Bab 4suwarno

(1)

- BAB - BAB IV -IV - ANA

ANA LISALISA

4.

4.1 1 AnalisAnalis a a Non Non FisikFisik 4.1

4.1.1 .1 AnalAnalisisa a Pelaku Pelaku KegiKegiatanatan

Pelaku kegiatan dalam Kantor dengan pendekatan arsitektur futuristik ini Pelaku kegiatan dalam Kantor dengan pendekatan arsitektur futuristik ini dapat dibagi menjadi beberapa bagian, yaitu :

dapat dibagi menjadi beberapa bagian, yaitu : a. Penyewa

a. Penyewa

Merupakan kelompok pemakai bangunan yang secara rutin atau tetap setiap Merupakan kelompok pemakai bangunan yang secara rutin atau tetap setiap hari melakukan aktifitas pada ruang-ruang yang disewa yaitu kantor sewa. hari melakukan aktifitas pada ruang-ruang yang disewa yaitu kantor sewa. Penyewa kantor sewa biasanya merupakan perusahaan asing maupun lokal Penyewa kantor sewa biasanya merupakan perusahaan asing maupun lokal yang bergerak di bidang konstruksi, properti, akuntan, hukum, asuransi, yang bergerak di bidang konstruksi, properti, akuntan, hukum, asuransi, perbangkan dan jasa perdagangan. Berdasarkan survei lapangan, penyewa perbangkan dan jasa perdagangan. Berdasarkan survei lapangan, penyewa dalam satu gedung kantor sewa yang

dalam satu gedung kantor sewa yang ada di Jakarta pada umumnya bergerakada di Jakarta pada umumnya bergerak dalam bidang yang berbeda - beda,namun ada juga

dalam bidang yang berbeda - beda,namun ada juga yang satu jenis.yang satu jenis. b. Pengelola

b. Pengelola

Merupakan kelompok pemakai bangunan yang melakukan aktifitas Merupakan kelompok pemakai bangunan yang melakukan aktifitas pengelolaan, baik management maupun operasional teknis dalam usaha pengelolaan, baik management maupun operasional teknis dalam usaha penyewaan ruang dalam bangunan tersebut.

penyewaan ruang dalam bangunan tersebut. c. Pengunjung

c. Pengunjung

•

• Yang Yang melakukan melakukan hubungan hubungan bisnis bisnis dan dan perdagangan perdagangan dengan dengan pihak pihak yangyang menyewa bangunan tersebut.

menyewa bangunan tersebut.

•

• Yang Yang mengunjungi mengunjungi fasilitas-fasilitas fasilitas-fasilitas yang yang ada.ada. •

• Personil Personil / / tamu tamu / / pengunjung pengunjung perorangan perorangan maupun maupun kelompok.kelompok.

4.

4.1.1.2 2 AnalisAnalis a a Karakter Karakter pelaku pelaku kegiatankegiatan

Karakter pelaku kegiatan pada Kantor sewa dan Pusat

Karakter pelaku kegiatan pada Kantor sewa dan Pusat Hiburan ini di tentukanHiburan ini di tentukan berdasarkan latar belakang kebangsaan dan tingkat

berdasarkan latar belakang kebangsaan dan tingkat ekonomi.ekonomi. a.

a. KebangsaanKebangsaan

Penyewa atau pengunjung Kantor sewa terdiri dari : Penyewa atau pengunjung Kantor sewa terdiri dari :

•

• Bangsa Asing Umumnya mereka bekerja pada perusahaan joint, antaraBangsa Asing Umumnya mereka bekerja pada perusahaan joint, antara perusahaan asing dan perusahaan lokal.

perusahaan asing dan perusahaan lokal.

•

• Bangsa Indonsia ( lokal )Adalah mereka yang bekerja pada Bangsa Indonsia ( lokal )Adalah mereka yang bekerja pada perusahaanperusahaan penyewa, pengelola bangunan, pusat hiburan atau ruang lainya.

(2)

(3)

b.

b. Tingkat Tingkat EkonomiEkonomi

Pelaku kegiatan Kantor sewa terdiri dari Pelaku kegiatan Kantor sewa terdiri dari

•

• Tingkat Tingkat Ekonomi Ekonomi AtasAtas

Mereka yang berprofesi sebagai executiv officer atau Mereka yang berprofesi sebagai executiv officer atau pimpinan perusahaan dan

pimpinan perusahaan dan pengunjung.pengunjung.

•

• Tingkat Tingkat Ekonomi Ekonomi MenengahMenengah

Mereka yang berprofesi sebagai karyawan dari

Mereka yang berprofesi sebagai karyawan dari perusahaanperusahaan penyewa dan pengunjung fasilitas lainya.

penyewa dan pengunjung fasilitas lainya.

