KEMENTERIAN PENDIDIKAN DAN KEBUDAYAAN UNIVERSITAS GADJAH MADA
FAKULTAS HUKUM
NASKAH PUBLIKASI
PERLINDUNGAN HUKUM KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH OBYEK JAMINAN PADA PT. BANK PANIN Tbk DAN
PT. BANK FAMA INTERNASIONAL DALAM MASA PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
Naskah Publikasi ini disusun untuk melengkapi salah satu persyaratan dalam memperoleh gelar Sarjana Hukum
Oleh:
Nama : BUDI WIBOWO HALIM NIM : 07/252561/HK/17596 1 Bagian : PERDATA 1
ABSTRAK
PERLINDUNGAN HUKUM KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH OBYEK JAMINAN PADA PT. BANK PANIN Tbk DAN
PT. BANK FAMA INTERNASIONAL DALAM MASA PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
Oleh : Budi Wibowo Halim
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui status hak preferensi kreditor Bank sebagai pemegang hak tanggungan atas tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya sebagai obyek jaminan dalam masa pendaftaran Hak Tanggungan sementara kreditor telah menyalurkan kredit kepada debitor; mengetahui kedudukan kreditor pada saat penandatanganan Akta Pemberian Hak tanggungan adalah sebagai pemegang Hak tanggungan sementara Hak Tanggungan baru muncul saat pembukuan pada Buku Tanah Hak Tanggungan; mengetahui perlindungan hukum terhadap kreditor pemegang hak tanggungan atas tanah tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya sebagai obyek jaminan dalam masa pendaftaran Hak Tanggungan sementara kreditor telah menyalurkan kredit kepada debitor; dan mengetahui untuk kepentingan siapa diatur mengenai jangka waktu penerbitan Sertipikat Hak Tanggungan yaitu pada hari ketujuh sejak berkas pendaftaran diterima lengkap oleh Kantor Pertanahan yang berwenang.
Penelitian ini bersifat yuridis empiris. Data diperoleh melalui penelitian kepustakaan dan lapangan. Penelitian kepustakaan dilakukan terhadap peraturan perundang-undangan, literatur, dan dokumen resmi lainnya mengenai jaminan, Hak Tanggungan, Hipotik dan Credietvenband, termasuk Pembahasan Rancangan Undang-Undang Hak Tanggungan atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Penelitian lapangan dilakukan terhadap pendekatan Perseroan Terbatas PT. BANK PANIN, Tbk, berkedudukan di Jakarta, Perseroan Terbatas PT. BANK FAMA INTERNASIONAL, berkedudukan di Bandung, Kantor Pengadilan Negeri Kota Administrasi Jakarta Barat dan Pejabat pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT) Aris Hendrawan Halim, SH dan nasabah bank.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa dalam tenggang waktu antara saat penanda tanganan APHT sampai dengan dibukukannya Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan, kedudukan Bank adalah sebagai Kreditor Konkuren. Apabila dalam tenggang waktu tersebut terdapat gugatan/sita/blokir oleh pihak ketiga terhadap barang jaminan terkait sengketa milik, maka Kreditor tidak dapat menggunakan hak istimewa yang diberikan Hak Tanggungan untuk mengambil pelunasan atas utang Debitor dari barang jaminan, yang melemahkan posisi Kreditor dalam kredit.
ABSTRACT
LEGAL PROTECTION OF CREDITOR AS HAK TANGGUNGAN HOLDER OF LAND AS COLLATERAL OBJECT AT PT. BANK PANIN Tbk AND PT. BANK FAMA INTERNASIONAL DURING REGISTRATION PROCESS OF
HAK TANGGUNGAN
By : Budi Wibowo Halim
This research aimed to discover the legal standing of preference right held by creditor Bank as holder of Hak Tanggungan of land and objects related to land as collateral object during registration process of Hak Tanggungan, while credit has been withdrawn to Debtor; to discover wheter the legal standing of creditor during the sogning process of Akta Pemberian Hak Tanggungan (Indonesian Hipothec Granting Deed) were as a holder of Hak Tanggungan while Hak Tanggungan were about to be nascensed at the moment of Hak Tanggungan has been registered on Registry Book of Land; to discover the legal protection for creditor as holder of Hak Tanggungan towards the collateral during registration process of Hak Tanggungan, while in time, credit has been withdrawn to Debtor; and to discover for whose interest the period clausule of registration of Hak Tanggungan was meant.
This was a empiric research that was conducted by means of literature and field study. Literature study was conducted on regulations, literatures, and other legal documents concerning collateral field, Hak Tanggungan, Hipotheek (Dutch-Colonial Hipothec for Western’s registered land title) and Credietverband (Dutch-Colonial Hipothec for Local’s land title), including Draft of Law concerning Hak Tanggungan of Land and objects related to land. Field study was conducted at Perseroan Terbatas (Limited Liability Company) PT. BANK PANIN, Tbk, residing in Jakarta, Perseroan Terbatas PT. BANK FAMA INTERNASIONAL, residing in Bandung, District Court of Administrative City of West Jakarta, Pejabat Pembuat Akta Tanah (Indonesian Official Certifier of Land Title Deed) hereinafter called as PPAT, Aris Hendrawan Halim, SH and Banks’s clients.
The result of this research shows whereas in span between the moment APHT was signed to the moment Hak Tanggungan was registered at the authorized Land Registry Office, Bank stood as Concurrent Creditor. If in the meantime, lawsuits/foreclosures/blockages related to dispute of ownerships rights were filed by third parties against collateral assets, Bank as Creditor shall not be able to execute the special right provide by Hak Tanggungan in collecting acquittance of payment from collateral assets, which weakened Creditor’s legal position in the contract.
