PEMODELAN KELAYAKAN FINANSIAL PENGEMBANGAN
PERUMAHAN
TESIS
Karya Tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari
Institut Teknologi Bandung
Oleh
WULAN PUSPITA SARI
NIM : 25005024
Program Studi Manajemen dan Rekayasa Konstruksi
i ABSTRAK
PEMODELAN KELAYAKAN FINANSIAL PENGEMBANGAN PERUMAHAN Oleh
WULAN PUSPITA SARI NIM: 25005024
Model kelayakan finansial pengembangan perumahan yang ada saat ini hanya menganalisis 2 jenis variabel dari 3 jenis variabel pengembangan perumahan, yaitu variabel yang dapat dikendalikan secara langsung dan tidak langsung. Model kelayakan finansial pengembangan perumahan ini tidak menganalisis variabel ketidakpastian sehingga pengaruh ketidakpastian terhadap pengembalian yang diharapkan pengembang dan risiko investasi tidak dapat diketahui.
Oleh karena itu, dilakukan pengembangan model kelayakan finansial pengembangan perumahan berdasarkan pada model kelayakan finansial yang sudah ada dengan menganalisis variabel ketidakpastian kedalam model. Dalam pemodelan kelayakan finansial pengembangan perumahan ini dilakukan pengujian model dengan simulasi monte carlo menggunakan software @Risk
Hasil pengujian model berdasarkan skenario studi kasus menunjukkan kemungkinan-kemungkinan pengembalian yang diharapkan pengembang yang dipresentasikan melalui kriteria kelayakan finansial yaitu payback period, net present value (NPV) dan
internal rate of return (IRR). Hasil pengujian model juga menunjukkan besarnya risiko
investasi.
Dalam penelitian ini juga dilakukan analisis sensitivitas untuk mengetahui variabel ketidakpastian yang paling mempengaruhi dan dampak variabel ketidakpastian tersebut terhadap pengembalian investasi.
Kata Kunci : model kelayakan finansial, pengembangan perumahan, variabel ketidakpastian
ABSTRACT
MODELLING THE FINANCIAL FEASIBILITY OF RESIDENTIAL DEVELOPMENT
by
WULAN PUSPITA SARI NIM: 25005024
The existing financial feasibility model of residential development only analyzed 2 of 3 residential development variables. Those variables are directly controlled variable and indirectly controlled variable. The uncertainty variable which also influenced the financial feasibility of residential development has not been analyzed into the model, so that the influence of uncertainty to the expected return and the investment risk has not yet been identified.
Therefore, this research develop the financial feasibility model of residential development based on the existing model and analyzed the uncertainty variable into the model. In modelling the financial feasibility of residential development, monte carlo simulation with @Risk software is used to test the model based on case study scenarios. The model test result show the probability distribution of all possible developer’s expected returns which presented by financial feasibility criteria payback period, net
present value (NPV) and internal rate of return (IRR). The model test result also show
the investment risk which presented by coefficient of variation (CV) of the expected return.
In this research, sensitivity analysis is used to identify the most influence uncertainty variable and the impact of that uncertainty variable to the expcted return.
iii
PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS
Tesis S2 yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti aturan HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan dan peringkasan hanya dapat dilakukan seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbernya.
Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh tesis haruslah seizin Direktur Program Pasca Sarjana Institut Teknologi Bandung.
KATA MUTIARA
v
KATA PENGANTAR
Puji syukur ke hadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini. Tesis ini merupakan salah satu syarat untuk menyelesaikan pendidikan Program Magister Teknik Sipil, Pengutamaan Manajemen dan Rekayasa Konstruksi, Intitut Teknologi Bandung.
Tanpa dukungan dan bantuan dari berbagai pihak, penulis tidak akan mampu menyelesaikan tesis ini. Oleh karena itu pada kesempatan ini, penulis ingin mengucapkan terima kasih sebesar-besarnya kepada:
• Bapak Dr. Ir. Purnomo Soekirno yang telah berkenan meluangkan waktu, pikiran dan dengan kesabarannya dalam membimbing sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini.
• Dr. Ir. M. Abduh, Dr. Ir. Reini D. Wirahadikusumah, Dr. Ir. Krishna Pribadi, Dr. Ir. Biemo Soemardi, Dr. Ir. Rizal Tamin dan Dr. Ir. Puti F. Marzuki selaku dosen Program Magister MRK-ITB
• Orangtuaku tercinta, Ayahanda Drs. Warjono Ady Saputro dan Ibunda Susi Suryani yang telah memberikan kasih sayang, doa, dorongan dan bantuan baik secara moril maupun materil selama ini yang tak akan pernah bisa terbalas. • Saudara-saudaraku tercinta Mba’ Ika, Diah dan Indri yang telah memberikan
kasih sayang, doa, dorongan dan semangat selama ini.