•

• Tingkat Tingkat Ekonomi Ekonomi BawahBawah

Karyawan dari perusahaan pengelola, seperti clening service,security, dll Karyawan dari perusahaan pengelola, seperti clening service,security, dll Untuk mewujudkan suatu perencanaan yang baik, perlu dianalisa perilaku Untuk mewujudkan suatu perencanaan yang baik, perlu dianalisa perilaku kegiatan, pelaku atau pemakai yang akan ditampung, yang pada akirnya akan kegiatan, pelaku atau pemakai yang akan ditampung, yang pada akirnya akan menghasilkan produk berupa ruangan yang sesuai

menghasilkan produk berupa ruangan yang sesuai dengan fungsinya.dengan fungsinya. 4.

4.1.1.3 3 AnalisAnalis a a Jenis Jenis KegiatanKegiatan

Kegiatan-kegiatan yang dilakukan di Kantor sewa ini secara garis

Kegiatan-kegiatan yang dilakukan di Kantor sewa ini secara garis besar dapatbesar dapat dibagi sebagai berikut :

dibagi sebagai berikut : a. Penyewa a. Penyewa

Kegiatan yang dilakukan adalah : Kegiatan yang dilakukan adalah :

•

• Datang Datang

•

• Parkir Parkir •

• Masuk Masuk ke ke bangunan, bangunan, menuju menuju r.kerjar.kerja •

• Bekerja, Bekerja, rapat, rapat, aktifitas aktifitas lainyalainya •

• Istirahat, Istirahat, makan, makan, minum minum dan dan buang buang airair •

• Pulang Pulang

Penyewa kantor biasanya melakukan aktifitas kegiatan yang rutinitas Penyewa kantor biasanya melakukan aktifitas kegiatan yang rutinitas sama setiap harinya.

sama setiap harinya. Skema alur sirkulasi

Skema alur sirkulasi PenyewaPenyewa

Kendaraan Kendaraan Masuk / Keluar Masuk / Keluar Pejalan Kaki Pejalan Kaki Drop Off

Drop Off ParkirParkir

Pedestrian Pedestrian Masuk Ke Lobby Masuk Ke Lobby Masuk Ke Masuk Ke Lobby lift Lobby lift

(4)

b. Pengelola b. Pengelola

•

• Datang Datang •

• Parkir Parkir

•

• Masuk Masuk ke ke bangunan, bangunan, menuju menuju r.kerjar.kerja •

• Bekerja,melakukaBekerja,melakukan n kegiatan kegiatan adminitrasi, adminitrasi, kegiatan kegiatan pengawasan,pengawasan, kegiatan perawatan.

kegiatan perawatan.

•

• Istirahat, Istirahat, makan, makan, minum, minum, buang buang airair •

• Pulang Pulang Skema alur sirkulasi

Skema alur sirkulasi PengelolaPengelola

c. Pengunjung c. Pengunjung

•

• Datang Datang •

• Parkir Parkir

•

• Masuk Masuk ke ke bangunanbangunan •

• Melakukan / Melakukan / memenuhi memenuhi ::

-- Tugas / keperluan, pertemuan, rapat , dll Tugas / keperluan, pertemuan, rapat , dll

•

• Kegiatan KhususKegiatan Khusus

Fitness, check up, makan, minum, istirahat Fitness, check up, makan, minum, istirahat

• • Pulang Pulang Kendaraan Kendaraan Masuk / Keluar Masuk / Keluar Pejalan Kaki Pejalan Kaki Drop Off

Drop Off ParkirParkir

Pedestrian Pedestrian Masuk Ke Lobby Masuk Ke Lobby Bekerja Bekerja Istirahat Istirahat Makan / Minum Makan / Minum Masuk ke Masuk ke Ruangan Ruangan

(5)

4.1.4 Analis a Kebutuh an Parki r

Dari kegiatan-kegiatan di atas tersebut membutuhkan ruang yang memiliki persyaratan ruang menurut jenis kegiatan yang di lakukan seperti, parkir kendaraan. Kebutuhan parkir kendaraan ini dapat diperhitungkan dari jenis kegiatan yang ditampung yaitu kantor sewa. Melihat bentuk tapak dan jumlah ketinggian bangunan sangat tidak mungkin hanya menyediakan area parkir di luar bagunanan saja, sehingga diperlukan area khusus untuk parkir kendaraan seperti area basement. Syarat kebutuhan parkir menurut peraturan Perda DKI tentang perparkiran adalah :

Untuk bangunan perkantoran, setiap 100 m2 bruto = 1 Mobil

4.1.5 Analis a Kebutuh an Ruang

Dengan penjabaran analisa pelaku dan aktivitas dalam kantor sewa, maka didapatlah kebutuhan ruang yang dapat menampung seluruh kegiatan tersebut. Kebutuhan ruang dalam kantor sewa ini dipengaruhi oleh jenis perusahaan yang akan menempati kantor sewa tersebut. Penyewa kantor merupakan perusahaan asing maupun lokal yang bergerak dibidang konstruksi, properti, asuransi, perbankan, hukum dan jasa perdagangan. Dari hasil studi perusahaan penyewa kantor sewa yang ada di Jakarta pada

Kendaraan

Masuk / Keluar

Drop Off Parkir

Pedestrian Masuk Ke Lobby Masuk Ke kantor Sewa Café Restourant Fitnes / Jim Healt Center Auditorium Exhibition Pejalan Kaki Bisnis Rapat Dan lain-lain

(6)

umumnya termasuk dalam jenis kantor “ Top Management “ atau dengan sistem pembagian per-devisi menurut jenis pekerjaannya.

