Analisa Investasi Apartemen de Papilio Surabaya

(1)

Analisa Investasi Apartemen de

Papilio Surabaya

Danniswara Windraya Prasidya

3109100014

Dosen Pembimbing:

Ir. Retno Indryani, MS.

(2)

(3)

Deskripsi Proyek

• Owner: PT. Wijaya Karya

• Developer: PT. Wijaya Karya Realty

• Building Management: Best Western dan PT. Wijaya

Karya Property

• Fungsi bangunan: Mixed use – komersial, apartemen

dan kondotel

• Lokasi: Jl. A. Yani 176-178 Surabaya

• Luas lahan: 5.384 m

2

• Luas Bangunan: 40.944 m

2

• Tinggi bangunan: 33 lantai + 1 semi basement

• Produk: 446 unit apartemen, 230 unit kondotel, 11 unit

retail (semua produk di jual)

(4)

(5)

Rumusan dan Tujuan Masalah

Kompetito

r

• Lokasi

• Luas Bangunan

dan Lahan

• Harga jual

• Pembayaran

• Fasilitas Parkir

• Fasilitas lain

Teknis

• KDB

• KLB

• RTHP

• Luasan Area Parkir

Finansial

• NPV

• IRR

• Payback Period

Analisa

Investasi

(6)

Tabel Variable

Topik Variabel Indikator Pengukuran dan Skala Metode Data

Sumber data dan teknik

pengumpulan referensi

Beaya investasi

1.Beaya pengadaan lahan 2. Beaya Konstruksi 3. Beaya perencanaan 4. Beaya perijinan 5. Beaya manajemen 6. Beaya pengelolaan Perhitungan estimasi (skala nilai uang)

Estimasi beaya: opini ahli, analisa analog estimate, parametric estimate, indeks beaya, survey kuantitas

1. Rencana pengembangan proyek 2. Standar beaya 3.Proyek sejenis yang telah dikembangkan

1. Pengembang proyek 2. Konsultan perencanaan

proyek 3. Referensi lain yang terkait

Slamet Biyantoro (2010)

Masa investasi Masa investasi Pendekatan dalam tahun

Estimasi atau pendekatan siklus bisnis

1. Siklus bisnis

2. Rencana pengembangan 1. Estimasi analog Benhard Ellying House S (2009)

Pendapatan operasional

1. Pendapatan jual apartemen 2. Pendapatan jual kondotel

3. Pendapatan jual retail

Perhitungan estimasi (skala nilai uang)

Proyeksi data, Estimasi dan pendekatan

1. Kapasitas produk 2. harga jual produk

1. Data sekunder harga jual produk 2.Esimasi analog rencana

penjualan

Agustina Masruroh (2003)

Pengeluaran operasional

1. Beaya gaji karyawan 2. Beaya listrik, air dan telepon 3. Beaya pemasaran

4. Beaya pajak penghasilan

Perhitungan estimasi (skala nilai uang)

Proyeksi data, Estimasi dan pendekatan

1. Estimasi volume

penggunaan 2. Tarif

1. Data sekunder tarif

produk sejenis 2. Rencana pengembangan Reza Ramadhan (2006) Teknis bangunan 1. KDB 2. KLB 3. RTHP 4. Luasan area parkir

Perhitungan estimasi (skala luasan m2)

Proyeksi data proyek Pembandingan dengan peraturan

1. Gambar proyek 2. Standar Bangunan

Gedung 1. Data sekunder proyek

Kompetitor

1. Lokasi 2.Luas lahan dan Bangunan 3. Harga jual 4. Fasilitas parkir 5. Pembayaran 6. Fasilitas lain Pembandingan (benchmarking) Survey

1. hasil Interview kompetitor

2. Data proyek 1. Interview

Rachma Prima Aurora (2006) Analisa investasi proyek apartemen de papilio

(7)

(8)

Analisa Kompetitor

Aspek yang

dibandingkan

Apartemen

De Papilio

The Trillium Office

Residence

Aryaduta

Residences

Lokasi



Luas Lahan



Luas Bangunan



Harga Jual Produk



Kapasitas Ruang

Parkir



Pembayaran



(9)

Analisa Teknis

Pembandingan

Persyaratan

Kondisi eksisting

KDB

48%

30,46%

KLB

900%

890%

RTHP

52%

69,54%

(10)

Perhitungan Aliran Kas Masuk

• Harga jual produk

• Rencana penjualan

• Diasumsikan penjualan secara cash, sehingga diskon 5%

Tahun

Harga Jual Produk (Rp)

