SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

(1)

Metodologi

Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 173 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan

April 2004

7777

Tingkat hunian maupun tarif sewa cenderung relatif stabil

Tingkat penjualan apartemen dan lahan industri meningkat, sedangkan kantor relatif stabil. Secara umum terjadi peningkatan harga jual sektor properti komersial

Pusat Perbelanjaan di Jabotabek

Tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di Jabotabek pada April 2004 tercatat sebesar 95,68%, atau turun tipis sebesar 0,17%

(m-t-m), namun masih meningkat sebesar 0,41% (y-o-y). Secara bulanan, penurunan tingkat hunian pada bulan laporan tersebut bersumber dari penurunan tingkat hunian pusat perbelanjaan di Jakarta. Sementara itu, jika dibandingkan bulan sebelumnya, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jabotabek relatif stabil sebesar Rp 270.400/m

²

/bulan (Grafik 1). Namun jika dibandingkan dengan tarif sewa pada April 2003, terjadi peningkatan sebesar 6,02%.

Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Tingkat hunian pusat perbelanjaan di wilayah Jakarta menurun tipis sebesar 0,26% (m-t-m) menjadi 95,89%. Sementara tarif sewanya tidak mengalami perubahan sebesar Rp 318.816/m

²

/bulan.

- Di wilayah Botabek, tingkat hunian mengalami sedikit peningkatan sebesar 0,07% (m-t-m) menjadi 95,14% sedangkan tarif sewa pusat perbelanjaannya tetap sebesar Rp 161.518/m

²

/bulan, atau tidak mengalami perubahan dibandingkan tarif selama 2 (dua) bulan sebelumnya.

Grafik 1

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabotabek Tingkat hunian

menurun tipis dan tarif sewa relatif stabil

SURVEI SURVEI SURVEI SURVEI PROPERTI KOMERSIAL PROPERTI KOMERSIAL PROPERTI KOMERSIAL PROPERTI KOMERSIAL

COMMERCIAL PROPERTY SURVEY COMMERCIAL PROPERTY SURVEY COMMERCIAL PROPERTY SURVEY COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

50.000 75.000 100.000 125.000 150.000 175.000 200.000 225.000 250.000 275.000 300.000

Apr 2002

M ei Jun Jul A gs Sep Okt Nov Des Jan 2003

Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004

Feb M ar A pr

90,0 91,0 92,0 93,0 94,0 95,0 96,0 97,0 98,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sew a (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

(2)

Perkantoran di Jakarta

Pada April 2004, tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O) leased office) tercatat sebesar 83,50%, atau turun tipis sebesar 0,69% dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya.

Sebaliknya, tarif sewa perkantoran menunjukkan peningkatan tipis sebesar 0,17% (m-t-m) menjadi Rp 111.563/m

²

/bulan (Grafik 2). Khusus untuk leased- office, tingkat hunian tercatat sebesar 83,23%, atau lebih rendah jika dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (83,79%). Sementara tarif sewa leased-office terus mengalami peningkatan sejak Desember 2003 hingga mencapai Rp112.462/m

²

/bulan pada April 2004. Pada wilayah sekuder untuk leased-office terdapat tambahan pasokan sebesar 6.600 m2 dengan mulai beroperasinya Graha Rekso di Jakarta Utara.

Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan O/O leased -office) menurut wilayah adalah sebagai berikut :

-

Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office mengalami sedikit penurunan dari 84,90% menjadi 84,06%.

Sementara itu, tingkat hunian O/O leased-office juga mengalami penurunan dari 89,83% menjadi 88,38%.

-

Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 81,11%, atau sedikit lebih tinggi dibandingkan 80,97% pada bulan sebelumnya.

Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office turun sangat tipis (0,06%) dari 93,21% menjadi 93,15%.

Grafik 2

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta

Pada April 2004, tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta tercatat sebesar 87,61%, atau tidak mengalami perubahan dibandingkan pada bulan sebelumnya. Hal ini disebabkan tidak terdapatnya perubahan tingkat penjualan di wilayah primer dan sekunder, yaitu masing- masing sebesar 91,41% dan 76,30%. Sementara itu, harga jual kantor di Jakarta mengalami sedikit peningkatan sebesar 0,10% (m-t-m) hingga mencapai Rp 10.633.089/m

²

(Grafik 3). Meningkatnya harga jual perkantoran tersebut bersumber dari kenaikan harga jual perkantoran di daerah CBD pada saat harga jual di daerah sekunder tetap. Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut :

-

Di wilayah primer (CBD area), harga jual naik tipis sebesar 0,12% dari Rp 11.672.636/m

²

menjadi Rp 11.686.402/m

²

.