4.1.5.1 Analisa Kebut uhan Ruang Penyewa

4.1.5.2 Analisa Kebutuhan Ruang Pengelol a

NO Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang

1 Parkir Kendaraan Tempat Parkir Komunikatif, rapi 2 Masuk Ke dalam Kantor Pedestrian, Drop Off,

Main Entrance

Semi Formal , Interaktif, Komunikatif 3 Mencari Informasi ,

Bertemu dengan tamu

Lobby, Receptionist Semi Formal , Interaktif, Komunikatif 4 Bekerja / Administrasi Ruang kerja Semi Formal ,

Interaktif, Komunikatif 5 Menyimpan barang Gudang, Ruang

Cleaning service

Non Formal , Terkontrol,

Disiplin 6 Mencari Informasi ,

Bertemu dengan tamu

Lobby, Receptionist Semi Formal , Interaktif, Komunikatif 7 Makan, Minum, & Istirahat Supermarket,

Restourant, Cafe

Non Formal , Santai, Rekreatif

8 Beribadah Mushola Non Formal ,

9 Interaksi Sosial Hall, Balkon, Balkon Pantry

Semi Formal , Interaktif

Main Entrance

Bertemu dengan tamu

Lobby, Receptionist Semi Formal , Interaktif, Komunikatif 4 Bekerja / Administrasi Ruang kerja Semi Formal ,

Interaktif, Komunikatif 5 Menyimpan barang Gudang, Ruang

Cleaning service

Non Formal , Terkontrol,

Disiplin 6 Mencari Informasi ,

Bertemu dengan tamu

Lobby, Receptionist Semi Formal , Interaktif, Komunikatif 7 Makan, Minum, & Istirahat Supermarket, Non Formal ,

(7)

4.1.5.3 Analis a Kebutuh an Ruang Tamu / Pengun jun g

4.1.6 Analisa Organi sasi Ruang

Organisasi ruang yang bertujuan agar perencanaan kantor sewa, menghasilkan hubungan ruang yang sesuai dengan fungsinya masing-masing ruang.

4.1.6.1 Ruang Penyewa

Restourant, Cafe Santai, Rekreatif

8 Beribadah Mushola Non Formal ,

9 R. Keamanan Security, Pos satpam Non Formal , Terkontrol

Main Entrance

Bertemu dengan tamu

Lobby, Receptionist Semi Formal , Interaktif, Komunikatif 4 Pertemuan bisnis Ruang Meeting / Rapat Semi Formal ,

Interaktif, 5 Check up kesehatan, Olah

raga

Healt center, Fitness center

Semi Formal , Interaktif,

6 Pertunjukan Auditorium Non Formal ,

Entrance Receptionist Lobby Restourant Toilet Bank Retail Lobby lift Ruang Rapat Ruang Kerja Pantry Gudang Toilet

(8)

4.1.6.2 Ruang Pengelol a

4.1.7 Analis a Kebutuh an dan Luasan Ruang

Kebutuhan ruang dan luasan ruang dapat dijabarkan sebagai berikut : A. Presentase penggunaan ruang

Luas lahan = 24000 m2

Kdb ( 40 % ) = 9600 m2

Klb ( 6 ) : 6 x 24000 m2 = 144.000 m2

Perbandingan pemakaian ruang antara kantor sewa dan komersial adalah 3:1 hasilnya 108.000 m2 untuk kebutuhan kantor sewa dan 36.000 m2 untuk kebutuhan komersial.

B. Presentase penggunaan ruang parkir

Standart kantor sewa 100m2 / mobil, 108.000 m2 : 100 m2 = 1080 mobil, sedangkan standart untuk podium / cafe 60 m2 / mobil, 36.000 m2 : 60 m2 = 600 mobil. Maka jumlah total mobil 1080 + 600 = 1680 mobil. Kebutuhan luas parkir / mobil= 30 m2, jadi kebutuhan luas parkir keseluruhan 1680 mbl x 30 m2 = 50.400 m2.Parkir di luar gedung adalah 70% dari luas lahan yang tersisa, 30% x 50.400m2= 15.120 m2. Parkir dalam gedung adalah 50.400 m2 – 15.120 m2 = 35.280 m2 ( diasumsikan 3 lapis basement & lantai 1 - 6 podium ) Entrance Lobby Restourant Toilet Bank Retail Ruang Rapat Ruang Kerja Pantry Gudang Toilet Lobby lift

(9)

Gambar zoning vertikal

Kantor sewa 108.000 m2 Luas per lantai 108.000 m2 / 54 lt = 2000 m2

Kantor + Komersial/Cafe (Podium) 36.000 m2

Luas per lantai 36.000 m2 / 6 lt = 6.000 m2

Parkir area / basement = 35.280 m2 : 3 lt = 11.760m2

(10)

