ii
PERLINDUNGAN HUKUM PENYEWA TERHADAP OBJEK HAK
TANGGUNGAN YANG DIBEBANI HAK SEWA
ABSTRACT
Bank is a business entity that collects funds from the community in the form of savings and distributes it to the community in the form of credit. The prudential principle of the bank determines that in providing credit to its customers Collateral or guarantee is required. Legal issues within the scope of mortgage on this study is illustrated by the condition of the lease object has been rented by the debtor to a third party without the knowledge of the creditor that ultimately the object of the mortgage right is executed. Based on that problem, this study aims to analyze and examine the legal protection of the tenant on the executed mortgage object and execution procedure to mortgage object that is leased.
The type of legal research methods used in this study is the normative legal research method, which will be used with the approach of Legislation approach. Legislation approach is done by examining the problem with all regulation that related to the problem (legal issue) that is being faced.
The results of the discussion summarized as the conclusion in this study are the legal protection of the tenant on the executed mortgage object leased is can be reviewed from the regulation of Article 1576 BW that said the tenant can defend his rights under the pretext of a sale, and some purchase done can not eliminate the lease, but can only defend the right limited On the leasing party by claiming compensation for the termination of the lease relationship. Legal protection of the lessee to sue the leasing party in respect of the lease arises because the leasing party has neglected his / her performance as referred to Article 1550 BW. The execution procedure of the mortgage object that is borne by the right to lease is to begin with the application of the execution and end with the execution. The request for execution shall be made by applying directly to the President of the District Court by attaching a photocopy of a court decision (a decision of the District Court, and / or Supreme Court decision) which has had permanent legal force. The party entitled to apply for execution is the party declared "win" in the court decision, whether it is done personally or through their legal counsel with special powers.
Keywords: Legal Protection, Tenant, and Mortgage.
I. PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang
Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya. Prinsip kehati-hatian bank, sebagaimana diatur dalam Pasal 2 UU Perbankan menentukan bahwa dalam memberikan kredit kepada nasabahnya diperlukan Collateral (jaminan yang dimiliki calon debitur).
iii
Benda tidak bergerak yang dijaminkan tersebut memberikan hak kepada kreditur untuk mendapatkan pelunasan lebih didahulukan diantara kreditur lainya dengan didaftarkannya jaminan dengan hak tanggungan pada kantor pertanahan dengan menerbitkan sertifikat hak tanggungan sesuai dengan Pasal 13 dan Pasal 14 UUHT.
Permasalahan hukum dalam lingkup hak tanggungan dalam skripsi ini digambarkan dengankondisi di mana objek sewa yang disewakan oleh debitur kepada pihak ketiga tanpa sepengetahuan kreditor.
1.2. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan di atas, maka muncul dua permasalahan hukum yang penting untuk dibahas antara lain sebagai berikut:
1. Bagaimanakah perlindungan hukum penyewa terhadap objek hak
tanggungan yang dieksekusi?
2. Bagaimanakah prosedur eksekusi terhadap objek hak tanggungan yang disewakan?
1.3. Tujuan Penelitian
Secara umum penelitian ini bertujuan pengembangan ilmu hukum dalam bidang hukum perdata yang mengenai pemahaman terhadap prosedur eksekusi hak tanggungan yang dibebani hak sewa dan perlindungan hukum bagi penyewa terhadap objek hak sewa yang dibebani hak tanggungan. Secara khusus penelitian ini bertujuan untuk untuk menganalisis dan mengevaluasi prosedur eksekusi hak tanggungan yang dibebani hak sewa dan untuk menganalisis dan mengevaluasi perlindungan hukum bagi penyewa terhadap objek hak sewa yang dibebani hak tanggungan.
II. METODE PENELITIAN
Jenis penelitian hukum yang digunakan adalah penelitian hukum normatif dengan melakukan pendekatan perundang-undangan. Pendekatan ini dilakukan dengan menelaah semua peraturan perundang-undangan yang bersangkut paut dengan permasalahn (isu hukum) yang sedang dihadapi.
iv
Hukum Perdata materiil mengenal dan mengatur tentang lembaga-lembaga jaminan utang yang berwenang untuk membebankan Hak Tanggungan. Lembaga-lembaga jaminan ini memang disediakan untuk dapat dijadikan jaminan oleh setiap calon debitur ketika dalam hal debitur memperoleh kredit dari kreditur. Proses pembebanan Hak Tanggungan menurut Penjelasan Umum angka 7 UUHT dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan, yaitu tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk selanjutnya disebut PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin; dan tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan.
Hak tanggungan adalah lembaga jaminan untuk benda tidak bergerak yang berupa tanah. Menurut Boedi Harsono hak tanggungan adalah penguasaan hak atas tanah berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan, tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas hutang debitur kepadanya.
Permasalahan akan timbul di mana suatu jaminan yang telah dibebani hak tanggungan merupakan objek suatu perjanjian sewa menyewa dan disewakan tanpa sepengetahuan pihak penyewa. Permasalahan juga nantinya akan timbul apabila objek hak tanggungan yang disewakan tersebut kemudian dieksekusi.