• Keluargaku tercinta yang telah memberikan kasih sayang, doa, dorongan dan semangat selama penulisan tesis ini.
• Sahabat-sahabatku Bea, Dela, Andy, Amy dan Alto yang telah memberikan kasih sayang, doa, dorongan dan semangat selama penulisan tesis ini.
• Adik-adik kosku tercinta Nita, Vani dan Arin yang telah memberikan kasih sayang, doa, dorongan dan semangat selama penulisan tesis ini.
• Rekan-rekan seangkatan MRK-2005 Bu Ina, Mas Fauzan, Ery, Yuli, Artan, Budi, Yoel, Angga dan Sulfan yang telah memberikan doa dan dorongan moril selama penulisan tesis ini.
• Rekan-rekan selama penulisan tesis ini Betty Susanti (MRK-2004), Yandi Setyadiana (RMI-2005), Eliza (RMI-2006), Yunita (MRK-2006), Lisbeth (MRK-2006) yang telah berbagi suka dan duka serta memberikan masukan dan dorongan moril selama penulisan tesis ini.
• Para staf Program Magister MRK Mba’ Yuni dan Pak Undang atas segala bantuannya selama penulis menuntut ilmu di ITB.
• Seluruh staf sekretariat Program Magister Teknik Sipil ITB atas segala bantuannya selama penulis menuntut ilmu di ITB.
• Semua pihak yang telah membantu dalam proses penulisan tesis ini yang tidak dapat dituliskan satu persatu.
Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan pada tesis ini. Walaupun demikian, penulis berharap agar tesis ini dibuat agar dapat bermanfaat bagi semua pihak.
Bandung, Februari 2008
vii DAFTAR ISI
ABSTRAK...i
ABSTRACT ...ii
PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS ...iii
KATA PENGANTAR ... v
DAFTAR ISI ...vii
DAFTAR GAMBAR ...xi
DAFTAR TABEL ...xiii
DAFTAR LAMPIRAN ...xv
DAFTAR SINGKATAN DAN NOTASI ...xvii
Bab I Pendahuluan ... 1
I.1 Latar Belakang...1
I.2 Perumusan Masalah...3
I.3 Tujuan Penelitian...4
I.4 Manfaat Penelitian...4
I.5 Lingkup dan Batasan Penelitian ...5
I.6 Sistematika Penulisan ...5
Bab II Tinjauan Pustaka... 8
II.1 Rumah...8
II.1.1 Landed House...8
II.1.2 Rumah Vertikal (Vertical house)...10
II.2 Perumahan ...12
II.2.1 Pengembangan Lahan (Site Development) Perumahan ...12
II.3 Investasi Pengembangan Perumahan ...17
II.3.1 Pihak-Pihak Yang Terlibat Dalam Investasi Pengembangan Perumahan………...18
II.3.2 Ketidakpastian dalam Investasi Pengembangan Perumahan...19
II.3.3 Risiko dan Tingkat Pengembalian dalam Investasi Pengembangan Perumahan ...20
II.3.4 Studi Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan...21
II.3.4.1 Variabel Pengembangan Perumahan ... 22
II.3.4.2 Model Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan... 26
II.3.4.3 Kriteria Kelayakan Finansial... 30
II.3.4.4 Discount Rate ... 32
II.4 Teknik Simulasi Monte Carlo ...33
II.5 Tinjauan Penelitian-Penelitian Terdahulu ...34
Bab III Metodologi Penelitian ... 38
III.1 Metode Penelitian ...38
III.2 Model Penelitian...38
III.3 Metode Pengumpulan Data ...39
III.4 Analisis Data ...40
III.5 Hasil dan Pembahasan ...40
Bab IV Pemodelan Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan ... 42
IV.1 Studi Kasus...42
IV.1.1 Survei Pengumpulan Data ...42
IV.1.2 Hasil Pengumpulan Data ...43
IV.1.2.1Gambaran Umum Lokasi Perumahan………44
ix
IV.2 Pemodelan Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan ...50
IV.2.2 Pengembangan Model ...52
IV.2.2.1Identifikasi Variabel Pengembangan Perumahan………...52
IV.2.2.2Penetapan Variabel Ketidakpastian………65