C. Perhitungan Luasan Ruang Podium

* Kebutuhan Ruang Café , Fitnes center, Auditorium, Healt center dan Kantor Sewa

No Jenis ruang Luas Jumlah Total Standart Sumber 1 Teras / Lobby 50 m2 3 150 m2 1,2-2 m2/org AD 2 Lobby Utama 400 m2 1 430 m2 1,2-2 m2/org SB

3 Auditorium 1500 m2 1 1500 m2 1,4-1,7 m2/org AD 4 Exibition hall 200 m2 5 1000 m2 1,4-1,7 m2/org AD 5 Receptionist 5 m2 1 5 m2 SB 6 Meeting room large 80 m2 2 160 m2 2 m2/org SB 7 Meeting room medium 40 m2 2 80 m2 2 m2/org SB 8 R. Administrasi 60 m2 1 60 m2 9 R. Pengelola 125 m2 1 125 m2 6 m2/org SB

10 Retail Space 50 m2 12 600 m2 48 m2/kios SB

11 Restouran 100 m2 5 500 m2 1,4-1,7 m2/org AD 12 Cafe 40 m2 8 320 m2 1,4-1,7 m2/org AD 13 Café Large 80 m2 4 320 m2 1,4-1,7 m2/org AD 14 Fitnes 100 m2 5 500 m2 1,8 m2/org AD

15 Healt center 300 m2 2 600 m2 2 m2/org AD

16 Office Large space

250 m2 10 2500 m2 >150 m2/unit BK

17 Core 300 m2 3 900 m2 AD

18 Toilet Wanita 15 m2 10 150 m2 2,25 m2/org AD 19 Toilet Pria 15 m2 10 150 m2 2,25 m2/org AD

20 Janitor 10 m2 5 50 m2 2 m2 SB 21 Tangga 20 m2 6 120 m2 15 m2 SB 22 Escalator 65 m2 6 390 m2 SB 23 R. Pengelola 130 m3 1 130 m2 6 m2/org SB 24 ATM galery 2 m2 4 8 m2 2 m2 SB 25 Ruang Tunggu 50 m2 2 100 m2 2 m2/org AD 26 Hall 300 m2 1 315 m2 2 m2/org AD 27 R. Security 2 m2 3 6 m2 SB 28 Sirkulasi / Koridor / Lobby lift 700 m2 831 m2

29 Car Parking 30 m2 800 24.000 m2 30 m2/mobil Perda DKI

(11)

• Kebutuhan luas ruang kantor sewa ( Tower Office )

No Jenis ruang Luas Jumlah Total Standart Sumber

1 R.Group kerja (medium space) 110 m2 250 27.500 m2 41-150 m2/unit BK 2 R. Group kerja (large space) 220 m2 250 55000 m2 >150 m2/unit BK 3 ATM galery 2 m2 10 20 m2 2 m2 SB 4 Core 300 m2 64 19200 m2 AD 5 Restourant 100 m2 10 1000 m2 1,4-1,7 m2/org AD 6 Mushola 30 m2 2 60 m2 1,2 m2/org AD 7 Ruang Foto copy 5 m2 2 10 m2 SB 8 Lounge / ruang tunggu 25 m2 2 50 m2 2 m2/org AD 9 R. security 2 m2 1 2 m2 SB 10 Sirkulasi / Koridor 2058 m2 1 2058 m2 Sub Total 108.000 m2

• Kebutuhan luas ruang basement ( penunjang )

No Jenis ruang Luas Jumlah Total Standart Sumber

1 Car Parking 30 m2 300 9000 m2 30 m2/mobil Perda

DKI 2 Driver waiting room 20 m2 2 40 m2 SB 3 Genset Room 45 m2 1 45 m2 SB 4 Trafo Room 30 m2 1 30 m2 SB 5 Panel Room 40 m2 1 40 m2 SB 6 Storage Room 20 m2 4 80 m2 SB 7 STP Room 160 m2 2 320 m2 ST 8 GWT Room 160 m2 2 320 m2 ST 9 Security Room 50 m2 1 50 m2 SB 10 Fan Room 6 m2 4 24 m2 SB 11 Pump Room 50 m2 1 50 m2 SB 12 Core 300 m2 3 900 m2 13 IBS Room 70 m2 1 70 m2 14 Mushola 85 m2 2 170 m2 1,2 m2/org ST 15 Lobby Lift 80m2 3 240 m2 ST 16 AHU 100 m2 1 100 m2 SB 17 Sirkulasi + Ramp 185 m2 1 185 m2 SB Sub Total 12,090 m2

Keterangan : AD : Architectts Data – Ernst Neufert

ST : Standart Perancangan atas dasar prinsip modular SB : Study Banding

(12)

4.2 Analis a Fisik 4.2.1 Analisa Makro

Kriteria pemilihan tapak untuk gedung perkantoran dan pusat hiburan adalah sebagai berikut :

• Letaknya di kuningan yang berada di pusat kota jakarta. • Mempunyai peruntukan untuk lahan komersial

• Dengan adanya aksebelitas yang tinggi dapat di pastikan kawasan ini akan pesat perkembanganya.