Keyword: Hak Tanggungan, Credit, Collateral, Bank’s position, Preferent Creditor, Concurrent Creditor, Hak Tanggungan
A. LATAR BELAKANG MASALAH
Kegiatan pemberian fasilitas kredit oleh lembaga keuangan, memerlukan barang untuk jaminan pembayaran utang debitornya. Jaminan merupakan unsur yang sangat penting dari pemberian kredit sebab suatu kredit yang tidak memiliki jaminan yang cukup mengandung bahaya yang besar. Keadaan keuangan debitor mungkin saja secara tidak terduga jatuh dalam situasi gawat, sehingga debitor tidak mampu lagi membayar utangnya. Apabila keadaan itu terjadi, maka jaminan yang ada harus dijual. Apabila hasil penjualan itu tidak cukup melunasi utang debitor, maka kreditor menjadi dirugikan. Jaminan yang dikehendaki oleh kreditor adalah sedemikian rupa, sehingga kreditor itu mempunyai hak istimewa (droit de preference) yakni piutangnya dilunasi terlebih dahulu dengan menggunakan hasil penjualan barang jaminan, dengan mengesampingkan kreditor lain. Selain itu, walaupun benda jaminan itu sudah dijual, dihibahkan atau dengan cara lain bukan lagi milik/menjadi hak yang menjaminkan, kreditor tetap berhak menjual barang jaminan itu dan mengambil pelunasan utang debitor dari hasil penjualan barang jaminan tersebut. Hak kreditor itu terus melekat pada benda jaminan (droit de suite).
umumnya mempunyai nilai ekonomis yang terus meningkat, mempunyai tanda bukti hak, sulit digelapkan dan dapat dibebani hak tanggungan yang memberikan hak istimewa kepada kreditor. Tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya sebagai jaminan kredit dibebani dengan hak jaminan yang diamanatkan oleh Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan 1Lembaran Negara Nomor 2043, untuk
selanjutnya disebut sebagai UUPA adalah Hak Tanggungan. Hak Tanggungan diatur dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3632, untuk selanjutnya disebut sebagai UUHT. Keberadaan Hak Tanggungan ditentukan melalui dua tahap kegiatan yakni tahap pemberian Hak Tanggungan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan seanjutnya disebut APHT oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, yang memuat substansi yang bersifat wajib serta perjanjian pokoknya, yakni perjanjian utang piutang, dan tahap pendaftaran Hak Tanggungan oleh PPAT pada Kantor Pertanahan yang menandakan saat lahirnya Hak Tanggungan. 1
Pelaksanaan pemberian kredit pada umumnya dimulai dengan pihak bank/kreditor dan pihak debitor dan/atau penjamin menandatangani perjanjian kredit yang ditindak lanjuti dengan penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan selanjutnya
disebut APHT di hadapan PPAT. Pihak bank/kreditor akan memberikan kredit yang ditransfer ke rekening debitor pada bank tersebut yang paralel dengan pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan yang berwenang, setelah APHT ditandatangani di hadapan PPAT. Hak Tanggungan didaftarkan dalam jangka waktu paling lambat tujuh (7) hari sejak penandatanganan APHT di hadapan PPAT, dan dibukukan dalam Buku Tanah Hak Tanggungan pada hari ke-7 (tujuh) dari tanggal diterimanya berkas pendaftaran secara lengkap.
terhadap debitor. Masalah lain yang muncul adalah terkait penetapan jangka waktu pembukuan Hak Tanggungan yaitu pada hari ketujuh sejak berkas pendaftaran diterima lengkap oleh Kantor Pertanahan yang tidak jelas manfaatnya terhadap para pihak yang berkepentingan dalam hal ini kreditor dan debitor, serta pemilik barang jaminan/penjamin (dalam hal penjamin dan debitor adalah pihak yang berbeda).
B. PERUMUSAN MASALAH
Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Bagaimana status hak preferensi kreditor Bank sebagai pemegang hak tanggungan atas tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya sebagai obyek jaminan dalam masa pendaftaran Hak Tanggungan sementara kreditor telah menyalurkan kredit kepada debitor?
2. Mengapa kedudukan kreditor dalam komparisi Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah sebagai pemegang Hak tanggungan sementara Hak Tanggungan baru lahir saat pembukuan pada Buku Tanah Hak Tanggungan?
3. Bagaimana perlindungan hukum terhadap kreditor pemegang hak tanggungan atas tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya sebagai obyek jaminan dalam masa pendaftaran Hak Tanggungan sementara kreditor telah menyalurkan kredit kepada debitor?
4. Untuk kepentingan siapa diatur mengenai jangka waktu penerbitan Sertipikat Hak Tanggungan yaitu pada hari ketujuh sejak berkas pendaftaran diterima lengkap oleh Kantor Pertanahan yang berwenang?
C. Metode Penelitian
praktik yang selanjutnya dihubungkan dengan ketentuan hukum yang berlaku. Metode ini bertujuan untuk mengerti atau memahami gejala hukum yang akan diteliti dengan menekankan pemahaman permasalahan, khususnya perlindungan hukum terhadap kreditor pemegang hak tanggungan atas tanah obyek jaminan dalam masa pendaftaran Hak Tanggungan.
Metode pembahasan yang digunakan dalam penelitian ini adalah deskriptif analitis. Bersifat deskriptif, karena penelitian ini diharapkan mampu memberikan gambaran gambaran secara rinci, sistematis, dan menyeluruh mengenai segala sesuatu yang berkaitan dengan perlindungan hukum terhadap kreditor pemegang hak tanggungan atas tanah obyek jaminan dalam masa pendaftaran Hak Tanggungan. Analitis berarti dengan penelitian ini diharapkan dapat diketahui status kreditor terhadap jaminan Hak Tanggungan sementara kreditor telah menyalu2rkan kredit kepada
debitor dalam pelaksanaan perjanjian kredit. Penelitian ini meliputi :
1. Penelitian Kepustakaan
Penelitian Kepustakaan bertujuan untuk memperoleh data sekunder meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier. Alat Pengumpul Data untuk memperoleh Data Sekunder studi dokumen-dokumen resmi, buku-buku, hasil-hasil penelitian yang berbentuk laporan, buku harian, dan lain lain,2 mengenai hukum
2. Penelitian Lapangan
Penelitian Lapangan bertujuan untuk memperoleh data primer dari para pihak yang terkait dengan permasalahan yang menjadi obyek penelitian penulis.
a. Teknik Pengambilan Sampel dan Subyek Penelitian Penentuan Responden dan Narasumber menggunakan metode purposive sampling. Penentuan data dari responden bertujuan untuk menjawab permasalahan pertanyaan pertama dalam penelitian ini. Responden INTERNASIONAL, berkedudukan di Bandung;
2. Debitor dengan kriteria :
a. Usia 21 tahun sampai dengan 55 tahun; b. Pernah Menggunakan Fasilitas kredit
dengan jaminan Hak Tanggungan; c. Domisili di Jakarta Barat;
Narasumber dalam penelitian ini antara lain :
1. Aris Hendrawan Halim, SH , PPAT Kota Administratif Jakarta Barat;
2. Jurusita Pengadilan Negeri Jakarta Barat; b. Lokasi
1. P.T. BANK PANIN, Tbk,berkedudukan di Jakarta; 2. PT. BANK FAMA INTERNASIONAL, berkedudukan
di Bandung;
3. Kantor PPAT Aris Hendrawan Halim, SH; 4.. Kantor Pengadilan Negeri Jakarta Barat; d. Alat Pengumpul Data
terstruktur bersifat terbuka dengan pedoman wawancara yang telah disiapkan oleh penulis.