-

Di wilayah sekunder, harga jual tetap sebesar Rp 7.500.000/m

²

. Tingkat hunian

perkantoran turun sebaliknya tarif sewa justru meningkat tipis

Tingkat penjualan tetap sementara harga jualnya meningkat tipis

80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 105.000 110.000 115.000 120.000

A pr 2002

M ei Jun Jul A gs Sep Okt Nov Des Jan 2003

Feb M ar A pr

50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sew a (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

(3)

Grafik 3

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta

Apartemen di Jakarta

Tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta pada April 2004 mengalami penurunan sebesar 0,22% (m-t-m) hingga tercatat sebesar 77,53%. Sebaliknya, pada bulan laporan terjadi peningkatan tarif sewa apartemen di Jakarta sebesar 0,35% menjadi Rp 97.046/m

²

/bulan dari sebesar Rp 96.675/m

²

/bulan pada Maret 2004 (Grafik 4). Namun secara tahunan, tarif sewa apartemen tersebut justru turun sebesar 4,94% dibandingkan tarif sebesar Rp 102.090/m

²

/bulan pada April 2003.

Grafik 4

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta

Dalam beberapa periode terakhir, tingkat penjualan apartemen jual (strata-titled apartment) di Jakarta cenderung tidak mengalami perubahan yang berarti, walaupun masih mencatat pertumbuhan. Pada April 2004, tingkat penjualan apartemen jual tercatat sebesar 89,69%, atau naik tipis dibandingkan bulan sebelumnya (89,60%). Sementara itu, harga jual apartemen tercatat lebih tinggi yaitu sebesar Rp 7.313.765/m

²

dari Rp 7.297.180/m

²

pada bulan lalu (Grafik 5). Secara tahunan, harga jual tersebut melonjak tajam sebesar 5,09%

dibandingkan Rp 6.959.602/m

²

pada April 2003.

Tingkat hunian apartemen sewa sedikit menurun sebaliknya tarif sewa meningkat tipis

Tingkat penjualan dan harga jual apartemen meningkat tipis

9.800.000 10.000.000 10.200.000 10.400.000 10.600.000 10.800.000 11.000.000 11.200.000 11.400.000 11.600.000 11.800.000 12.000.000 12.200.000

A pr 2002

M ei Jun Jul A gs Sep Okt No vDes Jan 2003

Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep Okt No v Des Jan 2004

Feb M ar A pr

(Rp)

70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) (%)

80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 105.000 110.000 115.000 120.000 125.000 130.000

Apr 2002

Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2003

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004

Feb Mar Apr 60,0 62,0 64,0 66,0 68,0 70,0 72,0 74,0 76,0 78,0 80,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

(4)

Grafik 5

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta

Hotel di Jabotabek

Di wilayah Jabotabek, tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 pada April 2004 mengalami peningkatan tipis sebesar 0,06% (m-t-m) hingga tercatat sebesar 51,73% (Grafik 6). Peningkatan tingkat hunian tersebut terutama bersumber pada kenaikan hotel bintang 3 sebesar 2,53% (m-t-m). Sementara itu, terjadi penurunan tingkat hunian pada hotel bintang 5 dan hotel bintang 4.

Tingkat hunian hotel bintang 5 turun tajam sebesar 5,29% dan tingkat hunian hotel bintang 4 turun sebesar 0,89%. Pada April 2004, tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat masing-masing sebesar 64,80%, 58,13% dan 37,92%.

Dalam bulan laporan terjadi pengurangan jumlah kamar yang tersedia, masing-masing 580 kamar di hotel Indonesia dan 185 kamar di Hotel Wisata Internasional, sehubungan dengan terhentinya kegiatan operasional hotel tersebut.