• Kawasan Kuningan merupakan kawasan bisnis yang menjanjikan, sehingga target utama adalah kalangan bisnis lokal dan inter lokal.

Jl. KH Mas Mansyur & Jendral Sudirman Tanah Abang - Jakarta Pusat Peruntukan sebagai daerah komersil.

Letak tapak strategis karena berada pada pusat bisnis. Pencapaian 3 arah dan di kelilingi oleh jalan.

4.2.2 Tinj auan Tapak Terpil ih

Salah satu yang menarik adalah letak site proyek ini dikelilingi oleh pusat -pusat Perbankkan, perbelanjaan, emergency, apartmen, mall dan aksesbilitas yang strategis.sehingga inovasi-inovasi baru untuk sebuah kantor sewa adalah sebagai berikut:

Lokasi site

(13)

• Menampilkan pameran / exhibition yang futuristik secara berkala dengan memunculkan inovasi terbaru dari perkembangan dunia teknologi.

• Mempromosikan fasilitas-fasilitas perkantoran yang otomatis yang di dukung oleh system IBS (Intelligent Building System).

Adapun gambaran umum dari lokasi yang dipilih yaitu JL.KH Mas Mansyur, & Jendral Sudirman Tanah Abang - Jakarta Pusat.

Jl.Jend. Sudirman _{Pedestrian de an site} Jl. KH Mas Mans ur

Menara Batavia

Sebelah selatan hotel meredian

Foto Menara Sampoerna

Foto lokasi site menara BDNI

Foto Menara Batavia

Foto Menara ANZ & wisma dharmala

(14)

4.2.3 Analisa Mikr o

4.2.3.1 Analis a Lin gkun gan Existing

U

Usulan

E

A

B

C

D

Zona kantor pengelola Zona kantor sewa Zona penunjang

(15)

Existing

• Secara garis besar tapak dikelilingi oleh perkantoran, Hotel, bangunan komersial,

• Posisi A adalah menara Batavia

• Posisi B wisma darmala

• Posisi C Hotel Meredien

• Posisi D Kantor Bank Niaga, Bank Permata.

• Posisi E Hotel Sahid Sudirman

• Pada awalnya jakarta pusat merupakan kota taman tropis dan lokasinya sangat strategis di pusat kota yang tempatnya di peruntukan untuk daerah komersial sehingga sekarang sangat cocok di bangun kantor.

Usulan

• Meletakan main entrance pada jalan besar dua arah, guna mempermudah pengunjung dari jalan Jendral Sudirman & MH. Tamrin.

• Pada bagian belakang diberi side enterance untuk memfasilitasi pengunjung dari jalan KH. Mas Mansyur .

• Pada bagian kanan tapak berdampingan dengan hotel meredian diletakan area service, agar pencapaian ke ruang service lebih mudah.

• Meletakkan area parkir mobil & motor di area depan agar pencapainya lebih mudah dan sisanya di area basement bangunan karena memanfaatkan lahan yang ada.

• Untuk zona lobby, exhibition hall, auditorium,retail diletakkan di depan main entrance agar para pengunjung lebih mudah pencapainya.

• Memperbanyak penghijauan dan mengolahan ruang luar agar tercipta suasana natural, guna mengembalikan konsep awal wilayah jakarta pusat yaitu kota taman tropis.

(16)

4.2.3.2 An ali sa Vi ew To Sit e Existing Usulan Usulan Zona Kantor sewa Zona kantor Pengelola Zona Penunjang Zona Parkir Area Service Usulan Tower menghadap arah apartemen pavilion, city walk, sehingga dapat terlihat di semua arah khususnya di jalan jend.sudirman & KH. Mas Mansyur Jl.Jend. Sudirman Jl.KH. Mas Mansyur

(17)

4.2.3.3 An ali sa Vi ew Fr om Sit e Existing Usulan Jl.KH. Mas Mansyur Zona Kantor sewa Zona kantor Pengelola Zona Penunjang Zona Parkir Tower mempunyai

bentuk arc khususy menghadap timur barat untuk mereduksi

cahaya sinar matahari, tower dapat melihat view kota Jakarta dengan maksimal dengan memakai material kaca di padu dengan panel

alucobon

Jl.Jend. Sudirman

(18)

Existing

• Kondisi tapak yang terdapat 2 jalan memungkinkan para pengendara dan

pejalan kaki dapat melihat bangunan keseluruhan.

• Pada posisi tapak seperti ini juga memungkinkan melihat ke segala arah

dari dalam tapak, antara lain :

a. View ke arah bangunan bank niaga , bank permata. b. View ke arah hotel meridien,

c. View ke arah menara Batavia rumah penduduk d. View ke arah apartemen paviliun, cyti walk

• Secara garis besar keadaan tapak tidak dipengaruhi oleh masalah bau

dan kebisingan yang cukup besar, akan tetapi pada sisi jalan besar dua arah memiliki sedikit masalah kebisingan.

Usulan

• Agar pengunjung dapat dengan mudah menangkap posisi sirkulasi utama

maka Main enterance dan publik diletakan pada bagian view yang paling luas jalan yang terbesar.