D. Hasil Penelitian dan Pembahasan 1. Pemberian Hak Tanggungan
Pasal 10 ayat (1) UUHT menyebutkan bahwa :
“Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang”
Dalam penelitian pada PPAT Aris Hendrawan Halim, SH, pernah dibuat Akta Pemberian Hak Tanggungan berdasarkan perjanjian Kerja sama, disamping perjanjian pengakuan hutang. Khusus untuk nasabah Bank, maka bentuk yang lazim untuk perjanjian pokoknya adalah Perjanjian Kredit atau Pengakuan Hutang. Dalam pelaksanaannya, momen penandatanganan perjanjian pokok dan penandatanganan APHT lazimnya dilaksanakan dalam satu momen yaitu pada saat akad kredit. Pihak Bank akan meneliti permohonan pengajuan kredit yang disampaikan oleh Nasabah, serta kelengkapan dokumen, yang kemudian diserahkan kepada PPAT untuk diteliti apakah :
a. Subyek Hukum berhak dan berwenang melakukan tindakan hukum atas tanah dan bangunan yang akan dijadikan Jaminan yang dibebani Hak Tanggungan; b. Status hukum tanah dan bangunan yang akan
ditambah dengan penilaian Bank terhadap Profile 5C dari Nasabah yakni :
a. Capacity, yaitu kemampuan debitor untuk membayaran kredit;
b. Capital, yaitu jumlah uang yang diinvestasikan dalam kegiatan usaha dan menjadi indikator besarnya resiko kegagalan usaha;
c. Collateral, yaitu jaminan sebagai pelunasan kredit; d. Conditions, yaitu tujuan penggunaan kredit;
e. Character, yaitu kualitas subyektif dari debitor berkaitan dengan track record transaksi perbankan debitor yang membuat Bank memberikan kepercayaan untuk menyalurkan kredit;
Setelah pihak Nasabah menyetujui syarat-syarat melaksanakan akad kredit, maka akad Kredit yang lazimnya bersamaan dengan pengikatan jaminan dilakukan di hadapan Notaris/PPAT, Yaitu penanda tanganan Perjanjian Kredit dan Perjanjian Pembukaan Rekening Koran, kemudian diikuti dengan penandatanganan Akta Jual Beli (apabila fasilitas Kredit diajukan untuk membeli property), APHT dan/atau SKMHT.
Nomor 2117, Selanjutnya disebut PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997. Pada proses pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Barat, Bukti pengecekan buku Tanah adalah stempel Pengecekan pada halaman tabel pencatatan pada sertipikat, sedangkan bukti pengecekan plot peta bidang tanah adalah stempel plot pada halaman salinan Surat Ukur/Gambar Situasi/Gambar Denah pada sertipikat. Apabila ternyata sertipikat setelah dicek ternyata tidak sesuai dengan buku tanah yang terdapat di Kantor Pertanahan yang berwenang, maka oleh Pejabat Kantor Pertanahan yang berwenang akan distempel “Sertipikat ini tidak diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Barat”.
Pencairan Kredit oleh Bank kepada Nasabah dilakukan setelah akad kredit selesai berdasarkan jenis fasilitas Kredit, yang dapat dikelompokkan menjadi :
a. Kredit sekali jadi (aflopend) yaitu kredit langsung sekaligus dicairkan;
b. Kredit Rekening Koran yaitu kredit yang dicairkan menurut kebutuhan Debitor;
c. Kredit berulang-ulang (Revolving loan) yaitu kredit dicairkan berulang-ulang dengan proses penarikan dan penyetoran yang lebih ketat dari Kredit Rekening Koran.
d. Kredit Bertahap yaitu kredit yang pencairan danya dilakukan secara bertahap dalam beberapa jangka waktu (termijn);
diambil dari hasil transaksi yang bersangkutan. Berbeda dengan revolving credit, maka kredit ini tidak ditarik dananya secara berulang-ulang, melainkan sekaligus, yakni untuk setiap transaksi saja.
2. Pembebanan Hak Tanggungan
Proses pembebanan Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta barat mengikuti protap yang diatur dalam Pasal 114 sampai dengan Pasal 119 PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997 yang prosesnya adalah sebagai berikut :
a. Pasal 114 PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997 mengatur pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang sudah terdaftar atas nama pemberi Hak Tanggungan. PPAT yang membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta tersebut menyerahkan kepada Kantor Pertanahan berkas yang diperlukan yang terdiri dari :
- Surat Pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua) dan memuat daftar jenis surat-surat yang disampaikan;
- Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan; - Fotocopy surat bukti identitas pemberi dan
- Sertipikat asli hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek Hak Tanggungan;
- Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan; - Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk pembuatan Sertipikat Hak Tanggungan;
- Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian Hak Tanggungan dilakukan melalui kuasa.
dan pencatatan diatas diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
Ketentuan tersebut harus juga dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan, walaupun pengiriman berkas oleh PPAT dilakukan sesudah waktu yang ditetapkan pada pasal 114 ayat (1) dan (2) Pasal 119 PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997.
b. Pasal 115 PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997 mengatur pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang sudah terdaftar tetapi belum atas nama pemberi Hak Tanggungan dan diperoleh pemberi Hak Tanggungan karena peralihan hak melalui pewarisan atau pemindahan hak.
c. Pasal 116 PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997 mengatur pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa sebagian atau hasil pemecahan atau pemisahan dari hak atas tanah induk yang sudah terdaftar dalam suatu usaha real estat, kawasan industri atau Perusahaan Inti Rakyat (PIR) dan diperoleh pemberi Hak Tanggungan melalui pemindahan hak.
d. Pasal 117 PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997 mengatur pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa hak atas tanah yang belum terdaftar.
3. Sita dan/atau Blokir Sertipikat
yang bersengketa, untuk mengamankan barang-barang sengketa atau yang menjadi jaminan dari kemungkinan dipindahtangankan, dibebani sebagai jaminan, dirusak atau dimusnahkan oleh pemegang atau pihak yang menguasai barang-barang tersebut untuk menjamin agar putusan hakim nantinya dapat dilaksanakan sebagaimana mestinya. Oleh karena itu, dipersyaratkan harus adanya sangkaan yang beralasan bahwa tergugat sedang berupaya mengalihkan barang-barangnya untuk menghindari gugatan penggugat. Sita jaminan dilakukan berdasarkan permohonan dari pihak yang berkepentingan dengan penetapan dari Ketua Pengadilan Negeri dalam wilayah hukum mana barang yang akan disita itu berada. Sita jaminan hanya dapat dilakukan sebelum pengadilan memeriksa pokok perkara atau pada saat proses pemeriksaan perkara sedang berjalan, sebelum Majelis Hakim menjatuhkan putusan. Panitera Pengadilan Negeri wajib membuat berita acara tentang proses sita jaminan tersebut serta memberitahukannya kepada pemilik barang yang disita/tergugat jika hadir. Proses sita jaminan harus disaksikan oleh dua orang saksi (pasal 197 ayat 2, 5 dan 6 HIR, 209 ayat 1 dan 4, 210 Rbg).
