN, PLAN, SETTING/RONA

FUNGSI

kenyamanan

2. Hal” subjektif : Preferensi

Dapat dilihat dari berbagai kemungkinan :

Kinerja rona dilihat dari parameter Usability ( efisiensi, efektifitas), Habitability (konsep abstrak), Kesesuaian (aktivitas, value, tujuan)

PENDEKATAN

FUNGSIONALIS/KONVENSIONAL

MELIHAT GARIS TENGAH (MEANS), TREN UTAMA.

Contoh : dalam melihat usability terhadap suatu ruang Didapat 80% digunakan tidak sesuai dengan fungsinya

SETTING _{MODEL IDEAL DARI USER}

Delta

besar/tidak

PENDEKATAN/METODOLOGI

KECOCOKAN KESESUAIAN DENGAN NEEDS & PREFERENSI

respon

Salah satu cara dengan housing satisfaction bisa mensetup banyak variabel sehingga lebih jelas

Rumah mengandung dua arti. Sebagai kata benda,

rumah merupakan produk atau komoditas,

sedangkan sebagai kata kerja rumah berarti proses

atau aktivitas. [turner, 1972:151]

DEFINISI

atau aktivitas. [turner, 1972:151]

Tingkat kepuasan terhadap ruang diartikan

sebagai keadaan tingkat kepuasan seseorang dari

sangat tidak puas sampai sangat puas terhadap

kondisi aktual suatu ruang [morris, 1978]

Pengertian tentang tingkat kepuasan

melibatkan campuran yg unik antara rasa

objektif dan subjektif, fisik dan psikologis.

Galster [1987] menggambarkan bahwa

kepuasan terhadap ruang adalah sebuah

ukuran psikologikal terhadap jurang perbedaan

yang terjadi antara kebutuhan dan aspirasi

yang terjadi antara kebutuhan dan aspirasi

penghuni dengan kondisi realitas ruang saat

ini. Apabila suatu ruang dinilai oleh

penghuninya menggunakan ruang ideal maka

akan timbul ketidakpuasan terhadap ruang

OBJEKTIF :

1.UNTUK MENGEKSPLOR TIPE PERUMAHAHAN

YANG DISEDIAKAN OLEH SZB

2.UNTUK MENELITI DAN MEMBANDINGKAN

TINGKAT KEPUASAN YANG DIRASAKAN

OLEH

PENGUNI

PENGUNI

3.UNTUK MENEMUKAN FAKTOR-FAKTOR YANG

MEMPENGARUHI TINGKAT KEPUASAN

4.UNTUK MEMBUAT KEBIJAKAN YANG MAMPU

MENINGKATKAN TINGKAT KENYAMANAN

PENGHUNI

CONTOH PERTANYAAN PENELITIAN

1.BAGAIMANA TINGKAT KEPUASAN YANG DIRASAKAN

PENGHUNI TERHADAP UNIT HUNIAN

2.SEBERAPA BESAR PENGARUH UNIT SUPPORT

SERVICES TERHADAP TINGKAT KEPUASAN

3.SEBERAPA BESAR PENGARUH PUBLIK

FASILITAS DAN

3.SEBERAPA BESAR PENGARUH PUBLIK

FASILITAS DAN

KONDISI SOSIAL

LINGKUNGAN TERHADAP TINGKAT

KEPUASAN

4.SEBERAPA BESAR PENGARUH TETANGGA TERHADAP

TINGKAT KEPUASAAN

5.FAKTOR APA YANG DAPAT MENINGKATKAN

TINGKAT

KEPUASAN PENGHUNI

Savadiswara [1987:28] mengatakan bahwa

Kepuasan didalam lingkungan perumahan

susun/sosial dapat dijabarkan sebagai berikut:

1. Satisfaction with neigbours

1. Satisfaction with neigbours

2. Satisfaction with public facilities

3. Satisfaction with dwelling unit

4. Satisfaction with environmental condition

5. Satisfaction with locational aspect

Savadiswara [1987:28] karakteristik penghuni

yang dapat mempengaruhi tingkat

kepuasan adalah:

1. Status sosial ekonomi [aset/pendapatan]

PENGARUH KEPUASAN PENGHUNI

1. Status sosial ekonomi [aset/pendapatan]

2. Pekerjaan dan tk pendidikan

3. Jumlah anggota keluarga

4. Status kepemilikan dan lama tinggal

5. Usia penghuni dan jenis kelamin

Metode yang paling sering digunakan pada

tema housing satisfaction ini adalah:

 metode kuantitatif, mix

 Survei/ observasi,

 Survei/ observasi,

 Kuisioner dan wawancara

 Cenderung menggunakan alat bantu

program statistik untuk melihat hubungan

data yang relatif banyak

RESPON SIKAP LATEN

OBJEK PP PENGALAMAN _{TTG OBJEK/PERSEPSI}KOGNISI LAT BELAKANG SUBJEK ADJUSTMENT MENINGGALKAN TETAP MANIFEST RESPON KEPUASAN RESPON ADAPTASI

BEBERAPA ASPEK TERKAIT KOGNISI

•

1. RECIGNIZABLE

•

2. IDENTIFIABLE

•

3. MEMENUHI HARAPAN/KEBUTUHAN

KORELASI

KORELASI

BISA TERJADI HUBUNGAN ANTAR PENGHUNI DENGAN

KEPUASAN

ANALISIS HEDONIC

Analisa yang dilakukan untuk melakukan penilaian terhadap kualitas suatu barang sebelum

dilakukan penentuan harga Pendekatan dalam analisis kualitas yang mencoba memasukkan semua atribut/variabel yang memungkinkan

MANFAAT/ KENIKMATAN KONDISI, LATAR BELAKANG HARGA HEDONIC DEMAND

Harga yang dipengaruhi berbagai faktor (pendapat subjektif)

Memprediksi harga Melibatkan konsumen

Demand dengan kualitas spesifik tertentu

HARGA HEDONIC

Memprediksi harga dari data-data yang sudah ada

Memprediksi harga dengan menilai kualitas

Melibatkan konsumen

Masyarakat yang menganut hedonic adalah masyarkat yang menganut kenikmatan/manfaat terhadap suatu produk

Analisa hedonic dikeluarkan oleh ekonom yang mulai memasukkan konsumen dalam pertimbangan menentukan harga

HARGA

PASAR

HARGA HEDONIC

Apa saja yang berperan dalam menaikkan dan menurunkan kualitas dari atribut” produk KEPRESISIAN

HEDONIC

BERGANTUNG KEPADA

1. Merumuskan Variabel (variabel internal:akses,kualitas, variabel eksternal:lingk sekitar,polusi, cara peneliti melakukan penelitian) 2. Menentukan value

3. Metoda yang dipakai untuk menggali informasi

IDENTITAS KONSUMEN

BAGAIMANA MENILAI KUALITAS

FUNGSI 1. Memprediksi harga pasar

2. Menilai kualitas

3. Menentukan strategi untuk meningkatkan harga produk setelah diketahui atribut” yang mempengaruhi harga/kualitas

4. Melihat demand pada suatu pasar

Penambahan variabel affordability akan mempengaruhi income effect. Lawrance menyebutkan suatu perumahan dengan kualitas baik tdk akan meningkatkan kualitas penghuninya apabila menimbulkan kecemasan thd biaya pemenuhan perumahan. Semakin rendah penghasilan seseorang semakin tidak terjangkau hunian dan semakin tidak berkualitas hunian tersebut.

Obyek PP

Atribut A Atribut B X Y X konsumen Suka - Dibeli - menambah harga

Obyek PP

Atribut B Atribut C X Y X Y konsumen Tidak Suka - Tidak dibeli - mengurangi harga

quality

demand

Fungsi

- Melihat pengaruh atribut kualitas yang ada pada suatu obyek terhadap harga obyek tersebut

- Melihat pengaruh atribut kualitas yang ada pada suatu obyek terhadap permintaan pasar (demand)

Dasar

Hipotesis Hedonic (Rosen, 1974) bahwa

“Suatu barang dinilai menurut atribut yang bersangkutan dengan kegunaannya atau karakteristiknya”

Sehingga disimpulkan bahwa

karakteristik dan kualitas attribut suatu barang akan dapat meningkatkan maupun mengurangi harga barang.