• Pada bagian depan tapak diletakkan area lobby, lounce, exhibition hall

guna mempermudah pengunjung untuk masuk kedalam bangunan.

• Area parkir diletakan di depan dan basement untuk memudahkan para

pengendara masuk ke dalam lokasi tapak dan di lantai 1-6 terdapat fasilitas parkir mobil.

• Pada area tikungan diletakan penghijauan dan ruang terbuka guna

meredam kebisingan lalu lintas. Pada posisi ini juga diberikan sculpture sebagai vocal point bagi pengendara dan pejalan kaki.

• Area kantor sewa, kantor pengelola diletakan pada bagian tengah dan

kanan tapak agar memungkinkan pengunjung dapat melihat kearah taman dan ruang terbuka.

(19)

4.2.3.4 An ali sa K ebi si ng an Usulan Usulan Existing Zona Parkir Zona Kantor sewa Zona kantor Pengelola Zona Penunjang

(20)

4.2.3.5 An ali sa Pencapaian Existing Existing

U

c

d

b

Usulan SE

a

ME Zona Kantor Sewa Zona Kantor Pengelola Zona Penunjang Jl.Jend. Sudirman Jl.KH. Mas Mansyur

(21)

• Secara garis besar lokasi tapak dikelilingi oleh jalan besar dan kecil, antara lain :

a. Jalan dua arah ukuran 25 m. b. Jalan dua arah ukuran 6 m. c. Jalan dua arah ukuran 23 m. d. Jalan dua arah ukuran 12 m.

• Pada sekeliling tapak juga terdapat pedestrian dengan ukuran 3 m dan 4m sebagai sirkulasi pejalan kaki.

Usulan

• Akses utama (main enterance) dan publik diletakan pada tapak yang memanjang yang sekaligus merupakan jalan besar dua arah, guna mempermudah pengunjung baik pejalan kaki ataupun pengendara masuk kedalam lokasi tapak.

• Pada posisi sebelah kanan depan tapak diletakan area parkir guna mempermudah kendaraan menemukan area tersebut.

• Area servis diletakan di posisi belakang dekat parkir guna mempermudah kendaraan pengangkut barang ataupun kendaraan pengangkut sampah melakukan aktivitasnya di area parkir servis.

• Membuka sirkulasi langsung ke area parkir untuk para pengunjung yang membawa kendaraan.

• Pada posisi sebelah kiri dekat dengan area lobby diletakan area exhibition hall dan kantor pengelola guna mempermudah pengunjung beralih dari area lobby ke kantor pengelola dan kantor sewa.

• Memfasilitasi enterance ke bangunan untuk para pengunjung dari area parkir.

• Memberi bukaan (pintu masuk) langsung pengujung ke area parkir.

• Pemberian side enterance pada bagian belakang memudahkan pengunjung dari jalan jendral sudirman. perumahan dan perumahan datang ke dalam lokasi tapak dengan jarak yang dekat, tanpa harus memutar.

(22)

4.2.3.6 An ali sa Mat ahar i Existing Usulan Memanfaatkan Sinar Matahari Sebagai Pencahayaan Alami Dengan Material Kaca Pada Area Timur Dan Barat Untuk Area Barat Dan Timur Diberi Buffer Pohon Sebagai Penghalang Sinar Matahari Secara Langsung

(23)

Existing

• Radiasi sinar matahari dominan mengenai posisi tapak yang memanjang. Usulan

• Pada area yang paling panas yaitu pada posisi barat diletakan di area servis dan parkir.

• Area kantor pengelola dan kantor sewa diletakan pada posisi tengah agar radiasi matahari tidak langsung mengenai area tersebut yang merupakan area vital, agar terhindar dari panas dan menjaga kenyamanan para pengunjung.

• Area lobby, exhibition hall, fitness,café dan restaurant diletakkan pada posisi sebelah depan tapak dan untuk mengurangi radiasi matahari diletakan ruang terbuka dan penghijauan sebagai peredam panas.

• Pada sirkulasi pejalan kaki sebaiknya diberi peneduh berupa pohon atau selasar agar pejalan kaki tidak terkena sinar matahari langsung.

• Akses utama (main enterance) dan publik diletakan pada tapak yang memanjang (view yang paling luas) yang sekaligus merupakan jalan besar dua arah, guna mempermudah pengunjung baik pejalan kaki ataupun pengendara masuk ke dalam lokasi tapak.

• Pada area tikungan diletakan penghijauan dan ruang terbuka guna meredam kebisingan lalu lintas. Pada posisi ini juga diberikan sculpture sebagai focal point bagi pengendara dan pejalan kaki.

• Memperbanyak penghijauan dan pengolahan ruang luar agar tercipta suasana natural, guna mengembalikan konsep awal yaitu kota taman tropis.

• Area kantor sewa diletakan pada bagian atas dan kantor pengelola bagian bawah tapak agar memungkinkan pengunjung dapat melihat kearah taman dan ruang terbuka.