Pada Pengadilan Negeri Kota Administrasi Jakarta Barat, Penggugat atau pihak yang berkepentingan dapat mengajukan sita jaminan dengan dua jalur, yakni :
a. Permohonan sita jaminan dalam surat gugatan
dikemukakan dalam posita atau dalil gugatan didahului dalil gugatan mengenai pokok perkara, yang didukung alasan pentingnya sita jaminan. Permohonan sita jaminan dipertegas dalam petitum yang meminta kepada majelis hakim untuk menetapkan sita jaminan atas harta kekayaan si tergugat dinyatakan sah dan berharga.
b. Permohonan sita jaminan yang terpisah dari pokok gugatan
Permohonan sita jaminan dapat dibuat terpisah dari surat gugatan dan dapat diajukan baik secara tertulis maupun lisan. Permohonan sita secara lisan lazim disebut sebagai blokir.
Secara umum prosedur sita antara lain : a. Persiapan sebelum melaksanakan sita
1. mempelajari dan memahami Penetapan Ketua Pengadilan tentang obyek barang yang akan disita;
2. merencanakan dan menentukan hari dan tanggal pelaksanaan sita;
3. melakukan perhitungan tentang biaya proses dan biaya pelaksanaan sita, meliputi biaya pemberitahuan kepada para pihak, upah-upah, biaya sewa kendaraan dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
4. mempersiapkan berita acara pelaksanaan sita sesuai dengan jumlah obyek yang akan disita; 5. mempersiapkan peralatan yang dapat
membantu kelancaran pelaksanaan sita;
6. mengadakan koordinasi dengan pihak-pihak terkait jika diperkirakan obyek sita membawa dampak bagi masyarakat.
1. Jurusita berangkat ke tempat obyek sita bersama dengan dua (2) orang saksi, berkoordinasi dengan pejabat kelurahan/desa setempat, pihak keamanan dan penggugat; 2. Jurusita membacakan penetapan perintah sita
di tempat obyek sita atau di hadapan Tergugat; 3. Penggugat wajib menyebutkan secara jelas dan
satu persatu terhadap barang yang akan disita; 4. Jurusita meneliti dengan seksama terhadap
barang-barang yang menjadi obyek sita dan dicocokkan satu persatu jenis dan bentuk barang yang tertulis dalam penetapan sita dan keadaan barang senyatanya (berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung Republik Indonesia no. 89/K/1018/M/1962 tanggal 25 April 1962) 5. Jurusita membacakan (mengumumkan) berita
acara peletakan sita atas barang-barang yang akan menjadi obyek sita lalu menetapkan keterjaminannya kepada pemilik barang sitaan atau tergugat, yang kemudian ditanda tangani dua (2) orang saksi;
6. Jurusita menitipkan pengawasan terhadap barang-barang obyek sita tersebut kepada pejabat kelurahan/desa yang hadir agar tidak dialihkan kepada orang lain;
1. Jurusita membuat salinan Berita Acara sita lalu melaporkan pelaksanaannya kepada Panitera dan Ketua Pengadilan dengan menyerahkan salinan berita acara sita sekaligus petugas pencatat register sita;
2. Jurusita mendaftarkan salinan berita acara sita kepada kepolisian setempat (obyek sita berupa motor) atau Kantor Pertanahan setempat
(obyek sita berupa tanah
bersertipikat/apartemen/rumah susun), atau Kantor kelurahan Kelurahan setempat (obyek sita berupa tanah yang belum bersertipikat). Pendaftaran salinan Berita Acara sita tersebut menyebutkan hari, tanggal, jam dan tahun. 3. Jurusita memerintahkan pejabat penerima
pendaftaran untuk melakukan pengumuman sita agar diketahui umum dan pihak ketiga (Pasal 227 (3) juncto Pasal 198, 199 HIR/Pasal 261 juncto Pasal 213, 214 RBg)
yang diputus oleh Majelis Hakim, maka sita jaminan tersebut harus diangkat.
4. Sita Eksekusi
Menurut Prof. R. Subekti, Eksekusi adalah pelaksanaan putusan yang tidak dapat diubah lagi, ditaati secara sukarela oleh pihak yang bersengketa. Dalam kata eksekusi terkandung makna bahwa pihak yang kalah mau tidak mau harus mentaati putusan itu secara sukarela, sehingga putusan tersebut harus dipaksakan kepadanya, jika perlu dengan menggunakan alat-alat Negara, antara lain polisi maupun angkatan bersenjata/militer.
Proses sita eksekusi secara umum meliputi : a. Pengajuan Sita Eksekusi
Apabila sita jaminan telah dinyatakan sah dan berharga berdasarkan putusa pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap, maka Penggugat sebagai Pemohon mengajukan permohonan sita eksekusi pada Pengadilan Negeri setempat;
b. Aanmaning/Teguran
1. Pemohon mengajukan permohonan aanmaning
kepada Ketua Pengadilan Negeri setempat; 2. Ketua Pengadilan menerima surat permohonan
aanmaning dari Pemohon dan memberikan disposisi kepada Panitera untuk meneliti dan menghitung panjar;
3. Panitera meneliti kelengkapan berkas dan menghitung panjar biaya setelah menerima disposisi dari Ketua Pengadilan Negeri;
4. Panitera/Wakil Panitera mempersiapkan penetapan aanmaning dari Ketua Pengadilan Negeri;
6. Panitera mencatat ke dalam buku register
2. Ketua Pengadilan menerima surat permohonan sita eksekusi dari Pemohon dan memberikan
4. Panitera/Wakil Panitera mempersiapkan penetapan sita eksekusi dari Ketua Pengadilan
7. Jurusita melaksanakan sita eksekusi paling lama dua (2) hari setelah menerima berkas dari Panitera/Wakil Panitera.
8. Jurusita menyerahkan Berita Acara sita eksekusi dan berkasnya kepada Panitera/Wakil Panitera; Dalam Hak Tanggungan, Kreditor dapat melakukan eksekusi Hak Tanggungan apabila Debitor cidera janji, tanpa melalui proses pengadilan yakni :
b. berdasarkan titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat hak tanggungan, dijual melalui pelelangan umum. Ketentuan ini merupakan perwujudan dari kemudahan yang disediakan UUHT bagi para kreditor pemegang hak tanggungan dalam hal harus dilakukan eksekusi.