Penggunaan dalam riset perumahan permukiman

- Untuk melihat housing demand – karakteristik atribut seperti apa yang disukai pasar

- Untuk memperkirakan harga obyek perumahan permukiman (rumah, tanah, dll) berdasarkan karakteristik atribut yang dimilikinya

Jenis data dan teknik pengumpulan data:

- Menggunakan data sekunder, misalnya data pajak, sensus, dan data penjualan.

- Menggunakan data primer, misalnya wawancara langsung pada

konsumen atau penjual tentang alasan dan atribut yang mempengaruhi keputusan membeli atau menjual.

- Dalam pengumpulan data, preferensi terhadap tingkat kualitas tidak dilibatkan.

Song, yan and Gerrit Knaap, (2003), New urbanism and Housing Values a Dissagregat Assessment, Journal of Urban Economics 54 (2003) 218–238

Tujuan:

menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi harga jual rumah yang menggunakan perencanaan new urbanism

Metode sampling dan pengumpulan data: Metode sampling dan pengumpulan data:

- Data penjualan rumah (single family housing) di portlnd pada tahun 1994-1996. Dalam data tersebut terdapat informasi mengenai tahun penjualan, lokasi penjualan, karakteristik rumah yang dijual, dan harga.

- Studi literatur dan penelitian sejenis terdahulu untuk menentukan variabel penelitian

- Variabel independen,: berupa atribut dan karakteristik yang ditentukan pada hunian dan lingkungannya, meliputi enam variabel yaitu

1. atribut fisik hunian (kualitas bangunan, luas kavling dan bangunan, kebaruan)

2. Tingkat pelayanan publik (kualitas sekolah, kesesuaian tingkat pajak, kedekatan dengan fasilitas pemerintahan) 3. Lokasi (kemudahan akses ke tempat kerja, CBD)

4. Keberadaan fasilitas publik 4. Keberadaan fasilitas publik

5. Karakter new urbanist (pola jalan dan sirkulasi, kepadatan, tata guna lahan campuran, akses, pilihan moda transportasi, pedestrian walkabillity.

- Variabel dependen : tingkat harga

- Melakukan pengkodean data berdasarkan variabel yang ditentukan

Var dependen (akibat)

- tingkat harga

- Untuk menjawab pertanyaan penelitian, dilakukan analisis kuantitatif regresi,

regresi

in(sale_price):

β0 + βixi + e,

Var independen (sebab)

- Atribut fisik hunian

tingkat pelayanan publik - Lokasi

- Fasilitas publik

- karakter new urbanist

- Nilai signifikansi – menentukan ada tidaknya pengaruh - Koefisien regresi – menentukan besarnya pengaruh

- (+)/(-) - menentukan arah hubungan (menambah/mengurangi harga

β0 : konstanta

βi : koefisien regresi Xi : variabel;

e : nilai variabel gangguan

ANALISIS SPACE SYNTAX

Analisa yang dilakukan untuk melakukan penilaian terhadap kualitas suatu barang

Latar Belakang

Latar Belakang

•

Adanya keterkaitan antara pembentukan

ruang (permukiman, ruang dlm hunian, dll)

dengan society.

•

Society mendefinisikan tatanan dan bentuk

dari space berdasarkan karakteristiknya

dari space berdasarkan karakteristiknya

(membentuk local structure)

•

Tatanan ruang yang terbentuk pada space

yang dihuni oleh society (komunitas) satu

dan lainnya bisa berbeda-beda tergantung

nilai yang dianut oleh komunitas yang

Space syntax

Space syntax

•

Metode untuk merepresentasikan, kuantifikasi dan

interpretasi konfigurasi spasial pada bangunan dan

permukiman. (Hillier, 1984)

•

Space syntax menggambarkan susunan ruang secara

diagramatik dan mempelajari karakter fisik

permukiman yang dapat menjelaskan konfigurasi pola

spasialnya.

permukiman yang dapat menjelaskan konfigurasi pola

spasialnya.

•

Mengetahui karakteristik tersembunyi dari konfigurasi

spasial yang sulit dipersepsikan oleh manusia, karena

terbentuk oleh tatanan lokal.

