SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

(1)

Metodologi

Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 218 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang

September 2004

7777

Secara umum, tingkat hunian properti komersial mengalami peningkatan, kecuali untuk pusat perbelanjaan. Sementara harga sewa properti komersial cenderung mengalami penurunan

Tingkat penjualan properti komersial secara umum mengalami peningkatan. Dari sisi harga jual, perkantoran dan lahan industri mengalami penurunan sementara harga jual apartemen masih meningkat

Pusat Perbelanjaan di Jadebotabek

Pada September 2004, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di wilayah Jadebotabek (Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang dan Bekasi) tercatat sebesar 95,36%, atau turun tipis sebesar 0,47% dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (95,81%). Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jadebotabek tidak mengalami perubahan, atau tetap berada pada level Rp 274.413/m

²

/bulan (Grafik 1).

Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian tercatat sebesar 95,36%, atau turun tipis 0,65%

(m-t-m), sedangkan tarif sewanya tetap berada pada level Rp 322.682/m

²

/bulan.

- Di wilayah Debotabek, tingkat hunian dan tarif sewa tercatat masing-masing sebesar 95,36% dan Rp165.062/m

²

/bulan, atau tidak mengalami perubahan dibandingkan tingkat hunian dan tarif sewa pada bulan sebelumnya.

Di wilayah Jakarta, pusat perbelanjaan pada bulan laporan mendapat tambahan pasokan sebanyak 33.000 m

²

dengan mulai dioperasikannya Pulogadung Trade Centre, ITC Permata Hijau, Roxy Square dan Artha Gading Mall .

Grafik 1

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabotabek

50,000 75,000 100,000 125,000 150,000 175,000 200,000 225,000 250,000 275,000 300,000

Sep 2 002

Okt Nov Des Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul Ag s Sep 20 03

Okt Nov Des Jan Feb M ar A p r M ei Jun Jul A gs Sep 200 4

90,0 91,0 92,0 93,0 94,0 95,0 96,0 97,0 98,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sew a (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Tingkat hunian menurun tipis sedangkan tarif sewa tetap

SURVEI SURVEI SURVEI SURVEI PROPERTI KOMERSIAL PROPERTI KOMERSIAL PROPERTI KOMERSIAL PROPERTI KOMERSIAL

COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

(2)

Perkantoran di Jakarta

Tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O) leased office) pada bulan laporan tercatat sebesar 83,53%, atau mengalami peningkatan tipis sebesar 0,02% dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya. Sementara itu, tarif sewa perkantoran mengalami penurunan sebesar 0,08% (m-t-m) hingga mencapai Rp 114.611/m

²

/bulan (Grafik 2). Khusus untuk leased-office, tingkat hunian pada

September 2004 tercatat sebesar 83,33%, atau lebih tinggi jika dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (83,25%). Sementara tarif sewa leased- office mengalami penurunan, yaitu dari Rp 115.714/m

²

/bulan pada Agustus 2004 menjadi Rp 115.615/m

²

/bulan pada September 2004.

Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan O/O leased -office) menurut wilayah adalah sebagai berikut:

-

Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office mencapai 84,11%, atau meningkat tipis dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (84,06%). Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office turun dari 87,64% menjadi 84,36% pada September 2004.

-

Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 81,36%, atau sedikit lebih tinggi dibandingkan 81,19% pada bulan sebelumnya.

Sementara tingkat hunian O/O leased-office naik dari 93,31% menjadi 94,12% pada September 2004.

Grafik 2

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta

80,000 85,000 90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 115,000 120,000

Sep 2002

Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul A gs Sep 2003

Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep 2004

50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0

(Rp) (%)

Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta pada periode laporan tercatat sebesar 88,80%, atau tidak mengalami perubahan dibandingkan bulan sebelumnya. Tingkat penjualan di wilayah primer dan sekunder tercatat masing-masing sebesar 92,73% dan 77,09%. Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta mengalami penurunan tipis, yaitu dari Rp 10.804.802/m

²

menjadi Rp 10.787.630/m

²

(Grafik 3). Penurunan harga jual tersebut bersumber dari penurunan harga jual perkantoran di wilayah primer.

Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

-

Di wilayah primer (CBD area), harga jual turun tipis sebesar 0,19% (m-t-m), yaitu dari Rp 11.915.843/m

²

menjadi Rp 11.892.899/m

²

.

-

Di wilayah sekunder, harga jual tetap pada level Rp 7.500.000/m

²

. Tingkat hunian

meningkat tipis sebaliknya tarif sewa menurun tipis

Tingkat penjualan

tetap dan harga jual

menurun tipis

(3)

Grafik 3

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta

9.800.000 10.000.000 10.200.000 10.400.000 10.600.000 10.800.000 11.000.000 11.200.000 11.400.000 11.600.000 11.800.000 12.000.000 12.200.000

Sep 2002

Okt No v Des Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep 2003

70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)

(%) (Rp)

Apartemen di Jakarta

Pada September 2004, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta tercatat sebesar 78,91%, atau naik 1,45% (m-t-m).

Sementara untuk tarif sewanya mengalami penurunan tipis dari Rp 108.275/m

²

/bulan menjadi Rp 107.857/m

²

/bulan (Grafik 4). Secara tahunan, tarif sewa apartemen meningkat tajam sebesar 9,41% (y-o-y) dibandingkan Rp 98.578/m

²

/bulan pada September 2003.