IV.2.2.3Pengembangan Model Cash Flow………..71
IV.2.3 Pengujian Model...87
IV.2.3.1Pengembangan Skenario Cash Flow………..87
IV.2.3.2Penentuan Fungsi Distribusi Probabilitas Variabel Ketidakpastian ... 91
IV.2.3.3Penentuan Discount Rate………94
IV.2.3.4Penentuan Jumlah Iterasi………94
Bab V Hasil dan Pembahasan ... 96
V.1 Hasil Pengujian Model ...96
V.1.1 Hasil Simulasi Monte Carlo Terhadap Payback Period...96
V.1.2 Hasil Simulasi Monte Carlo Terhadap Net Present Value (NPV)...98
V.1.3 Hasil Simulasi Monte Carlo Terhadap Internal Rate of Return (IRR)...99
V.2 Hasil Analisis Sensitivitas Variabel Ketidakpastian Terhadap Kriteria Kelayakan Finansial ...101
V.2.1 Hasil Analisis Sensitivitas Variabel Ketidakpastian Terhadap Payback Period ... 102
V.2.2 Hasil Analisis Sensitivitas Variabel Ketidakpastian Terhadap Net Present Value (NPV) ... 109
V.2.3 Hasil Analisis Sensitivitas Variabel Ketidakpastian Terhadap Internal Rate of Return (IRR) ... 116
Bab VI Kesimpulan dan Saran ... 126
II.4 Kesimpulan...126
VI.1.1 Konstribusi Penelitian ...127
VI.1.2 Keterbatasan Penelitian ...127
II.5 Saran ...128
DAFTAR PUSTAKA ... 129
xi
DAFTAR GAMBAR
Gambar II.1 Proses Pengembangan Perumahan……….18
Gambar II.2 Pihak-pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan Perumahan………….19
Gambar II.3 Hubungan Risiko dan Tingkat Pengembalian………...21
Gambar II.4 Variabel Umum Pengembangan Perumahan………..22
Gambar II.5 Variabel Pengembangan Perumahan Berdasarkan Peter Byrne (1996)…..24
Gambar II.6 Variabel Pengembangan Perumahan Berdasarkan Toto Avianto (1998)...25
Gambar II.6 Model Umum Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan…………27
Gambar II.8 Model Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan Peter Byrne (1996)………...28
Gambar II.9 Model Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan Toto Avianto (1998)………...29
Gambar III.1 Model Penelitian………...38
Gambar III.2 Metodologi Penelitian………...41
Gambar IV.1 Proses Pemodelan Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan…...51
Gambar IV.2 Peta Harga Tanah di Wilayah Jabodetabek………..53
Gambar IV.3 Grafik Perkembangan Harga Jual Rumah Gabungan 14 Kota Besar Di Indonesia………..64
Gambar IV.4 Grafik Inflasi Periode Januari 2002 – Desember 2007……….66
Gambar IV.5 Grafik Suku Bunga Periode Januari 2002 – Desember 2007………67
Gambar IV.6 Variabel Pengembangan Perumahan………69
Gambar IV.7 Pengembangan Model Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan………...70
Gambar IV.8 Model Cash-Out Flow Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan (Biaya Pengembangan Tanah)……….78
Gambar IV.9 Model Cash-Out Flow Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan (Biaya Pengembangan Bangunan)………...79
Gambar IV.10 Model Cash-Out Flow Kelayakan Finansial Investasi Pengembangan Perumahan (Biaya Lain-lain)………...80