Parate eksekusi adalah pelaksanaan eksekusi tanpa melalui bantuan pengadilan. Apabila debitor cedera janji, kreditor berhak menjual obyek Hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan peraturan perundang-undangan. Karena dengan cara pelelangan umum ini diharapkan diperoleh harga paling tinggi dari obyek Hak tanggungan. Sebaliknya, apabila dalam hal pelelangan umum diperkirakan tidak akan menghasilkan harga tertinggi, maka dengan menyimpang dari prinsip sebagaimana dimaksud di atas, diberi kemungkinan melakukan eksekusi melalui penjualan di bawah tangan, yang hanya dapat dilakukan :
a. apabila disepakati oleh pemberi dan pemegang hak tanggungan;
b. setelah lewatnya waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan;
Hak khusus yang merupakan kemudahan yang diberikan UUHT terhadap Kreditor ini hanya diberikan kepada Kreditor yang berkedudukan sebagai Pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama. (Pasal 20 ayat 1 UUHT)
Proses pengajuan sita eksekusi Hak Tanggungan pada Kantor Pengadilan Negeri Jakarta Barat meliputi :
a. Pengajuan permohonan aanmaning dan sita eksekusi dari Kreditor/Bank disertai dengan persyaratan berupa :
1. Surat Permohonan;
2. Akta Pendirian dan perubahan anggaran dasarnya, Surat Keterangan Domisili, NPWP, Surat Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia, Kartu Tanda Penduduk Presiden Direktu/Direktur Utama dan Kartu Tanda Penduduk staff bank yang dikuasakan;
3. Salinan Akta Perjanjian Kredit dan Perubahannya;
4. Salinan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (jika dibuat);
5. Sertipikat Hak Tanggungan;
6. Sertipikat Hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang tercantum sebagai jaminan dalam Sertipikat Hak Tanggungan; 7. Surat Keterangan posisi utang Debitor
(outstanding);
8. Surat Teguran dari Kreditor kepada Debitor; 9. Berita Acara Penilaian terhadap Asset yang
b. Ketua Pengadilan menerima permohonan aanmaning dan permohonan eksekusi, dan memerintahkan Panitera untuk menghitung panjar;
c. Proses aanmaning yang tersebut di atas;
d. Apabila setelah proses aanmaning, Debitor belum juga melunasi utangnya, maka Kreditor/Bank mengajukan permohonan Sita Eksekusi;
e. Proses sita eksekusi tersebut di atas;
f. Ketua Pengadilan Negeri memerintahkan kepada Panitera untuk mengirim surat pemberitahuan akan dilaksanakannya lelang terhadap obyek eksekusi Hak Tanggungan kepada Kantor Lelang Negara wilayah mana obyek eksekusi Hak Tanggungan berada;
g. Kepala Kantor Lelang Negara mengirim surat pemberitahuan jadwal dilaksanakannya lelang terhadap obyek eksekusi Hak Tanggungan;
h. Panitera mengumumkan Rencana lelang tersebut dalam dua (2) harian surat kabar berbahasa Indonesia;
i. Peserta lelang membayar uang jaminan lelang pada rekening kas Negara pada Bank Persepsi;
j. Lelang dilaksanakan;
k. Pejabat Kantor Lelang membuat risalah lelang, dan dilakukan pembayaran BPHTB yang perhitungannya berdasarkan harga lelang;
l. Pembeli lelang mengajukan balik nama Sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun pada Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Barat dengan melampirkan :
1. Permohonan peralihan Hak berdasarkan lelang; 2. Kartu Tanda Penduduk, Kartu Keluarga, NPWP
pembeli lelang;
4. Sertipkat Hak Tanggungan;
5. Salinan Akta Risalah Lelang dan Kwitansi Lelang;
6. Bukti pembayaran BPHTB yang sudah divalidasi Kantor Unit Pelayanan Pajak Daerah Kecamatan wilayah obyek lelang berada;
7. Pengumuman lelang; dan
8. permohonan pencoretan Hak Tanggungan; Terhadap sita eksekusi yang perkaranya telah diputus dan telah mempunyai kekuatan tetap, apabila ada pihak yang berkepentingan yang keberatan dengan sita esksekusi tersebut dapat melakukan upaya hukum yaitu perlawanan pihak ketiga (derden verzet) dalam sengketa Bezitrecht, dengan mengemukakan alasan yang cukup serta permohonan penangguhan pelaksanaan eksekusi. Apabila perlawanan telah diputus dan pelawan dinyatakan sebagai pelawan yang benar, maka sita dapat diangkat. Apabila perlawanan telah diputus dan pelawan dinyatakan sebagai pelawan yang tidak benar, maka sita eksekusi dilanjutkan. 5. Lahirnya Hak Tanggungan menurut UUHT
Pasal 13 ayat (2) mengatur bahwa PPAT wajib mengirimkan APHT dan kelengkapan berkasnya paling lambat tujuh (7) hari sejak ditanda tanganinya APHT. Apabila berkas telah diterima lengkap, maka Hak Tanggungan akan dibukukan pada hari ketujuh sejak tanggal penerimaan berkas secara lengkap oleh Kantor Pertanahan. Hak Tanggungan lahir pada tanggal pembukuan Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan yang berwenang.
a. pemberian Hak tanggungan dibuktikan dengan akta otentik dibuat di hadapan PPAT yang berisi pemberian Hak tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan pelunasan piutangnya.
b. syarat spesialitas dari Hak tanggungan, bahwa APHT wajib, menyebutkan subyek, obyek maupun utang yang dijamin secara jelas, rinci dan lengkap;
c. syarat publisitas dari Hak Tanggungan harus didaftarkan dengan cara dibuatnya buku tanah Hak Tanggungan oleh Kantor Pertanahan agar hak tanggungan selain mengikat para pihak, juga mengikat pihak ketiga.
atau persyaratan lengkap. Saat lahirnya Hak Tanggungan ini sangat dimengerti oleh Pengadilan Negeri Jakarta Barat, dan Aris Hendrawan Halim, S.H., PPAT Jakarta Barat serta sudah diketahui oleh Pejabat Bagian Legal pada P.T. BANK PANIN, Tbk, berkedudukan di Jakarta dan PT. BANK FAMA INTERNASIONAL, berkedudukan di Bandung.