Grafik 4

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta

80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 105.000 110.000 115.000 120.000 125.000 130.000

Sep 2002

Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep 2003

Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep 2004

60,0 62,0 64,0 66,0 68,0 70,0 72,0 74,0 76,0 78,0 80,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Pada bulan laporan, harga jual apartemen tercatat sebesar Rp 7.460.334/m

²

, atau sedikit lebih tinggi dibandingkan Rp 7.458.210/m

²

pada Agustus 2004. Sementara itu, tingkat penjualan apartemen juga menunjukkan peningkatan. Pada September 2004, tingkat penjualan apartemen tercatat sebesar 90,22%, atau meningkat tipis dari 90,17% pada bulan sebelumnya (Grafik 5). Secara tahunan, harga jual apartemen melonjak tajam sebesar 8,41% dibandingkan Rp 6.881.752/m

²

pada September 2003.

Tingkat hunian meningkat dan tarif sewanya menurun tipis

Tingkat penjualan dan harga jualnya

meningkat

(4)

Grafik 5

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta

5.400.000 5.600.000 5.800.000 6.000.000 6.200.000 6.400.000 6.600.000 6.800.000 7.000.000 7.200.000 7.400.000 7.600.000

Sep 2002

70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0 92,5 95,0 97,5

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Hotel di Jabotabek

Di wilayah Jabotabek, rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar 60,39%, atau naik sebesar 0,70% (m-t-m) (Grafik 6).

Peningkatan tersebut bersumber dari naiknya tingkat hunian hotel bintang 4 sebesar 4,93% (dari 65,66% menjadi 68,90%) dan hotel bintang 5 sebesar 0,04% (dari 44,87% menjadi 44,89%). Sedangkan tingkat hunian hotel bintang 3 turun sebesar 2,54% (dari 75,71% menjadi 73,79%).

Grafik 6

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek

250,000 270,000 290,000 310,000 330,000 350,000 370,000 390,000 410,000 430,000

Sep 2002

Okt Nov Des Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep 2003

30,0 35,0 40,0 45,0 50,0 55,0 60,0 65,0 70,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Kamar (Rp/malam)

(Rp) (%)

Pada periode laporan, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar Rp 399.953/malam, atau mengalami penurunan tipis sebesar 0,55% (m-t-m). Penurunan tersebut bersumber dari turunnya tarif sewa kamar hotel bintang 4 sebesar 3,90% (m-t-m) (dari Rp341.821/malam menjadi Rp 328.496/malam). Sementara itu, tarif sewa kamar hotel bintang 3 dan 5 mengalami peningkatan masing-masing sebesar 1,35% (dari Rp 234.108/malam menjadi Rp 237.277/malam) dan sebesar 0,23% (dari Rp 663.858/malam menjadi Rp 665.399/malam).

Pada bulan laporan hotel bintang 4 mendapat tambahan pasokan sebanyak 340 kamar dengan mulai dioperasikannya Hotel Amir Oasis di Jakarta Pusat. Secara tahunan, rata-rata tarif kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 mengalami peningkatan tajam (14,21%) dari Rp 350.193/malam pada September 2003.

Terjadi peningkatan

tingkat hunian

sedangkan tarif kamar

hotel sedikit menurun

(5)

Lahan Industri di Jabotabek

Tingkat hunian lahan industri di Jabotabek pada bulan laporan tidak mengalami perubahan dibandingkan bulan sebelumnya, atau tetap sebesar 84,70% (Grafik 7). Sedangkan tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada bulan laporan mengalami penurunan tipis sebesar 0,40% (m-t-m) dari Rp 21.103/m

²

menjadi Rp 21.019/m

²

. Secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami penurunan tajam sebesar 12,96% dibandingkan Rp 24.149/m

²

pada September 2003.

Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian lahan industri stabil sebesar 84,11%, sementara tarif sewanya mengalami penurunan tipis sebesar 0,44% (m-t-m) menjadi Rp 20.321/m

²

.

-

Di Botabek, tingkat hunian lahan industri tetap sebesar 86,77%. Sedangkan tarif sewanya turun tipis dari Rp 22.229/m

²

menjadi Rp 22.157/m

²

.

Grafik 7

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000

Sep 2002

Okt Nov Des Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul Ags Sep 2004

80,0 81,0 82,0 83,0 84,0 85,0 86,0 87,0 88,0 89,0 90,0

(%) (Rp)

Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek tercatat sebesar 67,78%, atau naik sebesar 1,27% (m-t-m). Sementara itu, harga jual turun tipis dari Rp 551.313/m

²

menjadi Rp 548.873/m

²

(Grafik 8).

Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri tetap, masing- masing sebesar 69,63% dan Rp 1.500.000/m

²

.

- Di Botabek, tingkat penjualan lahan industri meningkat 1,52% (m-t-m) menjadi 67,39%. Sedangkan harga jual lahan industri mengalami penurunan tipis sebesar 0,63% (m-t-m) menjadi Rp 434.365/m

²

.

Secara tahunan, harga jual lahan industri di wilayah Jakarta dan di wilayah Botabek mengalami kenaikan masing-masing sebesar 25,00% dan 1,27%.

Tarif sewa dan harga jual lahan industri

menurun tipis

(6)

Grafik 8

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek

- 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000

Sep 2002

60,0 61,0 62,0 63,0 64,0 65,0 66,0 67,0 68,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)

(Rp) (%)