Gambar IV.11 Model Cash-In Flow Kelayakan Finansial Investasi Pengembangan Perumahan………...85 Gambar IV.12 Model Net Cash flow Kelayakan Finansial Investasi Pengembangan Perumahan………...86 Gambar IV.13 Grafik Fit Distribusi PDF dan CDF Inflasi di Indonesia (Bank Indonesia Januari 2002 – Desember 2007)………..92 Gambar IV.14 Grafik Fit Distribusi PDF dan CDF Inflasi di Indonesia (Bank Indonesia Januari 2002 – Desember 2007)………..93 Gambar IV.15 Perbandingan Konsistensi Kurva CDF untuk Keempat Skenario Iterasi………...95 Gambar V.1 Kurva PDF dan CDF Fit Distribusi Payback Period Kelima Skenario….97 Gambar V.2 Kurva PDF dan CDF Fit Distribusi NPV Kelima Skenario………..99 Gambar V.3 Kurva PDF dan CDF Fit Distribusi IRR Kelima Skenario……….…….101 Gambar V.4 Diagram Tornado Sensivitas Payback Period Terhadap Variabel Ketidakpastian………...105 Gambar V.5 Spider Diagram (Persentase Change from Base Value Terhadap Mean
Payback Period)………..……….…….107
Gambar V.6 Spider Diagram (Percentile Terhadap Mean Payback Period)…...……109 Gambar V.7 Diagram Tornado Sensivitas NPV Terhadap Variabel………113 Gambar V.8 Spider Diagram (Persentase Change from Base Value Terhadap Mean NPV)………..114 Gambar V.9 Spider Diagram (Percentile Terhadap Mean NPV)……….116 Gambar V.10 Diagram Tornado Sensivitas IRR Terhadap Variabel Ketidakpastian...120 Gambar V.11 Spider Diagram (Persentase Change from Base Value Terhadap IRR)………...121 Gambar V.12 Spider Diagram (Percentile Terhadap Mean IRR)………122
xiii
DAFTAR TABEL
Tabel II.1 Landed house Berdasarkan Luas Rumah dan Keterjangkauan Harga ……..10
Tabel II.2 Penggolongan Rumah Berdasarkan Wujud Fisik Arsitektural dan Keterjangkauan Harga. ………...11
Tabel II.3 Pengembangan Lahan (Site Development) Perumahan ……….14
Tabel II.4 Jenis Perumahan……….16
Tabel IV.1 Studi Kasus Perumahan Di Jabodetabek………..50
Tabel IV.2 Koefisien Lantai Bangunan ………...…..58
Tabel IV.3 Biaya Penyambungan (BP) dan Uang Jaminan Langganan (UJL) ……….58
Tabel IV.4 Tarif Pasang Sambungan Baru (PSB) Pelanggan Residensial Wilayah Jabodetabek ………...59
Tabel IV.5 Tarif Pajak Penghasilan……….62
Tabel IV.6 Batasan Harga Jual Rumah………...62
Tabel IV.7 Data Skenario Cash flow……….…..90
Tabel IV.8 Fungsi Distribusi Probabilitas Variabel Ketidakpastian………...93
Tabel V.1 Data Statistik Hasil Simulasi Monte Carlo Terhadap Payback Period…….96
Tabel V.2 Data Statistik Hasil Simulasi Monte Carlo Terhadap NPV………..98
Tabel V.3 Data Statistik Hasil Simulasi Monte Carlo Terhadap IRR...…………..100
Tabel V.4 Nilai Regresi Variabel Ketidakpastian Terhadap Payback Period…...103
Tabel V.5 Nilai Korelasi Variabel Ketidakpastian Terhadap Payback Period….……104
Tabel V.6 Change From Base Value Terhadap Mean Payback Period………108
Tabel V.7 Percentile Terhadap Mean Payback Period……….…109
Tabel V.8 Nilai Regresi Variabel Ketidakpastian Terhadap NPV………..111
Tabel V.9 Nilai Korelasi Variabel Ketidakpastian Terhadap NPV………...112
Tabel V.10 Change From Base Value Terhadap Mean NPV………115
Tabel V.11 Percentile Terhadap Mean NPV……….116
Tabel V.12 Nilai Regresi Variabel Ketidakpastian Terhadap IRR………118
Tabel V.13 Nilai Korelasi Variabel Ketidakpastian Terhadap IRR………..119
xv
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran A Rumah………132
A.1 Gambar Penggolongan Landed house Berdasarkan Wujud Arsitektural Dan Konsep Perletakan Unit Rumah (Brosur Perumahan, 2007) ...132
A.2 Gambar Penggolongan Landed house Berdasarkan Keterjangkauan Harga Dan Luas Rumah (Brosur Perumahan, 2007) ...132
A.3 Gambar Penggolongan Rumah Vertikal (Vertical house) Berdasarkan Keterjangkauan Harga (Brosur Perumahan, 2007)...132
Lampiran B Perumahan ...132
B.1 Gambar Pengembangan Lahan (Site Development) Perumahan (Brosur Perumahan, 2007)...133