Perjanjian/perikatan diatur dalam Pasal 1233 KUHPerdata menyatakan, perjanjian/perikatan lahir karena suatu persetujuan atau karena undang-undang. Subjek dari perjanjian sewa menyewa yaitu adanya pihak penyewa dan adanya pihak yang menyewakan. Sedangkan yang menjadi objek dari perjanjian sewa menyewa adalah barang dan harga (prestasi), yang mana barang yang menjadi obyek tersebut tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan atau sering disebut sebagai barang yang halal.
v
Berdasarkan uraian mengenai hak milik dan sewa menyewa di atas, pada dasarnya pemilik objek tanah dari hak tanggungan tetap mempunyai hak untuk menjaminkan rumah tersebut kepada bank. Akan tetapi, tindakan pemilik rumah menjaminkan rumahnya tersebut, tidak boleh menimbulkan kerugian kepada penyewa. Terkait hal tersebut berdasarkan Pasal 1576 BW, pihak penyewa dapat mempertahankan haknya dengan dalih suatu jual beli tidak dapat menghapuskan sewa menyewa, melainkan hanya bisa mempertahankan haknya sebatas pada pihak yang menyewakan dengan menuntut ganti rugi atas berakhirnya hubungan sewa menyewa. Berdasarkan Pasal 1550 BW, pihak penyewa dapat menggugat pihak yang menyewakan terkait sewa menyewa timbul karena pihak yang menyewakan telah melalaikan prestasinya (wanprestasi).
IV. SIMPULAN DAN SARAN 4.1. Simpulan
Berdasarkan pembahasan yang telah dipaparkan sebelumnya, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut:
1. Perlindungan hukum penyewa terhadap objek hak tanggungan yang
disewakan adalah dapat ditinjau dari pengaturan Pasal 1576 BW yaitu pihak penyewa dapat mempertahankan haknya dengan dalih suatu jual beli tidak dapat menghapuskan sewa menyewa, melainkan hanya bisa mempertahankan haknya sebatas pada pihak yang menyewakan dengan menuntut ganti rugi atas berakhirnya hubungan sewa menyewa. Perlindungan hukum pihak penyewa untuk menggugat pihak yang menyewakan terkait sewa menyewa timbul karena pihak yang menyewakan telah melalaikan prestasinya (wanprestasi) sebagaimana dimaksud Pasal 1550 BW.
2. Prosedur eksekusi objek hak tanggungan yang dibebani hak sewa adalah
dimulai dengan dilakukannya pengajuan permohonan eksekusi dan diakhiri dengan pelaksanaan eksekusi. Permohonan eksekusi dilakukan dengan mengajukan permohonan yang di ajukan langsung ke Ketua Pengadilan Negeri dengan melampirkan foto copy putusan pengadilan
vi
(putusan Pengadilan Negeri, dan/atau putusan Mahkamah Agung) yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap. Pihak yang berhak mengajukan permohonan eksekusi adalah pihak yang dinyatakan “menang” dalam putusan pengadilan, baik itu dilakukan secara pribadi atau melalui kuasa hukumnya dengan disertai kuasa khusus.
4.2. Saran
Berdasarkan paparan sebelumnya, beberapa saran yang dapat diajukan adalah sebagai berikut:
1. Hendaknya dilakukan penyuluhan-penyuluhan hukum yang sifatnya
terpadu oleh pihak Badan Pertanahan Nasional secara mandiri walaupun dengan bekerja sama sehingga masyarakat dapat mengerti pentingnya untuk memiliki sertifikat Tanah Hak Milik yang merupakan obyek dari Hak Tanggungan.
2. Hendaknya sistem pendaftaran tanah di Indonesia bukan diutamakan di daerah perkotaan saja, kemudahan di dalam pendaftaran tanah hendaknya menjangkau wilayah-wilayah pedesaan terutama desa tingkat ekonomi lemah, apalagi masyarakat di pedesaan kurang begitu mengerti bagaimana pendaftaran tanah dan pentingnya pendaftaran tanah.
DAFTAR PUSTAKA
Adjie, Habib, 2000, Hak Tanggungan sebagai Lembaga Jaminan Atas Tanah, Mandar Maju, Bandung.
Bahsan, M., 2002, Penilaian Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, Rejeki Agung, Jakarta.
Fuady, Munir, 2002, Pengantar Hukum BisinisModern di Era Global, Citra Aditya Bakti, Bandung.
Harsono, Boedi, 2002 Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-peraturan
Hukum Tanah, Djambatan, Jakarta.
Hermansyah, 2008, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Kencana Prenada Media, Jakarta.
vii
Thain, Gerald G, 2004, A Basic Outline of The Law of Secured Transaction, Ohio State University, Wisconsin.
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) yang diterjemahkan
ke bahasa Indonesia oleh R. Subekti dan Tjitrosudibio
Undang-Undang Republik Indonesia nomor 5 tahun 1960 tentang dasar pokok-pokok hukum Agraria
Undang-Undang Republik Indonesia nomor 7 tahun 1992 tentang perbankan Undang-Undang Republik Indonesia nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Undang-Undang Republik Indonesia nomor 10 tahun 1998 tentang perubahan atas Undang-undang nomor 7 tahun 1992 tentang perbankan
Keputusan Direksi Bank Indonesia nomor 30/267/KEP/DIR/1998 tentang Kualitas Aktiva Produktif
Keputusan Direksi Bank Indonesia nomor 23/69/KEP/DIR tentang Jaminan Pemberian Kredit