Studio

2 Bedroom

Kondotel

Retail

2013

300.000.000

600.000.000

800.000.000

1.200.000.000 2014

306.000.000

612.000.000

816.000.000 2015

312.120.000

624.240.000

832.320.000 2016

318.362.400

636.724.800 2017

324.729.648

649.459.296 Produk

Tahun

2013

2014

2015

2016

2017

Apartemen

20%

50%

15%

10%

5%

Kondotel

30%

50%

20%

Retail

100%

(11)

Rekapitulasi Aliran Kas Masuk

Tahun

Penjualan

apartemen

(Rp)

Penjualan

kondotel (Rp)

Penjualan Retail

(Rp)

Kas Masuk (Rp)

2013

37.335.000.000 52.440.000.000 12.540.000.000

102.315.000.000 2014

95.640.300.000 89.148.000.000

184.788.000.000 2015

29.354.886.000 36.372.384.000

65.727.270.000 2016

19.658.878.200

19.658.878.200 2017

10.488.767.630

10.488.767.630 Total

382.978.000.000

(12)

Biaya Investasi

No

Uraian Pekerjaan

Biaya per Tahun (Rp)

Total Biaya

2013

2014

1 Biaya tanah

43.072.000.000

2 Biaya Konstruksi

106.076.400.000

70.717.600.000

176.794.000.000

3 Biaya Perencanaan

4.088.361.250

331.448.750

4.419.850.000

4 Biaya Perijinan

13.000.000.000

6 Biaya Manajemen Konstruksi

2.466.716.000

1.057.164.000

3.523.880.000

7 Biaya Pengelolaan Konstruksi

424.305.600

282.870.400

707.176.000 Total

169.127.782.900

71.843.083.150

240.970.866.100 Catatan:

(13)

Biaya Pengeluaran Operasional

Pekerjaan

Biaya Pertahun (Rp)

Total Biaya (Rp)

2013

2014

2015

2016

2017

Gaji Karyawan

3.354.450.000

5.836.149.000

2.264.318.100

882.266.346

607.163.029

12.944.346.480 Listrik

7.345.820

36.729.100 Air

720.000

3.600.000 Telepon

27.961.200

139.806.000 Pemasaran

141.000.000

1.212.000.000

2.000.000

1.000.000

1.357.000.000 Total

3.531.477.020

7.084.176.020

2.302.345.120

919.293.366

644.190.049

14.481.481.580

(14)

Net Present Value dan Payback Period

Cashflow

MARR 11%, Masa Investasi 5 Tahun

Satuan : Rupiah

Tahun ke

2013

2014

2015

2016

2017

Aliran Kas Keluar

Biaya investasi

(169,127,782,900)

(71,843,083,150)

Biaya operasional

(3,531,477,020)

(7,084,176,020) (2,302,345,120)

(919,293,366)

(644,190,049)

Aliran Kas Masuk

Apartemen

37,335,000,000

95,640,300,000 29,354,886,000 19,658,878,200 10,488,767,630

Kondotel

52,440,000,000

89,148,000,000 36,372,384,000

Retail

12,540,000,000

Aliran Sebelum Pajak

(70,344,259,920)

105,861,040,830 63,424,924,880 18,739,584,834 9,844,577,581

Aliran Kas Kena Pajak

0 35,516,780,910 63,424,924,880 18,739,584,834 9,844,577,581

Pajak

0 (8,879,195,228) (15,856,231,220) (4,112,953,558) (1,897,994,676)

Aliran Kas setelah Pajak

(70,344,259,920)

96,981,845,603 47,568,693,660 14,626,631,276 7,946,582,905

Discount Factor

1.0000

0.9009

0.8116

0.7312

0.6587

Present Value (PV)

(70,344,259,920)

87,371,032,074 38,607,818,895 10,694,866,726 5,234,660,298

PV Komulatif

(70,344,259,920)

17,026,772,154 55,634,591,049 66,329,457,775 71,564,118,074

NPV

71,564,118,074

NPV > 0 , Investasi dinilai Layak

(15)

Internal Rate of Return

Masa Investasi 5 Tahun

Satuan : Rupiah

Tahun ke

2013

2014

2015

2016

2017

Aliran Kas setelah Pajak

(70,344,259,920) 96,981,845,603 47,568,693,660

14,626,631,276 7,946,582,905

Discount Factor i = 80%

1.0000

0.5556

0.3086

0.1715

0.0953

Present Value (PV)