Grafik 6

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek Tingkat hunian hotel naik

tipis sementara tarif kamar hotel juga mengalami peningkatan

5.400.000 5.600.000 5.800.000 6.000.000 6.200.000 6.400.000 6.600.000 6.800.000 7.000.000 7.200.000 7.400.000 7.600.000

A pr 2002

M ei Jun Jul A gs Sep Okt No v Des Jan 2003

Feb M ar Apr 70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0 92,5 95,0 97,5

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan)

(Rp (%)

250.000 270.000 290.000 310.000 330.000 350.000 370.000 390.000 410.000

Apr 2002

M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2003

Feb M ar Apr

30,0 35,0 40,0 45,0 50,0 55,0 60,0 65,0 70,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Kamar (Rp/malam)

(Rp) (%)

(5)

Secara umum rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan sebesar 3,20% (m-t-m), atau tercatat sebesar Rp 390.061/malam. Secara bulanan, peningkatan tersebut terutama bersumber dari melonjaknya tarif sewa kamar hotel bintang 5 dari Rp 570.512/malam menjadi Rp 635.462/malam diikuti oleh hotel bintang 4 dari Rp 331.576/malam menjadi Rp 338.793/malam dan hotel bintang 3 dari Rp 229.070/malam menjadi Rp 232.938/malam. Secara tahunan, rata-rata tarif kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 mengalami lonjakan tajam sebesar 13,19%.

Lahan Industri di Jabotabek

Pada April 2004, tingkat hunian lahan industri di Jabotabek mengalami peningkatan tipis sebesar 0,98% (m-t-m) hingga tercatat sebesar 84,70%.

Khusus berkaitan dengan tarif lahan industri terdapat pengecualian dari sektor- sektor properti komersial lainnya yaitu tidak dilakukannya penggabungan antara rental rate dengan servise charge (gross rent). Tarif sewa lahan industri di Jabotabek cenderung terus menerus mengalami penurunan sejak Desember

2003. Pada bulan laporan tarif sewa lahan industri tercatat sebesar Rp 20.114/m

²

, atau turun tipis sebesar 0,77% dibandingkan bulan sebelumnya

^.

Sedangkan secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami penurunan tajam sebesar 16,71% dibandingkan Rp 24.149/m

²

pada April 2003 (Grafik 7).

Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian lahan industri relatif stabil sebesar 84,11%.

Sementara tarif sewanya meningkat tipis sebesar 0,28%, yaitu dari Rp 19.204/m

²

menjadi Rp 19.257/m

^2.

-

Di Botabek, tingkat hunian lahan industri meningkat sebesar 2,25% menjadi 86,77%. Sedangkan tarif sewanya turun sebesar 3,17% dari Rp 22.214/m

²

menjadi Rp 21.510/m

²

.

Grafik 7

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek

Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek mengalami peningkatan dibandingkan bulan lalu, yaitu sebesar 1,92% menjadi 66,38%. Sementara itu, harga jual lahan industri naik tipis (0,30%; m-t-m) dari Rp 476.138/m

²

menjadi Rp 477.545/m

²

(Grafik 8). Dilihat berdasarkan wilayahnya, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jakarta tetap, masing-masing tercatat sebesar 69,63% dan Rp 1.100.000/m

²

. Sedangkan di wilayah Botabek tingkat penjualan tercatat sebesar 65,71%, atau naik 2,35% (m-t-m) dan harga jualnya mengalami Tarif sewa sedikit

menurun dan harga jualnya meningkat tipis

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000

Apr 2 00 2

M ei Jun Jul Ag s Sep Okt No v Des Jan 2 00 3

Feb M ar Ap r M ei Jun Jul Ag s Sep Okt Nov Des Jan 20 04

Feb M ar Ap r

80,0 81,0 82,0 83,0 84,0 85,0 86,0 87,0 88,0 89,0 90,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sew a (Rp/m2/bulan) (%) (Rp)

(6)

sedikit peningkatan sebesar 0,51% menjadi Rp 402.606/m

²

. Secara tahunan, harga jual lahan industri di Jakarta dan Botabek mengalami penurunan tajam masing-masing sebesar 8,33% dan 6,13%.

Grafik 8

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek

- 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000

A pr 2002

M ei Jun Jul A gs Sep Okt No v Des Jan 2003

Feb M ar Apr 60,0 61,0 62,0 63,0 64,0 65,0 66,0 67,0 68,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)

(Rp) (%)