6. Perbandingan Hipotik, Credietverband dan Hak Tanggungan
diundangkannya UUHT, lembaga jaminan mengalami penyempurnaan yang membuat Hak Tanggungan menurut UUHT mempunyai kelebihan-kelebihan yang tidak dipunyai oleh peraturan sebelumnya.
Kelebihan-kelebihan yang tidak dipunyai Hak Tanggungan menurut UUHT antara lain dimiliki oleh Hipotik berdasarkan Ordonansi Balik Nama yakni dalam hal saat lahirnya hak jaminan. Hak Tanggungan lahir pada saat pembukuan Hak Tanggungan yakni hari ketujuh sejak penerimaan berkas lengkap oleh Kepala Kantor Pertanahan sedangkan Hipotik menurut Ordonansi Balik Nama lahir pada saat pembuatan Akta Hipotik yang bersamaan dengan Akta Pendaftaran (Pengadilan). Hal ini menjadi penting karena kredit biasanya sudah disalurkan pada saat akad kredit dan pengikatan jaminan, sehingga semakin kecil jangka waktu antara pencairan kredit dengan lahirnya hak jaminan, semakin terlindungi hak kreditor untuk menuntut pemenuhan atas piutangnya, thus memperkecil kemungkinan terjadinya sengketa.
(Hipotik) menurut UUPA sangat tidak melindungi kepentingan Debitor karena apabila diperjanjikan, Kreditor yang sudah memasang Hipotik Peringkat Pertama, dapat memasang Hipotik Peringkat Kedua, Ketiga dan seterusnya dengan Surat Kuasa Memasang Hipotik yang sama tanpa persetujuan kembali dari Debitor. Hal ini dapat menimbulkan kemungkinan kesewenang-wenangan oleh Kreditor terhadap Debitor. Hal ini telah diperbaiki dalam Hak Tanggungan menurut UUHT yang secara implisit mengatur bahwa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan hanya dapat digunakan untuk satu perbuatan hukum membebankan Hak Tanggungan, dan untuk membebankan Hak Tanggungan peringkat berikutnya, Debitor harus menanda tangani Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang baru (Pasal 6 ayat (5) UUHT). Hal ini mencegah kesewenang-wenangan Kreditor dalam memasang Hak Tanggungan.
Negara. Obyek Hak Tanggungan juga meliputi Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Untuk tanah-tanah yang masih belum bersertipikat yaitu tanah bekas hak milik adat, tanah bekas hak barat dan seterusnya tetap dapat dijadikan jaminan namun harus didahului pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang berlaku selama tiga (3) bulan. Jangka waktu tiga (3) bulan ini dimaksudkan untuk mengakomodir proses permohonan hak berdasarkan konversi atau pengakuan hak dimana salah satu prosesnya adalah pengumuman pada Kantor Kelurahan setempat dan Kantor Pertanahan yang berwenang selama dua (2) bulan. Ketentuan ini sangat membantu Debitor dalam hal mempermudah pengajuan kredit dengan jaminan tanah yang belum bersertipikat. Namun, terdapat resiko yang besar manakala selama masa pengumuman, terdapat gugatan dari pihak ketiga mengenai Bezitrecht atas tanah yang belum bersertipikat tersebut.
7. Pada Tahap Pemberian Hak Tanggungan
dalam APHT karena klausula-klausula dalam APHT telah mengikat kedua belah pihak.
8. Pada Tahap Pembebanan Hak Tanggungan
Adapun APHT baru berlaku terhadap pihak ketiga pada saat lahirnya Hak Tanggungan yakni pada hari ketujuh saat APHT dan berkas pendaftarannya diterima lengkap oleh kepala Kantor Pertanahan yang berwenang. Pada tahap pemberian Hak Tanggungan ini, kedudukan Bank sebagai Kreditor muncul yaitu Kreditor Konkuren atau kreditor berdasarkan perimbangan utang dengan kreditor lain, berdasarkan Akta pengakuan Hutang/Perjanjian Kredit yang pemenuhan piutangnya didasarkan pada Pasal 1131 dan Pasal 1132 KUHPerdata.
Dari Pasal 114 PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997 terdapat dua (2) kemungkinan mengenai pendaftaran Hak Tanggungan terkait tanggal dibukukannya Hak Tanggungan, yakni :
1. Berkas diterima lengkap;
Bagan Proses Pembebanan Hak Tanggungan – Berkas Lengkap
jaminan dan gugatan ke Pengadilan Negeri yang berwenang. Apabila Debitor mempunyai utang ke lebih dari satu Kreditor, maka pemenuhannya berdasarkan perimbangan utang diantara kreditornya.
Bagan Proses Pembebanan Hak Tanggungan – Berkas Lengkap – Ada Gugatan/Sita/Blokir
2. Berkas diterima tidak lengkap atau APHT tidak dibuat sesuai ketentuan yang berlaku.
3Bagan Proses Pembebanan Hak Tanggungan – Berkas
Belum Lengkap
Dalam hal ini, Bank memiliki jangka waktu yang dikhawatirkan tidak terbatas, dimana kedudukan Bank adalah sebagai Kreditor Konkuren. Hal ini sangat merugikan Bank apabila dalam jangka waktu tersebut, terdapat sita/gugatan pihak ketiga, maka Sertipikat Hak Tanggungan tidak dapat diterbitkan. Hal ini membuat kedudukan Bank tetap menjadi Kreditor Konkuren sejak ditanda tanganinya Akta Pengakuan Hutang/Perjanjian Kredit dan tidak berubah menjadi Kreditor Preferen. Implikasi langsungnya adalah pendaftaran tidak dapat dilakukan apabila ada blokir atau sita jaminan dari pihak ketiga3 atau gugatan
mengajukan sita jaminan dan gugatan ke Pengadilan Negeri yang berwenang. Apabila Debitor mempunyai utang ke lebih dari satu Kreditor, maka pemenuhannya berdasarkan perimbangan utang diantara kreditornya.