• Area servis dan parkir diletakan diposisi sebelah kiri dengan pertimbangan area tersebut merupakan area yang panas, view yang kurang bagus dan mempermudah kendaraan pengangkut barang ataupun kendaraan pengangkut sampah melakukan aktivitasnya di area parkir servis.

(24)

4.2.3.7 Zoning

Melihat dari perletakan zoning dari setiap analisa maka kesimpulan yang di dapat adalah sebagai berikut :

• Akses utama (main enterance) dan publik diletakan pada tapak yang memanjang (view yang paling luas) yang sekaligus merupakan jalan besar dua arah, guna mempermudah pengunjung baik pejalan kaki ataupun pengendara masuk ke dalam lokasi tapak.

• Pada area tikungan diletakan penghijauan dan ruang terbuka guna meredam kebisingan lalu lintas. Pada posisi ini juga diberikan sculpture sebagai focal point bagi pengendara dan pejalan kaki.

• Area semi privat dan privat diletakan pada bagian atas dan bawah tapak agar memungkinkan pengunjung dapat melihat kearah taman dan ruang terbuka. OUT IN IN OUT Pejalan kaki Pejalan kaki

(25)

4.3 Analis a Perti mbangan Ars itektu r 4.3.1 Analisa Masa Bangu nan

Ada beberapa bentuk pertimbangan dalam menentukan bentuk masa bangunan berdasarkan study banding dan menurut tema yang di ambil antara lain:

• Secara garis besar bangunan kantor yang ada sekarang ini terdiri dari : bangunan yang khusus menyewakan untuk kantor dan mall , auditorium, healt center dan lain – lain sebagai fasilitas penunjang.

• Adapun bentuk dari bangunan kantor sewa itu sendiri, dapat berupa satu masa tunggal atau masa majemuk ( lebih dari satu masa bangunan)

• Gaya dari masa bangunan yang ada biasanya di sesuaikan dengan konsep dan produk kantor sewa yang di tawarkan.misalnya kantor sewa yang memakai bahan modren dan bentuknya dinamis.

• Karena tema yang di ambil adalah arsitektur futuristik maka bentuk masa bangunan harus sesuai dengan garis – garis (siluet) tapak. Sehingga antara tapak dengan masa bangunan terlihat menyatu.

Contoh bangunan futuristik di beberapa negara pada tahun yang lalu dengan bentuk yang berbeda –beda.

(26)

Contoh bangunan futuristik di beberapa negara tetangga pada tahun yang lalu dengan ketinggian yang berbeda - beda. Dan saat ini bangunan tertinggi di dunia adalah burj dubai.

Gambar 1. Doha office tower masa bangunan di dubai

Gambar 2. Rose tower masa bangunan di dubai

(27)

4.3.2 Analisa Ruang Luar

Penataan ruang luar pada kantor sewa ini bertujuan untuk menciptakan suasana yang nyaman dan dapat mendukung kegiatan dan kebutuhan yang ada di dalam bangunan dengan perencanaan sebagai berikut :

Ruang Luar Aktif :

Ruang di luar bangunan yang senantiasa dipakai atau dilalui oleh kendaraan dan aktifitas manusia di sekitar bangunan yang berupa :

Area Parkir yang berada di luar bangunan sebagai akomodasi sebuah kantor sewa, dengan menggunakan material grass block agar penyerapan air lebih banyak dan memungkinkan rumput tetap tumbuh dirongganya. Pedestrian digunakan untuk sirkulasi manusia agar tidak bersinggungan dengan sirkulasi kendaraan.

Ruang Luar Pasif :

Merupakan ruang terbuka yang tidak menampung kegiatan manusia sehingga pengelolaannya dapat berupa :

• Area tanaman produktif yang dapat dinikmati secara visual.

• Sebagai penyaring polusi udara yang ditimbulkan lalu lintas kendaraan disekitar tapak.

• Sebagai pendukung penampilan bangunan agar lebih menarik, sehingga mampu mengalihkan pandangan terhadap aktifitasnya.

(28)

4.3.3 Analis a Sirkul asi dalam Bangunan

Pola sirkulasi dalam bangunan kantor sewa ini dibedakan menurut jenis pencapaianya yaitu :

a. Pencapaian secara vertikal b. Pencapaian secara horisontal

a) Pencapaian secara vertikal dalam kantor sewa ini terdiri dari beberapa jenis seperti :

• Pencapaian dengan lift.

Contoh pencapaian vertikal dengan lift

Untuk mengetahui berapa jumlah keperluan lift yang digunakan dalam bangunan kantor sewa dapat di hitung dengan sebuah rumus perhitungan kebutuhan lift.