•

Dengan metode ini, dapat diketahui bagaimana

integrasi antar ruang yang ditunjukkan dengan angka

maupun gambar.

Aspek yang dianalisis

Aspek yang dianalisis

•

Makna ruang: publik, semi publik, privat,

dll yang ditentukan oleh persepsi

masyarakat. atau aktifitas manusia dalam

lingkungan yang diteliti.

lingkungan yang diteliti.

•

Properti space syntax:

Tipologi ruang:

–

Bangunan dan ruang terbuka

–

Ruang, batas ruang dan lingkungan luarnya



Metode ini merupakan analisis kuantitatif yang

menjelaskan hubungan antar ruang untuk

menguraikan model ruang dan menggambarkannya

dalam bentuk numerikal dan grafikal.



Peta kondisi aktual digambarkan dalam bentuk axial

map dan interface map, kemudian untuk mengetahui

kedalaman atau hirarki ruang menurut persepsi

kedalaman atau hirarki ruang menurut persepsi

masyarakat, digambarkan justified permeability map.



Dari analisis kedalaman ruang akan diketahui

konfigurasi spasial dan hubungan antar ruang dalam

suatu lingkungan yang diteliti

 Peta kondisi aktual, berdasarkan peta digambarkan bentuk axial map yang merupakan menggambarkan jalur

pergerakan manusia. Selanjutnya axial map

disuperimpose menjadi interface map, untuk melihat hubungan pergerakan manusia dengan lingkungannya.

Teknik analisis

Teknik analisis

diambil dari thesis Dwi Kustianingrum

diambil dari thesis Dwi Kustianingrum

- Selanjutnya untuk mengetahui pola tatanan spasial, dilakukan penyederhanaaan interface map kedalam justified permeability map yang menggambarkan detail karakteristik aktivitas yang berbeda.

- Sebelum membuat justified permeability map, dilakukan

pendefinisian makna ruang berdasar persepsi masyarakat, sbb:

Pendefinisian ruang, dapat didasarkan zonasi (urutan public-privat)

maupun bentuk fisik dari ruang, (mendefinisikan mana ruang inti, mana batas yang melingkupinya, dll)

mana batas yang melingkupinya, dll) X : Fisik hunian/bangunan

x : batas fisik hunian (X), bisa berupa taman maupun pagar y : Elemen struktur yang menghubungkan antar hunian (bisa berupa ruang terbuka, maupan jalan)

Y : Segala sesuatu yang diluar lingkungan permukiman

Sehingga setiap permukiman dapat dilihat dari sequence (X-x-y-Y) dimana X adalah titik-titik paling local (privat yang merupakan

domain dari inhabitant/ penghuni) dan Y adalah yang paling global (public yang merupakan domain dari stranger/orang luar)

Justified permeability map dibuat untuk tiap karakteristik unit

aktifitas yang berbeda.

Selanjutnya hasil justified permeability map disuperimpose kembali kedalam axial map, sehingga menghasilkan

konfigurasi spasial untuk melihat hubungan antar unit aktifitas yang berbeda dalam lingkungan.

Untuk mengetahui kedalaman ruang, dan hubungan antara setiap unit aktivitas dengan karakteristik yang berbeda dibuat justified permeability map.

Contoh kedalaman ruang pada ruang 5

Axial line 5 :

Depth from axial line 1 = 2 Depth from axial line 1 = 2 Depth from axial line 2 = 1 Depth from axial line 3 = 2 Depth from axial line 4 = 2 Depth from axial line 5 = 0 Depth from axial line 6 = 1 Depth from axial line 7 = 1 Depth from axial line 8 = 1 Depth from axial line 9 = 2 Depth from axial line 10 = 2 Mean depth (d) = 1,55 k = 10

Relative depth = 2 (d-1) /

(k-2)

= 2(1,55-1)/(10-2) = 0,1375

Dengan cara yang sama akan didapat kan hasil sebagai berikut : • Axial line 1 = 0,4150 • Axial line 2 = 0,2775 • Axial line 3 = 0,4150 • Axial line 4 = 0,4150 • Axial line 5 = 0,1375 • Axial line 6 = 0,3600 • Axial line 7 = 0,3600 • Axial line 8 = 0,2500 • Axial line 9 = 0,4700 • Axial line 10= 0,4700 • Axial line 10= 0,4700

0 < Relatif depth < 1

0 menyatakan hubungan maksimum (terintegrasi) dan 1

menyatakan hubungan minimum (tersegregasi) antara

satu ruang dengan ruang lainnya.