B.2 Gambar Jenis Perumahan (Brosur Perumahan, 2007) ...134
Lampiran C Analisis Cash Flow...135
C.1 Analisis Cash Flow – Skenario A...135
C.1.1 Skenario A – Peruntukkan Lahan ... 135
C.1.2a Skenario A – Cash Out Flow ... 136
C.1.2b Skenario A – Cash Out Flow... 137
C.1.3 Skenario A – Cash In Flow dan Net Cash Flow... 138
C.2 Analisis Cash Flow – Skenario B...139
C.2.1 Skenario B – Peruntukkan Lahan ... 139
C.2.2a Skenario B – Cash Out Flow ... 140
C.2.2b Skenario B – Cash Out Flow ... 141
C.2.3 Skenario B – Cash In Flow dan Net Cash Flow ... 142
C.3 Analisis Cash Flow – Skenario C...143
C.3.1 Skenario C – Peruntukkan Lahan ... 143
C.3.2a Skenario C – Cash Out Flow ... 144
C.3.2b Skenario C – Cash Out Flow ... 145
C.3.3 Skenario C – Cash In Flow dan Net Cash Flow ... 146
C.4 Analisis Cash Flow – Skenario D...147
C.4.2a Skenario D – Cash Out Flow ... 148
C.4.2b Skenario D – Cash Out Flow... 149
C.4.3 Skenario D – Cash In Flow dan Net Cash Flow... 150
C.5 Analisis Cash Flow – Skenario E ...151
C.5.1 Skenario E – Peruntukkan Lahan... 151
C.5.2a Skenario E – Cash Out Flow... 152
C.5.2a Skenario E – Cash Out Flow... 153
xvii
DAFTAR SINGKATAN DAN NOTASI BB = Biaya Bunga
BIB = Biaya Perizinan Bangunan BIT = Biaya Perizinan Tanah BKB = Biaya Konstruksi Bangunan
BKSP = Biaya Konstruksi Sarana dan Prasarana BOB = Biaya Overhead Bangunan
BOT = Biaya Overhead Tanah BPdft = Biaya Pendaftaran BPjk = Biaya Pajak BPs = Biaya Pemasaran BPsd = Biaya Sempadan BPws = Biaya Pengawasan
BPDL = Biaya Pemasangan Daya Listrik BPG = Biaya Pemeriksaan Gambar BPL = Biaya Pembebasan Lahan BPPh = Biaya Pajak Penghasilan
BPPB = Biaya Pokok Pengembangan Bangunan BPPT = Biaya Pokok Pengembangan Tanah BPT = Biaya Pematangan Tanah
BPTL = Biaya Pemasangan Telepon BU = Biaya Utilitas
BSIB = Biaya Satuan Perizinan Bangunan BSIT = Biaya Satuan Perizinan Tanah BSKB = Biaya Satuan Konstruksi Bangunan
BSKSP= Biaya Satuan Konstruksi Sarana dan Prasarana BSPDL= Biaya Satuan Pemasangan Daya Listrik BSPT = Biaya Satuan Pematangan Tanah BSPTL= Biaya Satuan Pemasangan Telepon BSU = Biaya Satuan Utilitas
BTPB = Biaya Total Pengembangan Bangunan BTPT = Biaya Total Pengembangan Tanah COF = Cash Out Flow
CIF = Cash In Flow
EAT = Earning After Tax
EBIT = Earning Before Interest and Tax E = Equity
f = Inflasi
HB = Harga Bangunan HK = Harga Kavling HJR = Harga Jual Rumah HT = Harga Tanah
i = Suku Bunga
IL = Izin Lokasi
IPPT = Izin Peruntukkan Penggunaan Lahan IRR = Internal Rate of Return
JR = Jumlah Rumah
LB = Luas Bangunan LL = Luas Lahan
L = Pinjaman
LPL = Luas Pengembangan Lahan
LPLC = Luas Pengembangan Lahan Cluster LT = Luas Tanah
MARR= Minimum Accaptable Rate Of Return NPV = Net Present Value
NCF = Net Cash Flow
Pf = Profit
PL = Pengembangan Lahan
PLC = Pengembangan Lahan Cluster PPh = Pajak Penghasilan
xix PSP = Peruntukkan Sarana dan Prasarana r = Discout Rate
f
R = Risk Free Rate
RRR = Required Rate Of Return
RIMB = Retribusi Izin Mendirikan Bangunan
S = Penjualan
SP = Sisa Penjualan TBI = Total Biaya Investasi THB = Total Harga Bangunan THK = Total Harga Kavling TLB = Total Luas Bangunan TLT = Total Luas Kavling/Tanah TM = Total Modal
TP = Total Pendapatan TPm = Total Pemasukan TVP = Total Volume Penjualan VP = Volume Penjualan