Bagan Proses Pembebanan Hak Tanggungan – Berkas Belum Lengkap – Ada Gugatan/Sita/Blokir
Oleh karena itu, tidaklah jelas untuk kepentingan apa pengaturan mengenai jangka waktu dalam proses Pendaftaran Hak Tanggungan, yakni :
1. Pendaftaran APHT dan berkas oleh PPAT ke Kantor Pertanahan, paling lambat tujuh (7) hari sejak ditanda tanganinya APHT;
2. Pembukuan Hak Tanggungan yakni hari ketujuh setelah diterima lengkap;
3. Pemberitahuan ketidaklengkapan berkas spaling lambat tujuh (7) hari sejak berkas pendaftaran diterima;
4. Tidak terbatasnya waktu bagi PPAT untuk melengkapi.
Latar belakang pengaturan kewajiban PPAT untuk mendaftarkan APHT pada Kantor Pertanahan paling lambat tujuh (7) hari sejak ditandatanganinya APHT adalah untuk mengantisipasi terhadap kemungkinan berlarut-larutnya pendaftaran Hak Tanggungan tersebut pada Kantor Pertanahan setempat4. Pada
saat pembahasan RUUHT, pemerintah berpendapat pengaturan tersebut untuk mendorong PPAT supaya cepat menyerahkan berkas-berkas APHT supaya dapat cepat diproses di Kantor Pertanahan. Pengaturan tersebut jelas juga tidak dapat dipergunakan PPAT dengan alasan menyiapkan berkas memerlukan waktu, mengingat dewasa ini peralatan 4cetak sudah
canggih dan tersedia dalam banyak varian dan harga yang bersaing, serta berkas dapat dipersiapkan sebelum transaksi. Ketidaklengkapan berkas dapat dicegah, mengingat tugas dan fungsi PPAT, dimana PPAT dapat menolak diminta membuat APHT apabila persyaratan belum lengkap.
Penulis belum menemukan latar belakang pengaturan bahwa pembukuan Hak Tanggungan dilakukan pada hari ketujuh setelah berkas diterima lengkap pada pembahasan RUUHT antara Pemerintah dan Dewan Perwakilan Rakyat. Pembukuan dianggap sudah dilakukan pada hari ketujuh setelah penerimaan surat-surat secara lengkap di Kantor Pertanahan, biarpun
4 Dewan Perwakilan Rakyat Republik Indonesia, Sekretariat Jenderal. 1996. proses Pembahasan Rancangan
mungkin baru pada lain hari diserahkannya karena kesibukan Kantor Pertanahan. Prof. A.P. Parlindungan mengemukakan bahwa hal ini dapat dimengerti karena proses pendaftaran tersebut masih dilakukan secara manual. Menurut pendapat beliau pengaturan jangka waktu tersebut dilakukan guna memastikan tanggal pasti lahirnya Hak Tanggungan. Hal mana sebenarnya sudah tidak sesuai lagi dengan kebutuhan masyarakat mengingat sistem pendaftaran dan perekaman data sudah memakai sistem komputer, yang lebih canggih sehingga pelayanan dapat cepat diselesaikan dalam satu (1) hari. Walaupun demikian target pelayanan administrasi pertanahan (1) hari khususnya untuk pendaftaran Hak Tangungan belum dapat terwujud, mengingat Sumber Daya Manusia dan belum semua dokumen dapat dikonversikan dalam sistem yang baru, sehingga membutuhkan waktu untuk prosesnya.
Pengaturan jangka waktu pendaftaran Hak Tanggungan yang harus dilakukan paling lambat tujuh hari sejak penandatangan APHT, jangka waktu yang tidak ditentukan lamanya yang diberik5an PPAT untuk
melengkapi berkas pendaftaran yang belum lengkap, dan pembukuan Hak Tanggungan pada hari ketujuh sejak berkas diterima lengkap, jelas sangat mempengaruhi hak dari kreditor, dimana apabila
5 Fuady, Munir. 1996. Hukum Perkreditan Kontemporer, Cet. 1. Bandung: PT. Citra Aditya
terjadi pada jangka waktu APHT belum dibukukan terdapat blokir, gugatan/sita ataupun permohonan pailit terhadap debitor/penjamin (dalam keduduka sebagai pemilik jaminan) dari pihak ketiga5, yang
menyebabkan Sertipikat Hak Tanggungan tidak dapat diterbitkan, resiko yang mungkin ditanggung Kreditor, antara lain :
1. Kreditor adalah sebagai kreditor konkuren yakni berdasarkan perimbangan utang dengan kreditor lainnya;
2. Kreditor tidak dapat menggunakan fasilitas kemudahan eksekusi Hak Tanggungan, melainkan harus mengajukan sita jaminan dan gugatan ke Pengadilan Negeri yang berwenang, yang proses mana membutuhkan waktu dan biaya yang tidak sedikit;
3. Apabila Debitor dipailitkan maka, Kreditor harus menjalani proses homologasi accord pada Pengadilan Niaga serta pemenuhan piutangnya diambil dari boedel pailit;
4. Kreditor tidak dapat bertindak sebagai Kreditor separatis dengan hak khusus untuk melakukan eksekusi terhadap Obyek Hak Tanggungan. Resiko mana telah disadari oleh Bagian Legal P.T. BANK PANIN, Tbk, berkedudukan di Jakarta, dan PT. BANK FAMA INTERNASIONAL, berkedudukan di Bandung.
pada Kantor Pertanahan belum pernah dialami oleh Legal PT. BANK FAMA INTERNASIONAL, berkedudukan di Bandung, Pejabat Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Barat, maupun Pengadilan Negeri Jakarta Barat. P.T. BANK PANIN, Tbk, berkedudukan di Jakarta juga belum pernah mengalami kejadian tersebut untuk wilayah Jakarta Barat, melainkan di Jakarta Utara dengan status perkara masih berjalan. E. Kesimpulan
1. Hak Preferensi Kreditor Bank sebagai pemegang Hak Tanggungan belum muncul dalam masa pendaftaran Hak tanggungan. Hak preferensi dan kedudukan Bank, baru muncul pada saat dibukukannya Hak Tanggungan dalam buku tanah Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan, yakni tertanggal hari ketujuh setelah berkas diterima lengkap; 2. Kedudukan Kreditor dalam komparisi Akta Pemberian Hak
Tanggungan adalah Pemegang Hak Tanggungan, sedangkan Debitor dan/atau Penjamin sebagai Pemberi Hak Tanggungan pada saat penandatanganan APHT karena Hak Tanggungan lahir karena perjanjian. Perjanjian dalam APHT dilakukan setelah ada kesepakatan mengenai obyek, jumlah utang yang dijamin, dan janji Hak Tanggungan yang mengikat para pihak yang membuatnya walaupun Hak tanggungan belum lahir. APHT tersebut masih harus didaftarkan dan dibukukan dalam buku tanah Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan yang berwenang agar mengikat pihak ketiga;
dapat didaftar, proteksi apa yang didapat oleh Kreditur. Apabila tidak terjadi kondisi yang demikian, maka kreditor Bank menjadi Kreditor Preferent pada saat dibukukannya Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan. Sebaliknya apabila terjadi blokir/sita/gugatan pihak ketiga terhadap barang jaminan, maka kedudukan Kreditur Bank adalah kreditur konkuren/menurut perimbangan utang sehingga pemenuhan utang adalah dari jaminan kebendaan umum (pemenuhan berdasarkan perimbangan utang para kreditornya) menurut pasal 1167 KUH Perdata.