DEFINISI PASAR DALAM PERUMAHAN

PERMUKIMAN

PASAR MERUPAKAN SEBUAH PROSES PENGAMBILAN KEPUTUSAN BERKENAAN DENGAN BERBAGAI FAKTOR SPATIAL SEPERTI : LOKASI,

BENTUK DAN UKURAN KAVLING, SERTA KUALITAS SERVIS (INFRASTRUKTUR PENUNJANG ), DALAM BATAS – BATAS KONTEKS SOSIAL DAN EKONOMI

PENUNJANG ), DALAM BATAS – BATAS KONTEKS SOSIAL DAN EKONOMI

(HARGA) DIMANA PASAR TERSEBUT BEROPERASI SERTA MELIBATKAN

POLA

POLA PERKEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN DIGAMBARKAN DALAM ANALISIS PASAR DENGAN:

SEBUAH ANALISIS YANG DIGUNAKAN UNTUK MELIHAT PERKEMBANGAN

PERMUKIMAN YANG TERBENTUK AKIBAT PROSES PASAR. KAJIAN MENCAKUP PASAR TANAH DAN PASAR PERUMAHAN PADA LOKASI TERTENTU

ANALISIS PASAR PERUMAHAN PERMUKIMAN

PROSES

PRODUK

SUPPLY/DEMAND DECISSION MAKING POLA PERKEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN PELAKU LOKASI KARAKTERISTIK LOKASI LAND USE TIMING/PEMILIHAN WAKTU SKALA PENGEMBANGAN SEGMENTASI ARAH PEMBANGUNAN

PELAKU Swasta, pemerintah, spekulan SKALA PENGEMBANGAN Pengkaplingan Penetapan batasan Fisik Tipe/Gaya SEGMENTASI Targeting DECISSION MAKING

PRODUK

TIMING Pentahapan pembangunan LOKASI Harga Aksesbilitas Legalitas Karakteristik LAND USE MAKING

DECISSION MAKING PROCESS

PRODUK

FUNGSI ANALISSI PASAR

BEBERAPA TEORI ANALISIS PASAR

DAVID FORBES MENYATAKAN BAHWA DALAM MELAKUKAN ANALISIS PASAR, KARAKTERISITIK DASAR, WAKTU, DAN LOKASI PROYEK HARUS DIPERSIAPKAN TERLEBIH DAHULU SEBELUM KEMUDIAN DISESUAIKAN DENGAN POLA-POLA DAN KECENDERUNGAN DARI LINGKUNGAN EKSTERNAL.

RABIANSKI MENGATAKAN BAHWA STUDI PASAR DILAKUKAN DENGAN

MEMBANDINGKAN PERMINTAAN DAN PENAWARAN KONSUMEN TERKAIT SUBJEK LAYANAN , RUANG DAN WAKTU

FUNGSI ANALISSI PASAR

ANALISIS PASAR PADA PERUMAHAN PERMUKIMAN BERFUNGSI UNTUK :

1. MELAKUKAN ANALISA PENGAMBILAN KEPUTUSAN DALAM MENENTUKAN PRODUK PROPERTI

2. MENENTUKAN STRATEGI PEMASARAN PADA PASAR TERTENTU

3. MENGGAMBARKAN POLA PERKEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN YANG DIAKIBATKAN PROSES PASAR

ANALISIS PASAR

JENIS DATA :

1. DATA PRIMER : OBSERVASI LAPANGAN, INFORMAN

2. DATA SEKUNDER : DATA STATISTIK YANG DIDAPAT MENGENAI AKTIVITAS PASAR YANG TERJADI TERKAIT DENGAN RUANG DAN WAKTU

TEKNIK PENGUMPULAN DATA:

1. OBSERVASI 2. WAWANCARA 3. KUESIONER

4. CATATAN, STUDI LITERATUR

KARAKTERISTIK ANALISI PASAR :