(70,344,259,920) 53,878,803,113 14,681,695,574

2,507,995,761

756,990,446

PV Komulatif

(70,344,259,920) (16,465,456,808) (1,783,761,233)

724,234,527 1,481,224,973

NPV

1,481,224,973

NPV > 0 , Investasi dinilai Layak

Discount Factor i = 81%

1.0000

0.5525

0.3052

0.1686

0.0932

Present Value (PV)

(70,344,259,920) 53,581,130,167 14,519,915,039

2,466,656,010

740,399,504

PV Komulatif

(70,344,259,920) (16,763,129,753) (2,243,214,714)

223,441,296

963,840,801

NPV

963,840,801

NPV > 0 , Investasi dinilai Layak

Discount Factor i = 82%

1.0000

0.5495

0.3019

0.1659

0.0911

Present Value (PV)

(70,344,259,920) 53,286,728,353 14,360,793,884

2,426,219,838

724,260,611

PV Komulatif

(70,344,259,920) (17,057,531,567) (2,696,737,683)

(270,517,845)

453,742,766

NPV

453,742,766

NPV > 0 , Investasi dinilai Layak

Discount Factor i = 83%

1.0000

0.5464

0.2986

0.1632

0.0892

Present Value (PV)

(70,344,259,920) 52,995,544,045 14,204,274,138

2,386,662,691

708,559,067

PV Komulatif

(70,344,259,920) (17,348,715,875) (3,144,441,737)

(757,779,046)

(49,219,979)

NPV

(49,219,979)

NPV > 0 , Investasi dinilai Layak

Discount Factor i = 84%

1.0000

0.5435

0.2954

0.1605

0.0872

Present Value (PV)

(70,344,259,920) 52,707,524,784 14,050,299,403

2,347,960,813

693,280,726

PV Komulatif

(70,344,259,920) (17,636,735,136) (3,586,435,733)

(1,238,474,920) (545,194,194)

NPV

(545,194,194)

NPV > 0 , Investasi dinilai Layak

Discount Factor i = 85%

1.0000

0.5405

0.2922

0.1579

0.0854

Present Value (PV)

(70,344,259,920) 52,422,619,245 13,898,814,802

2,310,091,213

678,411,975

PV Komulatif

(70,344,259,920) (17,921,640,675) (4,022,825,873)

(1,712,734,660) (1,034,322,686)

(16)

Grafik Interpolasi IRR

IRR = 82,9%

(1,500,000,000)

(1,000,000,000)

(500,000,000)

0 500,000,000

1,000,000,000

1,500,000,000

2,000,000,000

79%

80%

81%

82%

83%

84%

85%

86%

Grafik Interpolasi IRR

(17)

Analisa Sensitivitas

Penurunan

Pendapatan

NPV

IRR

Payback Period

20%

Rp 19.044.015.562

25,6%

3 25%

Rp 5.952.302.904

15,1%

4

(18)

Grafik Interpolasi Penurunan

Pendapatan

Penurunan pendapatan ≥ 27,1%

(5,000,000,000)

0 5,000,000,000

10,000,000,000

15,000,000,000

20,000,000,000

25,000,000,000

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Grafik Interpolasi Penurunan Pendapatan

Grafik Interpolasi Penurunan

Pendapatan

(19)

Kesimpulan

• Analisa kompetitor: proyek pembangunan apartemen de Papilio

layak dilakukan karena memiliki harga jual yang paling murah dan

sistem pembayaran yang paling mudah.

• Analisa teknis: proyek pembangunan apartemen de Papilio sudah

memenuhi persyaratan sehingga layak untuk dilakukan.

• Analisa finansial: proyek pembangunan apartemen de Papilio dapat

memberikan keuntungan dengan nilai NPV sebesar Rp

71.564.118.074, nilai IRR = 82,9% > MARR = 11%, dan

payback

period

pada tahun ke-2. Dalam hal ini proyek pembangunan

apatemen de Papilio dinilai layak untuk dilakukan.

• Analisa sensitifitas: proyek pembangunan apartemen de Papilio

akan menjadi tidak layak untuk dilakukan apabila terjadi penurunan

pendapatan lebih dari 27,1%.

(20)

Saran

Diadakan penelitian lebih lanjut mengenai

analisa investasi proyek pembangunan apartemen de

Papilio maupun proyek-proyek lain yang sejenis

dengan menggunakan metode yang lebih beragam

pada analisa finansial serta beberapa parameter lain

pada analisa sensitifitas.

(21)