4. Pengaturan jangka waktu pendaftaran Hak Tanggungan yang harus dilakukan paling lambat tujuh hari sejak penandatangan APHT, jangka waktu yang tidak ditentukan lamanya yang diberikan PPAT untuk melengkapi berkas pendaftaran yang belum lengkap, dan pembukuan Hak Tanggungan pada hari ketujuh sejak berkas diterima lengkap, tidaklah jelas untuk kepentingan debitor, kreditor ataukah pendaftaran tanah. Pengaturan ini tidak mencerminkan keseimbangan dalam hal perlindungan hukum terhadap hak dan kewajiban antara kreditor dan debitor, karena jelaslah berdasarkan pembahasan penelitian ini, pengaturan tersebut merugikan kedudukan kreditor. F. Saran
Berdasarkan kesimpulan di atas, penulis mengemukakan dua solusi alternatif, untuk mengakomodir kepentingan Kreditor yang tidak terlindungi pada masa pendaftaran Hak Tanggungan, yakni:
1. Jangka Pendek
konkuren yakni berdasarkan perimbangan jumlah utang karena apabila terjadi masalah yang mengakibatkan Hak Tanggungan tidak dapat didaftarkan, maka Hak tanggungan tidak dapat menjamin kepentingan kreditor, karena Hak Tanggungan tidak bisa muncul. Problematika ini dapat diatasi dengan membuat suatu perjanjian tambahan/addendum yang intinya Kredit disalurkan kepada Debitur namun dimasukkan dalam Escrow Account pada Bank atas nama Debitur, kredit akan dicairkan setelah Sertipikat Hak Tanggungan atas barang jaminan telah diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, dan apabila dalam masa pendaftaran terjadi gugatan dari pihak ketiga terhadap barang jaminan atau kondisi lain yang menyebabkan hak Tanggungan tidak dapat didaftarkan, maka kredit yang telah disalurkan kepada Debitur dalam Escrow Account akan disalurkan kembali ke Kas Bank serta Debitor wajib membayar bunga, dan biaya administrasi terkait kredit tersebut
b. Jangka Panjang
DAFTAR PUSTAKA 1. Buku-buku
Badrulzaman, Mariam Darus. 1978. Perjanjian Kredit Bank. Bandung: Alumni.
Departemen Kehakiman, Badan Pembinaan Hukum Nasional. 1981.
Seminar Hukum Jaminan. Jakarta: Binacipta.
Dewan Perwakilan Rakyat Republik Indonesia, Sekretariat Jenderal. 1996. proses Pembahasan Rancangan Undang-Undang RI tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Jakarta: Sekjen DPR.
Fuady, Munir. 1996. Hukum Perkreditan Kontemporer, Cet. 1. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti
Gautama, Sudargo. 1996. Komentar Atas Undang-Undang Hak Tanggungan Tahun 1996 No. 4. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti
Hadi, Sutrisno. 2000. Metodologi Research Jilid I, Yogyakarta : ANDI. Harsono, Boedi. 1999. Hukum Agraria di Indonesia Bagian Pertama,
Jili I dan II, Jakarta: Djambatan.
Muljadi,Kartini – Gunawan Widjaja. 2005. Seri Hukum Harta KekayaanHak Tanggungan. Jakarta : Prenada Media.
Parlindungan, A.P. 1996. Komentar Undang-Undang Tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah (U.U. no. 4 tahun 1996/9 April/L.N. no. 42)&sejarah terbentuknya. Bandung: Mandar Maju.
Satrio, J, 1998. Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku 2, Cetakan kesatu, Bandung:PT. Citra Aditya Bakti.
Sjahdeini, Sutan Remy. 1996. Hak Tanggungan:Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok Dan Masalah-Masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai Undang-Undang Hak Tanggungan. Cet.1. Surabaya:Airlangga University Press.
Soekanto, Soerjono. 1986. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta : UI Press.
Soemitro, Ronny Hanitijo. 1990. Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, Jakarta : Ghalia Indonesia.
Sofwan, Sri Soedewi Masjchoen, 1980. Hukum Jaminan di Indonesia Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan,
Yogyakarta: Liberty.
Subekti, R., 1995. Aneka Perjanjian, Cetakan Kesepuluh, Bandung:PT. Citra Aditya Bakti.
Sumardjono, Maria S.W. 2001. Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi & Implementasi. Jakarta, Penerbit Kompas.
--- 1997. Pedoman Pembuatan Usulan Penelitian. Sebuah Panduan Dasar, Jakarta : Gramedia Pustaka Utama.
Usman, Rachmadi. 1999. Pasal-Pasal tentang Hak Tanggungan Atas Tanah. Jakarta: Djambatan.
2. Peraturan perundang-undangan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3632.
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah Lembaran Negara Tahun 1961 Nomor 28, Tambahan lembaran Negara Nomor 2171.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Lembaran Negara Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan lembaran Negara Nomor 3696.
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 85 Tahun 2012 tentang Perubahan atas Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional.
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 Tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Lembaran Negara Tahun 1997 Nomor 44, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2117.
Peraturan Menteri Agraria Nomor 2 Tahun 1960 tentang Pelaksanaan Ketentuan Undang-Undang Pokok Agraria.
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah serta hak dan Kewajibannya, Tambahan lembaran Negara 2344.
Overschrijvingsordonnantie beserta perubahannya Staadblad Tahun 1834 Nomor 27 jis Gouvernements besluit Staadblad Tahun 1947 Nomor 12 juncto Staadblad 1947 Nomor 53, selanjutnya disebut Ordonansi Balik Nama.
Regeling betreffede het credietverband Staadblaad Tahun 1908 Nomor 542 juncto Staadblaad Tahun 1909 Nomor 586 yang diubah beberapa kali berdasarkan Staadblaad Tahun 1917 Nomor 497 juncto Staadblaad Tahun 1917 Nomor 645,
Staadblaad Tahun 1915 Nomor 434, Staadblaad Tahun 1939 Nomor 287. Staadblaad Tahun 1931 Nomor 168 juncto
Staadblaad Tahun 1931 Nomor 423, Staadblaad Tahun 1937 Nomor 190 juncto Staadblaad Tahun 1931 Nomor 191,
Staadblaad Tahun 1938 Nomor 373 juncto Staadblaad Tahun 1938 Nomor 264.