1. HANYA DAPAT DILAKUKAN PADA NEGARA YANG MENGANUT SISTEM PASAR, DIMANA TERJADI TRANSAKSI JUAL BELI PROPERTI

CONTOH ANALISIS PASAR PERUMAHAN PERMUKIMAN

PASAR TANAH DAN POLA TATA RUANG PERUMAHAN DI DAERAH PERI URBAN STUDI KASUS : KECAMATAN CIMAHI UTARA DAN PARONGPONG DIANA KUSUMASTUTI 25203054

MENELITI

KELOMPOK –

KELOMPOK PASAR

DI

WILAYAH URBAN FRINGE DAN

KARAKTERISTIK

YANG

DIMILIKINYA

MENEMUKENALI

PERBEDAAN

KARAKTERISTIK

ANTAR

SETIAP KELOMPOK PASAR DAN PENGUMPULAN DATA :

DATA SEKUNDER

: KANTOR BPN

DAN PBB

DATA PRIMER

: WAWANCARA SEMI

TERSTRUKTUR DAN OBSERVASI LAPANGAN

ANALISIS: _{SETIAP KELOMPOK PASAR DAN} RUANG

MENEMUKENALI

PERAN

PASAR

DALAM MENGHASILKAN

RUANG PP

ANALISIS:

CLUSTER ANALYSIS:KELOMPOK PASAR DAN RUANG

DISTRIBUTION ANALYSIS

:

KARAKTERISTIK DARI PASAR DAN RUANG

CORRELATIONAL

: MENGETAHUI

PERAN PASAR TERHADAP RUANG

METODOLOGI YANG DIGUNAKAN

EKSPLORATIF : MENGGALI VARIABEL – VARIABEL YANG ADA DALAM

PASAR TANAH DAN TATA RUANG PERMUKIMAN UNTUK MENDAPATKAN GAMBARAN AWAL MENGENAI HUBUNGAN ANTARA PASAR TANAH DAN POLA TATA RUANG PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN

KAUSAL : MELIHAT HUBUNGAN SEBAB AKIBAT ANTARA VARIABEL

PASAR TANAH DAN VARIABEL TATA RUANG PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN

MELAKUKAN PENDEKATAN ANALISIS PASAR

KARENA OBJEK YANG DITELITI ADALAH RUANG DENGAN

PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN YANG BERDIRI DI ATASNYA, MAKA ANALISA DILAKUKAN DENGAN MENGGUNAKAN DATA PRIMER YANG DIPEROLEH DENGAN OBSERVASI LAPANGAN YANG BERKAITAN

DENGAN

DATA MENGENAI PROSES PASAR DIPEROLEH MELALUI IN-DEPTH

INTERVIEW BERUPA WAWANCARA SEMI TERSTRUKTUR TERHADAP

KESIMPULAN

TIPE/KARAKTERISTIK PASAR TANAH DAN

PERUMAHAN AKTOR YANG TERLIBAT MASYARAKAT PEMILIK TANAH INFORMAL TIPE/KARAKTERISTIK RUANG AMORF TANAH PENGEMBANG CAMPURAN FORMAL CAMPURAN

SPATIAL FORM PERUMAHAN

RUANG TERATUR

ANALISIS PATTERN LANGUAGE

Bagaimana merancang suatu permukiman dengan mencari abstraksi permukiman setempat dan menerapkan pada rancangan yang baru

POLA LANGUAGE AKTIVITAS FISIK ANALISA POLA Konfigurasi formal arsitektur +Kualitas

Bentuk dan Penjelasan Kualitatifnya Sisi formal dari solusi terhadap berbagai kebutuhan, bentuk yang mendefinisiakn pola. Bentuk yang akan bentuk yang mendefinisiakn pola. Bentuk yang akan mendefinisikan pola

Setiap Pola Mendefinisikan Suatu Pengaturan

Bagaimana pola mengatur karaqkter sosial,psikologis,budaya,situasi teknis seperti geografi: bangunan pada lereng

Pola yang Dilihat

1. Pola kontekstual (kondisi sosekbud,kondisi fisik,problem)

Ex:ruang’’yang dihasilkan karena budaya interaksi di amerika latin 2. Pola Solusi yang terbentuk dari pola kontekstual