L = PHC ( a-c ).n b

Dimana :

L : Beban puncak

a : Luas per lantai bangunan c : 5 x N x P x 0,3 = 1,5 NP N : Jumlah kereta lift

p : Kapasitas orang per kereta ( 80 % ) n : Jumlah lantai bangunan

b : Jumlah lantai bersih per orang

• Pencapaian dengan tangga

Selain menggunakan lift pencapaian secara vertikal dapat juga menggunakan tangga. Pada bangunan bertingkat banyak (ketinggian lebih dari 18,30 m), tangga sekaligus berfungsi sebagai tangga darurat atau tangga kebakaran dengan radius pencapaian maksimal 30 m.

b) Pencapaian secara horisontal dalam kantor sewa ini terdiri dari type koridor yang ada seperti :

Koridor terbuka adalah Konfigurasi seperti ini biasanya digunakan pada bentuk bangunan yang memanjang dengan tatanan ruang yang relatif linier. Koridor tertutup adalah Pencapaian dengan koridor tertutup ini memberikan privasi yang tinggi bagi ruang-ruang kerja di kantor tersebut.

Gambar 1. Denah sirkulasi Vertikal Sirkulasi vertikal dengan tangga

(29)

4.4 Strukt ur Bangunan

Faktor –faktor yang mempengaruhi dalam pemilihan sistem struktur adalah: Sub Structure ( struktur bawah )

• Mengunakan pondasi Bored Pile dengan pertimbangan lokasi yang ada dipusat kota dan dekat dengan pemukiman dan bangunan lainya.

• Mempertimbangkan kondisi daya dukung tanah, muka air tanah dan beban yang akan didukungnya, sehingga elevasi pondasi berada di basement 3.

• Upper Structure ( struktur atas )

Dalam bangunan Kantor sewa ini menggunakan sistem struktur framed t ube and core (tabung rangka dengan kolom dan core/inti) composit dan baja sebagai struktur utama. Alasannya adalah :

• Mudah dan cepat dalam pelaksanaan.

• Kesannya ringan karena material komposit/baja. • Sangat cocok untuk struktur high rise

• Memaksimalkan space ruang dalam karena keberadaan kolom sebagai wall system structure yang berada di dinding pinggir.

• Kesan high tech dapat dimunculkan Kolom

composite & Baja

Pile cap atau Pondasi rakit

Tiang bored pile

Gambar 1. Foto Tiang bore pile sebagai pondasi menerus sampai kedalaman tanah

(30)

Struktur diperkuat oleh Sistem Frame Momen menghubungkan kolom di setiap lantai

4.5 Utilitas

Pada bangunan ini system utilitas menggunakan system IBS (Intelligent Building System) sehingga semua serba otomatis. Intelligent Building System adalah sebuah intelligent system yang seluruhnya serba automatis, syarat dari intelligent adalah integrated , kemudian intelligent tidak akan terjadi tanpa mengintegrasikan seluruh sub-system menjadi satu.

Integrated Building System itu hanya mengintegrasikan seluruh sub -system dibawahnya sehingga control terpusat hanya dari satu -system saja

Gambar 2. Potongan Struktur

Gambar 3. Axonometri struktur

Struktur kolom baja komposit

Core / Inti bangunan

Balok sebagai struktur pengikat antara core dengan kolom

Frame yang di hubungkan kolom ke kolom

(31)

tanpa harus menguasai keseluruhan system. Integrasi dengan seluruh sub -system hanya perlu protocol komunikasi saja, saat ini banyak -system gedung yang sudah mengadopsi open protocol seperti BACNet, OPC, LONWorks. baik menggunakan RS-232, RS-485 maupun TCP/IP. Dengan berkomunikasi. menggunakan salah satu protocol diatas, system sudah dapat terintegrasi dan kontrol terpusat.

Perancangan sebuah bangunan Intelligent Building itu bertujuan untuk mencapai tingkat kenyamanan, keamanan, dan efisiensi energi. Dari beberapa konsep IB yaitu perancangan Pencahayaan, Akustik, tata udara, dan building automation.

• Konsep pencahayaan misalnya dengan perancangan lampu yang nyaman

sesuai dengan kegunaan sebuah ruangan yaitu dengan tata letak dan perhitungan luminansi lampu.

• Konsep Akustik yaitu perancangan fisik sebuah ruang sehingga dapat

menghasilkan tingkat suara yang lebih efektif dan upaya untuk melakukan absorbsi suara yg mengganggu (noise).

• Tata Udara dengan menghitung beban termal yg dibutuhkan sebuah

ruangan sehingga kebutuhan daya pendingin (AC) dapat lebih efisien.

• Dan yang terakhir sesuai dengan thread ini yaitu Building Automation.

Sebuah Sistem berteknologi tinggi untuk mengontrol peralatan elektronik sebuah bangunan seperti lampu, AC, televisi, buka-tutup gorden.

Integrasi seluruh sub-system dari seluruh fasilitas gedung. seperti integrasi dilakukan pada seluruh sistem antara lain:

1. Public Address (Paging/tata suara) 2. Fire Alarm

3. HVAC (Heating, Ventilation and Air Conditioning)

4. Mechanical Ventilation (Intake fan/Exhaust Fan/Fresh Air Fan/Pressurise Fan, etc)

5. Security System (CCTV, Card Access, Guard Tour, etc) 6. parking System

7. Lift 8. Lighting 9. KWH Meter 10. Genset

(32)

11. Incoming dan Outgoing Energy

Gambar 1. Diagram singgle dan multy network dalam satu central dan monitor

Gambar 2. Sistem jaringan network typikal setiap lantai